Luận văn: Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

87
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh
i MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ (MBSs)................................................. vii 1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NỢ DÀI HẠN:............................................................................. vii 1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................vii 1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs: .................................................................... viii 1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:.................ix 1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: ............................................................ix 1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: ...........................................................x 1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs........................................... xiii 1.3.1. MBSs là gì?: ............................................................................................. xiii 1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? ........................................ xiii 1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs: ...................................................................xiv 1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs: ................................................................xvi 1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA......xix 1.4.1. Mỹ: .............................................................................................................xix 1.4.2. Malaysia: ...................................................................................................xxi 1.4.3. Hồng Kông ...............................................................................................xxii 1.4.4. Hàn Quốc ................................................................................................ xxiii 1.4.5. Thái Lan ...................................................................................................xxiv 1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị trường MBSs ở các quốc gia: .................................................................xxv 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................xxvi CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................................... xxviii 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI TPHCMxxviii 2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Tp Hồ Chí Minh ...... xxviii 2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010xxix 2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.......xxix
ii 2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh ....xxxi 2.2. THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN ............................................... xliii 2.2.1. Thị trường trái phiếu sơ cấp: ................................................................. xliii 2.2.2. Thị trường trái phiếu thứ cấp: ................................................................xlvi 2.2.3. Những nhà đầu tư mua trái phiếu dài hạn: ........................................ xlviii 2.2.4. Cơ sở hạ tầng của thị trường trái phiếu: ...................................................li 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................... lii 2.3.1. Thuận lợi: ................................................................................................... lii 2.3.2. Khó khăn: ................................................................................................... lii CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................. liv 3.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................. liv 3.1.1. Nhu cầu tạo lập thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp ở Thành Phố Hồ Chí Minh:....................................................................................................liv 3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thị trường MBSs: ..............................................lv 3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀ TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBS Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: .............................. lviii 3.2.1. Khả năng ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô: ............................... lviii 3.2.2. Xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng: ............................................lix 3.2.3. Có nhu cầu thực sự cho các khoản vay nợ cầm cố:...............................lxi 3.2.4. Khả năng hình thành các tổ chức trung gian:....................................... lxii 3.2.5. Cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố: ............. lxiii 3.2.6. Điều kiện về chi phí giao dịch và thuế: ................................................lxiv 3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tư tiềm năng: ................................lxv 3.2.8. Khả năng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thị trườnglxv 3.2.9. Vai trò của các tổ chức định mức tín nhiệm .........................................lxv 3.2.10.Không có những cản trở làm bóp méo giá cả trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường trái phiếu:......................................................lxvi 3.2.11.Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thị trường: ....lxvi 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ........................................................................... lxvii PHẦN KẾT LUẬN
iii PHẦN MỞ ĐẦU i) Lời mở đầu Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố là phải vừa phải gia tăng cung khối lượng hàng hóa cho thị trường bất động sản sơ cấp, vừa phải tạo điều kiện để người dân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn để mua hoặc thuê nhà. ii) Vấn đề đặt ra Trong bối cảnh nêu trên, tình trạng thiếu vốn cho đầu tư xây dựng, thiếu vốn cho tài trợ nhà ở và việc tìm kiếm công cụ huy động vốn hữu hiệu vẫn đang là bài toán khó đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh. Những năm qua, để tài trợ vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản sơ cấp, các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước của người mua nhà, còn người có nhu cầu mua nhà lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thế chấp từ các ngân hàng thương mại. Áp lực tài trợ đè nặng lên các ngân hàng vì ngân hàng đang phải cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn huy động đầu vào lại từ nguồn tiết kiệm ngắn hạn trong dân cư. Các ngân hàng vừa bị hạn chế về khả năng nguồn vốn, vừa bị hạn chế về thời hạn cho vay. Nghịch lý này đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng, khi xảy ra những biến động đối với thị trường bất động sản. Có thể nói rằng, bên cạnh những trở ngại có liên quan đến hệ thống các quy định pháp luật, chính sách cho thị trường bất động sản, vấn đề thiếu vốn cho lĩnh vực tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản và kéo theo
iv những tác động không tốt cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Trong khi đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản lại thể hiện khá mờ nhạt. Nguồn vốn tài trợ của ngân hàng chưa có cơ chế nào để liên thông với thị trường vốn trung dài hạn (bao gồm thị trường chứng khoán), vốn dĩ được đánh giá là có tiềm năng huy động vốn nhàn rỗi rất lớn từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn trong lĩnh vực tài chính nhà ở là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính mà cụ thể là từ thị trường vốn. Vì lý do đó, chúng tôi muốn đề cập đến việc xem xét khả năng tạo lập một thị trường thứ cấp cho các khoản vay nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng và chứng khoán hóa chúng trên thị trường vốn. Chúng tôi mong muốn thông qua đề tài “Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh. iii) Mục tiêu nghiên cứu Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau: 1. Vì sao cần phải tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố tại Thành Phố Hồ Chí Minh? 2. Xác định những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản nợ vay cầm cố và đánh giá khả năng tạo lập thị trường này tại Thành phố Hồ Chí Minh? iv) Phạm vi nghiên cứu: Do loại hình chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay nợ cầm cố thế chấp bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới tiêu biểu như Mỹ, Hồng Kông, Malaysia, và một số quốc gia
v châu Á khác, đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào việc đề xuất thành phố Hồ Chí Minh nên tạo lập thị trường chứng khoán này như một trong những giải pháp huy động vốn mới tài trợ cho lĩnh vực tài chính nhà ở, bên cạnh việc xem xét một số điều kiện ban đầu để Thành phố có thể tạo lập thị trường MBSs. Như vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài này sẽ không bao gồm việc đề xuất các giải pháp cụ thể cho mô hình cũng như việc vận hành thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh. v) Phương pháp nghiên cứu: Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập hợp và phân tích một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm mục đích phân tích các yếu tố tác động có thể ảnh hưởng đến việc tạo lập thị trường MBSs ở Thành Phố Hồ Chí Minh chẳng hạn như phân tích khuôn khổ pháp lý, nhu cầu về vốn và nhu cầu đầu tư trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, đề tài nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh mô hình thị trường MBSs tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi áp dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu. Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp – tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài liệu lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu chuyên môn, báo chí, v.v… vi) Kết cấu luận văn
vi Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau: Chương 1 “Tổng quan về thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (MBSs)” sẽ phác họa được vị trí của thị trường chứng khoán MBSs trong tổng thể thị trường tài chính nhà ở; mang đến những hiểu biết cơ bản về MBSs cho người đọc; và đúc kết những điểm tương đồng và khác biệt từ mô hình thị trường MBSs của các quốc gia trên thế giới; rút ra những bài học kinh nghiệm cần được xem xét khi đánh giá khả năng tạo lập 01 thị trường MBSs. Chương 2 “Thị trường Tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng các thị trường này tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu dài hạn ở Thành phố Hồ Chí Minh - xem xét trong mối quan hệ với các nhân tố có liên quan đến việc tạo lập thị trường MBSs. Chương 3: “Những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường MBSs và khả năng tạo lập thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân tích ở chương 02, chúng tôi sẽ đánh giá về khả năng cho việc tạo lập một thị trường MBSs tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng với một số khuyến nghị tiền đề cần thiết cho việc tạo lập thị trường này.
vii CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ 1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NỢ DÀI HẠN: Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. • Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; và các tài sản khác gắn liền với đất. Thị trường BĐS là nơi mua bán và diễn ra các giao dịch khác về BĐS • Tài chính nhà ở: Đối với nhiều nước trên thế giới thì khái niệm tài chính nhà ở là một khái niệm quen thuộc và đã được áp dụng từ lâu bao gồm các hoạt động có liên quan đến cho vay, thế chấp, cấp vốn, trợ cấp, thuế, giá cả, phát hành chứng khoán, bảo hiểm... có liên quan đến nhà ở. Trong tài chính nhà ở, một nội dung đặc biệt quan trọng chính là tín dụng nhà ở - thể hiện qua các hoạt động cho vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản. • Nợ vay cầm cố được hiểu trong luận văn này như là khoản nợ vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản. Nói cách khác, đây là một hợp đồng thỏa thuận giữa bên cho vay và bên đi vay mua nhà – trong đó, bên đi vay cam kết dùng tài sản của mình cầm cố/thế chấp cho bên kia để đảm bảo nợ vay. Hợp đồng này cũng cho phép bên cho vay được quyền phát mãi tài sản này nếu người đi vay không trả được nợ. • Thị trường sơ cấp các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp) là nơi cung cấp nợ vay cầm cố trực tiếp từ người cho vay đến người đi vay.
viii • Thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp) là thị trường mà các khoản nợ vay cầm cố được mua, bán lại nhằm mục đích chính là tăng cường tính thanh khoản cho tổ chức cho vay và đáp ứng nhu cầu lưu thông về vốn giữa khu vực thị trường vốn và thị trường tiền tệ. • Thị trường chứng khoán nợ dài hạn: là một bộ phận của thị trường vốn, hay nói cụ thể hơn là một bộ phận của thị trường chứng khoán, trong đó các chứng khoán nợ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên được giao dịch. Sở dĩ khái niệm về thị trường chứng khoán nợ dài hạn được đề cập trong chương này là vì chứng khoán MBSs cũng là một loại công cụ huy động vốn trong thị trường nợ dài hạn. Vị trí của thị trường MBSs: 1.1.2. Có thể hình dung thị trường MBSs được tạo lập nhằm kết nối nhu cầu “cung” và “cầu” vốn của hai thị trường: thị trường chứng khoán nợ dài hạn (bên cung vốn), và thị trường tín dụng nhà ở (bên cầu vốn). Theo đó, vị trí của thị trường chứng khoán MBSs có thể được mô tả khái quát ở hình dưới đây: Hình 1: Thị trường MBSs trong mối liên hệ với thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng khoán nợ dài hạn
ix Dễ dàng thấy rằng sự xuất hiện thị trường chứng khoán MBSs đóng vai trò quan trọng trong việc đưa vốn từ thị trường vốn vào thị trường tiền tệ, trong đó, điểm mấu chốt là sự xuất hiện của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, và vai trò của tổ chức trung gian – người mua lại các khoản nợ và phát hành chứng khoán MBSs đến cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán nợ. Việc nghiên cứu sâu hơn về quá trình vận hành và khuynh hướng phát triển của thị trường nợ vay cầm cố sẽ giúp lý giải sự cần thiết cũng như ích lợi của việc tạo lập thị trường MBSs. 1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ: Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: 1.2.1. Ở các quốc gia, hầu như mô hình cho vay cầm cố thế chấp bất động sản đều khởi đầu từ một kiểu truyền thống, đó là mô hình mà 1 tổ chức tín dụng thực hiện tất cả các chức năng chủ yếu như: tìm kiếm người cho vay để tạo lập các khoản cho vay nhà, tự thực hiện các dịch vụ đối với khoản vay (tổ chức thu tiền thanh toán từ người đi vay và ghi chép sổ sách) quản lý toàn bộ các rủi ro và thực hiện tài trợ. Các tổ chức này cũng có thể sử dụng dịch vụ của các tổ chức thứ 3 như những tổ chức bảo hiểm nợ vay, thẩm định và các cơ quan xếp hạng tín dụng... Tuy nhiên, những chức năng chính sẽ do tổ chức cho vay thực hiện. Hình 1: Mô hình kiểu cho vay truyền thống Tạo ra khoản vay (Originante) Thực hiện dịch vụ (service) Người đi vay Người cho vay Quản lý rủi ro (Manage Risk) Tài trợ (Fund)
x Các tổ chức cho vay bao gồm: các ngân hàng thương mại; các tổ chức tiết kiệm hợp đồng của nhà nước hoặc của các hiệp hội tư nhân lập ra chủ yếu nhằm mục đích cho vay tạo lập nhà ở, trong đó đối tượng gửi tiết kiệm cũng đồng thời là đối tượng đi vay. Điểm thuận lợi của mô hình cho vay truyền thống này là tính đơn giản của nó (một tổ chức thực hiện tất cả các chức năng) và khả năng cung cấp nhiều dịch vụ cho khách hàng. Tuy nhiên, điểm bất lợi của mô hình truyền thống là tổ chức cho vay phải đối mặt với rủi ro bất tương xứng giữa nguồn vốn huy động đầu vào và nguồn vốn cho vay, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất. Rủi ro thanh khoản có thể gia tăng vì các khoản cho vay cầm cố là dài hạn còn nguồn tiền gửi vào lại là ngắn hạn. Rủi ro lãi suất gia tăng là do có sự bất cân xứng trong kỳ hạn và đặc trưng lãi suất giữa tài sản và nợ của ngân hàng. Vì những rủi ro này mà nhiều ngân hàng thương mại hạn chế cho vay cầm cố. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: 1.2.2. 1.2.2.1. Những nhu cầu cơ bản ảnh hưởng đến sự ra đời của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp phát triển là kết quả của các nhân tố ảnh hưởng sau: • Một là, nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho vay với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới; • Hai là, nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép những người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và nhu cầu vay nợ cầm cố vượt quá khả năng cung vốn (khả năng huy động tiền gửi) có thể bán những khoản nợ này cho một tổ chức trung gian ở khu vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư;
xi • Ba là, do nhu cầu đầu tư ngày càng tăng cao của những khu vực thặng dư vốn. Người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi ngắn hạn. Họ bắt đầu hướng đến những hình thức tiết kiệm mới, dài hạn hơn – thông qua các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí. Nhận thấy được đặc điểm về kỳ hạn của nguồn vốn huy động tiết kiệm dài hạn này khá tương đồng với kỳ hạn nguồn vốn cho vay nhà ở, các tổ chức cho vay có nhu cầu liên kết với một số tổ chức trung gian để cùng tìm ra những cách khác nhau tạo nên một kênh dẫn vốn mới cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở. Tất cả các nhân tố ảnh hưởng trên đã góp phần thúc đẩy thị trường nợ vay cầm cố phát triển lên một mức độ cao hơn: đó là hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp. 1.2.2.2. Hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: Thị trường thứ cấp có thể tồn tại vừa dưới 2 dạng: Dạng thứ 1 là các giao dịch mua bán nợ vay cầm cố giữa các ngân hàng với nhau. Đây mô hình thị trường lâu đời và đơn giản nhất. Mặc dù những giao dịch dạng này đã hình thành ở nhiều quốc gia nhưng nó không phổ biến rộng rãi vì chi phí đánh giá rủi ro tín dụng cao và tính chất không tương đồng giữa các khoản nợ gây ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của chúng khi giao dịch trên thị trường. Dạng thứ hai chính là các hoạt động bán nợ thông qua phát hành chứng khoán MBSs. Hình 2: Mô hình thị trường nợ vay cầm cố sau khi đã xuất hiện thị trường thứ cấp Tăng cường tín dụng (bảo hiểm, bảo lãnh) Người đi Người cho Nhà đầu tư vay vay ban đầu (Investor) (Borrower) (Originator) Các tổ chức trung gian/ dịch vụ (Conduit/Servicer)
xii Trong thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, các chức năng: tạo lập khoản vay, dịch vụ, quản lý rủi ro và tài trợ vốn được tách rời và được quản lý bởi nhiều tổ chức chuyên môn hóa khác nhau. Tổ chức cho vay ban đầu phần lớn là các ngân hàng thương mại, các ngân hàng chuyên cho vay cầm cố thế chấp, các tổ chức tiết kiệm hợp đồng,…Lợi nhuận của các tổ chức này có được từ phí cho vay ban đầu hoặc từ lợi nhuận do bán các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp. Những tổ chức này có thể, hoặc không cần thiết phải thực hiện các dịch vụ đối với khoản cho vay của họ mà giao cho các tổ chức khác thực hiện thay như việc thu tiền thanh toán hàng tháng từ người đi vay và chuyển chúng cho tổ chức cho vay ban đầu, gửi thông báo đề nghị thanh toán, theo dõi sổ sách đối với các khoản vay, và thực hiện các thủ tục phát mãi khi cần thiết. Chúng ta đã biết, chức năng chủ yếu của thị trường thứ cấp là cung cấp cơ chế để bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu, cho phép họ duy trì dòng tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm xuống của lãi suất. Khi các tổ chức cho vay ban đầu muốn bán nợ, họ sẽ thỏa thuận với một số tổ chức trung gian (conduits) trên thị trường. Các tổ chức trung gian có nhiệm vụ tập hợp danh mục các khoản nợ vay cầm cố, phân loại, cấu trúc lại dòng tiền, phát hành chứng khoán (gọi là chứng khoán MBSs) đến các nhà đầu tư trên thị trường vốn và sử dụng các khoản nợ vay trong danh mục này như vật đảm bảo cho chứng khoán này. Ngoài việc bán nợ vay cầm cố từ các tổ chức cho vay ban đầu cho các tổ chức trung gian, nhiều tổ chức cho vay nhận thấy họ có thể tự tập hợp các khoản vay cầm cố lại và phát hành nhiều loại chứng khoán khác nhau. Khoản tiền thu được từ việc bán chứng khoán (sau khi đã trừ các chi phí có liên quan đến việc phát hành chứng khoán) sẽ được chuyển trả cho tổ chức cho vay ban đầu để tổ chức này tái bổ sung nguồn vốn cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở.
xiii 1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs Chứng khoán MBSs là gì? 1.3.1. Trong phần trên, chúng tôi đã đề cập đến việc sử dụng một danh mục các khoản nợ vay cầm cố thế chấp để đảm bảo cho mục đích phát hành 1 loại chứng khoán trên thị trường thứ cấp. Những chứng khoán này được gọi chung với tên gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp (MBSs – Mortgage backed securities). Bởi vì các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản cầm cố được thanh toán bởi những người đi vay mua nhà nên các nhà đầu tư sẽ được nhận lại phần thanh toán lãi và nợ gốc. Nhà đầu tư có thể mua chứng khoán MBSs khi chúng được phát hành (trên thị trường sơ cấp) hoặc mua sau đó trên thị trường thứ cấp. Nhà đầu tư là tổ chức lớn thường đầu tư vào chứng khoán loại này khi chúng được phát hành. Đại đa số, chứng khoán này sẽ được phân phối lại trên thị trường thứ cấp MBSs thông qua hệ thống môi giới. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? 1.3.2. Đối với phương thức bán trực tiếp, tổ chức phát hành chứng khoán MBSs thường là các tổ chức cho vay. Phương thức này thường đòi hỏi thêm 1 cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản vay nợ cầm cố từ các tổ chức tài chính có uy tín cao. Đối với phương thức bán qua trung gian, các tổ chức trung gian sẽ là tổ chức phát hành. Những tổ chức này thường là các tổ chức tài chính lớn của Chính Phủ; hoặc những công ty có vốn Nhà nước có uy tín; Họ mua các khoản nợ vay cầm cố, chứng khoán hóa các khoản vay này và phân phối chứng khoán ra thị trường thông qua các nhóm môi giới. Bản thân họ cũng có thể cung cấp các mức độ bảo lãnh khác nhau đến cho nhà đầu tư. Ngoài ra, có một số tổ chức tư nhân, như là các công ty trực thuộc ngân hàng đầu tư, các tổ chức tài chính, công ty xây dựng,…cũng có thể tập hợp nhiều khoản cho vay cầm cố thế chấp khác nhau
xiv và phát hành chứng khoán MBSs. Chứng khoán mà họ phát hành được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng khoản vay cầm cố thế chấp do tư nhân phát hành. Trong thị trường này, nhà đầu tư dựa vào thông tin cung cấp của các tổ chức định mức tín nhiệm và các biện pháp tăng cường tín dụng khác như tăng mức độ đảm bảo của danh mục các khoản nợ vay (ví dụ: giá trị danh mục nợ vay đảm bảo cao hơn giá trị chứng khoán MBSs phát hành), hoặc các sự bảo hiểm của 1 tổ chức thứ 3 để bảo vệ nhà đầu tư khỏi các rủi ro tín dụng Mức độ tín nhiệm của chứng khoán MBSs phụ thuộc rất lớn vào uy tín của các nhà phát hành cũng như mức độ bảo hiểm, bảo lãnh cho các khoản vay nằm trong danh mục chứng khoán hóa. Đặc điểm cơ bản của MBSs: 1.3.3. Xét về tính chất, MBSs xác định một nghĩa vụ nợ đối với nhà đầu tư sở hữu chứng khoán, do vậy MBSs được xếp vào nhóm chứng khoán nợ. Tuy nhiên, chứng khoán MBSs có nhiều đặc điểm khá khác biệt so với các loại chứng khoán nợ khác: • Thu nhập của chứng khoán: Đối với các chứng khoán nợ như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu Chính phủ, thu nhập của nhà đầu tư trái phiếu được xác định trước dựa vào lãi suất trong suốt kỳ hạn của trái phiếu. Nhà đầu tư nhận được khoản thanh toán gốc bằng mệnh giá tại thời điểm đáo hạn. Nhà đầu tư chứng khoán MBSs cũng nhận được 1 tỷ lệ lãi suất coupon nhưng họ còn nhận thêm những khoản thanh toán nợ gốc trong suốt thời hạn của chứng khoán – khi các khoản nợ vay cầm cố được thanh toán định kỳ. Do thời điểm và tốc độ thanh toán nợ gốc có thể rất khác nhau, dòng tiền của chứng khoán MBSs cũng không tuân theo một quy luật nào. Chứng khoán MBSs thường có lãi suất coupon cao hơn lãi suất của trái phiếu Chính phủ một phần là do tỷ lệ lãi suất tính cho các khoản vay cầm cố cao hơn tỷ lệ lãi suất quy định của Chính phủ. Tuy nhiên phần chênh lệch
xv tăng lãi suất của chứng khoán MBSs cũng phản ánh mức độ rủi ro đầu tư được tạo ra do tính không chắc chắn của các khoản thanh toán trước. Nhà đầu tư chứng khoán MBSs có khả năng nhận lại phần vốn gốc sớm hoặc muộn hơn mong đợi của họ. Mặc dù vậy, do tính không chắc chắn này mà chứng khoán MBSs thường có thu nhập vượt cao hơn so với hầu hết các chứng khoán có thu nhập cố định khác. • Kỳ hạn: Chứng khoán MBSs được bán và giao dịch dựa trên giả định “kỳ hạn bình quân” hơn là dựa trên ngày đáo hạn của chứng khoán. Kỳ hạn bình quân là khoản thời gian trung bình kể từ khi mua chứng khoán MBSs cho đến khi nợ gốc được thanh toán dựa trên dự báo tỷ lệ thanh toán trước giả định. Tuy nhiên, một số khoản nợ vay cầm cố có thể duy trì được dư nợ cho đến hết chu kỳ vay gốc – thường là 30 năm. • Giá của chứng khoán MBSs: Cũng giống như bất kỳ chứng khoán có thu nhập cố định, lợi tức của khoản đầu tư chứng khoán MBSs phụ thuộc vào giá mua trong mối quan hệ với lãi suất coupon và độ dài thời gian dư nợ. Với MBSs, việc dự đoán tỷ lệ thanh toán trước càng chính xác thì lợi tức càng được ước tính sát thực. • Kỳ thanh toán lãi: trong khi hầu hết trái phiếu thanh toán lãi mỗi 6 tháng/lần, chứng khoán MBSs có thể thanh toán lãi và gốc hàng tháng, hàng quý hoặc hàng 6 tháng, tùy vào cấu trúc và kỳ hạn của chứng khoán phát hành. • Rủi ro của chứng khoán: Chứng khoán MBSs thường được định giá với mức tỷ suất sinh lời cao hơn so với trái phiếu Chính phủ và trái phiếu công ty cùng kỳ hạn nhưng cơ hội cho lợi nhuận (hoặc tổn thất) cũng cao hơn. Sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến chứng khoán MBSs vì chúng tác động đến tỷ lệ thanh toán trước, từ đó, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi. Khi tỷ lệ lãi suất giảm, tốc độ trả trước thường tăng lên do người đi vay có thể đảo
xvi nợ các khoản vay cầm cố với mức lãi suất thấp hơn và vì vậy giảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng của họ. Sự tăng lên của lãi suất có thể làm giảm tốc độ trả trước dự kiến. Sự ảnh hưởng đối với tỷ suất lợi tức sẽ phụ thuộc vào việc chứng khoán được mua với giá cao hay thấp hơn mệnh giá. Những nhà đầu tư nào muốn bán chứng khoán MBSs của họ trước ngày đáo hạn nên quan tâm đến chiều hướng thay đổi lãi suất có ảnh hưởng đến giá trị đầu tư mà họ nắm giữ. Chứng khoán MBSs còn kèm theo nó là rủi ro thanh toán trước và rủi ro thanh toán chậm. Rủi ro thanh toán trước có nghĩa là nhà đầu tư sẽ nhận được khoản thanh toán nợ sớm hơn mong đợi vì tốc độ thanh toán trước sẽ tăng lên. Trong trường hợp này, nhà đầu tư bị buộc phải tái đầu tư số tiền vào một khoản khác có lãi suất thấp hơn. Mặt khác kỳ hạn của chứng khoán có thể kéo dài hơn dự kiến bởi vì tỷ lệ trả trước thấp hơn kéo theo rủi ro thanh toán chậm. Trong tình huống này, nhà đầu tư có thể bỏ mất cơ hội đạt được một lãi suất hiện hành cao hơn cho khoản đầu tư của họ. Các dạng chứng khoán MBSs: 1.3.4. Nhằm thu hút có hiệu quả các nguồn vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư trên thị trường vốn, các tổ chức cho vay ban đầu luôn không ngừng đổi mới phương thức phát hành chứng khoán MBSs. Cho đến nay, chủng loại các chứng khoán MBSs khá đa dạng, và được trình bày trong nhiều nguồn tài liệu khác nhau. Trong phạm vi luận văn này, chúng tôi giới thiệu 04 loại MBSs phổ biến, gồm có: (1) Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs – Mortgage Backed Bonds); (2) Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (MPTs – Mortgage Pass-through Securities); (3) Chứng khoán MBSs dạng có phân chia hạng (CMOs Collateralized Mortgage Obligations); và (4) Chứng khoán MBSs dạng chia tách (SMSs – Stripped Mortgage Securities): 1.3.4.1. Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs)
xvii MBBs do các nhà cho vay cầm cố tư nhân (công ty cầm cố, ngân hàng thương mại, các tổ chức tiết kiệm và cho vay) phát hành nhằm bổ sung vốn tài trợ cho các khoản cho vay cầm cố mới. Khi phát hành, tổ chức phát hành thiết lập 1 danh mục các khoản vay nợ cầm cố (thông thường là các khoản cho vay nhà ở) và phát hành trái phiếu đến nhà đầu tư. Tổ chức phát hành giữ lại quyền sở hữu của mình đối với các khoản cho vay cầm cố nhưng chúng phải được thế chấp và được tín thác cho 1 tổ chức thứ 03. Tổ chức nhận ủy thác, với tư cách là đại diện của những người sở hữu trái phiếu, đảm bảo chắc chắn rằng các điều khoán phát hành trái phiếu được chấp hành triệt để. Cũng như trái phiếu công ty, MBBs thường được phát hành với lãi suất cố định và kỳ hạn cụ thể. Để đảm bảo với nhà đầu tư rằng thu nhập từ khoản vay nợ cầm cố sẽ đủ khả năng thanh toán lãi trái phiếu và nợ gốc khi đáo hạn, nhà phát hành thường chế chấp cao hơn giá trị trái phiếu phát hành. Điều này được thực hiện bằng việc tập hợp các khoản vay nợ cầm cố có dư nợ vượt cao hơn tổng giá trị chứng khoán phát hành, và được duy trì trong suốt kỳ hạn của trái phiếu (thường từ 125% - 240% tổng giá trị theo mệnh giá của chứng khoán phát hành) Việc thế chấp vượt quá giá trị chứng khoán phát hành nhằm đảm bảo tiền lãi thanh toán cho chủ sở hữu trái phiếu vẫn được thực hiện cho dù có một số khoản vay cầm cố bị vỡ nợ. Trong trường hợp có những khoản vay cầm cố thanh toán trước hạn, những khoản vay mới sẽ được đưa thêm vào nhóm các khoản vay cầm cố dùng để thế chấp này. 1.3.4.2. Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán: Dạng cơ bản nhất của MBSs thường được biết đến với tên gọi là MPTs. Chứng khoán này thể hiện mối quan hệ sở hữu trực tiếp của nhà đầu tư đối với lợi tức thu được từ danh mục các khoản nợ vay cầm cố. Theo như ý nghĩa tên gọi của nó, các nhà phát hành chứng khoán này sẽ thu các khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay và chuyển dòng tiền sang cho nhà đầu tư thành những khoản thanh toán hàng tháng dưới dạng tiền lãi và nợ gốc của chứng khoán. Mỗi
xviii nhà đầu tư sẽ nhận được 1 phần thu nhập của mình trong tổng dòng tiền thu về theo 1 tỷ lệ tương ứng với số chứng khoán mà nhà đầu tư đó sở hữu. Như vậy, với hình thức “pass-through” người cho vay ban đầu có thể bán hoàn toàn một nhóm các khoản nợ vay cầm cố cùng với việc chuyển quyền sở hữu các khoản vay này cho tất cả những nhà đầu tư có tham gia mua chứng khoán MPTs. Phần lớn chứng khoán MPTs có lãi suất cố định. 1.3.4.3. Chứng khoán MBS dạng có phân hạng – CMOs Các chứng khoán MBSs chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (MPTs) có thể được tập hợp lại một lần nữa để tạo ra một loại chứng khoán MBSs khác phức tạp hơn gọi là chứng khoán MBSs có phân hạng (CMOs). Loại chứng khoán này cấu trúc lại dòng tiền của danh mục nợ vay cầm cố để hình thành nhiều hạng chứng khoán khác nhau với nhiều kỳ hạn và mức lãi suất khác nhau. Trong cấu trúc của chứng khoán CMOs, nhà phát hành phân phối dòng tiền trên cơ sở thứ tự ưu tiên theo một dãy hạng của chứng khoán. Mỗi CMO là một bộ gồm 2 hoặc nhiều hạng, mỗi hạng chứng khoán lại có 1 kỳ hạn bình quân và dòng tiền khác nhau để phù hợp với từng mục tiêu đầu tư cụ thể. Chu kỳ bình quân của các hạng khác nhau thường có 4 hạng: 2, 5, 7 và 20 năm. Có một số chứng khoán CMOs được phát hành với hơn 50 hạng khác nhau. Khi khoản thanh toán từ khoản vay cầm cố được thu về, nhà phát hành chứng khoán CMOs trước tiên sẽ trả lãi suất coupon cho các nhà đầu tư ở mỗi hạng. Còn tất cả các khoản thanh toán nợ gốc theo hoặc không theo đúng lịch trình trước hết sẽ dành cho nhà đầu tư ở hạng thứ nhất. Nhà đầu tư ở các hạng tiếp sau sẽ chưa thể nhận được khoản thanh toán gốc cho đến khi các hạng ưu tiên hơn được thanh toán xong. Mục đích của việc phân chia hạng chứng khoán là nhằm chuyển hóa rủi ro thanh toán trước giữa các hạng chứng khoán thuộc cùng một danh mục nợ vay cầm cố, đáp ứng được cho nhiều mục tiêu đầu tư khác nhau. Ví dụ, nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm sẽ chọn hạng chứng khoán có độ rủi ro thanh
xix toán trước cao, bù đắp lại, họ nhận được mức lãi suất chứng khoán cao hơn. Những nhà đầu tư không thích mạo hiểm sẽ hành xử ngược lại. 1.3.4.4. Chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố đã được chia tách (stripped mortgage securities - SMSs) Chứng khoán SMSs được tạo ra với mục đích giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình và có thêm công cụ mới để giảm rủi ro cho danh mục đầu tư. Để làm được điều này, người ta chia dòng tiền của danh mục nợ vay cầm cố ra làm 2 phần: phần lãi và phần vốn gốc. Ứng với dòng tiền lãi sẽ phát hành chứng khoán SMSs chỉ nhận lãi, hay còn gọi là chứng khoán IO (Interest Only). Ứng với dòng tiền nợ gốc, sẽ phát hành chứng khoán SMSs chỉ nhận nợ gốc, hay còn gọi là PO (Principal Only). Giá trị thị trường của chứng khoán IO và PO rất nhạy cảm trước sự biến động của tỷ lệ thanh toán trước và tỷ lệ lãi suất. Cũng như với phần lớn các chứng khoán có thu nhập cố định, giá chứng khoán PO tăng (hoặc giảm đi) khi lãi suất thị trường giảm (hoặc tăng). Trái lại, giá của chứng khoán IO tăng (hoặc giảm) cùng chiều với lãi suất thị trường. Vì tỷ lệ thanh toán trước thường giảm khi lãi suất tăng lên, nhà đầu tư vào chứng khoán IO nhận được lãi trong thời gian dài hơn, do vậy giá trị khoản đầu tư của họ tăng lên. Các chứng khoán IO có thể được sử dụng như một công cụ giảm rủi ro trong 1 danh mục đầu tư, các khoản thanh toán trước làm cho giá của chứng khoán IO dịch chuyển ngược hướng so với nhiều chứng khoán MBS và chứng khoán có thu nhập cố định khác. 1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA Mỹ : 1.4.1. Trên thế giới, Mỹ là quốc gia có thị trường chứng khoán MBSs phát triển từ rất sớm. Việc mua lại các khoản nợ vay cầm cố đã được các công ty bảo hiểm nhân thọ lớn, các tổ chức tiết kiệm ở Miền Tây thực hiện từ giữa thập niên 50,