Ộ
Ụ
Ạ
B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O
ƯỜ
Ạ Ọ
Ồ
Ế
TR
NG Đ I H C KINH T TP. H CHÍ MINH
Ị Ồ
Ễ
NGUY N TH H NG THU
Ự Ố
Ộ
Ủ
Ỉ
S S NG Đ NG C A V A HÈ
Ồ
Ộ TP. H CHÍ MINH VÀ TÁC Đ NG
Ủ
Ế
Ỉ
C A V A HÈ Đ N GIÁ NHÀ TRONG
Ố Ỗ
Ợ
Ữ
NH NG KHU PH H N H P
ế
ể phát tri n
Chuyên ngành: Kinh t
ố
Mã s : 93.10.105
Ắ
Ậ
Ế
Ế
TÓM T T LU N ÁN TI N SĨ KINH T
Thành ph ố Hồ Chí Minh – 2021
Công
Ủ Ụ Ả DANH M C CÔNG TRÌNH C A TÁC GI
1.
ị 2.
Thu Nguyen (2019). The value of sidewalk in real property in commercialresidential neighborhood. In International conference on business and finance 2019, ISBN: 9786049227646. Nguy nễ Th H ng Thu (2020). Giá tr kinh t ị ồ ố ồ ạ i Thành ph H Chí Minh. t ố ồ ở M Thành ph H Chí Minh, ế ủ ỉ c a v a hè ạ ọ ọ ạ T p chí khoa h c Đ i h c 15(2), 7383.
4
Ớ Ệ CH NGƯƠ 1. GI I THI U
ứ ề 1.1. V nấ đ nghiên c u
ộ ấ ả ệ ề ỉ ề ả ứ i và t ỉ ể ế ớ ệ ườ ụ ụ ộ t Nam. Quan đi m trên toàn th gi ộ ng đ ượ ử d ng cho m c đích b hành c s ộ ủ Qu n lý v a hè m t cách hi u qu là v n đ quan tâm c a ạ ế ớ chính quy n và các nhà nghiên c u trên toàn th gi i ấ i cho th y v a hè Vi ờ trong m t th i th ộ ể ượ ỉ c coi là m t không gian công c ng gian dài. V a hè có th đ ế khác nhau. ộ ố ố ả trong m t s b i c nh kinh t
ộ ý đ n sế ự đ c đáo c a ứ ườ ở ỉ ng th ị ươ ng Tây ủ không gian công ả ộ ố ọ đã chú M t s h c gi ả ố ư ườ ộ ng ph và v a hè ch không ph i trong không c ng nh đ ườ ả ứ ấ ng th y trong các nghiên c u gian m và qu ng tr ủ ph đô th châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011; c a các Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017).
ở ộ ệ ủ ự ố các thành ph c ố ộ ộ
ặ ượ ệ ấ t, nó th ng đ
ộ ệ ử ụ ế (Drumond, 2000). ả ộ ầ t c a ả ứ ố ể ỉ v a hè có th bao g m c s c s ng ỉ ố ủa Vi S s ng đ ng c a v a hè t Nam và ỹ ư ầ ủ các qu c gia khác nh Nam M và m t ph n c a Đông Nam ộ ự ế ế Á có tác đ ng tích c c đ n xã h i và kinh t (Drumond 2000, ộ ộ ự ố Harms 2009; Kim 2012; Eidse 2011). S s ng đ ng là m t ườ ệ khái ni m đ c bi c tìm th y trong các ộ ứ nghiên c u không gian công c ng và đóng vai trò chính trong ệ ố ớ ủ ỉ vi c phân tích vi c s d ng v a hè và tác đ ng c a nó đ i v i ậ ạ ộ ho t đ ng kinh t Jacob (1961) th o lu n ế ủ không gian công c ng cho ộ ề ự ố v s s ng đ ng và c n thi r ng ằ (vitality) và s đaự ồ d ngạ (diversity).
ề ạ ầ ớ ệ i Vi ứ ở ậ t Nam t p trung ạ ế ủ c a nó. Đây ứ ố ế ủ ỉ ế ả ộ i quy t tác đ ng kinh t ả ể gi ộ Tuy nhiên ph n l n các nghiên c u v không gian công c ng ộ ỉ khía c nh văn hoá xã h i và v a hè t ạ mà không xem xét đ nế khía c nh kinh t chính là ộ ẽ ự ứ m t kho ng tr ng nghiên c u mà nghiên c u này s th c ơ ế ủ ệ hi n đ c a v a hè và c ch c a nó.
5
ụ ạ ủ ừ
ứ ỉ ộ ủ ị ằ ứ ạ ở
ệ ỉ ể ở ế ạ l ệ ả ọ Vi
ư t p trung nghiên c u ậ i ch a ỉ ề ệ ử ụ ứ ệ t Nam và n ự ộ ợ ể ứ ự vào quan đi m xã h i ộ ầ M c tiêu nghiên c u đ u tiên d a ở ấ ượ nh m ằ xác đ nh ch t l ậ các qu n ng c a t ng đo n v a hè ỉ ố ố ụ ủ ướ c tính ch s s ng đ ng c a nó. M c khác nhau b ng cách ườ ở ữ ể ự i s h u tiêu nghiên c u th hai d a vào quan đi m c a ng nhà cho r ngằ v a hè ế ị i giá tr kinh t khi . HCM mang l TP ộ ỉ v a hè có th tr thành không gian công c ng, tuy nhiên, các ứ giá tr này. M c ặ ị tài li u kinh t ở t Nam Vi dù đã có các nghiên c u v vi c s d ng v a hè ư ư ướ ủ c ngoài, nh ng ch a có c a các h c gi ố ệ ữ ỉ ế nghiên c u nào đánh giá tr c ti p m i quan h gi a v a hè và ố ỗ ẻ trong m t khu ph h n h p. giá nhà ứ ở riêng l
1.2. M cụ tiêu nghiên c uứ
ụ ườ ạ ỉ ng v a hè t ư ộ ng ch t l ỉ ủ ạ i TP. HCM thông ấ ượ ng ấ ượ M c tiêu 1. Đo l ộ ự ố qua s s ng đ ng c a v a hè nh m t khía c nh ch t l chính.
ứ ể ườ ấ ng ch t
• M c tiêu 1.1. Xây d ng m t công th c đ đo l
ụ ượ ộ ỉ ự ộ ỉ ố ố ng v a hè, đó là ch s s ng đ ng. l
ệ ữ ụ ặ ố
• M c tiêu 1.2. Xem xét m i quan h gi a các đ c tính v t ậ
ỉ ố ố ủ ỉ ộ lý c a v a hè và ch s s ng đ ng.
ế ở riêng ố ỗ ộ M c tiêu 2. Xem xét tác đ ng c a v a hè đ n giá nhà ợ ạ ẻ l ụ trong các khu ph h n h p t ủ ỉ i TP. HCM.
ụ ỉ ố ố ộ
• M c tiêu 2.1. Xem xét tác đ ng c a ch s s ng đ ng trong ộ
ế ạ ủ ỉ ừ t ng phân đo n v a hè đ n giá nhà.
ữ ủ ặ ậ
• M c tiêu 2.2. Xem xét tác đ ng c a nh ng đ c tính v t lý ộ
ế ụ ủ ỉ c a v a hè đ n giá nhà.
ụ ử ụ ủ ạ ướ ế
• M c tiêu 2.3. Xem xét tác đ ng c a tình tr ng s d ng c a ủ ộ c nhà đ n giá nhà.
ỉ nhà có v a hè tr
ứ 1.3. Ph ạ ngươ pháp và ph m vi nghiên c u
ử ụ ươ Nghiên c u thứ ứ nh tấ s d ng ph ng pháp nghiên c u ứ h nỗ
6
ế ố l ấ ượ ứ
ố ỗ ạ ở ỉ ượ ấ ượ ị ng ng đ n ch t l ủ ỉ ườ ộ ự s ng đ ng c a v a ứ ng. Nghiên c u th hai áp ỉ ủ ộ ể xét tác đ ng c a v a ữ ệ . HCM. D li u i TP ẻ ủ c a l 283 phân đo n v a hè và nhà riêng ế c thu th p t ạ ị ồ ứ ợ h p g m nghiên c u đ nh tính và đ nh l ằ ở ỉ TP v a hè ng s . HCM b ng cách đo ạ ư ộ hè nh m t khía c nh ch t l ị ụ d ng mô hình đ nh giá Hedonic đ xem ợ ạ hè đ n giá nhà trong khu ph h n h p t ượ đ 13 qu nậ t ậ ừ i TP. HCM .
ạ ứ ấ ượ ủ ỉ ỉ ế ậ ủ ỉ ử ụ ạ ể ể ứ ụ ủ ể ồ ứ 1 và quan đi m c a ch s Ph m vi nghiên c u này ch xem xét ch t l ng c a v a hè thông qua các khía c nh ti p c n và s d ng c a v a hè. Toàn ự ộ b nghiên c u d a trên hai quan đi m bao g m quan đi m xã ủ ở ộ h i trong m c tiêu nghiên c u ứ ụ ữ h u nhà trong m c tiêu nghiên c u 2.
ủ ứ 1.4. Nh ngữ đóng góp c a nghiên c u
ứ ậ ấ ề ặ ế ậ ủ ỉ ạ ử ụ Th nh t, lu n án làm rõ vai trò c a v a hè là không gian công ộ c ng v m t ti p c n và s d ng t i TP HCM.
ứ ể ộ ng pháp ỉ ủ ỉ ỉ ậ án đã xây d ng m t công th c đ tính toán ch ị xác đ nh và đo ố gia nào trên thế ươ ở ấ ứ b t c qu c ng c a v a hè ng ch t l ự ứ Th hai, lu n ổ sung ph ộ ố ố s s ng đ ng trên v a hè, b ườ ấ ượ l i.ớ gi
ứ ặ ọ ủ ủ ỉ ể ị ậ án đã chỉ ra vai trò quan tr ng c a các đ c tính ấ ượ ng c a v a hè thông qua ủ Th ba, lu n ủ ỉ ậ v t lý c a v a hè đ xác đ nh ch t l ộ ự ố s s ng đ ng c a nó.
ứ ư ủ ự ế ậ ộ ỉ ế , lu n án phân tích tác đ ng tr c ti p c a v a hè đ n ự ị Th t giá nhà d a trên mô hình đ nh giá Hedonic.
ế ủ ự ề ộ ế ệ ậ ứ Th năm, lu n án phân tích tác đ ng tr c ti p c a đi u ki n ử ụ s d ng nhà đ n giá nhà.
ứ ạ ộ ộ ẽ ộ ỏ ủ xem xét tác đ ng lan t a c a ho t đ ng kinh ự ế ặ ti nề cũng s có tác đ ng tích c c đ n ậ Th sáu, lu n án ủ doanh c a các nhà m t giá nhà.
7
Ứ Ế Ế CH NGƯƠ 2. THI T K NGHIÊN C U
ữ ậ 2.1. Các thu t ng chính
ứ ộ ố ậ ồ ỉ ữ ủ ỉ ạ ự ố ệ ộ ợ Nghiên c u trình bày m t s thu t ng chính g m không gian ố ộ công c ng, v a hè, s s ng đ ng c a v a hè, giá nhà, khu ph ỗ h n h p, doanh nghi p kinh doanh t i nhà.
ổ 2.2. ề ỉ T ng quan v v a hè TP. HCM
ế ố ử ụ ộ ỉ tác đ ng khi s d ng v a hè TP. HCM 2.2.1. Các y u t
nh h ộ ố ế ố ả ự ưở ng đ n vi c s d ng v a hè có th ử ệ ử ụ ộ ỉ ế ặ ị ị ề ấ ả ể ế M t s y u t ể ồ , đ c đi m nhiên, l ch s , văn hóa xã h i, kinh t bao g m t giao thông và v n đ chính sách và qu n lý đô th (Nguyen et al., 2017).
ạ ỉ ử ụ 2.2.2. Tình tr ng s d ng v a hè TP. HCM
ộ ệ ự ỉ ỉ ỗ ử ụ ủ ể ỗ ử ả ầ ế ọ ỉ ủ ỉ ề ộ ả ố ượ ề ộ ủ ỉ ế ỉ ử ụ ế ấ Theo Nguyen và c ng s (2017), TP. HCM hi n có 9094% xe máy đ trên v a hè,và các shophouse s d ng v a hè đ đ xe máy cho khách hàng c a h . Kho ng 2126% các c a hàng ử ư tr ng bày hàng hóa trên v a hè. H u h t các shophouse s ụ d ng chi u r ng 1 mét c a v a hè kho ng 63%, chi u r ng 1 ầ ng các qu y hàng bán 1,5 mét c a v a hè chi m 24 %. S l ổ ố ổ i. Trung trên v a hè thay đ i trong ngày và tăng vào bu i t ầ ỉ ấ bình kho ng 28% các qu y hàng s d ng b p n u ăn trên v a ổ ố i. hè. T l ả ỷ ệ cao nh t vào bu i t
ỉ ứ ả ộ ặ t là 69% ng
ạ ệ ườ i bán hàng rong, đ c bi ứ ầ ầ ồ ố ự ữ , nh ng ng ỉ ặ ỉ ế ổ ố i bán hàng v a hè vào bu i t ố ườ ầ ộ Trong m t phân đo n v a hè c trung bình trong kho ng 38 ườ i mét thì có m t ng ặ bán hàng rong bán th c ăn ho c đ u ng g n các công trình ươ ườ i bán hàng vào các ngày trong tu n. T ng t ử ụ ổ ệ ế t vào bu i rong s d ng b p và bàn gh trên v a hè, đ c bi ườ ố i (43% ng t i và các ngày trong ầ tu n và 48% ng i bán hàng rong vào cu i tu n).
8
ị ườ ở 2.3. Th tr ng nhà TP. HCM
ị ườ ể ặ ở ng nhà TP. HCM 2.3.1. Đ c đi m th tr
ị ườ ộ ị ể ạ ị ườ ng tăng tr ư ở ư ả
ả ệ ử ụ ị ườ ề ử ụ ề ở ữ ấ ấ i, vi c s d ng đ t trên th tr ứ ở TP. HCM trong giai đo n nghiên c u 2018 Th tr ng nhà ề ưở ố ế ấ t. Các ng t 2019 có r t nhi u bi n đ ng, th tr ấ ệ ộ ộ t Nam, đ t giao d ch sôi đ ng. M t đi m đáng l u ý là Vi ề ộ ộ ở ữ ủ đai thu c s h u c a toàn dân nh ng qu n lý thu c v Nhà ỉ ủ ườ ủ ở ữ ế ắ ướ c. Khi nh c đ n ch s h a nhà nghĩa là ng i ch ch n ớ ấ ắ ề ở ữ ượ c quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t g n v i ngôi đ ợ ườ nhà đó, do đó, không ph i quy n s h u đ t trong tr ng h p ề ơ ả ạ ng v c b n là này. Tóm l ề quy n thuê.
2.1 ữ ệ D li u
ự ả 2.1.1 Khu v c kh o sát
ứ i ọ ướ c
ữ ệ ụ ể ữ ệ ượ ệ ủ i ự ọ ự ố ỉ ả ử ử ụ ạ ộ ề ắ ữ ệ ử ụ ạ ộ ượ ng m i. Nghiên c u này s d ng d li u đ ị ố ụ ể ở ụ ừ ỉ
ậ ậ ậ ậ ậ ị ng ph c th ồ ự ự th phía
ạ ậ ạ TP.HCM. TP HCM, ả sát cho nghiên c u này t ự Khu v c kh o ể ộ ượ g i là Sài Gòn, là m t thành ph phát tri n ố tr c đây đ ọ ế , văn hóa, khoa h c và c xem là trung tâm kinh t nhanh và đ ượ ệ ứ t Nam. D li u cho nghiên c u này đ c công ngh c a Vi ậ ạ 11 ậ ạ 13 qu n. C th , d li u đ ượ ậ c thu th p t thu th p t i qu nậ trong trung tâm và thêm hai qu n ị ậ ở khu v c đô th phía ả ự ch n khu v c kh o sát cho nghiên Đông và phía Tây. Tác gi ườ ị ứ ng ph và v a hè TP c u này d a trên l ch s s d ng đ ạ ộ ớ HCM g n li n v i các ho t đ ng văn hóa xã h i, ho t đ ng ứ ậ ươ c thu th p th ố ử ượ ả ừ c công b , báo chí và hình nh t các báo cáo l ch s đ ườ ủ các tuy n ế đ cượ ch p t v a hè c a đ TP ả đã chia thành 4 nhóm g m (1) khu v c Sài HCM. Tác gi ợ L nớ : qu n 5, ậ Gòn: qu n 1, qu n 3, qu n 10; (2) Khu v c Ch B cắ và Tây: Bình qu n 6 và qu n 11; (3) Khu đô Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhu nậ , Gò V pấ ; (4) qu nậ ậ ngo i thành: qu n Bình Tân, qu n 9.
9
ẫ ữ ệ 2.1.2 M u d li u
ứ ậ ạ nhà ẵ ữ ữ ệ ạ ở riêng l ị ể ị ấ ề chính quy n đ a ph công t
ị s d ng d li u đ ấ ươ viên môi gi ủ ở ữ ườ ứ ẻ vì d li u ữ ệ Nghiên c u t p trung vào phân đo n ấ ườ có s n. Tuy nhiên, nh ng d li u giao d ch này th ng r t ữ ệ ả ượ nh y c m và không công khai. R t khó đ có đ c d li u ươ ừ ị ng trong quá giao d ch thành trình thu th pậ . Do đó, nghiên c u này không thu th p d li u ữ ệ ứ ậ ượ ả ử ụ ề ừ ữ ệ chính quy n đ a ph c ng, tác gi t ả ớ ấ ộ ở cung c p b i các nhân i b t đ ng s n, nhân viên i mua nhà văn phòng công ch ng, ch s h u nhà, ng .
ậ ữ ệ 2.1.3 Thu th p d li u
ở i c thu th p t ậ ạ 13 qu nậ ấ ượ ẫ quan sát đ ươ ạ
ễ ậ ữ ệ ự ồ ươ ữ ệ TP HCM theo ph D li u đ ng ụ ể ệ ẫ ấ ậ pháp l y m u phi xác su t, c th là m u thu n ti n. Trong ượ ể ộ ị ọ ạ i m t đ a đi m c ch n t ng pháp này, các ph ồ ươ ờ ấ ị ể ờ ộ ng pháp này i m t th i đi m nh t đ nh. Đ ng th i, ph và t ế c nậ đ n v m u kh o sát. Quy trình thu ả ị ẫ ơ cũng d dàng ti p ả sát bao g m 4 b th p d li u trong khu v c kh o ướ c
ướ ề ị ở c 1 . Thu th p thông tin v giá giao d ch nhà riêng lẻ ả ạ ậ B trong giai đo n kh o sát 20182019.
ậ ể ấ c 2 ủ ườ ặ ấ ủ ế ở c cung c p b i ch nhà, ng t các đ c đi m c u trúc c a ngôi nhà ớ i i môi gi ướ . Thu th p chi ti B ượ ự d a trên thông tin đ ặ ho c nhân viên văn phòng công ch ng.ứ
ể ề ướ ử ụ c 3 ả ệ ọ ị ườ ư ạ ng h c, siêu th , đ ị ủ ng v trí c a ngôi nhà và đo ợ ế các ti n ích khác nh ch , ệ ử ng ray xe l a, tr m xe ướ . S d ng GIS đ đi u h B ế kho ng cách đ n CBD và đ n ườ ệ b nh vi n, tr buýt, sân bay, nhà ga.
ậ c 4 ự ị ậ ươ ể ằ ế . Kh o sát th c đ a và thu th p thông tin liên quan đ n ng pháp ả ặ ườ ự ướ B ỉ v a hè và đ c đi m v t lý c a ngôi nhà b ng ph quan sát ng ủ ươ ng pháp tr c quan. i tham gia, ph
10
ươ ậ 2.2 Ph ng pháp lu n
ế ế ứ ươ 2.2.1 t k nghiên c u ph ỗ ợ ng pháp h n h p (Essay Thi 1)
ế ế d ng thi ữ ươ ươ ứ ỗ ị ự ế ợ ậ ử ụ ng pháp h n h p, đó là s k t h p gi a ph ể ầ ợ ươ ữ ị ị ng tr nên ph ế ế ế ể ợ ụ c m c tiêu nghiên c u và tr l
ả ờ giúp nhà nghiên c u trứ ỉ ằ ươ i ch b ng các ph ỏ ặ ị ứ ấ s ứ t k nghiên c u theo Nghiên c u th nh t ợ ng pháp ph ữ ệ ượ ị đ nh tính và đ nh l ng đ thu th p và phân tích d li u ệ (Tashakkori Creswell, 2007). Trong nh ng năm g n đây, vi c ổ ượ ở tích h p các ph ng pháp đ nh tính và đ nh l ươ ứ ế ng t k ph bi n trong nghiên c u (Bryman, 2006) vì thi ấ ữ ệ ể ệ ỗ t và toàn di n đ pháp h n h p có th cung c p d li u chi ti ứ ỏ ạ ượ i các câu h i nghiên đ t đ ả ế ậ ứ c u. Nói cách khác, cách ti p c n này ờ ể ả ờ l ng pháp i các câu h i không th tr l ị đ nh tính ho c đ nh tính.
ị 2.2.2 Mô hình đ nh giá Hedonic (Essay 2)
ỉ ộ ạ ư
ợ ạ ế ử ụ
ộ t c a các thu c tính c a hàng hóa khác bi ự ộ ợ
ệ ủ ề ệ ườ ở ủ ể ả
ộ ố ủ ộ ượ c xem nh là không gian công c ng t V a hè đ i TP. HCM. ủ ỉ ộ ứ Nghiên c u này xem xét tác đ ng c a v a hè đ n giá nhà trong ằ ố ỗ i TP. HCM b ng cách s d ng mô hình khu ph h n h p t ể ặ ả ượ ị i thích là đ c đi m đ nh giá Hedonic. “Hedonic” đ c gi ị ệ ủ t và đ nh riêng bi ạ ủ i i ích c a các thu c tính mang l nghĩa v ti n ích d a trên l ư i mua. Hàm giá hedonic nh , P = P (z), trong đó P là cho ng ế ơ ả ặ thuy t c b n c a các mô giá nhà , z là các đ c đi m. Gi ị ẵ ể ượ hình đ nh giá Hedonic là giá nhà có th đ c xem là giá s n ả lòng tr cho m t s thu c tính c a ngôi nhà.
2.3 Khung phân tích
c chia thành hai nhánh t ượ ứ ươ ứ ứ ấ ụ ứ ộ ộ ạ ế ừ ậ ụ ể ộ ặ ứ ế ề ộ ụ ớ ng ng v i hai m c Hình 2.4 đ ỉ ố ị tiêu nghiên c u. M c tiêu nghiên c u th nh t xác đ nh ch s ủ ỉ ố s ng đ ng trên t ng đo n v a hè, sau đó xem xét tác đ ng c a ỉ ố ố các đ c đi m v t lý đ n ch s s ng đ ng. M c tiêu nghiên ủ ỉ ứ c u th hai đi u tra tác đ ng c a v a hè đ n giá nhà theo mô
11
ủ ở ữ ủ ự ể ị hình đ nh giá hedonic d a trên quan đi m c a ch s h u nhà.
ồ ả ự ẽ v ) t Hình 2.4. Khung phân tích (Ngu n: Tác gi
12
Ộ Ủ CH Ỉ NGƯƠ 3. ESSAY 1 S S NG Đ NG C A V A Ự Ố Ố Ồ HÈ THÀNH PH H CHÍ MINH
ở ầ 3.1 M đ u
ỉ ị ầ ấ ế ứ ộ ụ ự ộ ữ ị ậ ể ế ườ ơ
ậ ố ọ ườ ủ
ụ Trong h u h t các nghiên c u đô th , v a hè xu t phát là ph c ụ v cho m c đích đi b (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell và ộ Oc, 1998; Amin, 2008; David và c ng s , 2002; Dempsey, ơ ượ c xác đ nh là “nh ng n i 2009). Không gian công c ng đã đ ặ ọ i đi theo nhóm ho c có th ti p c n công khai, n i m i ng ộ ạ ộ ho t đ ng cá nhân” (Carr et al., 1992). Không gian công c ng ộ ộ ở các khu ph lân c n đóng m t vai trò quan tr ng trong cu c ố s ng hàng ngày c a ng i dân (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; LoukaitouSideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al., 2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017).
ỉ ầ ườ ọ ố ể ượ ộ ố ớ i. Ng ộ ạ ộ ở ỉ ễ ộ
ạ ộ ộ ượ ỉ i đ n. Ng ớ ng l n ng
ộ ố ằ ỉ ng c a v a hè ạ ủ ủ ỉ ộ ị ọ ộ ng ph là m t ph n quan tr ng Jacob (1961) coi v a hè và đ ấ ủ ng quan tr ng nh t c a không gian công c ng và là bi u t ử ụ ế ớ ộ ố ủ ườ i dân s d ng c a m t s thành ph l n trên th gi ạ ả ươ ỉ i trí và ho t v a hè cho các t ng tác xã h i, ho t đ ng gi ạ ươ ộ ng m i (Mehta, 2014; Banerjee, 2001). V a hè TP. đ ng th ể ở HCM có th tr thành không gian công c ng vì di n ra các ạ ho t đ ng đa d ng, không ch cho giao thông và do đó thu hút ườ ườ ế ủ ỉ ằ i ta nói r ng v a hè c a TP. m t l ế ớ ố ẫ ớ ấ ỳ HCM không hòa l n v i b t k thành ph nào trên th gi i ử ụ ở ườ ỉ i dân TP. HCM s d ng v a hè cho (Kim, 2012) và ng ấ ườ ứ ụ ng ch t cu c s ng hàng ngày. M c tiêu nghiên c u này đo l ắ ự ố ở ượ ắ TP. HCM b ng cách n m b t s s ng l ộ ự ấ ượ ư ộ ng d a trên quan đ ng c a v a hè nh m t khía c nh ch t l ộ ể đi m xã h i và đ nh nghĩa không gian công c ng.
13
ượ ứ ả 3.2 L c kh o nghiên c u
ổ ế T ng quan lý thuy t 3.2.1
ế ể ị ủ ườ ế ồ
ế ậ ả ủ ủ ể ế Các lý thuy t liên quan đ n không gian cho đ a đi m và hành ộ ữ i trên đó. Nh ng lý thuy t này bao g m m t vi c a con ng ế ề ữ t l p hành vi c a Barker (1968), lý thuy t v trong nh ng thi ế ườ ả kh năng chi tr ng c a Gibson (1979) và lý thuy t môi tr ề ị v đ a đi m Canter (1977).
ự ộ ề ệ 3.2.2 Nghiên c u th c nghi m v không gian công c ng ỉ ứ và v a hè TP. HCM
ủ ỉ ạ ố Sự s ng đ ng ộ – khía c nh chính c a v a hè TP. HCM
ộ ộ ủ ế ự ệ ệ ạ ộ ự ố ạ ễ ộ ạ ự ố S s ng đ ng c a không gian công c ng d a trên các ho t ứ ố ộ t là s c s ng và đ ng có liên quan đ n hai khái ni m riêng bi ỉ ự V a hè TP s đa d ng (Jacobs, 1961; Montgomery, 1998). ơ thông qua các s ki n, ể ạ ự ệ HCM có th t o ra s s ng đ ng h n ạ ộ ở ặ ạ ộ ươ ho t đ ng th m t ng m i và các ho t đ ng xã h i di n ra ủ ỉ ề ti n v a hè c a ngôi nhà vào ban ngày và ban đêm.
ươ ậ 3.3 Ph ng pháp lu n
ế ế ứ ươ ỗ ợ Thi t k nghiên c u theo ph ng pháp h n h p 3.3.1
ứ ươ t k nghiên c u theo ợ ượ ỗ ng pháp h n h p là ị ph ứ ị ng pháp nghiên c u đ nh tính và đ nh l
ư ứ ị ặ ườ ạ ộ ủ ươ ợ h tr các ho t đ ng th ả ữ ệ ượ ứ ộ ng đ ạ ị ươ ậ ề ậ ồ
ệ ế ự ườ ể ườ ậ k tế ế ế ộ M t thi ợ ả ươ ng trong h p c ph ữ ệ ớ ầ ậ i thu th p và phân tích d li u. Nh đã nêu trong ph n gi ặ ủ ệ ụ thi u, m c tiêu chính c a nghiên c u này là xác đ nh các đ c các khu phố ỉ ậ ể ng c a v a hè trong đi m v t lý ho c môi tr ỗ ợ ỗ ng m i và xã h i. Trong h n h p ượ ị c thu nghiên c u này, c d li u đ nh tính và đ nh l ợ ỗ ờ Ph ồ ng pháp h n h p th p, phân tích và trình bày đ ng th i. ữ ệ ậ ể ỹ bao g m nhi u k thu t khác nhau đ thu th p d li u, bao ồ (video recording – visual g m quan sát có tham gia, ghi video ườ method), quan sát tr c ti p (có ghi chú hi n tr ng và hình ủ ả i dùng ữ ệ i đ thu th p d li u hành vi c a ng ế nh), đ m ng
14
ấ ể ượ ữ ệ ợ ng khác cung c p d li u có th đ ượ ỉ ị ượ ng pháp đ nh l ứ sát có tham gia có c u trúc và các c phân ượ c ử ấ ạ ng. Các đo n v a hè đã đ ờ ế ố ằ t t t b ng cách s ấ ấ ố ỗ trên khu ph h n h p. Quan ậ ị ỹ k thu t đ nh l ươ ằ tích b ng ph nghiên c u trong tám tháng trong th i ti ụ d ng quan sát có c u trúc và phi c u trúc.
Quan sát có tham gia (Participant observation)
ươ ng pháp đ ị ả ươ ng pháp quan sát có tham gia là ph ữ ươ ắ ớ i tham gia t ờ ể ượ ử c s Ph ươ ể ể ụ d ng đ ki m tra c m xúc phi ngôn ng , xác đ nh ai t ng ớ ườ ắ ng tác v i nhau và tác v i ai, n m b t cách ng ạ ộ ọ ki m tra xem h dành bao nhiêu th i gian cho các ho t đ ng khác nhau (Schmuck et al., 1997).
Video recording – visual method
ạ ự ị ả ứ ứ ứ ữ ở c ch p b i chính tác gi ự ượ ả ể ượ ạ ữ ở ữ ặ c h phát hi n trong kho l u tr ọ ứ ươ ứ ấ Nghiên c u này nh n m nh nghiên c u tr c quan trong ử ụ ượ c s d ng trong nghiên c u th c đ a. Nh ng hình nh đ ụ ự ộ ả và c ng s tham gia. nghiên c u đ ư ậ c t o ra b i nhà nghiên Nh ng hình nh nh v y có th đ ặ ư ệ ượ ộ ứ c u xã h i ho c đ ho c ả ế ợ ị ự trong quá trình nghiên c u th c đ a, do đó k t h p c hai ph ng pháp.
ồ Mô hình h i quy OLS
ủ ỉ ố ố ậ ộ ủ ỉ ặ ằ ố Trong đó, livelinessindexi ch s s ng đ ng c a phân ể ỉ ạ đo n v a hè i; h ng s ; là đ c đi m v t lý k c a v a hè i; sai s i.ố
ỉ ố ố ộ Tính toán ch s s ng đ ng 3.3.2
ế ố ủ ộ ỉ ố ố c a ch s s ng đ ng 3.3.2.1 Các y u t
ộ ủ ườ ự ỉ c đo l ự ố ữ ủ ứ ố ệ ứ ố ạ ố ỉ ậ ượ S s ng đ ng c a v a hè đ ng d a trên các thu t ồ ng c a Montgomery, bao g m hai khái ni m là s c s ng và ườ ự i trong và xung quanh v a hè, s đa d ng. S c s ng là s ng
15
ườ ế ỏ ỉ ạ ộ ườ ế ạ
ậ ợ ử ụ ả ầ ả ự ồ ạ ủ ế ơ ồ i b thu hút đ n n i này, bao g m c s t n t ờ i tham gia các ho t đ ng qua các th i gian và ngày khác ng ứ ỉ ề v a hè đó có i đ n v a hè ch ng t nhau. N u có nhi u ng ứ ạ ủ ế ự ề ậ ẽ ự ứ ố ạ s c s ng m nh m . S đa d ng đ c p đ n s ph c t p c a ỉ ễ ạ ộ ố ượ ứ ng các ho t đ ng di n ra trên v a hè. các ch c năng và s l ư ử ạ ộ ứ ề ỉ Khi v a hè t p h p nhi u ch c năng và ho t đ ng nh s ụ ặ d ng chung, s d ng trong gia đình, lan to kinh doanh ho c ề ỉ ơ ch đ n thu n là dành cho giao thông, ngày càng có nhi u ạ ườ ị i c a ho t ng ộ đ ng ban ngày và ban đêm.
ỉ ố ố ứ ộ 3.3.2.2 Công th c tính ch s s ng đ ng
ỉ ố ể ọ ế ố ủ ế ộ c dùng đ tính toán m c đ đa ư ự ị ủ ạ ượ Ch s đa d ng Simpson đ ố ượ ạ ng c a m i y u t d ng, có tính đ n s l ứ ủ phong phú c a nó. Công th c tính giá tr c a ch s ( ứ cũng nh s ỉ ố ?) là
trong đó,
ố ượ ể ủ ặ ứ ?i là s l ng cá th c a đ c tính th i;
ố ặ ạ ỗ
Z là s đ c tính trong m i phân đo n.
ể ổ ấ ả ặ t c các đ c tính
N = là t ng s các cá th trong t ố ạ . ủ c a phân đo n
ị ả ầ ằ ớ ư ạ ạ ứ ằ ị ủ thì giá tr c a nó không th ẻ ị ỉ ố ớ ầ ế D có giá tr trong kho ng 0 đ n 1, v i D g n b ng 0 thì h u ầ nh không có đa d ng và D g n b ng 1 thì m c đa d ng cao. ể Ngoài ra D khi tính toán riêng l ề ượ ệ c nhi u ý nghĩa, giá tr D ch có ý nghĩa khi so sánh hi n đ ươ ộ ng đ i v i các D khác. m t cách t
ỉ ố ố ủ ỉ ộ ượ ng pháp tính ch s s ng đ ng c a v a hè đ c trình bày ươ Ph ư nh sau:
ệ ử ụ ứ ố ủ (a) S c s ng c a vi c s d ng (Vitality use)
ế ượ ả ố ườ Bi n này đ c gi ằ i thích b ng s ng i tham gia vào các
16
ạ ộ ứ ạ ớ ỗ ỉ ho t đ ng trên m i phân đo n v a hè, v i công th c:
trong đó,
là t ng s ng ố cho t ng s ho t đ ng
ổ ạ ỗ ỉ i trong m i phân đo n v a hè s chia ố ườ ạ ộ ổ (1,2,...,),
ườ ớ ấ ọ s l ng ng ườ ớ ố ượ ng ng ạ ộ i l n nh t là ch n ho t đ ng ỗ ấ i tham gia l n nh t trong m i phân ạ ố ượ nào có s l ỉ đo n v a hè .
ệ ử ụ ự ủ ờ ạ (b)S đa d ng c a vi c s d ng theo th i gian (Temporal diversity use)
ự ượ ự ờ ạ
c đo l ộ ả ế ượ ằ c đo b ng cách s d ng ph ạ ố ượ ẵ ạ ạ ộ ng ho t đ ng có s n t ố ườ ạ ộ ế ng d a trên s phân ph i ho t đ ng Bi n này đ ỉ ở ỗ ả ả m i đo n v a x y ra trong m t kho ng th i gian quan sát ồ ả ờ hè. Có hai kho ng th i gian trong ngày bao g m c ban ngày ử ụ ươ ng và ban đêm. Bi n này đ ữ ệ ỉ ỗ pháp theo Simpson. Trong m i phân đo n v a hè, d li u ỗ ậ ượ c thu th p là s l i m i giai đ ạ đo n quan sát.
ạ ộ ự ạ ủ (c) S đa d ng c a các ho t đ ng
ạ ộ ừ ự ế ạ c đo t ủ ươ ng pháp theo Simpson. D c đo b ng cách s d ng ph ố ượ ạ ượ ế Bi n này đ ượ ằ đ ệ ừ li u t s đa d ng c a các ho t đ ng. Bi n này ữ ử ụ đánh giá này là s l ạ ộ ng các ho t đ ng đa d ng.
ỗ ộ ạ ượ ỉ ố ố ủ ứ ệ ọ ả ạ ỉ ẩ ỉ ố ố ộ ỉ ố ố ượ ộ ể ỉ ạ đã x p h ng ch s ộ ừ ế ộ ố ụ ể ộ ị ỉ ỉ Trong m i phân đo n v a hè, ch s s ng đ ng đ c tính ầ ằ b ng trung bình c a ba thành ph n trong công th c vì chúng ượ ố ằ c tiêu chu n hóa và có tr ng s b ng nhau trong vi c xác đ ế ỉ ố ộ ị đ nh ch s s ng đ ng. Sau đó, tác gi ế ứ ố 0 đ n s ng đ ng trong các phân đo n v a hè theo m c đ t ị ừ 0 đ n 10 trong c báo cáo là giá tr t 10. Ch s s ng đ ng đ ộ ố ạ đó đi m càng cao thì phân đo n v a hè càng s ng đ ng và đ c ạ đáo. C th , giá tr 0 là phân đo n v a hè không có s ng đ ng,
17
ỉ ị ạ ố ố ộ ộ ạ ỉ ể ỗ ợ ạ ươ ự ộ ạ ệ ử ụ ạ giá tr là 5 là phân đo n v a hè có s ng đ ng trung bình và giá ỉ ố ố ị tr là 10 là phân đo n v a hè có s ng đ ng cao. Ch s s ng ạ ộ đ ng cao có nghĩa là các phân đo n này có th h tr các ho t ạ ạ ơ ộ ng m i n i có s đa d ng trong các ho t đ ng xã h i và th ư ự ộ đ ng cũng nh s đa d ng trong vi c s d ng trong ngày.
ế ả ậ ả 3.4 K t qu và th o lu n
.
ỉ ạ ộ ứ ủ ế ả ồ Hình 3.3. Phân nhóm các ho t đ ng chính trên v a hè TP. HCM. (Ngu n: K t qu nghiên c u theo tính toán c a tác gi ) ả
18
ỉ ố ố ộ Tính toán ch s s ng đ ng 3.4.1
ỉ ố ố ạ ỉ ộ ỗ 3.4.1.1 Ch s s ng đ ng trên m i phân đo n v a hè
ộ ỉ ố ố ỉ ế ượ ả ườ ỗ c tính cho m i phân đo n i tham ử ụ ồ ạ ộ
ạ ợ ề ả ộ ằ ạ v a hè b ng Ch s s ng đ ng đ gia vào các cách s d ng k t qu quan sát dòng ng ạ ộ bao g m bán hàng rong, sinh ho t h gia đình, sinh ho t c ng ỉ ỗ ạ ộ ồ . M i đo n v a đ ng, kinh doanh và các ho t đ ng giao thông ố ỗ hè có chi u dài kho ng 50 mét trong m t khu ph h n h p.
ỉ ố ố ủ ỉ ừ ậ ộ 3.4.1.2 Ch s s ng đ ng c a v a hè t ng qu n
ộ ượ ỗ ể ố ủ ỉ ỉ ố ố ả ậ c kh o sát đ có th so sánh m c s ng đ ng c a v a hè ng ng ỉ ậ ớ ậ c tính cho m i trong s 13 qu n Ch s s ng đ ng cũng đ ở ộ ể ượ ứ ố đ ạ đ ngộ . K tế ườ ư ượ ỗ ự ố i và s ho t m i qu n d a trên l u l ấ ộ ứ ộ ố ậ ở ấ ả qu cho th y v a hè qu n 5 có m c đ s ng đ ng cao nh t so v i các qu n khác.
ệ ữ ặ ủ ỉ ể ậ 3.4.2 M i quan h gi a đ c đi m v t lý c a v a hè và ố ỉ ố ố ộ ch s s ng đ ng
ỉ ấ ề ề ố ườ ấ ố ế ả ồ ng ph , đ ạ ế ỉ ấ ườ ng ph , đ
ươ ườ ỉ ồ ộ ấ ồ ề ộ ộ ế K t qu h i quy cho th y chi u r ng v a hè, chi u r ng ắ ườ ườ ộ ng có rào ch n là r t tác ng m t chi u, đ đ ố ữ ộ ỉ ố s ng đ ng. So sánh gi a các m i ộ đ ng m nh đ n ch s ươ ng quan và các phân tích đa bi n cho th y vai trò quan t ố ườ ộ ề ộ ề ọ ng tr ng là chi u r ng v a hè, chi u r ng đ ỗ ợ ị ắ ườ ề ộ ng có rào ch n trung v đóng vai trò h tr các m t chi u, đ ố ộ ạ ộ ạ ng m i trên v a hè và đ ho t đ ng xã h i và th ng ph . ề ặ ỉ ấ ượ ậ ệ B m t v a hè, v t li u, ch t l ng và đ n i th t không có ý ố nghĩa th ng kê trong h i quy.
ậ ế 3.5 K t lu n
ứ ự ộ ế ể ữ ậ ươ ườ ộ ặ ể ạ ộ ợ ữ ơ ố ệ , có m t m i T ngổ quan lý thuy t và nghiên c u th c nghi m ệ ủ liên h đáng k gi a các đ c đi m v t lý và hành vi c a ạ ng m i i dùng thông qua các ho t đ ng xã h i và ng th ề ộ ỉ ỉ ố ỗ v a hè có chi u r ng trên v a hè trong khu ph h n h p. Khi ườ ọ ố ớ ở l nớ tr nên h u ích và có ý nghĩa h n đ i v i m i ng i khi
19
ồ ộ ử
ộ ạ ự ạ ộ ể ủ ở ơ
ố ườ ề ng ph , đ ộ ử ụ ể ậ ụ ế ả ế ụ ươ ạ ộ ậ ể ị có các đ a đi m t p trung c ng đ ng và m t lo t các c a hàng ượ ạ ớ ỉ ữ ơ ỗ ợ ử ụ i. H n n a, v i v a h tr s d ng và ho t đ ng, và ng c l ậ ườ ế ề hè r ng rãi, cũng có th thu hút nhi u ng i đ n đó và t p ề ễ ạ ộ trung vào s đa d ng c a các ho t đ ng di n ra, và đi u này ể ượ xem ỉ ộ ố c đã làm cho v a hè tr nên s ng đ ng h n và có th đ không gian công c ngộ khác. Chi uề r ng v a hè, ỉ ộ ư xét nh các ả ố ườ ộ ườ ề ộ chi u r ng đ ng ph có d i ng m t chi u, đ ỉ ố ố đ ngộ . Tác giả ể ế phân cách có tác đ ng đáng k đ n ch s s ng ti p t c s d ng k t qu tính toán này đ v n d ng vào ch ng 4.
ƯƠ Ộ CH NG 4. ESSAY 2 – TÁC Ế Ủ Đ NG C A V A HÈ Ố Ỗ Ỉ Ợ Đ N GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PH H N H P
ớ ệ 4.1 Gi i thi u
ỉ ụ ượ ử ụ ể ậ ậ ả ỉ ệ ở ố ỗ
ỉ bộ. c s d ng cho m c đích đi ổ ậ ặ t Nam có nhi u đ c đi m n i b t. ủ ọ ng n m trong khu ng m i, văn phòng, ư có nghiên ủ v a hè lên ố ỗ ủ ế V a hè nói chung ch y u đ ề ệ ở ỉ Vi Tuy nhiên, v a hè ườ ử ụ ọ i s d ng v a hè làm tài s n riêng c a h Th t v y, m i ng ườ ằ Vi t Nam th (Drumond, 2000). Nhà ươ ồ ợ ự ạ ph h n h p, là các khu v c bao g m th ệ ạ ư Hi n t ế ợ ệ ớ công nghi p k t h p v i khu dân c . i ch a ế ự ộ tr c ti p c a ệ ự ứ th c hi n xem xét tác đ ng c u nào ợ ộ giá nhà trong m t khu ph h n h p.
ả ự ủ ở
riêng l ứ ể ủ ỉ ẻ trên các ữ ệ D a trên d li u kh o sát c a 283 nhà ế ườ tuy n đ ng chính trong năm 20182019, nghiên c u này xem ộ ủ xét tác đ ng c a v a hè cũng nh m t s đ c đi m c a khu TPở ư ỗ dân c h n h p ư ộ ố ặ . HCM. ợ đ n ế giá nhà
ượ ự ứ ệ ế ả 4.2 L c kh o lý thuy t và các nghiên c u th c nghi m
ượ ế ị ế ả L c kh o lý thuy t Lý thuy t đ nh giá Hedonic 4.2.1
ư ị ườ hình đ nh giá Hedonic. Gi ố i tiêu dùng tìm cách t ớ ạ i h n i đa hóa Rosen (1974) đã đ a ra mô ngân sách là yj = x + P (z). Ng
20
ọ ằ ẩ ệ ộ ợ ổ ng x (m t hàng hóa t ng h p đ i di n cho t ậ ề ằ ể ẩ ộ ặ
ộ c a ng i mua
ị ế ủ ở ế ụ ế ồ ả ủ ộ ệ ưở ớ ủ ả ệ t và ti n ích b ng cách ch n mô hình c a s n ph m z khác bi ạ ấ ả ệ ượ t c các hàng l ể ạ i sau khi mua Z) đ mua, hóa khác có nghĩa là thu nh p còn l ộ ụ ộ tuân theo ràng bu c ngân sách này. Đi u này ng ý r ng m t ẵ ườ ủ ả ề i tiêu dùng s n sàng tr ti n cho m t đ c đi m n c a ng ể ẵ ậ ủ ổ ả tài s n cũng có th thay đ i theo thu nh p c a anh ta. Giá s n ộ ủ ộ ườ cho m t thu c tính là m t hàm c a lòng tr ườ ậ ứ i mua và các bi n khác m c đ ti n ích, thu nh p c a ng ổ ả nh h ng đ n th hi u và s thích bao g m giáo d c, tu i tác, gi i tính.
ự ệ ứ 4.2.2 Nghiên c u th c nghi m
4.2.2.1 Street, sidewalk, and transportation
ứ ủ ơ ở ạ ầ ộ ả ị ộ ố ế ế ườ t k đ ố ế ự M t s nghiên c u xem xét tác đ ng c a c s h t ng và ng ph đ n giá tr tài s n (GonzalezNavarro, thi ộ 2010; Seo và c ng s , 2018; Fullerton & Villalobos, 2011).
ố ơ ở ạ ầ ế ứ ồ ng ph và ti ng n giao thông cũng đ ề ộ ườ ộ ố ự ự ự ố ộ ề ượ ưở ữ ế ượ C s h t ng đ c xem xét trong m t s nghiên c u v giá nhà (Larsen, 2014; Bateman và c ng s , 2001; Nelson, 1978, 1982; Bendtsen và ộ ộ c ng s , 2010; Donovan và c ng s , 2013; Donovan et al., ơ ộ ườ ữ ng ph cũng là m t trong 2012). H n n a, chi u r ng đ ể ả ề ầ ấ ng đ n giá nhà c xem xét đ nh h nh ng v n đ c n đ (Fullerton & Villalobos, 2011; Xiao, 2014).
ỉ ế ế ế ộ ố ặ ớ ộ ự ứ ổ ị ộ ộ ố ệ ở ượ ự c th c hi n ự ủ ề ự ự ộ ị M t s nghiên c u v a hè proxy v i các bi n liên quan đ n v ộ trí ho c bi n đ i đ a lý (Cho và c ng s , 2008; Shin và c ng ự s , 2011; Li và c ng s , 2015). Ngoài ra, có m t s nghiên ướ ế ứ c u liên quan đ n ch đ này đ c ộ châu Á (Xu và c ng s , 2016; Deng và c ng s , 2016). các n
ố ỗ ợ 4.2.2.2 Khu ph h n h p
ủ ộ ứ ự ố ỗ ế ợ ứ ế ố ể Có ít nghiên c u tr c ti p ki m tra tác đ ng c a các y u t ự ế ố ớ đ i v i khu ph h n h p đ n giá nhà. Các nghiên c u th c
21
ệ ứ ư ợ ề ề ế ủ ỗ ề ủ ề ợ ừ ế ậ ộ góc đ kinh t ộ ị ố ớ
ự ộ ườ nghi m v hành vi c dân và ch c năng h n h p môi tr ng ứ là khan hi m. Nhi u nghiên c u v ch đ này t p trung vào ấ ỗ ệ ử ụ tác đ ng c a vi c s d ng đ t h n h p t đô th đ i v i giá nhà (Van Cao & Cory, 1982; Song & Knaap, 2003, 2004; Koster & Rouwendal, 2012; Geogeghan và c ngộ sự, 1997; Song và c ng s , 2013; Yang, 2016).
ươ ậ 4.3 Ph ng pháp lu n
ữ ệ 4.3.1 D li u
ả ẻ riêng l ữ ả ấ ạ ể ế Đ ti n hành phân tích này, c n ph i có đ ở ể đi m nhà ấ ả T t c các ngôi nhà đ ờ 2018 và 2019, t ầ ặ ượ c giá bán, đ c ầ ỉ ấ ả và v a hè g n đó cho t t c các ngôi nhà. ượ ượ c thu th p gi a năm c kh o sát đã đ ị ở ổ ể i th i đi m giá nhà ậ n đ nh nh t.
4.3.2 Mô hình
ứ ử ụ ạ ồ ế ể ấ ị ộ ậ ề ế ộ ụ ổ ướ ạ Nghiên c u này s d ng mô hình d ng semilog, g m ba ộ ậ ặ nhóm bi n đ c l p là các đ c đi m c u trúc, v trí và vùng lân ượ ế ậ c n. Các bi n ph thu c và nhi u bi n đ c l p là đ c ể chuy n đ i d i d ng logarite.
ị ẻ ứ ố ấ ứ ị ể ủ ự
ằ ở Trong đó, Pi là giá giao d ch nhà th i; h ng s ; là riêng l ặ ể ặ ở ứ th i; là đ c đi m v trí đ c đi m c u trúc th k c a nhà ở ứ ứ ể ở ứ ủ th i; là đ c đi m khu v c th m c a nhà th n c a nhà ứ ặ ế ủ ầ ượ th i; l n l t là h s h i quy c a các bi n , , và ; đ c ủ ỉ ể đi m j c a v a hè th i; ủ ặ ệ ố ồ ứ là sai s .ố
ứ ế ả 4.4 K t qu nghiên c u
Th ngố kê mô t ả ữ ệ d li u 4.4.1
ự ữ ệ ố ệ ể ấ ộ ấ ề ộ ấ ố ỉ ố ạ ố ế ầ ả ấ ự S phân b các đi m cho th y m i quan h tích c c gi a giá ỉ ố ố nhà và di n tích đ t, chi u r ng v a hè và ch s s ng đ ng; ệ ữ ự bên c nh, con s cũng cho th y m i quan h tiêu c c gi a giá ồ ụ ể ừ ể ả bi u đ c và kho ng cách đ n CBD g n nh t. C th , t
22
ế ủ ề ộ ể ướ ọ ng d c theo m t đ ả ộ ườ ề ng đi t ỉ ng quan d ế ố ữ ỉ phân tán c a các bi n giá và chi u r ng v a hè, các đi m có ừ ướ i cùng bên trái lên d xu h ươ ố ươ phía trên bên ph i, đi u này ch ra m i t ng gi a hai bi n s này.
ố ươ ề ấ
ỏ ơ ệ ữ ạ ng quan gi a các bi n còn l i nh h n 0,8, do đó, t ữ ệ ng quan D li u có 283 quan sát. Đi u này cho th y m i t ấ ố ữ gi a giá và di n tích đ t là 0,7182, khá cao. Ngoài ra, m i ươ ế ươ ng t quan th p.ấ
ả ồ 4.4.2 K tế qu h i quy
ặ ệ ặ ề ủ ấ ượ ạ c l ố ạ ạ ở ị ấ ề ộ ố ể Đ c đi m c u trúc : di n tích lô đ t tăng 1% thì giá nhà tăng ế i, bi n s chi u r ng m t ti n c a ngôi nhà 0,6%. Ng ặ ề và ngôi nhà to l c v trí g c (2 m t ti n) thì không có ý ố nghĩa th ng kê.
ị ị ặ ế ế ợ ả ỗ ớ ộ ừ ả ơ ấ ế ế ệ ợ ả ể Đ c đi m v trí: Các bi n v trí có k t qu h n h p. Kho ng ế cách đ n trung tâm (CBD) có tác đ ng âm v i các giá nhà. Khi ẽ ả ớ nhà xa h n 1 km so v i CBD, giá nhà s gi m kho ng cách t ệ ầ ả 6%. Trong khi đó, bi n kho ng cách g n nh t đ n b nh vi n, ế đ n ch thì không có ý nghĩa.
ề ủ ả ế v a đ ợ ẽ ả ớ ỉ ượ ử ụ ể ở ế ệ ử ụ Đi u ki n s d ng nhà: n u ngôi nhà có kh năng cho thuê, ả ượ ạ ả ẽ i c l giá bán c a nó s tăng kho ng 14%. Các k t qu ng ừ ở ừ ượ ử ụ ỗ ử ụ cho các ngôi nhà s d ng h n h p v a c s d ng ể đ làm shophouse thì giá nhà s gi m 9,8% so v i các ngôi nhà ch đ c s d ng đ .
ỏ ủ ợ Khi t ố ỗ ế ữ ố ị c gi ẽ t cấ ả ượ c đ nh, n u nhóm tám nhà trong ợ ấ ả ề t c đ u là shophouse, giá bán s tăng 5% ủ ự S lan t a c a shophouse trong khu ph h n h p: ế ố các bi n s khác đ ố ỗ khu ph h n h p t ư giá c a khu dân c .
ỉ ề ộ ề ộ ủ ỉ ộ Chi u r ng c a v a hè có tác đ ng d ế ả ỉ ươ Chi u r ng v a hè: ng ở ứ ề ẽ m c ý nghĩa 5%. Giá nhà s tăng kho ng 5% n u chi u ộ r ng v a hè tăng thêm 1 mét.
23
ề ế ề ủ ỉ ế ộ ệ ậ ố ở ứ ế ở ỉ ả ầ ế Các đi u ki n v t lý c a v a hè: H u h t các bi n đ u không ỉ ố ề ặ ủ có ý nghĩa th ng kê, bi n s b m t c a v a hè có ý nghĩa ự ế ố m c 1% và có tác đ ng tích c c đ n giá nhà. Khi th ng kê ầ ế ệ ố v a hè g n nhà, giá h th ng chi u sáng, cây xanh, gh đá ẽ nhà s tăng kho ng 14%.
ề ế m i qu n: ạ ố ậ ộ ậ ả ặ ậ ậ ươ ế ậ ấ ượ ạ ư ầ ư c đ u t ạ ằ ơ ậ ị làm khu đô th phía Đông đ ệ ủ ể ậ K t qu c a các qu n ậ ả ủ ở ỗ ự S khác nhau v giá nhà ệ t, Bình Th nh, Tân Phú không có ý nghĩa th ng kê. Đ c bi ố qu n 9 cũng là m t qu n xa trung tâm thành ph , qu n 9 có kho ng cách đ n khu trung tâm th ng m i b ng qu n Bình ẫ Tân, nh ng giá nhà đ t qu n 9 v n cao h n. Do qu n 9 đang ượ c quy ho ch là đ trung tâm phát tri n công ngh cao c a TP HCM.
ỉ ị ả ủ ộ ằ ề ỉ ộ ỉ ố ố ả c gi ẽ ả ị ạ ố ỳ ọ ả ủ ẽ ị ơ ế ố ượ ạ c l ỉ ả ẻ ủ ệ ạ ế ồ ự ố S s ng đ ng c a v a hè: Giá tr nhà s gi m kho ng 2,9% ơ ế n u ch s s ng đ ng tăng thêm 1 đ n v . Đi u này cũng có ỉ ố ế ể ượ th đ i thích r ng, n u phân đo n v a hè có ch s ệ ố ẽ ả ộ ố s ng đ ng cao h n, giá nhà s gi m xu ng. K v ng h s ồ h i quy c a bi n s này s làm tăng giá tr tài s n, tuy nhiên, ể ấ ả ế k t qu là ng i. Có th th y, đôi khi v a hè có tính sinh ở ộ càng gi m. Các nguyên đ ng càng cao thì giá nhà riêng l ể ủ ở nhân có th gây tr ng i cho vi c kinh doanh c a ch nhà, ạ ộ i ph m. ti ng n, t
ạ ộ ỉ Các ho t đ ng trên v a hè :
(cid:0) ệ ố ồ ạ Ho t đ ng bán hàng rong: h s h i quy ể ả ộ ố không có ý nghĩa th ng kê k c ban ngày và ban đêm.
(cid:0) ạ ộ ạ ộ ả ườ ẵ ả i mua nhà s n sàng tr ọ ộ ấ ể ự ơ ệ ố ỗ ữ ạ ộ ụ ể ẽ ả ộ Ho t đ ng sinh ho t h gia đình: có tác đ ng gi m giá nhà vào ban ngày và không có tác đ ng vào ban đêm. Ng giá th p h n cho ọ ằ nh ng ngôi nhà mà h nghĩ r ng h có th th c hi n các ợ ạ ộ ho t đ ng sinh ho t h gia đình trong khu ph h n h p. C th , giá nhà s gi m 2,6% vào ban ngày.
24
(cid:0) ạ ộ ạ ộ ồ ạ ộ ả Ho t đ ng sinh ho t c ng đ ng: giá nhà gi m ạ ộ sinh ho t c ng ố 5,9% vào ban ngày. Tuy nhiên, ho t đ ng đ ngồ không có ý nghĩa th ng kê vào ban đêm.
(cid:0) ạ ộ ộ Ho t đ ng kinh doanh: có tác đ ng gi m giá ộ ả nhà vào ban ngày và không có tác đ ng vào ban đêm.
(cid:0) ậ ả ả Giao thông v n t ỉ ả i: Giá nhà gi m kho ng 1% ộ ộ vào ban ngày và 2,7% vào ban đêm khi đ r ng v a hè tăng 1 mét.
ậ ế 4.5 K t lu n
ỉ ủ ọ ỉ ố ạ
ỉ ế ủ ộ ầ ể ả ạ ề ưở ả ự ế ữ ộ ủ ở ữ ộ ở V a hè có m t đóng góp quan tr ng cho ch s h u nhà TP. ườ ế ầ ộ ề ệ ạ i, chi u r ng v a hè c a h u h t các đ HCM. Hi n t ng ộ ố ườ ố ậ ề ồ ng ph không có ph là không đ ng đ u, th m chí m t s đ ượ ỉ ệ ở ộ ỉ ế ả c coi là v a hè. K ho ch m r ng và c i thi n v a hè nên đ ố ể ữ ư ủ ế ượ cho các khu dân c và c chính c a thành ph đ gi chi n l ế ề ặ ủ ệ ạ ế ườ ng huy t m ch có đ y đ ti n nghi. V m t lý thuy t, đ ưở ề ộ chi u r ng v a hè có th nh h ng đ n giá nhà thông qua ở ộ ạ ộ ệ vi c m r ng và tôn t o ho t đ ng c a h gia đình và tác ư ế ế ồ ệ ủ ộ đ ng c a nó đ n các đi u ki n giao thông nh ti ng n giao ế ư ượ thông và l u l ng đ n giá nhà. ng giao thông, do đó nh h ế ố này có tác đ ng tích c c đ n giá nhà. Nh ng y u t
ố ứ ộ ế ợ ạ ế ộ ộ ậ ạ ở
ỉ ệ ữ ề ộ ượ ể ể ọ ở ệ ữ ỉ ướ Nghiên c u này c tính m i quan h gi a v a hè và giá nhà ủ ỉ ấ ứ TP. HCM. Th nh t, xem xét tác đ ng c a v a hè đ n giá nhà ứ ố ỗ i TP HCM, th hai là phân tích trong m t khu ph h n h p t ỗ ở ữ ệ i TP gi a m i qu n t bi n đ ng và chênh l ch giá nhà ể ượ ồ ự ộ c dành HCM. B i vì các ngu n l c công c ng đáng k đ ố ườ ở ộ ệ ọ cho vi c duy trì và m r ng v a hè d c theo các đ ng ph ỉ ố chính, hi u đ c m i quan h gi a chi u r ng v a hè và giá nhà có th quan tr ng.
ị ể ể ố ỗ ế ộ ợ ộ ử ụ S d ng mô hình đ nh giá giá Hedonic đ ki m tra tác đ ng ỉ ủ c a v a hè đ n giá nhà trong m t khu ph h n h p. Nghiên
25
ộ ộ ề ự ả ậ ấ ờ ế i 13 qu n, TP. HCM. K t qu ả ữ ủ ỉ ậ ấ ằ ữ ơ ự ệ ố ỗ ữ ườ ẻ ẵ ằ ở s n lòng tr ỉ riêng l ơ ộ ề ộ ỉ ợ ỉ ứ c u cho th y chi u r ng v a hè có tác đ ng tích c c trong ả ạ kho ng th i gian 20182019 t ề ặ ướ c cho th y nh ng c i thi n v đ c tính v t lý c a v a hè tr ố ợ nhà n m trong khu ph h n h p. H n n a, nhìn chung m i ươ ề ộ ườ ng t ng quan tích c c gi a chi u r ng v a hè và giá nhà d ả ấ ư nh cho th y r ng ng i mua nhà ề ơ nhi u ti n h n cho ngôi nhà có v a hè r ng h n trong m t khu ố ỗ ph h n h p.
ộ ứ ủ ộ ế ạ ộ ự ệ ề ế ấ ệ ặ ộ ạ ộ ỉ ơ ữ H n n a, nghiên c u cũng ti n hành xem xét tác đ ng c a ch ố ố ố s s ng đ ng và các ho t đ ng vào ban ngày và ban đêm đ i ạ ộ ớ t v ho t đ ng v i giá nhà. D a trên các phân tích riêng bi ạ ộ ả ban ngày và ban đêm, k t qu cho th y các ho t đ ng có tác ỏ ủ ế ộ t, tác đ ng lan t a c a đ ng khác nhau đ n giá nhà. Đ c bi ư ả các ho t đ ng kinh doanh làm tăng giá nhà cho c ngày nh ban ngày và ban đêm.
26
Ậ Ế Ị CH NGƯƠ 5. K T LU N KI N NGH VÀ H N Ạ Ậ Ế Ế Ủ CH C A LU N ÁN
ị ế 5.1 Ki n ngh
ạ ả ỉ Qu n lý và quy ho ch v a hè
ậ ự ộ ặ ụ ướ ậ ự ệ ộ ể ả ủ ề ặ ỉ ộ ế ố ệ ươ ở ữ ượ ỉ ề ề ử ụ ề ơ ư ể ộ ặ ữ ề ấ ỏ ộ ớ ẹ ươ ệ i s d ng ph ọ ơ ậ ả ấ ị ế ạ ầ ậ ầ ẫ Lu n án góp ph n xây d ng các h ng d n, chính sách, lu t ổ ứ ủ pháp ho c có tác d ng thay đ i nh n th c c a xã h i khi coi ơ ở ạ ỉ ầ v a hè là không gian công c ng. Góp ph n xây d ng c s h ộ ố ầ ấ ượ ng cu c s ng, ví t ng c a b m t v a hè đ c i thi n ch t l ạ ộ ụ ụ ị d , hành lang đi b , k t n i trên các d ch v công c ng, h n ệ ả ế ng ti n cá nhân, an toàn và tho i mái. Hi n nay, ch ph ị ề ậ ặ c xác đ nh rõ m c dù lu t pháp v quy n s h u v a hè đ ự ế ở ữ không ràng, nh ng quy n s d ng và quy n s h u th c t ứ ạ ẽ ở ượ i TP. c ki m soát ch t ch b i các c quan ch c năng t đ ỉ ấ ượ HCM. M t trong nh ng lý do chính là ch t l ng v a hè kém, ỉ ủ ế ướ ụ ể i 3 mét. c th là chi u r ng v a hè r t nh , ch y u d ạ ả ườ ử ụ Cùng v i k t xe và ng ng ti n ph i ch y ỉ ữ trên v a hè. H n n a, lý do quan tr ng không kém là lu n án ả ấ ề i pháp và chính sách cho các c p qu n lý này đ xu t các gi ơ ở ạ ầ ả ả ố ượ ng trong qu n lý c s h t ng đô th , qu n lý quy và đ i t ố ả ị ạ ho ch đô th và c n thi i TP. HCM ngày t trong b i c nh t nay.
ữ ơ ở ạ ầ ẫ ẽ ộ ị ỉ ơ ữ ụ ả ộ ọ ệ ử ụ ằ ứ ạ
ố ả ử ị ố ườ ng ph đô M t trong nh ng lý do chính là c s h t ng đ ườ ế ắ i lái xe th nghèo nàn d n đ n t c ngh n giao thông và ng ả ẫ ỉ trên v a hè. H n n a, lý do quan tr ng là qu n lý v a hè v n ỉ ồ ạ i các còn phân m nh và c c b . Vi c s d ng v a hè t n t ỉ ệ ở ữ ả ch c năng khác nhau t o ra c m giác r ng vi c s h u v a hè ỉ ả ệ ộ không còn là hàng hóa công c ng. Do đó, vi c qu n lý v a hè cũng khó khăn trong b i c nh văn hóa và l ch s này.
ạ ạ ỷ ệ ớ ấ l ị i đô th chi m t ố ỉ l n nh t trong toàn b ộ ầ ạ ộ ẽ ả ế ệ ộ ộ ế ỉ V a hè sinh ho t t ệ ố h th ng giao thông và v a hè s ng đ ng s làm phong phú ờ ố xã h i và góp ph n c i thi n đ i s ng các ho t đ ng kinh t
27
ộ ộ ạ ụ ộ ả ả ị ề ể ề ứ ộ ẽ ượ ọ i, đ i s ng xã h i s đ ộ ậ ộ ỉ ờ ố ố ế i, m t v a hè s ng đ ng ph thu c vào các y u xã h i. Tóm l ụ ư ố chính nh sau các đi u ki n v t lý đ m b o và các d ch v t ề li n k . Khi các đi u ki n c a m t v a hè có th đáp ng nhu ầ ủ ầ c nâng c u và yêu c u c a m i ng ạ cao và mang l ố ộ ỉ ề ệ ệ ủ ườ ỉ i không gian v a hè s ng đ ng.
ủ ở ữ ế ị ủ ườ Quy t đ nh c a ch s h u nhà hay ng i mua nhà
ứ ấ ứ i ích và kh ủ ỉ ườ ộ ữ ể ả ế K t qu nghiên c u này có th cung c p thông tin cho nh ng ả ườ ự ị ấ ợ i d đ nh mua nhà. Nghiên c u cho th y l ng ả ủ ứ ộ ẵ ử ụ ướ năng s d ng c a v a hè tr c nhà. M c đ s n lòng tr c a ỉ ợ ụ ể ng i ích mà v a hè mang i mua nhà có th ph thu c vào l i.ạ l
ỉ ằ ệ ế ứ ỉ ả ế ả ự ộ ế ệ ữ ị ự ể ơ ề ố ậ
ể ề ề ả ớ ế ứ ở ộ i, theo tác gi ợ ệ ộ ợ ướ ứ ể ỉ K t qu th c nghi m trong nghiên c u này đã ch ra r ng v a ấ hè càng r ng thì giá tr nhà càng cao. K t qu này ch cho th y ế ế m i quan h tích c c gi a hai bi n. Do đó, đ đi đ n k t ở ộ lu n sâu h n v ý nghĩa chính sách, có nên xem xét m r ng ủ ơ ở ể ả ả ỉ v a hè hay không? V i k t qu này, không đ c s đ tr ờ ơ l , nghiên c u có th phân tích nhi u h n v chi ế ể ư ớ ỉ i ích trong vi c m r ng v a hè m i có th đ a ra k t phí và l ế ậ lu n. Đây có th là m t g i ý cho h ng nghiên c u ti p theo.
ự ữ ệ ỉ ế ở ộ
ể ẽ ỉ ướ ệ ả ỉ ở ể ở ộ ệ ở ộ ể ủ ườ ố ề ủ ả ự ệ ấ ẽ ả ấ ậ ộ ế ế ữ ệ ổ ượ ả ế ệ ỉ ả ứ ả ứ Ngoài ra, d a trên d li u nghiên c u và k t qu nghiên c u ượ ấ ằ c m r ng thêm 1 mét, giá có th cho th y r ng khi v a hè đ ị ở ạ ự ế ế nhà s tăng thêm 5%. Trên th c t , n u quy ho ch đô th m ộ ng gi m di n tích r ng v a hè, nó ch có th m r ng theo h ề ả ỉ ủ c a ngôi nhà, b i vì vi c m r ng v a hè làm gi m chi u ỉ ở ộ ư ậ ộ ng ph là không th . Nh v y, khi m r ng v a r ng c a đ ậ hè thêm 1 mét, chi u dài c a ngôi nhà gi m đi 1 mét, v y ả di n tích lô đ t s gi m bao nhiêu? D a trên d li u kh o ề ả ế nh n th y chi u r ng ngôi nhà ph bi n là sát, tác gi ừ ả kho ng t c kéo dài 4 đ n 5 mét, chi m 45%. N u v a hè đ thêm 1 mét, di n tích nhà trong nhóm này gi m kho ng 7%.
28
ấ ẵ ườ i mua nhà có s n sàng ch p nh n kích th ườ i mua nhà đ i t ậ ượ ưở c h ư ng l ả ợ ừ ệ ề ự ẵ ụ ộ ườ ợ ỏ ể i mua nhà đ xem xét l ể ả ờ l ủ ổ ị ướ c nhà b thu Ng ở ộ ẹ h p không? Ng vi c m r ng ỉ v a hè 1 mét, tăng 5% giá nhà nh ng gi m 7% v quy mô lô ấ i câu h i này, nó ph thu c vào s s n lòng đ t. Đ tr ậ ấ ch p nh n c a ng i ích và chi phí ủ ự c a s thay đ i này.
ỉ ố ố ộ Ch s s ng đ ng và giá nhà
ố ấ ả ế ơ ữ ộ ỉ ạ ệ ự ố ạ ỏ ỉ i ích cho ch s ạ ỉ ố ặ ệ ộ ữ t là nh ng ng i đ ể ạ ố ặ ở ỉ i bán hàng v a hè. Đ c bi ợ ố ỉ ả ượ ộ ỉ ố s ng đ ng ứ H n n a, k t qu nghiên c u cũng cho th y ch s ả giá nhà. Theo đó, trong các phân càng cao thì tác đ ng gi m gi mả . Do đó, các ơ ộ ố đo n v a hè s ng đ ng h n, giá nhà càng ị ầ ộ nhà quy ho ch đô th c n xem xét vi c duy trì s s ng đ ng ở ấ ặ trong các v a hè này ho c ít nh t là không nên lo i b nó. B i ủ ở ỉ ạ ợ vì v a hè s ng đ ng không ch mang l i l ủ ử ườ ượ ử ụ ữ c s d ng làm ch c a h u nhà, đ c bi ộ ố ế ườ i khác ki m thêm thu hàng, mà còn có th giúp m t s ng ữ ỉ ậ nh p trên các phân đo n v a hè này, trong s đó là nh ng ỉ ệ ườ TP . HCM đóng góp ng t, v a hè ể ấ ớ ừ ứ ự khu v c phi chính th c. i ích t r t l n và có th giúp tăng l ế ủ ả ượ ạ c qu n lý t N u các phân đo n v a hè này đ t, chính ph có ớ ừ ỉ ộ ể c m t kho n doanh thu l n t th thu đ v a hè.
ạ ộ ế ỉ Khuy n khích các ho t đ ng trên v a hè
ễ ủ ạ ộ ở ấ ộ i. Có m t s l ỗ ỉ
ấ ợ ễ ư ế ử ế ạ ộ ở ệ ữ ỉ ử ấ ỳ ườ ỉ ể ấ ằ Có th th y r ng ý nghĩa c a các ho t đ ng di n ra trên v a ữ TP. HCM r t khác nhau gi a ban ngày và ban đêm. Đây hè ị ộ ẫ ở ộ TP. HCM không b tr n l n vào là m t tính năng đ c đáo ế ớ ấ ỳ ơ ớ ộ ố ượ ng l n phân b t k n i nào khác trên th gi ạ ấ ự ố ử ụ đo n v a hè trong khu ph s d ng h n h p cho th y s khác ạ ộ ầ ệ t rõ r t. H u h t các ho t đ ng di n ra vào ban ngày, bi ườ ư ng nh bi n m t vào ban nh ng nh ng ho t đ ng này d ị nên yên tĩnh khi nhà c a b đóng c a và đêm và v a hè tr ạ ộ i tham gia b t k ho t đ ng nào. Tuy nhiên, có không có ng
29
ỉ ụ ữ ượ ạ c l ộ ỉ ạ ộ ỉ ườ ẽ ầ ư ọ ạ ộ ạ ộ ộ ộ ỉ i, vào ban ngày, v a hè ch nh ng v a hè có tác d ng ng ỉ ườ i tham gia bán hàng v a hè, ho t đ ng kinh có m t vài ng ọ ấ ư i s tràn ra và l p đ y các v a hè này doanh, nh ng m i ng ạ ộ ạ ộ ớ v i m i ho t đ ng vào ban đêm nh bán hàng rong ho t đ ng kinh doanh, ho t đ ng c ng đ ng và ho t đ ng giao thông ậ ả v n t i.
ầ ứ ỉ ườ ự ư ủ ẽ ự ề nhân s t ộ i dân, khu v c t ộ ễ ế ạ ố ả ể ạ ạ ị ư ậ ự ủ ế h gia đình và khu v c kinh t ạ ộ ứ ơ ở ấ ứ ả ị ị ả ớ ứ ự ự ề và các n n văn hóa t ụ ng t ng t ươ ề ủ ỉ ướ ứ t Nam. Nghiên c u cho phép tác gi ướ ệ Vi ứ ở Vi ớ ở ứ ng nghiên c u m i ế ưở ạ ộ ị ả ủ Trong xã h i, khi chính ph không đáp ng nhu c u c a ề đi u ch nh. Đi u đó cũng có ng ọ nghĩa là n u không có không gian công c ng di n ra, m i ổ ườ ng i có th t o ra chúng. Trong b i c nh quy ho ch t ng ơ ở ạ ầ ợ h p và quy ho ch c s h t ng đô th ch a t p trung đ vào ế ộ phi các ho t đ ng kinh t ế ứ chính th c, nghiên c u này cung c p c s cho các khuy n ấ ngh chính sách trong qu n lý đô th . Nghiên c u cung c p ế ề ki n ế th c m i, có kh năng áp d ng cho các n n kinh t ự ứ ươ t . Nghiên c u này d a c đây v vai trò c a v a hè và không trên các nghiên c u tr ả ở ệ ộ gian công c ng m ề ơ ở ạ ấ t Nam trong v n đ c s h ra h ầ t ng đô th nh h ng đ n các ho t đ ng kinh t ế .
