Đề tài: Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Bitexcoland

Chia sẻ: Thùy Linh Nguyễn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

453
lượt xem 162
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'đề tài: xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của bitexcoland', luận văn - báo cáo phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Bitexcoland

B GIÁO D C VÀ ÀO T O B GIÁO D C VÀ ÀO T O TRƯ NG I H C KINH T TP. H CHÍ MINH TRƯ NG I H C KINH T TP. H CHÍ MINH NGUY N VÂN THANH NGUY N VÂN THANH XÂY D NG CHI N LƯ C KINH DOANH XÂY D NG CHI N LƯ C KINH DOANH BT NG S N C A BITEXCOLAND BT NG S N C A BITEXCOLAND LU N VĂN TH C SĨ KINH T LU N VĂN TH C SĨ KINH T Chuyên ngành: QU N TR KINH DOANH Chuyên ngành: QU N TR KINH DOANH Mã s : 60.34.05 Mã s : 60.34.05 Ngư i hư ng d n khoa h c: Ngư i hư ng d n khoa h c: TS. NG NG C I TS. NG NG C I THÀNH PH H CHÍ MINH - 2008 THÀNH PH H CHÍ MINH - 2008
2 L I NÓI U 1. S c n thi t c a lu n văn Vi t Nam ã gia nh p T ch c Thương m i th gi i (WTO), trong xu th toàn c u hóa như hi n nay, các doanh nghi p ang ng trư c nh ng cơ h il n xây d ng, phát tri n lên m t t m cao m i và cũng ph i i m t v i nh ng nguy cơ ti m n to l n. t n t i và phát tri n, các doanh nghi p c n ph i xây d ng cho mình nh ng nh hư ng, chi n lư c kinh doanh phù h p trên cơ s nghiên c u, phân tích môi trư ng kinh doanh bên ngoài, môi trư ng bên trong c a mình có th t n d ng các cơ h i, gi m thi u các nguy cơ t môi trư ng kinh doanh, cũng như phát huy các i m m nh và h n ch các i m y u c a doanh nghi p. Xu t phát t th c ti n ó, vi c xây d ng chi n lư c kinh doanh là h t s c c n thi t i v i m i doanh nghi p. Nó giúp cho doanh nghi p có nh hư ng, m c tiêu kinh doanh rõ ràng, hư ng các b ph n, cá nhân n m c tiêu chung c a doanh nghi p, tránh tình tr ng c c b , phân tán ngu n l c s làm suy y u doanh nghi p. Môi trư ng kinh doanh ngày nay thay i r t nhanh chóng, c nh tranh toàn c u òi h i doanh nghi p ph i luôn ch ng, sáng t o thích nghi v i s thay i ó. B t ng s n là m t lĩnh v c kinh doanh r t c thù, òi h i nh ng i u ki n c bi t như ngu n tài chính v ng m nh, kh năng huy ng v n, m i quan h t t v i các cơ quan ch c năng qu n lý chuyên ngành, nh hư ng cũng như là t m nhìn dài h n c a lãnh o doanh nghi p. Ho t ng kinh doanh b t ng s n mang tính chu kỳ, nên r i ro r t l n, tuy nhiên i kèm v i r i ro l n chính là l i nhu n r t h p d n do ó lĩnh v c kinh doanh này ngày càng thu hút các doanh nghi p tham gia. Vi t Nam nói chung và thành ph H Chí Minh nói riêng ang trên à phát tri n nhanh, nhu c u v các s n ph m b t ng s n như nhà , cao c văn phòng, trung tâm thương m i, khách s n... r t l n, ây chính là cơ h i và cũng là thách th c l n c a các doanh nghi p kinh doanh b t ng s n. 2. M c ích nghiên c u H th ng hóa cơ s lý lu n v chi n lư c làm ti n phân tích các y u t nh hư ng n ho t ng c a công ty, xây d ng chi n lư c. Phân tích các y u t nh hư ng n môi trư ng ho t ng kinh doanh b t ng s n, ho t ng s n xu t kinh doanh c a công ty t ó k t h p v i nh hư ng, m c tiêu c a BitexcoLand xây d ng chi n lư c kinh doanh b t ng s n c a BitexcoLand.
3 3. i tư ng và ph m vi nghiên c u Công ty TNHH S n xu t Kinh doanh Xu t nh p kh u Bình Minh là m t công ty ho t ng kinh doanh a ngành ngh , trong ó m ng kinh doanh b t ng s n ư c thành l p và ho t ng ch y u t i thành ph H Chí Minh (BitexcoLand). Do ó n i dung nghiên c u ư c i sâu, tác gi xin t p trung phân tích môi trư ng kinh doanh ch y u c a BitexcoLand là môi trư ng kinh doanh thành ph H Chí Minh t ó xây d ng chi n lư c kinh doanh b t ng s n c a BitexcoLand n năm 2020. 4. Phương pháp nghiên c u Phương pháp nghiên c u t i bàn: các thông tin ư c thu th p t sách, báo, t p chí, các s li u th ng kê c a C c th ng kê thành ph H Chí Minh, các thông tin, s li u th ng kê t các công ty tư v n v kinh doanh b t ng s n. Ngu n thông tin n i b là các b ng cân i k toán, báo cáo k t qu ho t ng s n xu t kinh doanh, báo cáo tài chính năm 2005 - 2007. Ngoài ra lu n văn còn s d ng phương pháp phân tích t ng h p, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia phân tích tình hình ho t ng s n xu t kinh doanh c a công ty. 5. B c c lu n văn Lu n văn có k t c u như sau: L im u Chương 1: Cơ s lý lu n v chi n lư c Chương 2: Phân tích môi trư ng kinh doanh c a BitexcoLand Chương 3: Xây d ng chi n lư c kinh doanh b t ng s n c a BitexcoLand K t lu n.
4 CHƯƠNG 1: CƠ S LÝ LU N V CHI N LƯ C 1.1. Khái ni m chi n lư c: Chi n lư c là m t chương trình hành ng t ng quát t ư cm c tiêu c th . Nói n chi n lư c c a m t t ch c nào ó ngư i ta thư ng nghĩ ngay n vi c t ch c ó ph i xác nh m c tiêu mu n t t i là gì, cách th c th c hi n ra sao và ph i m b o cho nó nh ng ngu n l c nào. Afred Chandler nh nghĩa: Chi n lư c bao hàm vi c n nh các m c tiêu cơ b n dài h n c a m t t ch c, ng th i l a ch n cách th c ho c ti n trình hành ng và phân b các tài nguyên thi t y u th c hi n các m c tiêu ó. Theo James B. Quinh: Chi n lư c là m t d ng th c ho c m t k ho ch ph i h p các m c tiêu chính, các chính sách và các trình t hành ng thành m t t ng th k t dính l i v i nhau. Còn theo Ferd R, David trong tác ph m “Khái lu n v qu n tr chi n lư c”: Chi n lư c là nh ng phương ti n t t i nh ng m c tiêu dài h n. Chi n lư c kinh doanh có th g m có s phát tri n v a lý, a d ng hóa ho t ng, s h u hóa, phát tri n s n ph m, thâm nh p th trư ng, c t gi m chi tiêu, thanh lý và liên doanh. Chi n lư c còn ư c hi u là m t t p h p nh ng m c tiêu và các chính sách cũng như k ho ch ch y u t ư c các m c tiêu ó, nó cho th y doanh nghi p ang ho c s th c hi n các ho t ng kinh doanh gì, và doanh nghi p s ho c s thu c vào lĩnh v c kinh doanh nào. 1.2. Vai trò c a chi n lư c: Vai trò ho ch nh: Chi n lư c kinh doanh giúp doanh nghi p th y rõ m c ích và hư ng i c a mình. Nó ch ra cho nhà qu n tr bi t là ph i xem xét và xác nh xem t ch c i theo hư ng nào và lúc nào s t ư c k t qu mong mu n. Vai trò d báo: Trong m t môi trư ng luôn luôn bi n ng, các cơ h i cũng như nguy cơ luôn luôn xu t hi n. Quá trình ho ch nh chi n lư c giúp cho nhà qu n tr phân tích môi trư ng và ưa ra nh ng d báo nh m ưa ra các chi n lư c h p lý. Nh ó nhà qu n tr có kh năng n m b t t t hơn các cơ h i, t n d ng ư c các cơ h i và gi m b t các nguy cơ liên quan n môi trư ng. Vai trò i u khi n: Chi n lư c kinh doanh giúp nhà qu n tr s d ng và phân b các ngu n l c hi n có m t cách t i ưu cũng như ph i h p m t cách hi u qu các ch c năng trong t ch c nh m t ư c m c tiêu chung ra.
5 1.3. Phân lo i chi n lư c 1.3.1 Phân lo i theo c p qu n lý: D a theo c p qu n lý chi n lư c mà chi n lư c ư c chia thành ba nhóm sau ây: Chi n lư c c p công ty Chi n lư c c p công ty xác nh và v ch rõ m c ích, các m c tiêu c a công ty, xác nh các ho t ng kinh doanh mà công ty theo u i, t o ra các chính sách và các k ho ch cơ b n t ư c m c tiêu c a công ty, phân ph i ngu n l c gi a các ho t ng kinh doanh. Chi n lư c công ty ư c áp d ng cho toàn b doanh nghi p. Chi n lư c c p kinh doanh Chi n lư c c p kinh doanh ư c ho ch nh nh m xác nh vi c l a ch n s n ph m ho c d ng c th th trư ng cho ho t ng kinh doanh riêng trong n i b công ty. Trong chi n lư c c p kinh doanh, ngư i ta ph i xác nh cách th c m i ơn v kinh doanh ph i hoàn thành óng góp vào hoàn thành m c tiêu c p công ty. Chi n lư c c p ch c năng Trong chi n lư c c p ch c năng ngư i ta t p trung vào vi c h tr chi n lư c công ty và t p trung vào nh ng lĩnh v c tác nghi p, nh ng lĩnh v c kinh doanh. 1.3.2 Phân lo i chi n lư c theo ch c năng: Căn c vào ch c năng mà chi n lư c có th ư c chia thành nh ng nhóm sau: Nhóm chi n lư c k t h p Trong nhóm chi n lư c này có chi n lư c k t h p v phía trư c, k t h p v phía sau và k t h p theo chi u ngang. - K t h p v phía trư c: doanh nghi p th c hi n tăng quy n ki m soát ho c quy n s h u i v i các nhà phân ph i ho c bán l . - K t h p v phiá sau: doanh nghi p th c hi n tăng quy n s h u ho c ki m soát i v i các nhà cung c p. i u này s cho phép doanh nghi p n nh trong vi c cung c p, ki m soát ư c chi phí u vào. - K t h p theo chi u ngang: doanh nghi p mu n ki m soát các i th c nh tranh. Chi n lư c này cho phép t p trung tài nguyên, m r ng ph m vi ho t ng và làm tăng kh năng c nh tranh c a doanh nghi p. Nhóm chi n lư c chuyên sâu Trong nhóm này có các chi n lư c như chi n lư c thâm nh p th trư ng, chi n lư c phát tri n th trư ng và chi n lư c phát tri n s n ph m
6 - Chi n lư c thâm nh p th trư ng: làm tăng th ph n cho các s n ph m ho c d ch v hi n có trong th trư ng hi n t i c a doanh nghi p. - Chi n lư c phát tri n th trư ng: ưa vào nh ng khu v c a lý m i các s n ph m ho c d ch v hi n có c a doanh nghi p. - Chi n lư c phát tri n s n ph m: ưa vào th trư ng hi n t i các s n ph m ho c d ch v tương t s n ph m hi n có c a doanh nghi p nh ng ã ư c c i ti n s a i. Nhóm chi n lư c m r ng ho t ng Các chi n lư c m r ng ho t ng bao g m chi n lư c a d ng hóa ho t ng ng tâm, a d ng hóa ho t ng theo chi u ngang và a d ng hóa ho t ng ho t ng h n h p. - a d ng hóa ho t ng ng tâm: ưa vào th trư ng hi n h u nh ng s n ph m hơ c d ch v m i có liên quan n các s n ph m hi n th i. - a d ng hóa ho t ng theo chi u ngang: ưa vào th trư ng hi n h u cho nhóm khách hàng hi n t i nh ng s n ph m ho c d ch v m i, không liên quan n các s n ph m ang có. - a d ng hóa ho t ng h n h p: ưa vào th trư ng hi n h u t i nh ng s n ph m ho c d ch v m i, không liên quan n các s n ph m ang có. Nhóm chi n lư c khác Ngoài các chi n lư c ã nêu trên, trong th c t còn có m t s chi n lư c khác mà doanh nghi p có th áp d ng như chi n lư c liên doanh, thu h p ho t ng, t b ho t ng, thanh lý, v.v. - Chi n lư c liên doanh: khi m t hay nhi u doanh nghi p liên k t v i nhau theo u i m t m c tiêu nào ó. - Chi n lư c thu h p ho t ng: khi doanh nghi p c n ph i cơ c u l i, ti n hành tt b m t s s n ph m ho c lĩnh v c ho t ng nh m c u vãn l i v th c a doanh nghi p. - Chi n lư c thanh lý: là vi c bán i tài s n c a doanh nghi p. Doanh nghi p ch p nh n th t b i và c g ng c u v t t i a nh ng gì có th . 1.4. Quy trình xây d ng chi n lư c 1.4.1. S m ng và m c tiêu c a doanh nghi p S m ng là m t phát bi u có tính ch t lâu dài v m c ích. Nó phân bi t doanh nghi p này v i nh ng doanh nghi p khác. Nh ng tuyên b nhu v y cũng có th g i là phát bi u c a m t doanh nghi p v tri t lý kinh doanh, nh ng nguyên t c kinh doanh, nh ng s tin tư ng c a công ty . T t c nh ng i u ó xác nh khu v c kinh doanh c a doanh nghi p, c th là lo i s n ph m, d ch v cơ b n, nh ng nhóm khách hàng cơ b n, nhu c u th trư ng,
7 lĩnh v c k thu t ho c là s ph i h p nh ng lĩnh v c này. S m ng ch a ng t ng quát thành tích mong ư c tuyên b v i bên ngoài công ty như là m t hình nh công khai mà doanh nghi p mong ư c. B n s m ng c a công ty c n ư c tri n khai và phát h a thành nh ng m c tiêu c th . M c tiêu ư c nh nghĩa là nh ng thành qu ho c k t qu mà nhà qu n tr mu n t ư c trong tương lai cho t ch c mình. 1.4.2. Phân tích và ánh giá môi trư ng bên ngoài Phân tích môi trư ng bên ngoài t p trung vào vi c nh n di n và ánh giá các xu hư ng cùng s ki n vư t quá kh năng ki m soát c a công ty, ch ng h n như m c tăng trư ng kinh t c a qu c gia, vi c c nh tranh nư c ngoài, bùng n công ngh thông tin … s cho th y nh ng cơ h i và các m i nguy cơ quan tr ng mà m t t ch c g p ph i các nhà qu n lý có th so n th o chi n lư c nh m t n d ng nh ng cơ h i và tránh hay làm gi m i nh hư ng c a các m i e d a ó. Môi trư ng bên ngoài bao g m môi trư ng vĩ mô và môi trư ng vi mô. 1.4.2.1. Môi trư ng vĩ mô Vi c phân tích môi trư ng vĩ mô giúp doanh nghi p tr l i cho câu h i: Doanh nghi p ang i di n v i nh ng gì? Y u t kinh t Các y u t kinh t có nh hư ng tr c ti p i v i s c thu hút ti m năng c a các chi n lư c khác nhau. Các nh hư ng c a các y u t kinh t như: tăng trư ng kinh t , t l l m phát, chu kỳ kinh t , s tăng gi m lãi su t, giá c phi u, xu hư ng v giá tr c a ng ô la M , h th ng thu và m c thu ; v.v… Y u t lu t pháp và chính tr Các y u t lu t pháp và chính tr có nh hư ng ngày càng l n n ho t ng c a các doanh nghi p. Y u t lu t pháp bao g m các th ch , chính sách, quy ch , nh ch , lu t l , ch ãi ng , th t c, qui nh, … c a Nhà nư c. T i m t s nư c cũng ph i k nm c n nh chính tr hay tính b n v ng c a chính ph . Lu t l và các cơ quan nhà nư c cùng v i các nhóm áp l c u có vai trò i u ti t các ho t ng kinh doanh. Y u t xã h i T t c các doanh nghi p ph i phân tích m t d i r ng nh ng y u t xã hi n nh nh ng cơ h i, e d a ti m tàng. Các y u t xã h i bao g m các y u t như vai trò n gi i, áp l c nhân kh u, phong cách s ng, o c, truy n th ng, t p quán, t l tăng dân s , s d ch chuy n dân s , trính dân trí v.v… Nh ng thay i v a lý, nhân kh u, văn hóa và xã h i có nh hư ng quan tr ng n h u như t t c các quy t nh v s n ph m, d ch v , th trư ng và ngư i tiêu th .
8 Nh ng y u t t nhiên Nh ng doanh nghi p kinh doanh t lâu ã nh n ra nh ng tác ng c a hoàn c nh thiên nhiên vào quy t nh kinh doanh c a h . Phân tích các y u t t nhiên bao g m vi c xem xét n các v n v ô nhi m môi trư ng, ngu n năng lư ng ngày càng khan hi m, tài nguyên thiên nhiên, khoáng s n ư c khai thác b a bãi, ch t lư ng môi trư ng t nhiên có nguy cơ xu ng c p, v.v… Ngoài ra, nhà qu n tr ph i lưu ý các trư ng h p b t kh kháng trong thiên nhiên như thiên tai, bão l t, d ch h a … d trù các bi n pháp i phó trong quá trình ho t ng s n xu t kinh doanh c a mình. Y u t công ngh và k thu t i v i doanh nghi p, các y u t công ngh ho c liên quan n công ngh như R&D, b n quy n công ngh , khuynh hư ng t ng hóa, chuy n giao công ngh , … u có th v a là v n h i, v a là m i e d a mà chúng ph i ư c xem xét úng m c trong vi c so n th o chi n lư c. Vì s thay i công ngh nhanh cũng có nghĩa thu ng n chu kỳ s ng hay vòng i c a s n ph m liên h . Nh ng công ngh m i cũng em l i nh ng qui trình công ngh m i giúp gi m chi phí áng k trong giá thành s n ph m. Ti n b k thu t có th t o ra nh ng ưu th c nh tranh m i, m nh m hơn các ưu th hi n có. Y u t qu c t Xu th toàn c u hóa, h i nh p kinh t qu c t và t do hóa thương m i ang là v n n i b t c a kinh t th gi i hi n nay. Các lu t l và qui nh th ng nh t c a các thành viên c a C ng ng chung Châu Au, ngân hàng th gi i, T ch c thương m i th gi i (WTO), các hi p nh t do thương m i khu v c và th gi i, các h i ngh thư ng nh v kinh t … ã góp ph n vào s ph thu c l n nhau gi a các qu c gia trên toàn c u và nh ng th trư ng chung toàn c u ang xu t hi n, t ra các tiêu chu n qu c t v ch t lư ng s n ph m, tiêu chu n v v n ô nhi m môi trư ng, các lu t ch ng c quy n, ch ng bán phá giá … Các chi n lư c gia c n ph i t n d ng ư c nh ng l i th mà xu th toàn c u hóa và h i nh p kinh t qu c t mang l i, ng th i h n ch nh ng r i ro t môi trư ng qu c t , ó là s c nh tranh kh c li t c a các i th nư c ngoài, v i s n ph m có giá c c nh tranh và ch t lư ng hơn v.v… 1.4.2.2. Môi trư ng vi mô ây là môi trư ng tác nghi p c a công ty. Michael Porter (thu c trư ng Qu n Tr Kinh Doanh Harvard) ã ưa ra mô hình 5 tác l c t o thành b i c nh c nh tranh trong ngành kinh doanh như sau:
9 Hình 1-1: Mô hình năm tác l c c nh tranh c a Michael Porter i th ti m năng Nguy cơ t i th c nh tranh m i CÁC I TH C NH TRANH Ngư i Mua Nhà cung cp C nh tranh trong ngành Kh năng thương lư ng Kh năng m c c c a c a nhà cung c p Ngư i Mua Nguy cơ t s n S n ph m ph m thay th thay th i th c nh tranh ti m năng i th c nh tranh ti m năng bao g m các công ty m i tham gia vào ngành, kh năng c nh tranh hi n t i c a h còn y u, nhưng r t có ti m năng và v n có kh năng c nh tranh trong tương lai. i th c nh tranh ti m năng có th làm gi m l i nhu n c a doanh nghi p do h ưa vào khai thác các năng l c s n xu t m i, v i mong mu n giành ư c th ph n và các ngu n l c c n thi t. Do ó, khi xây d ng chi n lư c nhà qu n tr c n xem xét n nguy cơ do s gia nh p ngành c a nh ng i th m i có ti m năng. i th c nh tranh hi n t i Tác l c th hai trong năm tác l c c nh tranh theo mô hình c a Michael Porter là các i th c nh tranh v n ã có v th v ng vàng trên th trư ng trong cùng m t ngành ngh kinh doanh. M c c nh tranh càng cao, giá c nh tranh càng gi m kéo theo l i nhu n gi m. Có ba nhân t quan tr ng t o thành mc c nh tranh gi a các công ty ho t ng trong cùng ngành kinh doanh, ó là: - Cơ c u c nh tranh;
10 - Tình hình nhu c u th trư ng; - Các rào c n ra kh i ngàng c a các doanh nghi p. Ph n quan tr ng c a vi c ki m soát các y u t bên ngoài là ph i nh n di n ư c t t c các i th c nh tranh và xác nh ư c ưu th , khuy t i m, kh năng, v n h i, m i e d a, m c tiêu và chi n lư c c a h . Khách hàng Tác l c th ba trong năm tác l c theo mô hình c a Michael Porter là kh năng m c c c a khách hàng. Thông thư ng, khách hàng yêu c u gi m giá ho c yêu c u ch t lư ng hàng hóa ph i t t hơn, i kèm v i d ch v hoàn h o. i u này khi n cho chi phí ho t ng tăng thêm t o nguy cơ v giá c nh tranh. Nhà Cung c p Tác l c th tư là kh năng m c c c a nhà cung c p. Nhà cung c p không ch cung ng nguyên v t li u, trang thi t b , s c lao ng mà c nh ng công ty tư v n, cung ng d ch v qu ng cáo, v n chuy n,.. nói chung là cung c p các u vào c a quá trình s n xu t kinh doanh. tránh ư c s m c c ho c s c ép c a nhà cung c p công ty nên xây d ng m i quan h ôi bên cùng có l i ho c d trù các ngu n cung c p a d ng khác nhau. S n ph m thay th Tác l c cu i cùng trong năm tác l c c nh tranh theo mô hình c a Michael Porter là s c c nh tranh c a nh ng s n ph m thay th . S n ph m thay th là nh ng s n ph m c a các i th c nh tranh trong cùng ngành ho c các ngành ho t ng kinh doanh cùng có ch c năng áp ng nhu c u tiêu dùng gi ng nhau c a khách hàng. h n ch s c ép quan tr ng c a nguy cơ này, công ty c n ph i xem xét h t s c c n th n khuynh hư ng giá c và d báo c a các s n ph m thay th trong tương lai. Ngoài năm tác l c c nh tranh trong mô hình năm tác l c c a Michael Porter nói trên, trong quá trình phân tích môi trư ng vi mô, doanh nghi p cũng c n ph i h t s c quan tâm n m t s y u t khác như: nhà phân ph i, c ông, c ng ng, liên oàn lao ng, … xác nh nh ng cơ h i và nguy cơ n ho t ng kinh doanh c a công ty. Ma tr n ánh giá các y u t môi trư ng bên ngoài (EFE) Ma tr n EFE cho phép các nhà qu n tr chi n lư c tóm t t và ánh giá các thông tin kinh t , xã h i, văn hóa, nhân kh u, a lý, chính tr , pháp lu t, công ngh và c nh tranh v.v… b ng cách phân lo i t m quan tr ng và cho i m t 0,0 n 1,0 cho m i y u t . T ó, các nhà qu n tr chi n lư c có th nh n di n ư c nh ng cơ h i và m i e d a t bên ngoài tác ng n công ty. Ti n trình xây d ng m t ma tr n EFE:
11 Hình 1-2: Ti n trình xây d ng ma tr n EFE L p danh Xác nh Phân lo i Tính C ng m c các mc các y u im i m các yêu t quan tt1 t ng y u y ut bên tr ng c a trên danh n4 t các y u ngoài mc t (1) (2) (3) (4) (5) Ma tr n hình nh c nh tranh Trong t t c các s ki n và xu hư ng môi trư ng có th nh hư ng n v trí chi n lư c c a m t công ty, nh hư ng c nh tranh thư ng ư c xem là quan tr ng nh t. Ma tr n hình nh c nh tranh nh n di n nh ng nhà c nh tranh ch y u cùng nh ng ưu th và khuy t i m c bi t c a h . 1.4.3. Phân tích và ánh giá môi trư ng bên trong Phân tích môi trư ng bên trong c a công ty là vi c nh n nh và ánh giá các i m m nh và các i m y u trong quan h v i các chi n lư c c p b ph n ch c năng c a công ty, bao g m qu n tr , marketing, tài chính, k toán, s n xu t, nhân l c, nghiên c u và phát tri n (R&D), và các h th ng thông tin. Xây d ng các chi n lư c m t ph n nh m c i thi n các i m y u c a công ty, bi n nó thành i m m nh, và n u có th thì tr thành kh năng c bi t c a công ty. 1.4.3.1. Ngu n nhân l c Nhân l c là ngu n tài nguyên quan tr ng nh t c a m t t ch c. Qu n tr ngu n nhân l c có th hi u m t cách khái quát bao g m các công tác tuy n m , s p x p, ào t o và i u ng nhân s . M c tiêu c a qu n tr chi n lư c v ngu n nhân l c là phát tri n m t k ho ch nhân s phù h p v i nh ng yêu c u chi n lư c c a công ty, c ng n h n l n dài h n. 1.4.3.2. Tài chính i u ki n tài chính thư ng ư c xem là phương pháp ánh giá v trí c nh tranh t t nh t c a công ty và là i u ki n thu hút nh t i v i các nhà u tư. hình thành hi u qu các chi n lư c c n xác nh nh ng i m m nh và y u v tài chính c a t ch c. Các y u t tài chính thư ng làm thay i các chi n lư c hi n t i và vi c th c hi n các k ho ch. Các ch c năng c a tài chính bao g m: Kh năng huy ng v n; Qu n tr r i ro tài chính; Kh năng sinh lãi. 1.4.3.3. Ho t ng Qu n tr Ho t ng qu n tr có năm ch c năng cơ b n sau:
12 Ho ch nh bao g m t t c các ho t ng qu n tr liên quan n vi c chu n b cho tương lai. Các nhi m v c th là d oán, thi t l p m c tiêu, ra các chi n lư c, phát tri n các chính sách, hình thành các m c ích. T ch c bao g m t t c các ho t ng qu n tr t o ra cơ c u c a m i quan h gi a quy n h n và trách nhi m. Nh ng công vi c c th là thi t k t ch c, chuyên môn hóa công vi c, chi ti t hóa công vi c, th ng nh t m nh l nh, ph i h p s p x p, thi t k công vi c, và phân tích công vi c. ng viên g m nh ng n l c nh m nh hư ng ho t ng c a con ngư i, c th là lãnh o, các nhóm làm vi c chung, thay i cách ho t ng, y quy n, nâng cao ch t lư ng công vi c, thay i t ch c, tinh th n nhân viên và qu n lý… Nhân s , ho t ng nhân s t p trung vào qu n lý cá nhân hay qu n lý ngu n nhân l c, bao g m tuy n d ng, qu n lý ti n lương, phúc l i nhân viên, an toàn cho nhân viên, cơ h i làm vi c công b ng, quan h v i liên oàn lao ng, chính sách k lu t, th t c ph n i, công tác qu n chúng. Ki m soát liên quan n t t c các ho t ng qu n lý nh m m b o cho k t qu th c t phù h p, nh t quán v i k t qu ã ư c ho ch nh, như ki m tra ch t lư ng, ki m soát tài chính, bán hàng, t n kho, phân tích nh ng thay i, ... Ma tr n ánh giá môi trư ng bên trong (IFE) Ma tr n ánh giá các y u t bên trong cho phép các nhà chi n lư c tóm t t và ánh giá nh ng m t m nh và y u quan tr ng c a các b ph n kinh doanh ch c năng, và nó cũng cung c p cơ s xác nh và ánh giá m i quan h gi a các b ph n này. Ti n trình xây d ng m t ma tr n IFE cũng bao g m 5 bư c: Hình 1-3: Ti n trình xây d ng ma tr n IFE Li t kê Xác nh Phân lo i Tính C ng yêu t mc các y u im i m các môi quan tt1 t ng y u y ut trư ng tr ng c a trên danh n4 t các y u bên trong mc t (1) (2) (3) (4) (5) 1.4.4. Ma tr n SWOT: Ma tr n i m m nh – i m y u, cơ h i – nguy cơ là m t công c k t h p quan tr ng có th giúp cho các nhà qu n tr phát tri n các lo i chi n lư c sau: Các chi n lư c SO s d ng nh ng i m m nh bên trong t ch c tn d ng nh ng cơ h i bên ngoài. Các chi n lư c WO nh m c i thi n nh ng i m
13 y u bên trong b ng cách t n d ng nh ng cơ h i bên ngoài. Các chi n lư c ST s d ng các i m m nh c a t ch c tránh hay làm gi m i nh hư ng c a nh ng e d a t bên ngoài. Các chi n lư c WT là nh ng chi n lư c phòng th nh m làm gi m i nh ng i m y u bên trong và tránh nh ng m i e d a t môi trư ng bên ngoài. S k t h p các y u t quan tr ng bên trong và bên ngoài là nhi m v khó khăn nh t c a vi c phát tri n m t ma tr n SWOT, nó òi h i ph i có s phán oán t t, và s không có m t k t h p t t nh t. Quá trình xây d ng chi n lư c là m t quá trình bao g m vi c phân tích các y u t môi trư ng bên trong và bên ngoài doanh nghi p trên cơ s s m ng và m c tiêu kinh doanh ư c ra c a doanh nghi p so n th o và ch n l a các chi n lư c thích h p. xây d ng các chi n lư c c n ánh giá xem doanh nghi p có th c hi n nh ng bi n pháp úng n hay không, và nh ng ho t ng hi n t i c a doanh nghi p có th ư c th c hi n m t cách hi u qu hơn hay không. S ánh giá l i thư ng xuyên các chi n lư c s giúp cho các nhà qu n tr chi n lư c tránh ư c s t mãn, ch quan. Các m c tiêu và chi n lư c c n ư c thư ng xuyên quan tâm, phát tri n và k t h p sao cho hoàn thành ư c s m ng c a doanh nghi p v i hi u qu cao nh t.
14 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH MÔI TRƯ NG KINH DOANH C A BITEXCOLAND 2.1. Gi i thi u 2.1.1. Công ty Bitexco (Bitexco Group of Company): Tên công ty : CÔNG TY TNHH S N XU T KINH DOANH XU T NH P KH U BÌNH MINH (Binh Minh import export production and trade Company Limited). Tên công ty vi t t t : BITEXCO Co.,Ltd a ch tr s chính : Km 2, ph Quang Trung, phư ng Quang Trung, thành ph Thái Bình, t nh Thái Bình. V n i ul : 661.732.620.000 ng. Công ty TNHH S n xu t Kinh doanh Xu t nh p kh u Bình Minh ư c thành l p ngày 12/01/1993 ti n thân là h p tác xã s n xu t R ng ông, v i các ngành ngh kinh doanh sau ây: B ng 2-1: Ngành ngh kinh doanh. STT TÊN NGÀNH MÃ NGÀNH 1 D t v i; S n xu t ch thêu, ch khâu; 1311,1321 2 S n xu t và hoàn thi n khăn bông các lo i; 3 Hoàn thi n các s n ph m d t (t y, nhu m...) 1313 4 S n xu t các s n ph m t nh a t plastic; 2220 5 S n xu t i n, th y i n; 3510 6 S n xu t nư c khoáng, nư c gi i khát có gas; 7 Kinh doanh s n ph m v t tư thi t b , nguyên li u, hóa ch t ngành d t; 8 Ch bi n, b o qu n th t và s n ph m t th t; 1010 9 Ch bi n, b o qu n th y s n và s n ph m t th y s n 1010 10 Ch bi n, b o qu n rau qu ; 1030 11 D ch v vé máy bay; 5223 12 Xây d ng các công trình dân d ng, công nghi p, giao 4100,4730, thông và cơ s h t ng; 4290 13 i lý kinh doanh xăng, d u, khí gas hóa l ng; 4661,4730, 4711 14 Bán buôn, bán l u ng, rư u bia; 4663,4711 15 V n t i hành hóa b ng xe t i liên t nh và n i t nh; 4933 16 Bán buôn, bán l phương ti n v n t i; 4511 17 X lý n n móng công trình;
15 18 u tư kinh doanh d ch v ph c v cho: giáo d c ào t o, th thao, du l ch, văn phòng, nhà và khách s n; 19 L p d án u tư, qu n lý d án u tư; 20 San l p m t b ng; 4312 21 Thi t k quy ho ch t ng m t b ng, ki n trúc, n i ngo i th t 7110, 7410 i v i công trình xây d ng dân d ng và công nghi p; 22 Bán buôn, bán l v t li u xây d ng, ngũ kim, thi t b 4663, 4752 c p nư c, thi t b nhi t và ph tùng thay th ; 23 Bán buôn, bán l thi t b d ng c h th ng i n; 4659, 4759 24 Xây d ng kinh doanh h t ng khu ô th ; 6810 25 Bán buôn, bán l thi t b i u hòa nhi t , thi t b v sinh; 4663, 4752 26 Bán buôn, bán l s t thép, ng thép, kim lo i màu; 4662 27 Bán buôn, bán l g các lo i; 4663, 4752 28 Bán buôn, bán l sơn, gương, kính; 4663, 4759 29 Ho t ng các câu l c b th d c th m m , th hình; 9312 30 D ch v t m qu t, xông hơi, xoa bóp, m lưng, v t lý tr 9610 li u, d ch v t m, xông hơi; 31 u tư xây d ng pháp tri n nhà , văn phòng bán và cho thuê; 32 Ho t ng các i lý du l ch, kinh doanh du l ch l hành 7911 n i a và qu c t ; 33 Khai thác và thu gom than c ng, than non; 0510, 0520 34 Khai thác d u thô, khí t t nhiên; 0610, 0620 35 Khai thác qu ng s t, qu ng kim lo i khác không ch a s t;0710,0721, 0722 36 Khai thác qu ng uranlum, qu ng thorrium; 0721 37 Khai thác qu ng kim lo i quý hi m 0730 38 Khai thác á, cát, s i, t sét; 0810 39 Ho t ng d ch v h tr khai thác d u thô và khí tư nhiên; 0910 40 Ho t ng d ch v h tr khai thác m và qu ng khác; 0990 41 Kinh doanh b t ng s n, quy n s d ng t thu c ch s 6810 h u, ch s d ng ho c i thuê; 42 Qu n lý b t ng s n, tư v n và cung c p d ch v qu n lý b t ng s n; 43 u tư, tư v n u tư trong nư c và nư c ngoài, tư v n s d ng các ngu n tài chính 44 D ch v y thác u tư, y thác xu t nh p kh u 45 Giám sát thi công xây d ng công trình sân d ng và công 7120 nghi p
16 2.1.2. BitexcoLand: ư c thành l p tháng 1/2001, ây là chi nhánh c a Công ty TNHH S n xu t Kinh doanh Xu t nh p kh u Bình Minh t i thành ph H Chí Minh, chuyên ho t ng trong lĩnh v c u tư kinh doanh b t ng s n như u tư xây d ng căn h cao c p, cao c văn phòng, khách s n, trung tâm thương m i. Tr s : 19-25 Nguy n Hu , Qu n 1, TP. H Chí Minh. M c tiêu : T o m t l i s ng m i cho ngư i Vi t. Thăng hoa phong cách chuyên nghi p và lành m nh v i i tác. T m nhìn : T o giá tr thương hi u “ nh cao c a s nh n th c”. M t công ty Vi t Nam i tiên phong trong lĩnh v c b t ng s n. 2.2. Phân tích môi trư ng bên ngoài Ph m vi ho t ng ch y u c a BitexcoLand là thành ph H Chí Minh và nghiên c u, phân tích ư c i sâu vào v n , tác gi xin ư c t p trung phân tích môi tru ng kinh bên ngoài là môi tru ng kinh doanh ch y u c a BitexcoLand t i thành ph H Chí Minh. Vi c phân tích ánh giá môi trư ng bên ngoài c a BitexcoLand s cho th y ư c nh ng cơ h i và nguy cơ mà công ty có th g p ph i t môi trư ng kinh doanh. T ó có các chi n lư c thích h p h n ch nguy cơ và t n d ng t i a các cơ h i cho s phát tri n c a công ty. Môi trư ng bên ngoài g m có môi trư ng vĩ mô và môi trư ng vi mô. 2.2.1. Môi trư ng vĩ mô: 2.2.1.1. Môi trư ng kinh t : 1. T ng thu nh p qu c n i (GDP): Trong 3 năm qua, m c tăng trư ng GDP c a thành ph H Chí Minh cao m c 10 - 12%/ năm. Năm 2005, tr giá GDP c a thành ph H Chí Minh t 165,29 ngàn t ng, tăng g n 12% so v i cùng kỳ năm 2004. M c tăng trư ng này v n cao b t ch p d ch cúm gia c m, h n hán kéo dài và giá tiêu dùng tăng. Năm 2006, GDP c a thành ph H Chí Minh t 190,56 ngàn t ng tương ương 5,1 t USD, tăng 12,2% so v i cùng kỳ năm 2005. Năm 2007, GDP c a thành ph H Chí Minh tăng 12,6%, t 228,79 ngàn t ng ây là m c cao nh t trong 10 năm qua. Năm 2008, thành ph H Chí Minh d ki n t m c tăng trư ng GDP t 12,7% n 13%, thành ph H Chí Minh hư ng n phát tri n b n v ng và gi v ng n nh chính tr xã h i, huy ng t i a và s d ng hi u qu các ngu n v n u tư cho phát tri n kinh t xã h i.
17 Hình 2-2: Giá tr GDP c a thành ph H Chí Minh qua các năm. ơn v tính: ngàn t ng Ngu n: Niêm giám th ng kê thành ph H Chí Minh 2007. 2. Cơ c u Kinh t : Cơ c u kinh t c a Thành ph H Chí Minh ang d n tăng t l c a ngành d ch v so v i ngành công nghi p và nông nghi p. Cu i năm 2005, công nghi p và xây d ng có m c tăng cao nh t là 14,5 % so v i cùng kỳ 2004 trong khi t l tăng trư ng trong ngành d ch v là 12,5 % và nông, lâm, ngư nghi p là 1,5 %. Năm 2006, các ngành thương m i và d ch v ã óng góp 50,3%, là ngu n thu l n nh t cho GDP c a thành ph . B t ch p s tăng trư ng th p c a các ngành công nghi p trong sáu tháng u năm 2006 do nh hư ng t lu t v ch ng bán phá giá, các ngành thương m i và d ch v l i g t hái ư c nhi u thành công và t m c tăng trư ng 10,5%, t l cao nh t trong vòng sáu năm qua. Năm 2007, ngành nông lâm th y s n chi m 1,3% GDP c a thành ph H Chí Minh, ngành công nghi p, xây d ng chi m 46,4% và lĩnh v c d ch v chi m 52,3%. Trong K ho ch 5 năm c a thành ph H Chí Minh giai o n 2006 - 2010, cơ c u kinh t c a thành ph s i theo hư ng d ch v gi v ng nh p v i các thành ph phát tri n khác trên th gi i.
18 Hình 2-3: Cơ c u kinh t thành ph H Chí Minh năm 2007 Ngu n: Niêm giám th ng kê thành ph H Chí Minh 2007. 3. Thu nh p bình quân trên u ngư i: Thu nh p bình quân trên u ngư i c a Vi t Nam ã tăng m nh t 287 USD năm 1995 lên 835 USD năm 2007. Thu nh p bình quân trên u ngư i c a thành ph H Chí Minh năm 2007 là 2.500 USD, cao g p 3 l n so v i m c bình quân c a c nư c là 835 USD. Theo k t qu kh o sát c a Công ty AC Nielsen, t l ph n trăm các h gia ình có thu nh p hơn 3 tri u ng/tháng (kho ng 200 USD) các khu v c ô th tăng t 36% năm 2002 lên 68% năm 2005. Do ó, m c chi tiêu c a ngư i dân cũng tăng lên. Sáu năm trư c, năm 2002, t l các h gia ình thu nh p hơn 1 tri u ng/tháng (100 USD) là 11,9% và con s này gi ây là 40%. V i m c thu nh p và tiêu chu n s ng ư c c i thi n, nhu c u v tiêu dùng cũng tăng áng k nhưng không tăng theo m c tương ng. Do ó, vi c hi u rõ nhu c u c a ngư i tiêu dùng và vi c xác nh t ng phân khúc th trư ng s giúp cho các doanh nghi p nh hư ng kinh doanh phù h p. 4. S c mua c a Ngư i tiêu dùng Trong nh ng năm g n ây, tri n v ng c a ngành bán l Vi t Nam nói chung, thành ph H Chí Minh nói riêng ã tr nên ngày càng l c quan vì s c mua c a ngư i tiêu dùng trong nư c tăng lên m nh m . Năm năm trư c, các trung tâm mua s m hi n i thư ng ư c h u h t ngư i dân nhìn nh n là nơi ch ph c v cho nh ng ngư i Vi t có thu nh p cao và khách nư c ngoài. Nh n th c này ã d n thay i, c bi t là thành ph H Chí Minh, trung tâm thương m i l n nh t c a Vi t Nam, nơi mà thói quen mua s m t i các trung
19 tâm thương m i hi n i ho c các siêu th không còn xa l n a, th m chí c nh ng bà n i tr bình thư ng cũng ã quen v i vi c l a ch n hàng lo t s n ph m ch t lư ng cao có xu t x rõ ràng và giá c c nh. Thành ph H Chí Minh ư c coi là th trư ng ti m năng nh t c a ngành bán l t i châu Á. M c dù s c mua còn th p do m c thu nh p chưa cao, nhưng ngư i tiêu dùng Vi t Nam ã b 70% thu nh p c a mình cho mua s m, cao hơn nhi u so v i Singapore (57%), Malaysia (59%) và Thái Lan (68%). Theo B Thương M i, t ng doanh thu bán l hàng hoá và doanh thu d ch v năm 2007 là 167,93 ngàn t ng, tăng 20,5% so v i năm 2006 là 131,97 ngàn t ng. Trong lĩnh v c phân ph i bán l ã xu t hi n, nhi u nhà phân ph i trong nư c kinh doanh t t như Saigon Coop, Satra, Phú Thái và Intimex. Nhi u nhà u tư nư c ngoài ang tìm cơ h i thu l i nhu n t th trư ng bán l ang lên c a c a thành ph H Chí Minh. Th trư ng này ang ư c ti p s c b i s tăng trư ng kinh t m nh m vào kho ng 10% - 12% trong nh ng năm qua và lư ng khách du l ch qu c t t 2,7 tri u lư t ngư i trong năm 2007 tăng 14,8% so v i năm 2006. Chính sách m c a c a Vi t Nam trong th trư ng bán s , bán l và th trư ng hàng tiêu dùng y ti m năng ã h p d n nhi u nhà kinh doanh bán l qu c t như Tesco c a Anh, Carrefour c a Pháp và Wal Mart c a M , h ang tìm phương án thâm nh p th trư ng Vi t Nam. 5. Lãi su t N u giá tiêu dùng năm 2003 tăng 12,3%, 2004 tăng 9,5%, thì năm 2005 giá tiêu dùng tăng 8,2%, t l này v a th p hơn năm trư c v a th p hơn t c t tăng trư ng kinh t . S dĩ t ư c k t qu này, ch y u do Nhà nư c th c hi n chính sách tài chính-ti n t th n tr ng, linh ho t, như trong năm 2005 Nhà nư c ã thi hành chính sách th t ch t ti n t , ch ng l m phát thông qua i u ch nh tăng lãi su t (kho ng 9%/năm) nhưng không nh hư ng quá n ng n tăng trư ng kinh t . Chính ph ã c g ng i u hòa kinh t vĩ mô v th trư ng và giá c thông qua vi c i u ti t quan h cung-c u hàng hóa thi t y u, ki m soát giá nh ng m t hàng c quy n kinh doanh ho c có th ph n kh ng ch v i chính sách “ch p nh n l m phát cao tăng trư ng”, t c tăng trư ng t 8.43% cao nh t trong vòng 9 năm qua. Tuy nhiên, giá tiêu dùng ã vư t qua m c tiêu ki m soát l m phát c a Qu c h i m c 6.5%. Năm 2007, ch s giá tiêu dùng tăng 12,63%, cao nh t trong 10 năm v a qua. Trong ó giá lương th c, th c ph m tăng cao nh t 18,92 %, nhà và v t li u xây d ng tăng 17,92 %, phương ti n i l i và bưu i n tăng hơn 7%. M c dù tình hình ti n t , tín d ng trong quý I/2008 có m t s di n bi n không thu n l i nhưng th trư ng ã có xu hư ng n nh. Các t ch c tín d ng ã cơ b n kh c ph c ư c tình tr ng m t cân i v n kh d ng t m th i, có v n cho d tr b t bu c và mua tín phi u Ngân hàng Nhà nư c. M t
20 b ng lãi su t ã ư c ki m soát m c h p lý: Lãi su t trên th trư ng liên ngân hàng ph bi n t 8%-10%/năm; lãi su t huy ng VN c a các t ch c tín d ng ph bi n m c 1%/tháng, lãi su t cho vay VN ng n h n kho ng 11%-13%/năm, lãi su t cho vay VN trung và dài h n m c 14%-16%/năm; lãi su t huy ng USD ư c i u ch nh tăng t 0,11%-1,29%/năm (hi n lãi su t huy ng USD cao nh t m c 6,15%/năm), lãi su t cho vay USD ít bi n ng. Cơ h i: - N n kinh t Vi t Nam nói chung, c bi t là thành ph H Chí Minh ang trên à tăng trư ng cao. Thu nh p và m c s ng c a ngư i dân ngày càng tăng cao kéo theo là nhu c u v nhà , căn h cao c p, nhu c u mua s m t i các trung tâm thương m i hi n i, sang tr ng tăng nhanh. Nguy cơ: - Tình hình l m phát tăng cao, th trư ng tài chính ti n t , ngân hàng có nhi u bi n ng, gây khó khăn trong vi c huy ng v n. 2.2.1.2. Môi trư ng chính tr pháp lu t: Trong xu th h i nh p và áp ng yêu c u c a vi c gia nh p T ch c thương m i Th gi i (WTO), Qu c h i Vi t Nam ã thông qua hàng lo t o lu t quan tr ng nh m c i thi n hơn n a môi trư ng kinh doanh, thu hút u tư và cho phù h p v i các cam k t qu c t như Lu t u tư, Lu t u th u, Lu t s h u trí tu , Lu t s a i b sung m t s i u c a Lu t thu GTGT và Lu t thu tiêu th c bi t, Lu t các công c chuy n như ng, Lu t giao d ch i n t … và c nh ng lu t có m i quan h ch t ch v i môi trư ng kinh doanh như Lu t phòng ch ng tham nhũng, Lu t b o v môi trư ng, Lu t th c hành ti t ki m, ch ng lãng phí… Th trư ng b t ng s n là m t th trư ng c bi t, hàng hóa b t ng s n có giá tr l n và nh hư ng tr c ti p n i s ng kinh t - xã h i. Trong nh ng năm g n ây, th trư ng b t ng s n nư c ta, c bi t là th trư ng nhà t ã có bư c phát tri n áng k , góp ph n quan tr ng vào vi c thúc y kinh t - xã h i c a t nư c. Liên t c hàng lo t các o lu t liên quan n lĩnh v c kinh doanh b t ng s n ư c ban hành như: Lu t t ai, Lu t Xây d ng, Lu t nhà , Lu t kinh doanh b t ng s n, ... cũng như r t nhi u Ngh nh, Thông tư hư ng d n, văn b n ã ư c Chính ph , các B xây d ng và ban hành nh m t ng bư c c th hoá, hư ng d n các doanh nghi p kinh doanh b t ng s n. Quan tr ng nh t là Lu t kinh doanh b t ng s n ư c Qu c h i thông qua ngày 26/09/2006 và có hi u l c t ngày 01/01/2007. Lu t này quy nh v ho t ng kinh doanh b t ng s n; quy n và nghĩa v c a các t ch c, cá nhân kinh doanh b t ng s n; các hành vi b c m và x lý vi ph m trong lĩnh v c kinh doanh b t ng s n. Lu t kinh doanh b t ng s n quy nh c th v kinh doanh nhà, công trình xây d ng như: quy nh rõ v quy n và nghĩa v c a ch u tư d án, khu ô th m i, d án khu nhà , d án h