Chuyên đ Lu t kinh tề ậ ế
Các n i dung c b n v lu t đ t đai năm 2003.ộ ơ ả ề ậ ấ
Tr c khi có Lu t đ t đai năm 2003, Vi t Nam đã t ng có Lu tướ ậ ấ ở ệ ừ ậ
đ t đai năm 1987, Lu t đ t đai năm 1993, Lu t s a đ i b sung m t sấ ậ ấ ậ ử ổ ổ ộ ố
đi u c a Lu t đ t đai năm 1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuyề ủ ậ ấ
nhiên, các Lu t đ t đai đó ch a th đáp ng đ c yêu c u c a công cu cậ ấ ư ể ứ ượ ầ ủ ộ
đ i m i. ổ ớ
Vì v y, U ban th ng v Qu c H i ra ngh quy t v vi c xâyậ ỷ ườ ụ ố ộ ị ế ề ệ
d ng Lu t đ t đai s a đ i đ thay th cho Lu t đ t đai năm 1993 và cácự ậ ấ ử ổ ể ế ậ ấ
Lu t đ t đai s a đ i b sung. Chính ph đã giao nhi m v này cho B Tàiậ ấ ử ổ ổ ủ ệ ụ ộ
nguyên và Môi tr ng tr c ti p so n th o t tháng 1/2003. V i 4 l n so nườ ự ế ạ ả ừ ớ ầ ạ
th o, d th o này đ c đ a ra l y ý ki n các đ i bi u Qu c h i, nhi u ýả ự ả ượ ư ấ ế ạ ể ố ộ ề
ki n ch a đ ng ý v i các quan đi m c a ban so n th o. Kỳ h p th 3ế ư ồ ớ ể ủ ạ ả ọ ứ
Qu c h i khoá XI đã đ ngh ban so n th o ch nh lý l i và hoàn thành dố ộ ề ị ạ ả ỉ ạ ự
th o l n th 6 và l y ý ki n nhân dân c n c t ngày 1/8 đ n 20/9/2003.ả ầ ứ ấ ế ả ướ ừ ế
Đây là đ t nghiên c u và sinh ho t chính tr pháp lý c a nhân dân c n cợ ứ ạ ị ủ ả ướ
nh m đóng góp ý ki n cho m t d lu t vô cùng quan tr ng liên quan đ nằ ế ộ ự ậ ọ ế
m i t ng l p trong xã h i, m i thành ph n kinh t trong và ngoài n c.ọ ầ ớ ộ ọ ầ ế ướ
T i kỳ h p th 4 Qu c h i khoá XI, Lu t đ t đai m i đ c thôngạ ọ ứ ố ộ ậ ấ ớ ượ
qua và s có hi u l c pháp lý t ngày 1/7/2004, s thay th cho Lu t đ tẽ ệ ự ừ ẽ ế ậ ấ
đai năm 1993 và các Lu t đ t đai s a đ i b sung.ậ ấ ử ổ ổ
I. Quan đi m ch đ o khi xây d ng Lu t đ t đai năm 2003 là:ể ỉ ạ ự ậ ấ
1. Đây là Lu t đ t đai m i nh m th ch các quan đi m c b nậ ấ ớ ằ ể ế ể ơ ả
đ c đ c p trong Ngh quy t trung ng Đ ng v đ i m i chính sách vàượ ề ậ ị ế ươ ả ề ổ ớ
pháp lu t đ t đai trong th i kỳ đ y m nh công nghi p hoá, hi n đ i hoáậ ấ ờ ẩ ạ ệ ệ ạ
đ t n c.ấ ướ
2. Lu t đ t đai m i v n d a trên n n t ng đ t đai thu c s h uậ ấ ớ ẫ ự ề ả ấ ộ ở ữ
toàn dân mà nhà n c là ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ t đai vàướ ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ
th ng nh t qu n lý đ t đai.ố ấ ả ấ
3. Trên c s k th a các Lu t đ t đai tr c đây, xây d ng lu t đ tơ ở ế ừ ậ ấ ướ ự ậ ấ
đai m i v i tinh th n đ n gi n hoá h th ng pháp lu t đ t đai, pháp đi nớ ớ ầ ơ ả ệ ố ậ ấ ể
hoá v i tinh th n cao nh t. Các văn b n pháp lu t đã đ c th c ti n ki mớ ầ ấ ả ậ ượ ự ễ ể
nghi m và phù h p v i th c t s đ c ch n l c đ a vào lu t, lu t hoáệ ợ ớ ự ế ẽ ượ ọ ọ ư ậ ậ
m t s Ngh đ nh c a Chính ph đ gi m thi u các văn b n thi hành c aộ ố ị ị ủ ủ ể ả ể ả ủ
Chính ph và các b ngành v n dĩ làm cho h th ng pháp lu t đ t đai c aủ ộ ố ệ ố ậ ấ ủ
chúng ta tr nên ph c t p.ở ứ ạ
II. Quan đi m v s h u đ t đai.ể ề ở ữ ấ
Tr c đây vi c quy đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân do nhà n cướ ệ ị ấ ộ ở ữ ướ
th ng nh t qu n lý là ch a rõ ràng, chung chung và r t trìu t ng. Xét vố ấ ả ư ấ ượ ề
ph ng di n pháp lý thì nhà n c không ph i là ch s h u, vì đ t đaiươ ệ ướ ả ủ ở ữ ấ
thu c s h u toàn dân, nhà n c ch là ng i th c hi n quy n th ng nh tộ ở ữ ướ ỉ ườ ự ệ ề ố ấ
qu n lý trong ph m vi c n c.ả ạ ả ướ
N u trong Lu t đ t đai năm 2003 chúng ta không nh n th c l i v nế ậ ấ ậ ứ ạ ấ
đ s h u, thì ch c r ng, trong văn b n lu t đó v n ti m n nh ng nguyề ở ữ ắ ằ ả ậ ẫ ề ẩ ữ
c c a s b o th , duy ý chí và ch a h ng t i quy lu t chung c a sơ ủ ự ả ủ ư ướ ớ ậ ủ ự
phát tri n. Vì v y, trong Lu t đ t đai 2003 th hi n các quan đi m quanể ậ ậ ấ ể ệ ể
tr ng sau:ọ
1. Nhà n c th c hi n 2 vai trò, m t là ng i đ i di n ch s h u toànướ ự ệ ộ ườ ạ ệ ủ ở ữ
dân v đ t đai, th hai là ng i th ng nh t qu n lý nhà n c v đ t đai.ề ấ ứ ườ ố ấ ả ướ ề ấ (
b t c giai đo n nào thì nhà n c cũng v n là ng i th ng nh t qu n lýở ấ ứ ạ ướ ẫ ườ ố ấ ả
đ t đai, song trong vai trò là ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ tấ ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ
đai thì nhà n c l n đ u tiên đ c kh c ho rõ trong Lu t đ t đai nămướ ầ ầ ượ ắ ạ ậ ấ
2003 ). Xu t phát t v n đ đó nhà n c có quy n c a ng i đ i di nấ ừ ấ ề ướ ề ủ ườ ạ ệ
ch s h u toàn dân v đ t đai. Kho n 2 Đi u 5 xác đ nh quy n đ nh đo tủ ở ữ ề ấ ả ề ị ề ị ạ
c a nhà n c nh sau:ủ ướ ư
+ Quy t đ nh m c đích s d ng đ t thông qua vi c quy t đ nh quyế ị ụ ử ụ ấ ệ ế ị
ho ch và k ho ch s d ng đ t đai.ạ ế ạ ử ụ ấ
+ Quy đ nh v h n m c giao đ t, th i h n s d ng đ t.ị ề ạ ứ ấ ờ ạ ử ụ ấ
+ Quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ng đ t,ế ị ấ ấ ể ụ ử ụ ấ
thu h i đ t.ồ ấ + Đ nh giá đ t.ị ấ
2. Nhà n c th c hi n quy n đi u ti t các ngu n l i t đ t đai thông quaướ ự ệ ề ề ế ồ ợ ừ ấ
chính sách tài chính v đ t đai nh :ề ấ ư
+ Thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t.ề ử ụ ấ ề ấ
+ Thu các lo i thu , phí và l phíạ ế ệ
+ Đi u ti t ph n giá tr tăng thêm t đ t mà không do s đ u t tề ế ầ ị ừ ấ ự ầ ư ừ
phía ng i s d ng đ t.ườ ử ụ ấ
3. Nhà n c th c hi n vi c trao quy n s d ng đ t thông qua các hìnhướ ự ệ ệ ề ử ụ ấ
th c sau:ứ
+ Hình th c giao đ t.ứ ấ
+ Hình th c cho thuê đ t.ứ ấ
+ Công nh n quy n s d ng đ t.ậ ề ử ụ ấ
+ Quy đ nh quy n và nghĩa v c a ng i s d ng đ t.ị ề ụ ủ ườ ử ụ ấ
4. Nhà n c phân công phân c p trong vi c th c hi n vai tròướ ấ ệ ự ệ
ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ t đai ( Đi u 7 ).ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ ề
+ Vai trò c a Qu c h i trong vi c quy t đ nh quy ho ch và kủ ố ộ ệ ế ị ạ ế
ho ch s d ng đ t đai trong ph m vi c n c, th c hi n quy n giám sátạ ử ụ ấ ạ ả ướ ự ệ ề
t i cao trong qu n lý và s d ng đ t.ố ả ử ụ ấ
+ H i đ ng nhân dân các c p th c hi n quy n giám sát vi cộ ồ ấ ự ệ ề ệ
qu n lý s d ng đ t các đ a ph ng.ả ử ụ ấ ở ị ươ
+ Chính ph th c hi n vi c qu n lý nhà n c v đ t đai, xétủ ự ệ ệ ả ướ ề ấ
duy t quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đai c â các t nh và thành ph tr cệ ạ ế ạ ử ụ ấ ủ ỉ ố ự
thu c trung ng.ộ ươ
+ U ban nhân dân các c p th c hi n quy n đ i di n ch s h uỷ ấ ự ệ ề ạ ệ ủ ở ữ
toàn dân v đ t đai đ a ph ng mình.ề ấ ở ị ươ
+ B Tài nguyên và Môi tr ng giúp Chính ph trong vi c qu nộ ườ ủ ệ ả
lý nhà n c v đ t đai.ướ ề ấ
Nh v y, Lu t đ t đai năm 2003 th hi n các v n đ r t rõ ràngư ậ ậ ấ ể ệ ấ ề ấ
không còn tình tr ng chung chung và tr u t ng nh tr c đây.ạ ừ ượ ư ướ
III. V n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.ấ ề ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
Hi n nay, v n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đãệ ấ ề ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
c b n hoàn thành đ i v i đ t nông nghi p, đ t t l cao đ i v i đ t lâmơ ả ố ớ ấ ệ ạ ỷ ệ ố ớ ấ
nghi p song còn quá ch m đ i v i đ t khu dân c , đ c bi t là đ t đô th .ệ ậ ố ớ ấ ư ặ ệ ấ ị
Lu t đ t đai năm 2003 ra đ i s góp ph n đ y m nh ti n đ c p gi yậ ấ ờ ẽ ầ ẩ ạ ế ộ ấ ấ
ch ng nh n quy n s d ng đ t trong c n c.ứ ậ ề ử ụ ấ ả ướ
1. Các quy đ nh v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ tị ề ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
+ Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ c c p theo m t m uấ ứ ậ ề ử ụ ấ ượ ấ ộ ẫ
th ng nh t và do B Tài nguyên và Môi tr ng phát hành. Đi u đó cóố ấ ộ ườ ề
nghĩa là, t tr c t i nay các m u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ từ ướ ớ ẫ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
đ u do c quan qu n lý đ t đai trung ng phát hành, có m t th i là T ngề ơ ả ấ ươ ộ ờ ổ
c c qu n lý ru ng đ t, T ng c c đ a chính. Các gi y ch ng nh n do cácụ ả ộ ấ ổ ụ ị ấ ứ ậ
c quan phát hành nêu trên c p theo các Lu t đ t đai đ u có giá tr pháp lýơ ấ ậ ấ ề ị
nh nhau, tránh tình tr ng phân bi t nh t i Thông t liên t ch 02 c a Toàư ạ ệ ư ạ ư ị ủ
án nhân dân t i cao, Vi n ki m sát nhân dân t i cao và T ng c c đ a chínhố ệ ể ố ổ ụ ị
vào năm 1997 gây khó d cho các đ ng s khi gi i quy t tranh ch p đ tễ ươ ự ả ế ấ ấ
đai.
+ Theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 44 Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CPị ạ ả ề ị ị
v thi hành Lu t đ t đai thì trong tr ng h p có nhà , công trình ki nề ậ ấ ườ ợ ở ế
trúc khác, cây lâu năm g n li n v i đ t thì nhà , công trình ki n trúc đóắ ề ớ ấ ở ế
đ c ghi nh n trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và h s đ aượ ậ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ồ ơ ị
chính. Vi c đăng ký quy n s h u tài s n g n li n v i đ t th c hi n theoệ ề ở ữ ả ắ ề ớ ấ ự ệ
quy đ nh v đăng ký b t đ ng s n.ị ề ấ ộ ả
+ Gi y ch ng nh n đ c c p theo th a, n u quy n s d ng đ t làấ ứ ậ ượ ấ ử ế ề ử ụ ấ
tài s n chung c a v ch ng thì trên gi y ch ng nh n ph i ghi đ y đ hả ủ ợ ồ ấ ứ ậ ả ầ ủ ọ
tên v ch ng. N u quy n s d ng đ t là tài chung c a h gia đình thì ghiợ ồ ế ề ử ụ ấ ủ ộ
tên ch h . Tr ng h p h gia đình s d ng đ t mà v ho c ch ng làủ ộ ườ ợ ộ ử ụ ấ ợ ặ ồ
ng i n c ngoài ho c ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài không đườ ướ ặ ườ ệ ị ư ở ướ ủ
đi u ki n mua nhà theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 121 Lu t đ t đai thì ghiề ệ ị ạ ả ề ậ ấ
tên v ho c ch ng là cá nhân trong n c.ợ ặ ồ ướ
+ Tr ng h p th a đ t thu c quy n s d ng chung c a c ng đ ngườ ợ ử ấ ộ ề ử ụ ủ ộ ồ
dân c thì gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t c p cho c ng đ ng dân cư ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ấ ộ ồ ư
và trao cho ng i đ i di n h p pháp c a c ng đ ng.ườ ạ ệ ợ ủ ộ ồ
+ Tr ng h p th a đ t thu c quy n s d ng h p pháp c a t ch cườ ợ ử ấ ộ ề ử ụ ợ ủ ổ ứ
tôn giáo thì gi y ch ng nh n c p cho t ch c tôn giáo và trao cho ng iấ ứ ậ ấ ổ ứ ườ
có trách nhi m cao nh t c a t ch c tôn giáo.ệ ấ ủ ổ ứ
+ Tr ng h p ng i s d ng đ t đã đ c c p gi y ch ng nh nườ ợ ườ ử ụ ấ ượ ấ ấ ứ ậ
quy n s d ng đ t theo Lu t đ t đai năm 1993 ho c gi y ch ng nh nề ử ụ ấ ậ ấ ặ ấ ứ ậ
quy n s h u nhà , quy n s d ng đ t theo Ngh đ nh 60/CP thì khôngề ở ữ ở ề ử ụ ấ ở ị ị
ph i đ i gi y theo m u quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2003. Khi h th cả ổ ấ ẫ ị ủ ậ ấ ọ ự
hi n vi c chuy n quy n s d ng đ t thì ng i nh n quy n s d ng đ tệ ệ ể ề ử ụ ấ ườ ậ ề ử ụ ấ
đ c c p gi y theo quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2003.ượ ấ ấ ị ủ ậ ấ
2. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho h gia đình, cá nhân.ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ộ
Đây là đi u lu t c c kỳ quan tr ng và có nhi u đi m m i mà ng i sề ậ ự ọ ề ể ớ ườ ử
d ng đ t s đ c bi t quan tâm.ụ ấ ẽ ặ ệ
Th nh t,ứ ấ h gia đình, cá nhân đang s d ng đ t n đ nh đ c uộ ử ụ ấ ổ ị ượ ỷ
ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t không có tranh ch p và có m t trongấ ậ ấ ấ ộ
nh ng gi y t đ c coi là h p l đ c quy đ nh t i kho n 1 Đi u 50ữ ấ ờ ượ ợ ệ ựơ ị ạ ả ề
Lu t đ t đai thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và khôngậ ấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
ph i n p ti nả ộ ề
Th haiứ, đ gi i quy t m t th c t r t l n trong giao d ch dân sể ả ế ộ ự ế ấ ớ ị ự
v đ t đai trong th i gian qua c a ng i s d ng đ t, kho n 2 Đi u 50ề ấ ờ ủ ườ ử ụ ấ ả ề
quy đ nh h gia đình, cá nhân đang s d ng đ t mà gi y t h p l h đangị ộ ử ụ ấ ấ ờ ợ ệ ọ
s h u l i mang tên ng i khác, các bên giao d ch ch có gi y t v vi cở ữ ạ ườ ị ỉ ấ ờ ề ệ
chuy n quy n s d ng đ t và cho đ n tr c ngày 1/7/2004 mà ch a làmể ề ử ụ ấ ế ướ ư
th t c chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t thì nayủ ụ ể ề ử ụ ấ ị ủ ậ
đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t không có tranh ch p thìượ ỷ ấ ậ ấ ấ
đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không ph i n p ti n.ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ả ộ ề
Nh v y, v n đ đ t ra là, không ch ng i tr c ti p có gi y t h p lư ậ ấ ề ặ ỉ ườ ự ế ấ ờ ợ ệ
đ c c p gi y ch ng nh n mà ngay c trong tr ng h p gi y t h p lượ ấ ấ ứ ậ ả ườ ợ ấ ờ ợ ệ
đó mang tên ng i khác cũng đ c c p gi y và không ph i n p ti n.ườ ượ ấ ấ ả ộ ề
Th baứ, đ th c hi n chính sách đ t đai v i đ ng bào nh ng n iể ự ệ ấ ớ ồ ở ữ ơ
có đi u ki n t nhiên xã h i khó khăn, kho n 3 Đi u 50 quy đ nh vi c c pề ệ ự ộ ả ề ị ệ ấ
gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không thu ti n đ i v i h giaấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ố ớ ộ
đình, cá nhân tr c ti p s n xu t nông, lâm nghi p có h kh u th ng trúự ế ả ấ ệ ộ ẩ ườ
t i đ a ph ng nay đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n đã s d ng nạ ị ươ ượ ỷ ấ ậ ử ụ ổ
đ nh và không có tranh ch p.ị ấ
Th t ,ứ ư đi u mà nhi u ng i s d ng đ t đ c bi t quan tâm làề ề ườ ử ụ ấ ặ ệ
nh ng tr ng h p s d ng đ t t tr c ngày 15/10/1993 phù h p v i quyữ ườ ợ ử ụ ấ ừ ướ ợ ớ
ho ch, không có tranh ch p và đ c chính quy n đ a ph ng xác nh n vạ ấ ượ ề ị ươ ậ ề
th i đi m s d ng đ t thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ tờ ể ử ụ ấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
và cũng không ph i n p ti n s d ng đ t.ả ộ ề ử ụ ấ
Th nămứ, đ i v i h gia đình, cá nhân không có các gi y t h p lố ớ ộ ấ ờ ợ ệ
nh ng đã s d ng n đ nh t 15/10/1993 đ n tr c ngày 1/7/2004 nayư ử ụ ổ ị ừ ế ướ
đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n là phù h p v i quy ho ch và khôngượ ỷ ấ ậ ợ ớ ạ
có tranh ch p thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và n pấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ộ
ti n theo quy đ nh c a Chính ph .ề ị ủ ủ
Th sáuứ, đ i v i c ng đ ng dân c s d ng đ t thì h đ c c pố ớ ộ ồ ư ử ụ ấ ọ ượ ấ
gi y ch ng nh n khi có đ n đ ngh xin c p gi y ch ng nh n và đ c uấ ứ ậ ơ ề ị ấ ấ ứ ậ ượ ỷ
ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t s d ng chung c a c ng đ ng vàấ ậ ấ ử ụ ủ ộ ồ
không có tranh ch p.ấ
3. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho t ch c.ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ổ ứ
Đi u lu t này h ng t i m c tiêu trong qu n lý đ i v i đ t giaoề ậ ướ ớ ụ ả ố ớ ấ
ho c cho thuê đ i v i t ch c trong n c. Kho n 1 xác đ nh vi c c pặ ố ớ ổ ứ ướ ả ị ệ ấ