Bài báo cáo Bất động sản

TRẢ LỜI CÂU HỎI<br /> <br /> Câu 2: Hãy phân tích câu nói: “ Vị trí có tầm quan trọng đặc biệt đối với  <br /> đầu tư bất động sản<br /> <br /> Các nhà đầu tư  bất động sản cần biết rằng, giá nhà đất ở  những điểm <br /> nóng nhất có thể tăng đến 15%/năm (lưu ý thêm là ở Việt Nam, mức tăng có <br /> thể cao hơn rất nhiều) nhưng đó chỉ là con số  trung bình. Sẽ  có sự khác biệt  <br /> về giá rất lớn tại nhiều khu vực và tuyến đường.<br /> <br /> Bất động sản có vị  trí cố  định về  vị  trí địa lý, về  địa điểm và không có <br /> khả  năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với  <br /> đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích <br /> và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với  <br /> từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo <br /> lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ  yếu bởi khoảng cách <br /> đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như <br /> thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi  <br /> những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy  <br /> một mặt, khi đầu tư  kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải <br /> dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các công trình bất động sản  <br /> phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến <br /> cách trung tâm bằng việc phát triển hệ  thống cơ sở hạ tầng giao thông điện <br /> nước, điện thoại, y tế, giáo dục.<br /> <br /> Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí  <br /> nhất định nên giá trị  và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của <br /> yếu tố  vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố  đó là: những yếu tố  tự <br /> nhiên;   điều   kiện   kinh   tế;   tính   chất   xã   hội;   điều   kiện   môi   trường.   Trong <br /> những yếu tố  trên, có những yếu tố  vùng mang tính cố  định song cũng có  <br /> những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản  <br /> thay đổ<br /> <br /> Vì vậy, vị trí có tầm quan trọng đặc biệt đối với đầu tư bất động sản.<br /> <br /> <br /> <br /> Câu 4: Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng <br /> khoán.<br /> Bất Động Sản luôn là tài sản có giá trị  lớn và mang tầm quan trọng  <br /> trong các tài sản của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất Động Sản trong tổng số của <br /> cải luôn chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Một cách <br /> tương tự  như  vậy, thị  trường Bất Động Sản cũng là một thị  trường quan  <br /> trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn  <br /> về quy mô, tính chất cũng như giá trị về các mặt trong nền kinh tế quốc dân. <br /> Bên cạnh đó, nếu nhìn nền kinh tế  theo một hướng khác, thì một thị <br /> trường mang tầm quan trọng không kém là thị trường Chứng Khoán. <br /> Hai thị  trường này  ở  đó, một nắm giữ  những khối tài sản quan trọng  <br /> của quốc gia, một chỉ rõ những chỉ  số  tài chính đo lường sức khỏe nền kinh  <br /> tế, liệu có quan hệ với nhau?<br />  <br /> Trước hết, chúng ta cần khẳng định rằng, sự liên hệ này là tồn tại, bởi <br /> lẽ Bất Động Sản là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh <br /> Bất Động Sản đòi hỏi một lượng vốn lớn và lượng vốn đó sẽ  huy động từ <br /> thị trường vốn, một trong số đó là thị trường Chứng Khoán.  <br /> <br /> Trong giai đoạn những năm 2006­đầu năm 2007, trong khi thị  trường  <br /> Bất Động Sản đang  ở  trong tăm tối của thời kì đóng băng lần thứ  2 thì thị <br /> trường Chứng Khoán “như  phát điên” với sự  chạm ngưỡng 300 điểm đầu <br /> năm 2006, và luôn giữ mức 1000 điểm đầu năm 2007. “Cơn sốt chứng khoán”  <br /> ấy, một cách âm  ỷ, đã tỏa hơi nóng làm tan băng thị  trường Bất Động Sản.  <br /> Sau cơn sốt chứng khoán đó, số  tiền kiếm được của các doanh nghiệp là <br /> không nhỏ, bỗng các doanh nghiệp trở  nên “hưng phấn”, nhu cầu về  văn  <br /> phòng, về  chỗ  làm việc khang trang để  “trưng” thương hiệu của mình tăng <br /> lên. Từ  đó phân khúc văn phòng cho thuê cũng  ấm lên. Chưa dừng lại  ở  đó,  <br /> các cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương, với việc sở hữu  <br /> vài tỷ tiền mặt từ cổ phiếu chỉ qua một động tác đặt lệnh, cũng sẵn sàng bỏ <br /> tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua cho mình căn nhà mà với mức thu  <br /> nhập cũ thì họ phải cần…hơn 100 năm mới mua được. Kết quả là trong gian  <br /> đoạn 2006­2007, thị  trường Chứng Khoán và thị  trường Bất Động Sản sôi <br /> động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong <br /> hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Thử hình dung, cứ <br /> nhắm mắt mua đều, mỗi thứ một chút, thì từ năm ngoái đến năm nay, một ăn <br /> ba là điều chắc chắn. Có tiền lãi, bạn lại đổ vào mua nhà, vừa cất giữ giá trị, <br /> vừa mang lại lợi nhuận khi thị trường Bất Động Sản cũng nóng không kém. <br /> Có lẽ trong lịch sử kinh doanh từ xưa đến nay, khó có con đường nào sinh lợi  <br /> nhanh   như   thế.   Như   vậy   có   thể   kết   luận,   trong   thời   kì   2006­2007,   2   thị <br /> trường cũng tăng trưởng, và  trên một khía cạnh nào  đó, “cơn  sốt Chứng  <br /> Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”.<br />  <br />  Sự việc thay đổi vào nửa cuối năm 2007, khi chỉ thị 03 của NHNN tung <br /> ra, quy định hạn chế cho vay chứng khoán, nhằm kìm lại sự tăng trưởng quá  <br /> nóng của Chứng Khoán. Quy luật tăng trưởng các thị  trường Việt Nam đã  <br /> từng chỉ ra rằng tăng trưởng thì luôn đi kèm bong bóng, đòn bẩy tài chính luôn  <br /> bị tỷ lệ lớn, và khi “bong bóng nổ”, ắt là có “biến”. Thị trường chứng khoán  <br /> lúc này trở nên xuống dốc thảm hại. Các nhà đầu tư Chứng Khoán phải bán  <br /> tống bán tháo chứng khoán, và họ  cần tìm một nơi đủ  an toàn, để  chọn mặt  <br /> gửi đồng vốn của mình. Và với đà đi lên của Bất Động Sản từ  những năm  <br /> trước, đây sẽ là cái tên chắc chắn được lựa chọn. Lúc này, xã hội chứng kiến  <br /> cảnh người người nhà nhà đổ  xô đi mua nhà, mà đặc biệt là các căn hộ  cao <br /> cấp. Gần như ngay lập tức, thị trường Bất Động sản tiến một bước dài trong  <br /> quá trình tăng trưởng nóng của mình, vốn đã có đà từ  năm 2006. Dòng vốn  <br /> được tập trung hoàn toàn vào Bất Động Sản vì gần như đây là kênh đầu tư có <br /> khả năng sinh lợi lớn nhất và duy nhất lúc này. Như vậy trong gian đoạn này, <br /> thị   trường   Bất   Động   Sản   tăng   trưởng   mạnh   trong   khi   thị   trường   Chứng  <br /> Khoán bắt đầu lao dốc.<br />  <br /> Năm 2008 được đánh giá là một năm bất thường của thị trường Chứng  <br /> Khoán và thị trường Bất Động Sản khi các nhà đầu tư ở 2 thị trường đã trải <br /> qua quá nhiều cung bậc cảm xúc khác nhau. Với thị  trường Bất Động Sản, <br /> sự  tăng trưởng nóng, theo phong trào, vẫn tiếp diễn, nhưng nó đã đi tới thời <br /> điểm đỉnh cao. Bong bóng bắt đầu vỡ  khi chính sách thắt chặt tiền tệ  được <br /> áp dụng tháng 4/2008, các ngân hàng bị  cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy  <br /> bắt đầu, giá tụt dốc không phanh, thị trường Bất Động sản rơi vào cảnh lao <br /> đao, có lẽ còn bi đát hơn cả Chứng Khoán cuối năm 2007. Còn với thị trường  <br /> Chứng Khoán, sau quá trình giảm điểm cuối năm trước, với mức điều chỉnh <br /> thuộc loại mạnh nhất trên thị trường toàn cầu nửa đầu năm 2008, thị trường  <br /> Chứng Khoán Việt Nam đã tìm lại được sự cân bằng vào tháng 7 và tháng 8 <br /> năm  2008. Thế  nhưng lại  có  câu “niềm vui ngắn chẳng tày gang”. Ngày <br /> 15/9/2008 sẽ  luôn được nhớ  tới như là một ngày “kinh hoàng” của nền kinh  <br /> tế Việt Nam khi bước ngoặt Lehman Brothers  ở Mỹ xảy ra, khi cuộc khủng  <br /> hoảng tài chính Mỹ  và toàn cầu bắt đầu, giống như  một cú knock­out cuối <br /> cùng, đành vào cả niềm hy vọng của Chứng Khoán cũng như giáng thêm đòn <br /> đau vào sự  sụt giảm của Bất Động Sản. Cả  2 thị  trường đều lâm vào suy  <br /> thoái nặng nề.<br />  <br /> Ấy thế mà những đòn đau vẫn chưa kết thúc. Khi nền kinh tế thế giới  <br /> đang được dự đoán là hồi phục thì cuộc khủng hoảng nợ  công châu Âu xảy  <br /> ra năm 2009, một lần nữa gây ảnh hưởng tích cực đến kinh tế Việt Nam. Hết  <br /> cú đánh này đến cú đánh khác, nền kinh tế  Việt Nam trở nên suy giảm trầm <br /> trọng, và 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán cũng không nằm ngoài <br /> vòng quay đó. Những ngày tháng đó, tồn kho, nợ xấu Bất Động Sản lớn chưa <br /> từng có trong khi Chứng Khoán liên tục chứng kiến những lần chạm đáy <br /> mới.<br />  <br /> Thị  trường Bất Động Sản và thị  trường Chứng Khoán trải qua những <br /> tác động tiêu cực như vậy đã trở nên trì trệ và trở nên kém hấp dẫn trong mắt <br /> các nhà đầu tư  trong một thời gian dài (đến thời điểm 2011­2012). Đã có <br /> những lần có những cơn sốt nhẹ xảy ra, tạo kì vọng cho sự hồi phục nhưng <br /> có lẽ, đó chỉ  là những  ảo tưởng. Một hiện thực phũ phàng được phơi bày <br /> rằng sự suy thoái đã bộc lộ những sự thật về 2 thị trường cũng như hệ thống <br /> tài chính và cả  nền kinh tế  : tăng trưởng bong bóng, đi vay nhiều, đòn bẩy  <br /> dài, đầu tư  theo hiệu  ứng bầy đàn, các ngân hàng hám lợi, quản lý của Nhà  <br /> Nước yếu kém… Đó mới chính là những vấn đề  thực sự  của các thị  trường  <br /> mà các doanh nghiệp, ngân hàng, Nhà nước, hay chính các chủ  đầu tư  cần  <br /> xem lại. Hãy nhớ  rằng, một nền kinh tế  khỏe mạnh, với những thị  trường  <br /> phát triển  ổn định thì bản thân nó sẽ  luôn tạo ra được những nội lực đủ  lớn <br /> để đương đầu với khó khăn mà tác động bên ngoài mang lại.<br />  <br />  <br />   Năm 2013, đã trôi qua và đánh giá một năm chưa thật sự  vui nhưng <br /> cũng có nhiều điểm tích cực  ở  cả  2 thị  trường Bất  Động Sản và Chứng <br /> Khoán. Thị trường Chứng Khoán đã có những dấu hiệu phục hồi, tuy chưa có <br /> những bước tiến như  năm 2006, nhưng cũng rất đáng để  chúng ta kỳ  vọng. <br /> Trong khi đó, thị trường Bất Động Sản cũng đã được nhận định là chạm đáy, <br /> sắp có cơ  hội hồi phục  ở  các năm tới, các chủ  thể  trên thị  trường đã chịu  <br /> cùng ngồi lại với nhau để giải quyết vấn đề. <br /> <br /> <br /> <br /> Thành viên của nhóm:<br /> 1. Lê Trường An B1309358<br /> <br /> 2. Võ Thị Hạnh B1309375<br /> <br /> 3. Lê Thị Kim Hạnh  B1309454<br /> <br /> 4. Bùi Thị Kim Ngân B1309472<br /> <br /> 5. Tần Thị Cẩm Hướng B1309459<br /> <br /> 6. Huỳnh Thị Tuyết Nhung B1309481<br />