Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Chia sẻ: Huynh Thi Thuy | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:74

Thêm vào BST

Báo xấu

258
lượt xem 65
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản là những nội dung chính trong bài giảng "Tổng quan về kinh doanh bất động sản". Mời các bạn cùng tham khảo nội dung bài giảng để nắm bắt thông tin chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Hoàng Văn Cường

®¹i häc kinh tÕ què c d©n kho a bÊt ®é ng s ¶n & KTTN TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PGS.TS.HOÀNG VĂN CƯỜNG
Nội dung cơ bản  bÊt ®éng s¶n  thÞ trêng bÊt ®éng s¶n  kinh doanh bÊt ®éng s¶n
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ? "BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI” Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản? 1 Một ngôi nhà sàn… 2 Nhà bạt của đoàn xiếc 3 Chiếc cầu gỗ qua sông 4 Chiếc cầu phao qua sông 5 Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự 6 Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự 7 Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự 8 Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự 9 Ngôi mộ xây kiên cố 10 Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang
TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS  Là một yếu tố vật chất có ích cho con người  Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng  Có thể đo lường bằng giá trị nhất định  Không thể di dời: Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị  Tồn tại lâu dài
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GỠ ?  bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời”, BAO GỒM:  ĐẤT ĐAI  NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH  CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI  CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ
1MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH 1 Vị trí của bất động sản là gỡ? => “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp cận” 2 Các yếu tố gắn liền với vị trí:  Tự nhiên;  Kinh tế  Xã hội  Môi trường
2 TÝnh l©u bÒn vÒ: 1 Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế 2 Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng trỡnh BĐS. 3 Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ : So sánh: P = (I1 C1) (I2 C2 Kxr) Tr. đó: I thu nhập từ BĐS C Chi duy trỡ BĐS K Vốn đầu tư xây dựng mới r Tỷ suất lợi tức Þ CHÚ í: Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS Þ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản
3 TÍNH DỊ BIỆT =>CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN: vÞ trÝ, Híng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪ U => tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN => VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC  Ph¶i qu¶n lý tÝnh thè ng nhÊt g iỮa c ¸c c ¸ thÓ dÞ biÖt
4 TÍNH KHAN HIẾM 1 VÌ SAO: Giới hạn không gian phát triển, thời gian xây dựng. Không sẵn có trên thị trường 2 VẤN ĐỀ ĐẶT RA: - khu vùc ph¸t triÓn: cung nhá h¬n cÇu - Quy HO¹CH thay ®æi kh«ng gian ph¸t triÓn - chÝnh s¸ch h¹n chÕ së HỮU bÊt ®éng s¶n
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN
5 Tính ảnh hưởng 1 ẢNH HƯỞNG: Bất động sản liền kề Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội Các hoạt động kinh doanh khác 2 YÊU CẦU: => Khi đầu tư, thiết kế. => Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai => Dự báo trước các tác động đến BĐS
6 GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ 1 GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng, Đầu tư dài hạn 2 Bảo toàn giá trị và tái tạo vốn 3 Vấn đề đặt ra:  Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn  Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát  Tái tạo vốn từ BĐS
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ? J THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ HÀNG HOÁ TIỀN TỆ. J ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI: + HÀNG HOÁ BĐS  SỰ KHAN HIẾM TƯƠNG ĐỐI + MÔI TRƯỜNG KD BĐS  LUẬT PHỎP J ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN: TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN A CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH  CHỢ BĐS LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO  3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH BĐS: ĐÀM PHÁN KIỂM TRA THỰC ĐỊA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ.  CẦN CHÚ Ý: Þ ĐA DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN GIAO DỊCH Þ CỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH Þ SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ
ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU BTHỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC.  => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI GẮN VỚI CÁC ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ.
CTHỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO LÝ DO:  THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG.  CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ.  HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH  SỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN VẤN ĐỀ ĐẶT RA: GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH.  KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNG  VAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1  VAI TRŨ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG S ẢN
D THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬP VỠ SAO:  THAM GIA KHÔNG THƯỜNG XUYÊN  HÀNG HOÁ BĐS KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN  THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ  THỦ TỤC ĐA DẠNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  VAI TRŨ CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI: CHUYÊN NGHIỆP. TIỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NGƯỜI
E TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC VỠ :  CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ  GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ  NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ VẤN ĐỀ ĐẶT RA: Þ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH Þ YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TRƯỜNG CHỚNH SỎCH THAY ĐỔI Þ NHÀ NƯỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO TTBĐS
5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường đất đai SƠ KHAI Luật pháp đang hình thành Chuyển đất đai => công trình BĐS Hệ thống luật pháp và đăng ký BĐS TẬP TRUNG Nhà nước khuyến khích Quan hệ hàng hóa cơ chế TT Đăng ký, thông tin xác lập TiỀN TỆ HÓA Sự sàng lọc các nhà đầu tư Thị trường BĐS thứ cấp Tham gia của các tổ chức tài chính Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường T.CHÍNH HÓA Sự liên thông của các thị trường Tổ hòa các loại thị trường Phát triển Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế thị trường