Giáo trình Định giá đất - TS. Hồ Thị Lam (chủ biên)

Chia sẻ: PHAN QUỐC NGHỊ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:137

Thêm vào BST

Báo xấu

1.479
lượt xem 676
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Giáo trình "Định giá đất" có cấu trúc gồm 5 chương cung cấp cho người học các kiến thức về đất đai và thị trường đất đai, giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất, định giá đất và nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, định giá đất ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Giáo trình Định giá đất - TS. Hồ Thị Lam (chủ biên)

Giáo trình định giá đất
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. i CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ..................................................... 1 1. ĐẤT ĐAI ...................................................................................................................... 1 1.1. Khái niệm............................................................................................................... 1 1.2. Đặc trưng ............................................................................................................... 1 2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI .............................................................................................. 2 2.1. Khái niệm thị trường đất đai ................................................................................... 2 2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai ......................................................................... 2 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai ................................... 3 2.4. Vai trò của thị trường đất đai .................................................................................. 4 3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI .......................................................... 4 3.1. Thị trường đất đai thế giới ...................................................................................... 4 3.2. Thị trường đất đai Việt Nam................................................................................... 6 4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................ 11 4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai ................................................................. 11 4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ................... 13 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 ..................................................................................... 15 CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................... 16 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT ............................................................................................... 16 2. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT .................................................................................... 17 2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả ............................................................. 17 2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành ................................................ 17 2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai................................. 17 2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.............................................. 18 2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt......................................................... 18 2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao................................................ 18 2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng......................................................................... 18 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ......................................................... 18 3.1. Nhân tố thông thường........................................................................................... 19 3.2. Nhân tố khu vực ................................................................................................... 22 3.3. Nhân tố cá biệt ..................................................................................................... 23 4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT ............................................................................................... 24 4.1. Giá thị trường ....................................................................................................... 24 4.2. Giá quy định của Nhà nước .................................................................................. 28 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................ 32 5.1. Địa tô ................................................................................................................... 32 5.2. Lãi xuất ngân hàng ............................................................................................... 34 5.3. Quan hệ cung cầu ................................................................................................. 36 BÀI TẬP CHƯƠNG 2..................................................................................................... 41 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 ..................................................................................... 42 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT................ 43 1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................................................................................... 43 1.1. Khái niệm............................................................................................................. 43 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com
1.2. Vai trò của định giá đất......................................................................................... 44 1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ................................................. 45 1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam......................................................................... 50 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT....................................................................... 51 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá ....................................................................... 51 2.2. Phương pháp xác định thông tin............................................................................ 52 3. NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI...................................................... 52 3.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua................................................. 52 3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán.................................................................. 53 3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán .................................................................. 54 3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt........................................................................ 55 4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................................ 55 4.1. Nguyên tắc thay thế .............................................................................................. 55 4.2. Nguyên tắc thu lợi ................................................................................................ 56 4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ........................................................................ 57 4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ................................................................. 57 4.4. Nguyên tắc cạnh tranh .......................................................................................... 57 4.6. Nguyên tắc đóng góp............................................................................................ 58 4.7. Nguyên tắc biến động ........................................................................................... 58 4.8. Nguyên tắc hòa hợp.............................................................................................. 58 4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai.............................................................................. 59 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 ..................................................................................... 59 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ......................................................... 60 1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ..................................................................................... 60 1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập...................................................................... 60 1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập.............................. 62 1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất............................................ 65 2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP .................................................................... 66 2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp.......................................................... 66 2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp............................................ 71 2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất................................ 77 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ .................................................................................... 79 3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư ..................................................................... 79 3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư....................................................... 82 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư ............................................. 85 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ........................................................................................... 86 4.1. Khái quát phương pháp chi phí ............................................................................. 86 4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí ................................................................ 88 4.3. Các phương pháp xác định chi phí ........................................................................ 88 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ .................................... 90 4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí....................................................... 92 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY ................................................................... 92 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản .................................................. 92 5.2. Phương pháp phân tích hồi qui. ............................................................................ 93 5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả.......................................... 93 BÀI TẬP CHƯƠNG 4..................................................................................................... 95 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 ..................................................................................... 96 CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM................................................................. 97 1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP................................................................... 97 1.1. Khung giá quy định .............................................................................................. 97 1.2. Xác định vùng đất hạng đất .................................................................................. 99 1.3. Định giá cho từng hạng đất ................................................................................. 104 1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội........................................................... 106 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP.......................................................... 108 2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn .......................................................... 108 2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị ................................................................. 116 2.3. Xác định giá đất ở đô thị..................................................................................... 125 2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị......................................... 126 3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH............................................................. 129 3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương............... 129 3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. ...................................................................................................... 129 BÀI TẬP CHƯƠNG 5 .................................................................................................. 130 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 ................................................................................... 131 TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 132 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com
MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta. Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chương: - Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai... Ngoài ra trước khi hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phương ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phương pháp định giá đất phổ biến và thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. 7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. i
Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà ii
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Chương I được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Nội dung của chương 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trưng); - Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng và vai trò) ; - Các khu vực của thị trường đất đai (thế giới và Việt Nam); - Đặc trưng của thị trường đất đai. Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên. 1.2. Đặc trưng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. 2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. 1
Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. - Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người 2
sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường. Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất, tức là đã được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Đồng thời Nhà nước cũng là một trong những chủ thể của thị trường đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trường đất đai rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tư nhân, ở Mỹ 90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tư nhân. 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình thành. Thị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác. Chúng ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai như sau: a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc sống của mình như xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc... Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu của con người ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, trao đổi và cũng được thương mại hoá. Như vậy sự xuất hiện và phát triển nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trường đất đai ra đời và phát triển. b) Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân trong xã hội phong kiến và sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến khi có sở hữu tư nhân tư bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất. Trong thời kỳ đầu của tích tụ tư bản diễn ra việc tước đoạt ruộng đất của nông dân và những trang trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời. 3
c) Cầu về đất đai Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đường thẳng đứng. Sự biến động về cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ theo các tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh do sự tăng lên của nhu cầu con người đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trường hợp và đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định. Tóm lại: Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành đó và thị trường đất đai cũng chịu sự tác động như các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời. 2.4. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. - Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nước. 3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất. 3.1. Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn 4
sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. 5
3.2. Thị trường đất đai Việt Nam a) Quá trình phát triển của thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây: Giai đoạn trước 1992 Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột. Từ 1945 đến trước 1980 Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp Nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị 6
đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%). Giai đoạn từ 1992 đến nay Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện. Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988. Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ- CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành. Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, 7
Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất." Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là: - Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận; - Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất; - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. b) Các khu vực của thị trường đất đai Việt Nam Theo qui định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng). Thị trường sơ cấp về đất đai Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1). Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụng đất. Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại. 8
NHÀ NƯỚC Giao đất Giao đất Cho Thu không có thu thuê hồi thu tiền tiền đất đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC) đã mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Luật Đất đai hiện hành), quy định mới còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất... Chính phủ không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất lần này ''đổi mới'' ở chỗ ''thu hẹp phạm vi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư''. Điều đó có nghĩa là Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất tạo điều kiện cho quan hệ tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất). Đó cũng chính là việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. 9
Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư được tự do nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Thông tư hướng dẫn: Nhà nước là người tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư; trong trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; việc xác định đất ở để bồi thường đối với trường hợp có vườn, ao theo hướng tôn trọng thực tế đã giải quyết được những vướng mắc cơ bản lâu nay của nhân dân, Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền bằng từ 20%-50% mức bồi thường đất ở liền kề. Quy định này phù hợp với thực tế sử dụng đất đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân không kể thời gian đã sử dụng dài hay ngắn, hao mòn ít hay nhiều đều được bồi thường bằng giá xây dựng mới của nhà và công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người có đất bị thu hồi, khu tái đinh cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn. Những quy định đổi mới này đảm bảo sẵn sàng nơi tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất. Thời gian tới, Chính phủ sẽ bỏ khâu thẩm định toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị định này quy định chỉ thẩm định việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, áp giá đất giá tài sản để tính bồi thường, bố trí tái định cư của những dự án thu hồi đất có liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên hoặc dự án mà phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư do UBND cấp tỉnh phê duyệt. Tiếp đó, Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ. Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thị trường thứ cấp về đất đai Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước) 10
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyển Chuyển Cho thuê Thế Thừa Góp vốn nhượng đổi cho thuê chấp kế bằng đất đất lại đất đất đất đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất) Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng gần với quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Như vậy đối với người sử dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất 4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, 11
thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...). b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, "tạo ra tam giác nợ" gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội. Hàng hoá đất đai có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá đất đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ.... một cách hiệu quả. Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường đất đai với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại... đất đai hàng hoá. Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy, không có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất. Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. hay nói cách khác Nhà nước độc quyền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân... điều tiết khả năng cung cho thị trường đất đai. Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao. Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... Do đó Nhà nước không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tư cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết kế hoạch đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc 12
trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm. Như vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ xác định được khả năng cung về đất cho thị trường đất đai trong khoảng thời gian xác định. Tính kế hoạch trong thị trường đất đai đã được thể hiện. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay trong quá trình đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, sự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trường đất đai đã có lúc rất sôi động, có thời kỳ tạo nên những cơn sốt đất. c) Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên thị trường đất đai. Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá trình đầu tư và tôn tạo. Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm: - Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau. trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị. - Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường. Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình. - Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất... - Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường. Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau. d) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. 4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau: 13
a) Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. b) Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2000 đến 4-2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần. Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất. c) Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay. Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là: - Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản. 14