Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính của doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH



TRƯƠNG THÚY NHUNG

ỨNG DỤNG CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM

GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH



TRƯƠNG THÚY NHUNG

ỨNG DỤNG CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM

GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng

Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN VĨNH HÙNG

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c ứu do bản thân tôi thực hiện

dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập được.

Các số liệu và thông tin sử dụng trong luận văn này đều có nguồn gốc,

trung thực và được phép công bố.

Tác giả luận văn

TRƯƠNG THUÝ NHUNG

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH BIỂU ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1: T ỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................................ 3

1.1. Tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro tài chính 3

1.1.1. Rủi ro tài chính và tác động của rủi ro tài chính ............................... 3

1.1.1.1. Rủi ro tài chính ................................................................................. 3

1.1.1.2. Các loại rủi ro tài chính đối với doanh nghiệp ................................. 4

1.1.1.3. Tác động của rủi ro tài chính ........................................................... 5

1.1.2. Quản trị rủi ro ....................................................................................... 6

1.1.2.1. Khái niệm quản trị rủi ro .................................................................. 6

1.1.2.2. Công cụ tài chính phái sinh .............................................................. 7

1.1.3. Sản phẩm phái sinh trên thế giới ....................................................... 10

1.1.3.1. Hợp đồng giao sau và quyền chọn – Chỉ số S&P Case Shiller home

Index (CSI) ...................................................................................................... 10

1.1.3.2. Qũy tín thác đầu tư bất động sản.................................................... 18

1.1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc ứng dụng công cụ tài

chính phái sinh. ............................................................................................... 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO VÀ SỬ DỤNG CÔNG CỤ

TÀI CHÍNH PHÁI SINH PHÒNG NGỪA RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI CÁC

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ................................................... 21

2.1. Quá trình phát triển của thị trường bất động sản thành phố HCM

thời gian vừa qua .............................................................. ……………………...21

2.1.1. Giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trước

khủng hoảng tài chính toàn cầu ...................................................................... 21

2.1.2. Giai đoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu: .............................. 23

2.1.3. Toàn cảnh các doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết Qúy 3

năm 2012............................................................................................................ 24

2.1.4.1.

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản ............................................................. 28

2.1.4.2.

Vai trò của hiệp hội bất động sản tp. Hồ Chi Minh .......................................... 30

2.1.4. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản và Hiệp hội bất động sản .. 28

2.2. Nhận diện các rủi ro tài chính tác động đến thị trường bất động sản

thành phố HCM ................................................................................................... 31

2.2.1. Rủi ro lạm phát……………………………………………………...31

2.2.2. Rủi ro giá vật liệu xây dựng ............................................................... 33

2.2.3. Rủi ro giá vàng .................................................................................... 33

2.2.4. Rủi ro tỷ giá ......................................................................................... 35

2.2.5. Rủi ro lãi suất ...................................................................................... 36

2.3. Thực trạng ứng dụng công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro trong

các doanh nghiệp bất động sản thành phố HCM ............................................. 37

2.3.1. Thực trạng sử dung công cụ tài chính phái sinh ở Việt Nam ......... 38

2.3.2. Tình hình sử dụng công cụ phái sinh tại các doanh nghiệp bất động

2.3.2.1.

Tình hình thực tế sử dụng công cụ phái sinh tại các doanh nghiệp bất động sản

TP.HCM

.......................................................................................................................... 42

2.3.2.2.

Khảo sát mức độ am hiểu và thực trạng ứng dụng sản phẩm phái sinh tại doanh

nghiệp bất động sản và xây dựng : ....................................................................................... 48

sản tại TP.HCM ................................................................................................ 42

2.4. Nguyên nhân công cụ phái sinh chưa phát triển ở Việt Nam ............ 53

2.4.1. Chưa am hiểu về sản phẩm phái sinh ............................................... 54

2.4.2. Hành lang pháp lý và hạch toán kế toán: ......................................... 55

2.4.3. Nguyên nhân từ phía thị trường: ...................................................... 56

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM

GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT

ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH ........................................................................... 58

3.1. Định hướng phát triển thị trường Bất Động Sản đến năm 2020 ... 58

3.2. Những yêu cầu đặt ra và một số giải pháp phát triển thị trường phái

sinh ở Việt Nam ................................................................................................... 60

3.2.1. Các giải pháp v ĩ mô nhằm phát triển thị trường phái sinh trong nước ... 60

3.2.1.1.

Về phía nhà nước ............................................................................................. 60

3.2.1.2.

Về phía ngân hàng: ........................................................................................... 71

3.2.2. Các giải pháp đẩy mạnh ứng dụng sản phẩm phái sinh để quản trị

3.2.2.1.

Nâng cao kiến thức về sản phẩm phái sinh ...................................................... 72

3.2.2.2.

Doanh nghiệp cần phân biệt giữa quản trị rủi ro và đầu cơ, công cụ tài chính

phải được sử dụng phù hợp. ................................................................................................. 74

3.2.2.3.

Nhà QTRR cần đánh giá đúng đắn hiệu quả mà hoạt động QTRR mang lại: .. 75

3.2.2.4.

Nâng cao kiểm soát nội bộ nhằm tạo sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh

và sử dụng công cụ phái sinh. .............................................................................................. 75

3.2.2.5.

Xây dựng chính sách và chương trình quản trị rủi ro tài chính phù hợp cho từng

doanh nghiệp: ....................................................................................................................... 76

3.2.2.6.

Xây dựng phương án và quy trình làm việc chặt chẽ: ...................................... 79

rủi ro tài chính tại các DNBĐS TP.HCM ....................................................... 72

3.2.3. Các vấn đề cần nghiên cứu thêm: ..................................................... 82

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Công cụ phái sinh

Phụ lục 2: Bảng câu hỏi

Phụ lục 3: Vẽ đồ thị

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CTCK : Công ty chứng khoán

: Chỉ số giá nhà Case Shiller (Case Shiller house price index) CSI

DN : Doanh Nghiệp

DNBĐS : Doanh nghiệp bất động sản

HoREA : Hiệp hội bất động sản TP.HCM

HĐPS : Hợp đồng phái sinh

NĐT : Nhà đầu tư

NHTM : Ngân Hàng Thương Mại

NHNN : Ngân Hàng Nhà Nước

: Phái sinh hàng hóa PSHH

: Quản trị rủi ro QTRR

REIT : Qũy tín thác đầu tư bất động sản (Real estate investment trust)

SPV : Tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicle)

SGDBĐS : Sàn giao dịch bất động sản

TDH : Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse, mã cổ phiếu TDH)

TPCĐ : Trái phiếu chuyển đổi

TCTD : Tổ chức tín dụng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Mô tả các công cụ phái sinh ............... Error! Bookmark not defined.

Bảng 1.2: Chỉ số quý S&P/Case–Shiller index values .................................. 12

Bảng 2.1 :số liệu kế toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ......... 24

Bảng 2.2 : Bảng % lạm phát từ năm 2001 đến 2011 ...................................... 31

Bảng 2.3: Thu nhập và lợi nhuận từ công cụ phái sinh tại một số NHTM ..... 40

DANH MỤC CÁC HÌNH BIỂU ĐỒ

BẢNG BIỂU

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ lạm phát từ 2002-2012 .................................................. 32

Biểu đồ 2.2: Gía vàng từ 2000-2011 ............................................................... 33

Biểu đồ: 2.3 Biến động tỷ giá giai đoạn 2008-2011 ....................................... 35

Biểu đồ số 2.4 : Loại hình doanh nghiệp điều tra ........................................... 49

Biểu đồ số 2.5: vốn điều lệ của nhà đầu tư tham gia nghiên cứu ................... 49

Biểu đồ số 2.6 : Mức độ tác động của các rủi ro đến doanh thu và lợi nhuận

của doanh nghiệp ............................................................................................. 50

Biểu đồ số 2.7: Mức độ hiểu biết về các loại sản phẩm phái sinh .................. 51

Biểu đồ số 2.8: Mức độ sử dụng của các loại sản phẩm phái sinh ................. 51

Biểu đồ số 2.9: Mức độ hiệu quả khi sử dụng sản phẩm phái sinh ................ 52

Biểu đồ số 2.10: Mức độ tin tưởng và sử dụng SPPS trong tương lai ............ 53

HÌNH VẼ

Hình 3.1: Mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) ......................... 64

Hình 3.2: Mô hình xây dựng chỉ số giá bất động sản ..................................... 69

Hình 3.3: Lộ trình xây dựng sàn giao dịch phái sinh bất động sản ................ 70

Hình 3.4: Sơ đồ tổ chức .................................................................................. 80

1

LỜI MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam nói

chung và thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng ngày một phát

triển và ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy quá

trình hiện đại hóa và đô thị hóa nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều tầng lớp

dân cư cũng như mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Mặc dù thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh là thị trường non trẻ

so với thị trường bất động sản trong khu vực và trên thế giới nhưng thị trường bất

động sản Thành Phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một trong những thị trường

tiềm năng của khu vực, và có nhiều đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế xã

hội. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được thị trường bất động sản thành

Phố Hồ Chí Minh còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung

quanh như biến động của thị trường chứng khoán, tỷ giá, giá vàng, chính sách, quy

định mới của nhà nước. Thị trường bất động sản biến động không lường, giá cả bất

động sản chưa phản ánh được giá trị thực của nó. Trước những biến động từ thị

trường, nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn cũng như r ủi ro khi đầu tư. Trước thực

trạng đó, việc nghiên cứu hoàn thiện các giải pháp tài chính nhằm phát triển ổn định

thị trường bất động sản là việc quan trọng và cấp thiết hiện nay.

Do đó học viên chọn Đề tài: Ứng dụng công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu

rủi ro tài chính của doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh để

làm luận văn thạc sĩ kinh tế

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu thực trạng ứng dụng công cụ phái sinh của doanh nghiệp bất

động sản.

2

Phương pháp và phạm vi nghiên cứu

Trên cơ sở các lý thuyết tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro

tài chính, đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính nhằm làm rõ các loại rủi

ro tài chính, và sự cần thiết ứng dụng sản phẩm phái sinh để quản trị rủi ro. Bên

cạnh đó với bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert, tác giả tiến hành khảo sát các

doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động để đánh giá mức độ quan tâm, sử dụng

công cụ phái sinh. Bằng phương pháp nghiên cứu thống kê mô tả, phương pháp

tổng hợp và so sánh nhằm minh hoạ cụ thể thực trạng ứng dụng sản phẩm phái sinh

trong doanh nghiệp, từ đó đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tài

chính trong doanh nghiệp bất động sản.

Bài nghiên cứu trong phạm vi thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

từ năm 1993 đến năm 2012

Bố cục đề tài được phân thành 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về rủi ro tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản

Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro và ứng dụng công cụ tài chính phái sinh

tại các doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 3: Giải pháp ứng dụng các công cụ phái sinh nhằm nâng cao hiệu quả

trong quản trị rủi ro tài chính tại doanh nghiệp bất động sản

3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro tài chính

1.1.1. Rủi ro tài chính và tác động của rủi ro tài chính

1.1.1.1. Rủi ro tài chính

Rủi ro tài chính là những rủi ro liên quan đến các thiệt hại có thể xẩy ra đối

với thị trường tài chính do sự thay đổi của các biến số tài chính: giá cả, lãi suất, tỷ

giá hối đoái, chứng khoán và những rủi ro doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính,

hay nói cách khác liên quan đến cơ cấu nợ của doanh nghiệp. Sự xuất hiện các

khoản nợ trong cấu trúc vốn sẽ tạo ra nghĩa vụ trả nợ, trả lãi của doanh nghiệp.

Rủi ro tài chính bắt nguồn từ vô số các giao dịch liên quan trực tiếp đến tài

chính như mua bán, đầu tư, vay nợ và một số ho ạt động kinh doanh khác hoặc là hệ

quả gián tiếp của các chính sách thay đổi trong quản lý, trong cạnh tranh, trong các

quan hệ quốc tế…

Tuy nhiên, có thể chia thành 3 nguyên nhân chính: rủi ro phát sinh từ sự thay

đổi bên ngoài về giá cả trên thị trường như lãi suất, tỷ giá hay giá của các loại hàng

hoá khác; rủi ro phát sinh từ các hoạt động hay giao dịch với các đối tác trong kinh

doanh như nhà cung cấp, khách hàng, các đối tác trong các giao dịch phát sinh hoặc

trong các liên doanh góp vốn đầu tư; rủi ro phát sinh từ bên trong liên quan đến

nhân sự, cơ cấu tổ chức hoặc quy trình sản xuất kinh doanh.

Trong phạm vi đề tài này, tác giả chỉ tập trung vào giới thiệu những vấn đề

liên quan đến rủi ro tài chính là lãi suất, tỷ giá, lạm phát, giá cả…

Như vậy, tuỳ theo mức độ nghiêm trọng của từng rủi ro như đã phân tích ở

trên, doanh nghiệp nên tự xây dựng cho mình một chương trình quản trị rủi ro phù

hợp với đặc điểm kinh doanh của Doanh nghiệp nhằm giảm thiểu những rủi ro này.

4

1.1.1.2. Các loại rủi ro tài chính đối với doanh nghiệp

a. Rủi ro tỷ giá:

Rủi ro tỷ giá là rủi ro phát sinh do sự biến động của tỷ giá làm ảnh hưởng đến

giá trị kỳ vọng trong tương lai. Sự biến động này đôi khi gây ra tổn thất cho doanh

nghiệp, nhưng đôi khi tạo ra lợi nhuận thất thường nếu như tỷ giá biến động theo

chiều thuận lợi cho doanh nghiệp.

Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động

sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công

khai. Thậm chí, trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ

cũng được nhiều người chào giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài

hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường. Thậm chí, tại các

báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills..., thông tin về

giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD. Do vậy sự biến động

về tỷ giá có ảnh hưởng lớn đến giá cả của bất động sản và lợi nhuận của Doanh

nghiệp bât động sản.

b. Rủi ro về lãi suất:

Rủi ro lãi suất là loại rủi ro do sự biến động của lãi suất gây ra. Loại rủi ro này

phát sinh trong quan hệ tín dụng của tổ chức tín dụng theo đó tổ chức tín dụng có

những khoản đi vay hoặc cho vay theo lãi suất thả nổi.

Hầu hết các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều sử dụng vốn vay để đầu tư

cho các công trình của mình, vì vậy khi nền kinh tế l ạm phát, chính phủ thực hiện

các biện pháp kiềm chế lạm phát trong đó có chính sách thắt chặt tín dụng làm lãi

suất tăng cao gây khó khăn cho việc huy động vốn của Doanh nghiệp thậm chí có

Doanh nghiệp phá sản do không huy động được nguồn vốn để tiếp tục kinh doanh

và trả lãi vay cho Ngân hàng.

c. Rủi ro lạm phát:

5

Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng lạm phát, nguồn vốn vay tín dụng cho đầu

tư bất động sản từ các tổ chức tín dụng sẽ gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn vay tín

dụng với tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại bị hạn chế để kiềm chế lạm phát.

Điều này làm ảnh hưởng đến việc huy động vốn của Doanh nghiệp. Như vậy, không

thể có giải pháp vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng trong nước khi lạm phát chưa

ngừng. Mặt khác khi nền kinh tế lạm phát làm giá cả đầu vào của các doanh nghiệp

tăng chính điều này cũng góp phần làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp.

d. Rủi ro giá vàng

Do thị trường BĐS Việt Nam, giá bất động sản vẫn còn lấy chuẩn giá vàng

nên khi giá vàng biến động làm cho giá bất động sản biến động theo.

Giá đất, như thường lệ, lại được quy theo vàng, cứ sau mỗi đợt giá vàng thay

đổi, giá đất lập tức thay đổi theo. Diễn biến thị trường bất động sảnnhững năm qua

cho thấy, nếu giá vàng giảm, giá đất không thay đổi, nhưng một khi giá vàng tăng

thì giá đ ất lập tức cũng hình thành một mặt bằng mới, bất kể có giao dịch hay

không.

e. Rủi ro giá vật liệu xây dựng

Cũng như các doanh nghiệp khác, lợi nhuận của doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản luôn chịu tác động bởi các yếu tố đầu vào đặc biệt giá vật liệu xây

dựng.Chính vì thế khi cơn bão giá vật liệu xây dựng tăng cao đã khi ến không ít các

doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng điêu đứng, nhiều công trình chậm

tiến độ, hay tạm ngừng mãi mãi.

1.1.1.3. Tác động của rủi ro tài chính

a. Tác động đến lợi nhuận và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Rủi giá vật liệu xây dựng, lãi suất, tỷ giá làm chi phí đầu vào của doanh

nghiệp tăng lên, làm lợi nhuận giảm đi. Để giải quyết vấn đề này doanh nghiệp phải

tăng giá bán và điều này ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh trên thị trường của

doanh nghiệp.

6

Mặc dù vậy, khi thị trường đi xuống đặc biệt các doanh nghiệp BĐS khó mà

tăng giá. Chi phí tăng làm lợi nhuận giảm, bên cạnh đó làm giảm khả năng cạnh

tranh của doanh nghiệp.

b. Tác động đến khả năng chịu đựng tài chính và tái đầu tư của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể tồn tại khi đảm bảo được nguồn vốn để tái đầu tư. Tuy

nhiên trong quá trình hoạt động kinh doanh nếu rủi ro tài chính tăng cao và doanh

nghiệp không thể kiểm soát được, nguồn vốn tái đầu tư bị giảm đi thậm chí âm. Đối

với các doanh nghiệp BĐS, khi thị trường đi xuống, đồng thời chính sách tín dụng

thắt chặt, doanh nghiệp sẽ không đủ vốn để duy trì hoạt động.Thời gian vừa qua đã

có rất nhiều doanh nghiệp đã phá sản, hoặc đóng cửa tạm thời.

c. Tác động đến dòng tiền của doanh nghiệp

Khi rủi ro tài chính tăng cao do biến động lãi suất, tỷ giá, giá nguyên vật liệu,

giá vàng, rủi ro này tác động làm mất cân đối dòng tiền tức dòng thu vào nhỏ hơn

dòng chi ra. Và nếu dòng tiền bị mất cân đối trong dài hạn, doanh nghiệp sẽ mất khả

năng trả nợ và có thể làm cho doanh nghiệp bị phá sản.

1.1.2. Quản trị rủi ro

1.1.2.1. Khái niệm quản trị rủi ro

Quản trị rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quản lý, hạn chế các

rủi ro đối với tổ chức.Một cách tổng quát đây là quá trình xem xét toàn b ộ hoạt

động của tổ chức, xác định các nguy cơ tiềm ẩn và khả năng xảy ra các nguy cơ

đó.Từ đó chuẩn bị các hành động thích hợp để hạn chế các rủi ro đó ở mức thấp

nhất. Một trong những cách để quản trị rủi ro hiệu quả là việc ứng dụng các công cụ

phái sinh.Công cụ tài chính phái sinh xuất hiện lần đầu tiên nhằm giảm thiểu hoặc

loại bỏ hoàn toàn rủi ro, trong đó thường được sử dụng cao nhất là hợp đồng kỳ hạn

(forward contracts), hợp đồng tương lai (future contracts), hợp đồng quyền chọn

(option contracts) và hợp đồng hoán đổi (swap contracts).Những công cụ trên còn

7

có thể kết hợp với nhau, với những khoản vay hoặc những chứng khoán truyền

thống để tạo nên các công cụ lai tạo.

1.1.2.2. Công cụ tài chính phái sinh

Công cụ phái sinh là những công cụ được phát hành trên cơ sở những công cụ

đă có như cổ phiếu, trái phiếu nhằm nhiều mục tiêu khác nhau như phân tán rủi ro,

bảo vệ lợi nhuận hoặc tạo lợi nhuận. Các loại công cụ phái sinh như sau:

8

Nội dung Hợp đồng kỳ Hợp đồng Hợp đồng quyền Hợp đồng hoán

hạn tương lai chọn đổi

Phi chính thức Chính thức Chính thức và phi Phi chính thức Thị trường

chính thức giao dịch

Thoả thuận Được sàn giao Được sàn giao Thoả thuận giữa

giữa các bên dịch tiêu chuẩn dịch chuẩn hoá các bên tham gia Loại hợp đồng

tham gia. Điều các điều khoản hoá các điều trao đổi một

kiện thoả thuận của hợp đồng nếu khoản của hợp dòng tiền này lấy

linh hoạt : giao dịch trên thị đồng: một dòng tiền

chính khác của bên kia. Hàng Hàng hoá - trường thức, thoả thuận - hoá

đổi

- Hoán

Khối Kết hợp giữa hợp đồng giao ngay và kỳ hạn. - Khối lượng và chất lượng loại hợp - lượng và chất lượng Giá cả - giữa các bên nếu giao dịch trên thị trường phi chính thức Các đồng hoán đổi: Giá cả - Ngày đáo

lãi suất

- hạn Ngày

đổi

- Hoán

tiền tệ

đổi

- Hoán

- đáo hạn

rủi ro tín dung

Người - mua quyền có quyền nhưng không bắt buôc mua hoặc bán

đổi

Người bán - Hoán hàng hoá

- quyền bắt buộc phải thực hiện

Khi đáo hạn Thanh toán Khi đáo hạn

Thanh toán hàng ngày bằng cách trích tài khoản bên thua và ghi vào tài khoản bên được

Thanh toán phí mua ngay khi mua quyền hoặc thanh toán hàng ngày giống như hợp đồng tương lai

9

Được thiết kế Tính Khi giao dịch Các bên tham gia Ưu điểm

linh hoạt tuỳ - thanh khoản cao trên thị trường HĐ đều có những

vào thoả thuận do được chuẩn chính thức: lợi ích nhất định,

của hai bên hoá nên dễ tìm HĐ đáp ứng thanh đối tác được nhu cầu -Tính khoản cao do dễ mua và bán lại Hạn chế tìm đối tác hoặc bán và mua - rủi ro vỡ nợ cùng loại ngoại -Hạn chế rủi ro vỡ nợ Có thể tệ ở hai thời điểm - chuyển nhượng -Khi thị trường khác nhau. bất kỳ thời điểm

trước khi nào hợp đồng đến hạn

có lợi, người mua quyền chọn có thể không cần thực hiện hợp đồng, lúc này chỉ mất phí quyền chọn

Nhược điểm

- Bắt buộc thực hiện giao dịch khi đến hạn - Thanh khoản thấp do khó tìm đối tác -Thanh khoản thấp do khó tìm đối tác

-Phí mua quyền chọn có thể đắt tuỳ cung cầu thị trường giao dịch

- Mất phí mô giới, phí giao dịch và yêu cầu ký quỹ

Rủi ro vỡ - nợ cao do đối tác có thể từ chối không thực hiện hợp đồng khi gặp bất lợi

Rủi ro - vỡ nợ cao do đối tác có thể từ chối không thực hiện hợp đồng khi gặp bất lợi

Bắt

-Bắt buộc thực hiện hợp đồng khi đáo hạn

- buộc thực hiện hợp đồng khi đáo hạn

Nguồn: Tác giả tổng hợp

10

1.1.3. Sản phẩm phái sinh trên thế giới

1.1.3.1. Hợp đồng giao sau và quyền chọn – Chỉ số S&P Case Shiller

home Index (CSI)

Nhu cầu phát triển thị trường phái sinh cho các DN càng được hỗ trợ mạnh

trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang hội nhập sâu rộng và đa dạng vào nền kinh tế

thế giới.

Trên thế giới thị trường phái sinh đã phát triển từ thế kỷ 19 và đang ngày càng

tăng trưởng do giới đầu tư chuyển hướng và nâng tỷ trọng của hàng hóa trong danh

mục đầu tư khi nhận thấy sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường hàng hóa và

giao dịch hàng hóa trở nên dễ dàng hơn với mọi đối tượng. Về quy mô, khối lượng

hàng hóa giao dịch đã tăng m ạnh qua các năm, nhất là giai đoạn từ năm 2008 tới

2010 đã tăng kho ảng 50% so với 3 năm trước đó. Giá trị giao dịch tương lai hàng

hóa cũng tăng gấp đôi từ năm 2008 tới 2010 khi đạt 380 tỷ USD.

Về lĩnh vực bất động sản, sản phẩm phái sinh bất động sản phát triển mạnh mẽ

ở các nước Châu Âu có Anh, Mỹ, Châu Á có Nhật, Singapore,Trung Quốc... Trong

bài này tác giả đề cập đến chỉ số giá nhà S&P/Case- Shiller (CSI) đây là chỉ số giá

nhà của Mỹ, được đánh giá với mức độ chính xác cao. Đồng thời tác giả cũng đề

cập đến hợp đồng giao sau trên chỉ số giá nhà.

a. Khái niệm Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI):

Sau khi thị trường nhà đất tại Hoa Kỳ tăng hơn 11% mỗi năm từ năm 2000

đến 2006, giá nhà đất đi xuống, gây nên những rủi ro như nhà bị tịch thu, Tình hình

tài chính căng thẳng. Chính điều nàydẫn đến sự đánh giá lại rủi ro của giới đầu tư

nhà ở. Khi rủi ro này gia tăng, người ta nhận thấy rằng chủ nhà, người cho vay, và

người tham gia thị trường phải đối mặt với các rủi ro này là rất cao.

Chính mối quan tâm rủi ro giá nhà ngày càng tăng,năm 2006 sàn Chicago

Mercantile Exchange (CME) bắt đầu giao dịch hợp đồng tương lai S&P/Case-

Shiller.

11

Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI), được phát triển bởi ba nhà kinh tế

Allan Weiss, Karl E.Case và Robert J. Shiller những năm 1980.Bộ ba này đã thành

lập một công ty bán dữ liệu nghiên cứu của họ sau đó công ty này đã đư ợc mua bởi

Fiserv, Inc, công ty này sẽ lập bảng dữ liệu. Dữ liệu này được phân phối bởi

Sandard & Poor. Chỉ số chính thức được gọi là Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller

- Chỉ số giá nhà quốc gia là chỉ số tập hợp của các hộ gia đình thuộc chín bộ

(CSI). Có những loại chỉ số như:

phận điều tra dân số của Hoa Kỳ. Nó được tính toán hàng quý và đư ợc công bố vào

thứ ba cuối cùng của tháng hai, tháng Năm, tháng Tám và tháng Mười. Chỉ số này

- Chỉ số tổng hợp 10 thành phố, trong đó bao gồm Boston, Chicago, Denver,

được chuẩn hóa và có giá trị 100 trong quý đầu tiên của năm 2000.

Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco và

- Chỉ số tổng hợp của 20 thành phố, trong đó bao gồm tất cả các thành phố ở

Washington, DC.

trên cộng với Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix,

- Các chỉ số, ngoài các chỉ số quốc gia, được công bố vào ngày thứ ba cuối

Portland (Oregon), Seattle và Tampa.

cùng của mỗi tháng lúc 9 giờ sáng EST. Dữ liệu sẽ được báo cáo sau 2 tháng, báo

cáo này sẽ được công bố vào tháng 5 sau khi thu thập hết doanh số bán nhà tháng 3.

Các chỉ số này được chuẩn hóa và có giá trị 100 trong tháng đầu tiên của năm 2000.

12

Bảng 1.2: Chỉ số quý S&P/Case–Shiller index values (U.S. National Index Levels)

YEAR Q1 Q2 Q3 Q4

1987 62.03 64.09 65.32 66.18

1988 66.67 69.27 70.50 71.22

1989 72.43 74.40 75.22 75.37

1990 75.58 76.42 75.84 74.59

1991 73.43

1992 74.30

1993 74.46

1994 76.46

1995 77.74

1996 79.61

1997 81.82

1998 85.71

1999 92.08

2000 100.00

2001 109.27

2002 118.00 122.24 126.13 128.58

2003 130.48 134.2 138.41 142.29

2004 146.26 152.92 158.53 163.06

2005 169.19 176.70 183.08 186.97

2006 188.66 189.93 188.11 186.44

2007 184.83 183.17 180.01 170.75

2008 159.36 155.93 150.48 139.41

2009 129.17 133.19 137.51 136.99

2010 132.11 138.25 135.68 130.95

2011 125.71 130.78 130.66 125.67

Nguồn: en.wikipedia

13

Mỗi chỉ số đo lường sự thay đổi trong giá cả của một căn nhà một hộ gia đình,

bằng cách sử dụng phương pháp bán hàng lặp lại, so sánh giá bán lần này của cùng

một tài sản so với giá trước đó. Những căn mới xây dựng được loại trừ vì không có

cách nào để tính toán giá bán đã thay đ ổi cho đến khi căn này được qua 2 lần mua.

Căn hộ không được sử dụng để tính trong các chỉ số trên. Tuy nhiên, có một chỉ số

căn hộ riêng biệt theo dõi giá cả căn hộ trong năm thị trường chính: Boston,

Chicago, New York, Los Angeles và San Francisco.

Cách lấy dữ liệu này được gọi là “arms –length sale transactions” tạm dịch là

“những giao dịch chính thức”. Những giao dịch bán đúng giá thị trường được ghi lại

thành những giao dịch có độ chính xác cao.Còn những giao dịch như cho, biếu, tặng

hoặc bán rẻ thì sẽ không được ghi nhận vì các giao dịch này không chính xác.

Những tài sản bị tịch thu vẫn được ghi nhận trong chỉ số xem như là giao dịch giữa

ngân hàng và cá nhân và là mua bán lặp lại. Và các tài sản thay đổi thiết kế ví dụ

như tăng số lượng phòng thì cũng sẽ bị loại khi tính chỉ số này vì giá cả lần sau chắc

chắn sẽ phải cao hơn lần trước vì bao gồm giá trị sửa chữa.

Hiện nay chỉ số này là một thước đo được sử dụng rộng rải và được đánh giá

cao trên thị trường nhà đất Mỹ vì độ chính xác cao.

b. Hợp đồng tương lai, hợp đồng quyền chọn

Rõ ràng, nếu bạn đang tìm ki ếm để mua hoặc bán một căn nhà, bạn sẽ quan

tâm đến việc giá nhà sẽ lên hoặc xuống và giá bao nhiêu. Nếu bạn đang bán và giá

cả có xu hướng tăng, bạn có thể muốn giữ lại chờ đợi và xem nếu giá tiếp tục đi

lên.Nếu bạn đang mua và bạn thấy giá đi lên, bạn có thể muốn mua thật nhanh trong

khi có thể. Hoặc nếu giá giảm, bạn muốn bán nhanh vì giữ lại thì giá sẽ tiếp tục

giảm…. Tất nhiên, không có người hoặc chỉ số nào có thể dự đoán chính xác những

gì sẽ xảy ra với giá nhà.

Thậm chí nếu bạn không có nhu cầu mua hay bán nhà, giá nhà là một chỉ báo

sự phát triển của nền kinh tế. Có thể lúc ấy bạn tin rằng bây giờ là thời điểm tốt để

làm cho một đầu tư lớn và bạn bắt đầu tìm một khu vực cụ thể thực hiện công việc

14

của mình? Hoặc các doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường bất động sản nên

làm thế nào? Chỉ số Case-Shiller cung cấp cái nhìn sâu sắc và trả lời tất cả những

câu hỏi này. Nó thậm chí còn có thể tận dụng lợi thế của những thay đổi trong giá

nhà bằng cách gián tiếp đầu tư v ào S & P / Case-Shiller Index (CSI) hợp đồng

tương lai và hợp đồng quyền chọn. Đây là loại đầu tư được khuyến khích cho các

doanh nghiệp phát triển bất động sản, ngân hàng, các định chế tài chính cho vay thế

chấp và các nhà đầu tư để giúp họ giảm thiểu rủi ro trong đầu tư kinh doanh của họ.

Ngay cả những nhà đầu tư có hoặc không liên quan đến bất động sản họ vẫn có thể

tham gia để đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình.

Giá trị của hợp đồng tương lai được thiết lập ở mức 250 lần của CSI. Vì vậy,

nếu các mức độ của chỉ số tổng hợp (CUS), ví dụ, là 250, giá trị của hợp đồng

tương lai liên quan là 62.500 $ (250 × 250 $). Tại thời điểm đáo hạn, giá trị của hợp

đồng là 250 nhân với giá trị trung bình của các chỉ số trong khoảng thời gian ba

tháng trước so với 2 tháng kề trước. Ví dụ, giá thanh toán cuối cùng của tháng tám

2008 CUS hợp đồng tương lai chỉ số CSI như báo cáo cho khoảng thời gian ba

tháng tháng 4 năm 2008 đến tháng 6 năm 2008. Chỉ số tháng 6 năm 2008 được phát

hành vào tháng Tám 2008.

Hợp đồng tháng 2 được thiết lập dựa trên giá giao ngay của chỉ số CSI quý 4

(bao gồm dữ liệu tháng 10,11,12), hợp đồng tháng 5 được thiết lập dựa trên giá giao

ngay của chỉ số CSI quý 1 (bao gồn dữ liệu tháng 1,2,3)…mỗi lần giao dịch tối

thiểu 20 hợp đồng (block trade) tối đa 5000 hợp đồng.

Hầu hết các chứng khoán, như cổ phiếu, được định giá theo đơn vị tiền tệ tiêu

chuẩn, như đô la Mỹ, cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán New York.Trong

Hợp đồng tương lai gia số tối thiểu được gọi là”sticks” giá trị này tùy thuộc vào

hợp đồng tương lai đang được giao dịch. Giá trị sticks cho một hợp đồng tương lai

CSI và hợp đồng lựa chọn là 0,20 điểm chỉ số. Như vậy, giá trị của sticks của chỉ số

$ 250=250* 0,20 = $ 50,00 cho mỗi hợp đồng. Nếu giá trị hiện tại của hợp đồng

được giao dịch ở mức 295,50, khi tăng một sticks sẽ có giá 295,70, và giá trị của

15

hợp đồng sẽ tăng lên $50 (295,70 × 250 $ - 295,50 × 250 $ =$ 50). Trong trường

hợp này, vị thế mua sẽ được ghi với mức tăng $ 50 và vị thế bán sẽ lỗ $ 50.

Nếu một thương nhân mua một hợp đồng tương lai, ông giữ vị thế mua nếu

giá tăng lên ông lờivà lỗ nếu giá giảm. Nếu ông bán một hợp đồng, ông giữ vị thế

bán, ông lời nếu giá giảm và lỗ khi giá tăng.

Ví dụ: nếu một nhà đầu tư mua 50 hợp đồng tại chỉ số điểm 150 sau đó bán lại

50 hợp đồng tại chỉ số 156.6 như vậy kết quả sẽ là:

Mua 50 hợp đồng tại 150 index points

Bán 50 hợp đồng tại 156.6 index points

Lợi nhuận trên 1 hợp đồng = 6.6 index points

x 50 hợp đồng

x $250

Lời/ lỗ của hợp đồng = $82,50

Hoặc một nhà đầu tư có thể bán tài sản đang nắm giữ hoặc tài sản sẽ có trong

tương lai. Gỉa sử rằng nhà đầu tư đó bán 35 hợp đồng tại điểm 156.6 và sau đó mua

35 hợp đồng này tại điểm 152.6. giao dịch này mang lại lợi nhuận là $35,000

Bán 35 hợp đồng tại 156.6 index points

Mua 35 hợp đồng tại 152.6 index points

Lợi nhuận trên 1 hợp đồng = 4 index points

x 35 hợp đồng

x $250

Lời/ lỗ của hợp đồng = $35,000

Hợp đồng tương lai được giao dịch trên các thị trường tương lai.Các bên có

thể kết thúc hoặc chấm dứt vị thế của mình một cách dễ dàng.Bên giữ thế trường vị

(người mua) có thể kết thúc vị thế của mình bằng cách bán lại hợp đồng tương lai

16

với cùng loại hàng hóa và cùng ngày giao hàng.Ngược lại, bên giữ thế đoản vị

(người bán) cũng có thể kết thúc vị thế của mình bằng cách mua một hợp đồng

tương lai tương tự.

Các CME không yêu cầu thương nhân đặt lên toàn bộ giá trị hợp đồng khi

mua hoặc bán. Người giao dịch cần một khoản tiền ký gửi để đảm bảo các bên tuân

theo những điều kiện của hợp đồng, k hoản tiền này được gọi là tiền ký quỹ. Sau

một thời gian giao dịch, nếu tiền trong tài khoản giảm tới bằng hoặc dưới mức ký

quỹ duy trì (maintenance margin) theo qui định (mức này tùy thuộc vào qui định

của các sở giao dịch và loại hàng hóa giao dịch), thì phải chuyển thêm tiền vào tài

khoản để đưa tiền trong tài khoản về mức ký quỹ ban đầu.

Sự cần thiết sử dụng công cụ tài chính phái sinh bất động sản: c.

Những điểm lợi quan trọng mà công cụ này mang lại theo G.Donald Jud,

Daniel T. Winkler (2009); Corina Geambasu, Mirela Matei (2007).

Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Các hợp đồng tương lai và quyền chọn góp phần làm đa dạng hóa danh mục

đầu tư. Các đặc tính của nhà ở giúp nhà ở góp phần đáng kể vào danh mục đầu tư

cải thiện hiệu suất của doanh mục đầu tư. Trong số rất nhiều các nghiên cứu trong

lĩnh vực này, xem ví dụ, Webb (1990); Goetzmann (1993); Englund, Hwang, và

Quigley (2002); Eichholtz, Koedijk, de Roon (2002); vàJud,Wingler,và Winkler

(2006).

Người tham gia thị trường là nhà đầu tư lớn, những người muốn đầu tư vào

nhà ở nhưng không muốn mua nhà trong tương lai. Đối với các nhà đầu tư nhỏ,

quỹ,họ tham gia thị trường nhà ở như các mặt hàng khác như dầu, vàng,và đáp ứng

nhu cầu của nhà đầu tư.

Bảo hiểm rủi ro

Hợp đồng tương lai và quyền chọn CSI như một chiến lược bảo hiểm rủi ro

cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu giảm thiểu rủi ro đầu tư nhà ở của họ. Các

17

doanh nghiệp hoặc cá nhân (ví dụ, các nhà phát triển, xây dựng, cho vay thế chấp,

và những người khác) có tài sản hay lợi nhuận được liên kết với giá trị nhà, họ có

thể làm giảm rủi ro bằng cách bán nhà ở tương lai hoặc các quyền chọn mua để bảo

vệ chống lại sự sụt giảm trong giá trị nhà ở. Ví dụ, một nhà đầu tư xây dựng căn hộ

có thể muốn tự bảo hiểm rủi ro của việc giảm giá bằng cách mua hoặc bán hợp đồng

nhà tương lai.

Case, Shiller, và Weiss (1991) và Case và Shiller (1996) giải thích làm thế nào

các công ty bảo hiểm thế chấp có thể đạt được bằng cách bán nhà ở tương lai hoặc

mua nhà ở tương lai để tự bảo hiểm rủi ro của họ khi giá nhà đất giảm. Để làm như

vậy, một công ty bảo hiểm sẽ cần có một bộ máy kiểm soát rủi ro khi nguy cơ giá

nhà sụt giảm mạnh.

Đầu cơ và hình thành giá

Thành lập của một thị trường nhà ở trong tương lai có thể cung cấp thông tin

quan trọng về giá nhà thực tế trong tương lai. Giá cả thị trường tương lai được hình

thành trong một thị trường tốt có chức năng phản ánh sự mong đợi của các nhà đầu

cơ, các nhà bảo hộ, thông tin cho các nhà đầu tư về con đường tương lai của giá thị

trường giao ngay.Ví dụ về cácnhà đầu cơ khi mua hoặc bán hợp đồng tương lai phụ

thuộc vào những kỳ vọng của họ về giá giao ngay trong tương lai. Họ hy vọng lợi

nhuận từ các dự báo của họ về giá giao ngay trong tương lai bằng cách mua hoặc

bán trên thị trường kỳ hạn. Sự khác nhau giữa các quan điểm về giá tương lai phản

ánh sự cân bằng tổng thể của thị trường. Như vậy, giao dịch của thị trường tương lai

cung cấp một nguồn thông tin liên tục và rộng rãi về xu hướng của giá nhà đất trong

tương lai, có thể chứng minh hữu ích cho một loạt các ứng dụng trong nền kinh tế

lớn hơn.

Theo mô hình Hicks Keynes Gần 80 năm trước, John Maynard Keynes

(1930, trang 142-44) đưa ra một lý thuyết về giá cả hàng hóa tương lai. Theo

Keynes, giá của một hợp đồng tương lai thông thường sẽ được thiết lập thấp hơn giá

trong tương lai dự kiến của mặt hàng này. Sự khác biệt giữa giá trong tương lai dự

18

kiến và giá cả của các mặt hàng trên sàn giao dịch tương lai phản ánh phần bù rủi ro

đủ để gây ra các nhà đầu cơ để chấp nhận sự rủi ro biến động giá cả trong tương lai.

Người bán có thể là nhà thầu cá nhân, nhà thầu xây dựng nhà lớn, hoặc các

công ty có doanh số bán sản phẩm liên quan chặt chẽ với giá nhà đất. Người mua

các hợp đồng này chủ yếu là các nhà đầu cơ, chính vì sự không chắc chắn nên bất

cứ ai đang mong đợi giao hàng của nhà ở trong tương lai cần phải được tự bảo hiểm

bằng các hợp đồng dài hạn.. Các nhà đầu cơ phải được bồi thường một khoản phí để

tham gia vào nguy cơ này.

1.1.3.2. Qũy tín thác đầu tư bất động sản

Sự đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Singapore thông qua việc thu

hút nguồn vốn cho thị trường này dưới hình thức Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

(REIT). Đây là mô hình nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào

thị trường bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác

thị trường bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động

sản và những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng

khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Ngày nay trên thế giới, để đáp ứng nhu cầu

vốn cho thị trường bất động sản, nhiều nước đã phát triển mô hình này và đạt hiệu

quả cao. Hiện tại, có khoảng 30 quốc gia trên thế giới có luật quy định, điều chỉnh

về REIT.

REIT ở Singapore được quy định bởi Luật chứng khoán và giao dịch Future

(1999), hệ thống các quy định đầu tư tập thể và h ướng dẫn lập Quỹ Bất động sản

được quy định bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Hướng dẫn lập Quỹ Bất

động sản áp dụng cho việc đầu tư tập thể vào bất động sản hoặc tài sản có liên quan

đến bất động sản.Với REIT đầu tiên vào nãm 2002, tính đến nay Singapore đã có 16

REIT niêm yết với giá trị vốn hoá trên thị trường lên tới 26 tỷ đôla Singapore (17,22

tỷ USD). Chính điều đó đã giúp thị trường REIT của Singapore trở thành thị trường

lớn thứ 2 ở Châu Á, sau Nhật Bản.

19

Với cấu trúc là một quỹ, REIT tiến hành việc phân phối một cách linh động và

sẽ không bị hạn chế bởi số lợi nhuận đem ra phân phối.Việc quản lý REIT có thể là

tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Công ty chuyên ngành. Để niêm yết

trên Sở giao dịch thì REIT phải có vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải có ít nhất

25% vốn REIT được nắm giữ bởi ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. REIT không bắt

buộc phải niêm yết nhưng để được giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở Giao dịch

chứng khoán Singapore. Một REIT niêm yết trên thị trường nước ngoài thì sẽ không

được hưởng sự giảm thuế.

Theo hướng dẫn lập Quỹ bất động sản, REIT có thể đầu tư ít nhất 35% tổng tài

sản vào bất động sản và ít nhất 70% vào bất động sản và tài sản liên quan đến bất

động sản (trong nước hoặc ngoài nước). REIT không phát triển tài sản, không đầu

tư vào đất trống và tài sản thế chấp. Một REIT có thể đầu tư vào bất động sản bằng

cách nắm giữ cổ phần của một tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicle – SPV) do

REIT hình thành đ ể nắm giữ hoặc sở hữu bất động sản. SPV có thể là một công ty,

một quỹ, hoặc một đối tác…

Vì REIT không được đầu tư quá 5% tổng tài sản vào cùng một tổ chức nên khi

đầu tư vào bất động sản như một người đồng sở hữu của những SPV, REIT sẽ thu

được cổ phần và lợi nhuận nhiều hơn trong những SPV không niêm yết đó. Về phân

chia lợi nhuận, REIT sẽ phân phối cổ tức bằng 90% lợi nhuận và chia hàng năm,

chia nửa năm hoặc hàng quý.Nợ vay không vượt quá 35% tổng tài sản của REIT.

1.1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc ứng dụng công cụ tài

chính phái sinh.

Qua việc tìm hiểu sự phát triển thị trường bất động sản của các quốc gia trên

thế giới cụ thể là Mỹ, Singapore, chúng ta rút ra được một số bài học kinh nghiệm

về quản lý và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường

bất động sản Hồ Chí Minh nói riêng.

Để có thể thành lập thị trường phái sinh bất động sản, trước hết nhà nước ta

phải xây dựng được chỉ số giá bất động sản nhằm ổn định và phát triển thị trường

20

bất động sản. Tuy nhiên, đối với tình hình nước ta việc xây dựng chỉ số giá bất động

sản nhằm áp dụng chung cho thị trường bất động sản là điều không đơn giản. Chúng

ta cần kết hợp thực hiện xây dựng các văn bản luật, đồng thời nâng cao trình độ

quản lý cũng như kiến thức về sản phẩm phái sinh.

Bên cạnh đó để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường bất động sản, trên thế

giới đã sử dụng công cụ quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Đây là loại hình không có

gì mới mẻ đối với rất nhiều nước và tuỳ theo điều kiện của mỗi nước mà có những

cách riêng để phát triển và quản lý tốt quỹ này. Chúng ta cần học hỏi và áp dụng

công cụ này để thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường

bất động sản.

Kết luận chương 1: Nội dung chương 1 trình bày t ổng quan về rủi ro, và các

công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính tại các doanh nghiệp bất động

sản thành phố Hồ Chí Minh. Bài nghiên cứu cũng đã đưa ra được sự cần thiết của

việc ứng dụng sản phẩm phái sinh ở các Doanh nghiệp bất động sản. Rút kinh

nghiệm từ thị trường bất động sản một số nước như Mỹ, Singapore, để có thể xây

dựng thị trường bất động sản lớn mạnh, mà trước hết Việt Nam cần xây dựng chỉ số

giá bất động sản và xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường phái

sinh được hình thành và phát triển.

21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO VÀ SỬ

DỤNG CÔNG CỤ TÀI CHÍNH PHÁI SINH PHÒNG NGỪA

RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG

SẢN TP.HCM

2.1. Quá trình phát triển của thị trường bất động sản thành phố HCM

thời gian vừa qua

2.1.1. Giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trước

khủng hoảng tài chính toàn cầu

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam nói

chung và thị trường bất động sản Tp.HCM nói riêng đã tr ải qua những giai đoạn

hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của nhà nước.

Giai đoạn trước năm 1993: ảnh hưởng bởi luật đất đai 1987 với qui định

nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do vậy ở giai đoạn này việc mua bán đất đai của

cư dân thời kỳ này diễn ra tự phát và là những quan hệ chuyển nhượng mua bán

ngầm với nhau.

Giai đoạn 1993-1999: ảnh hưởng bởi luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đư ợc quy định và thừa nhận. Quyền sử dụng đất đã trở thành

đối tượng đầu tư và đầu cơ thể hiện rõ ở vụ án Epco Minh Phụng, đã tạo nên cơn sốt

đất lần thứ nhất năm 1993-1994. Cơn sốt này được giập tắt khi nhà nước áp dụng

biện pháp hành chính –tư pháp vởi đỉnh điểm là vụ xét xử vụ án Epco Minh Phụng.

Sau cơn sốt này thị trường nhà đất đóng băng lần thứ nhất kéo dài từ năm 1995-

1999 do các nhà đầu tư thi nhau bán đất để trả nợ ngân hàng.

Giai đoạn 2000-2004: Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000 đặc biệt

sau những quy định sửa luật đất đai năm 2001 được ban hành theo hướng mở rộng

thêm quyền cho người sử dụng đất và những chính sách cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được mua nhà ở, bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng của nền

kinh tế trong nước cũng đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong cả

22

nước nói chung và TP.HCM nói riêng.Giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả

tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 cơn sốt này kéo dài

đến cuối năm 2003, cho đến khi Luật đất đai được thông qua, cùng với những quy

định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Để khắc phục

những hạn chế của Luật đất đai năm1993, Quốc hội thông qua điểm luật đất đai

2003 có hiệu lực và những quy định chi tiết của nghị định 181/2004/NĐ-CP, cơ chế

“ xin –cho” về đất đai bị xoá bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản có xu hướng

chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ cũng giảm mạnh, thị trường bất động sản

bước vào giai đoạn trầm lắng.

Giai đoạn 2004-2006: Theo đánh giá chung thì thị trường bất động sản trong

giai đoạn này khá ảm đạm hay còn gọi là hiện tượng “đóng băng”. Theo nghị định

181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 cấm phân lô bán nền đã hạn chế giao dịch

nhỏ lẻ; ngoài ra loại bất động sản có giá trị cao cũng khó giao dịch, sức mua giảm

đối với nhà biệt thự, nhà riêng lẻ. Các dự án bị đình trệ do thiếu vốn, vì nguồn vốn

vay từ các ngân hàng đã ngưng lại.

Giai đoạn 2007-2008: Trước những khó khăn do tìn h trạng thị trường “đóng

băng”, nhà nước đã có những nổ lực để vực dạy thị trường, chính sách liên quan đến

bất động sản được điều chỉnh và dần đi vào ổn định, luật kinh doanh bất động sản

có hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Bên cạnh đó, với sự kiện Việt Nam trở thành thành

viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới (WTO) ngày 07/11/2006, tổ chức

thành công hội nghị diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương(APEC) và

Việt Nam nhận được quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn với Mỹ. Với những

tác động trên, thị trường bất động sản Việt Nam như đón được làn gió mới, vốn đầu

tư từ nước ngoài vào thị trường bất động sản ngày càng tăng, số dự án năm 2007

tăng 67 dự án tương đương vốn đầu tư tăng 73.350 ngàn USD.

Thêm vào đó chính sách lãi suất ngân hàng thông thoáng hơn, tăng đầu tư mua

bán bất động sản làm thị trường sôi động hẳn. Theo số liệu thống kê của ngân hàng

nhà nước, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, đỉnh điểm tháng 12/2007 nguồn

23

vốn tín dụng đạt 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD). Khi thị trường bất động

sản đã “nóng” trở lại, giá bất động sản không ngừng tăng lên. Theo thống kê, giá

căn hộ đầu tháng 02/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Cơn sốt đã đẩy giá

nhà đất lên đến đỉnh điểm. Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng, từ 30 triệu

đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2. Đất dự án An Phú - An

Khánh (quận 2, lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm) cũng ngất ngưởng 70-80 triệu

đồng/m2. Song song đó số lượng các Doanh nghiệp BĐS tăng cao trong năm 2008.

Cơn sốt này bị dập tắt trong bối cảnh nổ ra cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và

sau đó lan rộng khắp toàn cầu làm luồng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

khựng lại và bên cạnh đó là chính phủ Việt Nam thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm

phát, thị trường bất động sản rơi vào đợt suy thoái kéo dài.

2.1.2. Giai đoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu:

Từ đầu năm 2008, cùng với việc phải đối phó với cuộc khủng hoảng toàn cầu,

chính phủ Việt Nam phải áp dụng hàng loạt biện pháp để kiểm soát lạm phát và ổn

định tình hình kinh tế đất nước, trong đó nổi bật là biện pháp yêu cầu các ngân hàng

mua tín phiếu bắt buộc với tổng giá trị 20. 300 tỷ đồng. Với biện pháp này làm cho

lượng giao dịch trên thị trường bất động sản sụt giảm, giá cả dự án, căn hộ sụt giảm

mạnh thi trường rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Để hoá giải tình trạng khó

khăn này năm 2009 chính phủ đã áp dụng hàng loạt biện pháp kích thích như hỗ trợ

lãi suất, miễn giảm và giản số thuế phải nộp… Trước những biện pháp này giao

dịch trên thị trường bất động sản cũng nhờ đó mà tăng lên nhất là các dự án bất

động sản gắn liền với việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, đô thị

mới, tình hình này tiếp diễn đến năm 2010.

Đến giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà

nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn

chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản

giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Bức tranh màu tối này còn kéo dài đến năm 2012 ,

mặc dù năm 2012 chính phủ đã thực hiện nhiều biện pháp như giảm lãi suất ngân

24

hàng, gia hạn, giảm n ộp thuế, tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu

hiệu khởi sắc.

2.1.3. Toàn cảnh các doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết Qúy

3 năm 2012

Theo báo cáo ngành bất động sản của sàn giao dịch Phú Mỹ Hưng, với 53

doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Bảng 2.1 :số liệu kế toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết

Nguồn: PHS

25

Tồn kho quý 3 năm 2012 tăng 143% so với năm 2011, tổng nợ vay tăng 118%.

Tồn kho tăng cao, doanh nghiệp thiếu tiền để hoạt động, bên cạnh đó áp lực trả nợ

tăng cao, nếu doang nghiệp không có giải pháp thúc bán hàng, thì rủi ro vỡ nợ dẫn

đến phá sản có nguy cơ xảy ra cao.

Những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt hiện

- Hàng tồn kho đang ở mức cao và với giá liên tục điều chỉnh giảm, không loại

tại là rất lớn bao gồm những yếu tố sau:

- Việc thiếu tiền để tiếp tục triển khai xây dựng sẽ khiến các doanh nghiệp

trừ khả năng sẽ có một số doanh nghi ệp phải trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho.

không thể thu thêm tiền của khách hàng. Ngoài ra, do thị trường bất động sản giảm,

nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách để không phải đóng tiền thông qua hình thức kiện

- Các khoản nợ vay đáo hạn. Đa số các doanh nghiệp bất động sản chịu chi phí

chủ đầu tư rằng hợp đồng vô hiệu.

lãi vay rất cao. Năm ngoái các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực huy động trái

phiếu nhằm kéo dài thời hạn thanh toán khi nhận thấy nguy cơ sụt giảm của thị

trường bất động sản do lãi suất tăng cao. (Trong năm 2011, các doanh nghiệp đã

huy động được khoảng 17.350 tỷ đồng từ TPDN. Phần lớn trái phiếu này là trái

phiếu do công ty BĐS hay CTCK phát hành. Theo uớc tính có đến 51% giá trị

TPDN do công ty BĐS phát hành và 40% trái phiếu do các CTCK phát hành trong

khi chỉcó 9% do doanh nghiệp sản xuất phát hành trong đó nhiều doanh nghiệp đã

phát hành trái phiếu với mức lãi suất lên tới xấp xỉ 30%/năm. Hiện tại, dù lãi suất đã

giảm nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn thuộc nhóm chịu mức lãi suất cao

- Một số chính sách của chính phủ không hỗ trợ ngành bất động sản: Thuế đất

trên nhất trên thị trường quanh mức 18%/năm).

sẽ phải đóng theo giá thị trường và không được đóng tiền thuế một lần. Điều này

khiến chi phí của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên. Chính phủ không miễn

thuế VAT cho doanh nghiệp bất động sản.

26

Theo các chuyên gia nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản ảm đạm

như sau:

Trước hết, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh

tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy

thoái, ảm đạm. Nhiều năm nay, không ít người sau khi thu về một khoản tiền từ các

kênh khác đã mua nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Năm 2011, lợi nhuận

của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn

chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết

khó khăn cho các lĩnh vực kinh doanh khác. Thị trường bất động sản có đặc điểm là

cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào

huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín

dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở

còn nhiều hạn chế.

Thứ hai, thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Chính

vì thiếu thông tin, không minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫn tới tình

trạng đầu tư theo phong trào. Các nhà đầu tư thiếu kiến thức về thị trường, đầu tư,

và đầu cơ là chủ yếu. Nhiều Doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam hiện nay có nền

tảng, tiềm lực còn hạn chế nhưng chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự án”. Chính

những điều này làm cho thị trường bất động sản như một bong bóng bị thổi phòng

lên và đến một lúc nào đó nó phải xẹp xuống.

Thứ ba, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với

mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Trong

nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền... đã

khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Quả bóng bất động sản dường như đã được thổi lên

tới mức tối đa và không thể còn duy trì được nữa. Trong khi đó, nền kinh tế vĩ mô thì

vẫn tiếp tục suy thoái, lạm phát tăng cao, khiến đại bộ phận các đối tượng có thu nhập

thấp, người nghèo tại các đô thị gặp nhiều khó khăn về nhà ở. Một thống kê làm minh

27

chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập của người dân Việt Nam đứng thứ

120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên thế giới.

Thứ tư, dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường

bất động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng

được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng. Do

phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở,

khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc

này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở

giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ

ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, rồi bị bỏ hoang

hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của Nhà nước.

Ngoài ra, mang tiếng là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán

nhưng đa số lại nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng

xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện, có nhiều hạn chế nên

không đáp ứng tốt nhu cầu của người muốn mua. Phần lớn các dự án bất động sản

vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhu cầu tại các vùng miền không được đáp

ứng, khiến thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu.

Thứ năm, niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người

bắt đầu nhận ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục

giảm sâu hơn nữa mới hợp lý. Hầu hết mọi người đều có tâm lý chờ đợi. Các nhà

đầu tư khó khăn về tài chính càng nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán được lại

giảm giá, cứ như thế vô hình trung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ còn

giảm nữa, không vội gì mua nhà vào lúc này”.

Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp

luật và chính sách còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu quan những năm

gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những khó khăn vốn có

của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại

những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Bất cập trong quản lý

28

khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Công tác

quản lý còn nhiều khiếm khuyết khiến cho một bộ phận nhỏ kiếm được nhiều tiền

nhờ bất động sản một cách quá dễ dàng, trong khi đại bộ phận người dân vẫn gặp rất

nhiều khó khăn về nhà ở. Nguồn thu ngân sách từ bất động sản đã bị thất thoát, lãng

phí nhiều. Nếu đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở, tận dụng tối đa nguồn lực từ mọi

thành phần kinh tế, tăng thêm các nguồn thu từ việc đấu thầu công khai các dự án...

thì chúng ta đã có thể có nhiều tiền hơn để triển khai nhiều dự án nhà có giá rẻ, hỗ trợ

tín dụng cho người dân. Các kẽ hở của hệ thống pháp luật cũng khiến cho quyền lợi

của người dân khi mua nhà đất không được bảo vệ tốt. Các vụ việc tranh chấp, lừa

đảo, khiếu kiện… diễn ra nhiều khiến thị trường thêm khó khăn.

Hệ thống chính sách pháp luật về thị trường bất động sản thiếu thống nhất và

ổn định, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện… Thị

trường phát triển quá nhanh, trong khi nhiều quy định, chính sách được ban hành

dường như chỉ mang tính “chữa cháy”. Công tác cải cách trong việc quản lý đầu tư,

xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… còn nhiều vướng mắc trong quá trình

triển khai thực hiện. Đây là những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất

động sản Việt Nam gặp khó khăn, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập, gây ảnh

hưởng lớn tới cả nền kinh tế, đẩy nhiều cá nhân, đơn vị vào thế tiến thoái lưỡng nan

như hiện nay.

2.1.4. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản và Hiệp hội bất động sản

2.1.4.1. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật

kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, m ục đích và vai trò c ủa

sàn giao dịch bất động sản, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn

để từ đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành

mạnh hoá thị trường bất động sản.

Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất

động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn,

29

qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của

nhà nước.

Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được

các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính

xác để điều tiết thị trường, SGDBĐS là cầu nối giữa người mua và người bán, nhằm

minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá bất động sản như nhau cho mọi

người để góp phần lành mạnh thị trường bất động sản, đồng thời tránh được rủi ro

và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của

thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp

hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập

dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động

sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt

động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch

vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích

cho chủ đầu tư và người đầu tư.

Tuy nhiên thì thống kê gần đây nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch

BĐS qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát

triển của các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh

bạch thị trường bất động sản trong nước.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay,

toàn quốc đã có 1000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập. Các sàn giao dịch

này được phân bố tại một vài địa phương, trong đó phần lớn đóng tại các đô thị lớn, như

Thành phố Hồ Chí Minh có 356 sàn.Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ như vậy,

song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.

Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và TTBĐS cho hay, tổng số giao dịch bất động

sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc

30

(chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ

Chí Minh) là 3.352 giao dịch.

Đồng tình với quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng hiệu quả giao dịch

qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu, phần lớn các sàn giao

dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. Vì vậy tính cạnh

tranh thấp, thông tin thiếu minh bạch, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và

chỉ mang tính chất đối phó.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân các chủ đầu tư bởi phần lớn chủ đầu tư các dự

án bất động sản vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để “lách

luật” bằng cách huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn ngay cả khi dự

án vẫn còn trên giấy nhằm tối đa hóa lợi nhuận và tránh những rắc rối về tính pháp

lý của dự án khi giao dịch qua sàn.

Tuy còn nhiều sai phạm nhưng về cơ bản, sàn giao dịch BĐS đã giúp thị

trường có nhiều sản phẩm phong phú hơn. Đặc biệt, sản phẩm được trưng bày ở sàn

thì trước hết sàn cũng đã ph ải kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, nên người dân

yên tâm hơn khi mua sản phẩm.Tuy nhiên, để các sàn giao dịch BĐS thực hiện

đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghi ệp phải

xác định đúng vai trò, v ị trí của sàn giao dịch trong chiến lược kinh doanh của

mình.Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nư ớc cũng c ần hoàn thiện khung chính

sách đối với loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho các sàn nhằm nâng cao

tính chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch của các sàn.

2.1.4.2. Vai trò của hiệp hội bất động sản tp. Hồ Chi Minh

Hiệp hội bất động sản TP.HCM có tên giao dịch HCMC Real Estate

Association (viết tắt là HoREA), là tổ chức xã hội nghề nghiệp tự nguyện của các cá

nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và

liên quan đến bất động sản trên địa bàn thành phố. HoREA là thành viên của Hiệp

hội bất động sản Việt Nam.

Mục đích của HoREA là tập hợp, đoàn kết các DN, các đơn vị, cá nhân hoạt

động trong lĩnh v ực BĐS và liên quan đến BĐS nhằm bảo vệ lợi ích chung cũng

31

như lợi ích chính đáng của các nhà kinh doanh; hỗ trợ họ về kinh nghiệm đầu tư,

quản lý, sản xuất kinh doanh và dịch vụ, chuyển giao khoa học công nghệ, kỹ thuật

và sự trợ giúp pháp lý để góp phần thúc đẩy thị trường BĐS của TP.HCM phát triển

năng động, lành mạnh, đúng hướng.

Trong một khoảng thời gian dài, các DN kinh doanh trong l ĩnh v ực BĐS

không có một tổ chức để sinh hoạt, việc quản lý của chính quyền cũng chưa thật sự

chặt chẽ, đã khiến diễn biến thị trường địa ốc có những lúc mất định hướng, tạo ra

nhiều khó khăn cho công tác quản lý, cho nhà kinh doanh lẫn người dân có nhu cầu

về đất đai và nhà ở.

Được thành lập theo Quyết định số 292/QĐ-UB ngày 20/01/2005 của UBND

TP.HCM, HoREA đã chính thức ra đời với tư cách là tổ chức đại diện cho tiếng nói

và quyền lợi hơn 1000 doanh nghiệp hội viên tổ chức (Công ty) và cá nhân hoạt

động trong lĩnh vực bất động sản và những ngành nghề có liên quan. Với trọng tâm

đó, các hoạt động của HoREA đều tập trung hướng về hội viên cũng như góp phần

định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững và minh bạch của thị trường bất

động sản.

2.2. Nhận diện các rủi ro tài chính tác động đến thị trường bất động sản

thành phố HCM

2.2.1. Rủi ro lạm phát

Bảng 2.2 : Bảng % lạm phát từ năm 2001 đến 2011

2001 0.80%

2002 4.04%

2003 3.01%

2004 9.67%

2005 8.71%

2006 6.57%

2007 12.75%

2008 19.87%

2009 6.52%

2010 11.75%

2011 18.13%

Năm Lạm phát

Nguồn: Tổng hợp từ trang web vietnameconomy.vn

32

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ lạm phát từ 2002-2012

Nguồn: vneconomy

Từ cuối năm 2008 lạm phát Việt Nam tăng đột biến 19.87%, cuối năm 2011

lạm phát vẫn tăng cao 18.13%.

Chính sách hạn chế cho vay bất động sản của Chính phủ theo Nghị quyết

11/NQ-CP đầu năm 2011 và đặc biệt Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt

mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên

bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp BĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các

doanh nghiệp BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn trong vi ệc h uy động

vốn.Việc thắt chặt tín dụng tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên

thị trường BĐS.

Việc NHNN thắt chặt tín dụng là điều đã và đang th ể hiện rõ nét trên thị

trường tài chính. Nó khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị

trường BĐS, các doanh nghiệp cũng g ặp không ít khó khăn trong việc tìm nguồn

vốn và vô hình chung việc "siết" cho vay của NHNN sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển

của nền kinh tế, đời sống của những người có thu nhập ổn định cần nhà ở.

33

2.2.2. Rủi ro giá vật liệu xây dựng

Dù bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư liên tục giảm giá những năm gần

đây nhưng giá thép, xi măng vẫn cao. Nguyên nhân giá VLXD vẫn tăng cao vì lãi

suất ngân hàng vẫn cao, vốn lưu động vẫn căng, giá điện tăng, giá nguyên vật liệu

thế giới tiếp tục leo thang. Trước sự biến động giá vật liệu, chủ đầu tư thường phải

tính toán so sánh giữa việc đưa ra mức giá căn hộ cao và vay ngân hàng với một bên

là công bố giá căn hộ thấp hơn so với nguyên vật liệuđầu tư để thu hút mạnh nguồn

lực từ khách hàng thông qua hình thức góp vốn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh n guồn cung trên thị trường BĐS khá lớn như hiện

nay, thì việc tăng giá bán căn hộ sẽ khó được khách hàng chấp nhận. Điều này buộc

các chủ đầu tư phải nỗ lực tìm những biện pháp khác như: Quản lý chặt các loại

nguyên vật liệu, cách thức tổ chức thi công hiệu quả và đúng tiến độ... để tìm ra đáp

án cho bài toán giá đầu vào tăng mà không tăng giá đầu ra.

2.2.3. Rủi ro giá vàng

Biểu đồ 2.2: Gía vàng từ 2000-2011

Giá vàng 2000-2011

Gía vàng (1000 đồng)

36104180

2670

1124 1172 1366 1792

786

690

600

490

456

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Nguồn: Tổng hợp từ trung tâm giao dịch vàng ngân hàng ACB

Tại Tp.HCM, việc giao dịch mua bán nhà đất, BĐS được thanh toán bằng

vàng còn khá phổ biến. Sự lo lắng của các nhà đầu tư trước tình trạng giá vàng tăng

34

đột biến là điều tất nhiên. Bởi, khi mỗi mét vuông đất ở những khu đất “vàng” hay

những vùng “nhạy cảm” tại Tp.HCM có giá hàng cả chục “cây” vàng sẽ là một

lượng tiền mặt được quy đổi lớn thế nào để thanh toán các giao dịch về nhà đất.

Khi giá vàng tăng đột biến, nhất là khi đồng tiền Việt Nam chưa đủ độ tin cậy

và bảo đảm an toàn thì buộc cá nhân hay các nhà đầu tư phải tìm đ ến phương thức

giao dịch mua bán BĐS bằng vàng hay Đôla. Theo ước tính, các giao dịch BĐS

bằng vàng hiện nay vẫn chiếm từ 60 đến 70%.Trong khi chúng ta vẫn phải nhập

khẩu vàng tới 60 tấn/năm thì vi ệc sử dụng vàng vào giao dịch BĐS quả thật quá

lãng phí nguồn lực đầu tư cho phát triển đất nước.

Trước tình trạng giá vàng tăng mạnh và bất ổn định như hiện nay, các giao

dịch về nhà đất, BĐS là rất thấp. Không ít những giao dịch đã đặt cọc vàng để mua

nhà nhưng do biến động giá vàng nên các giao dịch này đã b ị phá vỡ hoặc đổ bể.

Người mua nhà hoặc nhà đầu tư tìm cơ h ội giao dịch BĐS hiện rất ngại khi đối tác

rao bán, yêu cầu thanh toán bằng vàng, do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Trong khi

người bán hoặc các giao dịch BĐS nhỏ, lẻ lại muốn thanh toán bằng vàng để hưởng

chênh lệch khi giá vàng thay đổi, tăng cao... thật khó có cơ sở để đánh giá chính xác

về vấn đề này. Bởi, chưa có văn bản nào mang tính pháp quy Nhà nước nhằm thay

đổi phương thức giao dịch vốn đã tr ở thành “thói quen” trong các giao dịch BĐS

theo những cách trên.

Tuy giá vàng không tác động nhiều đến giá bất động sản, nhưng cũng có

những ảnh hưởng nhất định.Đó là việc các nhà đầu tư bị cuốn vào thị trường vàng,

làm giảm phần vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

35

2.2.4. Rủi ro tỷ giá

Biểu đồ: 2.3 Biến động tỷ giá giai đoạn 2008-2011

hang-nha-nuoc-582-177853.htm>

Tỷ giá giữa đồng USD so với tiền Việt tăng cao đã tác đ ộng không nhỏ tới thị

trường bất động sản.Tổng kết thị trường ngoại tệ cho thấy, thời điểm 31/12/2007, tỷ

giá USD/VND niêm yết tại các ngân hàng thương mại là 16.030, sau đó hai năm

(31/12/2009) đã là 18.497, đ ến năm 2010 là 19.500. Trong khi đó, thị trường USD

tự do đã tăng m ạnh từ 16.070 VND/USD năm 2007 đến 20.990 VND/USD vào

28/12/2010.

Từ ngày 11/02/2011, Ngân hàng Nhà nước đã ra quyết định điều chỉnh tỷ giá

bình quân liên ngân hàng lên mức 20.693 VND/USD.Ngày 22/02, tỷ giá VND/USD

được các cửa hàng thương mại niêm yết quanh mức 20.790 VND - 20.890 VND.

Tại thị trường tự do giá USD lên mức 22.050 VND - 22.150 VND.

Theo nhận định chung của giới đầu tư, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất

trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng

36

túng không biết "đổ" tiền vào đâu. Tuy nhiên, biến động tỷ giá tạo áp lực mạnh

khiến thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn.

Đối với khách hàng đã mua s ản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai niêm

yết giá bằng đồng USD, đóng tiền theo tiến động xây dựng dự án thì đương nhiên

việc thay đổi tỷ giá lần này họ sẽ phải mất một khoản chênh lệch tỷ giá không nhỏ

khi thanh toán những đợt tiếp theo trong tương lai.

Ngoài ra tỷ giá tăng chắc chắn có ảnh hưởng lớn đến TTBĐS theo hướng tiêu

cực. Giá tăng sẽ tác động xấu đến thị trường, chỉ một số ít dự án đã xây dựng xong

được hưởng lợi. Tác động xấu nhất của biến động tỷ giá là tạo sự bất ổn vĩ mô, tác

động xấu đến tâm lý và môi trường đầu tư gây khó khăn cho dự báo và lập kế hoạch

kinh doanh dài hạn của các doanh nghiệp.

Tỷ giá tăng ảnh hưởng đến giá nguyên liệu cơ bản như năng lượng, xi măng,

sắt thép, vật liệu xây dựng vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành xây dựng nhà ở

do đó giá nhà chắc chắn sẽ phải tăng trong thời gian tới. Nhóm nhà ở cao cấp chịu

ảnh hưởng lớn hơn vì s ử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu.Ngoài ra, những chi phí

khác như thiết kế, tư vấn xây dựng, tiếp thị, quảng cáo…hầu hết đều thuê qua các

công ty nước ngoài cũng tính b ằng USD.Giá tăng sẽ làm cho việc mua bán nhà

thêm khó giao dịch.Đồng thời, biến động này sẽ làm phát sinh tranh chấp những

hợp đồng mua bán nhà bằng USD.Với nhà ở đã xây xong, ngư ời mua nhà sẽ chịu

thiệt thòi. Với dự án đang trongquá trình xây d ựng tiến độ thanh toán tiền cho chủ

đầu tư sẽ bị chậm lại ảnh hưởng đến cả khách hàng và chủ đầu tư.

2.2.5. Rủi ro lãi suất

Theo thống kê chưa đầy đủ đến nay, trên phạm vi toàn quốc có khoảng 2.500

dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới, nhiều dự án

hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán đã tăng ngu ồn cung cho thị

trường. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh có gần 1400 dự án (4.490 ha) đang triển khai

và 76 dự án mới được phê duyệt.

37

Đặc biệt, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ

thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.Nguồn vốn cho thị trường

BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân.Nguồn tín dụng trung

và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các

ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó,

khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ

đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm

cho các giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện

tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển

nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư

nước ngoài, đặc biệt là các dự án tại khu vực TP Hồ Chí Minh.

Nguồn vốn khởi động cho thị trường địa ốc hiện đang trông chờ vào các ngân

hàng. Nếu như những thủ tục hành chính trong việc xét duyệt ưu tiên cho vay chậm

trễ, thì độ trễ không chỉ là 3 đến 6 tháng mà có thể còn dài hơn nữa. Nhiều dự án sẽ

mất đi cơ hội gặp được khách hàng trong khi thị trường đang bắt đầu có nhà đầu tư

quan tâm.

Năm 2011, Ngân hàng nhà nước vừa ban hành chỉ thị “Lượng hoá” chủ trương

thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Theo đó tín dụng với lĩnh v ực phi sản

xuất, nhất là trong đó có bất động sản và chứng khoán được yêu cầu phải giảm tốc

độ và tỷ trọng, đến tháng 06.2011 còn tối đa 22% so với dư nợ và tiếp tục giảm còn

tối đa 16% đến cuối năm 2011. Về phía người mua nhà cũng rơi vào thế bí khi

không thể tiếp cận tín dụng.Trong khu nhu cầu ở của người dân là rất cao, nhưng

nếu vay được thì họ cũng phải gòng gánh lãi suất cao ngất ngưởng.Năm 2012, nhằm

ổn định và làm nóng thị trường bất động sản bằng chính sách giảm lãi suất, tuy

nhiên thị trường bất động sản năm 2012 vẫn rất lạnh.

2.3. Thực trạng ứng dụng công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro trong

các doanh nghiệp bất động sản thành phố HCM

38

2.3.1. Thực trạng sử dung công cụ tài chính phái sinh ở Việt Nam

Giao dịch tài chính tiền tệ là lĩnh vực chưa có sự xuất hiện của các nhà bảo

hiểm bởi tính biến động khôn lường của nó.Các chủ thể tham gia không còn cách

nào khác ngoài việc tự bảo hiểm cho mình bằng việc chuyển hẳn hoặc san sẻ một

phần rủi ro cho thị trường bằng các công cụ tài chính phái sinh.Tuy nhiên, nhìn một

cách tổng quát, mức độ áp dụng các công cụ phái sinh ở Việt Nam còn rất hạn

chế.Nhiều ý kiến cho rằng, xuất phát điểm nền kinh tế lạc hậu chưa cho phép chúng

áp dụng các kỹ thuật tài chính hiện đại.Nói cách khác, thói quen và tập quán kinh

doanh là những cản trở lớn đối với quá trình phổ biến các Công cụ tài chính phái

sinh ở Việt Nam.

Giao dịch kỳ hạn xuất hiện với tư cách là công cụ tài chính phái sinh đầu tiên

ở Việt Nam theo quyết định số 65/1999/QĐ-NHNN7 ngày 25/2/1999. Các giao dịch

kỳ hạn được thực hiện trong hợp đồng mua bán USD và VND giữa ngân hàng

thương mại với doanh nghiệp xuất nhập khẩu hoặc với các ngân hàng thương mại

khác được phép của ngân hàng nhà nước. Tuy nhiên, Hợp đồng kỳ hạn ít được sử

dụng, một phần là do thị trường liên ngân hàng ở VN chưa phát triển, một phần do

những hạn chế vốn có của nó trong việc phòng chống rủi ro tỷ giá và những hạn chế

của NHNN. Vì thế, các giao dịch kỳ hạn chỉ chiếm khoảng 5-7% khối lượng giao

dịch của thị trường ngoại tệ liên ngân hàng.

Giao dịch hoán đổi cũng xuất hiện khá sớm theoquyết định số 430/QĐ

NHNN13 ngày 24/12/1997 và sau này là quyết định số 893/2001/QĐ-NHNN ngày

17/7/2001 của thống đốc NHNN. Tuy nhiên đây chỉ là những giao dịch hoán đổi

thuận chiều giữa NHNN và NHTM.Nó chỉ được sử dụng trong trường hợp các

NHTM dư thừa ngoại tệ và khan hiếm VND.

Các công cụ phái sinh lãi suất và tỷ giá ngoại tệ tiếp tục xuất hiện ở VN và

được các ngân hàng sử dụng do nhu cầu nội tại của các NHTM nhằm theo kịp

chuẩn mực hoạt động ngân hàng quốc tế. NHNN đã cho phép các NHTM thực hiện

một số nghiệp vụ phái sinh nhằm phòng ngừa rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá.Theo

39

quyết định số 1133/QĐ- NHNN ngày 30/09/2003 về quy chế thực hiện giao dịch

hoán đổi lãi suất cho phép mở rộng danh mục các NHTM và các TCTD, các DN

được sử dụng công cụ hoán đổi lãi suất. Hoán đổi lãi suất được thực hiện đối với cả

VND và ngoại tệ giữa các ngân hàng với DN vay vốn tại NH; giữa NH với những

DN vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD) khác, kể cả vay vốn nước ngoài; giữa

các NH trong nước với nhau và giữa các ngân hàng thương mại trong nước với các

TCTD nước ngoài. Trên cơ sở nới lỏng quản lý của NHNN, nhiều NHTM đã tri ển

khai cung cấp Hợp đồng hoán đổi lãi suất cho các doanh nghiệp (DN), tìm kiếm đối

tác là các TCTD nước ngoài để ký kết hợp tác. Tuy nhiên, giao dịch phái sinh trong

đó có hoán đổi lãi suất được coi là hoạt động ngoại bảng của NH do đó hướng dẫn

hạch toán từ phía NHNN đối với các nghiệp vụ này đang được xem là điều kiện đủ

để các NHTM đẩy mạnh cung cấp dịch vụ này cho khách hàng.

Ở một mức cao hơn, các công cụ lai tạp có nguồn gốc từ hoán đổi như hoán

đổi lãi suất cộng dồn, hoán đổi lãi suất kèm theo điều kiện quyền chọn, hoán đổi lãi

suất bắt đầu thực hiện trong tương lai …cũng đã xuất hiện và triển khai trên thị

trường ngoại hối. Điều đặc biệt là các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng đã được thí

điểm áp dụng tại Việt Nam theo công văn 3324/NHNN-CSTT, tháng 4/2006 cho

phép HSBC chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh thực hiện. Mặc dù là một loại hoán

đổi nhưng hoán đổi rủi ro tín dụng thực sự lại giống một chính sách bảo hiểm hơn.

Tức một bên nắm giữ trái phiếu hoặc các khoản vay, định kỳ sẽ thanh toán cho bên

kia. Trường hợp trái phiếu bị đánh giá thấp hay các khoản vay trên bị vỡ nợ, bên

bảo hiểm ở đây là HSBC sẽ trả cho bên đối tác, khách hàng các khoản bù trừ lỗ.

Quyền chọn ngoại tệ, lãi suất và vàng dường như là những công cụ phái sinh

được thị trường hoan nghênh và đón nhận nhiều nhất do những ưu điểm vốn có của

nó trong bối cảnh lãi suất và tỷ giá và giá vàng luôn ở trạng thái tăng liên tục. Ngân

hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) là ngân hàng đầu tiên được phép thực

hiện giao dịch quyền chọn lãi suất. Các giao dịch quyền chọn lãi suất được phép

thực hiện đối với những khoản cho vay và đi vay trung hạn (dưới 5 năm) bằng USD

hoặc bằng EURO và chỉ được thực hiện đối với các DN hoạt động tại VN, các

40

NHTM hoạt động ở VN được NHNN cho phép và các NH ở nước ngoài. Sau BIDV

là hàng loạt các NHTM khác, bao gồm cả NHTM cổ phần cũng được cho phép thực

hiện nghiệp vụ này.

Bên cạnh quyền chọn lãi suất, quyền chọn ngoại tệ cũng được nhiều ngân

hàng cung cấp, điển hình là BIDV, Eximbank, ACB, Techcombank, Agribank,

Citibank, Vietcombank, ICB, và ngân hàng Hồng Kông bank chi nhánh thành phố

HCM. Nguyên tắc chính của loại quyền chọn này là các DN và cá nhân được quyền

đặt mua hay đặt bán USD với VNĐ thông qua một tỷ giá do khách hàng tự chọn,

được gọi là tỷ giá thực hiện. Đặc biệt, quyền chọn USD và VNĐ đáp ứng cho cả

nhà nhập khẩu và nhà xuất khẩu trong đó quyền chọn mua áp dụng cho nhà nhập

khẩu và quyền chọn bán áp dụng cho nhà xuất khẩu.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay các sản phẩm công cụ phái sinh hiện nay tại

các ngân hàng còn ít, chưa thu hút được các doanh nghiệp sử dụng. Vì thế, thu nhập

từ các công cụ phái sinh còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng thu nhập của ngân

hàng. Đơn cử số liệu về thu nhập và lợi nhuận từ công cụ phái sinh của 3 ngân hàng

thương mại hàng đầu hiện nay để có thể thấy được thực tế này.

Bảng 2.3: Thu nhập và lợi nhuận từ công cụ phái sinh tại một số NHTM

BIDV

Năm Chỉ tiêu

TriệuVNĐ % 7.794.275

2007

100 100 0

2008 2.028.246 8.829 7.570.430

Tổng thu nhập Trong đó: Thu từ các công cụ PS 19.110 Tổng lợi nhuận Trong đó: Dịch vụ phái sinh Tổng thu nhập Trong đó: Thu từ các công cụ PS 363.288 100 0,24 100 0,04 100 4,79 Vietinbank TriệuVNĐ % 6.648.680 4.256 1.529.085 -6.464 8.694.253 74.764 100 0,06 100 0 100 0,86 Vietcombank TriệuVNĐ % 5.763.393 0 3.192.119 0 10.991.219 100 52.492 0,04

41

2.368.018 237.930 9.687.959

Tổng lợi nhuận Trong đó: Dịch vụ phái sinh Tổng thu nhập Trong đó: Thu từ các công cụ PS 91.272 2.436.388 100 10,04 -120.042 5.428.316 100 200.587 0,94 100 0 100 3,70 3.525.877 52.492 9.286.804 6.420 100 1,4 100 0,06 2009

Tổng lợi nhuận Trong đó: Dịch vụ phái sinh 3.605.469 -171.695 100 0 1.678.289 -289.517 100 0 5.004.374 -288.777 100 0

Nguồn: Báo cáo thường niên của các NHTM

Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy, tỷ trọng doanh thu và lợi nhuận của công

cụ phái sinh là rất nhỏ so với tổng doanh thu và lợi nhuận của các ngân hàng. Tại

BIDV, năm 2007, thu từ công cụ phái sinh là 19.110 triệu đồng, chiếm 0,24% tổng

thu nhập, năm 2008 tăng lên 363.288 triệu đồng, chiếm 4,79 % tổng thu nhập nhưng

đến năm 2009 chỉ đạt 91.272 triệu đồng chiếm 0.94 % tổng thu nhập; và lợi nhuận

năm 2007 là 8.829 triệu đồng, chiếm 0,04% tổng lợi nhuận, năm 2008 tăng lên

237.930 triệu đồng chiếm 10,04% tổng lợi nhuận nhưng đến năm 2009 lại giảm

mạnh, lỗ 171.695 triệu đồng.

Tại Vietinbank, thu nhập từ công cụ phái sinh tăng qua các năm, năm 2007 chỉ

là 4.256 triệu đồng, chiếm 0,06% tổng thu nhập, đến năm 2008 đã tăng lên 74.764

triệu đồng, chiếm 0.86%, năm 2009 tăng mạnh lên 200.287 triệu đồng, chiếm 3,7%

tổng thu nhập. Mặc dù có thu nhập tăng qua các năm nhưng ngân hàng lại toàn lỗ

khi kinh doanh lĩnh v ực này, năm 2007 lỗ 6.464 triệu đồng, năm 2008 lỗ 120.042

triệu đồng, năm 2009 lỗ 289.517 triệu đồng.

Tại Vietcombank, năm 2008 thu nhập từ công cụ phái sinh là 52.492 triệu

đồng, chiếm 0,04% tổng thu nhập, năm 2009 tăng lên là 6.420 triệu đồng chiếm

0,06% tổng thu nhập. Trong đó, lợi nhuận năm 2008 là 52.492 triệu đồng, chiếm

1,4% tổng lợi nhuận, năm 2009 lại lỗ 288.777 triệu đồng.

42

Có thể nhận thấy, hoạt động kinh doanh trong lĩnh v ực công cụ phái sinh của

các ngân hàng chưa hiệu quả. Các sản phẩm chưa đa dạng, phong phú, do đó mặc

dù các ngân hàng đã không ng ừng đầu tư chi phí để phát triển các sản phẩm này

nhưng chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia. Thực tế là các doanh nghiệp

hiện nay nhận thức rất ít về kỹ thuật phòng chống rủi ro lãi suất, rủi ro hối đoái và

phòng chống bằng công cụ phái sinh lại càng xa lạ.Do đó, các doanh nghiệp không

nhiệt tình phòng ngừa rủi ro bằng các hợp đồng kỳ hạn, hợp đồng hoán đổi, hợp

đồng quyền chọn dẫn đến các NHTM gặp khó khăn trong việc phát triển các nghiệp

vụ này. Mặt khác, vì đây là các nghi ệp vụ hiện đại, phức tạp nên đòi h ỏi đội ngũ

nhân viên ngân hàng phải có trình đ ộ chuyên môn cao, mới có thể tư vấn cho các

doanh nghiệp thực hiện các nghiệp vụ phái sinh đồng thời việc quảng bá, giới thiệu

của các ngân hàng đối với doanh nghiệp còn chưa rộng rãi, làm doanh nghiệp chưa

biết hoặc không mặn mà với các dịch vụ mới về công cụ phái sinh của ngân hàng.

2.3.2. Tình hình sử dụng công cụ phái sinh tại các doanh nghiệp bất

động sản tại TP.HCM

2.3.2.1. Tình hình thực tế sử dụng công cụ phái sinh tại các doanh nghiệp

bất động sản TP.HCM

Tham gia vào thị trường đang tăng trưởng nhanh chóng là các chủ thể: Doanh

nghiệp BĐS trong nước và nước ngoài với vai trò là nhà phát triển BĐS ; Các ngân

hàng và định chế tài chính với vai trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh dẫn vốn đến cho

các nhà đầu tư bất động sản; Người dân và các doanh nghiệp khác với vai trò là

người sử dụng cuối cùng của sản phẩm bất động sản. Họ có thể là người mua,

thuê… để trực tiếp sử dụng hoặc mua/thuê để bán lại hoặc cho thuê lại, lúc này họ

đóng vai trò như nhà đầu tư thứ cấp; Các cơ quan quản lý nhà nước tham gia thị

trường này với vai trò là nhà tạo lập chính sách và điều tiết thị trường.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp bất động sản thì mối quan hệ giữa các chủ

thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không thể thiếu, đặc biệt liên quan đến dòng

chảy của vốn - tín dụng - sản phẩm và sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường.

43

Do giá trị đầu tư của các dự án bất động sản thường lớn hoặc rất lớn nên đa

phần các nhà đầu tư BĐS trước khi phát triển bất cứ dự án nào đều phải tính toán

các phương án tài trợ vốn cụ thể, hoặc vay từ tín dụng ngân hàng, hoặc huy động

vốn của khách hàng, hoặc nhận tài trợ vốn (góp vốn) từ các quỹ đầu tư hay tổ chức

tài chính trung gian khác. Do đó, có thể nói thị trường BĐS luôn gắn liền với thị

trường tài chính. Sự nóng lạnh của thị trường tài chính có ảnh hưởng nhất định đến

sự phát triển của thị trường bất động sản hay ngược lại sự tăng trưởng hay suy giảm

của thị trường bất động sản cũng có thể tạo ra cơ hội phát triển hay rủi ro cho thị

trường tài chính.

Ngoài ra, thị trường BĐS đặc biệt có quan hệ trực tiếp với thị trường xây

dựng, vật liệu xây dựng, đồ nội thất và thị trường lao động… Do vậy bất kỳ sự biến

động của thị trường như biến động lãi suất, tỷ giá, giá vàng, giá vật liệu xây dựng

đều tác động đến thị trường BĐS và ngược lại khi thị trường này biến động cũng tác

động không nhỏ đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Mặt khác, để phát triển

thị trường BĐS cần nguồn vốn lớn, nhưng trong thời gian qua tại Việt Nam, các

doanh nghiệp BĐS vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng. Và đặc biệt

trong giai đoạn nền kinh tế đối mặt với tình trạng lạm phát cao, giá các vật liệu đầu

vào tăng cao, để kìm hãm lạm phát các ngân hàng phải thắt chặt tín dụng nên lãi suất

vay lại càng cao các doanh nghiệp bất động sản càng khó tiếp cận nguồn vốn ngân

hàng, điều này ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này.

Trong thời gian qua, sự phát triển của các sản phẩm tài chính, đầu tư liên quan

đến thị trường bất động sản Việt Nam còn rất sơ khai, chưa có đột phá, chưa tạo ra

được một kênh dẫn vốn hoàn chỉnh để thị trường BĐS có thể phát triển ổn định

Thực tế, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Nhiều

doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần

lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài, trong đó khoảng 60% là vốn vay từ

44

các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho

vay từ ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm.

Tuy nhiên, trong năm 2011 đến giữa năm 2012 thị trường bất động sản trầm

lắng, các kênh huy động vốn đều bị khép lại. Kênh ngân hàng không rót vốn vì

chính sách thắt chặt tiền tệ, và bản thân nhiều ngân hàng đang đau đầu trong việc

thu hồi nợ từ các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư.Trong

khi đó, các giao dịch trên thị trường lại rất ảm đạm, khách hàng có tâm lý chờ đợi

giảm giá tiếp, nên nhiều dự án dù rớt giá tới 30%, thậm chí 40% nhưng vẫn không

bán được.Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản gần như chỉ thấp thỏm

chờ đợi những động thái nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng. Trong tình hình thị

trường như hiện nay, giải pháp vốn được coi là hữu hiệu nhất là tìm cách huy đ ộng

nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và doanh nghiệp

Trước thực tế đó nhiều doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư vào lĩnh v ực này

nhưng còn nhi ều e ngại với việc huy động vốn bằng phương pháp truyền

thống.Thời gian gần đây ngoài kênh huy động vốn qua ngân hàng, các doanh nghiệp

bất động sản cũng đã thực hiện nhiều kênh khác như phát hành trái phiếu hay huy

động vốn từ các khách hàng mua căn hộ nhưng thực tế các kênh này cũng g ặp

không ít khó khăn và nhiều hạn chế khi ứng dụng. Chính vì vậy việc ứng dụng các

công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu rủi ro mặt khác còn có thể tạo ra các kênh huy

động vốn mới cho các doanh nghiệp này là điều cấp thiết nhất là trong điều kiện nền

kinh tế hiện nay.

Thực tế các doanh nghiệp BĐS đã manh nha sử dụng sản phẩm phái sinh trong

những năm gần đây, nhưng để hình thành một thị trường phái sinh đúng nghĩa thì

Việt Nam cần có nhiều biện pháp thiết thực hơn. Dưới đây là một số hình thức mà

các doanh nghiệp đã sử dụng sản phẩm phái sinh vừa qua.

Một số doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào thị trường BĐS họ chỉ bán

hàng trong nước, thu tiền đồng, họ phải bán ngoại tệ để thanh toán các chi phí, hoặc

dùng ngoại tệ để mua sắm, đầu tư. Sau đó, họ lại phải mua ngoại tệ để chuyển lợi

45

nhuận về nước. Các công cụ phái sinh phòng chống rủi ro tỷ giá nếu được sử dụng

sẽ giúp doanh nghiệp này tránh thiệt hại do tăng giá ngoại tệ nếu có.

Các doanh nghiệp BĐS đầu tư vào các dự án cao cấp họ phải thuê chuyên gia

nước ngoài, nhập khẩu thiết bị cao cấp nên họ phải sử dụng lượng lớn tiền USD bằng

vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp này đã sử dụng hoán đổi lãi suất thì tránh được

thiệt hại không nhỏ với những biến động khôn lường của thị trường tiền tệ.

Có thể nói một số lớn các doanh nghiệp BĐS Việt Nam thời gian qua đã s ử

dụng hợp đồng kỳ hạn để hạn chế rủi ro biến động giá nguyên vật liệu (sắt, thép..)

đây cũng là điều đáng mừng và cần phát huy.

Bên cạnh việc ứng dụng trực tiếp, đơn giản các công cụ phái sinh như đã đ ề

cập bên trên, còn có nhiều cách ứng dụng kết hợp khác phức tạp hơn. Một hình thức

chứng khoán hoá bất động sản.

Vào 2008, CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã th ử nghiệm phát

hành trái phiếu dự án với mức lãi suất 8,8%-13,2% / năm, kỳ hạn 6-9 tháng, mỗi trái

phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán. Công

ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) được đánh giá là doanh nghiệp

tiên phong và khá thành công trong l ĩnh v ực này. Từ đầu năm 2008 đến nay,

Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án bất động sản.

Cả 3 đợt phát hành trái phiếu của Sacomreal đều khá thành công. Hầu hết trái chủ

của đợt phát hành khi trái phiếu đáo hạn đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại

quyền mua cho người khác. Trong trường hợp không muốn mua căn hộ, người nắm

trái phiếu sẽ được hoàn trả vốn và lãi như đã th ỏa thuận. Trái phiếu có thể được tự

do chuyển nhượng. Không cần phải phân tích nhiều về những lợi ích mà Sacomreal

đã thu được, nhưng với trái phiếu Phú Mỹ, người ta đã hình dung ra những sắc thái

của quyền chọn mua (Call Option)

46

.

06/10/

49%.

2...

Năm 2011, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse, mã cổ phiếu

TDH) đưa gần 2,9 triệu TPCĐ lên niêm yết ở Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM

(HOSE) và hút được gần 209 tỉ đồng (tính theo mệnh giá).

Thật vậy, xem trong phương thức phát hành loại TPCĐ của Công ty TDH mới

thấy công chúng đầu tư, nhất là các tổ chức sẽ thu được nhiều khoản lợi. Chẳng hạn,

TPCĐ của TDH có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn ba năm thì người mua

được hưởng lãi suất 7%/năm và công ty sẽ chi trả lãi định kỳ một năm một lần. Bên

cạnh đó, giá chuyển đổi trái phiếu khi đến hạn thành cổ phiếu là 22.014 đồng/cổ

phiếu, tương ứng tỉ lệ chuyển đổi 1:4,54 thì nhà đầu tư sở hữu một trái phiếu được

đổi thành 4,54 cổ phiếu. Nghĩa là trong tương lai nếu giá cổ phiếu TDH trên sàn

tăng lên thì người mua trái phiếu sẽ còn được hưởng nhiều khoản lợi phát sinh.

Không chỉ vậy người mua trái p hiếu của TDH còn được quyền chuyển đổi

50% trái phiếu thành cổ phiếu ở năm thứ hai và 50% còn lại vào năm cuối. Điều

này giúp nhà đầu tư phân tán được rủi ro khi thị trường chứng khoán có biến động.

Trái phiếu của TDH thu hút được nhà đầu tư nước ngoài. Chứng minh cho điều

này là ở cơ cấu người mua trái phiếu chuyển đổi của TDH tính đến cuối tháng 5/2011

47

về phía các tổ chức chiếm tỉ lệ 49,38% thì trong đó nước ngoài chiếm 41,8%. Nhà

đầu tư ngoại cũng chiếm 1,32% trong tỉ lệ 27,9% của người mua là cá nhân

Trước Công ty TDH cũng có nhiều DN phát hành trái phiếu chuyển đổi và

thành công trong huy động vốn đó là Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, Công ty CII,

SSI…Nhưng có điểm khác là các DN này đã không đưa trái phiếu chuyển đổi lên

sàn niêm yết. Việc này sẽ giúp trái phiếu tăng tính thanh khoản và cũng là hàng hóa

mua bán trên sàn. Ngoài ra đầu tư vào TPCĐ rất an toàn vì DN phát hành đảm bảo

hoàn lại vốn cùng lãi suất khi nhà đầu tư không muốn chuyển thành trái phiếu thành

cổ phiếu. Mặt khác, trong khoảng thời gian từ phát hành đến chuyển đổi trái phiếu

công ty còn có các điều khoản chống pha loãng giá cổ phiếu để đảm bảo quyền lợi

của người mua trái phiếu

Chi phí vốn đầu tư cho thị trường bất động sản qua kênh này là khá thấp so

với mặt bằng lãi suất hiện nay. Do đó, nhiều doanh nghiệp tìm đến thị trường trái

phiếu dự án như một cách huy động vốn hiệu quả. Doanh nghiệp có vốn đề làm hạ

tầng, phát triển dự án.

Một số Cty chứng khoán thời gian qua cũng đã cố gắng tự “cải thiện” bằng cách

tập hợp một số đối tác kinh doanh BĐS đứng ra thiết kế sản phẩm mới cho các nhà

đầu tư . Thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, họ phát hành trái phiếu kèm chứng

quyền mua căn hộ, với mức giá bán căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT

mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó CTCK hỗ trợ

50%. NĐT được mua căn hộ với giá thấp, còn DN BĐS có thể thu xếp vốn phát triển

dự án. CTCK hưởng lợi phí thu xếp vốn cho DN và phí hỗ trợ vốn cho NĐT, trở

thành chủ nợ của NĐT, thay ngân hàng trong việc phát triển tín dụng BĐS.

Như vậy, đây là một hình thức huy động vốn rất linh động, giúp doanh nghiệp

có thêm nguồn vốn để phát triển dự án mà không phải phụ thuộc vào nguồn vốn

ngân hàng. Tuy nhiên việc ứng dụng công cụ phái sinh trên còn rất manh nha và

nhiều rủi ro cũng như hạn chế.

Trước những biến động phức tạp của lãi suất, lạm phát, tỷ giá, giá vật liệu xây

dựng như đã phân tích ở trên đã ảnh hưởng lớn đến rủi ro tài chính của doanh

48

nghiệp BĐS. Và trước tình hình đó, các doanh nghiệp này liệu có hướng đến việc sử

dụng công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro nhiều hơn không?. Để giải đáp cho

vấn đề này, một cuộc điều tra khảo sát về thực tiễn ứng dụng sản phẩm phái sinh

trong phòng ngừa rủi ro tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM đã

được thực hiện.

2.3.2.2. Khảo sát mức độ am hiểu và thực trạng ứng dụng sản phẩm phái

sinh tại doanh nghiệp bất động sản và xây dựng :

Bảng câu hỏi được khảo sát qua phiếu khảo sát và qua mạng internet: tổng số

phiếu gởi đi 63 phiếu thu về 45 phiếu, và gởi 51 email nhưng nhận phản hồi 37.

Tổng số phiếu nhận được 82 phiếu có 6 phiếu không hợp lệ, còn lại 76 phiếu thuộc

53 doanh nghiệp.

Mỗi câu hỏi được thống kê và số hóa khi nhập vào hệ thống và xử lý bằng

phần mềm SPSS, Phương pháp xử lý số liệu được thực hiện theo phương pháp tính

bình quân giá trị số tương ứng của các câu trả lời trong toàn mẫu cho từng hạng

mục được hỏi.

- Phần 1 : đo lường mức độ am hiểu về sản phẩm phái sinh trong phòng ngừa rủi ro

- Phần 2: đo lường mức độ tin tưởng và hiệu quả khi sử dụng sản phẩm phái sinh

- Phần 3: Nguyên nhân và giải pháp trong việc ứng dụng sản phẩm phái sinh

Bảng câu hỏi có 3 phần chính:

Với mẫu điều tra nhỏ khó tránh khỏi những sai sót và có thể rơi vào trường

hợp không tiêu biểu cho đối tượng nghiên cứu.Tuy nhiên với đối tượng điều tra đa

dạng cũng đã phản ánh thực tiễn ứng dụng sản phẩm phái sinh trong phòng ngừa rủi

ro tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM đã được thực hiện.

49

a. Về loại hình, quy mô doanh nghiệp tham gia điều tra

Biểu đồ số 2.4 : Loại hình doanh nghiệp điều tra

Loại hình doanh nghiệp

DNTN

2%

Cty TNHH

26%

42%

Cty coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi

12%

Cty nhaø nöôùc

17%

Cty CP coù voán cuûa nhaø nöôùc

1%

Cty CP khoâng coù voán cuûa nhaø nöôùc

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Các doanh nghiệp tham gia điều tra chiếm đa số là doanh nghiệp cổ phần không

có vốn nhà nước với tỷ lệ là 42%, 26% công ty TNHH, 17% Công ty CP có vốn nhà

nước, 12% Công ty có vốn đầu tư nước ngoài, còn lại là DNTN và công ty nhà nước.

Biểu đồ số 2.5: vốn điều lệ của nhà đầu tư tham gia nghiên cứu

Vốn điều lệ của doanh nghiệp

5%

Döôøi 10 tyû

28%

Töø 10 tyû ñeán 50 tyû

51%

Töø 50 tyû ñeán 100 tyû

Treân 100 tyû

16%

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

50

Đa số các doanh nghiệp tham gia khảo sát có vốn điều lệ cao trên 100 tỷ

chiếm 51%, còn lại là các doanh nghiệp dưới 100 tỷ. Như vậy các doanh nghiệp

tham gia khảo sát có quy mô tương đối lớn.

b. Mức độ tác động rủi ro và mức độ am hiểu về sản phẩm phái sinh của

doanh nghiệp:

Biểu đồ số2.6 : Mức độ tác động của các rủi ro đến doanh thu và lợi nhuận của

3.68

Ruûi ro laïm phaùt

3.70

Ruûi ro giaù VLXD

2.43

Ruûi ro giaù vaøng

3.89

Ruûi ro laõi suaát

2.82

Ruûi ro tyû giaù

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

Möc ñoä taùc ñoäng cuûa ruûi ro

doanh nghiệp

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Biểu đồ trên thể hiện sự đánh giá của Doanh nghiệp về tác động của các rủi ro

tài chính, với 5 mức độ, mức độ 1 hoàn toàn không tác động, mức độ 5 tác động dẫn

đến thua lỗ, trong các rủi ro trên thì rủi ro lãi suất, giá vật liệu xây dựng và lạm phát

được quan tâm nhiều nhất, mức đánh giá này tương đương mức 4 tức làm giảm lợi

nhuận doanh nghiệp. Trong giai đoạn kinh tế hiện nay thì điều này rất phù hợp khi thị

trường bất động sản đóng băng, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cao, lạm phát cao,

giá nguyên vật liệu cao đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

51

Möùc ñoä söû duïng

HÑ töông lai (futures)

1.66

HÑ kyø haïn (forwards)

2.30

HÑ quyeàn choïn (options)

1.74

HÑ Hoaùn ñoåi (Swap)

1.88

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

Biểu đồ số 2.7: Mức độ hiểu biết về các loại sản phẩm phái sinh

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Biểu đồ trên thể hiện hợp đồng kỳ hạn được am hiểu nhiều nhất sau đó đến hợp

đồng quyền chọn và hợp đồng hoán đổi. Hợp đồng tương lai ít được biết đến nhất.

HÑ töông lai (futures)

1.66

HÑ kyø haïn (forwards)

2.30

HÑ quyeàn choïn (options)

1.74

HÑ Hoaùn ñoåi (Swap)

1.88

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

Möùc ñoä söû duïng

Biểu đồ số 2.8: Mức độ sử dụng của các loại sản phẩm phái sinh

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Theo biểu đồ trên, tương xứng với mức độ am hiểu thì mức độ sử dụng cũng

giảm dần theo thứ tự hợp đồng kỳ hạn, đến hợp đồng hoán đổi, hợp đồng quyền

chọn và sau cùng là hợp đồng tương lai.

Với thang đo là 5, mức 1 chưa từng sử dụng, mức 2 sử dụng 1 lần, mức 3 sử

dung từ 2-5 lần, mức 4 sử dụng trên 5 lần, mức 5 sử dụng thường xuyên, hợp đồng

kỳ hạn được sử dụng nhiều nhất nhất nhưng cũng ch ỉ đạt ở mức 3 tức cũng chỉ sử

52

dụng từ 2-5 lần. Còn các hợp đồng khác mức độ sử dụng cũng chỉ đạt ở mức 1,2 tức

không sử dụng hoặc sử dụng cho biết.

Đánh giá về mức độ hiệu quả của công cụ phái sinh mang lại, đa số các

doanh nghiệp đã sử dụng sản phẩm phái sinh mức độ hiệu quả đem lại với hợp đồng

kỳ hạn mức 3, 4 tức có mang lại hiệu quả, còn các hợp đồng còn lại hầu hết ở mức

độ 2, 3 tức hiệu quả không đáng kể.

HÑ Hoaùn ñoåi (Swap)

3.16

HÑ kyø haïn (forwards)

3.64

HÑ töông lai (futures)

2.87

HÑ quyeàn choïn (options)

2.90

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

Möùc ñoä hieäu quaû

Biểu đồ số 2.9: Mức độ hiệu quả khi sử dụng sản phẩm phái sinh

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Khi được hỏi về mức độ tin tưởng và quyết định sử dụng sản phẩm phái sinh

trong tương lai, đa só các doanh nghiệp còn e ngại về việc quyết đinh sử dụng công

cụ này trong tương lai. Theo biểu đồ bên dưới thì mức độ tin tưởng và sử dụng

trong tương lai đối với hợp đồng kỳ hạn là cao nhất chỉ ở mức 3 tức đa số quyết

định sử dụng, còn các hợp đồng còn lại cũng chỉ ở mức 2, tức có tin tưởng và sẽ sử

dụng. Điều này cũng h ợp lý vì với thời điểm hiện nay khi chưa có các giải pháp cụ

thể để khuyến khích việc ứng dụng sản phẩm phái sinh phổ biến thì các doanh

nghiệp cũng chưa dám ứng dụng vì nhiều lý do.

53

HÑ Hoaùn ñoåi (Swap)

2.36

HÑ kyø haïn (forwards)

2.66

HÑ töông lai (futures)

2.18

HÑ quyeàn choïn (options)

2.28

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

Möùc ñoä tin töôûng

Biểu đồ số 2.10: Mức độ tin tưởng và sử dụng SPPS trong tương lai

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

2.4. Nguyên nhân công cụ phái sinh chưa phát triển ở Việt Nam

Biểu đồ số 2.11: Nguyên nhân làm cho sản phẩm phái sinh chưa được sử dụng

2.14

Bieán ñoäng chæ soá giaù khoâng ñuû lôùn

2.09

Bieán ñoäng giaù VLXD döïng khoâng …

3.68

Bieán ñoäng giaù vaøng khoâng ñuû lôùn

3.57

Bieán ñoäng tyû giaù khoâng ñuû lôùn

2.04

Bieán ñoäng laõi suaát khoâng ñuû lôùn

2.80

Quy ñònh haïch toaùn thueâ khoâng hôïp …

3.30

Chöa coù khung phaùp lyù roõ raøng

2.93

Phí söû duïng saûn phaåm phaùi sinh cao

3.82

Chöa ña daïng saûn phaåm phaùi sinh

3.84

Chöa nhaän thöùc veà lôïi ích cuûa SPPS

2.86

Chöa nhaän thöùc veà phoøng ngöøa ruûi ro

4.01

Chöa am hieåu veà saûn phaåm phaùi sinh

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

Nguyeân nhaân

phổ biến để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh.

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

54

Theo khảo sát về các nguyên nhân làm cho sản phẩm phái sinh chưa được ứng

dụng phổ biến, các nguyên nhân có mức độ đồng thuận nhiều nhất là:

Chưa am hiểu về sản phẩm phái sinh, chưa nhận thức về lợi ích của sản phẩm

phái sinh, và do sản phẩm phái sinh chưa đa dạng, chưa có khung pháp lý rõ ràng,

và các biện động về tỷ giá, giá vàng không đủ lớn.

Các nguyên nhân trên được chia làm 4 nhóm chính:

Nhóm 1: chưa am hiểu, và chưa nhận thức về lợi ích của sản phẩm phái sinh

Nhóm 2: Sản phẩm phái sinh chưa đa dạng

Nhóm 3: Khung pháp lý chưa rõ ràng

Nhóm 4: Các biến động về tỷ giá, giá vàng chưa đủ lớn

2.4.1. Chưa am hiểu về sản phẩm phái sinh

Sản phẩm phái sinh đã có t ừ lâu trên thế giới nhưng với Việt Nam thì khái

niệm này còn tương đ ối mới lạ, hơn nữa việc đào tạo thực tế về sản phẩm phái sinh

còn hạn chế.Các chuyên gia đào tạo về sản phẩm phái sinh hiện nay còn quá ít, số

đơn vị cung cấp và tham gia giao dịch lại không nhiều.Chính vì vậy, số chuyên gia

có cơ hội tiếp cận với thực tiễn ứng dụng sản phẩm phái sinh ở Việt Nam là rất

ít.Hơn nữa nhiều doanh nghiệp Việt Nam chưa quen với khái niệm sử dụng công cụ

phái sinh để phòng ngừa rủi ro.

Ngay cả các tổ chức cung cấp sản phẩm phái sinh đặc biệt là ngân hàng, vẫn

còn yếu trong công tác tuyên truyền, tiếp cận khách hàng. Lý do một phần là so

doanh thu của quyền chọn còn hạn chế nên ngân hàng chưa thực sự quan tâm quảng

bá công cụ này. Tham gia thị trường tài chính còn thiếu các nhà đầu tư am hiểu về

lợi ích của công cụ này cũng như thi ếu cả các tổ chức trung gian, môi giới tư vấn

sản phẩm này để thúc đẩy sự quan tâm tham gia của các doanh nghiệp và nhà đầu tư

vào thị trường phái sinh.

55

Thiếu nhân sự có năng lực về sản phẩm phái sinh. Đây là một trở ngại khá lớn

làm cho các doanh nghiệp tuy thấy những rủi ro tỷ giá, rủi ro lãi suất sắp tới tác

động rất lớn đến kết quả kinh doanh của mình, thậm chí nhiều doanh nghiệp nhập

khẩu còn thấy rõ rằng nguy cơ phá sản do tỷ giá tăng nhưng họ không biết tìm đâu

ra nhân sự ở cơ quan mình để thực hiện các chương trình quản trị rủi ro bài bản.

Bên cạnh đó, mặc dù là công cụ để phòng ngừa rủi ro nhưng do tính chất của

nó, HĐPS cũng ch ứa đựng những rủi ro, thua lỗ cho người sử dụng vì vậy vấn đề

đặt ra là nếu thành công thì không có gì đ ể nói nhưng nều thua lỗ thì người đề suất

sử dụng phải chịu trách nhiệm, vì vậy do ngại trách nhiệm nên các giám đốc tài

chính hay kế toán trưởng cũng hạn chế đề xuất phương pháp mới.

2.4.2. Hành lang pháp lý và hạch toán kế toán:

Hàng lanh pháp lý cho thị trường phái sinh ở Việt Nam hầu như chưa có. Các

NHTM cho rằng: Mặc dù về mặt chủ trương thì NHNN khuyến khích các NH sử

dụng công cụ phái sinh, nhưng hành lang pháp lý chưa đ ủ. Còn tồn tại cơ chế “xin-

cho”, mỗi khi một NH nào muốn đưa ra một sản phẩm phái sinh phải được sự chấp

thuận của NHNN. Cơ chế thanh tra, giám sát thì can thiệp quá sâu vào quyền tự

chịu trách nhiệm kinh doanh của các NHTM.

Một nhân tố khác cản trở đến sự phát triển của công cụ phái sinh là môi trường

chính sách, hành lang pháp lý, quy đ ịnh về hạch toán, thuế gây trở ngại cho thị

trường phái sinh phát triển chính là những quy định pháp luật còn thiếu và không

phù hợp. Ví dụ như thuế cho hoạt động hoán đổi lãi suất không được quy định rõ

ràng nên khó xác định vì lãi suất thả nổi chạy liên tục theo từng ngày. Đối với hợp

đồng tương lai, lãi thì b ị đánh thuế, còn lỗ không được khấu trừ vào phần thu nhập

tính thuế, trong khi lợi nhuận thực tế mà DN có được chính là chênh lệch giữ mức

giá theo hợp đồng tương lai và giá thành sản xuất. Điều này gây bất lợi cho DN

tham gia giao dịch.Ở các nước khác, sản phẩm phái sinh không phải đóng thuế vì đó

mới là công cụ phòng chống rủi ro cho DN, vì không phải một kênh kinh doanh của

NH. TS Nguyễn Đại Lai nhận xét: Quy định này bóp chết sự phát triển của công cụ

phái sinh. Nó vừa gây kìm hãm, vừa khó thực hiện.

56

Tiếp đó là vấn đề hạch toán kế toán. Ths. Trịnh Quỳnh Thành (BIDV) phân

trần: "Hiện nay, trong hạch toán kế toán dường như chỉ chú trọng tới phần lãi/lỗ

thực tế phát sinh, trong khi phần lãi/ lỗ dự kiến, chưa phát sinh thì dư ờng như chưa

được quan tâm". Chẳng hạn, doanh nghiệp mua một hợp đồng phái sinh trị giá 1 tỷ

đồng và bút toán ghi sổ 1 tỷ đồng nhưng ngày mai, ngày kia, giá trị "hàng hoá" đã

mua chỉ còn 800 triệu đồng hoặc lên 1,5 tỷ đồng thì sổ sách kế toán vẫn chỉ thể hiện

1 tỷ đồng. Thực tế này đã không nh ững không phản ánh hết giá trị thực trong hệ

thống sổ sách kế toán mà còn là kẽ hở của tình trạng "lãi giả, lỗ thật" và ngược lại

trong báo cáo kế toán của doanh nghiệp.

Thiết nghĩ, từ thực tế này, để giải quyết những rào cản hiện nay đối với công cụ

phái sinh, không chỉ xét từ góc độ từ các ngân hàng thương mại hay doanh nghiệp mà

rất cần sự hợp lực từ phía các cơ quan quản lý như Bộ Tài chính (tháo gỡ vướng mắc

về thuế và chế độ ghi sổ kế toán) và của ngân hàng thương mại trong việc ban hành

các văn bản pháp lý, tổ chức hội thảo hay hướng dẫn các nghiệp vụ cụ thể.

2.4.3. Nguyên nhân từ phía thị trường:

Nguyên nhân chủ yếu là do mức độ phát triển của thị trường tiền tệ, ngoại hối

của nước ta còn thấp và tư duy kinh doanh truyền thống còn phổ biến.

Thị trường ngoại hối, tỷ giá USD/VND thời gian gần đây đã không dao đ ộng

mạnh vì có sự điều tiết của nhà nước khiến cho tỷ giá ổn định theo chiều hướng đi

lên và có lợi cho xuất khẩu. Với khuynh hướng này nhà đầu tư luôn muốn chọn

quyền mua ngoại tệ để kiếm lợi nhuận. Từ sự giao dịch một chiều này ngân hàng

tăng phí quyền chọn nhằm giảm thiểu rủi ro, và chính điều này đã h ạn chế các giao

dịch phát sinh.

Hiện nay biên độ dao động giá của USD được Ngân Hàng Nhà Nước quy định

+/-5%(từ ngày 24/03/09), tỷ giá này vẫn bị khống chế bởi Ngân hàng nhà nước,

chính biên độ dao động này đã hạn chế sự biến động tỷ giá, điều này hạn chế tâm lý

phòng ngừa rủi ro trong doanh nghiệp do đó hạn chế sử dụng công cụ phái sinh.

57

Kết luận chương 2: Nêu lên thực trạng của thị trường bất động sản từ năm 1993

đến nay, trong giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản giao dịch trầm lắng. Giá

dự án đã giảm rất nhiều nhưng người mua có tâm lý chờ giá thấp hơn nữa. Và với

những rủi ro tài chính mà DN BĐS gặp phải là do DN chưa có một chính sách

phòng ngừa rủi ro mà trong bài nghiên cứu đề cập là công cụ phái sinh. Qua kết quả

nghiên cứu cho thấy các DN còn e ngại sử dụng công cụ phái sinh là vì nhiều

nguyên nhân, trong đó nhóm nguyên nhân chủ yếu là kiến thức về công cụ phái sinh

của nhà đầu tư, chính sách pháp luật của nhà nước chưa đầy đủ, chưa tạo được diều

kiện cho thị trường phái sinh hình thành và phát triển tại Việt Nam.

58

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI

SINH NHẰM GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH

3.1. Định hướng phát triển thị trường Bất Động Sản đến năm 2020

Thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã có

những đóng góp quan trọng trong sự phát triển của đất nước.Thời gian qua, sự phát

triển của thị trường BĐS vẫn còn mang tính tự phát, thiếu ổn định.Chính vì vậy cần

có những định hướng phát triển cho thị trường Bất động sản đến năm 2020.

Đến nay, toàn quố 755 đô thị 5 thành phố

trực thuộc Trung ương và 40 thành phố thuộc tỉ )

với số dân đô thị là 22,3 triệu người (tăng 49,6%). Tỷ lệ tăng dân số đô thị

ừ 2-3,4%. Nhà ở đô thị năm 2009 đạt 19,2 m2/người. Theo chiến

lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay

lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá dự kiến tăng từ 26% hiện nay lên

đến 46% vào năm 2025.

ự án nhà

ở, khu đô thị mới tại các đô thị lớn đó được triển khai thực hiện, thu hút nhiều nhà

đầu tư trong và ngoài nướ . Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ

tầng đồng bộ đó được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay, trong cả nước

đang triển khai trên 2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được

từ 20-25 triệu m2 nhà ở. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đế

445 dự ở được giao đất với diện tích 3.985 ha..

Trên cơ sở thống kê thực tế về thị trường nhà ở, bất động sản, Bộ Xây dựng đề

xuất Chính phủ thông qua chiến lược nhà ở đến năm 2020, mà trước mắt là đến năm

2015; trong đó, mụ ạ 22m2 ở

sàn/ngườ ị đạt 26m2sàn/ngườ ạt 19m2 sàn/người.

59

Bên cạnh đó, Bộ xác định phấn đấu làm sao đến 2015, tỷ lệ ố toàn

quốc đạt khoảng 62%, trong đ ị đạ ạt 60%; tỷ lệ nhà ở

chung cư trong các dự án tại các đô thị loại đặc biệt đạt trên 80%, đô thị từ loại 1 đến

loại 2 đạt trên 50%, đô thị loại 3 đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.

Còn đ ến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạ 25m2

sàn/ngườ ị đạt 29m2 sàn/ngườ ạt 22m2

sàn/người; tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án tại các đô thị loại đặc biệt đạt trên

90%, đô thị từ loại 1 đến loại 2 đạt trên 60%, đô thị loại 3 đạt trên 40% tổng số đơn

vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà

ở tại các đô thị loại 3 trở lên.

Nhu cầu về văn phòng, căn h ộ cho thuê, khách sạn và công trình thương m ại

cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho

thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn. Theo tính toán, riêng tại Tp.HCM, nhu cầu

văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao

trong một vài năm tới. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các tập đoàn bán lẻ thế giới

không ngừng quan tâm, đầu tư vào thị trường này khiến nhu cầu về các công trình

dịch vụ thương mại, siêu thị tăng mạnh. Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu

công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao cũng đang rất "nóng". Tính đến nay, Việt

Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên

trên 32.000 ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và hơn 2.700

dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ USD và

135.000 tỷ đồng. Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm

2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự

kiến khoảng 26.000 ha. Mặc dù giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản đang trầm

lắng nhưng các chuyên gia dự báo: thị trường bất động sản đang tăng trưởng và sẽ

tiếp tục tăng trưởng trong 50 năm nữa. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường lại nằm

trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%.

60

3.2. Những yêu cầu đặt ra và một số giải pháp phát triển thị trường phái

sinh ở Việt Nam

3.2.1. Các giải pháp v ĩ mô nhằm phát triển thị trường phái sinh trong nước

Qua thống kê trên cho thấy, thị trường các công cụ tài chính phái sinh đã hình

thành ở Việt Nam, tuy nhiên còn rất nhỏ bé và chưa phổ biến. Nguyên nhân chủ yếu

của tình trạng này là do mức độ phát triển của thị trường tiền tệ, thị trường vốn còn

thấp, trên thị trường còn thiếu vắng các nhà đầu tư am hiểu kỹ về lợi ích cũng như

kỹ thuật tính toán lợi nhuận từ các loại nghiệp vụ này. bên cạnh đó các nhà môi

giới, các nhà đầu cơ còn quá ít trên thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán để

thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ thị trường này. Sự kém phát triển của thị

trường phái sinh là một thách thức không nhỏ trong quá trình hội nhập và mở cửa

thị trường tài chính ở Việt Nam. Khi mà rủi ro luôn là bạn đường của các nhà đầu tư

và ngày càng gia tăng trong quá trình h ội nhập, thì phát triển thị trường các nghiệp

vụ phái sinh được xem như là lá chắn quan trọng để hạn chế rủi ro cuả thị trường

đối với những nhà đầu tư. Vì vậy phát triển thị trường phái sinh là rất cần thiết hiện

nay.

3.2.1.1. Về phía nhà nước

Bước đầu Việt Nam đã thành l ập sàn giao dịch hàng hoá VNX, BCEC,

STE..theo kế hoạch dần chuyển sang thị trường giao sau. Tuy nhiên ra đời đã 2 năm

nhưng giao dịch các sàn này rất ít và biểu hiện nhiều bất cập như chưa có quy định

cụ thể khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia tạo tính thanh khoản cho

thị trường, hành lang pháp lý cũng chưa đ ầy đủ để đảm bảo an toàn cho các chủ thể

tham gia thị trường, và nguyên nhân quan trọng là thị trường hàng hoá cơ sở chưa

thực sự phát triển để thúc đẩy sản phẩm phái sinh phát triển, một lý do khác nữa

chính là chưa ứng dụng công nghệ thông tin trên các sàn nhằm đảm bảo tính chính

xác và tốc độ.

a. Hoàn thiện hành lang pháp lý

61

Theo khảo sát thì nhóm giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý được mức độ

đồng thuận cao.

Hoàn thiện các văn bản luật về bất động sản tức hoàn thiện hành lang pháp

lý cho tài sản cơ sở là bất động sản

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh

BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải

xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản

xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS

và thị trường khoa học - công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện

khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh

doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạ t động của thị trường. Pháp

luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm

1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất

trong thời hạn giao đất v.v.. Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh

vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng

đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được

sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005;

Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm

2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 điều

chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS.

Với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003, chính sách đất đai thể hiện trong hệ

thống pháp luật phù hợp hơn với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa;

quyền của người sử dụng đất được bảo đảm và phát huy tác dụng trong đời sống xã

hội; việc bao cấp về giá đất được hạn chế, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Sau

gần 10 năm thực hiện, Luật đất đai đang bộc lộ nhiều điểm bất cập, gây không ít

khó khăn cho công tác quản lý, đồng thời làm giảm hiệu quả trong sử dụng đất.

Thứ nhất là cơ chế liên quan tới đền bù khi thu hồi đất đai thì cần phải sửa cơ

bản để làm sao đảm bảo được lợi ích của người có đất, đồng thời với khởi đầu của

giá BĐS có giá phù hợp. Vì n ếu đền bù quá cao, thì lẽ tất nhiên khó có thể mua

62

được BĐS trên giá đền bù quá cao đó. Thứ hai là khắc phục chuyện chênh lệch lợi

ích quá lớn. Người đền bù BĐS và người sử dụng đất đó để phát triển BĐS.Vì thực

tế lơi ích rơi vào DN kinh doanh BĐS về chênh lệch giá giữa đất đền bù và đất giao

cho các DN để tiến hành dự án. Thứ ba, liên quan tới cốt lõi của giá đền bù và giá

giao là xử lý cho được cơ chế giá, mà chúng ta hay gọi là giá thị trường. Vì tất cả

các khúc mắc liên quan tới đền bù, khiếu nại đất đai cũng như là lợi ích của người

dân có đất hay bên DN nhận đất đấy để triển khai dự án thì khúc mắc lớn nhất là

câu chuyện về giá. Thứ tư, cũng nằm trong Luật Đất đai là các vấn đề liên quan tới

chính sách tài chính về đất cũng phải sửa.

Riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản,

ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh

thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản

trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định…

Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực

thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né,

làm trái. Do vậy nhà nước cần sớm ban hành luật sửa đổi nhằm xây dựng hành lang

pháp lý vững chắc tạo điều kiện cho thì thường bất động sản phát triển bền vững.

Đến khi các quy định pháp lý về BĐS được đầy đủ và minh bạch thì mới nên

phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản.

Hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường phái sinh

Nhà nước cần sớm hoàn thiện môi trường pháp lý phù hợp với thông lệ quốc tế

về thị trường SPPS. Trước hết, Nhà nước cần ban hành các quy định chi tiết về các

điều kiện thành lập, tham gia và hoạt động cùng thể lệ hoạt động tại thị trường PS.

Ngoài ra, để mở rộng cung cầu trong thị trường này cần có các quy định pháp lý để

khuyến khích và hỗ trợ các SGD/ngân hàng c ũng như bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về giao dịch phái sinh sao cho

vừa phù hợp với thông lệ quốc tế vừa phù hợp với điều kiện phát triển của thị

trường Việt Nam. Các ngân hàng thương mại có kinh doanh ngoại hối đều nên được

thực hiện các nghiệp vụ phái sinh đầy đủ, để có được một thị trường cạnh tranh bình

63

đẳng giữa các ngân hàng, nhằm cung cấp các sản phẩm tiện ích nhất cho các nhà

đầu tư, các doanh nghiệp.

Hoàn thiện chính sách thuế:

Nhà nước cần hoàn thiện chế độ kế toán quy định cụ thể về các giao dịch phái

sinh. Nhà nước cần có các hướng dẫn cụ thể quy định cách tính toán thu nhập, chi

phí, cách tính giá hạch toán, cách định giá…, phù hợp với thông lệ quốc tế nhằm giúp

các ngân hàng thương mại cũng như các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện tốt việc theo

dõi quản lý nghiệp vụ phái sinh trong quá trình áp dụng. Như đề cập ở trên để tránh

tình trạng lỗ thực, lãi giả... nhà nước cần ban hành chính sách hạch toán sản phẩm

phái sinh hợp lý. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho DN khi tham gia TTPS.

Phát triển toàn diện thị trường tài chính, xây dựng chính sách ổn b.

định

Điều hành linh hoạt chính sách kinh tế vĩ mô với tầm nhìn và thời gian phù hợp

Qua thực tiễn cho thấy, TTBĐS chịu sự tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ

mô. Tuy nhiên việc ban hành, và thực hiện chính sách chỉ mới ở giai đoạn tức thời,

tức là khi TTBĐS gặp khó khăn, nhà nước mới ban hành các chính sách nhằm giải

cứu BĐS, ví dụ như trong bối cảnh hậu khủng hoảng t ài chính toàn cầu, năm 2011

nền kinh tế nước ta đối mặt với tình hình lạm phát, và thiếu ổn đinh trong cán cân vĩ

mô. Nhà nước đã ban hành chính sách tiền tệ thắt chặt và chính sách tài khoá thắt

chặt. Chính sách này được đánh giá là đúng hướng nhằm ổn định kinh tế, tuy nhiên,

vào thời điểm đó TTBĐS càng rơi vào tình trạng trầm lắng thậm chí đóng băng.

Sang năm 2012, nhà nước ban hành chính sách tài khoá, tiền tệ nới lỏng, tuy nhiên

TTBĐS vẫn đang trong tình trạng trầm lắng.

Việc ban hành chính sách cần đảm bảo tính nhất quán, tức thời, và điều qua

trọng là cần ban hành chính sách phát triển thị trường bất động sản lâu dài, ổn định

nhằm tránh những lúc quá nóng, những lúc quá lạnh.

Phát triển thị trường tài chính

Nhà nước cần tăng quy mô của thị trường chứng khoán, khuyến khích các

doanh nghiệp niêm yết và phát hành chứng khoán huy động vốn, đồng thời phát

64

hành nhiều loại trái phiếu chính phủ với nhiều kỳ hạn đa dạng. Việc thị trường tài

chính tiền tệ phát triển sẽ tạo điều kiện phát triển những thị trường mới có tổ chức

như thị trường giao dịch tương lai…Từ đó, các ngân hàng có thể phát triển các

nghiệp vụ phái sinh, đa dạng hóa sản phẩm, hoàn thiện hơn những biệp pháp phòng

ngừa rủi ro nói chung và rủi ro lãi suất nói riêng.

Thị trường vốn Việt Nam còn quá đơn giản, chỉ dựa chủ yếu vào NH thương

mại nên rất khó đáp ứng mức phát triển của TTBĐS. Do vậy cần đẩy mạnh việc

triển khai các định chế tài chính trung gian như các Quỹ đầu tư trong đó có Quỹ đầu

tư tín thác BĐS (REIT).

Tháng 03/2011, Bộ xây dựng đã có ý kiến đồng ý triển khai thí điểm REIT tại

thành phố Hồ Chí Minh.Tuy nhiên để REIT hình thành chính thức và được triển

khai đại trà còn mất nhiều thời gian và công sức. Do vậy ngoài việc xây dựng văn

bản luật liên quan đến REIT, việc triển khai thí điểm mô hình quỹ REIT cần được

đẩy nhanh hơn nữa. Mô Mình Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản(REIT) như sau:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nhà tài trợ

Ngân hàng giám sát

Công ty quản lý quỹ

Định giá tài sản

Nhà đầu tư

Hình 3.1: Mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

REIT

Kiểm toán

Công ty quản lý tài sản

Tư vấn

Bất động sản

65

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: cấp phép thành lập và có trách nhiệm quản

lý chuyên môn đối với công ty quản lý quỹ, quỹ tín thác đầu tư BĐS.

Công ty quản lý quỹ: thường được thành lập theo mô hình công ty cổ phần,

chức năng chính là quản lý quỹ đầu tư và quỹ đầu tư tín thác BĐS. Công ty này chịu

sự giám sát của Ngân hàng, các tổ chức định giá, kiểm toán…

Ngân hàng giám sát: Ngân hàng này có chức năng giám sát được công ty quản

lý quỹ bình chọn. Ngân hàng này phải hoàn thành độc lập về tài sản với công ty

quản lý quỹ REIT cũng như không đước sở hữu cổ phần, của REIT, công ty quản lý

quỹ mà ngân hàng giám sát.

Tổ chức thẩm định giá/ kiểm toán/ công ty tư vấn là các tổ chức có chức năng

chuyên môn được cơ quan chức năng cấp phép.Các tổ chức này cũng ph ải hoàn

toàn độc lập đối với công ty quản lý quỹ và REIT.

Nhà tài trợ: là các công ty quản lý quỹ hoặc công ty khác hỗ trợ thành lập REIT

Nhà đầu tư: là các cá nhân, tổ chức góp vốn vào quỹ REIT

Công ty quản lý tài sản là tổ chức chuyên nghiệp có chức năng và được cấp

phép quản lý tài sản. Cũng như các t ổ chức trên, công ty này cũng ph ải hoàn toàn

độc lập với công ty quản lý quỹ và REIT.

Với việc thành lập quỹ REIT sẽ góp phần phát triển thị trường tài chính và thị

trường bất động sản.

Nới lỏng vai trò điều hành nhà nước đối với thị trường:

Về phương diện vĩ mô, điều quan trọng là tránh tạo tâm lý ỷ lại nơi các doanh

nghiệp. Muốn thế, Nhà nước cần thực hiện chính sách tiền tệ, tỷ giá linh hoạt hơn;

các loại giá như xi măng, sắt thép, xăng dầu…cần phải trả về thị trường. Theo lộ

trình hội nhập nước ta đã cam kết với tổ chức thương mại thế giới WTO, Nhà nước

cần nới lỏng dần chính sách can thiệp trực tiếp vào thị trường, với thị trường ngoại

hối từ ngày 24/03/09 là +/-5%. Đến thời điểm thích hợp thì biên độ này nên được

xoá bỏ hướng đến tự do hoá chuyển đổi đồng Việt Nam. Điều này sẽ đảm bảo tỷ giá

66

phản ánh đúng cung cầu thị trường.Chính việc này sẽ tạo sức ép buộc các doanh

nghiệp phải chủ động tiến hành phòng ngừa rủi ro. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần

tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phái sinh được hình thành và phát triển ở thị

trường Việt Nam.

Ngoài ra với chính sách tự do hoá trên thị trường vốn, khởi đầu là lãi suất tín

dụng mang lại những hiệu quả tích cực, lãi suất ngày càng mang tính khách quan,

phản ánh tương đối thực trạng cung cầu của thị trường. Chính điều này cũng thúc

đẩy các doanh nghiệp quan tâm đến giao dịch phái sinh hơn.

Bên cạnh đó để có thể ban hành các chính sách triệt để nhất quán, phù hợp với

cam kết khi gia nhập WTO nhà nước cần có những chuyển biến tích cực trong cách

- Cần nâng cao năng lực hiệu quả điều hành.

- Tăng cường phối hợp với các ngân hàng thương mại, và các tổ chức tài chính

quản lý, điều hành cụ thể như sau:

quốc tế về chính sách tiền tệ, thông tin, và ngăn ngừa rủi ro, qua đó hạn chế những

- Cải cách thể chế và hệ thống luật ngân hàng theo xu thế quốc tế

- Nâng cao năng lực hoạt động của các cơ quan tài chính.

- Đẩy mạnh điều chỉnh chính sách quản lý ngoại hối thông thoáng tạo sự hấp

biến động của thị trường.

dẫn thu hút các nhà đầu tư.

c. Nhà nước cần tạo điều kiệ n phát triển công nghệ quản trị rủi ro

nhằm phát triển thị trường phái sinh.

Hơn ai hết, để có kết quả nhanh, và hiệu quả trong việc tạo dựng phát triển thị

trường phái sinh thì nhà nước đóng vai trò vô cùng quan trọng.

67

Trước hết nhà nước đẩy mạnh phát triển công nghệ quản trị rủi ro bằng cách:

Nhà nước cho thành lập công ty, tổ chức tư vấn về quản trị rủi ro như quản trị

rủi ro tổng quát, chính sách thuế, pháp luật liên quan đến quản trị rủi ro... Đồng thời

cung cấp phần mềm tin học quản lý rủi ro. Nhà nước cần kết hợp ban hành chính

sách thuế, hạch toán kế toán.. dự phòng về rủi ro. Điều này giúp các doanh nghiệp

có kiến thức về quản trị rủi ro, và dần làm quen áp dụng trong doanh nghiệp.

Để các doanh nghiệp có thể tiếp cận sản phẩm phái sinh, nhà nước có thể kết

hợp với các ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán để tư vấn, thông tin đến

khách hàng là các doanh nghiệp các sản phẩm phái sinh có thể ứng dụng cho doanh

nghiệp của mình để phòng ngừa rủi ro hoặc kinh doanh tiếp cận sản phẩm mới.

d. Xây dựng chỉ số giá bất động sản, tiếp đến xây dựng sàn giao dịch

sản phẩm phái sinh bất động sản

Thời gian vừa qua, Bộ xây dựng lên kế hoạch xây dựng chỉ số giá bất động

sản là thước đo sự ổn định và phát triển thị trường bất động sản nhưng đến thời

điểm hiện nay việc xây dựng này vẫn còn là câu hỏi lớn và khó đạt được, một phần

chính vì thông tin mua bán không đư ợc minh bạch, do vậy không thể thống kê được

con số thực tế chính xác để xây dựng chỉ số bất động sản. Chính vì vậy việc minh

bạch thông tin là điều vô cùng quan trọng.

Ngay cả việc tiếp cận thông tin quy hoạch cũng vô cùng khó khăn đ ối với

người có nhu cầu đầu tư bất động sản, người tiêu dùng hay các doanh nghiệp bất

động sản nói chung. Do đó việc công khai quy hoạch phát triển đô thị và công khai

dự án để tạo cho nhà đầu tư bình đ ẳng và dễ dàng phát triển bất động sản, tạo môi

trường đầu tư lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, việc thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân

kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng

đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu

được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán và có chế tài không cấp giấy chứng

68

nhận quyền sử dụng đất, sửdụng nhà đối với bất động sản không của các tổ chức, cá

nhân kinh doanh bất động sản không qua sàn.

Lỗ hỏng này cộng thêm hệ thống tài chính yếu, về lâu về dài sẽ ảnh hưởng

mạnh đến tính thanh khoản của bất động sản trên thị trường tài chính, nhà đầu tư và

người nắm giữ bất động sản sẽ bị thiệt thòi rất lớn. Hiện tại, thị trường lên xuống

chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa trên cảm tính,

thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số cho cả thị trường bất động sản Việt

Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Người đầu tư nhìn vào đó để

quyết định mua hay không mua sản phẩm, người phát triển thị trường nhìn vào đó

để có xu hướng phát triển dự án của mình cho phù hợp.

Không chỉ có khách hàng nhỏ lẻ, nhà đầu tư mà ngay cả các cơ quan quản lý

nhà nước, các hệ thống ngân hàng cũng cần chỉ số bất động sản để làm cơ sở tham

khảo cho việc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê địa ốc. Với ngân

hàng, thông qua chỉ số thị trường bất động sản sẽ biết được cung, cầu thị trường để

cân đối trong hoạt động tín dụng.

Chỉ số thị trường bất động sản nếu được xây dựng một cách khoa học sẽ giúp

thị trường phát triển tốt hơn, hạn chế ảnh hưởng của tin đồn hay việc thổi giá có chủ

đích của đối tượng đầu cơ. Các doanh nghiệp cùng chung tay xây dựng chỉ số bất

động sản sẽ kích thích giao dịch nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản được dễ dàng.

Để làm tốt vai trò này thì chính phủ cần đẩy nhanh việc áp dụng thử nghiệm

hệ thống chỉ số bất động sản trên cơ sở thực hiện đại trà trên toàn quốc.

Tuy nhiên việc xây dựng chỉ số bất đống sản cần tiến hành song song với việc

xây dựng các văn bản luật.

Trước những khó khăn gặp phải khi tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản,

tác giả đề xuất như sau:

69

Chỉ số BĐS Quốc gia

Chỉ số BĐS Thành phố

Chỉ số BĐS Quận

Trung tâm thu thập, Xử lý dữ liệu quận

Phòng công chứng

Cơ quan thuế

Sàn giao dịch BĐS

Văn bản pháp luật

Hình 3.2: Mô hình xây dựng chỉ số giá bất động sản

Nguồn: Tác giả đề xuất

Bước 1: Xây dựng văn bản luật quy định sửa đổi về luật đất đai và luật kinh

doanh bất động sản như đã phân tích trên, đ ồng thời quy định cụ thể về giao dịch

qua sàn nhằm minh bạch thông tin.

Bước 2: Tiến hành xây dựng chỉ số thí điểm tại Thành Phố HCM, theo thống

kê việc giao dịch qua sàn tại thành phố HCM được thực hiện với tỷ lệ cao hơn các

khu vực khác trên đất nước.

Bước 3: Thành lập bộ phận chuyên điều tra, tổng hợp số liệu tại mỗi quận,

huyện

70

Quy định hoạt động kết hợp giữa cơ quan thuế, sàn giao dịch, cơ quan công

chứng

Bước 4: Thu thập dữ liệu, xử lý dữ liệu: ban đầu sẽ thu thập dữ liệu các quận

trung tâm, thành lập chỉ số quận trung tâm, chỉ số của thành phố HCM.

Bước 5: Thí điểm tại các quận thành phố Hà Nội và các thành phố lớn

Bước 6: Kết hợp, xây dựng chỉ số đại trà các thành phố và khu vực còn lại và

xây dựng chỉ số quốc gia.

Đề xuất lộ trình xây dựng sàn giao dịch sản phẩm phái sinh bất động sản:

Xây dựng chỉ số giá bất động sản TP

Xây dựng chỉ số giá bất động sản quóc gia

Thành lập sàn giao dịch sản phẩm phái sinh, thí điểm hợp đồng giao sau chỉ số giá bất động sản

Hình 3.3: Lộ trình xây dựng sàn giao dịch phái sinh bất động sản

2018

2013

2012

2014 2014

2015 2015

Ban hành sửa đổi luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản

Xây dựng sửa i đổi luật đất đai

Tuyên truyền, quản bá phòng ngừa rủi ro, và kiến thức sản phẩm phái sinh

Hoàn thành hệ thống văn bản luật về sản phẩm phái sinh và sàn giao dịch sản phẩm phái sinh

Nguồn: Tác giả đề xuất

Năm 2012: Xây dựng sửa đổi luật đất đai

Năm 2013: Ban hành sửa đổi luật đất đai,luật kinh doanh bất động sản

Xây dựng chỉ số giá bất động sản thành phố

Năm 2014: Xây dựng chỉ số giá bất động sản quốc gia

Kết hợp tuyên truyền, quảng bá phòng ngừa rủi ro và sản phẩm phái sinh bất

động sản.

Năm 2015-2018: Thành lập sàn giao dịch sản phẩm phái sinh bất động sản và

thí điểm phát triển hợp đồng giao sau chỉ số giá bất động sản.

71

3.2.1.2. Về phía ngân hàng:

Ngân hàng là đơn vị tiên phong trong việc cung cấp sản phẩm phái sinh,

chính vì vậy việc thúc đẩy các chính sách hỗ trợ việc ứng dụng sản phẩm phái sinh,

cũng như hỗ trợ tư vấn tuyên truyền về sản phẩm phái sinh từ Ngân hàng sẽ mang

lại hiệu quả cao hơn.

a. Ngân hàng cần cải tiến chất lượng vàđa dạng hoá sản phẩm phái

sinh

Hiện tại các ngân hàng Việt Nam chỉ mới đóng vai trò trung gian trong vi ệc

ứng dụng sản phẩm phái sinh giữa các doanh nghiệp Việt Nam và các ngân hàng

nước ngoài.Chính vì vậy sản phẩm phái sinh sẽ bị hạn chế và không đa dạng. Do

vậy, cần nghiên cứu các công cụ phái sinh do chính ngân hàng phát hành nhằm thể

hiện tính chuyên nghiệp chứ không chỉ là môi giới.

Việc đa dạng hoá công cụ phái sinh giúp cho các doanh nghiệp có nhiều sự lựa

chọn.Đồng thời, sản phẩm phái sinh được đa dạng còn thể hiện tính chuyên nghiệp

của ngân hàng và của thị trường tài chính.

b. NHTM cần hiện đại hóa đồng bộ công nghệ ngân hàng.

Các nghiệp vụ phái sinh là những nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, nên đòi hỏi

các ngân hàng phải trang bị hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, đồng bộ mới có

thể thu thập, xử lý, phân tích thông tin nhanh chóng, chính xác, hiệu quả, từ đó mới

có thể hạn chế rủi ro cho chính các ngân hàng và tư vấn được cho các khách hàng

của mình.

c. Nâng cao đội ngũ nhân viên tư vấn, quảng bá sản phẩm

Để các doanh nghiệp hiểu được lợi ích của các công cụ phái sinh và sử dụng

rộng rãi các nghiệp vụ này như một công cụ để hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh

doanh do biến động của thị trường, các ngân hàng cần đẩy mạnh quảng cáo, giới

thiệu, tư vấn các nghiệp vụ phái sinh cho các doanh nghiệp. Ngân hàng có thể tổ

72

chức các buổi hội thảo hay tạo các cuốn cẩm nang ứng dụng sản phẩm phái sinh để

phổ biến đến doanh nghiệp. Ngoài ra Ngân hàng cũng nên áp d ụng chính sách

khuyến mãi cho sản phẩm phái sinh để thu hút sự chú ý từ các doanh nghiệp.

Đồng thời các ngân hàng phải nhanh chóng đào tạo được đội ngũ nhân viên

chuyên nghiệp trong lĩnh v ực này. Chìa khóa của mọi sự thành công là yếu tố con

người, các ngân hàng cần phải có đội ngũ nhân viên am hiểu những kiến thức về tài

chính, pháp lý, đặc biệt là kỹ thuật định giá và giao dịch các công cụ tài chính phái

sinh. Công tác đào tạo và tái đào tạo phải được tiến hành thường xuyên, liên tục; cả

ở trong nước và nước ngoài; cả về lý thuyết lẫn thực hành. Có như vậy, mới giúp

được đội ngũ nhân viên hiểu và triển khai được các nghiệp vụ một cách linh hoạt,

tránh gây ra rủi ro cho chính các ngân hàng.

d. Phí giao dịch sản phẩm phái sinh

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp còn e ngại sử dụng sản phẩm phái sinh do phí

giao dịch cao, phí này cao phần là do các ngân hàng vẫn đang là trung gian, chưa tự

doanh, phát triền sản phẩm của chính ngân hàng mình do vậy phí này bao gồm phí

từ phía nước ngoài cộng với phần chênh lệch. Thứ hai, phí này cao là do số lượng

dịch vụ ít. Như vậy để có thể giảm phí, Ngân hàng phải thực hiện đa dạng sản phẩm

phái sinh, và phải quảng bá thu hút doanh nghiệp sử dụng. Trong giai đoạn đầu

quảng bá sản phẩm phái sinh, ngân hàng nên có chính sách ưu đãi v ề phí giao dịch,

và có chính sách thu phí hợp lý.

3.2.2. Các giải pháp đẩy mạnh ứng dụng sản phẩm phái sinh để quản trị

rủi ro tài chính tại các DNBĐS TP.HCM

3.2.2.1. Nâng cao kiến thức về sản phẩm phái sinh

a. Các nhà quản trị doanh nghiệp tự mình trao dồi, củng cố kiến thức

về quản trị rủi ro, phương thức nắm bắt và xử lý thông tin trên thị trường

Khi tham gia vào một sân chơi lớn, các doanh nghiệp cần tự nâng cao hơn nữa

nhận thức về rủi ro và tầm quản trị rủi ro, tự trang bị cho mình những kiến thức về

73

quản trị rủi ro. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản bất cứ sự biến động nào trên thị

trường tài chính cũng tác động đến thị trường BĐS ảnh hưởng đến rủi ro của các

doanh nghiệp BĐS mà hiện tại các doanh nghiệp vẫn chưa quan tâm đúng mức và

có sự phòng ngừa hợp lý. Hiện nay sản phẩm phái sinh được xem là một công cụ để

phòng ngừa rủi ro hiệu quả, doanh nghiệp cần nên quan tâm, tìm hiểu, học hỏi kinh

nghiệm của các doanh nghiệp lớn trên thế giới trong việc phòng ngừa rủi ro bằng

công cụ tài chính này và từ đó ứng dụng vào doanh nghiệp của mình.

Thực tế các doanh nghiệp chưa quan tâm đến công tác phòng ngừa rủi ro là do

các doanh nghiệp này chưa nhận thức đúng đắn và đầy đủ về nguy cơ rủi ro, biện

pháp phòng ngừa, cũng như chư a am hiểu về sản phẩm phái sinh và ứng dụng của

nó. Sở dĩ như vậy, vì khái niệm sản phẩm phái sinh còn mới mẽ ở Việt Nam, đồng

thời đòi hỏi trình độ chuyên môn mới có thể hiểu rõ được công cụ này.

Chính vì vậy ngoài việc tham gia các khoá đào tạo, hướng dẫn của nhà nhà

nước, ngân hàng tổ chức, các doanh nghiệp phải tự lên chiến lược tìm hiểu đào tạo

nhân viên, đăng ký cho nhân viên tham gia các khoá đào tạo về sản phẩm phái sinh,

và truyền bá sản phẩm phái sinh trong doanh nghiệp của mình. Giao dịch phái sinh

là những giao dịch phức tạp, số lượng giao dịch rất lớn đòi hỏi phải có một đội ngũ

nhân viên am hiểu và kinh nghiệm trong lĩnh vực này để từ đó có được những quyết

định chính xác giúp việc phòng ngừa rủi ro thật sự hiệu quả, đáp ứng được mục tiêu

ban đầu đề ra. Vì nếu một quyết định không chính xác sẽ dẫn đến những hậu quả

khó lường trong giao dịch phái sinh.. Do đó, Các DNBĐS cần đào tạo một đội ngũ

nhân viên có đầy đủ kiến thức, năng lực, am hiểu về công cụ phái sinh để từ đó

thành lập một bộ phận quản lý và giám sát chương trình phòng ngừa rủi ro.

b. Doanh nghiệp cần nhận diện và am hiểu đầy đủ về rủi ro tài chính

đang gặp phải.

Các doanh nghiệp bất động sản cần phải nhận diện các nguy cơ rủi ro có thể

tác động đến doanh nghiệp của mình. Doanh nghiệp cần xây dựng bộ phận quản trị

74

rủi ro, bao gồm ban kiểm soát rủi ro chuyên nhận diện các rủi ro. Việc nhận diện rủi

ro tương đối phức tạp có thể dựa các nhóm sau:

+ Nguồn tài chính cung cấp cho kế hoạch kinh doanh: nguồn tài chính không

đủ có thể bị tác động bởi các yếu tố về tỷ giá, lãi suất, thị trường chứng khoán,

vàng…

+ Các yếu tố đầu vào cung cấp cho kế hoạch sản xuất kinh doanh: Do lạm

phát, giá cả biến động làm cho nguyên liệu đầu vào bị thiếu hụt.

+ Các yếu tố đầu ra của kế hoạch kinh doanh: tình hình bán hàng giảm sút do

rủi ro tài chính tác động đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp, uy tín của

doanh nghiệp giảm sút.

Qua phân tích rủi ro, doanh nghiệp xác định được rủi ro tác động đến doanh

nghiệp.Phân tích rủi ro thực hiện tốt sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp đưa ra giải

pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả.

3.2.2.2. Doanh nghiệp cần phân biệt giữa quản trị rủi ro và đầu cơ, công

cụ tài chính phải được sử dụng phù hợp.

Một trong những nguyên nhân mà nhà nước quyết định đóng cửa sàn giao dịch

vàng, chính là do đầu cơ quá mức, gây thiệt hại trầm trọng đến cá nhân, doanh

nghiệp và nền kinh tế, cũng như bao sàn giao dịch khác, sàn vàng ra đời nhằm bình

ổn giá vàng để các doanh nghiệp xuất nhập vàng có giá tham khao khi quyết định

mua, bán vàng.. tuy nhiên vì chưa có văn bản quy định cụ thể, lạm dụng các khe hở

mà các nhà đầu tư chỉ mua bán chênh lệch giá và xem kênh này như kênh để cá

cược… không mang mục đích phòng ngừa rủi ro. Chính vị vậy đã có nhiều cá nhân,

doanh nghiệp rơi vào cảnh khốn cùng, thiệt hại đến phá sản.

Do vậy một trong những lý do khiến nhà QTRR đôi khi lưỡng lự trong việc

thực hiện nghiệp vụ QTRR là bởi họ liên hệ giữa sử dụng các công cụ quản trị rủi ro

với đầu cơ.Đầu cơ thì thường mang lại rủi ro cao. Tuy nhiên nếu hoạt động QTRR

được xây dựng và thực hiện tốt sẽ làm giảm bớt đi rủi ro. Biến động của thị trường

75

rất khó đo lường hết, chính vì vậy sử dụng công cụ QTRR hiệu quả sẽ làm giảm rủi

ro trước những biến động bất lợi.

3.2.2.3. Nhà QTRR cần đánh giá đúng đắn hiệu quả mà hoạt động QTRR

mang lại:

Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là tại sao các nhà QTRR e ngại

sử dụng công cụ QTRR đó chính là chi phí cho việc sử dụng công cụ này. Các chi

phí này tương đối lớn, tuy nhiên các nhà QTRR cần phân tích, so sách với các chi

phí phát sinh, hay các tổn thất khi không sử dụng công cụ QTRR . Với những biến

động của lạm phát, lãi suất, tỷ giá, giá cả hàng hoá…rất khó đo lường thì việc sử

dụng công cụ phái sinh để chốt mức biến động nhất định nhằm ổn định hoạt động

kinh doanh của doanh nghiệp.Chi phí bỏ ra này sẽ nhỏ hơn nhiều so với những tổn

thất mà các biến động xấu gây nên.

Một lý do khác khiến các nhà QTRR e ngại trong việc sử dụng sản phẩm phái

sinh đó chính là báo cáo lỗ. Chính vì vậy doanh nghiệp cần cần xây dựng một chính

sách cụ thể để đánh giá hiệu quả sử dụng công cụ phái sinh trong việc phòng ngừa

rủi ro.

3.2.2.4. Nâng cao kiểm soát nội bộ nhằm tạo sự minh bạch trong hoạt

động kinh doanh và sử dụng công cụ phái sinh.

Minh bạch trong kinh doanh, trong báo cáo nhằm tăng uy tín, tăng tính cạnh

tranh góp phần giảm chi phí không chính thức trong tiếp cận thông tin và giải quyết

đề, tăng bình đẳng về cơ hội kinh doanh cho các đối tượng.

Đối với các doanh nghiệp Việt Nam, tính minh bạch là không cao, ngay cả các

doanh nghiệp niêm yết việc rò rỉ thông tin để thao túng giá cổ phiếu vẫn diễn ra.Đối

với các doanh nghiệp bất động sản, tính minh bạch vô cùng quan trọng. Khi các

doanh nghiệp này huy động vốn từ ngân hàng hay khách hàng bằng nhiều hình thức,

thì việc minh bạch này có thể giúp giảm thiểu rủi ro khi ngân hàng cho vay vốn hoặc

khách hàng góp vốn mua căn hộ. Khi minh bạch thông tin nhà nước có thể nắm được

76

các thông tin đầy đủ để phân tích xây dựng chỉ số chung cho thị trường bất động sản.

Từ đó có chính sách quản lý phát triển thị trường bất động sản ổn định.

Để có sự minh bạch doanh nghiệp cần tăng cường kiểm soát nội bộ, mà các

doanh nghiệp hiện còn xem nhẹ công tác này.

Quy trình kiểm soát nội bộ cần được xây dựng một c ách nghiêm túc và cụ thể

ngay khi thành lập doanh nghiệp. Xây dựng ban kiểm soát bao gồm ban quản trị và

kiểm soát viên.

Chương trình quản trị rủi ro cần có một hệ thống các chính sách nội bộ, các

quy trình và công cụ kiểm soát để đảm bảo chương trình được thực hiện hiệu quả.

Ban kiểm soát nội bộ phải thực hiện đúng các yêu cầu mà các quy định này đề ra.

Nhằm đảo bảo chương trình quản trị rủi ro đạt hiệu quả cao.

3.2.2.5. Xây dựng chính sách và chương trình qu ản trị rủi ro tài chính

phù hợp cho từng doanh nghiệp:

Sau khi nhận diện được các rủi ro tác động đến doanh nghiệp, các doanh

nghiệp có thể tự mình lên chính sách quản trị rủi ro, hoặc có thể thuê các chuyên gia

lên chính sách này.

- Lý do vì sao sử dụng công cụ phái sinh

- Sử dụng công cụ phái sinh trong trường hợp nào

- Người nào được uỷ quyền giao dịch sản phẩm phái sinh

- Xác định giới hạn giao dịch

- Đề cử ban giám sát đảm bảo chính sách được thực hiện đúng. Và công cụ

Khi xây dựng chính sách quản trị rủi ro cần xác định rõ các yếu tố sau:

phái sinh mang lại hiệu quả.

77

Trách nhiệm của các cấp quản trị rủi ro:

• Hội đồng quản trị có trách nhiệm phê duyệt các chính sách quản trị rủi ro

HĐQT

• Ban giám đốc xây dựng chính sách quản trị rui ro

BGD

• Phó giám đốc chịu trách nhiệm phê duyệt từng giao dịch thực hiện phòng ngừa rủi ro

PGD

• Nhân viên thực hiện giao dịch phòng ngừa rủi ro

NV

Chính sách quản trị rủi ro tham khảo:

Tuỳ vào từng điều kiện doanh nghiệp mà các doanh nghiệp sẽ xây dựng cho

mình chính sách quản trị rủi ro thích hợp:

1. Đối tượng và phạm vi áp dụng:

+ Chính sách này quy định về thực hiện các công cụ phái sinh để phòng

ngừa rủi ro và quản lý rủi ro về lãi suất, tỷ giá, giá cả vật liệu xây dựng, giá vàng;

quy định chỉ tiêu xác định lựa chọn các công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro, các

giới hạn, các thời điểm thực hiện và các vấn đề có liên quan.

+ Chính sách này được áp dụng thống nhất trong toàn công ty

2. Mục đích của của chính sách quản trị rủi ro:

+ Đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển an toàn và hiệu quả và

tuân thủ các quy định của pháp luật.

+ Mục tiêu quan trọng nhất của sử dụng sản phẩm phái sinh là phòng ngừa

rủi ro.

78

+ Làm cơ sở cho việc phân cấp thẩm quyền quyết định, thực hiện các sản

phẩm phái sinh

+ Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực để cán bộ làm công tác thẩm định, xét

duyệt, kiểm soát các giao dịch phái sinh phải tuân thủ nhằm nâng cao chất lượng

hoạt động và quản lý rủi ro trong toàn công ty.

3. Các nguyên tắc trong hoạt động và quản lý phòng ngừa rủi ro bằng sản

phẩm phái sinh hàng hóa, tiền tệ và lãi suất.

+ Tuân thủ quy định của luật và văn bản Nhà nước về việc thực hiện phòng

ngừa rủi ro bằng sản phẩm phái sinh hàng hoá, tiền tệ, lãi suất và các quy định nội

bộ của công ty.

+ Phân tán rủi ro, đa dạng hoá việc phòng ngừa rủi ro.

+ Kiểm tra, kiểm soát chéo trong hoạt động phòng ngừa rủi ro.

+ Phân định trách nhiệm giữa thẩm định, quyết định thực hiện phòng ngừa

rủi ro.

+ Chủ động quản lý rủi ro: các nhà quản trị rủi ro tham gia hoạt động

phòng ngừa rủi ro các trách nhiệm chủ động nhận biết và quản lý rủi ro.

+ Công tác phối hợp và quản lý rủi ro toàn công ty: các nhà quản trị tham

gia hoạt động phòng ngừa rủi ro phải trực tiếp quản lý rủi ro và cảnh báo rủi ro kịp

thời cho nhà quản trị cấp cao và cho hội đồng quản trị.

4. Các cấp có thẩm quyền quyết định phòng ngừa rủi ro.

+ Hội đồng Quản trị có thẩm quyền quyết định cao nhất

+ Giám Đốc tài chính CFO hoặc chức danh tương tự có thểm quyền quyết

định phòng ngừa rủi ro về tiền tệ

+ Giám Đốc kinh doanh COO hoặc chức danh tương tự có quyền quyết

định rủi ro về giá cả

5. Các quy định khác khi giao dịch phòng ngừa rủi ro:

79

+ Trường hợp không được thực hiện giao dịch phòng ngừa rủi ro

+ Trường hợp hạn chế thực hiện giao dịch phòng ngừa rủi ro

+ Trường hợp phải có sự phê duyệt của Hội đồng quản trị mới thực hiện

giao dịch phòng ngừa rủi ro.

6. Quy định về tiêu chuẩn cán bộ thẩm định và phòng ngừa rủi ro

7. Quy định kiểm tra, giám sát hoạt động giao dịch phòng ngừa rủi ro

8. Quy định chất lượng các công cụ phái sinh giao sịch phòng ngừa rủi ro,

so sánh và đánh giá với giá thị trường.

9. Quy đ ịnh việc ghi nhận các giao dịch phòng ngừa rủi ro trong sổ sách kế toán

10. Các hành vi bị cấm trong giao dịch phòng ngừa rủi ro

+ Thực hiện giao dịch khi chưa được xét duyệt, hoặc cấp xét duyệt không

đúng theo quy định

+ Thực hiện giao dịch quá giới hạn cho phép

Điều khoản thi hành: 11.

+ Bộ phận kiểm soát nội bộ có trách nhiệm giám sát, và bộ phận tài chính, kinh

doanh chịu trách nhiệm triển khai theo quy định.

+ Trong quá trình th ực hiện nếu có phát sinh khác ngoài quy định, các nhân viên,

trưởng phòng phải báo cáo kịp thời đến ban giám đốc để có quyết định kịp thời.

+ Mọi sửa đổi bổ sung quy định này do hội đồng quản trị quyết định.

3.2.2.6. Xây dựng phương án và quy trình làm việc chặt chẽ:

Việc đưa vào ứng dụng sản phẩm phái sinhnhằm mục đích phòng ng ừa rủi ro

là một hướng đi mới, mang tính đột phá. Để áp dụng thành công hướng đi mới này,

cần có phương án chi tiết từng bước,điều chỉnh tổ chức và quy trình làm việc.Yếu tố

thông tin quyết định trong giao dịch. Vì vậy, để tham gia tốt, công ty cần phải thiết

lập hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật liên tục đồng thời phải có một kế hoạch

kinh doanh tổng thể, trao đổi thông tin giữa các bộ phận nhịp nhàng và liên tục. Cụ

thể

80

Hình 3.4: Sơ đồ tổ chức

Hội đồng quản trị

Tổng giám đốc

Ban kiểm soát nội bộ

Khối dự án

Khối tài chính

Khối nhân sự

Khối sale & Marketing

Giám sát và sự báo

- Luật -HCNS -CNTT

Thực hiện giao dịch, hạch toán sổ sách

Dự báo thị trường, nhu cầu khách hàng

Giám sát, nhận diện và dự báo rủi ro

Chịu trách nhiệm pháp lý,nhân sự,CNTT

Theo dõi, đẩm bảo dự án thực hiện đúng tiến độ, chất lượng

Nguồn: Tác giả đề xuất

Khối Sale& Marketing:

Xây dựng và dự báo thị trường, nhu cầu khách hàng; đo lường dung lượng thị

trường. Thực hiện các chương trình Sale & marketing. Nhằm thu hút sự quan tâm

của các nhà đầu tư đến sản phẩm cũng như dự án của công ty .

Khối Dự án:

Từ kế hoạch kinh doanh, để dự án đạt chất lượng cần tăng cường chức năng

thi công, giám sát nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công. Đảm bảo dự án

luôn được sự giám sát chặt chẽ về chất lượng cũng như tiến độ. Vì dự án là nguồn

gốc để hình thành các sản phẩm phái sinh nên khối giám sát dự án phải thực sự có

trình độ giám sát thi công.

81

Khối Tài chính-Kế toán:

Chịu trách nhiệm chính trong việc giao dịch hợp đồng trên Sàn.Kết hợp nhịp

nhàng với các khối khác để có dự báo nhu cầu tốt.Kết hợp với nhà môi giới để dự

báo tốt về biến động giá bất động sản trong nước và trên thế giới, đưa ra các quyết

định mua/bán hợp đồng tốt.Ngoài ra vì khối này là khối trực tiếp giao dịch sản

phẩm nên khối này cần nhân sự có trình đ ộ và hiểu biết sâu sắc về sản phẩm phái

sinh.Ngoải ra khối này phải đảm bảo nghiệp vụ ghi sổ đúng và chính xác.

Khối nhân sự bao gồm khối luật, hành chính nhân sự, công nghệ thông tin:

Khối Luật: Đảm bảo việc tuân thủ các văn bản pháp luật về sản phẩm phái

sinh, thường xuyên theo dõi và cập nhật văn bản luật.

Hành chính nhân sự: Tham mưu các trưởng bộ phận nhằm lên kế hoạch đào

tạo huấn luyện kịp thời để xây dựng đội ngủ nhân viên nắm vững kiến thức để thực

hiện thúc đẩy quá trình hoạt động của công ty.

Công nghệ thông tin:Tiến hành cải tiến, nâng cấp đường truyền, hệ email,

internet tốt, đảm bảo tính bảo mật.

Khối giám sát và dự báo rủi ro:

Doanh nghiệp cần thiết lập một tổ, một bộ phận chuyên trách thiết lập hệ

thống kiểm soát và giám sát rủi ro. Hệ thống này gồm các chính sách nội bộ, quy

trình và công cụ kiểm soát để đảm bảo chúng được sử dụng một cách hiệu quả. Quá

trình quản trị rủi ro kiệt giá tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản như sau:

- Nhận dạng rủi ro: trong hoạt động kinh doanh, mỗi doanh nghiệp đều phải

đối mặt với nhiều loại rủi ro, tuy nhiên trong giới hạn luận văn chỉ đề cập đến các

loại rủi ro tài chính. Như đã phân tích trong chương 2 thì các doanh nghi ệp bất động

sản phải đối mặt với 5 loại rủi ro là rủi ro tỷ giá, lãi suất, giá vàng, giá vật liệu xây

dựng, lạm phát

82

- Định lượng rủi ro:

+ Doanh nghiệp nên thu thập những số liệu về những nhân tố ảnh hưởng đến

rủi ro tài chính, sau đó bằng các phương pháp định lượng độ nhạy cảm các nhân tố

từ đó để thấy được mức thiệt hại hay lợi ích khi không ứng dụng những biện pháp

quản trị rủi ro phù hợp. Phương pháp có thể sử dụng để đo lường độ nhạy cảm, sự

biến động của các nhân tố là phương sai và độ lệch chuẩn.

+ Kết hợp ứng dụng mô hình hồi quy để dự báo cho những nhân tố như rủi ro

tỷ giá, lãi suất, giá vàng, giá vật liệu xây dựng, lạm phát

Ban kiểm soát nội bộ:

Hoạt động giám sát các phòng ban nhằm đảm bảo các phòng ban thực hiện

đúng chức năng của mình và theo đúng định hướng phát triển của công ty.

Tóm lại, sự kết hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa các bộ phận trong toàn công ty

là rất cần thiết để thực hiện trôi chảy, dự báo đúng, tránh rủi ro phát sinh trong giao

dịch. Vì đây là một mảng kinh doanh mới, chịu sức ép và chi phối của các quy tắc,

quy chuẩn kinh doanh thế giới mà cụ thể là các luật quy định tại các sàn giao

dịch…nên việc tìm hiểu thấu đáo luật chơi, nghiên cứu và vận hành thử trước cũng

như đào tạo nhóm trực tiếp giao dịch trong khoảng thời gian 03 tháng trước khi áp

dụng vận hành. Một điều đặc biệt nữa là phải có sự thống nhất và đồng thuận cao từ

Ban tổng giám đốc.

3.2.3. Các vấn đề cần nghiên cứu thêm:

+ Nghiên cứu sâu hơn về lý luận và kinh nghiệm thực tiễn cách xây dựng chỉ

số giá bất động sản của các nước trên thế giới đặc biệt thị trường Mỹ từ đó áp dụng

vào việc xây dựng chỉ số giá bất động sản Việt Nam một cách hiệu quả.

+ Nghiên cứu sâu hơn về việc ứng dụng hợp đồng tương lai, hợp đồng quyền

chọn của chỉ số giá bất động sản để ứng dụng vào thực tiễn thị trường bất động sản

Việt Nam

83

+ Nghiên cứu sâu hơn về mô hình quỹ REIT cũng như văn b ản pháp

luật liên quan trên thế giới đặc biệt thị trường Singapo để ứng dụng vào xây dựng

quỹ REIT tại Việt Nam

Kết luận chương 3: Giải pháp để phát triển thị trường sản phẩm phái sinh

được nêu ra ở ba nhóm giải pháp:

Thứ nhất về phía nhà nước:

Hoàn thiện khung pháp lý và xây dựng các định chế tài chính, hoàn thiện chế

độ kế toán đồng xây dựng chỉ số giá bất động sản cũng như đẩy nhanh tiến độ xây

dựng quỹ REIT tại Việt Nam.

Thứ hai về phía ngân hàng:

Cần đa dạng hóa sản phẩm phái sinh, hiện đại hóa và đồng bộ công nghệ ngân

hàng, nâng cao đội ngũ nhân viên tư v ấn và quảng bá sản phẩm đồng thời tăng

cường kiểm soát nội bộ.

Thứ ba đối với các doanh nghiệp bất động sản:

Tự nâng cao kiến thức về sản phẩm phái sinh, đồng thời cũng cố về kiến thức

quản trị rủi ro. Tiếp theo xây dựng phương án và quy trình làm vi ệc chặt chẽ, xây

dựng các phòng ban vững mạnh về chuyên môn để cùng hỗ trợ công ty phát triển

sản phảm phái sinh cũng như thực hiện tốt công tác quản trị rủi ro.

84

KẾT LUẬN

Sản phẩm phái sinh chính là một trong những công cụ phòng ngừa rủiro tài

chính hiện đại và hữu hiệu trong giai đoạn hiện nay, nó đượcứng dụng ở các nước

có nền kinh tế phát triển trên thế giới.Tại Việt Nam,công cụ phòng ngừa rủi ro này

tương đối mới mẻ, để phát triển công cụ này cần có sự hợp lực của nhiều thành

phần. Hy vọng với những giải pháp đề tài đưa ra phần nào giúp cho các nhà quản trị

doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các nhà lập pháp, những đối tượng liên quan có quan

tâm tới lĩnh vực QTRR có thêm một cái nhìn QTRR bằng công cụ phái sinh và ứng

dụng nó vào trong thực tiễn một cách hiệu quả. Chính sự bất ổn đang diễn ra thị

trường tài chính hàng ngày, hàng giờnên đề tài nghiên cứu về ứng dụng sản phẩm

phái sinh trong quản trị rủi ro tàichính là một gợi ý cho các DNBĐS tại thành phố

Hồ Chí Minh có cái nhìn mới về các sản phẩm phái sinh trong hoạt động quản trị

rủi ro tại doanh nghiệp mình.Bên cạnh đó các nhà đầu tư có thêm sân chơi mới, với

những kiến thức mới và kỹ thuật hiện đại.

Những kết quả chính của luận văn đạt được:

1. Luận văn đã trình bày được tổng quan về thị trường bất động sản, nêu bật

lên được tầm quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế.

2. Luận văn đã trình bày tổng quan về sản phẩm phái sinh trong phòng

ngừa rủi ro tài chính. Và đã nêu b ật lên sự cần thiết của việc ứng dụng sản phẩm

phái sinh tại các doanh nghiệp bất động sản.

3. Luận văn đã phân tích, nh ận diện các rủi ro tài chính mà doanh nghiệp

bất động sản thường gặp.

4. Luận văn cũng đưa ra một số giải pháp để ứng dụng sản phẩm phái sinh

để nâng cao hiệu quả trong công tác phòng ngừa rủi ro cụ thể đưa ra các giải pháp

- Đối với nhà nước, để xây dựng phát triển thị trường sản phẩm phái sinh,

từ nhà nước, ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản:

trước tiên nhà nước cần xây dựng thành công chỉ số giá bất động sản song song với

việc ban hành và hoàn chỉnh các văn bản pháp luật để phát triển ổn định thị trường

85

bất động sản, văn bản pháp luật cho thị trường phái sinh. Ngoài ra luận văn còn đ ề

- Luận văn đã đ ề xuất xây dựng lộ trình cho việc xây dựng và phát triển

xuất công cụ phái sinh mới là hợp đồng giao sau chỉ số bất động sản.

thị trường phái sinh, sản phẩm phái sinh.

Lộ trình như sau:

+ Năm 2012: Xây dựng sửa đổi luật đất đai.

+ Năm 2013: Ban hành sửa đổi luật đất đai,luật kinh doanh bất động sảnXây

dựng chỉ số giá BĐS thành phố.

+ Năm 2014: Xây dựng chỉ số giá bất động sản quốc gia, tuyên truyền, quảng

bá phòng ngừa rủi ro và sản phẩm phái sinh bất động sản.

+ 2015-2018: Thành lập sàn giao dịch sản phẩm phái sinh bất động sản

- Đối với ngân hàng: để phát triển thị trường phái sinh, trước tiên Ngân hàng

Thí điểm phát triển hợp đồng giao sau chỉ số giá bất động sản.

cần đa dạng sản phẩm phái sinh, với phí giao dịch phù hợp, và hỗ trợ tuyên

- Đối vơi doanh nghiệp: Phải tự trang bị kiến thức phòng ngừa rủi ro, đồng

truyền tạo thói quen ứng dụng sản phẩm phái sinh phòng ngừa rủi ro.

thời xây dựng cho doanh nghiệp mình chính sách và chương trình phòng

ngừa rủi ro.

Song với kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế, những giải pháp được đưa ra

sẽ còn nhiều thiếu sót.Kính mong Quý thầy cô, Qúy Doanh nghiệp, Ngân hàng

đóng góp ý kiến để những giải pháp có tính thực tiễn nhiều hơn nữa.

Đề tài cũng nêu được các vấn đề cần nghiên cứu thêm trong thời gian tới để

hoàn thiện hơn giải pháp xây dựng thị trường phái sinh nhằm quản trị rủi ro tài chính.

Tác giả hy vọng các đề tài tiếp theo đào sâu nghiên cứu để có thể hoàn thiện giải pháp

xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục tài liệu tiếng Việt

Bách Nguyễn, Thạch Ngọc (2011). Nhận diện một số rủi ro trên thị trường bất

động sản.

tren-thi-truong-bat-dong-san-ky-1-2037458/>. [Ngày truy cập: tháng 05 năm 2011].

Bất động sản, 2011.Chứng khoán hoá bất động sản thực thi như thế

nào.

nhu-the-nao-L-kugG-hliw1.html>.[Ngày truy cập: tháng 05 năm 2011].

Cao Hữu Lộc, 2011. Sử dụng công cụ phái sinh để nâng cao hiệu quả quản trị

rủi ro tài chính của các doanh nghiệp sản xuất chế biến và xuất khẩu gỗ Việt Nam.

Luận văn thạc sĩ kinh tế.Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

Chính phủ, 2012. Nghị định số 71/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành luật nhà ở. Hà Nội, ngày 23 tháng 06 năm 2012.

Hà Quang, 2010. Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án.

doanh/rui-ro-khi-dau-tu-dat-nen-du-an-387021.htm>. [Ngày truy cập: tháng 05 năm

2011]

Huỳnh Thị Bích Liên, 2009. Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và

phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.Luận văn thạc sĩ kinh

tế.Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyễn Thị Ngọc Trang, 2008. Doanh nghiệp Việt Nam quản trị rủi ro như

thế nào.Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 212.

Nguyễn Thị Ngọc Trang, 2007.Quản trị rủi ro tài chính. Hà Nội: Nhà xuất

bản Thống kê.

Nguyễn Thị Ngọc Trang, 2008. Doanh nghiệp Việt Nam quản trị rủi ro như

thế nào.Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 212.

Phạm Vũ Minh Khoa, 2011. Chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp để tạo

vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.Luận văn thạc sĩ kinh tế.Đại học Kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh.

Quốc hội nước Cộng Hoà XHCN VN, 2006.Luật kinh doanh bất động sản

năm 2006. Hà Nội, ngày 29 tháng 06 năm 2006.

Tạ Chiêu Trung, 2011, Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền

vững thị trường bất động sản Việt Nam.Luận văn thạc sĩ kinh t ế.Đại học Kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh.

Tin mới, 2011.Đi ìm ngu t ồn vốn cho chứng khoán, bất động

sản.

04508104.html>. [Ngày truy cập: tháng 05 năm 2011].

Trần Ngọc Thơ, 2007.Tài chính doanh nghiệp hiện đại. Hà Nội: Nhà xuất bản

Thống kê.

Thống Đốc Ngân Hàng Nhà Nước, 1997.Quyết định số 430/QĐ NH13 về việc

thực hiện giao dịch Swap giữa NHNH và NHTM. Hà Nội, ngày 24 tháng 12 năm

1997.

Thống Đốc Ngân Hàng Nhà Nước, 2001.Quyết định số 893/2001/QĐ-NHNN

về vệc thực hiện nghiệp vụ hoán đổi ngoại tệ giữa NHNHvới các ngân hàng để đáp

ứng nhu cầu vốn ngắn hạn bằng đồng Việt Nam cho các Ngân hàng. Hà Nội, ngày

17 tháng 07 năm 2001.

Thống Đốc Ngân Hàng Nhà Nước, 2003.Quyết định số 1133/QĐ- NHNN về

việc ban hành quy chế thực hiện giao dịch hoán đổi lãi suất. Hà Nội, ngày 27 tháng

04 năm 2003.

Việt Báo, 2010. Việt Nam sắp có thị trường sản phẩm phái

sinh.

sinh/1735168761/87/>. [Ngày truy cập: tháng 06 năm 2011].

Danh mục tài liệu tiếng Anh

Brisbane, 2003.Real Estate Securitisation as an Alternative.Source of

Financing for the Property Industry, Australia.

Case – Shiller.Case - Shiller Index. [online] Available at:

.

[Accessed June 2012].

Chyilin Lee, 2010. Use of Derivatives by Australian Property

Funds.University of Western Sydney.

Corina Geambasu, Mirela Matei, 2007. Real estate future and option-

Innovative Financial Products.University of Ploiesti, Bd.Bucuresti 39 Ploiesti.

G.Donald Jud, Daniel T. Winkler, 2009. The Housing Future

Market.University of North Carolina- Greensboro.

Standardand Poors. S&P/Case-Shiller Home Price Indices. [online] Available

at:

indices/en/us/?indexId=spusa-cashpidff--p-us---->. [Accessed June 2012].

Wikipedia.Case - Shiller Index. [online] Available at:

. [Accessed June

2012].

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: CÔNG CỤ PHÁI SINH

1. Hợp đồng kỳ hạn (Forwards)

Khái niệm

Hợp đồng kì hạn là một thoả thuận giữa hai bên về việc mua hay bán một tài

sản nào đó vào một thời điểm định trước trong tương lai. Do vậy, trong loại hợp

đồng này, ngày kí kết và ngày giao hàng là hoàn toàn tách biệt nhau.

Đặc điểm của hợp đồng kỳ hạn

Hợp đồng kỳ hạn nói đơn giản là những thỏa thuận giữa hai bên tham gia

nhằm mục đích trao đổi hàng hóa tại một thời điểm trong tương lai:

Hợp đồng kỳ hạn cần bao gồm 4 nội dung sau:

- Chỉ định hàng hóa cụ thể được trao đổi trong tương lai

- Khối lượng và chất lượng hàng hóa

- Giá cả hàng hóa tại thời điểm trao đổi

- Ngày hàng hóa được trao đổi trong tương lai

Hợp đồng kỳ hạn xảy ra khi bên bán kỳ vọng giá sản phẩm sẽ giảm trong

tương lai và bên mua kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai. Nếu giá hàng hóa tại thời

điểm xác định thấp hơn giá đặt trước tại thời điểm mua và bán hợp đồng, bên bán

hàng hóa được coi là thu lợi nhuận. Còn nếu thời điểm trong tương lai, giá thị

trường cao hơn giá đặt tại thời điểm mua và bán hợp đồng, bên bán hàng hóa được

coi là mất lợi nhuận. Như vậy hợp đồng kỳ hạn được thiết lập do hai bên có kỳ vọng

khác nhau.

Ưu điểm của hợp đồng kỳ hạn:

Ưu điểm của hợp đồng kỳ hạn là có thể được thiết kế một cách linh hoạt tùy

thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên.

Nhược điểm:

- Thiếu tính lỏng, bên bán khó tìm đối tác có cùng sở thích và nhu cầu, nếu

có tìm được thì hợp đồng kỳ hạn dễ bị ép giá do khả năng tìm kiếm đối

tác trên thị trường

- Rủi ro vỡ nợ, khi giá sản phẩm trên thị trường tại thời điểm trao đổi trong

tương lai thấp hơn nhiều giá thỏa thuận, bên đối tác có thể từ chối hợp

đồng và rủi ro vỡ nợ xảy ra. Trong trường hợp này, bên bán có thể kiện

đối tác ra tòa, tuy nhiên thời gian giải quyết có thể kéo dài và chi phí rất

lớn.

- Giao dịch kỳ hạn là giao dịch bắt buộc nên đến ngày đáo hạn hai bên phải

thực hiện hợp đồng

2. Hợp đồng tương lai (Futures)

Khái niệm

Hợp đồng tương lai là một hợp đồng được tiêu chuẩn hoá, được giao dịch

trên thị trường giao dịch hợp đồng tương lai, để mua hay bán một số loại hàng hoá

nhất định, ở một mức giá nhất định, vào một ngày xác định trong tương lai. Ngày

trong tương lai đó gọi là ngày giao hàng, hay ngày thanh toán cuối cùng.Giá được

xác định ngay tại thời điểm kí hợp đồng được gọi là giá tương lai (futures price),

còn giá của hàng hoá đó vào ngày giao hàng là giá quyết toán.Thông thường, càng

dần đến ngày giao hàng thì giá quyết toán sẽ hội tụ dần về giá tương lai.

Đặc điểm của hợp đồng tương lai

Đến ngày giao hàng, hàng sẽ được chuyển từ người bán cho người mua nếu

đó là hợp đồng giao hàng, hoặc tiền sẽ được chuyển từ bên lỗ sang bên lãi nếu đó là

kiểu hợp đồng bù trừ tiền. Để thoát khỏi hợp đồng trước khi đáo hạn, các bên tham

gia hợp đồng có thể chuyển nhượng hợp đồng cho một bên khác theo giá thị trường,

kết thúc một hợp đồng tương lai và các nghĩa vụ kèm theo của nó.

Hợp đồng tương lai là một công cụ phái sinh được mua bán ở các sàn giao

dịch tập trung.Trung tâm xử lý thanh toán(clearinghouse) trong sàn giao dịc h đóng

vai trò như là một bên trong tất cả các hợp đồng, nó đặt ra những yêu cầu nhất định

về kí quỹ, bảo lãnh thực hiện hợp đồng đối với những người tham gia giao dịch...

Ưu điểm của hợp đồng tương lai

Hợp đồng tương lai khắc phục được các nhược điểm của hợp đồng kỳ hạn là:

- Khối lượng và ngày phân phát chỉ định được chuẩn hóa làm cho các

bên tham gia tương thích nhau trong thị trường tương lai, điều này

làm tăng tính thanh khoản của hợp đồng tương lai.

- Sau khi hợp đồng tương lai được thiết lập ta có thể tr ao đổi trên thị

trường cho đến ngày đáo hạn, đặc điểm này làm tăng tính thanh

khoản của hợp đồng tương lai so với hợp đồng kỳ hạn.

- Các bên tham gia hợp đồng tương lai không trực tiếp tạo ra hợp đồng

mà thông qua các hãng môi giới. Hãng môi giới thường là các ngân

hàng có uy tín do vậy các bên tham gia sẽ tránh được rủi ro vỡ nợ.

- Sẵn sàng cung cấp những hợp đồng có giá trị nhỏ cho phép các bên

tham gia có thể nhượng lại hợp đồng ở bất kỳ thời điểm nào trước

khi hợp đồng hết hạn.

Nhược điểm:

Hợp đồng tương lai buộc phải thực hiện khi đến hạn chứ không cho người ta

quyền chọn như hợp đồng quyền chọn

3. Hợp đồng quyền chọn (options)

Khái niệm về quyền chọn (options)

Quyền chọn là một công cụ tài chính phái sinh cho phép người mua nó có

quyền, nhưng không bị bắt buộc phải bán hoặc mua một tài sản cơ sở (underlying

asset) nào đó ở một mức giá xác định (strike price hoặc exercise price) vào một

ngày đáo hạn (expiration date) hoặc một khoảng thời gian xác định trong tương lai.

Ngược lại, đối với người bán quyền chọn, họ bắt buộc phải mua hoặc bán một tài

sản cơ sở nào đó ở một mức giá xác định vào một ngày hoặc một khoảng thời gian

xác định trong tương lai theo thỏa thuận giữa hai bên.

Tài sản cơ sở (underlying asset) ở đây có thể là các loại hàng hoá (dầu, vàng,

gạo, cà phê, ngũ cốc, sắt, thép…), dịch vụ (tiền điện, cước viễn thông…) hoặc các

tài sản tài chính (trái phiếu, cổ phiếu, ngoại tệ, lãi suất, hợp đồng tương la i, hợp

đồng hoán đổi…).

Đặc điểm của hợp đồng quyền chọn

Người mua quyền chọn có quyền nhưng không bị bắt buộc phải bán hoặc

mua một tài sản cơ sở nào đó ở một mức giá và thời gian xác định.Người bán hợp

đồng quyền chọn phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng nếu người mua yêu cầu.

Quyền chọn có thể áp dụng cho nhiều loại thị trường với nhiều loại hàng hoá

khác nhau trên những thị trường khác nhau, chẳng hạn quyền chọn trên thị trường

hàng hoá, quyền chọn trên thị trường chứng khoán, quyền chọn trên thị trường

ngoại hối.

Phân loại hợp đồng quyền chọn (Options)

- Theo quyền của người mua:

Có hai loại hợp đồng quyền chọn: Hợp đồng quyền chọn mua (call option)và

hợp đồng quyền chọn bán (put option). Hợp đồng quyền chọn mua là thoả thuận

cho phép người cầm hợp đồng có quyền mua sản phẩm từ một nhà đầu tư khác với

mức giá định sẵn vào ngày đáo hạn của hợp đồng.Còn hợp đồng quyền bán là thoả

thuận cho phép người cầm hợp đồng có quyền bán sản phẩm cho một nhà đầu tư

khác với mức giá định sẵn vào ngày đáo hạn của hợp đồng.

- Theo thời điểm thực hiện quyền chọn:

Quyền chọn kiểu Châu Âu (European options): Là quyền chọn chỉ cho phép

người nắm giữ thực hiện quyền mua hoặc bán của mình vào ngày đáo hạn của hợp

đồng. Việc thanh toán thực sự xảy ra trong vòng hai ngày làm việc sau khi việc thực

hiện quyền chọn được người nắm giữ xác nhận vào ngày đáo hạn.

Quyền chọn kiểu Mỹ (American options): Là quyền chọn cho phép người

nắm giữ thực hiện quyền mua hoặc bán của mình vào bất kỳ thời điểm nào trong

thời gian hiệu lực của hợp đồng, kể từ khi ký kết hợp đồng cho đến hết ngày đáo

hạn của hợp đồng. Việc thanh toán sẽ thực sự xảy ra trong vòng hai ngày làm việc

sau khi việc thực hiện quyền chọn được người nắm giữ xác nhận (trong thời gian

hiệu lực của hợp đồng).

4. Hợp đồng hoán đổi (Swaps)

Khái niệm

Trong lĩnh vực tài chính, hợp đồng hoán đổi, hay còn gọi là hợp đồng

SWAP, là một công cụ tài chính phái sinh (derivative) trong đó hai bên đối tác trao

đổi một dòng tiền (cash flow) này lấy một dòng tiền khác của bên kia. Những dòng

tiền này gọi là các nhánh của swap (legs), các dòng tiền được tính toán dựa trên một

con số ước tính nhất định. Tùy thuộc vào sự lên xuống của lãi suất hay giá sau đó

mà mỗi bên sẽ thu được lợi nhuận hay bị lỗ, lãi của bên này chính là lỗ của bên kia.

Đặc điểm của hợp đồng SWAP

Các hợp đồng hoán đổi thường được dùng để phòng ngừa các loại rủi ro tài

chính (như rủi ro về lãi suất thay đổi, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về giá cổ phiếu), để

hưởng các ưu đãi dành cho các công ty trong nước, hoặc để nhằm mục đích đầu cơ.

Các hợp đồng Swap thường được giao dịch bên ngoài các thị trường giao

dịch tập trung, hay nói cách khác nó là một loại công cụ tài chính phái sinh OTC

(Over the counter). Hợp đồn g Swap không thể được mua bán trao đổi như là các

loại chứng khoán hay hợp đồng tương lai, mà chúng thực sự là những hợp đồng cá

biệt giữa hai bên xác định. Do đó, cách duy nhất để thoát ra khỏi hợp đồng này là

bằng thoả thuận song phương với phía đối tác để huỷ hợp đồng, hoặc bằng cách

chuyển nhượng nó cho bên thứ ba với điều kiện có sự đồng ý của phía đối tác.

Các loại hợp đồng hoán đổi

Hợp đồnghoán đổi lãi suất : là một hợp đồng trong đó hai bên thoả thuận

trao đổi nghĩa vụ thanh toán. Thông thường giao dịch này bao gồm các thanh toán

lãi, và trong một số trường hợp là thanh toán nợ gốc.Giao dịch hoán đổi lãi suất và

hoán đổi ngoại tệ là sản phẩm của thị trường phi tập trung (OTC) được kết hợp trực

tiếp giữa hai ngân hàng, hoặc giữa ngân hàng với khách hàng.Theo đó không có

mẫu chuẩn của hợp đồng giao dịch hoán đổi và các hợp đồng kiểu này sẽ khác nhau

về một số nội dung.

Hợp đồng hoán đổi tiền tệ (currency swap): là một hợp đồng về trao đổi

ngoại tệ theo đó hai bên sẽ trao đổi khoản tiền gốc và lãi cố định của một khoản vay

để lấy một khoản tiền gốc và lãi cố định tương đương một khoản vay của một đồng

tiền khác. Hoán đổi tiền tệ thường kết hợp với hóan đổi lãi suất.

Hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (credit default swap CDS): là một hợp

đồng phái sinh tín dụng mà theo đó bên mua sẽ thanh toán một khoản tiền định kỳ

cho bên bán, đổi lại họ sẽ nhận được khoản bồi thường nếu công cụ tài chính cơ sở

bị mất khả năng thanh toán.

Hợp đồng hoán đổi hàng hóa (commodity swap): là một thỏa thuận mà theo

đó giá thả nổi của hàng hóa (giá giao ngay) được trao đổi lấy giá cố định trong một

khoản thời gian xác định. Người sử dụng hàng hóa muốn đảm bảo giá ở mức tối đa

và đồng ý trả cho tổ chức tài chính một mức giá cố định.Đổi lại người sử dụng sẽ

nhận được những khoản thanh toán dựa trên giá cả thị trường cho những hàng hoá

liên quan. Ngược lại, người sản xuất muốn cố định thu nhập và đồng ý trả giá thị

trường cho tổ chức tài chính, đổi lại cho việc nhận những khoản thanh toán cố định

cho hàng hoá.

PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN

BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN

Đề tài: Ứng dụng công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính của doanh

nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Kính chào Anh/Chị.

Tôi tên Trương Thúy Nhung, hiện là học viên lớp Cao học của khoa Tài Chính Doanh

Nghiệp trường Đại học Kinh tế Tp HCM. Nghiên cứu này được thực hiện nhằm mục đích

khảo sát thực tế việc ứng dụng sản phẩm phái sinh để phòng ngừa rủi ro tại các Doanh

nghiệp bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh. Do đó sẽ không có câu trả lời nào là đúng

hay sai, tất cả những ý kiến trung thực được Anh/Chị đưa ra đều đóng góp vào sự thành

công của nghiên cứu này. Mọi thông tin từ Anh/Chị sẽ được bảo mật và chỉ được dành

riêng cho nghiên cứu này.Kính mong các Anh/ Chị dành chút thời gian để trả lời bảng câu

hỏi dưới đây.

Xin chân thành cảm ơn Anh/Chị.

I: THÔNG TIN ĐÁP VIÊN

Họ và tên: ………………………………………………………………………

Năm sinh:…………………………………………………………..……………

Chức vụ công tác:……………………………………………………………….

Tên doanh nghiệp đang công tác:………………………………………………

Địa chỉ doanh nghiệp:……………………………………………………………

Số điện thoại doanh nghiệp:……………………………………………………

Câu 1: Loại hình doanh nghiệp mà Anh/Chị đang công tác

1.

Doanh nghiệp tư nhân



2.

Công ty TNHH



3.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài



4.

Công ty nhà nước



5.

Công ty cổ phần có vốn của nhà nước



6.

Công ty cổ phần không có vốn của nhà nước



7.

Loại hình khác:………………………………………

Câu 2: Ngành nghề hoạt động chính:…………………………………………………

Câu 3: Vốn điều lệ của doanh nghiệp:



1. Dưới 10 tỷ

Từ 10 tỷ đến 50 tỷ



2.

Từ 50 tỷ đến 100 tỷ



3.

Trên 100 tỷ



4.

Câu 4: Anh/Chị vui lòng cho biết vị trí đảm nhiệm cao nhất trong công tác tài chính kế

toán của công ty là:



1. Giám đốc tài chính



2. Kế toán trưởng

3. Chức danh khác: ………………………………………..

II. MỨC ĐỘ AM HIỂU VÀ ỨNG DỤNG SẢN PHẨM PHÁI SINH TRONG PHÒNG

NGỪA RỦI RO

Câu 5: Mức độ tác động của các rủi ro đến doanh thu và lợi nhuận kinh doanh của doanh

nghiệp hoặc của chính các Anh/Chị

Mức độ tác động

1: Hoàn toàn không tác động

STT

Các loại rủi ro

2: Tác động nhỏ không đáng kể

3: Tác động nhưng điều chỉnh được

4: Tác động làm giảm doanh thu, lợi nhuận

5: Tác động lớn dẫn đến thua lỗ

5.1

Rủi ro tỷ giá

1

2

3

4

5

5.2 5.3 5.4 5.5

1 1 1 1

2 2 2 2

3 3 3 3

4 4 4 4

5 5 5 5

Rủi ro lãi suất Rủi ro giá vàng Rủi ro giá vật liệu xây dựng Rủi ro lạm phát

Câu 6: Anh/ Chị hãy cho biết mức độ hiểu biết về các loại sản phẩm phái sinh

Mức độ hiểu biết

1: Chưa từng biết tới

STT

Sản phẩm phái sinh

2: Có biết nhưng chưa hiểu rõ

3: Tương đối hiểu

4: Hiểu rõ

5: Hiểu rất rõ

Hợp đồng quyền chọn (options) Hợp đồng tương lai(futures) Hợp đồng kỳ hạn (Forwards) Hợp đồng hoán đổi (Swaps)

1 1 1 1

2 2 2 2

3 3 3 3

4 4 4 4

5 5 5 5

6.1 6.2 6.3 6.4

Câu 7: Anh/ Chị hãy cho biết mức độ sử dụng các loại sản phẩm phái sinh

Mức độ sử dụng

1: Chưa từng sử dụng

STT

Sản phẩm phái sinh

2: Sử dụng 1 lần

3: Sử dụng từ 2 đến 5

4: Sử dung trên 5 lần

5: Sử dụng thường xuyên 3

2

1

4

5

Hợp đồng quyền chọn (options)

7.1

1 1 1

2 2 2

3 3 3

4 4 4

5 5 5

Hợp đồng tương lai(futures) Hợp đồng kỳ hạn (Forwards) Hợp đồng hoán đổi (Swaps)

7.2 7.3 7.4

III. MỨC ĐỘ TIN TƯỞNG VÀ HIỆU QUẢ KHI SỬ DỤNG SẢN PHẨM PHÁI SINH Câu 8: Anh/ Chị hãy cho biết mức độ hiệu quả khi sử dụng sản phẩm phái sinh

Mức độ hiệu quả

1: Bị thua lỗ

STT

Sản phẩm phái sinh

2: Không mang lại lợi ích

3: Mang lại lợi ích nhưng không đáng kể

4: Khá hiệu quả và giảm thiểu được rủi ro

5: Rất hiệu quả và mang lại lợi nhuận

Hợp đồng quyền chọn (options)

1

2

3

4

5

8.1

Hợp đồng tương lai(futures) Hợp đồng kỳ hạn (Forwards) Hợp đồng hoán đổi (Swaps)

1 1 1

2 2 2

3 3 3

4 4 4

5 5 5

8.2 8.3 8.4

Câu 9: Anh/ Chị có tin tưởng và sẽ sử dụng sản phẩm phái sinh trong tương lai Mức độ Tin tưởng

1: Không tin tưởng và sẽ không sử dụng

Sản phẩm phái sinh

2: Có tin tưởng và sẽ sử dụng

STT

3: Tin tưởng và quyết định sử dụng

4: Tin tưởng và sử dụng thường xuyên hơn

5: Tin tưởng tuyệt đối luôn luôn sử dụng

Hợp đồng quyền chọn (options) Hợp đồng tương lai(futures) Hợp đồng kỳ hạn (Forwards) Hợp đồng hoán đổi (Swaps)

1 1 1 1

2 2 2 2

3 3 3 3

4 4 4 4

5 5 5 5

9.1 9.2 9.3 9.4

IV. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC ỨNG DỤNG SẢN PHẨM PHÁI SINH

Câu 10: Theo Anh/Chị nguyên nhân làm cho sản phẩm phái sinh chưa được sử dụng phổ biến để phòng ngừa

rủi ro trong kinh doanh bất động sản vì:

Mức độ đồng ý

Nguyên nhân

1: Hoàn toàn không đồng ý

STT

2: Không đồng ý lắm

3: Hơi đồng ý

4: Đồng ý

4 4 4 4 4 4 4

5: Hoàn toàn đồng ý 2 2 2 2 2 2 2

3 3 3 3 3 3 3

1 1 1 1 1 1 1

5 5 5 5 5 5 5

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

4

1

2

3

5

Do chưa am hiểu về sản phẩm phái sinh Chưa nhận thức về phòng ngừa rủi ro Chưa nhận thức về lợi ích của sản phẩm phái sinh Các ngân hàng chưa cung cấp được sản phẩm phái sinh theo nhu cầu Phí sử dụng sản phẩm phái sinh cao Chưa có khung pháp lý rõ rang tạo điều kiện ứng dụng các SPPS Quy định hoạch toán thuế không hợp lý, gây bất lợi Biến động lãi suất không đủ lớn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh

10.8

4

1

2

3

5

Biến động tỷ giá không đủ lớn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh

10.9

4

1

2

3

5

10.10 Biến động giá vàng không đủ lớn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh

4 4

1 1

2 2

3 3

5 5

10.11 Biến động giá VLXD không đủ lớn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh 10.12 Biến động chỉ số giá không đủ lớn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh

Câu 11: Anh/ Chị vui lòng cho biết mức độ cần thiết của các giải pháp để phát triển SPPS ở Việt Nam

Mức độ cần thiết

STT

Giải Pháp

1: Không cần thiết

2: ít cần thiết

3:Tương đối cần thiết

4: Rất cần thiết

5: Bắt buộc thực hiện 2

1

4

5

11.1 Nâng cao nhận thức, và trình độ cho các nhà đầu tư về việc ứng dụng SPPS

1 1

2 2

3 3 3

4 4

5 5

11.2 11.3

1 1

2 2

3 3

4 4

5 5

11.4 11.5

Nâng cao năng lực tư vấn của ngân hàng trong kinh doanh SPPS Các ngân hàng cần đa dạng hóa sản phẩm phái sinh Xây dựng khung pháp lý rõ ràng cho việc sử dụng sản phẩm phái sinh Ban hành các nguyên tắc hạch toán kế toán thuế, phí rõ ràng thuận lợi cho việc kinh doanh và ứng dụng các SPPS Chân thành cảm ơn & Chúc các Anh/ Chị nhiều sức khỏe!

DANH SÁCH THAM GIA KHẢO SÁT

ĐIÊN

NĂM

CHỨC VỤ CÔNG

ĐỊA CHỈ DOANH

LOẠI

THOẠI

STT

HỌ TÊN

DOANH NGHIỆP CÔNG TÁC

SINH

TÁC

NGHIỆP

DOANH

HÌNH DN

NGHIỆP

Quản lý đầu

1 Nguyễn Thùy Trang

1984 Nhân viên tài chính

Cty TNHH Quản Lý Đầu Tư BTA VN

111A Pasteur, Q1

38521235

tư

2 Trương Thúy Nhung

1984 Kế toán Tổng hợp

Cty CP Bất Động Sản Bình Thiên An

111A Pasteur, Q1

38352745 Xây Dựng

Điện Biên Phủ, Q.Bình

3 Phạm Tuấn Khanh

1982 Kế toán viên

Công ty CP Xây Dựng (Cotec)

Thạnh

Xây Dựng

998 Liên tỉnh lộ 25B, phường

Công ty cổ phần May - Xây dựng Huy

Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp.

4 Nguyễn Hải Đăng

1979 Luật sư Công ty

Hoàng

Hồ Chí Minh

37423327 Bất động sản

Lầu 14, cao ốc Sailing, 111A

Nguyen Thi Ngọc

Pasteur, P. Bến Nghé, Q. 1,

Quản lý đầu

5

Oanh

1982 Kế toán tổng hợp

Cty TNHH Quản Lý Đầu Tư BTA VN

HCM

382 330 97

tư

Khối An Bàng, phường Cẩm

An, TP. Hội An, tỉnh Quảng

6 Dương Kim Liên

1984 Chuyên viên pháp lý

Công ty cổ phần Trí Việt Hội An

Nam

902152595 Bất động sản

146 Nguyễn Công Trứ Q1,

7 Huỳnh Thị Thanh Hà

1969 Giám đốc Tài Chính

Cty CP Xây Dựng Công Nghiệp Descon

TPHCM

Xây dựng

Nguyễn Thị Ánh

Cty CP Đầu tư & Địa Ốc Sài Gòn Chợ

8

Ngọc

1987 Nhân viên kinh doanh

Lớn

220 Nguyễn Biểu, P2, q5

39245966 Bất động sản

Trưởng Phòng kế

Cty CP Đầu tư & Địa Ốc Sài Gòn Chợ

9 Lâm Chí Đông

1975

hoạch kinh doanh

Lớn

220 Nguyễn Biểu, P2, q5

39245966 Bất động sản

470 Nguyễn Thị Thập, Quận

10 Nguyễn Xuân Phát

1982 Nhân viên

Nguyễn Phí Huy Real Estate

7, TP.HCM

73045414 Bất động sản

Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản

67 Nguyễn Thị Minh Khai,

11 Hoàng Mạnh Hà

1980 Trưởng Phòng

Quốc Tế (INTEREAL)

Quận 1

38215866 Bất động sản

Tòa nhà Sailing, 111A

Vật liệu xây

12 Nguyễn Thùy Dung

1980 Chuyên viên tài chính Cty VLXD Việt Nam

Pasteur, Q1, TP.HCM

52518686

dựng

236/6 Điện Biên Phủ, F17,

13 Võ Thị Kim Yến

1977 Kế toán

Công ty CP Xây Dựng (Cotec)

Bình Thạnh

35142255 Xây Dựng

14 Ngô Thị Trúc Linh

1980 Kế Toán Tổng Hợp

Inveskia Co., Ltd

Lô 5 P An Phu Q2 TPHCM

902483799 Bất động sản

Lầu 14, Cao ốc Sailing, 111A

Quản lý Đầu

15 Phạm Thị Trang

1982 Nhân viên

Cty TNHH Quản Lý Đầu Tư BTA VN

Pasteur, Q1, TPHCM

838233097

tư

Nguyễn Thị Hồng

177B Cao Thắng nối dài,

16

Hạnh

1982 Kế toán

Công ty CP Đầu Tư và XD Lâm Viên

P12, Q10

Xây dựng

142 Bạch Đường P4, Quận

17 Võ Tiến Bình

1987 Nhân viện

Ngân hàng TMCP Quân Đội

Tân Bình

62897257 Ngân hàng

Km1877 Quoc Lo 1K Di An

18 Nguyen Huy Phong

1977 Kỹ sư Dự án

Cong ty CP Beton 6

Binh Duong

08.6291.7343 Xây dựng

Trưởng phòng kinh

19 Nguyễn Quang Lộc

1984

doanh

Ngân hàng ANZ

47 Nguyễn Văn Linh, Quận 7

54101666 Ngân hàng

Trưởng phòng Đầu tư

20 Dương Duy Dương

1981

Kinh doanh

Tổng công ty Tín Nghĩa

Hà Huy Giáp - Biên Hoà

Xây dựng

127 Đinh Tiên Hoàng Q.Bình

21 Phạm Công Đức

1977 Kế toán trưởng

Công ty CP Cơ Khí XDCT 623

Thạnh

Xây dựng

31-33-35 Hàm Nghi, Quận 1,

22 Trần Thị Thanh Như

1980 Giám Đốc Tài Chính Công ty Địa Ốc Hòang Quân

TP.HCM

39144016 Bất động sản

Nguyễn Kế Hoàng

Nhân viên tư vấn tài

Công ty TNHH tư vấn đầu tư Đỉnh

52 Nguyễn Công Trứ, quận

Tài chính -

23

Minh

1985

chính

Phong

1, thành phố Hồ Chí Minh

(08)54099888

Bảo hiểm

k3/1, KP1, P.long Bình tân,

24 Trần Thị Hiệp

1987 Kế toán

Cty CP TVTK Nguyễn Thịnh Phát

Biên hòa, đồng nai

Xây dựng

Nguyễn Thị Ánh

D1/4, KP1, P.Long Bình

25

Phượng

1983 Kế toán

Công ty TNHH Nguyễn Hoàng

Tân, Biên hòa, Đồng nai

613.834447 Xây dựng

Cty TNHH Kiến Trúc và Đầu Tư Hồ

60 Nguyễn Văn Thủ, P. Đa

26 Trần Thị Thu Hương

1981 Kế toán trưởng

Thiệu & Trung

Kao, Quận 1

08.3.9111220 Xây dựng

27 Le Huu Tu Duyen

1973 Kế toán Tổng hợp

Vinatexland

Xa Lo Ha Noi, Quan 9

37282335 Bất động sản

Giám sát điều hành

Tài chính -

28 Bùi Thanh Lịch

1991

kinh doanh

Cathay Life Insurance

1119 Trần Hưng Đạo

39246318

Bảo hiểm

29 Đinh Gia Khánh

1980 Quản Lý

Khánh giá Real Estate

2/11 Trần Não, Quận 2

Bất động sản

Tài chính -

30 Dinh Thi Van Anh

1984

Investment Analyst

PXP Vietnam Asset Managemetn

161 Dong Khoi, Dist 1

Bảo hiểm

Nguyễn Thị Diễm

Công ty TNHH TVXD, Địa Kỹ Thuật &

4 Vũ Ngọc Phan, P. 13, Q.

31

Thúy

1984 Kế toán

Môi Trường

Bình Thạnh, TP. HCM

8.35534784 Xây Dựng

177B Cao Thắng nối dài,

32 Dương Huỳnh Ngân

1981 Kế toán

Cty CP Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên

P12, Q10

Xây dựng

29 Lê Duẩn, Phường Bến

33 Trần Thị Thu Đào

1979 Kế Toán Tổng Hợp

Công Ty TNHH Saigon Tower

Nghé Q1 TPHCM

38234000 Bất động sản

Trưởng nhóm kinh

34 Huỳnh Minh Châu

1986

doanh

Hạnh Phúc

175 Lý Thái Tổ P9 Q10

839274596 Bất động sản

D1/4, KP1, P.Long Bình

35 Trần thị Thu Sen

1982 Kế toán

Công ty TNHH Nguyễn Hoàng

Tân, Biên hòa, Đồng nai

613.834447 Xây dựng

CTY TNHH Tư Vấn Kiến Trúc Xây

36 Trương Minh Thiện

1986 Nhân viên

dựng AB&C

165/2 Nguyễn Thái Học

763.859591 Xây dựng

37 Nguyễn Điều

1973 Giám Đốc dự án

Cty CP Nhà đất An Gia

117 Nguyễn Du, Quận 1

37194603 Bất động sản

6 Phan Kế Bính, P Đa Kao,

38 Lê Thanh Liêm

1971 Phó Tổng Giám Đốc

Cty CP Thành phố Aqua

Quận 1, TP.HCM

54043827 Bất động sản

Lầu 7, Cao ốc Sailing, 111A

39 Đinh Thị Hà

1984 Kế toán tổng hợp

Cty CP Đầu tư Thảo Điền

Pasteur, Q1, TP.HCM

39104426 Bất động sản

146 Nguyễn Công Trứ ,

40 Nguyễn Quỳnh Châu

1968 Kế toán tổng hợp

Cty CP Xây Dựng Công Nghiệp

HCM

Xây Dựng

Tài chính -

41 Huynh Hang

1984 Truong phong

BASF Viet Nam

Ho Chi Minh

Bảo hiểm

Km1877 Quoc Lo 1K Di An

42 Nguyen Dinh Nhan

1986 Nhan Vien

Cong ty Co phan Beton 6

Binh Duong

723633620 Xây dựng

146 Nguyễn Công Trứ Q1,

43 Lê Len Ka

1984 Kế toán tổng hợp

Công ty CP Xây dựng Công nghiệp

TP HCM

Xây dựng

Trương Quang Nghị, Xã

Phong Phú, Huyện Bình

44 Nguyễn Minh Tân

1955 Tổng Giám Đốc

Cty CP KCN Phong Phú

Bất động sản

Chánh, TP.HCM

Trương Quang Nghị, Xã

Phong Phú, Huyện Bình

Chánh, TP.HCM

45 Văn Vũ Duy Long

1965 Gíam đốc tài chính

Cty CP KCN Phong Phú

Bất động sản

Trương Quang Nghị, Xã

Phong Phú, Huyện Bình

46 Nguyễn Minh Phương

1967 Phó Tổng Giám Đốc

Cty CP KCN Phong Phú

Chánh, TP.HCM

Bất động sản

CTHDQT kiêm giám

Cty CP Xây Dựng kinh doanh nhà Rạng

Lê Quang Lương, Q7,

47 Nguyễn Sanh Hương

1959

đốc

Đông

TP.HCM

Bất động sản

Nguyễn Đoàn Tuyết

Cty CP Xây Dựng kinh doanh nhà Rạng

Lê Quang Lương, Q7,

48

Sơn

1977 Kế toán trưởng

Đông

TP.HCM

Bất động sản

Cty CP Xây Dựng kinh doanh nhà Rạng

Lê Quang Lương, Q7,

TP.HCM

49 Hồ Văn Hoàng

Quản lý dự án

Đông

Bất động sản

TVHDQT kiêm giám

50 Võ Hữu Thân

1963

đốc

Cty TNHH Tân Hoàng Thân

Sư Vạn Hạnh, Q10, TP.HCM

Bất động sản

51 Võ Thị Mỹ Liên

1965 Giam đốc

Cty TNHH Tân Hoàng Thân

Sư Vạn Hạnh, Q10, TP.HCM

Bất động sản

52 Nguyễn Thị Mỹ

1965 Giam đốc

Cty TNHH Mai Hoàng

Sư Vạn Hạnh, Q10, TP.HCM

Bất động sản

53 Võ Đình Quang

1983 Quản lý dự án

Cty CP Tân Đo

Long An

Bất động sản

54 Nguyễn Việt Anh

1983 Truong phong

Cty CP Phố Đông

Bất động sản

Trần Não, Quận 2, TP.HCM

Hà Trần Phượng

Nguyễn Phúc Nguyên, Q3,

55

Bằng

1975 Tổng Giasm Đốc

Cty CP Phượng Bằng

TP.HCM

Xây Dựng

Hà Trần Phượng

Nguyễn Phúc Nguyên, Q3,

56

Hoàng

1977 Phó Tổng Giám Đốc

Cty CP Phượng Bằng

TP.HCM

Xây Dựng

Văn Thánh Bắc, Q. Bình

57 Nguyễn Nhung

TVHDQT

Cty CP DV BĐS Vườn Địa Đàn

Thạnh, TP.HCM

Xây Dựng

58 Trần Duy Hiện

CTHDQT

Cty TNHH Duy Hiện

11, p Bình Hưng Hòa, Q. BT

Xây Dựng

Cty TNHH Xây Dựng DVTM Long Nam

Nguyễn Thị Thập, Q7.

59 Phạm Tấn Dũng

Phó Tổng Giám Đốc

Phố

TP.HCM

Xây Dựng

60 Phạm Trọng Thuần

Tổng Giasm Đốc

Cty CP Tập đoàn Đại Viễn Dương

Sư Vạn Hạnh, Q10, TP.HCM

Xây Dựng

61 Lương Quốc Hùng

GD Dự án

Cty CP D.N.N

Xây Dựng

Tỉnh Lộ 10, Bình Tân

62 Nguyễn Phú Trung

Kế toán trưởng

Cty CP D.N.N

Xây Dựng

Tỉnh Lộ 10, Bình Tân

Lê Văn Lương, Nhà Bè,

63 Lê Mạnh Hùng

Phó Tổng Giám Đốc

Cty CP XDKD BĐS Nhật Hùng

TP.HCM

Bất động sản

6 Nguyễn Thị Minh Khai,

64 Nguyễn Hoàng Vinh

1989 Chuyên Viên

Techcombank- CN.TP.HCM

Q1.TP.HCM

Ngân hàng

6 Nguyễn Thị Minh Khai,

65 Vũ Qúy Dương

1983 Nhân viên

Techcombank- CN.TP.HCM

Q1.TP.HCM

Ngân hàng

6 Nguyễn Thị Minh Khai,

66 Pham Thi Hoa

1983 Truong phong

Techcombank- CN.TP.HCM

Q1.TP.HCM

Ngân hàng

Truong phong doanh

6 Nguyễn Thị Minh Khai,

67 Nguyễn Duy Hiệp

1982

nghiệp

Techcombank- CN.TP.HCM

Q1.TP.HCM

Ngân hàng

6 Nguyễn Thị Minh Khai,

68 Phạm Hồng Trà My

1989 Chuyên Viên

Techcombank- CN.TP.HCM

Q1.TP.HCM

Ngân hàng

Tài chính -

69 Dinh Thi Van Anh

1984

Investment Analyst

PXP Vietnam Asset Managemetn

161 Dong Khoi, Dist 1

Bảo hiểm

Tài chính -

70 Huynh Hang

1984 Truong phong

BASF Viet Nam

Ho Chi Minh

Bảo hiểm

Nguyễn Thị Diễm

Công ty TNHH TVXD, Địa Kỹ Thuật &

4 Vũ Ngọc Phan, P. 13, Q.

71

Thúy

1984 Kế toán

Môi Trường

Bình Thạnh, TP. HCM

8.35534784 Xây dựng

236/6 Điện Biên Phủ, F17,

72 Võ Thị Kim Yến

1977 Kế toán

Công ty CP Xây Dựng (Cotec)

Bình Thạnh

35142255 Xây dựng

Nguyễn Thị Ngọc

235, VÕ THỊ SÁU, P7,

73

Giao

1987 Giam sát

Cty CP XD & KD Địa Ốc HÒA BÌNH

Q3,TP.HCM

08 3932 5030 Xây dựng

Xây dựng,

19 Yersin, Phường Cầu Ông

bất động

74 Ngô Quốc Việt

1983 Nhân viên

Cty TNHH MTV DVCI TNXP

Lãnh, Q1, TPHCM

083 9141900

sản...

127 Đinh Tiên Hoàng Q.Bình

75 Nguyen Thi Ha

1984 Chuyên Viên

BIDV -CN Gia Định

Thạnh

Ngân hàng

Tòa nhà Sailing, 111A

Vật liệu xây

76 Đặng Lê Na

1985 Kế toán tổng hợp

Cty VLXD Việt Nam

Pasteur, Q1, TP.HCM

52518686

dựng

PHỤ LỤC 3: VẼ ĐỒ THỊ Caâu 1:

Voán ñieàu leä cuûa doanh nghieäp

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

Valid

Döôøi 10 tyû

4

5.3

5.3

5.3

Töø 10 tyû ñeán 50 tyû

21

27.6

27.6

32.9

Töø 50 tyû ñeán 100 tyû

12

15.8

15.8

48.7

Treân 100 tyû

39

51.3

100.0

Total

76

100.0

51.3 100.0

Caâu 2:

Loaïi hình doanh nghieäp

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

Valid

DNTN

1.3

1

1.3

1.3

Cty TNHH

26.3

20

26.3

27.6

Cty coù voán ñaàu tö nöôùc

11.8

9

11.8

39.5

ngoaøi

Cty nhaø nöôùc

1.3

1

1.3

40.8

Cty CP coù voán cuûa nhaø

13

17.1

17.1

57.9

nöôùc

Cty CP khoâng coù voán cuûa

32

42.1

42.1

100.0

nhaø nöôùc

Total

76

100.0

100.0

Caâu 3:

Ngaønh ngheà hoaït ñoäng

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

28

36.8

36.8

36.8

Valid

Baát ñoäng saûn

8

10.5

10.5

47.4

Ngaân haøng

4

5.3

5.3

52.6

Quaûn lyù ñaàu tö

6

7.9

7.9

60.5

Taøi chính - Baûo hieåm

30

39.5

100.0

Xaây döïng

76

100.0

39.5 100.0

Total

Caâu 5:

Descriptive Statistics

N

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

2.82

4

.920

Ruûi ro tyû giaù

76

1

3.89

5

.776

Ruûi ro laõi suaát

76

1

2.43

5

1.159

Ruûi ro giaù vaøng

76

1

Ruûi ro giaù vaät lieäu xaây

3.70

5

1.096

76

1

döïng

3.68

5

.734

Ruûi ro laïm phaùt

3

Valid N (listwise)

76 76

Caâu 6

Descriptive Statistics

N

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

Hôïp ñoàng quyeàn choïn

2.67

5

.985

76

1

(options)

2.99

5

1.172

Hôïp ñoàng töông lai (futures)

76

1

Hôïp ñoàng kyø haïn (forwards)

3.42

5

.997

76

1

Hôïp ñoàng Hoaùn ñoåi (Swap)

2.26

5

.854

76

1

Caâu 7:

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

5

1.74

1.204

Hôïp ñoàng quyeàn choïn (options)

76

1

5

1.88

1.177

Hôïp ñoàng töông lai (futures)

76

1

5

2.30

1.317

Hôïp ñoàng kyø haïn (forwards)

76

1

4

1.66

1.014

Hôïp ñoàng hoaùn ñoåi (Swap)

1

Valid N (listwise)

76 76

Caâu 8:

Descriptive Statistics

N

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

4

2.90

1.088

Hôïp ñoàng quyeàn choïn (options)

63

1

5

3.16

.872

Hôïp ñoàng töông lai (futures)

62

1

5

3.64

.764

Hôïp ñoàng kyø haïn (forwards)

64

2

4

2.87

.871

Hôïp ñoàng hoaùn ñoåi (Swap)

1

Valid N (listwise)

63 53

Caâu 9:

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

4

2.28

.793

Hôïp ñoàng quyeàn choïn (options)

76

1

5

2.36

.962

Hôïp ñoàng töông lai (futures)

76

1

5

2.66

.873

Hôïp ñoàng kyø haïn (forwards)

76

1

4

2.18

.812

Hôïp ñoàng hoaùn ñoåi (Swap)

1

Valid N (listwise)

76 76

Caâu 10:

Descriptive Statistics

Std.

N Minimum Maximum Mean

Deviation

.986

5

4.01

Chöa am hieåu veà saûn phaåm phaùi sinh

1

76

1.067

5

2.86

Chöa nhaän thöùc veà phoøng ngöøa ruûi ro

1

76

1.033

5

3.84

Chöa nhaän thöùc veà lôïi ích SPPS

1

76

.989

5

3.82

Chöa ña daïng saûn phaåm phaùi sinh

1

76

.899

5

2.93

Phí söû duïng saûn phaåm phaùi sinh cao

1

76

1.007

5

3.30

Chöa coù khung phaùp lyù roõ raøng

1

76

1.108

5

2.80

Quy ñònh haïch toaùn thueâ khoâng hôïp lyù

1

76

1.113

5

2.04

Bieán ñoäng laõi suaát khoâng ñuû lôùn

1

76

1.340

5

3.57

Bieán ñoäng tyû giaù khoâng ñuû lôùn

1

76

1.224

5

3.68

Bieán ñoäng giaù vaøng khoâng ñuû lôùn

1

76

Bieán ñoäng giaù vaät lieäu xaây döïng khoâng

5

2.09

.996

1

76

ñuû lôùn

Bieán ñoäng chæ soá giaù khoâng ñuû lôùn

5

2.14

.934

1

Valid N (listwise)

76 76

Caâu 11:

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Mean Std. Deviation

Naâng cao nhaän thöùc vaø trình ñoä cho nhaø

5

4.01

.808

2

76

ñaàu tö

Naâng cao naêng löïc tö vaán cuûa ngaân haøng

5

3.87

.737

2

76

Ña daïng hoùa saûn phaåm phaùi sinh

5

3.87

.789

2

76

Xaây döïng khung phaùp lyù roõ raøng

5

3.47

.856

2

76

Ban haønh nguyeân taéc haïch toaùn keá toaùn

5

3.28

.645

2

76

thueá, phí roõ raøng

Valid N (listwise)

76