intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Dương Minh Nguyên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:34

Thêm vào BST
Báo xấu
326
lượt xem 131
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bong bóng xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tượng thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Hiện tượng bong bóng bất động sản là hiện tượng chi tình trạng thị trường trong đó giá bất động sản hoặc tài sản bất động sản được giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

  1. Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
  2. M CL C L IM U................................................................................................ 2 PH N 1 .......................................................................................................... 4 1.NH NG V N LÝ LU N CHUNG ..... Error! Bookmark not defined. 1.1 HI N TƯ NG BONG BÓNG KINH T NÓI CHUNG .................... 4 1.1.1 Khái ni m bong bóng kinh t ....... Error! Bookmark not defined. 1.2 BONG BÓNG B T NG S N ........................................................ 5 1.2.1 nh nghĩa bong bóng b t ng s n .............................................. 5 1.2.2 Cơ ch c a bong bóng b t ng s n: ............................................. 6 1.2.3 M t vài i m v bong bóng b t ng s n Vi t Nam nh ng năm g n ây .................................................................................................... 7 PH N 2 .......................................................................................................... 9 BONG BÓNG B T NG S N M GÂY RA KH NG HO NG TÀI CHÍNH CU I NĂM 2007, LIÊN H TH C TR NG TH TRƯ NG BT NG S N VI T NAM..................................................................... 9 2.1.Th c tr ng c a cu c kh ng ho ng cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n c a M . ............................................................................................. 9 2.1.1. M t s thu t ng ........................................................................... 9 2.2. Nguyên nhân c a cu c kh ng ho ng................................................. 10 2.3. Di n bi n và h u qu ......................................................................... 11 2.4 Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng có nh hư ng t i Vi t Nam?............................................................................................ 13 2.5. Cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam- bong bóng b t ng s n “ xì hơi”. ............................................................................................. 15 2.5.1. Th c tr ng bong bóng t o nên cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam. ....................................................................................... 15
  3. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T 2.6. Nguyên nhân c a bong bóng b t ng s n Vi t Nam t o nên cơn s t cu i năm 2007, u 2008.......................................................................... 18 PH N 3 ........................................................................................................ 22 GI I PHÁP CHO V N BONG BÓNG B T NG S N .............. 22 3.1 Ý ki n c a m t s chuyên gia kinh t v tình hình bong bóng b t ng sn Vi t Nam ......................................................................................... 22 3.2 Nh ng phương hư ng m c tiêu và tình hình phát tri n c a th trư ng bt ng s n trư c tình tr ng “bong bóng” b t ng s n ang xì hơi, và nhóm gi i pháp.......................................................................................... 25 3.2.1 Các bài h c kinh nghi m t cơn s t b t ng s n c a M .......... 25 3.2.2 Xây d ng ch s b t ng s n, m t công c nh hư ng th trư ng.................................................................................................... 25 3.2.3 Nhóm gi i pháp c th c a chính ph ......................................... 28 K T LU N .................................................................................................. 30 TÀI LI U THAM KH O .......................................................................... 30 1 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  4. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T L IM U M là m t cư ng qu c kinh t hàng u c a th gi i, nh hư ng c a M v i n n kinh t toàn c u là r t l n, vì v y, khi có s kh ng ho ng trong n n kinh t M s kéo theo nguy cơ kh ng ho ng l n cho n n kinh t c a các qu c gia khác trên th gi i, cu i năm 2007, u năm 2008, v i v n c a bong bóng b t ng s n hình thành m y năm trư c ó M ã gây nên cu c kh ng ho ng tài chính l n M mà cho t i nay v n chưa gi i quy t h t h u qu . Bong bóng b t ng s n th t s có m t tác h i l n như v y, và th t nguy h i khi th trư ng b t ng s n Vi t Nam ang có nhi u d u hi u c a m t qu “bong bóng b t ng s n”, v i cơn s t giá nhà t trong th i gian qua. Tuy nhiên, trong th i gian g n ây, th trư ng b t ng s n c a Vi t Nam có d u hi u ch ng l i. Nh ng giao d ch v nhà t c hai thành ph l n là Hà N i và thành ph H Chí Minh um m trong các giao d ch. V y nguyên nhân là do dâu ? ó là m t k t c c t t y u c a hi n tư ng “bong bóng b t ng s n” không ch di n ra Vi t Nam mà ã di n ra trên nhi u qu c gia trư c ó. Chính vì v y, vi c tìm hi u th trư ng b t ng s n c a Vi t Nam nh ng năm g n ây t ó ưa ra nh ng gi i pháp nh m phát tri n th trư ng b t ng s n trong th i gian t i là r t c n thi t Nh n th c ư c t m quan tr ng ó, nhóm nghiên c u xin ch n nghiên tài “Bong bóng b t ng s n M và gi i pháp v i cơn s t trên cu th trư ng b t ng s n Vi t Nam” cho bài ti u lu n c a mình v i n i dung 2 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  5. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T Ph n 1 : Khái quát chung v tình tr ng bong bóng b t ng s n Ph n 2 : Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng tài chính cu i năm 2007 và cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam Ph n 3 : Nh ng gi i pháp cho v n bong bóng b t ng s n trong th i gian s p t i Trong tài, nhóm nghiên c u t p trung vào phân tích nguyên nhân và h u qu c a bong bóng b t ng s n ã gây ra cu c kh ng ho ng cho n n kinh t Mĩ và th gi i, qua ó liên h v i th c tr ng cơn s t trên th trư ng bt ng s n Vi t Nam, có s nh hư ng t cu c kh ng ho ng Mĩ v i th trư ng b t ng s n Vi t Nam hay không và m t s gi i pháp khuy n ngh . Nhóm nghiên c u xin c m ơn thày ng Chí Th - gi ng viên b môn tài chính ti n t ã gi ng d y giúp nhóm hoàn thành bài ti u lu n này. Hà N i, ngày 4 tháng 10 năm 2008 Nhóm sinh viên nghiên c u L p Anh 3 – K46 – Tài chính Qu c t B Ki u Vi t Hùng Tr n Th Liên Phan Th Thùy Linh 3 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  6. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T PH N 1 NH NG V N LÍ LU N CHUNG 1. HI N TƯ NG BONG BÓNG KINH T NÓI CHUNG Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, ây chính là m t v bong bóng kinh t d i n ra Hà Lan vào cu i th k XVII, hay ngư i ta còn hay nh c n nó v i tên g i khác là “v u cơ hoa Tulip”. ó ch là m t trong s ít nh ng v bong bóng kinh t ã t ng x y ra trên th gi i. i m l i l ch s ta còn có thêm: V công ty South Sea Company (1720), Cu c i Suy Thoái (1929- 1933), Bong bóng kinh t Nh t (th p niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995- 2000), Bong bóng Poseidon (1970). Hay g n ây báo chí thư ng nh c n “bong bóng ch ng khoán”, “bong bóng b t ng s n”,… V y t i sao ngư i ta l i g i nh ng hi n tư ng kinh t ã và ang x y ra v i tên trên? Trư c h t, có th khái quát bong bóng là: . M t chu kỳ kinh t c trưng b i quá trình m r ng nhanh chóng sau m t giai o n th trư ng thu nh tr m l ng. . Hi n tư ng giá tài s n tăng bùng phát, thư ng vư t ra ngoài gi i h n m b o c a các h s tài chính cơ b n và xu t hi n m t s ngành nh t nh, ti p sau hi n tư ng này là s s t giá r t nhanh và m nh cùng làn sóng t bán ra. 4 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  7. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T .Là m t h c thuy t mô t hi n tư ng giá b t ng s n vư t quá giá tr chính xác c a chúng và c ti p t c tăng như v y cho n khi giá t ng t rơi t do và qu bong bóng v . Bong bóng xét trên khía c nh tâm lý u tư, là hi n tương th hi n m t i m y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i. 2 BONG BÓNG B T NG S N 2.1 nh nghĩa bong bóng b t ng s n Bong bong xét trên khía c nh tâm lý u tư, là hi n tương th hi n m t i m y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i. Hi n tư ng bong bóng b t ng s n là hi n tư ng ch tình tr ng th trư ng trong ó giá b t ng s n ho c tài s n b t ng s n ư c giao d ch tăng t bi n n m t m c giá vô lý ho c không b n v ng. M c giá cao thái quá này c a th trư ng không h ph n ánh m c th a d ng hay s c mua c a ngư i tiêu dùng theo như các lý thuy t kinh t thông thư ng. Bong bóng b t ng s n x y ra khi có hi n tư ng u cơ i v i các tài s n cơ s , làm cho giá b y lên cao, do v y càng khuy n khích ho t ng u cơ hơn n a. Theo sau nó bao gi cũng là m t cú gi m giá t ng t, ư c g i là s s p c a th trư ng hay "bong bóng v ". C giai o n bong bóng phình to và giai o n bong bóng n u là k t qu c a hi n tư ng "ph n ng thu n chi u", khi i a s nh ng ngư i tham gia th trư ng u có ph n ng ng nh t v i nhau. Giá c c a b t ng s n trong giai o n bong bóng 5 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  8. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T bao gi cũng bi n ng vô cùng th t thư ng, h n lo n và g n như không th d oán ư c n u ch căn c vào cung, c u trên th trư ng. 2.2 Cơ ch c a bong bóng b t ng s n: Cơ ch c a bong bóng b t ng s n thư ng ư c gi i thích b ng m t lý thuy t có tên là "lý thuy t v k ng c hơn". Lý thuy t này gi i thích hành vi c a nh ng ngư i tham gia vào m t th trư ng v i s l c quan thái quá (anh ng c). Nh ng anh ng c này s n sàng mua nh ng hàng hóa ư c nh giá quá cao, v i mong i s bán ư c nó cho m t tay u cơ tham lam khác (k ng c hơn) m t m c giá cao hơn nhi u. Bong bóng s ti p t c phình to thêm ch ng nào mà anh chàng ng c này v n còn tìm ư c m t k ng c hơn mình s n sàng mua nh ng hàng hóa ó. Và bong bóng kinh t s k t thúc khi anh ng c cu i cùng tr thành "k ng c ngh ch nh t", ngư i tr giá cao nh t cho th hàng hóa ư c nh giá quá cao và không tìm ư c ngư i mua nào khác cho chúng, lúc ó bóng n . Các nhà kinh t h c nhìn nh n bong bóng kinh t , trong ó c bi t là bong bong b t ng s n như m t hi n tư ng gây tác ng tiêu c c lên n n kinh t , b i vì các ngu n l c ư c phân b vào nh ng m c ích không t i ưu. Thêm vào ó, khi bong bóng n , nó có th gây thi t h i m t kh i lư ng c a c i kh ng l ng th i kèm theo m t giai o n b t n kinh t kéo dài. H u qu c a bong bóng kinh t không ch tàn phá n n kinh t c a m t qu c gia, mà nh hư ng c a nó có khi còn lan ra ngoài biên gi i. Mt c trưng quan tr ng c a bong bóng kinh t là nh hư ng c a nó n thói quen tiêu dùng. Nh ng ngư i tham gia vào th trư ng trong ó các tài sn ưc nh giá quá cao có xu hư ng tiêu dùng nhi u hơn, vì h có c m 6 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  9. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T giác là h giàu hơn. Nhi u nhà quan sát l y th trư ng b t ng s n Anh, Úc, Tây Ban Nha và nhi u vùng c a M trong th i gian g n ây làm ví d cho nh hư ng này. Ngay c Vi t Nam, năm 2006, khi th trư ng ch ng khoán nóng lên, th trư ng b t ng s n ang óng băng b ng nhiên cũng m tr l i. n m t lúc nào y, s m mu n r i bong bóng cũng v , nh ng ngư i n m gi nh ng tài s n b nh giá quá cao này l i b t u có c m giác nghèo i, ng th i t b thói quen tiêu dùng tùy ti n c a mình, gây c n tr n tăng trư ng kinh t , và t hơn, làm tr m tr ng thêm suy thoái kinh t . Do ó, m t nhi m v vô cùng quan tr ng c a Ngân hàng Trung ương là ph i mt n s tăng giá b t thư ng trên các th trư ng, c bi t là th trư ng ch ng khoán, nhanh chóng ti n hành nh ng bi n pháp ưu tiên nh m ngăn ch n tình tr ng u cơ quá m nh i v i các tài s n tài chính. 2.3 M t vài i m v bong bóng b t ng s n Vi t Nam nh ng năm g n ây Th i gian qua, cùng v i s tăng trư ng nhanh c a n n kinh t , TTB S Vi t Nam cũng có nhi u d u hi u b t thư ng, nh t là khi “bong bóng” giá ngày càng phình to, khi n nhi u nhà ho ch nh chính sách kinh t vĩ mô lo ng i. Nh ng lo ng i s s p c a TTB S s kéo theo m t lo t nh ng h u qu khó lư ng ã khi n vi c gi m “bong bóng” c a TTB S tr thành u vi c chính c a Chính ph . Không khó khăn khi nh n th y nh ng i m b t n c a TT B S trong nh ng năm qua. N u như thu nh p bình quân u ngư i c a Vi t Nam còn thu c h ng th p trên th gi i, thì giá nhà t l i thu c hàng cao nh t, nhì th gi i. i m b t thư ng này cho th y có i u gì ó b t n trong n n kinh t 7 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  10. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T Vi t Nam t nhi u năm nay. ng th i, t “s t giá” v a qua cũng cho th y nh ng d u hi u b t thư ng. Làm x p bong bóng nhà t là i u c n làm, và i u này ang ch i hành ng áp d ng thu nhà t m c h p lý và thu chênh l ch lãi trên l i nhu n mua bán nhà t, ít nh t ngang b ng thu nh p doanh nghi p khác. X p bong bóng nhà t cũng c n chính sách khuy n khích u tư vào xây d ng nhà c a, và làm gi m vi c u cơ t b ng thu c bi t i v i ngư i mua quy n s d ng t nhưng không s d ng vào kinh doanh, nh m u cơ . Cũng trong th i gian qua cu c kh ng ho ng trên th trư ng cho vay th ch p dư i tiêu chu n c a M ã tác ng tiêu c c t i th trư ng tài chính th gi i, hàng lo t các nh ch tài chính c a M ã công b nh ng t n th t n ng n mà h ph i gánh ch u xu t phát t h u qu c a cu c kh ng ho ng này gây nên. Hơn th n a, cu c kh ng ho ng này ã lan r ng sang m t s nư c khu v c châu Âu, Nh t...M t s ngân hàng l n nu c này cũng lâm và tình tr ng kh ng ho ng tương t . H u qu c a cu c kh ng ho ng không ch nhìn nh n dư i góc kinh doanh c a t ng ngân hàng, t l tăng trư ng và gi i quy t vi c làm riêng c a nư c M mà còn ư c xem xét dư i nh hư ng mang tính toàn c u, n s chu chuy n dòng v n u tư qu c t nói riêng và s tăng trư ng c a n n kinh t th gi i nói chung. Vi t Nam v i tư cách là m t b ph n và ngày càng h i nh p sâu và n n kinh t th gi i ch c ch c s không tránh kh i cu c kh ng ho ng này 8 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  11. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T PH N 2 BONG BÓNG B T NG S N M GÂY RA KH NG HO NG TÀI CHÍNH CU I NĂM 2007, LIÊN H TH C TR NG TH TRƯ NG B T NG S N VI T NAM 2.1.Th c tr ng c a cu c kh ng ho ng cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n c a M . 2.1.1. M t s thu t ng Cho vay dư i tiêu chu n( subprime lending): là hình th c cho vay th ch p r t ph bi n, c bi t là t i M . Thu t ng “dư i tiêu chu n _ subprime” ây liên quan n v th tín d ng c a ngư i vay. “Nh ng ngư i i vay dư i tiêu chu n thư ng có quá kh tín d ng( ti n s tín d ng) không t t, như thư ng có các kho n thanh toán quá h n và có th có nh ng v n nghiêm tr ng như ph i ra toà, phá s n. H cũng có th có kh năng thanh toán th p xét trên nh ng ch s như i m tín d ng, t l n trên thu nh p ho c m t s tiêu chí khác. Và ương nhiên lãi su t cho vay dư i hình th c này s cao hơn cho vay theo tiêu chu n...”(1) Không có m t tài li u chính th c nào quy nh c th v ngư i i vay dư i tiêu chu n nhưng M h u h t nh ng ngư i vay này có i m tín d ng th p (2) hơn 620, chi m g n 25% dân sô M . Do uy tín c a ngư i vay th p và c bi t tình hình tài chính không m y sáng s a nên các kho n vay dư i tiêu chu n có lãi su t cao hơn lãi su t th trư ng và i u này l i càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho ngư i vay, c bi t khi lãi su t th trư ng tăng. The United States conference of Majors the Mortage Crisis_ globalinsight.com_ 1 The US Credit Union National Association _cuna.org_ 2 9 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  12. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T Cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n( subprime housing mortgage): Là m t trong nh ng lo i hình thu c cho vay dư i tiêu chu n và c bi t phát tri n m nh u th k 21, tr thành m t nghành công nghi p (3) c aM . Như v y có nghĩa là hình th c vay th ch p nhà t là m t lo i hình kinh doanh y l i nhu n không ch v i ngân hàng cho vay mà v i c dân u cơ a c. H u h t các ngân hàng và các t ch c tín d ng cho vay dư i hình th c này u ch p nh n b o m b ng tài s n hình thành t v n vay, có th th y nguy cơ r i ro là r t cao vì i tư ng c a nó là nhà t- v n thư ng xuyên rơi và chu kì là óng băng. 2.2. Nguyên nhân c a cu c kh ng ho ng. Cu c kh ng ho ng này b t ngu n t ho t ng cho vay có ph n d dãi và t- ư c g i là cho vay “ dư i tiêu chu n”- c a các ngân hàng iv i nh ng ngư i vay ti n mua nhà tr góp v i hi v ng sau ó bán i ki m l i. Trong giai o n 2004-2006, cho vay th ch p dư i tiêu chu n ã chi m 21% t ng các kho n vay th ch p, tăng 9% so v i giai o n 1996-2004, trong ó ch tính riêng năm 2006 t ng tr giá các kho n vay th ch p dư i tiêu chu n ã t m c 600 t USD, b ng 1/5 th trư ng cho vay mua nhà c a M *. S phát tri n m nh c a hình th c cho vay th ch p dư i tiêu chu n i lèm v i s bùng n th tru ng nhà t c a M là h qu c a vi c lãi su t gi m xu ng m c k l c, các tiêu chu n cho vay n i l ng và h i ch ng “thích mua nhà” c a dân m . Trong kho ng th i gian này, vi c mua nhà M khá d dàng, ngư i mua ch c n ph i trà ngay 20% giá tr c a căn nhà, còn l i s tr góp trong vòng 20 năm ho c lâu hơn. Lãi su t lúc ó l i r t th p nên ch c n mua sau ó cho thuê l y ti n tr lãi ngân hàng, khi nào ư c giá thì bán ki m l i. Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_ 3 10 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  13. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T Th trư ng lúc nào cũng ch u tác ng c a quy lu t cung c u. Khi vi c mua nhà không ph i vì nhu c u ch mà nó l i tr thành m t công c u tư thì ch c ch n sau m t th i gian xây thêm nhà bán thì th trư ng s th a nhà. Trong khi ó các ngân hàng c a M vì ch y theo l i nhu n ã cho vay mua nhà i v i c nh ng ngư i có ti n s tín d ng x u ư c hư ng lãi su t cao. Khi lãi su t liên t c tăng lên trong nh ng năm g n ây, món n vay mua nhà b ng tăng v t. Nhi u ngư i m t kh năng chi tr khi bán nhà không ư c d dàng như trư c vì th tru ng a c M rơi vào tình tr ng óng băng, nhu c u mua nhà c a ngư i dân M gi m m nh. n lúc này các ngân hàng nh n th y n x u, n khó òi tăng v t. S lư ng n x u và khách hàng v n ngày càng tăng y các ngân hàng và các t ch c tín d ng M ng trư c nguy cơ thua l áng s . Hơn th n a, các kho n vay th ch p x u này ư c ch ng khoán hoá thành các lo i cơ phi u, ch nh ra r i em giao d ch trên th tru ng chưng khoán. Vì th , cu c kh ng ho ng cho vay mua nhà ch x y ra M , song nh hư ng thì lan t i t n New Zealand, c, Pháp, Úc, Nh t... vì h cũng tham gia mua bán ch ng khoán lo i này. Như v y cu c kh ng ho ng cho vay th ch p t i M d n nv n ca bong bóng t i M vào cu i Năm 2007, u năm 2008 xu t phát t vi c các ngân hàng gi m nh tiêu chu n cho vay i v i các kho n v n vay mua nhà l i cho các nhà u cơ nhà t và vi c các ngân hàng này có xu hư ng ch ng khoán hoá các kho n vay ó làm cho s kh ng ho n ó lan r ng sang m t s nư c Châu Âu và châu Á. 2.3. Di n bi n và h u qu T năm 2006 ã b t u có nh ng d u hi u manh nha c a cu c kh ng ho ng cho vay th ch p dư i tiêu chu n M . Ch s v c u nhà trong 11 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  14. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T tương lai c a M liên t c gi m t tháng 8/2005 m c 128,2 xu ng còn 89,9 vào tháng 7/2007. T tháng 3/2007, nhi u t p oàn tài chính cho vay th ch p b t ng s n công b các kho n thua l kho ng 150 t USD t các kho n n x u, trong ó hơn 50% các kho n liên quan n cho vay mua nhà và c t gi m lao ng trong lĩnh v c này*. Tuy nhiên, d u hi u kh ng ho ng u tiên này ã không ư c chính ph cũng như gi i tài chính M nhìn nh n úng m c nên không có gi i pháp k p th i. Ch n khi m t lo t các “ i gia” ngân hàng và tín d ng M chao o thì tình hình ã tr nên quá mu n. Hàng lo t các ngân hàng l n ph Wall như Bear Steams, Merril lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên ti p công b nh ng kho n thâm h t nhi u t USD, c th Citigroup ã thông báo l i nhu n quý III gi m m nh t i 60% so v i năm ngoái, kho ng 2 t USD. Trong các kho n cho vay b t ng s n ư c ch ng khoán hoá ngân hàng này ư c tính l kho ng 1,3 t USD. Theo hi u ng domino , s khan hi m tính l ng trong ho t ng tài tr ã làm cho Citigroup l kho ng 1,4 t USD(4). Không ch d ng l i ó, bóng en kh ng ho ng không ch bao trùm lên M mà còn lan sang c châu Âu t n công các ngân hàng châu l c này như Northen Rock c a Anh hay UBS c a Thu Sĩ. Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng BNP c a Pháp óng 3 qu u tư tr giá kho ng 2,2 t USD t i M khi n th trư ng ch ng khoán th gi i s t gi m m nh. T p oàn ngân hàng hàng u Thu Sĩ UBS ã công b k t qu l l n n khoang 510- 680 tri u USD. S lư ng nhà b t ch thu do ch nhà không có kh năng tr n trang tháng 1/2008 tăng t i 57% so v i th i i m cách ây m t năm. Cu c kh ng ho ng tín d ng nhà tc aM ã lây lan và tàn phá n ng n h th ng tài chính toàn c u. Theo IMF, t ng thi t h i c a cu c kh ng ho ng T n th t m t s ngân hàng Mĩ, châu Âu sau kh ng ho ng ti n t cho vay dư i tiêu 4 chu n và nh ng c nh báo_ sbv.gov.vn_ 12 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  15. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T tài chính hi n nay ã lên t i 945 t USD, t c m i cư dân trên th gi i ph i “gánh” 142 USD. K t qu nghiên c u c a t p oàn u tư danh ti ng Goldman Sachs d báo cu c kh ng ho ng tín d ng hi n nay có th làm thi t h i th trư ng tài chính toàn c u t i 1200 t USD(5). n nh th trư ng và ngăn ch n nguy cơ cu c kh ng ho ng lan r ng hơn n a, c c D Tr Liên Bang M ã ngay l p t c bơm v n vào th trư ng cũng như cam k t luôn trong tư th s c sàng n u th trư ng c n v n. iu ang lo ng i là dù hàng trăm t USD ã ư c bơm vào h th ng ngân hàng, tín d ng c a M , song hi u qu v n không nhi u, v n chưa gi i quy t ư c cơn khát v n c a các ngân hàng, t ch c tín d ng làm ăn thua l . Tính n th i i m tháng 3/2008, FED ã bơm 310 t USD c u tr kh n c p song v n 91 ngân hàng và t ch c tin d ng x p hàng xin vay. B tài chính M và FED cũng ban hành các quy nh m i và giám sát ch t ch hơn các công ty cho vay trong lĩnh v c nhà t và ra các tiêu chu n cho vay nghiêm ng t hơn. M c dù M và các Ngân hàng Trưng Ương hàng u trên th gi i ã có nhi u ng thái tích c c, tuy nhiên trong b i c nh giá d u leo thang, ng USD m t giá nghiêm tr ng thì nhi u lo ng i r ng cơn bão trên th trư ng có l m i ch b t u và còn nhi u i u ki n còn x u hơn n a. 2.4 Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng có nh hư ng t i Vi t Nam? Th c t trong th i gian qua v n chưa ghi nh n và o lư ng ư c nh ng thi t h i c th nào t cu c kh ng ho ng này v i nư c ta, không có bi u hi n nào cho th y các ngân hàng có liên quan n cho vay th ch p b t ng Kh ng ho ng tín d ng Mĩ ng n 900 t USD_ saigontimes.com.vn_ 5 13 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  16. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T s n dư i tiêu chu n c a M có chi nhánh t i Vi t Nam rút v n v nư c, và hi n t i cũng chưa có ngân hàng Vi t Nam nào có ho t ng cho vay th ch p b t ng s n trên th trư ng M , vì v y nh hư ng c a cu c kh ng ho ng v i Vi t Nam ít có kh năng. M c dù cu c kh ng ho ng nhà tc aM ã lan sang th trư ng ch ng khoán c a nhi u qu c gia hàng u trên th gi i, nhưng nh hư ng c a nó v i th trư ng ch ng khoán Vi t Nam v n không nhi u. S s t gi m các ch s Vn Index( có lúc rơi xu ng ngư ng 500 i m) ư c ánh giá chưa h n là do tác ng c a cu c kh ng ho ng, nguyên nhân chính có th là do Vn Index tr v úng v i giá tr th c c a nó. Cu c kh ng ho ng trên th gi i ít có tác ng t i Vi t Nam như v y là do nư c ta h i nh p kinh t th gi i nhưng v n chưa sâu, th trư ng ch ng khoán m i phát tri n trong nh ng năm g n ây nên quy mô còn quá nh bé so v i th gi i. Nhưng li u trong tương lai, khi Vi t Nam v i mong mu n phát tri n kinh t v ng m nh, h i nh p r ng rãi kinh t th gi i thì vi c ương u v i nh ng nh hư ng c a kh ng ho ng kinh t th gi i li u có ti p t c n m ngoài n n kinh t Viêt Nam? Ch c ch n i u ó s không x y ra n u Vi t Nam không có nh ng chính sách i u ch nh phù h p h n ch m t cách t i a nh hư ng c a các cu c kh ng ho ng kinh t th gi i. Vì v y, vi c ánh giá nghiên c u nh ng bi n ng trên th trư ng th gi i là h t s c quan tr ng, tránh thái ch quan, lơ là, c n ph i rút ra ư c nh ng bài h c kinh nghi m và có chính sách phát tri n úng n, phù h p v i i u ki n và n n kinh t Vi t Nam. 14 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  17. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T 2.5. Cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam- bong bóng b t ng s n “ xì hơi”. 2.5.1. Th c tr ng bong bóng t o nên cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam. Trong th i gian quý IV năm 2007 và u năm 2008, th trư ng nhà t Vi t Nam ã th t s sôi ng, giá t lên cao, tăng lên qua t ng ngày. Tù c n T t cho n u tháng 2 năm 2008, giá nhà t Bình Dương nóng lên t ng ngày, nh t là khu v c B n Cát. Nhà t ây có t c c tăng giá trung bình 100 tri u ng m t căn bi t th ch trong m t tu n. Như v y, cơn s t t kéo dài t quý IV năm 2007 TP H Chí Minh ã lan sang các t nh lân c n. Không ch các ô th phía Nam, mà khu v c phía B c, giá nhà t Hà Tây, Tp Hà ông cũng “ s t” cao, nh t là khi có thông tin Hà Tây s sát nh p vào a bàn Hà N i. Còn mi n Trung, giá nhà t à N ng cũng tăng lên t ng ngày, nhi u thông tin cho bi t giá t thành ph này tăng vài ch c tri u ng trong vòng m t tu n. Như v y, cơ s t t di n ra trên c 3 mi n, nhi u ngư i mua r i bán l i ch trong vòng m t tu n cũng lãi vài trăm tri u ng. T i Hà N i, cơn s t b t ng s n ã th hi n qua t ng ngày, t i các khu o th hi n i như Ciputra, The Manor, Trung Hoà- Nhân Chính, áng lưu ý, giá bi t th và căn h cao c p ( do b gi i kinh doanh và ngư i có nhu c u ráo ri t trong th i gian g n ây) ã tăng m c chóng m t. C th , giá bi t th t i khu ô th Ciputra th i i m này ã lên m c 60 ng/m2 , giá căn h là trên 20 tri u ng/m2 . So v i trư c, giá bi t tri u ng/m2 ), còn giá căn th ( c nhà t) tăng t i hơn 2 l n ( trư c là 27 tri u h cũng tăng hơn 1,5 l n. Giai o n 3 c a d án m i c a Ciputra chưa có 15 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  18. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T thông tin gì khi khách hàng h i mua căn h và bi t th t i ây, trong khi ó, các căn h , bi t th trong giai o n 2 c a d án ã ư c bán h t t lâu. Khu ô th ư c nhi u ngư i giàu tìm n là The Manor, Garden( căn h , văn phòng nh ) cũng ang lên cơn “s t”, cháy hàng th c s . “ Nhà ây u ã có ch t lâu ho c ang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu c u mua thì v n r t l n.”- Ông Nguy n c- Phó giám c công ty Bitexco cho bi t. theo ông, hi n công ty c còn l i m t s lư ng nh nhà tròn( di n tích l n, c bi t ti n nghi giá t 5-7 t ng/ 1căn), do s lư ng ít nên công ty chưa mu n tăng giá, tuy nhiên, theo gi i kinh doanh b t ng s n, giá giao d ch trao ay ây v n r t sôi ng. T i The Manor, lo i căn h có di n tích t 106-216 m2 r t ăn khách, giá bán lo i căn h này ã tăng 50-60%( t 1000 USD/m2 lên n 1600-1650USD/ m2). Công ty b t ng s n Trư ng Thành cho bi t, h ng ngày nhân viên nh n ư c r t nhi u i n tho i c a khách hàng h i v căn h cao c p, song không có nhi u hàng bán. T i sàn giao d ch a c ACB Hà N i tăng m nh, áng chú ý là h u h t các giao d ch t p trung vào i tư ng nhà tư nhân, có tr giá 1-2 t ng. Hi n t i các khu chung cư c a Vinaconex, Licogi, HUD... ư c nhi u ngư i tìm mua l i v i giá chênh l ch 400-500 tri u ng/ căn. Giá nhà t t i Vi t Nam ã tăng lên m t cách chóng m t như v y, nhưng li u nó có th tăng mãi lên ư c n a hay không? Có ngư i ã so sánh tình hình b t ng s n t i Vi t Nam th i gian này v i cu c kh ng ho ng ac c a M , và nhi u ngư i lo ng i r ng có hi n tư ng n bong bóng b t ng s n t i Vi t Nam khi vi c mua nhà t như trên không th t s xu t phat t nhu c u nhà c a ngư i dân mà l i là ho t ng kinh doanh u tư c a các nhà u cơ tích tr b t ng s n. Nhu c u th c s có kh năng thanh toán là có nhưng không t i m c như hi n nay.M t i u tra t i Hà N i trư c T t cho 16 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  19. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T th y, có t i 8000 căn h có ch nhưng không sáng èn cho th y tình tr ng mua nhà u cơ là khá ph bi n. Tình tr ng Vi t Nam khác v i Hoa Kì ch , các công ty a c có vay ngân hàng nhưng ngư i mua ph n l n dùng ti n m t có ư c ho c vay mư n ư c mua. Cho nên, n u th trư ng có óng băng hay suy gi m thì các công ty a c và ngân hàng ít b nh hư ng, ph n thi t thòi chính là ngư i mua, s có hàng lo t ngư i b phá s n khi th trư ng a c óng băng. Mà i u này là ch c ch n b i khó có th ch p nh n tình tr ng dân cư có m c thu nh p bình quân còn chưa th t s thoát kh i chu n nghèo qu c t mà giá nhà t l i cao nh t trên th gi i. Giá nhà t hi n nay ang mc nh di m và s s t giá là trông th y. V n là nhà nư c ã nhìn th y s b t h p lí c u giá nhà t và s nhanh chóng ra tay can thi p. Nhưng nhà u cơ b t ng s n c n t nh táo không b phá s n trong cu c kinh doanh, cái “ bong bóng b t ng s n Vi t Nam” n u n ch c ch n không x y ra h u qu như v i M , có chăng ch là s phá s n c a u cơ mà thôi, có nên ti p t c bơm căng qu bóng ã s p v hay các nhà d n d n xì hơi nó b ng cách rút d n ra kh i th trư ng này, ó ph thu c và u t ư. s t nh táo c a các nhà Trên th c t , giá b t ng s n vài tháng qua ã có d u hi u ch ng l i, giá nhà t ã gi m t 15-20%, s lư ng rao bán tăng nhưng s lư ng giao d ch th c không áng k , nguyên nhân là Ngân hàng Nhà Nư c ã th c hi n chính sách ti n t th t ch t, h n ch cho vay tín d ng b t ng s n, tăng lãi su t cho vay quá cao t i 14-16%/năm, cùng v i ch trương i u ch nh m t s s c thu liên quan nb t ng s n h n ch n n u cơ . Giá nhà t gi m xong ch y u là t p trung t n n và căn h chung cư cao c p, còn các th trư ng văn phòng cho thuê, các trung tâm bán l , resort, khách s n v n chưa có d u hi u h nhi t do lu ng ti n u tư t nư c ngoài vào Vi t Nam ngày càng tăng. 17 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
  20. Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T Tóm l i, th trư ng b t ng s n Vi t Nam ã tr i qua r t nhi u t tăng giá nóng, trong ó t p trung vào h th ng nhà cao c p, t d án ô th , c bi t xu hư ng kinh doanh “ ăn theo” c a các t p oàn, t ng công ty Nhà nư c cũng góp ph n t o nên tình tr ng bong bóng b t ng s n. Song m i vi c v n n m trong s ki m soát c a Chính Ph , v n bong bóng b t ng sn Vi t Nam s không x y ra, nhưng i u ó không có nghĩa nó không l p l i l n n a. Chính ph c n có nh ng bi n pháp c ng r n, h p lí ngăn ch n n n u cơ, nhưng v n ph i m b o thu hút ngu n v n u tư nư c ngoài vào Vi t Nam. 2.6. Nguyên nhân c a bong bóng b t ng s n Vi t Nam t o nên cơn s t cu i năm 2007, u 2008. Cơn s t di n ra trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam trong th i gian này có th ư c nhìn nh n do các nguyên nhân sau ây: + Vi c Vi t Nam gia nh p WTO có tác ng r t l n t i s phát tri n c a th trư ng b t ng s n, nhu c u b t ng s n ph c v cho các nhà u tư nư c ngoài vào Vi t Nam ngày càng tăng, ây là m t trong nh ng y u t không nh cho s phát tri n c a th trư ng b t ng s n ng th i theo ó cũng là cơ h i u tư r t lơn cho các nhà u cơ b t ng s n v i l i nhu n k ch xù. + Do m i liên h khá nh y c m gi a th trư ng b t ng s n v i th trư ng ch ng khoán. Th trư ng ch ng khoán vi t Nam ã s t gi m liên t c t năm 2007 n nay, có lúc ã xu ng t i m c 500 i m ã khi n cho nhi u nhà u tư ã chuy n hư ng sang th trư ng nhà t b o toàn v n. + Nguyên nhân chính gây nên hi n tư ng bong bóng b t ng s n t o nên cơn s t giá nhà t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam th i gian này ó là n n u cơ b t ng s n. Trong m t n n kinh t th trư ng thì n n u cơ không còn b ngăn c m, m t ph n là do yêu c u c a th c t cu c s ng, và 18 Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.11: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Tài Chính Ngân Hàng
172 tài liệu
841 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
5=>2