GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 7

Chia sẻ: Muay Thai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

Thêm vào BST

Báo xấu

156
lượt xem 45
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) (bảng 5.10) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 900 nghìn đồng/m2. b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 7

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) (bảng 5.10) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 900 nghìn đồng/m2. b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. - Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá. d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội Phân khu vực Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại http://www.ebook.edu.vn 97 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội được phân thành: xã giáp ranh nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Như vậy đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du. Cụ thể: Xã vùng đồng bằng Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ. Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc. Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức. Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm. Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh. Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn. Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành phân loại các trục đường chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đường phố chính. Toàn bộ các đường thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.11. Bảng 5. 11. Phân loại đường trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội Phân Số TT Đoạn đường loại I Huyện Từ Liêm a Quốc lộ - Đường 32 1 + Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vượt đường sắt) I + Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội II 2 + Đường Láng - Hoà Lạc I b Đường địa phương Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long 3 III đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát) Đường 69* + Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng* II 4 IV + Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc* II + Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương Đường 70 5 + Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội III http://www.ebook.edu.vn 98 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn II + Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng III 6 Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II 7 Đường Kinh tế Miền Tây III 8 Đường Liên Mạc - Phú Diễn III Đường Thuỵ Phương - Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đường 9 III 70 xã Thượng Cát) 10 Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III 11 Đường vào xí nghiệp Vi sinh III 12 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II 13 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III Đường đê Sông Hồng* 14 III Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc II Huyện Thanh Trì a Quốc lộ 1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I 2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) I b Đường địa phương 3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II 4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II 5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây II 6 Đường liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III Đường liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê 7 III sông Hồng) 8 Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) III Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai II 9 + Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần. III + Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây 10 Đường liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) III 11 Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III 12 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng III Đường vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại áng II 13 + Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh. + Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây III 14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) III III Huyện Gia Lâm a Quốc lộ 1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II 2 - Quốc lộ 5 + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I + Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội II 3 - Quốc lộ 179 III 4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) III b Đường địa phương 5 - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) III 6 - Dốc Lã - Trung Mầu III 7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III http://www.ebook.edu.vn 99 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 8 - Đường Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III 9 - Đường từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III 10 - Đường từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III 11 - Đường từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III 12 - Đường trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II 13 - Ngô Xuân Quảng II 14 - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dương Hà III 15 - Phan Đăng Lưu III 16 - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II 17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III 18 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) I IV Huyện Đông Anh a Quốc lộ 1 Quốc lộ 3 - Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I - Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I 2 - Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I 3 - Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài II 4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù III b Đường địa phương 5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III 6 Đường từ quốc lộ 3 đi nông trường Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III 7 Đường từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III 8 Đường từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III 9 Đường từ Trạm biến thế đi đường cao tốc III 10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III III 11 Quốc lộ 23B* 12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III 13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III 14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III 15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III 16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III 17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III 18 Quốc lộ 3 đi Xưởng phim đi Cổ Loa III 19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III 20 Đường từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III 21 Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III 22 Đường Kinh tế Miền Đông III 23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng III IV Huyện Sóc Sơn a Quốc lộ 1 Quốc lộ 2 - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I - Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II - Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I 2 Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, Quang II http://www.ebook.edu.vn 100 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tiến, Thanh Xuân) 3 Quốc lộ 3 - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I - Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II 4 Đường 131 II b Đường địa phương 5 Đường Phù Lỗ - Đò Lo III 6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III 7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III 8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III 9 Đường 35 đi Bắc Sơn III 10 Đường 131 đi Bắc Phú III 11 Đường 131 - Hiền Ninh III 12 Núi Đôi - Thá III 13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất quy định Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông có tên trong bảng 5.12 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được quy định tại bảng 5.13. Bảng 5. 12. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông Đơn vị tính: đồng/m2 Đất ở Vị trí lô đất Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong 3 750 000 3 000 000 2 600 000 phạm vi từ chỉ Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000 giới hè đường Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000 đến 200m Vị trí 4 1 700 000 1 400 000 1 250 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới Theo giá đất khu dân cư nông thôn hè đường Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Vị trí lô đất Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong 2 630 000 2 100 000 1 830 000 phạm vi từ chỉ Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000 giới hè đường Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000 đến 200m Vị trí 4 1 050 000 1 000 000 950 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới Theo giá đất khu dân cư nông thôn hè đường (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất ở trong khu vực nông thôn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân http://www.ebook.edu.vn 101 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn. Bảng 5. 13. Giá đất ở nông thôn Đơn vị tính: đồng/m2 Mức giá Đất sản xuất kinh Số thứ tự Tên địa phương Đất ở doanh phi nông nghiệp I Huyện Từ Liêm Xã Xuân Phương 1 250 000 1 900 000 2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000 3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000 4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000 5 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 000 6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000 7 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 000 8 Xã Tây Mỗ 920 000 700 000 9 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000 II Huyện Thanh Trì 1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 000 2 Xã Hữu Hoà 920 000 700 000 3 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 000 4 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 000 5 Xã Duyên Hà 800 000 600 000 6 Xã Đông Mỹ 800 000 600 000 7 Xã Liên Ninh 920 000 700 000 8 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 000 9 Xã Đại áng 800 000 600 000 10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000 III Huyện Gia Lâm Xã Yên Viên 920 000 1 700 000 2 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 000 3 Xã Dương Xá 800 000 600 000 4 Xã Phú Thị 650 000 500 000 5 Xã Yên Thường 800 000 600 000 6 Xã Đình Xuyên 920 000 750 000 7 Xã Dương Hà 920 000 750 000 8 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 000 9 Xã Đa Tốn 650 000 500 000 10 Xã Đặng Xá 650 000 500 000 11 Xã Bát Tràng 800 000 600 000 12 Xã Phù Đổng 650 000 500 000 13 Xã Trung Mầu 650 000 500 000 14 Xã Dương Quang 650 000 500 000 15 Xã Kim Sơn 650 000 500 000 http://www.ebook.edu.vn 102 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 16 Xã Lệ Chi 500 000 350 000 17 Xã Kim Lan 650 000 500 000 18 Xã Văn Đức 650 000 500 000 IV Huyện Đông Anh 1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 000 2 Xã Uy Nỗ 800 000 600 000 3 Xã Hải Bối 800 000 600 000 4 Xã Tiên Dương 650 000 500 000 5 Xã Cổ Loa 500 000 350 000 6 Xã Xuân Canh 500 000 350 000 7 Xã Đông Hội 500 000 350 000 8 Xã Mai Lâm 650 000 500 000 9 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000 10 Xã Kim Chung 800 000 600 000 11 Xã Nam Hồng 800 000 600 000 12 Xã Võng La 650 000 500 000 13 Xã Bắc Hồng 650 000 500 000 14 Xã Vân Nội 650 000 500 000 15 Xã Xuân Nộn 650 000 500 000 16 Xã Việt Hùng 500 000 350 000 17 Xã Kim Nỗ 650 000 500 000 18 Xã Dục Tú 500 000 350 000 19 Xã Tầm Xá 650 000 500 000 20 Xã Vân Hà 500 000 350 000 21 Xã Đại Mạch 650 000 500 000 22 Xã Liên Hà 500 000 350 000 23 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000 V Huyện Sóc Sơn 1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 000 2 Xã Phú Minh 650 000 500 000 3 Xã Phú Cường 650 000 500 000 Xã Thanh Xuân 650 000 4 500 000 5 Xã Mai Đình 650 000 500 000 6 Xã Quang Tiến 650 000 500 000 7 Xã Xuân Thu 350 000 250 000 8 Xã Kim Lũ 350 000 250 000 9 Xã Trung Giã 500 000 350 000 10 Xã Đức Hoà 500 000 350 000 11 Xã Tân Minh 500 000 350 000 12 Xã Bắc Phú 350 000 250 000 13 Xã Đông Xuân 500 000 350 000 14 Xã Tân Dân 350 000 250 000 15 Xã Tân Hưng 350 000 250 000 16 Xã Việt Long 350 000 250 000 17 Xã Hiền Ninh 500 000 350 000 18 Xã Xuân Giang 350 000 250 000 http://www.ebook.edu.vn 103 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 19 Xã Tiên Dược 650 000 500 000 20 Xã Phù Linh 500 000 350 000 21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000 22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000 23 Xã Minh Trí 200 000 150 000 24 Xã Minh Phú 200 000 150 000 25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở khu vực nông thôn tại thành phố Hà Nội phải biết được các đường trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.11). Khi xác định giá đất trong khu vực cần biết được đường trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy định cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông (bảng 5.12) để xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đường giao thông, các vị trí nằm ngoài phạm vi 200 m giá đất được tính theo bảng giá đất ở và kinh doanh khu vực nông thôn bảng 5.13. 3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị a) Khung giá quy định Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn. Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.14) Bảng 5. 14. Khung giá đất ở tại đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đô Ðặc biệt I II thị G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Mức giá 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại đô III IV V thị G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Mức giá 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) http://www.ebook.edu.vn 104 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.15, giá tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2. Để xác định giá đất tại đô thị trước hết phải biết được loại đô thị đang cần định giá, sau đó phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đô thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể. Bảng 5. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đô Ðặc biệt I II thị G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Mức giá 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 Loại đô III IV V thị G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Mức giá 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) b) Phân loại đô thị Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. Mục đích của việc phân loại đô thị Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị nhằm xác lập cơ sở cho việc: 1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước; 2. Phân cấp quản lý đô thị; 3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị; 4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đô thị. Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản phân loại đô thị là: 1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%; 3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đô thị; 4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người; 5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị. http://www.ebook.edu.vn 105 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Các loại đô thị Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001) Ðô thị loại đặc biệt Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : 1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại I Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại III Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; http://www.ebook.edu.vn 106 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên. Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP). 1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ- CP. 2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP. Tiêu chuẩn phân loại đô thị Bảng 5. 16. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị 1 Theo yếu tố chức năng 25 1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 10 15 2 Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội 2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động 20 3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30 1 Nhà ở 5 2 Công trình công cộng 4 3 Giao thông 5 4 Cấp nước 4 5 Thoát nước 4 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 6 3 7 Thông tin và bưu điện 2 8 Vệ sinh môi trường đô thị 3 4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 15 5 Theo yếu tố mật độ dân số 10 Tổng 100 (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) http://www.ebook.edu.vn 107 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng 5. 17. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị TT Các yếu tố đánh giá Thang điểm Tổng số điểm 1 Chức năng 25 17-25 Tỷ lệ lao động 2 20 15-20 phi nông nghiệp 3 Cơ sở hạ tầng 3.1. Nhà ở 3.2. Công trình công cộng 3.3. Giao thông 30 21-30 3.4. Cấp nước 3.5. Cấp điện, chiếu sáng 3.6. Thoát nước 3.7. Thông tin liên lạc 3.8. VSMT đô thị 4 Quy mô dân số 15 10-15 5 Mật độ dân số 10 7-10 Tổng cộng 70-100 (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) Phương pháp đánh giá, xếp loại đô thị Phương pháp đối chiếu, so sánh Trên cơ cở hiện trạng các chỉ tiêu thuộc các yếu tố cơ bản đô thị, đối chiếu so sánh chúng với các chỉ tiêu tối thiểu quy định cho mỗi loại đô thị nêu tại các Điều 8, 9, 10, 11, 12, 13 và 14 của Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến hành đánh giá xếp loại cho đô thị theo nguyên tắc các yếu tố cấu thành đô thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định. Khi đánh giá nếu có một số chỉ tiêu cấu thành yếu tố phân loại đô thị thấp hơn 70% so với quy định, thì phải xem xét thêm triển vọng phát triển của đô thị đó trong nội dung quy hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn 5 năm trước mắt) cùng với các biện pháp có tính khả thi cao, có khả năng khắc phục được những tồn tại, yếu kém của đô thị về các mặt đó để quyết định xếp loại. Phương pháp tính điểm - Việc đánh giá, xếp loại đô thị có thể được thực hiện theo phương pháp tính điểm. Tuỳ theo mức độ và tầm quan trọng khác nhau, các tiêu chuẩn phân loại đô thị được xác định một tỷ trọng tương ứng với số điểm để đánh giá, xếp loại đô thị; + Tiêu chuẩn 1: Chức năng đô thị chiếm tỷ trọng là 25% gồm 2 nhóm chỉ tiêu là vị trí (cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hưởng) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội tương đương 25 điểm. + Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng là 20%, tương đương 20 điểm; + Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội và kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tương đương 30 điểm. http://www.ebook.edu.vn 108 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Tiêu chuẩn 4: Quy mô dân số đô thị chiếm tỷ trọng 15%, tương đương 15 điểm. + Tiêu chuẩn 5: Mật độ dân cư chiếm tỷ trọng 10%, tương đương 10 điểm. - Các yếu tố, chỉ tiêu chi tiết thuộc các nhóm tiêu chuẩn trên cũng được quy về các thang điểm. Như vậy, tổng cộng số điểm cao nhất là 100 điểm. Trường hợp đô thị chỉ đạt được các chỉ tiêu tối thiểu so với quy định, thì tổng số điểm là 70. Như vậy, khi đánh giá xếp loại một đô thị, nếu như đô thị đó có các yếu tố đạt được từ 70 điểm trở lên thì có thể được xét công nhận là loại đô thị dự kiến. - Để thuận tiện cho việc đánh giá xếp loại đô thị, các cơ quan lập, thẩm định đề án có thể sử dụng phương pháp đánh giá riêng biệt theo từng yếu tố trên cơ cở các bảng 5.21... 5.35 trước khi đánh giá tổng hợp các yếu tố phân loại đô thị. c) Phân loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố. Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất. Ðường phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I. Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II. Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III. Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. http://www.ebook.edu.vn 109 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên. d) Phân loại vị trí Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống. 3.3. Xác định giá đất ở đô thị a) Cơ sở - Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b) Trình tự và phương pháp Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá. Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị 1. Phân loại đường phố 2. Phân loại vị trí Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất: Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất. http://www.ebook.edu.vn 110 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên. + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố. Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất. Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất. Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau: Hệ số vị trí Giá vị trí đất xác định trước Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) Vị trí đất định giá 1 2 3 4=2x3 Vị trí số 1 1,00 67.000 Vị trí số 2 0,80 53.600 67.000 Vị trí số 3 0,65 43.550 Vị trí số 4 0,40 26.800 Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thì giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là: căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định. http://www.ebook.edu.vn 111 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội a) Nguyên tắc khi định giá đất phi nông nghiệp Thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nguyên tắc chung để xác định giá các loại đất là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới mặt tiền của trục đường giao thông, đường phố và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí 1 có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, các vị trí tiếp theo sau đó theo thứ tự 2, 3, 4 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. a. Trường hợp thửa đất 1 có vị trí 1 trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí có mức giá cao nhất. b. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất. c. Đối với các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ (không nằm trong các đô thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu của ngõ) được xem xét giảm giá như sau: - Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định. - Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định. - Cách hè đường, phố trên 500 m giảm giá 15% so với giá quy định. d. Đối với thửa đất có 1 chủ sử dụng đất, chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường, phố được chia các lớp để tính giá như sau: - Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng bằng 100% mức giá quy định; - Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá đất ở lớp 1; - Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất ở lớp 1; - Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 300 m giảm 30% so với giá đất ở lớp 1; đ. Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. e. Chỉ giới hè đường, phố được áp dụng như sau: - Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, đường phố được duyệt. - Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. http://www.ebook.edu.vn 112 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b) Phân loại đường phố, vị trí Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội có 600 đường phố được phân thành 50 mức giá cho 4 vị trí của từng đường. Các thị trấn của các huyện thuộc thành phố Hà Nội được phân thành 2 loại (loại I và loại II), trong mỗi thị trấn được chia ra các đường phố loại I và II (bảng 5.18). Bảng 5. 18. Phân loại đường các thị trấn Loại thị Tên thị trấn Đường loại I Đường loại II trấn Cầu Đôi đến hết thị trấn Đông Anh Đông Anh I Đường trục còn lại Đường đi chợ Tó Đường QL 3 qua địa phận thị trấn Đường trục còn lại Sóc Sơn II Đường 131 qua địa phận thị trấn Văn Điển I Quốc lộ I Đường trục còn lại Yên Viên I Đường Hà Huy Tập Đường trục còn lại Cầu Diễn I Quốc lộ 32 Đường trục còn lại (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Đường phố của các quận thuộc nội thành và các thị trấn của thành phố Hà Nội được chia theo 4 vị trí . Các vị trí trong mỗi đường phố được xác định như sau: + Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố; + Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có chiều rộng từ 3,5 m trở lên; + Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m; + Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2 m. c) Giá đất quy định Giá đất ở và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội được xác định cụ thể cho từng đường, phố và từng vị trí đối với các quận và các thị trấn, cụ thể giá đất được quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho 4 vị trí. Mức giá tối đa cụ thể tại vị trí 1 của một số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng Gai... là 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hoàng là 52 triệu/m2, Đồng Xuân là 46 triệu đồng/m2. Tại vị trí 1 các phố như Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng là 38 triệu đồng/m2, các phố như Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư là 30 triệu đồng/m2; đường Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy) là 20 triệu đồng/m2. (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn trên địa bàn thành phố Hà Nôi được quy định theo 2 loại giá: Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho 2 loại thị trấn với 2 loại đường và 4 vị trí (bảng 6.4). Loại thị trấn và loại đường theo bảng 5.19. http://www.ebook.edu.vn 113 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất