Định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại, tồn tại và giải pháp

Định giá bất động sản ...<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG<br /> THƯƠNG MẠI, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP<br /> Vũ Văn Thực*<br /> TÓM TẮT<br /> Đối với ngân hàng thương mại thì định giá bất động sản để đảm bảo cho các khoản vốn vay có<br /> ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, ngoài ra với ý nghĩa là nguồn thu thứ<br /> hai khi nguồn thu thứ nhất thiếu chắc chắn nên định giá chính xác còn góp phần giảm thiểu rủi ro<br /> tín dụng, hạn chế nợ xấu phát sinh cho các ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay một số ngân hàng thương<br /> mại việc thẩm định giá còn có bất cập nhất định, dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa<br /> chính xác, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay và thu hồi nợ của các ngân hàng<br /> Từ khóa: bất động sản, thẩm định giá<br /> EVALUATION OF REAL ESTATE PRICES AT COMMERCIAL BANK,<br /> CURRENT STATE AND SOLUTIONS<br /> ABSTRACT<br /> To commercial banks’s perspective, real estate evaluation has played an important implications<br /> for lending decisions, as well as being a second source of revenue. When the first source of revenue,<br /> which is the credit itself, is uncertain, accurate evaluation also contributes to reducing credit risks<br /> and limiting bad debts to banks. However, some commercial banks still have certain inadequacies of<br /> evaluation, leading to incorrect valuation of mortgage properties prices which in return affects the<br /> lending and debt recovery activities of the bank.<br /> Keywords: real estate, evaluation<br /> <br /> *<br /> TS. Ngân hàng NN và PTNT thành phố Hồ Chí Minh, CN Tân Bình<br /> <br /> 79<br /> Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật<br /> <br /> 1. ĐẶT VẤN ĐỀ khách hàng cũng đang là một áp lực cho công<br /> Tín dụng là một nguồn thu chủ yếu của tác định giá, bởi trong một thời gian ngắn, khó<br /> các ngân hàng thương mại, vì vậy thẩm định giá có thể thu thập đầy đủ thông tin cho việc định<br /> tài sản đảm bảo, trong đó có thẩm định giá bất giá bất động sản.<br /> động sản để nhận làm đảm bảo tiền vay đóng Thứ ba,  phương pháp định giá của các<br /> một vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động ngân hàng thường được sử dụng là phương pháp<br /> cho vay; thẩm định giá là cơ sở để các ngân hàng so sánh, các phương pháp định giá khác không<br /> thương mại quyết định cho vay và với ý nghĩa hoặc ít được sử dụng để định giá và như chúng ta<br /> là nguồn thu thứ hai sau nguồn thu thứ nhất đều biết, mỗi tài sản đảm bảo đều có những đặc<br /> thiếu chắc chắn, do đó định giá bất động sản sẽ điểm, công dụng không giống nhau, vì thế giá trị<br /> góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, gia tăng các tài sản cũng không giống nhau, nhiều khi bất<br /> lợi nhuận cũng như nâng cao uy tín, vị thế của động sản nằm trên cùng một tuyến đường, thậm<br /> các ngân hàng thương mại, chính vì thế định giá chí ngay bên cạnh nhau nhưng có giá trị hoàn<br /> bất động sản luôn được các ngân hàng thương toàn khác nhau.<br /> mại đặc biệt quan tâm. Thời gian qua, công tác Thứ tư, một số ngân hàng còn dựa vào<br /> thẩm định giá bất động sản được các ngân hàng bảng giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố<br /> thương mại ngày càng chú trọng, song bên cạnh ban hành và công bố hàng năm cộng với biên độ<br /> đó vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định ảnh điều chỉnh nhất định nên chưa phản ánh đúng<br /> hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá, giá trị của bất động sản trên thị trường; nhiều<br /> rủi ro tín dụng, cũng như uy tín, vị thế của các cán bộ tại các ngân hàng khi định giá tài sản<br /> ngân hàng thương mại. Bài viết này chỉ ra một còn quá chú trọng đến yếu tố pháp lý của tài sản<br /> số tồn tại trong công tác thẩm định giá của các mà quên đi giá trị thực của bất động sản trên thị<br /> ngân hàng thương mại, đồng thời đề xuất một trường, mặc dù đây là một trong những yếu tố<br /> số khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công trọng tâm nên chưa xác định đúng giá trị thực<br /> tác thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại của bất động sản trên thị trường.<br /> trong thời gian tới Thứ năm, thẩm định giá là một công việc<br /> 2. MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG THẨM ĐỊNH không hề dễ dàng, do đó đòi hỏi người thẩm định<br /> GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG không chỉ nắm vững kiến thức chuyên môn, mà<br /> THƯƠNG MẠI VIỆT NAM cần phải có kiến thức sâu rộng về các lĩnh vực<br /> Thứ nhất, văn bản, hệ thống pháp luật liên khác nhau có liên quan đến bất động sản, chẳng<br /> quan đến thị trường còn nhiều bất cập, chồng hạn như kiến thức về phong thủy, xây dựng,<br /> chéo và chưa đồng bộ giữa các văn bản luật, dẫn kiến trúc, nội thất…Bên cạnh đó, thông thường<br /> tới vẫn còn có những hiện tượng đầu cơ, lách cán bộ cho vay cũng chính là cán bộ định giá<br /> luật trên thị trường bất động sản. bất động sản dẫn đến chưa chủ động, hoặc thiếu<br /> Thứ hai, giá của thị trường bất động sản khách quan trong thẩm định giá.<br /> luôn thay đổi, có lúc rất nóng, song có những Thứ sáu, đạo đức nghề nghiệp của cán<br /> lúc lại khá trầm lắng, nhiều khi thị trường đóng bộ ngân hàng cũng là một trong những vấn đề<br /> băng trong giai đoạn khá dài, hơn thế nữa hoạt dẫn đến công tác định giá bất động sản thiếu<br /> động mua bán không chính thức luôn tồn tại khách quan, thông thường người đi vay bao giờ<br /> song hành với hoạt động mua bán chính thức, vì cũng muốn định giá tài sản của mình tăng lên để<br /> vậy việc thu thập thông tin về giá bất động sản vay vốn được nhiều hơn; trong trường hợp này<br /> là rất khó khăn. Mặt khác, trong điều kiện cạnh người vay có thể cấu kết với cán bộ ngân hàng<br /> tranh như hiện nay, việc giải ngân nhanh cho thoái hóa biến chất để nâng khống giá trị tài sản,<br /> <br /> <br /> 80<br />  Định giá bất động sản ...<br /> <br /> <br /> đổi lại cán bộ ngân hàng sẽ được khách hàng lại Ba là, cần có chính sách tuyên truyền,<br /> quả một số tiền để thực hiện nâng khống giá trị quản lý, kiểm soát nghiệp vụ thẩm định giá chặt<br /> tài sản. chẽ, khoa học để giáo dục, kiểm soát, động viên<br /> Thứ bảy, hiện nay, cán bộ tín dụng đều và răn đe đối với các nhân viên vi phạm đạo đức<br /> được giao chỉ tiêu phát triển dư nợ, do đó áp nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá<br /> lực công việc ngày càng tăng, dẫn đến còn lỏng hoàn thành công việc một cách tốt nhất. Ngoài<br /> lẻo khi định giá, bên cạnh đó với yêu cầu phải ra, các ngân hàng thương mại cần có chính sách<br /> cấp tín dụng nhanh nên thời gian thẩm định giá trả lương, thưởng tương xứng với kết quả công<br /> ngắn để có ngay kết quả thẩm định cho vay, do việc của nhân viên thẩm định giá nhằm động<br /> đó việc thu thập thông tin để thẩm định giá sẽ viên, khen thưởng kịp thời, tạo động lực cho cán<br /> có giới hạn nhất định để định giá tài sản. bộ thẩm định hoàn thành tốt nhiệm vụ.<br /> Thứ tám, do yêu cầu cạnh tranh, các ngân Bốn là, phát triển nguồn nhân lực, nguồn<br /> hàng phải thu hút và níu kéo khách hàng, do đó nhân lực là một trong những yếu tố then chốt<br /> một số ngân hàng chấp nhận nâng cao giá trị tài quyết định đến công tác thẩm định giá; vì thế<br /> sản so với giá trị thực để cho vay, quản trị rủi các ngân hàng cần quan tâm hơn đến đội ngũ<br /> ro khoản vay được thực hiện thông qua các mặt cán bộ từ khâu tuyển dụng, đào tạo và sử dụng<br /> nghiệp vụ khác. cán bộ thẩm định giá, chú trọng đến chuyên môn<br /> 3. KHUYẾN NGHỊ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ<br /> Nhằm giúp các ngân hàng thương mại khắc cán bộ thẩm định giá. Về tuyển dụng cần thực<br /> phục được những tồn tại trong định giá bất động hiện công khai, minh bạch, tuyển đúng, tuyển đủ<br /> sản để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng, cán bộ có thực tài vào làm việc tại bộ phận thẩm<br /> tác giả đề xuất một số khuyến nghị như sau: định. Thường xuyên đào tạo, đào tạo lại đội ngũ<br /> Một là, khắc phục bất cập trong việc thu cán bộ thẩm định, thúc đẩy khả năng nghiên<br /> thập thông tin bằng cách phối hợp với các công cứu, sáng tạo của nhân viên thẩm định giá.<br /> ty môi giới bất động sản có uy tín, các tổ chức Năm là, cần vận dụng linh hoạt các<br /> nghiên cứu thị trường, chuyên gia giỏi và chính phương pháp định giá, thực tế cho thấy đa số<br /> quyền địa phương có bất động sản để xây dựng các ngân hàng thường sử dụng phương pháp so<br /> bộ dữ liệu thông tin thị trường bất động sản, từ sánh để định giá bất động sản, trong khi đó mỗi<br /> đó góp phần nâng cao mức độ tin cậy về kết quả phương pháp đều có những ưu, nhược điểm khác<br /> thẩm định giá và hạn chế rủi ro. nhau, vì vậy các ngân hàng cần đa dạng hóa các<br /> Hai là, hoàn thiện cơ cấu tổ chức: thực phương pháp thẩm định giá bất động sản cho<br /> tế cho thấy, tại các ngân hàng thương mại Việt phù hợp với từng loại bất động sản, cụ thể có<br /> Nam phần lớn chưa có bộ máy thẩm định giá thể định giá theo phương pháp so sánh, chi phí,<br /> riêng, thông thường người thẩm định giá cũng thu nhập hoặc kết hợp cả ba phương pháp trên.<br /> chính là cán bộ tín dụng cho vay, như vậy ngoài Sáu là, kiểm tra, kiểm soát thận trọng các<br /> các yếu chuyên môn không được đảm bảo thì yếu kết quả định giá, kể cả những sai sót trong đánh<br /> tố khách quan cũng không được thực thi, ngoài máy, cho dù những lỗi đó là những lỗi nhỏ nhất<br /> ra do cán bộ tín dụng là cán bộ kiêm nhiệm nên cũng có thể gây ra những hậu quả không mong<br /> hoạt động định giá thường không đem lại hiệu đợi; thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động<br /> quả cao; vì vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định giá để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh<br /> định giá bất động sản, các ngân hàng thương mại kịp thời, trong quá trình thu thập thông tin phải<br /> cần xem xét việc hình thành riêng bộ phận định được xem xét một cách khách quan, cẩn thận,<br /> giá để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá. bởi có rất nhiều nguồn thông tin không chính<br /> <br /> <br /> 81<br /> Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật<br /> <br /> xác, không còn phù hợp, thông tin ảo và đặc biệt lượng thẩm định giá của các ngân hàng thương<br /> cần phải có bộ lọc thông tin để sàng lọc và xử lý mại, hy vọng rằng, đây là những giải pháp thiết<br /> một cách khách quan, khoa học để chọn ra mức thực, bổ ích giúp cho công tác thẩm định giá của<br /> giá chính xác nhất. các ngân hàng thương mại ngày càng có chất<br /> Bảy là, tuân thủ nghiêm túc các nguyên lượng, hiệu quả hơn.<br /> tắc quản lý rủi ro, không buông lỏng công tác<br /> thẩm định giá nhằm thu hút khách hàng vay vốn, TÀI LIỆU THAM KHẢO<br /> từ đó tạo ra lỗ hổng trong công tác thẩm định [1]. Nguyễn Kim Đức(2012). Hoạt động thẩm<br /> giá, đẫn đến kết quả định giá thiếu chính xác, định giá trong quản lý nợ xấu tại các ngân hàng<br /> gây rủi ro cho ngân hàng. thương mại Việt Nam hiện nay. Tạp chí Phát<br /> TÓM LẠI: định giá bất động sản để đảm triển và Hội nhập<br /> bảo tiền vay là một trong những yếu tố cực kỳ [2]. Hay Sinh, Trần Bích Vân(2012). Nguyên lý<br /> quan trọng cho các ngân hàng thương mại, kết định giá bất động sản. Nxb Lao Động Xã hội TP.<br /> quả thẩm định giá không chỉ là một trong những Hồ Chí Minh<br /> điều kiện để các ngân hàng quyết định cho vay [3]. vc.com.vn/Dinh-gia-bat-dong-san-the-<br /> mà còn liên quan đến rủi ro tín dụng và hiệu quả chap-tai-ngan-hang-Nhung-ton-tai-va-de-<br /> hoạt động, cũng như uy tín, vị thế của các ngân xuat-628.html<br /> hàng thương mại, vì vậy, các ngân hàng thương [4]. http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/lo-<br /> mại cần nâng cao chất lượng thẩm định giá. Bài hong-dinh-gia-tai-san-dam-bao-171316.html<br /> viết này đã chỉ ra những mặt tồn tại trong công [5]. http://thamdinhgiathanglong.com/xem-<br /> tác thẩm định giá của các ngân hàng thương mại, tin-tuc/nang-cao-nang-luc-va-phat-trien-nghe-<br /> đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất tham-dinh-gia-o-viet-nam.html<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> 82<br />