zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Quy hoạch - Đô thị

So sánh các mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:3

Báo xấu

15
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả trong và ngoài nước để xây dựng và so sánh các mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại quận Hà Đông, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Hà Đông chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Lợi thế kinh doanh, loại đường vào, diện tích mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ rộng của ngõ hẹp nhất vào mảnh đất; và mô hình dạng log-linear có kết quả dự báo tốt hơn mô hình cộng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: So sánh các mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông

Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2022. ISBN: 978-604-82-7001-8 SO SÁNH CÁC MÔ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG Trần Văn Khiêm Trường Đại học Thủy lợi, email: khiemtv@tlu.edu.vn 1. GIỚI THIỆU CHUNG Nghiên cứu trong bài viết sử dụng phương pháp định lượng, dựa trên nguồn số liệu sơ Vấn đề thẩm định giá đất để xác định các cấp thu được qua điều tra khảo sát trên địa nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử bàn quận Hà Đông. Nghiên cứu này so sánh dụng đất vì thế luôn là vấn đề được xã hội quan hai mô hình là mô hình cộng và mô hình tâm. Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường nhân để hồi quy giữa giá đất và các yếu tố của đất đai trong các giao dịch về đất cũng như ảnh hưởng đến giá đất. để xác định các khoản thu từ đất là xu thế tất Mô hình cộng (mô hình 1) được sử dụng là: yếu của nền kinh tế thị trường. Trong công tác Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn quản lý nhà nước về đất đai, phương pháp Trong đó: thẩm định giá hàng loạt là giải pháp tối ưu. Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị là đơn Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý giá của bất động sản (triệu VNĐ/1m2); thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa ai: Các hệ số hồi quy; các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả Xi: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động trong và ngoài nước để xây dựng và so sánh lên giá đất, được đề xuất dựa trên quan sát các mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại khi nghiên cứu thị trường bất động sản tại quận Hà Đông, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất quận Hà Đông. Cụ thể là: ở tại quận Hà Đông chịu ảnh hưởng của các Dien_tich:Diện tích mảnh đất (m2); yếu tố: lợi thế kinh doanh, loại đường vào, Mat_tien: Độ rộng mặt tiền mảnh đất (mét); diện tích mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của Khoang_cach: Khoảng cách đến trục mảnh đất và độ rộng của ngõ hẹp nhất vào đường giao thông chính; mảnh đất; và mô hình dạng log-linear có kết Ngo: Độ rộng ngõ nhỏ nhất vào mảnh đất quả dự báo tốt hơn mô hình cộng. (mét); 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Loai_duong: Biến định tính, chỉ loại đường vào lô đất, nhận giá trị 1 nếu là đường Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được nhựa, bằng 0 nếu không phải vậy; phát triển đầu tiên ở Mỹ vào giữa những năm Loi_the_kd: Biến định tính, nhận các giá 1960 và lan rộng ra khắp thế giới từ những trị 0, 1, 2, 3 lần lượt ứng với đánh giá BĐS năm 70-80 của thế kỉ XX. không có lợi thế kinh doanh, lợi thế trung Một số phương pháp định giá đất thông bình, lợi thế khá tốt, và lợi thế rất tốt; dụng đang được áp dụng ở một số nước trong Htxh: Biến định tính, thể hiện đánh giá về khu vực và ở Việt Nam: Phương pháp thu hạ tầng xã hội, nhận các giá trị 1,2,3 tương nhập; Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi ứng các mức trung bình, khá, tốt. tắt là phương pháp thị trường; Phương pháp Mô hình nhân sau khi biến đổi về dạng thặng dư; Phương pháp chi phí; Phương pháp log-linear (mô hình 2): Biến phụ thuộc là phân tích hồi quy. Logarit cơ số tự nhiên (ln) của đơn giá, các Các dạng mô hình thẩm định bằng phương biến độc lập bao gồm các biến định tính và pháp hồi quy: mô hình cộng; mô hình nhân; logrit tự nhiên của các biến định lượng đã mô hình hỗn hợp cộng và nhân. nêu trong mô hình cộng. 399
Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2022. ISBN: 978-604-82-7001-8 Sau khi tiến hành hồi quy thu được các giá Sai số Hệ số trị ước lượng của các hệ số hồi quy, cần tiến Biến độc lập chuẩn P-value hồi quy hành kiểm định một số khuyết tật của mô hình Robust như Đa cộng tuyến, Phương sai sai số thay đổi. 1 0.1264 0.0382 0.001 0.4074 0.0595 0.000 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3 0.4715 0.1336 0.000 3.1. Kết quả hồi quy htxh Kết quả hồi quy với 680 quan sát được thu 2 0.1451 0.0441 0.001 thập trong khoảng thời gian từ tháng 9/2020 3 0.1720 0.0476 0.000 đến tháng 3/2021 trên địa bàn quận Hà Đông, _cons 4.0450 0.1050 0.000 sau khi đã kiểm định các khuyết tật và khắc R2 0.5811 phục hiện tượng Phương sai sai số thay đổi Prob > F 0.000 F(10; 669) 101.54 bằng phương pháp Ước lượng với phương sai (Nguồn tác giả tổng hợp) sai số chuẩn (robust standard errors): Kết quả hồi quy ở Bảng 1 và Bảng 2 cho Bảng 1. Kết quả hồi quy mô hình 1 (MH1) thấy các hệ số hồi quy của 2 mô hình đều có Sai số ý nghĩa thống kê, mô hình 1 và mô hình 2 lần Hệ số Biến độc lập chuẩn P-value lượt giải thích được 60,19% và 58,11% sự hồi quy Robust biến động của giá đất ở tại Hà Đông, cả 2 mô Dien_tich -0.0415 0.0096 0.000 hình đều phù hợp với tổng thể. Mat_tien 0.7496 0.1963 0.000 Ý nghĩa của các hệ số hồi quy: Khoang_cach -0.0164 0.0021 0.000 Mô hình 1 cho biết sự biến thiên của giá Ngo 0.9128 0.1909 0.000 đất theo giá trị tuyệt đối, mô hình 2 phản ánh 1.Loai_duong 14.9933 2.6200 0.000 sự biến động tương đối (theo %) của giá đất loi_the_kd ứng với % thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng. 1 7.7955 2.0523 0.000 Khi các yếu tố khác không đổi, nếu diện tích 2 33.6260 4.5276 0.000 bất động sản tăng 1m2 thì giá đất giảm 0,0415 3 56.0870 14.9223 0.000 triệu VNĐ/m2 (từ MH1), diện tích bất động sản htxh tăng 1% thì giá giảm 0,2746% (từ MH2). 2 3.6330 1.7557 0.039 Khi các yếu tố khác không đổi, mặt tiền của 3 4.6500 2.1129 0.028 lô đất tăng 1 mét thì giá đất cao hơn 0,7496 _cons 30.5020 1.6968 0.000 triệu VNĐ/m2 (từ MH1), mặt tiền bất động R2 điều chỉnh 0.6019 sản tăng 1% thì giá tăng 0,1135% (từ MH2). Prob > F 0.000 Khi các yếu tố khác không đổi, khoảng F(10; 669) 76.40 cách từ lô đất đến đường chính tăng 01 mét (Nguồn tác giả tổng hợp) thì giá đất thấp hơn 0,0164 triệu VNĐ/m2 (từ Bảng 2. Kết quả hồi quy mô hình 2 (MH2) MH1), khoảng cách tăng 1% thì giá giảm Sai số 0,0134% (từ MH2). Hệ số Khi các yếu tố khác không đổi, nếu ngõ Biến độc lập chuẩn P-value hồi quy vào bất động sản rộng hơn 1 mét thì giá đất Robust LnDien_tich -0.2746 0.0367 0.000 cao hơn 0,913 triệu VNĐ/m2 (MH1), độ rộng ngõ tăng 1% thì giá tăng 0,2626% (MH2). LnMat_tien 0.1135 0.0445 0.011 Khi các yếu tố khác không đổi, mảnh đất LnKhoang_cach -0.0134 0.0058 0.000 có đường vào là đường nhựa có giá cao hơn LnNgo 0.2626 0.0304 0.000 mảnh đất có đường vào không phải đường 1.Loai_duong 0.2605 0.0613 0.000 nhựa trung bình là 14,993 triệu VNĐ/m2 (từ loi_the_kd MH1), cao hơn 0,2605% (Từ MH2). 400
Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2022. ISBN: 978-604-82-7001-8 Liên quan đến lợi thế kinh doanh, khi các Tên trục Đơn giá Mô hình 1 Mô hình 2 yếu tố khác không đổi thì: đường theo TT chính phương Đơn % % Đơn chênh - BĐS có lợi thế trung bình có giá cao hơn BĐS đi pháp so giá chênh giá lệch 7,7905 triệu VNĐ/m2 (MH1), cao hơn 0,126% ra sánh lệch (MH2) so với BĐS không có lợi thế. Khu đô - BĐS có lợi thế khá tốt có giá cao hơn 3 thị mới 55.1 59.5 8.0 60.8 10.2 Văn 33,626 triệu VNĐ/m2 (MH1), cao hơn 0,4074% Khê (MH2) so với BĐS không có lợi thế. Đường - BĐS có lợi thế tốt có giá cao hơn 4 Yên 15.6 1.6 -89.9 16.1 3.1 56,097 triệu VNĐ/m2 (MH1), cao hơn 0,4715% Hòa (MH2) so với BĐS không có lợi thế. Đường 5 Yên 16.0 15.0 -6.0 17.6 9.9 Hạ tầng xã hội tốt cũng góp phần làm tăng Hòa giá bất động sản trong khu vực. Lê Như vậy, có thể thấy các hệ số hồi quy thu 6 Trọng 133.8 108.5 -18.9 120.1 -10.2 được đều có ý nghĩa thống kê và phù hợp với Tấn thực tế. Trong các yếu tố được xem xét trong 7 Tố Hữu 64.0 55.2 -13.7 55.2 -13.7 8 Tố Hữu 174.5 143.7 -17.6 144.7 -17.0 mô hình, diện tích mảnh đất có ảnh hưởng Trung lớn nhất đến giá đất, và với những mảnh đất bình 23,5% 10% có diện tích như trong mẫu thì diện tích mảnh (Nguồn tác giả tổng hợp) đất càng lớn càng làm giảm giá đất. Các yếu tố chiều rộng ngõ, loại đường tiếp ráp cũng Kết quả so sánh cho thấy kết quả định giá ảnh hưởng khá lớn đến giá trị của mảnh đất, đất bằng mô hình 1 sai lệch trung bình ngõ càng rộng đất càng có giá trị và đất tiếp khoảng 23% so với giá ước tính theo phương pháp so sánh trong khi sai lệch trung bình của ráp với đường nhựa thì đắt hơn các loại mô hình 2 là khoảng 10%. đường khác, điều này phù hợp với thực tế. Khoảng cách từ mảnh đất đến trục chính càng 4. KẾT LUẬN lớn thì mảnh đất có xu hướng càng rẻ, điều này phù hợp với thực tế đất ở đô thị, tuy Kết quả hồi quy cho thấy giá đất ở tại quận nhiên, so với các yếu tố khác thì yếu tố này Hà Đông chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi ảnh hưởng không nhiều đến giá đất. thế kinh doanh, hạ tầng xã hội, loại đường vào, diện tích mảnh đất, chiều rộng mặt tiền 3.2. So sánh giá đất dự báo bằng các mô của mảnh đất và độ rộng của ngõ hẹp nhất hình hồi quy vào mảnh đất. Hai mô hình hồi quy được sử dụng để ước So sánh hai mô hình trong việc ước tính tính đơn giá đất của một số BĐS trên địa bàn giá đất cho một số bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông ở các vị trí khác nhau, đối quận Hà Đông cho thấy mô hình log-linear chiếu với đơn giá đất theo phương pháp so có độ sai lệch trung bình khoảng 10%, nhỏ sánh. Kết quả được tổng hợp trong Bảng 3. hơn mô hình cộng, cho thấy mô hình này phù hợp với yêu cầu xác định mức giá tiệm cận Bảng 3. Đối chiếu kết quả ước tính đơn giá giá thị trường phục vụ cho công tác quản lí đất bằng các mô hình hồi quy và có thể áp dụng mô hình này vào việc thẩm Tên trục Đơn giá Mô hình 1 Mô hình 2 định giá BĐS của các ngân hàng thương mại. đường theo TT chính phương Đơn % % Đơn chênh 5. TÀI LIỆU THAM KHẢO BĐS đi pháp so giá chênh giá lệch ra sánh lệch [1] Hồ Thị Lam Trà (2006). Giáo trình Định Lê giá đất. Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội. 1 Trọng 105.5 118.9 12.6 116.6 10.5 [2] Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương. Tấn (2015). Xây dựng mô hình thẩm định giá Lê đất hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, 2 Trọng 47.5 57.8 21.7 45.4 -4.5 TPHCM. Tạp chí Phát triển kinh tế, 26(3), Tấn 82-103. 401

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.