CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ

Chia sẻ: Salen Yuyu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

267
lượt xem 33
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài sản: • Theo từ điển Tiếng Việt: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. • Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể được dự kiến trước một cách hợp lý

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ • NỘI DUNG CHƯƠNG: I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Ý nghĩa và đặc tính của giá trị • Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí. • Giá trị thị trường và phi thị trường. • Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1. Tài sản: • Theo từ điển Tiếng Việt: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. • Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể được dự kiến trước một cách hợp lý I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài sản là một nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp. 1
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Phân loại tài sản: - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động. - Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình và tài sản hữu hình. - Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản. - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ): - TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư ngắn hạn. - TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như: + Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị. + Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền … Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ không? I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1.2 Động sản và bất động sản (BĐS): Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95: 1. Bất động sản: là các tài sản không di dời được: a. Đất đai. b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d. Các tài sản khác do pháp luật qui định. 2. Động sản là những tài sản không phải BĐS. 2
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 2. Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. • Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. • Quyền sử dụng: quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng lợi ích mà tài sản mang lại. • Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay… I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 3. Giá trị: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 4. Thẩm định giá: Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 3
II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị 1. Ý nghĩa của giá trị: Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng với các cá nhân khác nhau sẽ có mục đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài sản mang lại cũng sẽ khác nhau. • Tính khách quan: khi giao dịch mua bán, trao đổi tài sản được thực hiện, giá trị tài sản trở nên khách quan. II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có thể được xem xét từ 02 góc độ: • Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Phương pháp định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định giá quyền chọn, chi phí thay thế… • Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản. Phương pháp điển điển hình là: phương pháp so sánh, phương pháp PE… II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị 2. Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính: • Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn. • Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng cao, giá trị TS càng lớn. • Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài chính để thỏa mãn nhu cầu đó. • Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. 4
III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí 1. Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo IVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết, chưa phát sinh trên thực tế. 2. Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định. 3. Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ. III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí So sánh giá trị, giá cả và chi phí: • Giống nhau: - Thể hiện bằng một số tiền nhất định. - Được sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa. • Khác nhau: - Giá trị: không nhất thiết hình thành, chỉ thể hiện số tiền ước tính. - Giá cả: phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa. - Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua. IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 1. Khái niệm thị trường: Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là một môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người bán và người mua thông qua cơ chế giá. 5
IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 2. Phân loại thị trường: Theo kinh tế học: + Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường mà người bán và người mua không có khả năng ảnh hưởng đến sự thay đổi giá cả thị trường. + Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy nhất cho 1 loại sản phẩm. + Thị trường cạnh tranh: tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình. + Thị trường độc quyền nhóm: tồn tại một số lượng nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định. IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường: Q D S Q0 0 P0 P IV. Giá trị thị trường và phi thị trường Các điểm cần lưu ý từ quan hệ cung cầu: 1. Với những tài sản có thị trường trao đổi thì giá trị của chúng biểu hiện thông qua giá cả. 2. Giá cả của hàng hóa tỷ lệ nghịch với lượng cầu và tỷ lệ thuận với lượng cung. 3. Giá trị tài sản được ươc tính có thể khác với giá cả thị trường. 4. Giá cả hình thành tùy thuộc vào động thái của thị trường. 5. Đặc điểm của thị trường sẽ phản ánh giá cả được hình thành một cách bình đẳng hay không. 6
IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 4. Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi được ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 5. Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. V. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. 1. Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá: • Định giá TS nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản. • Định giá TS nhằm mục đích tài chính và tín dụng. • Định giá TS nhằm mục đích xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng. • Định giá TS nhằm mục đích phát triển tài sản và đầu tư. • Định giá TS trong doanh nghiệp. • Định giá TS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý. 7
V. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 2. Yếu tố khách quan: a. Nhóm yếu tố mang tính vật chất. b. Nhóm yếu tố về tình trạng pháp lý. c. Nhóm yếu tố mang tính kinh tế. d. Nhóm yếu tố khác. 8