Đề cương môn học Pháp luật về kinh doanh bất động sản (chương trình trình độ đại học) - Ngành đào tạo: luật

ĐỀ CƯƠNG MÔN HỌC<br /> ́<br /> ̉<br /> ́<br /> PHAP LUẬT VỀ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SAN<br /> CHƯƠNG TRÌNH TRÌNH ĐỘ ĐẠI HỌC<br /> NGÀNH ĐÀO TẠO: LUẬT<br /> 1. Tên học phần: Phá p luật về kinh doanh bấ t động sả n<br /> 2. Số tín chỉ: 2<br /> 3. Trình độ: cử nhân luật<br /> 4. Phân bổ thời gian:<br /> - Giảng : 24 tiết<br /> - Thảo luận: 12 tiết.<br /> 5. Mục đích, yêu cầ u:<br /> i. Trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản về thị trường bất động<br /> sản;<br /> ii. Giúp sinh viên nắm được những quy định của pháp luật về kinh doanh<br /> bất động sản ờ Việt Nam; các quy trình, thủ tục pháp lí trong kinh<br /> doanh bất động sản như: quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh<br /> bất động sản, quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua<br /> bất dộng sản trong kinh doanh…<br /> iii. Giúp sinh viên hình thành kĩ năng phân tích, đánh giá và vận dụng các<br /> quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản<br /> 6. Đánh giá kết quả học tập:<br /> - Kiểm tra (trọng số 30%): điểm bài kiểm tra<br /> - Điểm thi hết học phần (trọng số 70%): thi viết<br /> 7 . Nô ̣i dung chi tiế t ho ̣c phầ n.<br /> Chương 1<br /> 1<br /> <br /> NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH<br /> DOANH BẤT ĐỘNG SẢN<br /> 1.Tổng quan về bất động sản<br /> 1.1. Khái niệm bất động sản<br /> - Bất động sản là tài sản (Điều 174 BLDS2005):<br /> + Đất đai: bất động sản cơ bản và là yếu tố quyết định một tài sản có phải là bất<br /> động sản;<br /> + Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, các công trình xây dựng, cây rừng, cây lây năm<br /> trên đất;…<br /> - Bất động sản là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường.<br /> - Loại bất động sản nào được coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật<br /> của từng quốc gia<br /> 1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản<br /> - Bất động sản có tính cố định: .<br /> - Bất động sản mang tính bền vững và có giá trị về kinh tế lớn nhưng tính thanh<br /> khoản thấp<br /> - Bất động sản có tính khan hiế m<br /> - Bất động sản mang tính nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố<br /> - Bất động sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau<br /> - Bất động sản có tính thích ứng, linh hoạt trong công năng sử dụng<br /> 2. Tổng quan về thị trường bất động sản<br /> 2.1. Khái niệm thị trường bất động sản<br /> * Theo nghĩa hẹp: là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS.<br /> * Theo Nghĩa rộng: là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,<br /> tiền tệ diễn ra trong một không gian và tại một thời điểm nhất định (bao gồm cả chủ<br /> thể, khách thể và cơ chế giao dịch).<br /> 2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản<br /> - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương.<br /> 2<br /> <br /> - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.<br /> - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất<br /> động sản thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động<br /> sản.<br /> - Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và<br /> quản lý chặt chẽ của Nhà nước.<br /> - Thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp.<br /> - Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị<br /> trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng).<br /> - Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập.<br /> 2.3. Phân loại thị trường bất động sản<br /> - Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường:<br /> + Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất,<br /> tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản.<br /> + Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh<br /> bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho bất động sản được lưu<br /> thông trên thị trường.<br /> - Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường:<br /> + TTBĐS chính quy:<br /> + TTBĐS phi chính quy.<br /> - Căn cứ vào công dụng của bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất; thị trường nhà ở;<br /> thị trường tài sản gắn liền trên đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình kiến trúc, kết<br /> cấu hạ tầng trên đất).<br /> - Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi: thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường<br /> cho thuê, cho thuê mua; …<br /> 3<br /> <br /> 2.4. Vai trò của thị trường bất động sản<br /> - Là thị trường đầu vào quan trọng<br /> - Góp phần thúc đẩy quá trình sản xuất<br /> - Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước<br /> - Ổn định, nâng cao đời sống xã hội<br /> - Thúc đẩy quá trình hội nhập<br /> 2.5. Các yếu tố của thị trường bất động sản<br /> 2.5.1. Chủ thể<br /> * Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách (chủ thể cung cấp hàng hóa và<br /> chủ thể quản lý thị trường)<br /> * Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: các doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc<br /> các thành phần kinh tế tham gia phát triển, giao dịch bất động sản nhằm mục đích<br /> sinh lợi<br /> * Khách hàng: những người có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê bất động sản)<br /> * Chủ thể trung gian: các chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản như môi giới, tư<br /> vấn, định giá bất động sản,…<br /> 2.5.2. Khách thể<br /> * Hàng hóa bất động sản: các loại bất động sản được coi là hàng hóa (nhà ở, công<br /> trình sản xuất kinh doanh,…)<br /> * Dịch vụ bất động sản: dịch vụ định giá, sàn giao dịch,…<br /> 2.5.3. Cung, cầu và giá cả trong thị trường BĐS<br /> - Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường<br /> BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.<br /> - Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để<br /> mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.<br /> - Giá cả bất động sản là khoản tiền nhất định để có thể trao đổi một BĐS tại một<br /> thời điểm xác định.<br /> 4<br /> <br /> - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS:<br /> + Chính sách của Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch;<br /> + Cung, cầu bất động sản;<br /> + yếu tố tâm lý xã hội;<br /> + Tính hữu dụng;<br /> + Chi phí tạo lập;<br /> + Môi trường xung quanh;..<br /> 2.6. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị trường<br /> bất động sản và những tác động của chính sách pháp luật đối với thị trường<br /> - Từ HP 1980, LĐĐ 1987 đến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành)<br /> - Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành)<br /> - Từ 1/1/2007 – nay<br /> 3. Tổng quan về kinh doanh bất động sản<br /> 3.1. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bât động sản<br /> - Khái niệm: kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây<br /> dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê<br /> mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất<br /> động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.<br /> - Đặc điểm:<br /> + Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Điều kiện về tư cách<br /> pháp lý, điều kiện về chứng chỉ hành nghề, điều kiện về vốn.<br /> +Đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt.<br /> + Kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn.<br /> +Các chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn bởi<br /> lẽ, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất động sản có thể thế chấp để vay<br /> vốn.<br /> + Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều.<br /> + Kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước.<br /> 5<br /> <br />