Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản

Chia sẻ: Lệ Minh Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Thêm vào BST

Báo xấu

1
lượt xem 0
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản" cung cấp một cách tiếp cận mới để sinh viên có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này, đó là cách tiếp cận từ góc độ quyền tài sản. Mở rộng ra, cách tiếp cận này có thể trở thành một phương pháp hữu ích để các ngân hàng thương mại xác định hạn mức cho vay phù hợp, đảm bảo lợi ích của cả người đi vay và người cho vay. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản

BÀN VỀ HẠN MỨC CHO VAY ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP – TIẾP CẬN TỪ GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN ThS. Trần Đình Thắng1 ThS. Nguyễn Minh Nhật Tóm tắt Học phần thẩm định giá bất động sản là một học phần bắt buộc trong chương trình đào tạo đối với sinh viên chuyên ngành ngân hàng tại trường Đại học Tài chính – Quản trị kinh doanh. Sinh viên chuyên ngành ngân hàng cần biết và hiểu việc ước tính giá trị của bất động sản thế chấp và xác định hạn mức cho vay bởi đây là một trong những nghiệp vụ chủ yếu của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, sinh viên có thể khó hiểu tại sao hạn mức cho vay của các ngân hàng thương mại lại được quy định bởi một tỷ lệ phần trăm nhất định dựa trên giá trị ước tính của bất động sản thế chấp. Thông thường, việc xác định hạn mức cho vay được lý giải để đảm bảo an toàn nguồn vốn của ngân hàng thương mại. Bài viết này cung cấp một cách tiếp cận mới để sinh viên có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này, đó là cách tiếp cận từ góc độ quyền tài sản. Mở rộng ra, cách tiếp cận này có thể trở thành một phương pháp hữu ích để các ngân hàng thương mại xác định hạn mức cho vay phù hợp, đảm bảo lợi ích của cả người đi vay và người cho vay. Từ khóa: Bất động sản thế chấp, hạn mức cho vay, quyền tài sản. Đặt vấn đề Bất động sản thế chấp thông thường là đất đai hoặc công trình xây dựng hoặc bao gồm cả đất đai và công trình xây dựng trên đất. Bất động sản trở thành tài sản thế chấp phổ biến nhất bởi nó có giá trị cao, có tính lâu bền, không thể di dời và mọi giao dịch chịu sự quản lý của Nhà nước. Chính vì lẽ đó, các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của khách hàng (người đi vay). Khi khách hàng không thể thanh toán khoản nợ đúng hạn theo hợp đồng đã ký kết thì NHTM sẽ tiến hành thanh lý tài sản thế chấp của khách hàng để thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc thu hồi vốn có triệt để hay không phụ thuộc nhiều vào cách xác định hạn mức cho vay của NHTM. 1. Cơ sở xác định hạn mức cho vay của ngân hàng thương mại Vay thế chấp bất động sản là một hoạt động chủ yếu trong hệ thống các NHTM tại Việt Nam. Đối với đa số NHTM thì đây còn có thể coi là hoạt động quan trọng nhất trong kinh doanh dịch vụ ngân hàng. NHTM là người kinh doanh dịch vụ còn người đi vay là khách hàng của NHTM. Chi phí sử dụng dịch vụ chính là lãi suất mà người đi vay phải 1 Khoa Thẩm định giá, trường Đại học Tài chính – Quản trị kinh doanh 750
trả cho NHTM theo hợp đồng vay vốn giữa hai bên. Đối với lãi suất của khoản vay thì đã được NHTM định trước theo bảng lãi suất đối với từng kỳ hạn của khoản vay. Về hạn mức cho vay, thông thường NHTM sẽ dựa chủ yếu vào giá trị thị trường của bất động sản thế chấp để quyết định hạn mức cho vay đối với khách hàng. Dưới đây chúng tôi xin được cung cấp thông tin về hạn mức cho vay của một số NHTM hiện nay như sau: Bảng 1. Hạn mức cho vay thế chấp bất động sản tại một số NHTM năm 2022 Ngân hàng Hạn mức vay Lãi suất (năm) Thời hạn vay tối đa VP Bank 100% 6,99% 20 năm MSB 80% 7,49% 7 năm HSBC 60% 7,49% 15 năm Agribank 80% 7% 15 năm Vietinbank 100% 8,62% 25 năm Techcombank 80% 7,49% 25 năm (Nguồn: https://azvay.com/vay-the-chap-bat-dong-san/ [1]) Vậy căn cứ vào đâu để NHTM xác định khoản cho vay 60% hay 80%, thậm chí 100% giá trị của bất động sản thế chấp? Hạn mức cho vay dựa trên giá trị tài sản thế chấp là do NHTM xác định và người đi vay thường phải chấp nhận nếu muốn vay vốn. Thông thường người đi vay không thể lý giải và cũng hiếm khi yêu cầu NHTM trả lời về căn cứ của hạn mức cho vay. Câu trả lời thông thường của vấn đề này là để đảm bảo an toàn nguồn vốn cho NHTM – tức là đảm bảo NHTM “không chịu thiệt” nếu như khách hàng không thể thanh toán gốc và lãi vay đúng hạn theo hợp đồng. Người đi vay trong nhiều trường hợp muốn vay được số tiền theo ý của họ trong khi NHTM lại quan tâm nhiều đến khả năng trả nợ của khách hàng. Để “thuận mua, vừa bán”, NHTM cần phải xác định được hạn mức cho vay ở mức hợp lý – vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vừa mang lại hiệu quả kinh doanh cho NHTM. Nhằm cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, theo chúng tôi hoạt động cho vay của NHTM và đi vay của khách hàng phải được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc tự nguyện và nguyên tắc ngang giá. Trong đó, nguyên tắc tự nguyện được thể hiện ở việc khách hàng có thể từ chối đề nghị của NHTM nếu cảm thấy số tiền được vay quá thấp so với giá trị của bất động sản hoặc lãi suất quá cao, thời hạn vay ngắn và NHTM cũng có thể từ chối đề nghị của khách hàng nếu cảm thấy số tiền cho vay quá cao so với giá trị của bất động sản hoặc lãi suất quá thấp, thời hạn vay dài. Còn nguyên tắc ngang giá thể hiện ở hai vấn đề. Vấn đề thứ nhất là lãi suất, thời hạn của khoản vay phải phù hợp với toan tính của người đi vay, mục đích sử dụng khoản vay cũng như phù hợp với điều kiện trao đổi chung của thị trường (so sánh với lãi suất, thời hạn cho vay của các NHTM, tổ chức tín 751
dụng khác). Vấn đề thứ hai là giá trị của tài sản thế chấp và khoản tiền mà người đi vay nhận được phải có giá trị tương xứng nhau tức là phải có sự tương xứng giữa hạn mức cho vay với giá trị thế chấp của bất động sản. Thực tế hiện nay, các NHTM thường cho vay khoảng 80% giá trị ước tính của bất động sản thế chấp. Tại sao NHTM không cho vay toàn bộ giá trị ước tính của bất động sản thế chấp? Vấn đề nằm ở chỗ NHTM có những quyền gì đối với tài sản thế chấp này. Nếu kết hợp nguyên tắc ngang giá với khía cạnh pháp lý về quyền tài sản thì chúng ta sẽ có một sự giải thích hợp lý cho hành vi của cả hai chủ thể trong hoạt động này. Theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [2]. Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự, một người sở hữu tài sản sẽ có ba quyền đối với tài sản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản [2]. Khi thế chấp bất động sản để vay vốn, chủ sở hữu bất động sản chỉ giao giấy tờ pháp lý của bất động sản (sổ đỏ) cho NHTM chứ không giao bất động sản cho NHTM, hay nói cách khác chủ sở hữu bất động sản chỉ “gửi” một số quyền cho NHTM, còn quyền sử dụng bất động sản chủ sở hữu bất động sản vẫn “giữ lại”. Như vậy, thế chấp là một giao dịch của tài sản nhưng không phải là một giao dịch chuyển giao toàn bộ tài sản. Nếu như chủ sở hữu bán bất động sản – tức là chuyển giao cả ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt – thì chủ sở hữu bất động sản sẽ thu về 100% giá trị của bất động sản. Nhưng khi nhận thế chấp bất động sản, NHTM lại không có quyền khai thác bất động sản (đơn giản nhất là cho thuê bất động sản) mặc dù NHTM giữ sổ đỏ của bất động sản đó. Việc không thu được khoản tiền từ việc khai thác bất động sản trong thời gian vay vốn có thể xem là lý do để NHTM không cho vay toàn bộ giá trị ước tính của tài sản. Do đó, giá trị khoản cho vay tối đa có thể được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của bất động sản thế chấp trừ đi khoản thu nhập mà NHTM không được hưởng (giá trị quyền sử dụng đối với bất động sản). Để minh chứng cho cách tiếp cận này, chúng tôi xin đưa ra ví dụ như sau: Ông A là chủ sở hữu một căn nhà 4 tầng được xây trên mảnh đất diện tích 50 m2, tổng diện tích xây dựng 200 m2. Căn nhà của ông A được một doanh nghiệp thẩm định giá (DNTĐG) xác định giá trị hiện tại là 6.000 triệu đồng. Với căn nhà như của ông A, DNTĐG nêu trên cho biết giá cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng, tương ứng với 180 triệu đồng/năm. Như vậy, giá trị của quyền sử dụng bất động sản có thể được xác định là 180 triệu đồng/năm (bằng số tiền mà người đi vay phải bỏ ra để thuê một bất động sản tương tự hoặc thuê lại chính bất động sản mà mình thế chấp). Ông A đang có nhu cầu thế chấp căn nhà của mình để lấy vốn làm ăn. Giả sử ông A định thế chấp căn nhà của mình trong thời hạn 5 năm, khi đó giá 752
trị thế chấp sẽ là 5.100 triệu đồng (6.000 – 180 × 5). Nếu ông A định thế chấp căn nhà của mình trong thời hạn 10 năm, khi đó giá trị thế chấp sẽ là 4.200 triệu đồng (6.000 – 180 × 10). Trong khi đó, giả sử hạn mức cho vay của NHTM là 80% giá trị của bất động sản thế chấp, số tiền ông A sẽ nhận được là 4.800 triệu đồng (6.000 × 80%). Cách xác định hạn mức cho vay của NHTM như vậy là đã không tính đến thời hạn vay. Nếu ông A cần số tiền 5.000 triệu đồng trong thời hạn 5 năm thì rõ ràng nhu cầu của ông A đã không được đáp ứng. Việc cho vay số tiền thấp hơn giá trị thế chấp của bất động sản có thể giúp NHTM giảm rủi ro, bảo đảm an toàn nguồn vốn nhưng nó cũng khiến người đi vay có lý do để không hài lòng. Trong bối cảnh đang rất cần vốn để kinh doanh, có thể người đi vay sẽ lựa chọn thực hiện những hành vi không đúng đắn để móc nối với cán bộ ngân hàng hay DNTĐG để làm sai lệch kết quả thẩm định giá nhằm vay đủ số tiền mà người đi vay mong muốn. Mà một khi đã có sự câu kết để gian lận trong vay vốn thì số tiền mà khách hàng vay có thể cao hơn rất nhiều so với giá trị ước tính của bất động sản. Ở đây, NHTM vẫn có thể cho vay tối đa bằng giá trị thế chấp ước tính được của bất động sản mà không phải quá lo lắng đến việc thu hồi vốn nếu người đi vay không thể thanh toán nợ vay và lãi đúng hạn theo hợp đồng. Nhưng nếu cho ông A vay số tiền 4.800 triệu đồng trong thời hạn 10 năm thì cần phải xem xét lại, bởi lẽ nếu phải thanh lý tài sản thế chấp thì việc đó ở tương lai, chứ không phải hiện tại. Mặc dù chúng ta dễ dàng nhận thấy ở Việt Nam, bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian nhưng mức độ biến động như thế nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sự phát triển kinh tế, gia tăng thu nhập của người dân, tốc độ tăng dân số, lạm phát, xu hướng tiêu dùng,… Theo dữ liệu của Dragon Capital, “trong 5 năm gần đây bất động sản có tỷ suất sinh lời bình quân là 12,1%/năm (tương đương tăng 77% trong 5 năm qua), còn tính chung trong 10 năm qua, bất động sản có tỷ suất sinh lời 8,9%/năm (tương đương gấp 2,3 lần). Xét trong 15 năm, bất động sản lại là kênh đầu tư hiệu quả nhất với tỷ suất sinh lời bình quân lên đến 11,5%/năm. Điều này đồng nghĩa, nếu rót 1 tỷ vào bất động sản từ năm 2007 nhà đầu tư có thể thu được khoản tiền hơn 5,1 tỷ đồng, tính theo tốc độ sinh lời chung của thị trường. Nếu đầu tư bất động sản từ 21 năm trước, bình quân số tiền thu về gấp 10,6 lần” [3]. Giả sử khu vực có căn nhà của ông A, giá bất động sản chỉ tăng 7%/năm trong 5, 10 năm tới và lãi suất cho vay bình quân là 10%/năm tương ứng với các kỳ hạn nêu trên (mỗi NHTM sẽ áp dụng một mức lãi suất vay thế chấp sổ đỏ khác nhau, tuy nhiên mức lãi suất này khá ổn định và dao động ở mức 0,7% – 1% tháng, tức khoảng 8-12%/năm. Ban đầu, các NHTM thường đưa ra các mức lãi suất cho vay ưu đãi từ 6-8%/năm nhằm hỗ trợ khách hàng. Tuy nhiên, mức lãi suất này chỉ kéo dài từ 1-2 năm đầu, sau đó tính theo lãi suất thả nổi thị trường). Tiếp theo chúng ta sẽ xác định khả năng xảy ra rủi ro nếu 753
cho ông A vay 5.000 triệu đồng trong thời hạn 5 năm và 4.800 triệu đồng trong thời hạn 10 năm. Tổng số tiền ông A phải trả sau 5 năm là: 5.000 × (1 + 10%)5 = 8.052,55 triệu đồng. Giá trị căn nhà ông A sau 5 năm là: 6.000 × (1 + 7%)5 = 8.415,31 triệu đồng. Như vậy, trong trường hợp ông A không trả được nợ, NHTM phải phát mại căn nhà ông A thì số tiền thu về vẫn đủ để hoàn trả gốc và lãi – điều này có nghĩa là không xảy ra rủi ro đối với NHTM (kể cả trong trường hợp nếu cho ông A vay 5.100 triệu đồng (bằng giá trị thế chấp) thì tổng số tiền ông A phải trả sau 5 năm cũng chỉ là 8.213,6 triệu đồng (5.100 × (1 + 10%)5), vẫn thấp hơn giá trị căn nhà ông A sau 5 năm). Bên cạnh đó, việc chỉ cho ông A vay 4.800 triệu đồng cũng đồng nghĩa với việc NHTM đã bỏ qua cơ hội kinh doanh tốt. Còn nếu cho ông A vay 4.800 triệu đồng trong thời hạn 10 năm thì tổng số tiền ông A phải trả sau 10 năm là: 4.800 × (1 + 10%)10 = 12.449,96 triệu đồng và giá trị căn nhà ông A sau 10 năm là: 6.000 × (1 + 7%)10 = 11.802,91 triệu đồng. Như vậy, trong trường hợp ông A không trả được nợ, NHTM phải phát mại căn nhà ông A thì số tiền thu về chưa đủ để hoàn trả gốc và lãi – điều này có nghĩa là đã xảy ra rủi ro đối với NHTM. Thông qua các phép toán trên cho thấy, việc đưa ra một tỷ lệ phần trăm dựa trên giá trị hiện tại để cho vay vẫn không phải giải pháp tối ưu để bảo toàn nguồn vốn của NHTM. NHTM cần tính toán đến cả sự thay đổi giá trị của bất động sản trong tương lai khi quyết định hạn mức cho vay đối với bất động sản. Với cách tiếp cận này, hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp không nhất thiết được cố định bằng một tỷ lệ phần trăm nhất định như cách phổ biến mà các NHTM đang áp dụng, theo đó hạn mức cho vay có thể linh hoạt tùy thuộc vào từng bất động sản cũng như điều kiện của khu vực, thị trường. Hạn mức cho vay mà các NHTM đang áp dụng cho thấy các NHTM cũng ý thức được về việc xác định giá trị thế chấp của bất động sản nhưng các con số cụ thể về hạn mức cho vay của mỗi NHTM vẫn chưa đủ để đảm bảo an toàn nguồn vốn của NHTM và cũng chưa thực sự tuân theo các nguyên tắc trong trao đổi. 2. Một số lưu ý khi xác định hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp Thứ nhất, việc ước tính giá trị thị trường của bất động sản nên được thực hiện bởi DNTĐG. Để xác định giá trị của bất động sản thế chấp, NHTM có thể tự tiến hành ước tính giá trị của bất động sản hoặc sử dụng kết quả thẩm định giá bất động sản được cung cấp bởi một DNTĐG. Tuy nhiên, đối với khoản cho vay lớn NHTM nên sử dụng kết quả thẩm định giá được cung cấp bởi một DNTĐG có uy tín bởi việc khảo sát tài sản và ước tính giá trị quyền sử dụng đất, giá trị hiện tại của công trình xây dựng đòi hỏi chuyên môn nghiệp vụ cao và một lượng lớn thông tin về giá cả tài sản trên thị trường. Việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá ngoài việc giúp NHTM có được tài liệu đáng tin cậy phục vụ cho việc xác định hạn mức cho vay đối với khách hàng, bên cạnh đó sử dụng dịch vụ 754
thẩm định giá còn giúp NHTM phòng tránh các trường hợp cán bộ ngân hàng móc nối với khách hàng để gian lận trong hoạt động cho vay. Thứ hai, phải xác định được mức độ biến động về giá tại khu vực bất động sản thế chấp tọa lạc. Đối với bất động sản gồm cả đất và công trình xây dựng thì giá trị của bất động sản có thể biến động theo 02 xu hướng ngược chiều nhau. Thông thường giá trị quyền sử dụng đất sẽ tăng do sự khan hiếm của tài nguyên đất cũng như sự gia tăng dân số, xu hướng tiêu dùng bất động sản của xã hội. Trong khi đó, công trình xây dựng sẽ có xu hướng giảm giá trị do xuất hiện hao mòn theo thời gian. Vì vậy, nếu phải tính toán một cách chi ly thì cần phải tách được giá trị quyền sử dụng đất và giá trị của công trình xây dựng thành 02 phần độc lập từ giá trị hiện tại của bất động sản thế chấp. Giá trị tương lai của bất động sản thế chấp sẽ được tổng hợp sau khi đã xác định được mức tăng của giá trị quyền sử dụng đất cũng như mức giảm của giá trị của công trình xây dựng. Đây là yếu tố rất quan trọng để xem xét giá trị và mức độ an toàn khi cho vay thế chấp bất động sản, đặc biệt là đối với chung cư. Giá trị quyền sử dụng đất có xu hướng tăng nên NHTM có thể yên tâm cao khi cho vay thế chấp đối với các bất động sản có đất, đặc biệt yên tâm đối với bất động sản là đất trống. Thông tin này có thể được thu thập từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức nghiên cứu thị trường, các DNTĐG. NHTM cũng có thể tự xây dựng cơ sở dữ liệu về sự biến động giá đất của các địa phương để sử dụng lâu dài và đảm bảo độ tin cậy. Nếu tài sản thế chấp là đất trống và có những điều kiện thuận lợi, NHTM có thể cho vay đến 100% giá trị ước tính của bất động sản mà vẫn yên tâm đảm bảo an toàn nguồn vốn bởi giá trị của đất trống liên tục tăng, thậm chí tăng cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thứ ba, phải xác định được mức giá cho thuê khi xác định giá trị quyền sử dụng bất động sản. Giống như giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê nhà có thể được xác định bằng cách thu thập thông tin từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thông tin về tiền thuê nhà có thể dễ tìm kiếm địa phương này nhưng đôi khi khó tìm kiếm ở một số địa phương khác. Trong trường hợp khó thu thập thông tin về tiền thuê nhà thì có thể dựa mức tiền thuê ở khu vực lân cận, có hạ tầng tương đồng để xác định mức tiền thuê phù hợp làm thông số áp dụng cho phương pháp. Thứ tư, phải xác định được các tỷ suất, tỷ lệ áp dụng cho phương pháp. Việc xác định tỷ suất chiết khấu đối với dòng tiền thuê bất động sản để xác định giá trị quyền sử dụng của bất động sản thế chấp hay sử dụng tỷ lệ tăng trưởng để xác định 755
giá trị của bất động sản thế chấp trong tương lai cần xem xét đến nhiều yếu tố. Mỗi khu vực khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau sẽ làm ảnh hưởng đến việc tính toán và lựa chọn các thông số này. Nếu thu thập và phân tích được càng nhiều thông tin, số liệu từ thị trường kinh doanh bất động sản và thị trường cho vay thì việc xác định các chỉ số càng có độ tin cậy cao. 3. Kết luận Phương pháp ước tính giá trị của bất động sản thế chấp mà nhóm tác giả đưa ra dựa trên một cách tiếp cận hoàn toàn mới – cách tiếp cận về quyền tài sản. Nhóm tác giả cũng đã xây dựng một bài toán đơn giản (đã bỏ qua yếu tố thời giá tiền tệ khi xác định giá trị quyền sử dụng bất động sản) để xác định giá trị của một bất động sản thế chấp giả định. Cách tiếp cận từ quyền tài sản giúp sinh viên có thể hiểu nguyên tắc trong giao dịch vay thế chấp bất động sản. Phương pháp này thiết thực trong việc áp dụng trong thực tế để làm hài lòng cả NHTM và người đi vay vốn. Trong điều kiện thực tế, người thực hiện phương pháp có thể thu thập các thông tin và hiệu chỉnh các thông số sao cho phù hợp với bất động sản cần thẩm định cũng như phù hợp với điều kiện thực tế thị trường. Tóm lại, nhóm tác giả hy vọng phương pháp này có thể giúp sinh viên có thêm cách hiểu đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ NHTM, cũng như đóng góp, làm phong phú thêm cho các phương pháp xác định giá trị bất động sản thế chấp tại các NHTM hiện nay. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. https://azvay.com/ 2. Bộ luật Dân sự 2015. 3. Infonet, Vàng, bất động sản, chứng khoán, USD: Kênh đầu tư nào sinh lời cao nhất trong 5, 10, 15 và 21 năm qua?, chuyên trang của báo Vietnamnet. https://infonet.vietnamnet.vn/thi-truong/tien-cua-toi/vang-bat-dong-san-chung-khoan- usd-kenh-dau-tu-nao-sinh-loi-cao-nhat-trong-5-10-15-va-21-nam-qua-407047.html 756