TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
NGUYỄN TIẾN MẠNH – HC 29A- ĐHL TP HCM
Hiện nay, việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai lại là một hình thức
thế chấp khá phổ biến hiện nay ở các NHTM và nhiều Ngân hang gặp vướng mắc
trong việc đăng ký GDBD đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trong phạm vi
bài viết này tác giả mong muốn một phần đóng góp, chia sẻ kiến thức pháp luật về
vấn đề trên.
Cơ sở pháp lý: Điều 4 Nghị định 163/2006; Điều 342BLDS 2005; 07/2003/TT-
NHNN; điều 46, 47 luật công chứng 2006; Công văn so 2057/BTP-HCTP
I. Khái niệm.
1. Định nghĩa:
Theo quy định tại Điều 342 của Bộ luật dân sự thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản
hình thành trong tương lai. Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai
là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã
được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
2. Đặc điểm.
- Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều 163
BLDS);
- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo
đảm được giao kết;
- Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm;
II. Điều kiện để tài sản bảo đảm (trong phạm vi ở đây chỉ nói đến cầm cố và thế
chấp) thực hiện nghĩa vụ dân sự được thể hiện ở các vấn đề cơ bản sau (điều 4 nghị
định 163/2006):. Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có
nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm
có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
1. Điều kiện chung
- Về nguyên tắc thì vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoăc thuộc
quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo đảm .
- Đư cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố,
thế chấp, bên b ợc phép giao dịch(tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm
mua, bán, tặng ảo đảm phải cam kết với DAB về việc tài sản này không có tranh chấp và
phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm
tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
2. Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có một số
yêu cầu sau: ( xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài
sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn
bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài
sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm
chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý)
- Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất:
Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể
là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng
góp vốn, quyết định giao thuê đất. Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử
dụng” theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP có nội dung tương đối rộng,
không chỉ là giấy tờ “chứng nhận” quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa:
Ngoài việc có đủ các điều kiên trên thì phải có thêm là DAB có khả năng quản lý, giám
sát tài sản bảo đảm.
III. Khi cầm cố thế chấp cần những giấy tờ gì:
1. Điều kiện chung.
Đối với tài sản là động sản:
- Danh sách tên những tài sản,
- Hợp đồng mua bán,
- Hồ sơ kỹ thuật(nếu có),
- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có),
- Hóa đơn mua bán,
- Chứng từ thể hiện việc khách hàng đã thanh toán tiền mua tài sản đó,
- Tờ khai hải quan (nếu có),
- Giấy đăng ký phương tiện (nếu có),
- Các chứng từ có liên quan khác (nếu có).
2) Đối với tài sản là bất động sản:
Nhà chung cư: Phải có giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
4. Công chứng và đăng ký bảo đảm:
Công chứng: Căn cứ vào điều 46; 47 luật công chứng 2006 và công văn số 2057/BTP-
HCTP.
Các Phòng công chứng cần căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người
dân và doanh nghiệp.
1) Đối với bất động sản.
- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp
đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có bất động sản,
- Nếu nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau cùng
được thê chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp
đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện.
- Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế
chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ
khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công
chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng. Trường hợp
công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề
công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công
chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng
thế chấp công chứng hợp đồng đó.
( lưu ý: Tài sản hình thành trong tương lai cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ
cơ sở pháp lý để chứng minh. Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu các công chứng viên không
được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này)
- Riêng đối với trường hợp thế chấp nhà ở theo quy định tại Điều 114 của Luật nhà ở thì
giá trị tài sản nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và chỉ được thế chấp tại một tổ
chức tín dụng
2) Đối với động sản:
- Tương tự như các giao dịch khác về cầm cố thế châp tại phòng công chứng.(Nghị
định163)
Đăng ký: - Nếu thuộc thẩm quyền đăng ký của trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản: chỉ
cần gửi đơn yêu cầu đăng ký theo mẫu, không cần gửi các giấy tờ là căn cứ xác lập quyền
sở hữu (điều 12 nghị định 163).
Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong
Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử
dụng đất);
- Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu
năm; thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu
năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với đất);