Luận án Tiến sĩ Luật học: Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:240

Thêm vào BST

Báo xấu

77
lượt xem 16
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung nghiên cứu của luận án trình bày quy định của pháp luật và một số thành tựu lập pháp trong lĩnh vực thế chấp bất động sản; nhận diện một số hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản; thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản; một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật học: Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ ĐỀ TÀI THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ ĐỀ TÀI THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 9 38 01 03 Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS. TS. Trần Thị Huệ 2. PGS. TS. Vũ Thị Hồng Yến HÀ NỘI – 2021
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong Luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận án này. Tác giả Luận án NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Trần Thị Huệ, PGS. TS. Vũ Thị Hồng Yến cùng các thầy giáo, cô giáo đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình; xin cảm ơn bố Nguyễn Đức Quang, mẹ Hồ Thị Sen; xin cảm ơn bố chồng Trần Đức Lương, mẹ chồng Phan Thị Ngà; xin cảm ơn chồng Trần Nhật Hóa và hai con Trần Phúc Yên Thi, Trần Phúc Giang Thi; xin cảm ơn các anh, chị, em, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành Luận án. Tác giả Luận án NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS 2015 Bộ luật Dân sự năm 2015 HĐTPTANDTC Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao HTTTL Hình thành trong tương lai VAMC Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 9 1.1. Tiếp cận khoa học về bất động sản và bất động sản thế chấp .............................................................. 9 1.1.1. Quan niệm về bất động sản ..................................................................................................................... 9 1.1.2. Khái niệm bất động sản thế chấp và điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp .................................................................................................................................................................17 1.1.2.1. Khái niệm bất động sản thế chấp........................................................................................................ 17 1.1.2.2. Điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp ............................................. 20 1.2. Tiếp cận khoa học về thế chấp bất động sản ........................................................................................ 21 1.2.1. Cơ sở lý thuyết của thế chấp bất động sản ............................................................................................ 21 1.2.2. Khái niệm và bản chất của thế chấp bất động sản ................................................................................. 25 1.2.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp bất động sản......................................................................................... 28 1.2.3.1. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật ......................................................................... 28 1.2.3.2. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp bất động sản ...................................................................................................................... 30 1.2.3.3. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản ......................... 30 1.2.3.4. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm có tính chất trọng thức ................................................ 31 1.2.3.5. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chịu sự tác động và ảnh hưởng bởi sự phát triển của thị trường bất động sản ......................................................................................................................................... 34 1.2.3.6. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định của pháp luật ...................................................................................................................................................................35 1.2.4. Nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp bất động sản ............................................................. 36 1.2.4.1. Hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản ................................................................................... 36 1.2.4.2. Yếu tố vật quyền của biện pháp thế chấp bất động sản ...................................................................... 41 1.2.4.3. Yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp bất động sản ..................................................................... 46 1.2.4.4. Xử lý bất động sản thế chấp ............................................................................................................... 50 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................................................................................................54 2.1. Quy định của pháp luật và một số thành tựu lập pháp trong lĩnh vực thế chấp bất động sản ....... 54 2.1.1. Về bất động sản thế chấp....................................................................................................................... 54 2.1.1.1. Về bất động sản .................................................................................................................................. 54 2.1.1.2. Về các loại bất động sản thế chấp ...................................................................................................... 55 2.1.1.3. Về điều kiện của bất động sản được dùng để thế chấp ....................................................................... 57 2.1.2. Về biện pháp thế chấp bất động sản ...................................................................................................... 60 2.1.2.1. Về hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản ............................................................................... 60 2.1.2.2. Về quyền của bên nhận thế chấp trong biện pháp thế chấp bất động sản .......................................... 64 2.1.2.3. Về xử lý bất động sản thế chấp .......................................................................................................... 68 2.2. Nhận diện một số hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản .................. 71 2.2.1. Hạn chế trong lý thuyết tiếp cận và cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản ............ 71
2.2.1.1. Hạn chế về mô hình lý thuyết trong xây dựng các quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản 71 2.2.1.2. Hạn chế trong cấu trúc pháp luật về thế chấp bất động sản ............................................................... 74 2.2.2. Những hạn chế cụ thể trong quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản .................... 77 2.2.2.1. Hạn chế trong quy định của pháp luật về bất động sản thế chấp ........................................................ 77 2.2.2.2. Hạn chế trong quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp bất động sản ....................................... 90 CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................................... 122 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản..................... 122 3.1.1. Nhận diện một số tranh chấp điển hình về thế chấp bất động sản ....................................................... 122 3.1.2. Một số nhận xét, đánh giá về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản .......................................................................................................................................................................126 3.1.2.1. Một số kết quả tích cực trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp .......................................................................................................................................................................126 3.1.2.2. Một số hạn chế trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp ........... 129 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản ................................... 139 3.2.1. Kiến nghị về lý thuyết tiếp cận và cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản ............ 139 3.2.1.1. Kiến nghị về lý thuyết tiếp cận khi xây dựng các quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản .......................................................................................................................................................................139 3.2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản ............................. 140 3.2.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định cụ thể của pháp luật về thế chấp bất động sản ............................. 141 3.2.2.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về bất động sản thế chấp ........................................... 141 3.2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp bất động sản .......................... 146 Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Phụ lục 2. Báo cáo số 10/BC-CĐKGDBĐ ngày 14/1/2019 về kết quả khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch bảo đảm và nhu cầu hoàn thiện Phụ lục 3. Báo cáo ngày 23/02/2012 về kết quả cuộc họp liên ngành xử lý vướng mắc trong áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Dưới giác độ chính trị - pháp lý, BĐS là tài sản có giá trị rất đặc biệt, thể hiện dấu ấn chủ quyền thiêng liêng của các quốc gia, dân tộc. Trên phương diện kinh tế, BĐS là tài sản lớn của các quốc gia cũng như nền kinh tế toàn cầu. Dưới giác độ kinh tế vi mô, BĐS là tài sản có giá trị lớn của các gia đình và doanh nghiệp. Trong nền kinh tế thị trường, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, BĐS còn là nguồn vốn để đầu tư thông qua hoạt động thế chấp. Thực tiễn cho thấy, thế chấp BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu về vốn, phục vụ quá trình sản xuất, kinh doanh của người dân cũng như các mục tiêu và nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong chuỗi cung ứng giá trị toàn cầu. Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn chiếm tỷ lệ rất cao so với thế chấp động sản. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường và đầu tư) thì: “Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng BĐS, với tỷ lệ các ngân hàng nhận BĐS làm bảo đảm chiếm 93%.”1 Từ các khía cạnh kinh tế trên đây cho thấy, thế chấp BĐS đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Nó là phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó, tạo các nguồn lực thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Do vậy, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay là yêu cầu nội tại, mang tính tất yếu, khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội nhằm góp phần chuyển hóa BĐS thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho các mục tiêu phát triển. Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động thế chấp BĐS, trong những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS nhằm tối đa hóa giá trị và tiềm năng kinh tế của BĐS thông qua việc thúc đẩy tiến trình và chất lượng “vốn hóa” loại hình tài sản này. Các văn bản quy phạm pháp luật như BLDS 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014… cùng hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho hoạt động thế chấp BĐS. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS tuy Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể để hoàn thiện, song, vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc, ẩn chứa rủi ro, đồng thời chưa tương xứng với giá trị và tiềm năng “vốn hóa” BĐS. Về học thuyết pháp lý, pháp luật về thế chấp BĐS còn thiếu sự dẫn dắt bởi học thuyết pháp lý khoa học và phù hợp, dẫn đến chế định thế chấp BĐS thiếu thiết kế có tính chất tổng thể và nhất quán trong cách tiếp cận về các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, sự thiếu phối hợp trong xây dựng chính sách và xử lý chính sách cũng đã dẫn đến một số quy định của pháp luật về thế chấp BĐS còn thiếu đồng bộ và nhất quán. Thực tiễn pháp lý nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS trong bối cảnh nước ta hiện tại là một đòi hỏi cấp thiết, khách quan. Trước thực tế đó, đã có công trình khoa học nghiên cứu một số khía cạnh pháp lý và 1 FIAS (2006), Việt Nam tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
2 thực tiễn về thế chấp BĐS. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có hệ thống về thế chấp BĐS cả trên phương diện lý luận và thực tiễn, để từ đó xây dựng các đề xuất hoàn thiện khung pháp luật về thế chấp BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh các văn bản pháp luật liên quan đến thế chấp BĐS mới được ban hành trong thời gian vừa qua như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng … Điều này cho thấy, việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp BĐS trong bối cảnh hiện tại là hết sức cần thiết. Qua đó, khẳng định, việc lựa chọn và nghiên cứu đề tài “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” làm Luận án tiến sĩ có giá trị lý luận và thực tiễn sâu sắc và mang tính ứng dụng cao. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài 2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước Liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài, có một số công trình khoa học trong nước và ngoài nước2, trong đó có thể kể đến các công trình tiêu biểu như: Cuốn sách: “Dân luật lược giảng” của tác giả Vũ Văn Mẫu, Quyển nhất, Sài Gòn, năm 1968; sách: “Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; sách chuyên khảo: “Pháp luật về các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam và một số nước trên thế giới” của tập thể tác giả do PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, năm 2017; Luận án tiến sĩ: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội, năm 2008; Đề tài khoa học cấp trường: “Hoàn thiện chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài, năm 2014; Đề tài khoa học cấp trường: “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, năm 2017; Halbert C. Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University (1987), Real estate perspective, IRWIN; Jesse Dukeminier (2002), Property, Gilbert Law Summary, Thomson Bar/Bri… Các công trình nghiên cứu nói trên đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thế chấp BĐS. Cụ thể: Thứ nhất, về lý luận: - (i) Về khái niệm BĐS: Khi bàn về khái niệm BĐS, các công trình khoa học chủ yếu dựa vào tiêu chí “không di dời” của tài sản để phân biệt BĐS với động sản. Về tổng thể, có hai trường phái tiếp cận về BĐS. Trường phái thứ nhất tiếp cận BĐS dưới giác độ vật hữu hình. Theo quan điểm này, BĐS là những tài sản có bản chất tự nhiên “không thể tự thân di 2 Nội dung chi tiết được thể hiện tại Phụ lục 1 của Luận án.
3 dời” và những động sản gắn liền với BĐS có bản chất tự nhiên. Trường phái thứ hai tiếp cận BĐS vừa dưới giác độ vật hữu hình, vừa dưới giác độ quyền (vật vô hình). Theo đó, ngoài việc nhìn nhận BĐS ở trạng thái vật lý “hữu hình”, các tác giả theo cách tiếp cận này còn quan niệm, BĐS còn tồn tại ở dạng thức quyền. - (ii) Về BĐS thế chấp: Một số công trình khoa học đã tiếp cận khái niệm tài sản (BĐS) thế chấp dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng thế chấp nhưng chưa thống nhất về bản chất của tài sản thế chấp là gì: là quyền sở hữu tài sản hay giá trị của tài sản hay cả hai. Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện: “đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sở hữu tài sản thế chấp, chứ không phải tài sản thế chấp”; còn tác giả Nguyễn Văn Hoạt lập luận: khi xác lập quan hệ thế chấp, các bên hướng tới và quan tâm không chỉ là bên thế chấp có quyền sử dụng đất hay không mà là giá trị của quyền sử dụng đất. Cùng với cách tiếp cận trên nhưng tác giả Nguyễn Thị Nga lại cho rằng, đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất. - (iii) Về khái niệm, đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS: Hiện có các quan niệm khác nhau về thế chấp tài sản. Các tác giả nhìn nhận bản chất thế chấp dựa trên các chủ thuyết khác nhau, có tác giả nhìn nhận bản chất thế chấp là quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận bản chất thế chấp là quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ thế chấp là sự kết hợp hài hòa giữa quan hệ trái quyền và quan hệ vật quyền. Bên cạnh đó, hiện chưa có công trình nghiên cứu khoa học nào chỉ ra được những đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS. Thứ hai, về pháp luật thực định, thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện: Một số công trình khoa học đã có những nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS và kiến nghị hoàn thiện. Tuy nhiên, việc nghiên cứu pháp luật thực định và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS của các công trình này chưa có tính hệ thống và chuyên sâu trong sự soi chiếu với các vấn đề lý luận về thế chấp BĐS. 2.2. Đánh giá tổng quan về tình hình nghiên cứu Các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài nước liên quan đến thế chấp BĐS đã đem lại những kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, các công trình này chưa giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về thế chấp BĐS của Việt Nam một cách hệ thống và chuyên sâu trên nền tảng lý thuyết khoa học, phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS, từ đó đặt ra yêu cầu tiếp tục nghiên cứu. Cụ thể: Thứ nhất, về mặt tích cực: Về cơ bản, các công trình khoa học đã có những phân tích nhất định về mặt lý luận và pháp luật hiện hành về BĐS và thế chấp BĐS. Những phân tích này là nguồn tham khảo có giá trị cho tác giả trong việc triển khai các nội dung nghiên cứu liên quan của đề tài. Thứ hai, về mặt hạn chế: Những nghiên cứu về BĐS và thế chấp BĐS còn chưa giải quyết được trên phương diện lý luận và thực tiễn về các vấn đề cơ bản sau đây:
4 - (i) Chưa có công trình nào nghiên cứu và luận giải có tính hệ thống và chuyên sâu về cơ sở lý luận của việc xác định các loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS tồn tại ở dạng thức quyền, các công trình chưa đưa ra khái niệm BĐS thế chấp mà mới chỉ nghiên cứu chung về BĐS với tư cách là một loại hình tài sản trong tương quan so sánh với động sản. - (ii) Chưa có công trình nào luận giải sâu sắc về bản chất của thế chấp BĐS, đồng thời, chưa có công trình nào chỉ ra được yếu tố vật quyền, trái quyền, mối liên hệ pháp lý giữa yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS, những đặc điểm pháp lý của thế chấp BĐS trong tương quan so sánh với thế chấp động sản và các biện pháp bảo đảm khác, những nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp BĐS. - (iii) Chưa có công trình nào phân tích, đánh giá có tính hệ thống và chuyên sâu về hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS dựa trên nền tảng lý luận về thế chấp BĐS trong sự tham chiếu với các lý thuyết khoa học như lý thuyết vật quyền, trái quyền; lý thuyết về quyền sở hữu; lý thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. - (iv) Chưa có công trình nào có những nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS, những kết quả đạt được, những điểm hạn chế, đặc biệt là các quan điểm xét xử khác nhau đối với cùng một vụ việc giữa các cấp tòa án và ngay trong cùng một cấp tòa án. - (v) Chưa có công trình nào xây dựng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS có tính hệ thống, từ lý thuyết tiếp cận, đến cấu trúc của hệ thống pháp luật và các quy định cụ thể. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật của các công trình còn mang tính tản mạn, đơn lẻ, chưa dựa trên bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả yếu tố vật quyền và trái quyền để kiến nghị điều chỉnh pháp luật phù hợp với từng yếu tố của biện pháp thế chấp BĐS trên nền tảng của lý thuyết vật quyền và trái quyền. Chủ thuyết về sự hài hòa hóa quyền và lợi ích giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS nhằm dung hòa giữa yêu cầu về tính hiệu quả của biện pháp thế chấp và yêu cầu về bảo vệ con nợ để đảm bảo sự công bằng xã hội chưa được các công trình chú trọng khi nghiên cứu về những vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS, trong đó có kiến nghị hoàn thiện pháp luật. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận án là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của thế chấp BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật trong lĩnh vực này. Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu sau: Thứ nhất, phân tích và luận giải dưới giác độ lý luận về BĐS thế chấp và các yếu tố (nội dung pháp lý) cấu thành biện pháp thế chấp BĐS.Trên cơ sở đó, xây dựng các khái niệm khoa học về BĐS thế chấp, thế chấp BĐS; làm rõ bản chất, đặc điểm và nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS. Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS, từ đó nhận diện những hạn chế của pháp luật cần phải được nghiên cứu hoàn thiện.
5 Thứ ba, đề xuất các kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS dựa trên học thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn và truyền thống pháp lý của Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận án nghiên cứu thế chấp BĐS dưới giác độ biện pháp bảo đảm. Luận án không đi sâu nghiên cứu hợp đồng thế chấp BĐS cả trên phương diện lý luận và pháp luật thực định mà chỉ đề cập đến hợp đồng với tư cách là căn cứ phát sinh, tạo lập biện pháp thế chấp BĐS và là hình thức thể hiện, ghi nhận thỏa thuận của các bên về biện pháp thế chấp BĐS. Trong khuôn khổ của đề tài tiến sĩ, Luận án chỉ nghiên cứu, đánh giá khuôn khổ pháp luật thực định của Việt Nam về thế chấp BĐS. Cụ thể: Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp BĐS, làm cơ sở cho việc phân tích, luận giải các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS và kiến nghị hoàn thiện. Thứ hai, nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng để đưa ra những đánh giá, nhận định về mức độ phù hợp và đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS. Thứ ba, nghiên cứu đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS. 5. Cơ sở lý thuyết Luận án nghiên cứu về thế chấp BĐS dưới góc độ lý luận, góc độ pháp luật thực định và góc độ thực tiễn thi hành trên cơ sở lý thuyết vật quyền và trái quyền. Bên cạnh đó, một số lý thuyết như lý thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, lý thuyết sở hữu, lý thuyết về tự do hợp đồng, lý thuyết về quan hệ giữa vật chính, vật phụ cũng được tác giả soi chiếu, tiếp cận trong quá trình triển khai các nội dung nghiên cứu có liên quan của đề tài. 6. Câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất: BĐS thế chấp là gì? Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất: - BĐS bao gồm các tài sản có bản chất vật lý tự nhiên không thể tự thân di dời là đất và tài sản gắn liền với đất; các động sản được chủ sở hữu gắn vào BĐS do bản chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS và các quyền đối vật trị giá được bằng tiền có đối tượng là BĐS do bản chất tự nhiên. - BĐS thế chấp là BĐS thuộc sở hữu của bên thế chấp, được bên thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo những điều kiện do pháp luật quy định. Câu hỏi nghiên cứu thứ hai: Bản chất và nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp BĐS là gì? Giả thuyết nghiên cứu thứ hai: Thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên BĐS mà không có sự chuyển giao BĐS từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp
6 nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp. Nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS gồm: (1) Hiệu lực của biện pháp thế chấp BĐS; (2) Yếu tố vật quyền của biện pháp thế chấp BĐS; (3) Yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS và (4) Xử lý BĐS thế chấp. Câu hỏi nghiên cứu thứ ba: Những thành tựu lập pháp và hạn chế, bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp BĐS? Giả thuyết nghiên cứu thứ ba: Khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS tuy Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể để hoàn thiện, song vẫn còn những hạn chế, bất cập dưới nhiều góc độ, từ lý thuyết tiếp cận, cấu trúc của hệ thống pháp luật đến các quy định cụ thể nên chưa phát huy hết hiệu quả các giá trị và vai trò “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của biện pháp thế chấp BĐS. Câu hỏi nghiên cứu thứ tư: Quan điểm, lý thuyết tiếp cận và những giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS?. Giả thuyết nghiên cứu thứ tư: Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phải bảo đảm có quan điểm, lý thuyết tiếp cận khoa học rõ ràng, nhất quán, phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS và thực tiễn Việt Nam. Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phải có tính hệ thống, từ quy định của BLDS 2015 đến các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan trên nền tảng của lý thuyết vật quyền. 7. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu Luận án tiếp cận nghiên cứu thế chấp BĐS dưới giác độ biện pháp bảo đảm. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu về thế chấp BĐS của Luận án là làm rõ yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS trong sự tham chiếu các học thuyết pháp lý của hai hệ thống pháp luật có tầm ảnh hưởng đối với khoa học pháp lý đương đại, là hệ thống Civil law và hệ thống Common law, cũng như các quan điểm khoa học, quy định pháp luật của các nước là đại diện tiêu biểu của hai hệ thống này và cổ luật của Việt Nam. Từ đó, soi chiếu vào trong việc đánh giá các quy định của pháp luật thực định của Việt Nam, nhận diện những vướng mắc, bất cập, trên cơ sở đó đưa ra kiến giải về hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS. Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, Luận án kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu dưới đây để thực hiện đề tài: - Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa lý luận và thực tiễn: Phương pháp này được tác giả sử dụng xuyên suốt ở tất cả các chương của Luận án. Cụ thể, từ các vấn đề lý luận đã được khái quát hóa về thế chấp BĐS ở Chương 1, tác giả đã soi chiếu để đánh giá khuôn khổ pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS ở Chương 2, đồng thời, trên cơ sở kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, tác giả đề xuất các kiến nghị hoàn thiện ở Chương 3. - Phương pháp phân tích và tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu được sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu các nội dung liên quan của đề tài. Luận án phân tích, luận giải một số vấn đề lý luận của thế chấp BĐS, các quan điểm pháp
7 lý của các học giả và pháp luật của các nước là đại diện tiêu biểu của hệ thống luật Civil law và Common law, từ đó tổng hợp, khái quát hóa thành bản chất của thế chấp BĐS, đặc điểm và nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp này. Luận án cũng đã sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp trong việc đánh giá quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. - Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được Luận án sử dụng trong quá trình triển khai các nội dung nghiên cứu về BĐS, bản chất pháp lý của thế chấp BĐS, đặc điểm pháp lý của thế chấp BĐS nhằm chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt giữa thế chấp BĐS trong tương quan so sánh với thế chấp động sản và một số biện pháp bảo đảm khác. Phương pháp này cũng được tác giả sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS. - Phương pháp hệ thống hóa: Tác giả sử dụng phương pháp hệ thống hóa để trình bày, thể hiện các nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ nhằm đảm bảo tính khoa học, sự gắn kết giữa các nội dung của Luận án. - Phương pháp phân tích tình huống: Luận án sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp BĐS; các tranh chấp và các bản án, quyết định của tòa án. Việc phân tích tình huống được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 và Chương 3 nhằm làm sáng tỏ những hạn chế của pháp luật thực định cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS, đặc biệt là trong giải quyết tranh chấp. 8. Những đóng góp mới của Luận án Kết quả của việc nghiên cứu đề tài: “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” có thể đem lại những điểm mới sau đây: Thứ nhất, Luận án đã xây dựng các khái niệm liên quan trực tiếp đến đề tài như khái niệm BĐS, BĐS thế chấp, thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, những vấn đề lý luận như bản chất, đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS cũng đã được Luận án nghiên cứu toàn diện, sâu sắc và có hệ thống. Luận án có những phân tích, luận giải, từ đó đưa ra quan điểm khoa học về BĐS tồn tại ở dạng thức quyền, đồng thời có những nghiên cứu sâu sắc và hệ thống về yếu tố vật quyền, trái quyền, mối liên hệ pháp lý giữa yếu tố vật quyền và trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS. Thứ hai, Luận án đã sử dụng lý thuyết khoa học phù hợp trong việc nghiên cứu, phân tích, luận giải những vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp BĐS như: lý thuyết vật quyền, trái quyền; lý thuyết về quyền sở hữu; lý thuyết về tự do hợp đồng; lý thuyết về mối quan hệ giữa vật chính và vật phụ; lý thuyết về sự hài hòa hóa lợi ích trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để xây dựng góc nhìn toàn diện, đầy đủ và sâu sắc về thế chấp BĐS từ giác độ lý luận, thực tiễn pháp lý và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Thứ ba, Luận án đã có những phân tích, luận giải mang tính hệ thống về những điểm tích cực, đồng thời nhận diện những hạn chế của pháp luật thực định, từ lý thuyết tiếp cận
8 đến cấu trúc của hệ thống pháp luật cũng như các quy định cụ thể trên cơ sở tham chiếu với những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp BĐS đã được nghiên cứu. Đây là một trong các nền tảng quan trọng, là cơ sở thực tiễn cho việc xây dựng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, Luận án đã có những phân tích, đánh giá sâu sắc và có tính hệ thống thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS trên cả hai phương diện những kết quả tích cực và một số hạn chế. Thứ tư, Luận án bước đầu đã đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS có tính hệ thống và dựa trên chủ thuyết khoa học phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS. Trên cơ sở nhận diện bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả yếu tố vật quyền và trái quyền, Luận án kiến nghị cần phải có sự phân tách và nhận diện đúng quan hệ vật quyền và quan hệ trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS để lựa chọn áp dụng lý thuyết vật quyền và trái quyền điều chỉnh cho phù hợp và thích ứng với từng nhóm quan hệ, tránh tình trạng dùng lý thuyết trái quyền để điều chỉnh quan hệ có tính chất vật quyền, dẫn đến giảm vai trò và hiệu quả của chức năng “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của biện pháp thế chấp BĐS. Đồng thời, Luận án đã có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS dựa trên chủ thuyết về sự hài hòa hóa quyền và lợi ích giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS nhằm dung hòa giữa yêu cầu về tính hiệu quả của biện pháp thế chấp và yêu cầu về bảo vệ con nợ để đảm bảo sự công bằng xã hội. 9. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án Kết quả đạt được của Luận án sẽ góp phần làm sáng tỏ phương diện lý luận trong khoa học pháp lý về thế chấp BĐS. Cụ thể: xây dựng được hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS; phân tích thực trạng điều chỉnh pháp luật về thế chấp BĐS và thực tiễn áp dụng, chỉ ra những bất cập của pháp luật và đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS… Những giải pháp hoàn thiện pháp luật của Luận án sẽ là nguồn tham khảo có giá trị cho các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp BĐS. 10. Kết cấu của Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung của Luận án chia thành 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản. Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản.
9 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tiếp cận khoa học về bất động sản và bất động sản thế chấp 1.1.1. Quan niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ Cổ luật La Mã. Theo đó, BĐS được hiểu là đất đai và những tài sản trực tiếp hoặc gián tiếp gắn liền (hoặc liên quan) đến đất đai trong một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý. Dưới giác độ ngôn ngữ, BĐS là từ mà nghĩa của nó được tạo bởi hai từ, đó là từ “bất động” và từ “sản”. Theo Từ điển Hán Nôm3, “bất động” được hiểu là “im lìm, không nhúc nhích”, còn “sản” là “của cải”, “tài sản”4. Xét về ngữ nghĩa, BĐS là những tài sản có thuộc tính vật lý “bất động”, “im lìm, không nhúc nhích”. Trên cơ sở cách tiếp cận này, Từ điển Hán Nôm5 đã định nghĩa BĐS là từ dùng để “Chỉ chung những của cải không dời được (nhà cửa, ruộng đất…)”. Cũng có cách tiếp cận tương tự, cuốn Từ điển Tiếng Việt6 đã định nghĩa BĐS là “tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, v.v.; phân biệt với động sản”. Như vậy, hiểu theo nghĩa thông dụng nhất, hay nói cách khác là hiểu theo nghĩa truyền thống và cổ điển nhất, BĐS là những tài sản có thuộc tính “bất động”, không di dời được. Cách hiểu này thuần túy dựa trên thuộc tính (bản chất) vật lý (cấu tạo vật chất tự nhiên) của BĐS, đó là tính cố định, tính không thể di dời. Dưới giác độ xã hội, BĐS là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa đặc biệt đối với các gia đình. BĐS là nơi ở, nơi sinh sống của các gia đình và cũng là nơi tổ chức các hoạt động sản xuất, kinh doanh của các gia đình. Đặc biệt, đối với những nước có nền văn minh lúa nước, nơi mà quan niệm “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, nơi mà việc tạo lập khối tài sản là BĐS có ý nghĩa quan trọng và được xem là trách nhiệm7, là tiêu chí đánh giá sự trưởng thành của người gia trưởng trong gia đình, thì BĐS lại càng được coi trọng hơn bao giờ hết. Bởi lẽ, khởi nguồn từ xa xưa, trong ý niệm thông thường của người dân, BĐS là tài sản có giá trị kinh tế hơn các động sản. Chính vì vậy, từ bao đời nay, quyền sở hữu và các quyền liên quan đến BĐS luôn là những quyền quan trọng nhất về tài sản của công dân. Người dân không chỉ dành tâm huyết và công sức để tạo lập nên khối BĐS thuộc sở hữu của riêng mình, của gia đình, dòng họ mà còn giữ gìn và lưu truyền khối tài sản đó từ đời này qua đời khác8. Thực tế này bắt nguồn từ lý do kinh tế. “Thời xưa BĐS có giá trị hơn động sản. Trong Cổ luật La Mã có câu: res mobilis, res vilis, nghĩa là động sản là vật ít giá trị.”9. Tuy nhiên, lý do này tỏ ra không còn phù hợp trong bối cảnh của nền kinh tế hiện đại. Bởi lẽ, trong thời đại Cách mạng Công nghiệp 4.0 đã xuất hiện nhiều loại hình tài sản mới có giá trị gấp nhiều 3 Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018. 4 Theo Từ điển Trần Văn Chánh, từ “sản” có nhiều nghĩa, trong đó có nghĩa là của cải, tài sản. Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018. 5 Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018. 6 Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà Xuất bản Đà Nẵng, Hà Nội, tr.50. 7 Theo quan niệm của người Việt xưa, “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà” được xem là ba việc quan trọng nhất đối với người gia trưởng trong gia đình. Quan niệm này vẫn còn có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người Việt Nam hiện nay. 8 Trên thực tế, bằng khoán điền thổ, các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu BĐS luôn được xem như một trong những giấy tờ quan trọng nhất của người dân, luôn được người dân coi trọng và gìn giữ. 9 Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật quyển 1, Viện Đại học Cần Thơ, Sài Gòn, tr.106.
10 lần BĐS. Mặc dù vậy, BĐS vẫn có xu hướng được coi trọng hơn, được pháp luật quan tâm bảo tồn và phát triển nhiều hơn vì BĐS thường gắn với yếu tố gia đình, hay nói cách khác là “nặng tính cách gia đình”10 và gắn với yếu tố “dân sinh” hơn động sản. Trong tâm lý thông thường của người dân, BĐS là yếu tố giúp cho “sự vững bền, sự ổn cố trong lập nghiệp và sinh hoạt của gia đình”11. Dưới giác độ kinh tế, BĐS, đặc biệt là đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và là tư liệu sản xuất có giá trị với tính chất rất đặc biệt. Theo Các Mác, “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Dưới bàn tay và khối óc của con người, đất đai từ một sản vật tự nhiên trở thành tài sản và là nguồn vốn vô cùng quan trọng của cá nhân, cộng đồng và lớn hơn là của quốc gia, dân tộc. Không chỉ có giá trị về kinh tế, đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, là hiện thân, là sự kết tinh những giá trị văn hóa và lịch sử được truyền qua bao thế hệ, thể hiện sức mạnh và chủ quyền thiêng liêng của mỗi một quốc gia, dân tộc. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS không chỉ là nguồn của cải vật chất thông thường, mà còn là hàng hóa, là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS. Lý thuyết về kinh tế học không nhìn nhận BĐS thuần túy đơn giản chỉ là vật tồn tại ở trạng thái tĩnh, mà xem BĐS trong trạng thái động, là yếu tố quan trọng của quá trình sản xuất, là công cụ giúp doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường tài chính – tín dụng. Dưới giác độ pháp lý, BĐS là tài sản – đối tượng chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật. Trên cơ sở đặc tính tự nhiên “bất động”, “không di dời được” của BĐS, nhà làm luật đã luật hóa thành đặc tính pháp lý của BĐS. Bên cạnh đó, xuất phát từ vai trò và ý nghĩa của một số loại hình tài sản có mối liên hệ mật thiết với BĐS có bản chất tự nhiên, nhà làm luật đã “can thiệp” vào việc nhận diện BĐS theo các nguyên lý thông thường khi xác định rằng, những tài sản này cũng được xem là BĐS, cho dù, về thuộc tính vật lý tự nhiên, chúng không thỏa mãn đặc tính của một BĐS. Đây chính là sự “can thiệp pháp lý” đối với tư duy (nhận thức) thông thường về BĐS. Trong trường hợp này, việc xác định một tài sản là BĐS nhằm thiết lập nguyên tắc (quy tắc) điều chỉnh pháp luật đối với tài sản đó, vì vậy, nó có (và mang) ý nghĩa về mặt pháp lý nhiều hơn là về mặt thực tế hiện hữu (có tính chất tự nhiên) của tài sản. Một cách phổ quát nhất, dưới giác độ pháp lý, có nhiều quan điểm cho rằng, BĐS bao gồm những tài sản mang bản chất vật lý tự nhiên, không thể di dời và những tài sản khác, mặc dù, không thỏa mãn đặc tính vật lý “bất động” tự nhiên nói trên vẫn được hưởng quy chế pháp lý của BĐS do yếu tố “pháp luật quy định”. Khác với tiêu chí vật lý, tiêu chí do “pháp luật quy định” là tiêu chí có tính chất giả định để phân biệt BĐS với động sản. 10 Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật quyển 1, Viện Đại học Cần Thơ, Sài Gòn, tr.106. 11 Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật quyển 1, Viện Đại học Cần Thơ, Sài Gòn, tr.106.
11 Việc pháp luật quy định một tài sản tuy không có đặc tính vật lý tự nhiên của BĐS vẫn được hưởng quy chế pháp lý của BĐS, người ta gọi là quá trình “BĐS hóa”12. Quá trình “BĐS hóa” này bắt nguồn từ thuyết “phụ tòng chính” xuất phát từ yếu tố gắn liền với BĐS do bản chất tự nhiên và những lợi ích của việc BĐS hóa mang lại. Trong đó, BĐS có đặc tính vật lý tự nhiên “không di dời” được xem là BĐS trung tâm, với vai trò là vật chính trong mối quan hệ với các tài sản gắn liền BĐS đó với tư cách là vật phụ. Theo nguyên tắc “phụ tòng chính” (acces sorium sequitur principale)13, các tài sản này cũng được xem (và được đối xử) như BĐS có đặc tính vật lý tự nhiên không di dời mà nó gắn vào. Trên nguyên lý này, các nhà lập pháp đã BĐS hóa các động sản gắn liền với BĐS với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác và sử dụng BĐS và các đối tượng gắn liền với BĐS bao gồm các quyền (có tính chất vật quyền) và hoa lợi của BĐS. Đây là cách tiếp cận pháp lý phổ biến về BĐS của các nước theo hệ thống luật Civil law (hệ thống luật Châu Âu lục địa) mà điển hình là BLDS của nước Cộng hòa Pháp14 và BLDS Quebec Canada15. Cách tiếp cận này cũng đã ảnh hưởng đến tư duy của các nhà soạn luật Việt Nam trong Bộ Dân luật Bắc kỳ16, Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật17, Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/192518 và Bộ Dân luật Sài Gòn năm 197219. Theo đó, BĐS được quan niệm bao gồm (và chia thành) hai nhóm, đó là: (i) BĐS do bản chất (tính chất) tự nhiên và (ii) BĐS là những tài sản được BĐS hóa bao gồm BĐS do mục đích sử dụng (hay còn gọi là BĐS do công dụng, do dụng đích) và các đối tượng gắn liền với BĐS. Thứ nhất, quan điểm về BĐS do bản chất (tính chất) tự nhiên. BĐS do bản chất gồm các loại hình BĐS tồn tại dưới dạng thức “vật”, có đặc tính (tính chất) vật lý tự nhiên không thể di dời. Trường hợp BĐS bị chuyển dịch (di dời) thì công dụng của tài sản sẽ mất di hoặc bị ảnh hưởng nghiêm trọng20. Tác giả đồng tình với cách tiếp cận về BĐS do bản chất tự nhiên theo quan điểm nói trên. Một cách khái quát nhất, có thể hiểu, BĐS do bản chất tự nhiên chính là đất và các vật sinh ra từ đất hoặc gắn liền với đất do hoạt động có ý thức của con người. Đứng ở vị trí trung tâm của các BĐS thuộc nhóm này chính là đất đai21. Ngoài ra, xét trong mối quan hệ có tính tự nhiên với đất đai mà có những vật được xác định là BĐS22. Cụ thể là, những vật được sinh ra từ đất có tính chất tự nhiên hoặc do công sức lao động của 12 Trần Thúc Linh (1965), Danh từ pháp luật lược giải, Nhà sách Khai Trí, Sài Gòn, tr.563. 13 Vũ Văn Mẫu (1968), Dân luật lược giảng, Quyển nhất, Sài Gòn, tr.203. 14 Nhà xuất bản Chính trị quốc gia (1998), BLDS của nước Cộng hòa Pháp (Điều 517), Hà Nội, tr.162. 15 Điều 900, Điều 901, Điều 904 BLDS Quebec Canada. 16 Điều 449 Bộ Dân luật Bắc kỳ. 17 Nhà in Viên - Đế (1947), Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật (Điều 460), Huế, tr.135. 18 Điều thứ 2 Sắc lệnh Điền thổ. 19 Điều 363 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972. 20 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), (2014), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, tr.334. 21 Điều 518 BLDS của nước Cộng hòa Pháp, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản, khoản 1 Điều 450 Bộ Dân luật Bắc kỳ, khoản 1 Điều 461 Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật. 22 Nguyễn Ngọc Điện (2000), Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh, tr.29.
12 con người như cây chưa đốn, mùa màng chưa gặt… được định nghĩa là BĐS23. Cũng được xem là BĐS những vật gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người mà nếu tách rời, chúng sẽ mất đi công dụng (giá trị sử dụng) của tài sản, ví dụ như: nhà, công trình xây dựng24. Cách hiểu có tính chất truyền thống và cổ điển về BĐS do bản chất nói trên vẫn được thừa nhận ngay cả trong bối cảnh hiện nay, với sự phát triển của khoa học công nghệ, con người có thể làm dịch chuyển một số BĐS do bản chất. Bởi lẽ, suy cho cùng, những BĐS đó nếu được di dời cũng là để gắn vào đất và chúng cũng chỉ phát huy giá trị sử dụng một khi được gắn vào đất25. Thứ hai, quan điểm về BĐS là các động sản gắn với BĐS do bản chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác BĐS mà nó gắn vào (BĐS do mục đích sử dụng) và các đối tượng gắn liền với BĐS. - (i) Quan điểm về BĐS do mục đích sử dụng: Theo một số học giả, đây chính là “những vật vốn là động sản, nhưng được xem là BĐS do mối liên hệ với một BĐS do bản chất tự nhiên mà động sản này gắn liền với tư cách là một vật phụ.”26. Những động sản này được xác định gắn liền với BĐS vì lý do kinh tế, bởi lẽ, “chúng cần thiết cho sự khai thác BĐS”27. Hay nói cách khác, mặc dù về bản chất, các vật này vốn là các động sản, nhưng dưới phương diện kinh tế, nếu phân loại chúng vào nhóm động sản thì sẽ có sự giảm sút hoặc mất giá trị của BĐS mà chúng được gắn vào. Vì vậy, các nhà lập pháp đã áp dụng nguyên tắc: Phụ tòng chính (acces sorium sequitur principale) để công nhận các động sản đó là BĐS do mục đích sử dụng, giống như BĐS do bản chất mà nó được gắn vào28. Tác giả đồng tình với quan điểm tiếp cận động sản có mối liên hệ vật chất tự nhiên với BĐS do bản chất tự nhiên mà chúng được gắn vào cũng được xem là BĐS. Tuy nhiên, theo tác giả, không phải mọi động sản trên BĐS đều được xác định là BĐS do mục đích sử dụng. Động sản chỉ trở thành BĐS do mục đích sử dụng nếu thuộc sở hữu của chủ sở hữu BĐS29 và do chủ sở hữu BĐS gắn vào BĐS do bản chất với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS đó30. Điều này bắt nguồn từ nguyên tắc “phụ tòng chính” trong mối quan hệ giữa vật chính và vật phụ. Theo đó, vật phụ phụ thuộc vật chính về chế độ (quy chế pháp lý), trong đó có vấn đề về sở hữu. Động sản phải thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu BĐS và theo ý chí của chủ sở hữu, chúng được gắn vào với mục đích phục vụ cho việc khai 23 Điều 520, 521 Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa Pháp; khoản 6, 7, 8 Điều 450 Dân luật Bắc kỳ; khoản 6, 7, 8 Điều 461 Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật. 24 Điều 518 Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản; khoản 2, 3, 5 Điều 461 Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật; khoản 2, 3, 5 Điều 450 Bộ Dân luật Bắc kỳ. 25 Nguyễn Ngọc Điện (2000), Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, tr.29. 26 Nguyễn Ngọc Điện (2016), Giáo trình Luật Dân sự, tập 1, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh; TP Hồ Chí Minh, tr.177. 27 Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật quyển 1, Viện Đại học Cần Thơ, Sài Gòn, tr.107. 28 Vũ Văn Mẫu (1968), Dân luật lược giảng, Quyển nhất, Sài Gòn, tr.203. 29 Theo Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản, “Nếu chủ sở hữu của một vật đính kèm một vật khác vào vật đó thuộc sở hữu của mình để thuận lợi cho việc sử dụng lâu dài thì vật đính kèm theo được coi là vật phụ.” 30 Theo quy định của Điều 524 Bộ luật Dân sự của nước cộng hòa Pháp, “Các vật mà người chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó là BĐS do mục đích sử dụng.”. Cũng có cách tiếp cận tương tự, Điều 366 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972 quy định: “Được coi là BĐS vì công dụng tất cả các động sản đã được sở hữu chủ đặt vào một BĐS để sử dụng và khai thác BĐS ấy”.
13 thác, sử dụng BĐS - vật chính mà nó gắn vào thì mới được xem và được đối xử như BĐS. Đây chính là cơ sở lý luận của quy định có tính nguyên tắc trong thế chấp BĐS có vật phụ, đó là, trường hợp thế chấp BĐS có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp31. Bởi lẽ, nếu động sản là vật phụ không thuộc sở hữu của chủ sở hữu BĐS mà nó được gắn vào thì ở góc độ thực tế, thật khó hình dung tính hợp lý và khoa học của quy định thế chấp BĐS có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp khi vật chính (BĐS) và vật phụ (động sản) thuộc quyền sở hữu của hai chủ thể khác nhau. - (ii) Quan điểm về BĐS là quyền có đối tượng là BĐS và hoa lợi của BĐS Một là, quan điểm về BĐS là vật quyền có đối tượng là BĐS và quyền đối nhân trong giao dịch có đối tượng là BĐS. Về vật quyền có đối tượng là BĐS, có quan điểm pháp lý cho rằng, đây chính là BĐS tồn tại dưới dạng thức quyền. Vì “quyền” khác với “vật” có tính chất vô hình, nên phải căn cứ vào đối tượng và tùy theo đối tượng để phân biệt và xác định đó là động sản hay BĐS. Quyền có đối tượng là BĐS thì mới được xem là BĐS. Theo tác giả Nguyễn Quang Quýnh32 và tác giả Vũ Văn Mẫu33, vật quyền có đối tượng là BĐS là BĐS. Quan điểm pháp lý này cũng đã được thể hiện trong cách tiếp cận của BLDS của nước Cộng hòa Pháp và cổ luật của Việt Nam. Theo quy định của Điều 526 BLDS của nước Cộng hòa Pháp, “Những đối tượng gắn với BĐS cũng được coi là BĐS như hoa lợi của BĐS; các dịch quyền hay dịch vụ ruộng đất; các việc kiện nhằm đòi lại một BĐS.”. Theo Điều thứ 5 Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925, được “kêu” (xem) là BĐS vì đối tượng trên BĐS là những “quyền đối vật (vật quyền) hành sử trên BĐS”34. Như vậy, theo phương pháp định nghĩa có tính chất loại trừ “những tài sản không phải là BĐS là động sản”, thì quyền đối nhân theo tiếp cận của các đạo luật nói trên không được xác định là BĐS. Như vậy, theo tiếp cận của các quan điểm pháp lý nói trên, việc xác định một quyền có là BĐS hay không phụ thuộc vào bản chất của quyền và đối tượng của quyền. Theo đó, chỉ những quyền có đối tượng là BĐS và chủ thể quyền thực thi quyền trực tiếp lên vật là BĐS thì mới được xác định là BĐS. Quan điểm này xuất phát từ lý thuyết, quyền đối vật là quyền của chủ thể bằng hành vi và theo ý chí của mình thực hiện quyền năng một cách trực tiếp đối với tài sản trong khuôn khổ pháp luật cho phép; còn quyền đối nhân là quyền yêu cầu của chủ thể này đối với chủ thể khác thực hiện một nghĩa vụ nhất định. Do đó, chỉ vật quyền có đối tượng là BĐS mới được xác định và được đối xử như BĐS, còn trái quyền (quyền đối nhân) tuy có liên quan tới BĐS nhưng không phải là BĐS, vì đối tượng của quyền là hành 31 Khoản 1 Điều 318 BLDS 2015. 32 Đối với “các quyền lợi”, tại trang 108 cuốn sách: “Dân luật” (Quyển 1), Viện Đại học Cần Thơ xuất bản năm 1967, tác giả Nguyễn Quang Quýnh cho rằng, việc xếp chúng vào loại BĐS hay động sản tùy thuộc đối tượng của quyền lợi là BĐS hay động sản. Theo tác giả Nguyễn Quang Quýnh, “Các vật quyền được xếp vào loại động sản hay BĐS tùy theo thực chất của đối tượng. Thí dụ: quyền dụng ích về nhà đất là một vật quyền có tính cách BĐS. Quyền hưởng dụng thu lợi về đồ đạc, xe cộ, cổ phần là một vật quyền xếp vào loại động sản.”. 33 Vũ Văn Mẫu, (1968), Dân luật lược giảng (Quyển nhất), Sài Gòn, tr.203. 34 Bao gồm quyền sở hữu, quyền huê lợi (quyền dụng ích), quyền dùng và ở; quyền thuê dài hạn; quyền địa dịch; quyền cầm thế BĐS; quyền để đương và các tố quyền nhằm tranh thủ (truy sách) một BĐS.