Luận văn: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:33

Thêm vào BST

Báo xấu

1.516
lượt xem 160
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'luận văn: pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất', luận văn - báo cáo, khoa học xã hội phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Luận văn Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................ ................................ .... 1 Lý do chọn đề tài : .................................................................................................................... 4 Mục đích, đối tư ợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu:..................................... 5 Phương pháp nghiên cứu : ...................................................................................................... 6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài: ............................................................... 6 Kết cấu của đề tài : ................................ ................................ ................................ ................... 6 Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯ ỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................................... 7 1 .1. Sơ lư ợc về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đ ất: .............................7 1.1.1. Quyền sử dụng đất: ................................................................ ................. 7 1.1.2. Chuyển quyền sử dụng đất: ................................................................ ..... 8 1 .2. Hợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất:........................................................9 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:......................... 9 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ................. 10 1 .3. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ............................................13 1 .4. Các điều kiện chuyển nh ượng quyền sử dụng đất: ...............................................14 1 .5. Hình thức củ a hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ............................ 16 1 .6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ................................ ................................ ................................ ............................... 16 1.6.1. Quyền và ngh ĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t: ........... 16 1.6.2. Quyền và ngh ĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .. 17 Tiểu kết chương 1: .................................................................................................................. 20 Chương 2: THỰ C TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯ ỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰ C TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): ................................ ...... 21 2 .1. Sơ lư ợc về VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): ................. 21 2 .2. Thực trạng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ................................ ................................ ................................ ............................... 22
3 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 2.2.1 Bất cập trong quy định về hình th ức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .................................................................................................... 22 2.2.2. Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ............................................................................. 25 2 .3. Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại VP LS Bình Minh& Cộ ng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): .................................26 Tiểu kết chương 2: .................................................................................................................. 27 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ....................................................... 28 3 .1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ................................ ................................ ................................ ............................... 28 3.1.1. Quy đ ịnh về chuyển nhượng quyền sử dụng dất phả i phù h ợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế-xã hội: ................................ 28 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: ................................ ....................................................................... 28 3.1.3. Hoàn thiện pháp luậ t về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mố i quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật: ......................................................................................... 29 3 .2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ................................ ................................ ................................ ............................... 30 3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: .................................................... 30 3.2.2. Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: .................................... 31 Tiểu kết chương 3: .................................................................................................................. 32 KẾT LUẬN .............................................................................................................................. 33
4 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài : Trong chúng ta, không ai có th ể phủ nhận đ ược: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các n gành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng b ậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên đ ể tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đ ai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là m ột bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trư ờng, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù h ợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Lu ật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra h àng ngày trong cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nh à nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thu ê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai, cũng nh ư bộ luật dân sự xác đ ịnh ngư ời sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nh ượng quyền sử
5 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế ngư ời sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có th ể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở th ành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong th ời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (m ặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu b ản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp lu ật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng lu ật. Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài "pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất " làm báo cáo thực tập. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạ n phạm vi nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về h ợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm ho àn thiện pháp luật và cơ ch ế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện h ành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đ ất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thu ê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ đư ợc coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và lu ật đất đai, tác giả chỉ xin đ ề cập chủ yếu về 2 vấn đề nổi cộm tồn đọng hiện hữu thường xuyên sau: - Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
6 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ - Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó tương ứng đưa ra một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơ b ản liên quan qua thực tiễn tại đ ơn vị thực tập . Phương pháp nghiên cứu : Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên đã sử dụng ph ương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài: Đề tài tuy không nói lên được nhiều điểm mới m à chỉ tổng hợp các yếu tố đ ang còn tồn đọng, tuy nhiên với h ình th ức so sánh, phân tích những vấn đề đó cùng với kiến thức thực tế góp nhặt được tại văn phòng lu ật sư nơi th ực tập, đề tài đ ã phần nào nói rõ hơn những điểm còn hạn chế, vướng mắc của vấn đề hợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất, từ đó rút ra được những ph ương hướng, giải pháp để ho àn thiện các đ iểm còn thiếu sót. Vì vậy, đề tài có thể trở thành tài liệu để tham khảo, phát triển trở thành một đề tài lớn hơn, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp phần ho àn thiện pháp luật về pháp luật hợp đồng, đ ất đai. Kết cấu của đề tài : Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của b ài báo cáo gồm 3 chương: Chương 1 : KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG Q UYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HO ÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
7 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG Q UYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 .1. Sơ lược về quyền sử dụng đấ t và chuyển quy ền sử dụng đất: 1 .1.1. Quyền sử dụng đất: Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn d ân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đ ai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của m ình đối với đất đai, đặc b iệt là đ ất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là n gười đại diện chủ sở hữu về đất đai và sử dụng đất. Bắt đầu từ thời điểm n ày các văn bản pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân của nhà nước với đất đai và nhà nước giữ vai trò là đ ại diện chủ sở hữu. Mang tính chất của th ời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 đã hạn chế tối đa quyền đ ịnh đoạt của những người có đất, điều n ày khiến tính h àng hóa của đất đai bị triệt tiêu, người có đất không được tặng, cho, mua, bán đ ất dư ới mọi h ình thức. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ ch ế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở n ên b ức xúc, trong khi Nh à nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đ ất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo n ên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm h ãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh d ấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đ ất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất,
8 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ b ao gồm các quyền: chuyển như ợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do m à ph ải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngư ời sử dụng đất có quyền chuyển nh ượng sử dụng đất và nay lu ật đất đ ai 2003 ghi nh ận chính thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa). Từ phân tích trên, chúng ta th ấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nư ớc. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng nh ư quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó b ị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, Quyền sử dụng tài sản (đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng h oa lợi, lợi tức từ tài sản (đất)1 một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đ ất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. 1 .1.2. Chuyển quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền n ăng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ b ản và đ ặc biệt quan trọng của n gười sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển như ợng, cho thu ê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh b ằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng 1 Điều 192. Quyền sử dụng tài sản – Bộ luật dân sự 2005
9 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ đ ất là việc Nhà nư ớc công nhận tính hợp pháp trong h ành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất h ợp pháp của mình theo quy đ ịnh của pháp luật. Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau : Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đ ất thuộc quyền sử dụng của mình nh ư đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao d ịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp lu ật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy ho ạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích m à Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đ ất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các h àng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh b ạch. 1 .2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1 .2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nh ượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận g iữa các b ên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nh ượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định2. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu to àn dân về đất đai được ghi nhận lần đ ầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa h ình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, th ì khái 2 Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
10 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ n iệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" ho ặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (h ợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy đ ịnh, theo đó, người có quyền sử dụng đất (ngư ời chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngư ời đư ợc chuyển nhượng (người nhận chuyển nh ượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nh ượng còn có ngh ĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, n gười nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1 .2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nh ượng quyền sử dụng đất: Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số h ình thức chuyển nhượng đất đai khác. * So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có qu yền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đ ất cho nhau để thỏa m ãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở m ột số đ ịa phương cho thấy, đã kh ắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số
11 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nh à nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa h ai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của b ên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho b ên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan h ệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan h ệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các b ên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ b ản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan qu ản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nh ận quyền sử dụng đất từ phía b ên kia (quan h ệ h ai chiều). * So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản: Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và h ợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đ ều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một b ên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngư ợc lại, bên kia có ngh ĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
12 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan h ệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan h ệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của b ên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nh ượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, b ên bán có toàn quyền định đoạt tài sản b ằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của n gười khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất n ên khi chuyển nhượng cho người khác các b ên còn ph ải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể đ ược giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nh à ở và một số tài sản mà Nhà nư ớc có quy định phải được lập bằng văn b ản, thì h ợp đồng chuyển nh ượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn b ản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nư ớc, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng nh ư bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nh à nước quy định khi mua bán một số loại tài sản b ên mua ph ải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
13 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 1 .3. Các nguyên tắc chuy ển nhượng quyền sử dụng đất: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số n guyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù h ợp với quy định của pháp luật. Khi các bên thỏa thuận chuyển như ợng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy đ ịnh ở các văn bản quy phạm pháp luật khác. Nguyên tắc thứ hai là ph ải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đ ích, thời hạn đư ợc ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đ ất của b ên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, to àn bộ qu ỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nh à nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nư ớc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đ ất để làm căn cứ giao đất, cho thu ê đ ất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đ ất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nh à nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đ ất, Nh à nước xác đ ịnh rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thu ê đ ất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ đ ược sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận q uyền sử dụng đất, bên nhận chuyển như ợng phải tuân thủ quy định của Nhà nư ớc về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù h ợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.
14 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 1 .4. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà n ước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích h ợp pháp của người sử dụng đất” 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài n guyên và Môi trường phát h ành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một đ iều kiện rất quan trọng vì thiếu nó th ì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đ ầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của ngư ời quyền sử dụng đ ất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đ ược Nh à nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương d iện như sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nh à nước cho người sử dụng đất4; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nư ớc thu hồi đất5; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất6; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật7; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ đư ợc tòa án nhân dân giải quyết 8. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng n gười sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì 3 Khoản 20 – điều 4 – Luật đất đai 2003 4 Khoản 1 - Điều 10 Luật đất đai năm 2003 5 Khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003 6 Khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003 7 Khoản 2,3,4,5,6 - Điều 105 Luật đất đai năm 2003 8 Khoản 1 - Điều 136 Luật đất đai 2003
15 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đư ợc cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên. Thứ hai: Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới đư ợc phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có th ể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đ ất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì m ới đ ược chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên đ ể đảm bảo thi h ành án. Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi h ành án thì không được chuyển như ợng. Nh à nước quy định điều n ày nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nh ận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng th ì ngư ời sử dụng đất chỉ đư ợc chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Lu ật đất đai 2003 th ì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đ ất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đ ất trồng cây hàng năm, đ ất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đ ình, cá nhân sử dụng là không quá h ai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đ ình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở th ì được Nh à nước giao ổn định, lâu d ài. Th ời hạn giao đất cho thu ê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đ ích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đ ể sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước n goài, tổ chức, các nhân n ước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đ ơn xin giao đất, thuê đất nhưng không
16 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đ ầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn d ài hơn thì th ời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất đ ể xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. 1 .5. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đư ợc lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và ph ải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đ ăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 1 .6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t: 1 .6.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: * Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau: Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu b ên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ch ậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);
17 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Việc Nh à nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của n gười có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đ ã b ảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi th ường thiệt hại khi bên nhận chuyển như ợng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. * Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau : 1 . Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; 2 .Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho b ên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta th ấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xu ất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu to àn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nh ượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nh ượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có n ghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nh ận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ d iện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đ ã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho ngư ời nhận chuyển nh ượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác. 1 .6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t: * Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
18 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1 . Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đ ến quyền sử dụng đất; 2 . Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3 . Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đ ược chuyển nhượng; 4 . Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Từ qu y định trên, chúng ta th ấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của b ên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với n ghĩa vụ của bên chuyển như ợng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan h ệ chuyển nh ượng quyền sử dụng đất là ch ấm dứt việc sử dụng đất của b ên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nh ượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho to àn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là n ghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đ ất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của m ình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. * Ngh ĩa vụ của bên nhận chuyển nh ượng quyền sử dụng đất:
19 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1 . Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã th ỏa thuận cho b ên chuyển nh ượng quyền sử dụng đất; 2 . Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4 . Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đ ã thỏa thuận cho b ên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của b ên nhận chuyển nh ượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngh ĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các n ghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là ngh ĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đ ã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nh ượng, hay nói cách khác các n ghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho ngư ời nhận chuyển nh ượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy đ ịnh của pháp luật được phát sinh trên cơ sở qu ản lý nh à nước về quan hệ chuyển nh ượng quyền sử dụng đất theo đó b ên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đ ắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta có th ể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền v à nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử d ụng đất, thể hiện ở những điểm sau:
20 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Th ứ nhất, quyền và ngh ĩa vụ của các bên chuyển như ợng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đ ề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Th ứ hai, pháp lu ật quy định quyền và ngh ĩa vụ của các b ên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy ph ạm chế tài cụ thể khi các b ên vi ph ạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Tr ên th ực tế, có rất nhiều trư ờng hợp các b ên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc v ượt quá q uyền hạn m à pháp lu ật cho phép. Tiểu kết chương 1: Trong chương 1, tác giả đã trình bày m ột cách bao quát những vấn đ ề liên quan đến hợp đồng và đ ất đai mà sâu lắng nhất là vấn đề “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ ất”…Với nộ i dung đi sâu vào phân tích những khái niệm, đặc điểm, n guyên tắc v.v… củ a việc chuyển như ợng quyền sử dụng đ ất mà trung gian của việc này là b ản h ợp đ ồng. Từ đó, tác giả muốn nói lên tầm quan trọng, tính hình thức củ a lo ại hình giao dịch nhạy cảm này.