Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật<br /> <br /> HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP<br /> BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH<br /> Bùi Ngọc Toản*, Bùi Đức Tình**<br /> <br /> TÓM TẮT<br /> Bài nghiên cứu xác định các yếu tố tác<br /> động đến hiệu quả hoạt động của các doanh<br /> nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí<br /> Minh. Với dữ liệu được thu thập từ 243 doanh<br /> nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí<br /> Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy hiệu quả<br /> <br /> hoạt động của các doanh nghiệp bị tác động<br /> bởi năng lực tài chính, chính sách vĩ mô, chính<br /> sách hỗ trợ của địa phương và đặc điểm của<br /> doanh nghiệp.<br /> Từ khóa: hiệu quả hoạt động, doanh<br /> nghiệp, bất động sản, thành phố Hồ Chí Minh.<br /> <br /> PERFORMANCE OF REAL ESTATE FIRMS IN HO CHI MINH CITY<br /> ABSTRACT<br /> This paper examines factors affecting the<br /> performance of real estate firms in Ho Chi<br /> Minh City. With the data collected from 243<br /> real estate firms in Ho Chi Minh City, the<br /> research results show that performance of<br /> <br /> enterprises are impacted by financial capacity,<br /> macro policies, local policies support and<br /> characteristics of the business.<br /> Key words: performance, firm, real estate,<br /> Ho Chi Minh city.<br /> <br /> 1. GIỚI THIỆU<br /> thì sự cạnh tranh và những thách thức đối với<br /> khả năng quản lý của những doanh nghiệp này<br /> cũng theo đó tăng lên nhanh chóng (Bùi Ngọc<br /> Toản, 2016). Chỉ với 6 tháng đầu năm 2017,<br /> Thành phố Hồ Chí Minh đã có 18.000 doanh<br /> nghiệp được thành lập, nhưng đến khoảng hơn<br /> 1/3 trong số đó là doanh nghiệp bất động sản,<br /> phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh<br /> dịch vụ bất động sản (Bùi Ngọc Toản, 2018).<br /> Qua đó, chúng ta thấy rằng các doanh nghiệp<br /> ngành bất động sản đang “bùng nổ” trong thời<br /> gian qua. Với áp lực cạnh tranh ngày càng<br /> tăng, các doanh nghiệp ngành bất động sản<br /> đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, đặc<br /> biệt là nâng cao hiệu quả hoạt động để có thể<br /> tồn tại và phát triển bền vững được. Với bài<br /> <br /> Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế,<br /> Thành phố Hồ Chí Minh với vai trò là đầu tàu<br /> kinh tế của cả nước đã phát triển một cách<br /> nhanh chóng về tốc độ tăng trưởng kinh tế,<br /> cũng như tốc độ tăng trưởng dân số, đặc biệt<br /> là một lượng lớn người nhập cư từ các địa<br /> phương khác. Do đó, Thành phố Hồ Chí Minh<br /> luôn chịu áp lực ngày càng tăng về cơ sở hạ<br /> tầng, cũng như nhu cầu lớn về nhà ở của người<br /> dân, kèm theo đó là sự biến động về thị trường<br /> bất động sản ngày càng tăng. Với thực tiễn đó,<br /> hệ thống doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí<br /> Minh cũng phát triển nhanh cả về quy mô lẫn<br /> số lượng doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh<br /> nghiệp ngành bất động sản. Tuy nhiên, cùng<br /> với sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp<br /> *<br /> <br /> ThS. Trường Đại học Công nghiệp Tp.HCM, Email: buingoctoan@iuh.edu.vn<br /> Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Hậu Giang, Email: tinh.buiduc@sbv.gov.vn<br /> <br /> **<br /> <br /> 72<br /> <br /> Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ...<br /> <br /> nghiên cứu này, nhóm tác giả sẽ tiến hành<br /> khảo sát các doanh nghiệp bất động sản để xác<br /> định được những yếu tố tác động đến hiệu quả<br /> hoạt động. Kết quả nghiên cứu có giá trị tham<br /> khảo đối với các nhà quản lý trong ngành bất<br /> động sản, cũng như các nhà nghiên cứu và nhà<br /> hoạch định chính sách.<br /> <br /> Kouser (2012) khi nghiên cứu dữ liệu của 70<br /> doanh nghiệp phi tài chính niêm yết trên sàn<br /> giao dịch chứng khoán Karachi của Pakistan<br /> trong giai đoạn 2001-2010 đã cho rằng hiệu<br /> quả hoạt động bị tác động bởi các yếu tố phản<br /> ánh đặc điểm của doanh nghiệp như quy mô<br /> doanh nghiệp; Ngoài ra, Safarova (2010) đã<br /> thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động đến<br /> hiệu quả hoạt động của 76 doanh nghiệp niêm<br /> yết trên thị trường chứng khoán New Zealand<br /> giai đoạn 1996-2007 và cho rằng khả năng<br /> tiếp cận vốn có tác động đến hiệu quả hoạt<br /> động của doanh nghiệp. Tại Việt Nam, Bùi<br /> Ngọc Toản (2018) đã thu thập dữ liệu của 218<br /> doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất động sản<br /> và khẳng định vai trò của khả năng tiếp cận<br /> vốn (thông qua thị trường vốn và thị trường<br /> tiền tệ) trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động<br /> của các doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất<br /> động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước<br /> đó, Bùi Ngọc Toản (2016) đã cho rằng chính<br /> sách vốn lưu động, vấn đề vay nợ, quy mô<br /> doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế có tác<br /> động đến hiệu quả hoạt động của 35 doanh<br /> nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị<br /> trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn<br /> 2010-2014. Trong một nghiên cứu khác, Đoàn<br /> Ngọc Phúc (2014) đã nghiên cứu hiệu quả hoạt<br /> động của doanh nghiệp sau cổ phần hóa, với<br /> dữ liệu gồm 217 doanh nghiệp niêm yết trên<br /> Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hố Chí<br /> Minh và Hà Nội giai đoạn 2007-2012, kết quả<br /> nghiên cứu cho thấy việc vay nợ và quy mô<br /> doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt<br /> động. Ngoài ra, Phan Thị Minh Lý (2011) đã<br /> khảo sát 112 doanh nghiệp vừa và nhỏ trên<br /> địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm xác định<br /> sự tác động của các yếu tố đến hiệu quả hoạt<br /> động của doanh nghiệp, kết quả nghiên cứu<br /> cho thấy có bốn yếu tố tác động đến hiệu quả<br /> hoạt động của doanh nghiệp, gồm: yếu tố về<br /> vốn, yếu tố thuộc đặc điểm của doanh nghiệp,<br /> chính sách của địa phương, chính sách vĩ mô.<br /> <br /> 2. MÔ HÌNH, DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP<br /> NGHIÊN CỨU<br /> 2.1. Mô hình nghiên cứu<br /> Hiện nay, có khá nhiều nghiên cứu thực<br /> nghiệm về hiệu quả hoạt động của doanh<br /> nghiệp. Tuy nhiên, có rất ít nghiên cứu tiến<br /> hành xem xét dưới khía cạnh khảo sát quan<br /> điểm của những người am hiểu về hiệu quả<br /> hoạt động doanh nghiệp, đặc biệt là doanh<br /> nghiệp bất động sản. Có thể kể đến các nghiệp<br /> cứu như: Protogerou & các cộng sự (2017) đã<br /> nghiên cứu hiệu quả hoạt động của các doanh<br /> nghiệp trẻ (có thời gian hoạt động từ 3 đến 15<br /> năm) tại 10 quốc gia ở Châu Âu và cho rằng:<br /> trình độ người quản lý và nhân viên có tác<br /> động đến hiệu quả hoạt động của các doanh<br /> nghiệp này; Tại Malaysia, Hamid & các cộng<br /> sự (2015) đã khẳng định vai trò của khả năng<br /> tiếp cận vốn và cho rằng tỷ lệ nợ có tác động<br /> đến hiệu quả hoạt động của 92 doanh nghiệp ở<br /> quốc gia này trong giai đoạn 2009-2011; Cũng<br /> trong năm 2015, Xu & Banchuenvijit (2015)<br /> đã tiến hành nghiên cứu dữ liệu của 28 doanh<br /> nghiệp (không bao gồm các doanh nghiệp tài<br /> chính) niêm yết trên SSE 50 trong giai đoạn<br /> 2008-2012, kết quả nghiên cứu cho rằng tỷ<br /> lệ nợ vay và quy mô doanh nghiệp tác động<br /> đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp;<br /> Mumtaz & các cộng sự (2013) đã nghiên cứu<br /> hiệu quả hoạt động của 83 doanh nghiệp tại<br /> Pakistan trong giai đoạn 2006-2009, kết quả<br /> nghiên cứu cho thấy các yếu tố thuộc đặc điểm<br /> của doanh nghiệp như khả năng tiếp cận vốn<br /> và quy mô doanh nghiệp có tác động đến hiệu<br /> quả hoạt động; Trong một nghiên cứu khác,<br /> 73<br /> <br /> Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật<br /> <br /> 2.2. Dữ liệu nghiên cứu<br /> <br /> Kết quả của các bài nghiên cứu trước cho<br /> thấy, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bị<br /> tác động bởi các nhóm yếu tố: năng lực tài<br /> chính, đặc điểm của doanh nghiệp, chính sách<br /> hỗ trợ của địa phương và chính sách vĩ mô.<br /> Dựa trên cơ sở này, nhóm tác giả sẽ tiến hành<br /> xây dựng mô hình nghiên cứu, đồng thời bài<br /> nghiên cứu cũng tiến hành điều chỉnh và bổ<br /> sung thêm một số biến quan sát để phù hợp<br /> với thực tiễn của các doanh nghiệp bất động<br /> sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, điều này cũng<br /> được kỳ vọng sẽ tạo tính mới cho bài nghiên<br /> cứu so với các nghiên cứu trước đây.<br /> <br /> Mẫu nghiên cứu được chọn lọc để đưa<br /> vào nghiên cứu gồm 243 quan sát, nhóm tác<br /> giả thu thập trong quá trình điều tra, phỏng<br /> vấn trực tiếp và ngẫu nhiên từ những doanh<br /> nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí<br /> Minh. Thời gian điều tra từ 01/01/2018 đến<br /> ngày 05/02/2018 theo mẫu đã được thiết kế<br /> sẵn.<br /> 2.3. Phương pháp phân tích<br /> Bài nghiên cứu vận dụng phương pháp<br /> phân tích mô hình hồi quy bội nhằm nhận dạng<br /> và xác định mức độ tác động của các yếu tố<br /> đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp<br /> bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.<br /> <br /> Vậy, mô hình nghiên cứu có dạng như sau:<br /> HQHD = β0 + β1 NLTC + β2 DDDN + β3<br /> CSDP + β4 CSVM + ε<br /> Hình 1. Mô hình nghiên cứu dự kiến<br /> <br /> 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO<br /> LUẬN<br /> Phân tích hồi quy sẽ xác định sự tác động<br /> của các biến độc lập đến biến phụ thuộc. Mô<br /> hình phân tích hồi quy sẽ mô tả hình thức tác<br /> động và qua đó giúp ta dự đoán được mức độ<br /> của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của<br /> các biến độc lập. Kết quả hồi quy thực nghiệm<br /> như sau:<br /> <br /> Bảng 1. Kết quả mô hình nghiên cứu<br /> Hệ số hồi quy chuẩn hóa<br /> <br /> Mức ý nghĩa<br /> <br /> Năng lực tài chính (NLTC)<br /> <br /> 0,390<br /> <br /> 0,000***<br /> <br /> Đặc điểm của doanh nghiệp (DDDN)<br /> <br /> 0,212<br /> <br /> 0,000***<br /> <br /> Chính sách hỗ trợ của địa phương (CSDP)<br /> <br /> 0,305<br /> <br /> 0,000***<br /> <br /> Chính sách vĩ mô (CSVM)<br /> <br /> 0,364<br /> <br /> 0,000***<br /> <br /> Số quan sát<br /> <br /> 243<br /> <br /> Kết quả kiểm định ANOVA (sig.)<br /> <br /> 0.000***<br /> <br /> Hệ số xác định R2<br /> <br /> 69,4%<br /> <br /> Ghi chú: (***) có ý nghĩa ở mức 1%<br /> Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả<br /> 74<br /> <br /> Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ...<br /> <br /> 4. KẾT LUẬN<br /> <br /> Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy mô<br /> hình có ý nghĩa ở mức ý nghĩa 1%, vậy mô<br /> hình hồi quy tuyến tính bội đã xây dựng phù<br /> hợp với tập dữ liệu. Bên cạnh đó, để đánh giá<br /> mức độ phù hợp của mô hình, ta sử dụng hệ số<br /> xác định R2. Hệ số này cho biết mức độ giải<br /> thích của mô hình hồi quy được xây dựng với<br /> tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1<br /> thì mô hình xây dựng càng thích hợp với tập<br /> dữ liệu mẫu và ngược lại càng gần 0 mô hình<br /> kém phù hợp. Bảng kết quả mô hình hồi quy<br /> cho thấy, hệ số xác định R2 = 69,4%, điều này<br /> có nghĩa là 69,4% mức độ biến động về hiệu<br /> quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động<br /> sản tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ được giải<br /> thích bởi những yếu tố là các biến độc lập đã<br /> được chọn đưa vào mô hình.<br /> <br /> Với mục tiêu kiểm định sự tác động của<br /> các yếu tố đến hiệu quả hoạt động của các<br /> doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ<br /> Chí Minh, nhóm tác giả đã sử dụng phương<br /> pháp nghiên cứu định lượng để làm sáng tỏ<br /> vấn đề cần nghiên cứu và đạt được mục tiêu<br /> đề ra. Kết quả nghiên cứu cho thấy năng lực<br /> tài chính, chính sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ<br /> của địa phương và đặc điểm của doanh nghiệp<br /> có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả hoạt<br /> động, cũng như quá trình tồn tại và phát triển<br /> của các doanh nghiệp bất động sản tại thành<br /> phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu là cơ<br /> sở để góp phần giúp doanh nghiệp bất động<br /> sản nhìn nhận rõ hơn về vai trò của các yếu<br /> tố này đối với hiệu quả hoạt động của doanh<br /> nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản cần<br /> chú trọng hơn nữa về vấn đề nâng cao khả<br /> năng tiếp cận vốn, khả năng thanh khoản và<br /> xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm<br /> nâng cao năng lực tài chính, góp phần quan<br /> trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động<br /> của doanh nghiệp. Ngoài ra, các cơ quan chức<br /> năng và chính quyền địa phương cũng cần đưa<br /> ra các cơ chế, chính sách hỗ trợ một cách thiết<br /> thực hơn nữa nhằm khuyến khích các doanh<br /> nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động<br /> sản nâng cao hiệu quả hoạt động, góp phần<br /> giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định<br /> và bền vững.<br /> <br /> Kết quả mô hình nghiên cứu có phương<br /> trình hồi quy chuẩn hóa như sau:<br /> HQHD = 0,390 NLTC + 0,212 DDDN +<br /> 0,305 CSDP + 0,364 CSVM<br /> Với kết quả trên, ta thấy hiệu quả hoạt<br /> động của các doanh nghiệp bất động sản tại<br /> thành phố Hồ Chí Minh bị tác động mạnh<br /> nhất bởi năng lực tài chính, tiếp đó là chính<br /> sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ của địa phương<br /> và đặc điểm của doanh nghiệp. Điều này cũng<br /> phản ánh rằng các yếu tố này có vai trò rất<br /> quan trọng đối với hiệu quả hoạt động, cũng<br /> như quá trình tồn tại và phát triển của các<br /> doanh nghiệp ngành bất động sản tại thành<br /> phố Hồ Chí Minh.<br /> TÀI LIỆU THAM KHẢO<br /> <br /> [2]. Bùi Ngọc Toản (2016), Tác động của<br /> chính sách vốn lưu động đến khả năng<br /> sinh lợi trên tổng tài sản của các doanh<br /> nghiệp ngành bất động sản Việt Nam, Tạp<br /> chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số tạp chí<br /> 44(2016) 18-27.<br /> <br /> [1]. Bùi Ngọc Toản (2018), Khả năng tiếp cận<br /> vốn của doanh nghiệp khởi nghiệp ngành<br /> bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học<br /> quốc tế “Kiến tạo hệ sinh thái khởi nghiệp<br /> – yếu tố thành công đối với sinh viên”,<br /> ngày 24/01/2018.<br /> 75<br /> <br /> Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật<br /> <br /> [3]. Đoàn Ngọc Phúc (2014), Ảnh hưởng của<br /> cấu trúc vốn đến hiệu quả hoạt động kinh<br /> doanh của doanh nghiệp sau cổ phần hóa<br /> ở Việt Nam, Tạp chí Những vấn đề kinh tế<br /> và chính trị thế giới, số 7(219).<br /> <br /> [7]. Mumtaz, R., Rauf, S., Ahmed, B., Noreen,<br /> U. (2013), Capital Structure and Financial<br /> Performance: Evidence from Pakistan<br /> (Kse 100 Index), Journal of Basic and<br /> Applied Scientific Research, 3(4)113-119.<br /> <br /> [4]. Phan Thị Minh Lý (2011), Phân tích tác<br /> động của các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt<br /> động kinh doanh của các doanh nghiệp<br /> vừa và nhỏ ở Thừa Thiên - Huế. Tạp chí<br /> Khoa học và Công nghệ, Đại học Đà Nẵng,<br /> số 2 (43).<br /> <br /> [8]. Protogerou, A., Caloghiroua, Y., Vonortas,<br /> N. (2017), Determinants of young firms’<br /> innovative<br /> performance:<br /> Empirical<br /> evidence from Europe, Research Policy<br /> (2017),<br /> http://dx.doi.org/10.1016/j.<br /> respol.2017.05.011.<br /> <br /> [5]. Hamid, M., Abdullahb, A., Kamaruzzaman,<br /> N. (2015), Capital Structure and<br /> Profitability in Family and Non-Family<br /> Firms: Malaysian evidence, Procedia<br /> Economics and Finance, 31 (2015 ) 44 – 55.<br /> <br /> [9]. Safarova, Y. (2010), Factors that determine<br /> firm performance of New Zealand Listed<br /> companies. Auckland University of<br /> Technology.<br /> [10]. Xu, M. & Banchuenvijit, W. (2015),<br /> Factors Affecting Financial Performance<br /> of Firms Listed on Shanghai Stock<br /> Exchange 50（SSE 50). International<br /> journal of Bussiness and economic.<br /> <br /> [6]. Kouser, R. (2012), Inter-Relationship<br /> between Profitability, Growth and Size: A<br /> Case of Non-Financial Companies from<br /> Pakistan, Pak. J. Commer. Soc. Sci. 2012<br /> Vol. 6 (2), 405-419.<br /> <br /> 76<br /> <br />