Đề tài: Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý( GIS) trong đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hoài Đức TP Hà Nội giai đoạn 1993-2011

Chia sẻ: Hoaneuro Hoan | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

198
lượt xem 52
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong nhiều năm qua công tác này thu được nhiều thành quả tạo điều kiện cho người dân được quyền làm chủ đất đai, tạo động lực phát triển sản xuất, góp phần ổn định kinh tế xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra thường xuyên và thường tập trung đối với các chủ sử dụng đất không có đầy đủ giấy tờ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý( GIS) trong đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hoài Đức TP Hà Nội giai đoạn 1993-2011

ĐẶT VẤN ĐỀ Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong nhiều năm qua công tác này thu được nhiều thành quả tạo điều kiện cho người dân được quyền làm chủ đất đai, tạo động lực phát triển sản xuất, góp ph ần ổn định kinh tế xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên nh ững hành vi vi phạm pháp luật đất đai, tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra thường xuyên và thường tập trung đối với các chủ sử dụng đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đất có nguồn gốc không rõ ràng,..Điều này gây nhi ều khó khăn cho công tác giải quyết khiếu kiện nói riêng và công tác qu ản lý đ ất đai nói chung. Để quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia, Nhà nước cần tổ ch ức kê khai đăng ký và cấp GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác l ập m ối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng đất và chấp hành đúng luật đất đai. Đồng thời, giúp Nhà n ước qu ản chặt chẽ từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất từ đó lập quy hoạch, kế hoạch hợplý, hiệu quả, tiết kiệm hơn. Công ngh ệ thông tin đã và đang không ngừng phát triển mạnh mẽ, thâm nhập vào h ầu h ết các ngành khoa học, các hoạt động thực tiễn và quản lý trong mọi lĩnh v ực. Vi ệc áp d ụng công nghệ thông tin và hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã trở thành nhu cầu thiết yếu trong nghiên cứu khoa học, đào tạo và quản lý, bao g ồm qu ản lý Nhà nước, quản lý kinh doanh và hầu hết các lĩnh vực quản lý các h ệ thống tài nguyên thiên nhiên, trong đó có quản lý đ ất đai, môi tr ường đang là lĩnh vực được ưu tiên hàng đầu. Theo luận điểm 2003 thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là một trong 13 nội dung c ủa công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là h ồ sơ để Nhà nước qu ản lý ch ặt ch ẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy 1
đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, b ảo v ệ quy ền và l ợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi có độ chính xác cao, thời gian thực hiện nhanh chóng và lưu trữ dễ dàng. Hiện nay ở nước ta có sử dụng một số phần mềm để quàn lý đất đai và cấp GCNQSDĐ như Microstation, Famis, Vilis… Trong đó Famis dùng trong môi trường Microstation, trong Famis có lưu trữ một bộ ký hiệu bản đồ quy chuẩn của Bộ TNMT đối với các loại bản đồ nh ư bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và đặc biệt là bản đồ đ ịa chính. Đồng thời Famis có thể xuất ra những bảng biểu để phục vụ cho công tác cấp GCNQSD đất như: hồ sơ kĩ thuật th ửa đất, biên b ản ranh giời giáp ranh các thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Tuy nhiên Famis chỉ có khả năng trích lục các hồ sơ mang tính riêng l ẻ đ ối v ới từng thửa đất còn để xuất số liệu một cách tổng hợp như sổ mục kê, sổ địa chính cho một ĐVHC xã thì hiện nay nguời ta sử dụng phần mềm Vilis. Phần mềm này chỉ có thể hoạt động một cách hiệu quả khi nó đ ược link với bản đồ địa chính trong Microstaion có phần mềm Famis để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nhưng để ứng dụng GIS vào quá trình theo dõi, giám sát tình hình ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ thì hiện nay chưa thấy có công trình nghiên cứu nào được thực hiện về vấn đề này. Xuất phát từ thực tiễn trên cũng như tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý( GIS) trong đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hoài Đức TP Hà Nội giai đoạn 1993-2011” đã tiến hành nghiên cứu. 2
3
CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thi ết l ập h ồ s ơ đ ịa chính đ ầy đủ và cấp GCNQSDĐ hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đ ầy đ ủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở đề Nhà nước qu ản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và đảm bảo quy ền lợi h ợp pháp c ủa ng ười sử dụng đất. Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký bi ến động. - Đăng ký ban đầu được tổ chức lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện - Đăng ký biến động đất đai được thực hiện ở nh ững địa ph ương đã hoàn thành đăng ký ban đầu, do biến động (diện tích, hình th ể, ch ủ s ử d ụng, mục đích sử dụng…) nên phải đăng ký lại hồ sơ địa chính đã thiết lập. 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nh ận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện quyền, nghĩa vụ s ử dụng đất theo pháp luật. Luật Đất đai 2003 quy định GCNQSDĐ được cấp cho tất cả các chủ sử dụng đất hợp pháp, theo mỗi mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. GCNQSDĐ do Bộ TNMT phát hành và cấp cho t ừng th ửa đ ất, hoặc cấp cho hộ trong đó ghi nhiều thửa đất của hộ gia đình đó. 1.1.Điểm qua tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ 1.1.1. Thời kỳ phong kiến cho đến trước năm 1945 Không có nhiều tư liệu nói về đăng ký đất đai trong thời kì phong kiến, nhưng theo sử sách để lại thì công việc này đã được tiến hành ngay 4
từ thời Gia Long. Tồn tại trong khoảng thời gian khá dài, th ời Gia Long được lấy mốc từ năm 1805 khi Nguyễn Ánh lên ngôi vua cho đến năm 1836. Trong 31 năm tồn tại, nhà Nguyễn đã tiến hành lập Sổ Địa bạ cho 18.000 xã từ Mục Nam quan cho đến mũi Cà Mau bao gồm 10.044 t ập. Nội dung của sổ chỉ rõ đất của ai, diện tích tứ cận, đẳng hạng dùng đ ể tính thuế. Được lập cho từng xã gồm 3 bản, Sổ Địa bạ theo quy đ ịnh hàng năm tiến hành tiểu tu, 5 năm một lần tiến hành đại tu. Không có nhi ều các thông số như bây giờ nhưng sổ này có vai trò lớn trong việc phân biệt đất công, đất tư, điền thổ. Đây được coi là mốc kh ởi đầu đánh d ấu b ước hình thành lịch sử đăng ký đất đai. Mốc lịch sử thứ hai, được tính vào đời vua thứ hai của triều Nguyễn, thời kỳ Minh Mạng. Sổ Địa bạ thời này được lập đến từng làng xã. Đi ểm tiến bộ trong việc lập Sổ Địa bạ ở thời kì này là được lập trên cơ sở đo vẽ ngoài thực địa hay còn gọi là đạc điền và có sự chứng kiến của các ch ức sắc trong làng và của điền chủ sử dụng đất. Sổ Địa bạ có độ xác th ực cao hơn thời Gia Long. Hệ thống này vẫn được lập thành 3 bản, và hình thức tiểu tu, đại tu vẫn giữ nguyên như cũ. Thời kỳ Pháp thuộc là mốc lịch sử th ứ ba trong giai đo ạn này. Khi ti ến hành xâm lược nước ta, Pháp áp dụng chế độ quản lý đất đai c ủa mình với đặc trưng nổi bật là công nhận quyền sở hữu tư nhân v ề đ ất đai m ột cách tuyệt đối, chứ không như luật lệ nhà Nguyễn. Với sự tiến bộ của một nước phương Tây, Pháp tiến hành lập bản đồ địa chính theo tọa độ, Sổ Đ ịa bạ được lập một cách có hệ thống và để phục vụ chủ yếu cho việc thu thuế nông nghiệp. Chính sách Pháp đặt ra cho nước ta khi ti ến hành bóc l ột là “Chia để trị”. Chính sách này được thể hiện bằng việc Pháp chia n ước ta thành ba kỳ. Ở mỗi kỳ Pháp lại lập ra ba chế độ quản lý khác nhau. 5
1.1.2. Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay Do đất nước bị chia cắt thành hai miền Nam - B ắc trong cu ộc kháng chiến chống đế quốc Mỹ nên việc phân đoạn lịch sử của đăng ký đất đai chia theo không gian hai miền Nam, Bắc. a, Đăng ký đất đai ở miền Nam Việt Nam trong thời kỳ Mỹ Ngụy (1954- 1975) Nam Kỳ thời gian này chịu sự cai trị của Mỹ và tay sai, việc quản lý đất đai thực hiện theo chế độ quân chủ điền địa như thời gian trước. Chính quyền Mỹ Ngụy đứng đầu là Ngô Đình Diệm, sau này là Nguyễn Văn Thiệu tiếp nhận hệ thống hồ sơ của thực dân Pháp để lại với bộ h ồ s ơ gồm bản đồ giải thửa; sổ điền thổ với các thông tin về diện tích, n ơi đo đạc, giáp ranh, biến động tăng giảm diện tích; Sổ mục lục (tên chủ sử dụng, số hiệu thửa đất). Toàn bộ hồ sơ được lưu tại hai cấp là: Ty điền địa, xã sở tại. Và mỗi chủ sở hữu của lô đất được cấp bằng khoán gọi là bằng khoán điền th ổ. Nó giống chức năng của GCNQSDĐ hiện nay, dùng để khẳng định quyền của chủ sở hữu của lô đất. b, Công tác đăng ký đất đai của Nhà nước Vi ệt Nam dân ch ủ c ộng hòa t ừ tháng Tám năm 1945 đến nay Khi cách mạng tháng Tám thành công, những tài liệu do Pháp để lại được sử dụng trong khoảng thời gian từ 1945 – 1975 ở miền Bắc. Sau cải cách ruộng đất, chính quyền cách mạng đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho nhân dân. Ruộng đất tập trung vào h ợp tác xã qu ản lý, Chủ nhiệm hợp tác xã có quyền giao đất, cho thuê đất. Trong thời kỳ này hệ thống bản đồ cũ còn lại không nhiều và chủ yếu là bản đồ giải thửa, đo đạc thủ công phục vụ chủ yếu cho nông nghiệp. Hiến pháp 1980 ra đời đặt ra quy định một hình thức sở hữu đất đai duy nhất đó là sở hữu toàn dân, do Nhà nước th ống nh ất qu ản lý. Qua đây, có thể thấy đất đai đã trở thành một trong những vấn đề được Nhà nước 6
quan tâm. Một vấn đề cần được chú ý hàng đầu trong th ời gian này là ph ải tiến hành đo đạc lại bản đồ. Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính ph ủ ban hành về công tác quản lý đất đai trong cả nước. Chỉ thị 299/CT – TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính ph ủ về việc hướng dẫn thực hiện Quyết định 201 của Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký ruộng đất. Quyết định 56/QĐ ngày 5/11/1981 do Tổng cục Quản lý ruộng đất đưa ra quy định về hệ thống hồ sơ tài liệu phục vụ cho đăng ký thống kê ruộng đất. Yêu cầu hồ sơ phải có: Biên bản xác định ranh gi ới hành chính; Biên bản kiểm tra chi tiết kết quả đo đạc ngoài đồng và tại văn phòng; Phiếu thửa, Đơn đăng ký quyền sử dụng đất; Bản kê khai ruộng đất t ập thể; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể và cá nhân; Sổ mục kê, biểu tổng hợp diện tích; Mẫu GCNQSDĐ … Luật Đất đai 1988 ra đời, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực t ừ ngày 08/01/1988 với rất nhiều các văn bản kèm theo để củng cố công tác quản lý đất đai đang còn nhiều vấn đề tồn tại sau một khoảng thời gian dài sau chiến tranh. Đăng ký đất đai vẫn được triển khai theo Chỉ thị 299/CT. Ngày 24/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất tiếp tục ra Quy ết đ ịnh 201/QĐ v ề việc đăng ký đât đai cấp GCNQSDĐ. Sau đó là Thông tư 302 (28/10/1989) về việc đăng ký thống kê, hướng dẫn thực hiện Quyết định 201. Mẫu HSĐC thống nhất trong cả nước được quy định trong Quy ết định 499/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính ban hành ngày 27/07/1995. Ngày 16/03/1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư 346/1998/TT- TCĐC về việc hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. 7
Ngày 30/11/2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư 1999/2001/TT-TCĐC về việc hướng dẫn các thủ tục đăng ký cấp GCN và HSĐC thống nhất trong cả nước. Bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, Luật Đất đai 2003 là văn bản luật mới nhất đang có giá trị hiện hành, với nhiều quy định mới tiến bộ hơn so với các bộ luật cũ. Trong đó đưa ra 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý HSĐC là một trong 13 nội dung đó. Ngày 01/11/2004, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ. Thông t ư 28/2004/TT-BTNMT c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường ban hành đ ể h ướ ng d ẫn th ực hi ện th ống kê ki ểm kê đ ất đai, xây d ựng bản đồ hiện trạng. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành vào ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC. 1.1.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước: Báo cáo tổng hợp từ các địa phương đưa ra tại cuộc họp của Chính phủ ngày 20-2 cho thấy, tính đến đầu năm 2012 cả nước đã cấp được 35,397 triệu giấy chứng nhận các loại với tổng diện tích 20,3 triệu ha. Trong đó, cấp giấy chứng nhận theo quy định mới (Nghị định số 88/2009) đạt hơn 2,5 triệu giấy, với tổng diện tích hơn 1 triệu ha, g ồm 295.000 gi ấy chứng nhận có tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2011, công tác cấp giấy ch ứng nh ận đối với đất ở đô thị của cả nước chỉ mới đạt 63,5%, mới có 15 tỉnh hoàn thành trên 90%, còn 13 tỉnh đạt dưới 50%. Đặc biệt khu vực m ới phát tri ển đô thị, dự án phát triển nhà ở có tỷ lệ cấp đạt 19,3% tổng số căn hộ được duyệt. Hà Nội chỉ đạt 9,3%, TP.HCM đạt 30%. 8
Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, lâm nghiệp đều đạt cao, từ 84 - 85%, trong đó nhi ều t ỉnh đ ạt trên 90%. Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn chung, số lượng tồn đọng chưa cấp giấy chứng nhận các loại đất tập trung ở đ ất chuyên dụng, đất ở đô thị, giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, chung cư mini và các khu vực ven đô th ị lớn. Phần lớn các trường hợp này không có có giấy tờ hợp lệ, đang vướng mắc, vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng, các văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất ở các địa phương còn thiếu cán bộ chuyên môn so với yêu cầu nhiệm vụ, kinh phí đầu tư đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đ ất đai, c ấp gi ấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính còn hạn chế. Hiện này, các địa phương trong đó có huyện Hoài Đức đã ứng dụng công nghệ thông tin vào việc lập hồ sơ địa chính dưới dạng số và phần nào đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, việc lập hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương còn chưa đầy đủ, mới chỉ tập trung ở một số xã mà chưa triển khai trên diện rộng. Bên c ạnh đó, phần mềm ứng dụng trong công tác lập hồ sơ địa chính ở nhi ều đ ịa phương chưa thống nhất, chỉnh lý biến động chưa thực hiện đaayf đủ, thường xuyên kịp thời và thiếu đồng bộ. 1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, c ấp GCN QSDĐ. 1.3.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Vì vậy việc quản lý chặt 9
chẽ nguồn tài nguyên đất là điều cần thiết với tất cả các quốc gia trên thế giới. Trong những năm gần đây do thực hiện công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao cũng như sự gia tăng dân số đã dẫn đến nhu cầu về đất ở và đất sản xuất gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Do đó, đòi hỏi Nhà nước phải có những quy định phù hợp đối với đất đai nh ằm sử dụng một cách hợplý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đăng ký, cấp GCN QSDĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Đối với Nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp GCN QSDĐ mang lại những lợi ích đáng kể như sau: -Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng… -Cung cấp các tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là m ột hệ thống pháp luật; -Giám sát giao dịch đất đai; -Phục vụ quy hoạch -Phục vụ quản lý trật tự trị an… Đối với công dân việ đăng ký, cấp GCN QSDĐ đem lại những lợi ích như: -Tăng cường sự an toàn về chử quyền đối với đất đai. -Khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất: -Mở rộng khả năng vay vốn; -Hỗ trợ các giao dịch về đất đai và giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; -Giảm tranh chấp đất đai… 10
Từ những lợi ích trên cho thấy, công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ là việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai. 1.3.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ. Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có t ừ th ế k ỷ th ứ VI đến nay. Dưới thời phong kiến, nổi bật là s ự ra đ ời c ủa S ổ Đ ịa b ạ th ời Gia Long, Sổ Địa bộ thời Minh Mạng. Dưới thời Pháp thuộc đã t ồn t ại nhiều chế độ điền địa khác nhau như: chế độ điền thổ tại Nam Kỳ, ch ế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ, chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ. Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà Nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản Pháp luật thống nhất về quản lý đất đai, đồng thời bãi bỏ các vản bản về ruộnh đất trước đây. Tháng 11 năm 1953, Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất. Ngày 14/12/1953 tại kỳ họp thứ 3 Quốc Hội Khoá I đã thông qua Luật Cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện triệt để khẩu hiệu: “người cày có ruộng”. Để bảo vệ thành quả Cách mạng và từng bước đi lên CNXH, Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 ra đời quy đ ịnh 3 hnh ́ thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà Nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã khẳng định: “Nhà Nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm ...”. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ được Đảng và Nhà Nước ta quan tâm ch ỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản Pháp luật sau: - Ngày 01/07/1980 Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước. 11
- Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính Phủ ban hành Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước. - Ngày 08/01/1988, trên cơ sở Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai đầu tiên ra đời. Tại Điều 9 của Luật này nêu rõ: “ĐKĐĐ, lập và quản lý HSĐC, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ, đây là một trong bảy nội dung quản lý Nhà Nước về đất đai”. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực, nhìn chung công tác quản lý đất đai dần được đi vào nền nếp, ổn định. Trong giai đo ạn này, công tác cấp GCNQSDĐ đã được quan tâm thực hiện ở nhiều địa phương. Năm 1992, do yêu cầu đổi mới nền kinh tế, công tác qu ản lý theo đó cũng được đổi mới. Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, tai nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm l ục đ ịa và vùng trời,... đều thuộc sở hữu toàn dân” . Đây là cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật Đất đai 1993 được thông qua ngày 14/07/1993. Luật Đất đai 1993 đã khẳng định và bổ sung thêm các nội dung quản lý Nhà Nước về quản lý đất đai, đánh một dấu mốc quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà Nước. - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính Ph ủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng dụng ổn đ ịnh lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp - Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị - Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC Tuy nhiên, quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hi ện nhiều vấn đề bất cập, vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 được Quốc Hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003, theo đó quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý 12
Nhà Nước về đất đai, trong đó nội dung đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC là một nội dung quan trọng được tái khẳng định. Đến nay, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 cũng đã có nhiều văn bản Pháp luật do các cơ quan có thẩm quy ền t ừ Trung ương đ ến địa phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC. Cụ thể là: - Luật Đất Đai năm 2003 ngày 26/11/20003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên t ắc v ề GCNQSDĐ, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ; lập HSĐC và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCNQSDĐ hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ. - Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ th ể hoá Luật Đ ất đai v ề vi ệc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ. - Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện Nghị Quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội và Nghị Quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình th ực hi ện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo Xã h ội Ch ủ nghĩa tr ước ngày 01/07/1991. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà Nước thành công ty cổ phần. trong đó sửa đổi bổ sung m ột số quy đ ịnh v ề 13
việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ, việc xác nh ận h ợp đ ồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghi ệp, khu kinh t ế, khu công nghệ cao. - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC. - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về chuẩn dữ liệu địa chính. - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.4. Những quy định chung về đăng ký, cấp GCN QSDĐ 1.4.1 . Đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là th ủ tục hành chính do c ơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận quy ền s ử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và c ấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời nhằm xác lập chính thức quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước nắm 14
chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo Pháp luật và bảo vệ quy ền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Việc ĐKĐĐ được thực hiện tại VPĐKQSDĐ (đối v ới ng ười s ử d ụng đất ở đô thị) và tại UBND xã (đối với người sử dụng đất ở nông thôn). Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKQSDĐ là cá nhân mà Pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc s ử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, người chịu trách nhiệm ĐKQSDĐ theo quy định có thể uỷ quyền cho người khác ĐKQSDĐ theo quy đ ịnh c ủa Pháp luật về dân sự. Để đảm bảo cho công tác ĐKĐĐ được th ực hi ện tôt và đ ạt hi ệu qu ả thì trong quá trình thực hiện cần đảm bảo các yêu cầu sau; + Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đúng đối tượng, di ện tích, h ạn m ức, thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền... + Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. + Thực hiện triệt để, kịp thời đối với mọi đối tượng sử dụng đất. + Đảm bảo tính chính xác sao cho hồ sơ địa chính luôn ph ản ánh đúng hi ện trạng sử dụng đất. 15
1.4.2. Giới thiệu về các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ là giấy do cơ quan Nhà nước có th ẩm quy ền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích h ợp pháp của ng ười sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hi ệu qu ả sử d ụng đ ất; là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức việc cấp GCNQSDĐ là quá trình xác l ập căn c ứ pháp lý để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và gũa người sử d ụng đ ất với nhau) theo đúng Pháp luật hiện hành. GCNQSDĐ hiện nay đang tồn tại 5 loại giấy: - Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn. GCNQSDĐ theo mẫu này có màu đỏ. - Loại thứ 2: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai 1993. - Loại thứ 3: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở tại đô thị theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ. Giấy chứng nhận theo mẫu này có hai màu: màu hồng cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc. - Loại thứ 4: GCNQSDĐ được lập theo quy định của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy được thực hiện theo Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy chứng nhận theo mẫu này có hai màu: màu đỏ giao cho các ch ủ s ử d ụng đ ất và màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc cấp huyện tuỳ theo thẩm quyền cấp giấy. 16
- Loại thứ 5: GCNQSDĐ được lập theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, mẫu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009. Giấy chứng nhận theo mẫu này có màu hồng cánh sen và được giao cho chủ sử dụng đất. Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, Quyết định 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004, Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT , Ngh ị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu th ống nh ất trong cả nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng th ửa đ ất và do B ộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 có quy định các đối tượng được cấp GCNQSDĐ bao gồm: - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà ch ưa được c ấp GCNQSDĐ. - Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Đi ều 51 c ủa Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ. - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đ ể thu h ồi nợ; t ổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp v ốn bằng quyền sử dụng đất. 17
- Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết đ ịnh gi ải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có th ẩm quy ền đã đ ược thi hành. - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003. - Người mua nhà ở gắn liền với đất ở. - Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. 1.5. Tình hình ứng dụng tin học vào trong đăng ký đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ở nước ta và trên thế giới. 1.5.1. Trên thế giới GIS - Hệ thống thông tin địa lý với nh ững ưu việt của mình trong ngành Địa chính đã được phần lớn các nước châu Âu ứng dụng trong việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai. Vào cùng thời điểm này, các nước phương Tây bắt đầu quan tâm hơn đến vai trò của môi trường đối với Trái Đất. Để quản lý môi trường được tốt hơn, người ta đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu môi trường. Với các dữ liệu được sắp xếp một cách quy củ, có hệ thống chúng ta có thể dễ dàng đưa ra những biện pháp quản lý môi trường được hiệu quả. Cục thống kê dân số và Cục đo đạc Bản đồ của Canađa đã ứng dụng GIS trong việc xử lý, lưu trữ những thông tin trong việc điều tra dân số. Nhiều nước trên thế giới kể cả những nước có nền kinh tế nghèo nàn đều đưa những ứng dụng của GIS để xây dựng hệ thống bản đồ của các vùng điều tra. Kết quả thu được sau điều tra được tổ chức thành các tập dữ liệu địa lý, cung cấp cho Nhà nước để quản lý hay bán thông tin cho các doanh nghiệp. Để GIS tiếp cận được với người dân, nhiều nước đã công bố rộng rãi các dữ liệu trên mạng Internet để phổ biến rộng rãi, người dân có thể dễ dàng truy nhập qua các giao diện GIS đơn giản. 18
GIS được dùng như một công cụ tích hợp các dữ liệu kinh t ế xã h ội, y tế, nhân chủng học với các lớp thông tin địa lý. Từ đó, các nhà nghiên cứu phân tích, phát hiện ra quy luật và xu thế đ ể có cái nhìn t ổng quan h ơn trong việc quản lý. Chúng ta có xuất phát từ việc hiểu rõ thực trạng mới có thể đưa ra những quyết định hợp lý được. Ngày nay, GIS được ứng dụng nhiều nhất trong đánh giá, quy hoạch quản lý các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đ ất. Không ch ỉ bó h ẹp trong không gian hai chiều. GIS còn được thể hiện mở rộng theo không gian ba chiều. Nhờ thế, sản phẩm của GIS tạo ra nh ững hình ảnh không gian tương lai của một vùng thật đầy đủ, chi tiết, rõ ràng về bố cục kiến trúc,… Khi ấy, ta mới có thể đưa ra được phương án chọn lựa cuối cùng. 1.5.2. Tại Việt Nam Hiện nay, trong hầu hết các cơ quan Nhà nước hay các viện nghiên cứu đã ứng dụng GIS trong việc thực thi các kế hoạch, các dự án khoa học. Khả năng phát triển các ứng dụng của GIS sẽ được cộng hưởng mạnh hơn khi kết hợp với viễn thám. Được trang bị các phần mềm hiện đại của GIS, Trung tâm Vi ễn thám thuộc Tổng cục Địa chính đã xây dựng được nhiều cơ sở dữ li ệu GIS như nguồn ảnh vệ tinh SPOT phủ trùm toàn quốc. Hiện nay tại trung tâm đang sử dụng phần mềm ARC/INFO, ARCVIEW, MAPINFO. Viện tư liệu và Bảo tàng Địa chất đã xây dựng được các cơ sở dữ liệu địa chất, cơ sở dữ liệu về khả năng quan trắc nước ngầm toàn quốc, bản đồ địa chính Việt Nam, các loại tỷ lệ và dựa trên MAPINFO và ARC/INFO. Từ trước đến này Mapinfo thường được ứng dụng vào bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ địa chính, bản đồ địa hình để quản lý đất đai. Tuy nhiên bản đồ hành chính thì được sử dụng như một sơ đồ để biểu thị vị trí địa lý của các đơn vị hành chính, một khu vực nào đó, chưa được sử dụng để phục vụ quản lý sản xuất, phục vụ cho các công tác quản lý đất đai… 19
Từ đó chúng tôi có ý tưởng xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu cho bản đồ hành chính mà đơn vị nhỏ nhất là cấp xã cho việc quản lý đất đai nói chung và theo dõi giám sát tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ tất cả các xã thuộc huyện Hoài Đức TP. Hà Nội giai đoạn 1993-2011. 1.5.3. Tại khu vực nghiên cứu. Hiện nay, hầu hết các phòng ban ngành thuộc huyện Hoài Đức đều sử dụng hệ thống tin học trong nghiên cứu và làm vi ệc. Trong qu ản lý nhà nước về đất đai, huyện đã sử dụng một số phần m ềm h ỗ trợ cho vi ệc quản lý đất đai trong môi trường Microstation như Famit, Vilis .... trên cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính. Trong đó quản lý hệ thống sổ mục kê, hồ sơ địa chính, quy ho ạch và công tác cấp GCNQSD đất như: Microstation, VILIS, AUTOCAT…Tuy nhiên chưa có phần mềm bổ trợ cho việc quản lý, lưu trữ và giám sát công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSD đất một cách khoa học và hi ệu qu ả. Vì v ậy trong việc giám sát công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSD đất còn có nhi ều sai sót và không đầy đủ, việc tra cứu thông tin và cập nhật thông tin mới rất khó khăn và tốn kém thời gian. Vì vậy cần phải có một cách quản lý và giám sát khác mang lại hiệu quả cao hơn và được thực hiện một cách nhanh chóng, đ ảm bảo cho công tác quản lý tình hình ĐK và c ấp GCN m ột cách hi ệu qu ả nhất. 20