Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

58
lượt xem 29
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương" được hoàn thành với mục tiêu nhằm phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Bình Dương; từ đó chỉ ra những tồn tại và hạn chế của pháp luật hiện hành; Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT LÊ NGUYỄN PHƯƠNG TRANG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI –THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG -2022 i
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT LÊ NGUYỄN PHƯƠNG TRANG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI –THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHÍ THỊ THANH TÂM BÌNH DƯƠNG -2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tác giả
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế với tên đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương”, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trường Trường Đại học Thủ Dầu Một để hoàn thành luận văn này. Với tình cảm chân thành, tôi bày tỏ lòng biết ơn đối với Ban giám hiệu, phòng Sau Đại học, các thầy giáo, cô giáo đã tham gia quản lý, giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu. Tôi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến TS. Phí Thị Thanh Tâm – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, cổ vũ, khích lệ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong suốt quá trình thực hiện đề tài, song có thể còn có những mặt hạn chế, thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp và sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo và các bạn đồng nghiệp. Tác giả
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải 1 BLDS Bộ luật Dân sự 2 CĐT Chủ đầu tư 3 TTBĐS Thị trường bất động sản 4 BVQLNTT Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 5 HTTTL Hình thành trong tương lai 6 HĐMB Hợp đồng mua bán 7 KDBĐS Kinh doanh bất động sản 8 TTBĐS Thị trường bất động sản
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... iii MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1 1. Lý do lựa chọn việc nghiên cứu đề tài .........................................................................1 2. Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu ......................................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................................ 3 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................3 2.3. Câu hỏi nghiên cứu............................................................................................... 3 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu ..................................................................................3 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ...................................................................................6 4.1. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................................6 4.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 6 5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................. 6 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ...................................................................7 6.1. Ý nghĩa lý luận .....................................................................................................7 6.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................7 7. Kết cấu của luận văn ...................................................................................................7 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .........................................8 1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai ....................................8 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai .....................................................8 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai ..................................11 1.2. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .......................12 1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....................12 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...............15 1.3. Vai trò của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.........................................................................................................................21 1.4. Nội dung pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.........................................................................................................................23 1.4.1. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ......................................24
1.4.2. Chủ thể hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .........................26 1.4.3. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...............30 1.4.4. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................................................................................... 33 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ..................................................................................................42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ........................................................................................... 43 2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Tỉnh Bình Dương .................................................................................................43 2.1.1. Thực trạng pháp luật về một số vấn đề trước khi đi đến ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .......................................................................43 2.1.2. Thực trạng pháp luật về một số vấn đề phát sinh sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....................... Error! Bookmark not defined. 2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.........................................................................................................................60 2.2.1. Nhu cầu cấp thiết và định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................................................ 60 2.2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...........................................................................................................64 2.2.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .......................................................75 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ..................................................................................................78 KẾT LUẬN .......................................................................................................................79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................81
MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn việc nghiên cứu đề tài Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con người. Sở hữu nhà ở, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác liên quan đến nhà ở được mọi người quan tâm đặc biệt. Nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố lớn, đô thị như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương. Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy, Bình Dương là tỉnh có nhu cầu thuê/ mướn nhà ở cao nhất cả nước với tỷ lệ lên đến 74,5%. Nguyên nhân là do Bình Dương hiện có hơn 1,2 triệu chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề đến sinh sống và làm việc tại khu công nghiệp; mà trong đó 85% là người nhập cư. Đây chính là nhóm đối tượng có nhu cầu tìm nhà ở rất lớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương1. Lúc này, căn hộ trở thành một trong những giải pháp về nhà ở cho nhiều đối tượng khác nhau. Đồng thời, việc phát triển các dự án khu căn hộ cũng góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Kinh nghiệm từ các đô thị lớn trong khu vực Châu Á như: Tokyo, Singaope2… cho thấy, chính quyền các đô thị này đã thành công trong việc giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở dưới hình thức nhà ở HTTTL (căn hộ chung cư) giúp người dân yên tâm trong cuộc sống và lao động hàng ngày. Việc xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL cũng là một nội dung pháp lý cần thiêt mà bất kỳ quốc gia nào cũng chú trọng. Ở Việt Nam, trong thời gian qua Luật KDBĐS năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều 1 P.Q, Bình Dương: Nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng mạnh, https://tuoitre.vn/binh-duong-nhu-cau-nha-o-tai-cac- do-thi-tang-manh-20200916182323783.htm 2 Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng (2007), “Kinh nghiệm về xây dựng phát triển nhà ở cao tầng tại Nhật Bản – đối chiếu với mô hình Singapore” [https://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/50920/kinh-nghiem-ve-xay-dung-phat-trien-nha- o-cao-tang-tai-nhat-ban--doi-chieu-voi-mo-hinh-singapore.aspx]
của Luật Nhà ở ….vvv đã tạo lập khung pháp lý về kinh doanh nhà ở HTTTL; đồng thời thể hiện nỗ lực của Việt Nam trong việc “xóa bỏ, giảm thiểu” những bất cập, lỗ hổng của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, loại hình kinh doanh nhà ở còn khá mới mẻ ở nước ta. Vì vậy, các quy định pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL vẫn còn những hạn chế nhất định. Chẳng hạn, một số quy định liên quan đến mua bán nhà ở HTTTL còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn áp dụng có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau và những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền. Bình Dương là một tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Bình Dương trong thời gian qua chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL. Các sản phẩm được đầu tư bởi những doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước như Becamex IJC, Tokyu (Nhật Bản), Sembcorp (Singapore), SP Setia (Malaysia), Phát Đạt, An Gia, Quốc Cường Gia Lai, Đất Xanh… đang là tâm điểm trên thị trường. Loại hình kinh doanh nhà ở HTTTL được các CĐT chú trọng khai thác những ích lợi trong việc giải quyết “bài toán” vốn cho kinh doanh và rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào”. Song bên cạnh đó có không ít CĐT thực hiện hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà ở HTTTL đúng tiến độ, thời hạn đã cam kết với người mua, người thuê mua; thậm chí còn thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng... và phải chịu sự xử lý của pháp luật. Điều này minh chứng cho thực tiễn thi hành pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL tại Tỉnh Bình Dương còn nhiều hạn chế, yếu kém. Để khắc phục triệt để, kịp thời những hạn chế, yếu kém này thì việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL về lý luận và thực tiễn tham chiếu từ thực tế của tỉnh Bình Dương là cần thiết. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương” làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế. 2. Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Bình Dương, đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. - Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Bình Dương; từ đó chỉ ra những tồn tại và hạn chế của pháp luật hiện hành. - Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 2.3. Câu hỏi nghiên cứu - Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm những quy định gì? - Những vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? - Những giải pháp cụ thể nào nhằm khắc phục các hạn chế, bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu Thời gian gần đây có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL ở các mức độ và phạm vi khác nhau được công bố. Đây là một biểu hiện thể hiện sự quan tâm của xã hội nói chung và của giới luật học nói riêng đến lĩnh vực pháp luật này. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở các cấp độ (luận văn, bài báo khoa học, đề tài nghiên cứu khoa học) khác nhau: - Phạm Quang Huy (2014), “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đưa ra một số giải pháp nhất định đối với loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL,
bàn cụ thể về một hợp đồng đang được thực hiện trên thực tế nhằm làm rõ các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL. - Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở HTTTL. Tác giả tìm ra những điểm mâu thuẫn trong quy định pháp luật nhằm đưa ra đề xuất sửa đổi. - Nguyễn Đình Phong và Nguyễn Thị Thu Hương, “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 22/3/2018. Bài viết trình bày khái niệm nhà ở HTTTL và hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL sau đó nêu ra một số bất cập và một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. - Quỳnh Nga và Diệp Linh, “Tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử 03/6/2019. Bài viết đưa ra ý kiến về việc quy định pháp luật khái niệm tài sản HTTTL của BLDS 2015 tạo ra những bất cập trong cách hiểu và vận dụng pháp luật đối với tài sản HTTTL, đặc biệt là trong giao dịch dân sự (mua bán, thế chấp) tài sản HTTTL. - Đặng Văn Dân, “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:cơ sở pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng ngày 08/08/2019. Bài viết đề cập đến cơ sở lý luận tổng quát về bảo lãnh nhà ở HTTTL, trong đó nhấn mạnh đến khung pháp lý hiện hành đang áp dụng. Trên cơ sở đó trình bày những hạn chế trong triển khai bảo lãnh nhà ở tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, một số giải pháp được đề xuất nhằm phù hợp với thực tế và có tính thực tiễn. - Chế Văn Trung, “Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở chung cư HTTTL: Một số bất cập và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Công Thương ngày 19/7/2020. Bài viết đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở chung cư HTTTL, từ đó đề xuất hướng giải quyết phù hợp với xu hướng chung, dung hòa lợi ích của cá nhân, tổ chức và Nhà nước. - Hoàng Việt Trung, “Bất cập về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,
số 11 năm 2020. Bài viết đã chỉ ra một số mâu thuẫn về nội dung các quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL. Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện các qui định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL ở nước ta hiện nay. - Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường ĐH Luật Hà Nội. Luận văn đã phân tích thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, từ đó đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. - Nguyễn Thị Kim Nhung (2020), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường ĐH Mở TP Hồ Chí Minh. Luận văn phân tích tổng quan pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, thực tiễn áp dụng và đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. - Hồ Tấn Phát (2020), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ bảo vệ người mua nhà - Thực trạng và một số kiến nghị, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh. Chương 1, luận văn làm rõ những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo hướng bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Chương 2, luận văn phân tích thực trạng áp dụng pháp luật, đồng thời kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà tại Việt Nam trong thời gian tới. Nhìn chung, các công trình khoa học đã nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL thông qua việc phân tích cơ sở, khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa; cấu trúc của pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL; yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với phân khúc thị trường này. Tuy nhiên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề lý luận pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL; thực trạng áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Dương là vấn đề mới. Do đó việc tác giả lựa chọn đề tài trên là không trùng lặp với các nghiên cứu trước đó.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Các vấn đề lý luận khoa học pháp lý về nhà ở HTTTL & pháp luật điều chỉnh HĐMB nhà ở HTTTL. - Các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh HĐMB nhà ở HTTTL được ghi nhận trong Luật KDBĐS năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 02/2022/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở… và các văn bản pháp luật có liên quan. - Các bản án xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của TAND các cấp trên địa bàn Tỉnh Bình Dương. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Từ năm 2016 cho đến năm 2021. - Phạm vi về địa bàn nghiên cứu: Tỉnh Bình Dương. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp lịch sử được sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua các giai đoạn tại Chương 1. - Phương pháp suy luận, logic pháp lý được thực hiện khi phân tích những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2. - Phương pháp liệt kê, khảo sát thực tiễn được thực hiện trong quá trình thu thập, phân tích các tranh chấp xảy ra trên thực tế và các bản án từ thực tiễn hoạt động xét xử của ngành Tòa án khi giải quyết các tranh chấp giữa bên mua và bên bán phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 1 và Chương 2.
- Phương pháp so sánh luật học được thực hiện nhằm tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam với quy định của pháp luật một số nước trên thế giới tại Chương 1 và Chương 2. - Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng khi nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và làm rõ những nội dung cơ bản của các quy định pháp luật liên quan đến từng vấn đề được nghiên cứu trong luận văn, phương pháp này được tác giả sử dụng tại Chương 1 và Chương 2. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 6.1. Ý nghĩa lý luận Luận văn đã nghiên cứu một cách có hệ thống về HĐMB nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam trong bối cảnh nhà ở HTTTL trở thành một sản phẩm phổ biến trên thị trường và trong điều kiện các quy định của pháp luật mới được ban hành mà chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu. Luận văn đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL trên phạm vi tỉnh Bình Dương. Từ đó đề xuất các kiến nghị điều chỉnh, bổ sung nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về HĐMB nhà ở HTTTL, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà lập pháp, hoạch định chính sách, pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở HTTTL nói riêng; đối với các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở HTTTL; đối với đội ngũ thẩm phán giải quyết các tranh chấp về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở HTTTL tại Tỉnh Bình Dương nói riêng v.v... mà còn là tài liệu chuyên khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta trong giảng dạy, học tập, nghiên cứu pháp luật KDBĐS. 7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 2 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Bình Dương và kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai * Nhà ở: Trên thực tế nhà ở là công trình xây dựng được con người sử dụng chủ yếu để ở. Nhà ở gắn liền với cuộc sống của con người từ khi sinh ra cho đến khi từ giã cõi đời. Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu tất yếu của mỗi con người và quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con người; quyền cơ bản của công dân được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013: Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp3. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: Nhà: 1. Công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa hoặc cất giữ vật chất; 2. Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình4 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. 3 Khoản 1 Điều 22 Hiến pháp năm 2013. 4 Nguyễn Văn Xô (2008), Từ điển tiếng Việt, Nxb.Thanh Niên
*Phân loại nhà ở: Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở gồm có các loại sau đây: nhà ở riêng lẻ; nhà ở chung cư; nhà ở thương mại; nhà ở công vụ; nhà ở phục vụ tái định cư; nhà ở xã hội. Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trên thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án. Nhà ở có một số đặc điểm cơ bản sau đây5: (i) Nhà ở là công trình xây dựng do con người tạo ra được sử dụng vào mục đích để ở. Tuy nhiên, khác với các công trình xây dựng khác, nhà ở được xây dựng để sử dụng chủ yếu phục vụ nhu cầu ở của con người dẫu rằng trên thực tế có nhà vừa được kết hợp để ở với mục đích kinh doanh, thương mại hoặc làm văn phòng đại diện, nơi làm việc (officetel)... (ii) Do mục đích sử dụng để ở nên nhà ở thường đi liền với các công trình xây dựng khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, sân vườn…. (iii) Căn cứ vào phong tục, tập quán văn hóa truyền thống; tâm lý, thị hiếu của người dân ở các vùng, miền mà thiết kế kiến trúc và vị trí tọa lạc của nhà ở không giống nhau. Chẳng hạn: Người Kinh thường xây dựng nhà ở kiên cố bằng các vật liệu bền vững như gạch, đá, xi măng, cốt thép và nằm ở vị trí có địa hình thấp, bằng phẳng. Trong khi đó, đồng bào dân tộc thiểu số nói chung và người H’mông nói riêng thường xây dựng nhà sàn bằng vật liệu gỗ, tranh, tre, nứa và nằm ở vị trí cao, lưng chừng núi. (iv) Mô hình nhà ở không giống nhau giữa khu vực thành thị và nông thôn. Ở khu vực đô thị nói chung và Hà Nội, Tp. HCM nói riêng, do điều kiện đất chật, người đông nên phân khúc nhà chung cư cao tầng ngày càng trở nên phổ biến. Trong khi đó, ở khu vực nông thôn, mô hình nhà ở một tầng nhiều gian là phổ biến, ít có nhà ở cao tầng; bởi khu vực này đất rộng, người thưa. 5 Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận luật nhà ở năm 2014”, Nxb. Lao động,
(iv) Nhà ở gắn bó lâu dài với nhiều thế hệ trong gia đình. Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi cư trú, sinh hoạt của mỗi hộ gia đình, cá nhân; không chỉ là tài sản có giá trị thanh toán lớn mà còn hàm chứa giá trị văn hóa, tinh thần. * Nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở HTTTL là một thuật ngữ còn khá mới mẻ ở nước ta. Thuật ngữ này ra đời cùng với việc ban hành Luật KDBĐS năm 2006, được tiếp tục kế thừa trong Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do là một thuật ngữ còn khá mới mẻ nên trong các từ điển ngôn ngữ, từ điển luật học... chưa giải mã nội hàm về khái niệm nhà ở HTTTL. Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Luật KDBĐS năm 2014 giải thích khái niệm nhà ở HTTTL như sau: Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng6. Luật Nhà ở năm 2014 cũng định nghĩa tương tự: “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”7. Như vậy, khác với “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”, nhà ở HTTTL cần phải thỏa mãn 02 tiêu chí: Là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng; Chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cụ thể hóa khái niệm về nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, khoản 5 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 xác định: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy), còn nhà ở HTTTL là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định trên. 6 Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014. 7 Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
Như vậy, khác với BLDS năm 20158 thừa nhận có hai loại tài sản HTTTL bao gồm loại thứ nhất là tài sản chưa hình thành vào thời điểm xác lập giao dịch và hai là tài sản đã hình thành nhưng chủ sở hữu chưa được xác lập quyền sở hữu vào thời điểm xác lập giao dịch thì Luật Nhà ở chỉ thừa nhận một loại nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và trong điều kiện việc kiểm soát đối với những giao dịch này chưa thật hiệu quả thì quy định này là phù hợp. Quy định này sẽ góp phần hạn chế rủi ro đối với người thứ ba trong các giao dịch có đối tượng là nhà ở. 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai Một là, nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều này có nghĩa là khác với nhà ở có sẵn là nhà ở đã xây dựng xong, hoàn thiện nội thất bên trong tòa nhà và được nghiệm thu để có thể sử dụng được ngay thì nhà ở HTTTL đang trong quá trình đầu tư (chưa xây dựng, hoàn thiện xong). Vì vậy, loại nhà ở này chưa thể nghiệm thu để bàn giao cho khách hàng để sử dụng. Hai là, nhà ở HTTTL là một trong các sản phẩm của CĐT dự án KDBĐS. Nó thuộc nhóm nhà ở thương mại (nhà ở do CĐT xây dựng không phải để ở mà chuyển nhượng, mua bán đối với người có nhu cầu nhằm mục đích thu lợi nhuận). Nhà ở HTTTL được pháp luật cho phép CĐT kinh doanh được mua bán trong quá trình xây dựng để thu lợi nhuận. Có nghĩa là đối với nhà ở có sẵn, CĐT kinh doanh thực hiện hai hành vi kế tiếp nhau: Sau khi xây dựng xong nhà ở thì CĐT mới tiến hành bán, chuyển nhượng; để thu lợi nhuận. Trong khi đó, đối với nhà ở HTTTL, CĐT dự án KDBĐS thực hiện đồng thời hai hành vi (song song thực hiện hai hành vi tại cùng một thời điểm), là vừa tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở vừa thực hiện giao dịch mua bán nhà ở với bên mua nhà ở nhà9. Ba là, nhà ở HTTTL là một loại BĐS cụ thể. Tuy nhiên, tính đặc thù của loại BĐS này thể hiện ở chỗ nó được hình thành trên đất song không gắn chặt với đất thành 8 Điều 108 BLDS năm 2015. 9 Đỗ Thị Yến (2022), Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật -Tp. Hồ Chí Minh,
một khối tài sản thống nhất khi thực hiện các giao dịch mang tính thương mại giữa chủ thể KDBĐS với tổ chức, cá nhân khác mà nó hoàn toàn tách dời, di chuyển được; không cố định về vị trí địa lý song vẫn được coi là BĐS; là đối tượng giao dịch trên TTBĐS. Điều này có nghĩa là nhà ở có sẵn được xây dựng trên đất, gắn liền với đất thành một khối tài sản thống nhất không thể tách dời. Khi mua bán nhà ở có sẵn thì bao giờ cũng đi liền với mua bán đất (hoặc quyền sử dụng đất) và ngược lại. Trong khi đó, nhà ở HTTTL được xây dựng trên đất cho dù chưa trở thành một sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh nhưng nó vẫn được đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường giữa CĐT dự án KDBĐS với bên mua nhà ở nhằm mục đích kiếm lời. Hơn nữa, sau khi ký kết hợp đồng mua nhà ở HTTTL với CĐT dự án KDBĐS; bên mua nhà ở HTTTL có quyền chuyển nhượng hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác10. Bốn là, nhà ở HTTTL không cần được xác lập quyền sở hữu thông qua việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì CĐT vẫn được chuyển nhượng cho bên mua nhà ở HTTTL với việc thỏa mãn một số điều kiện nhất định do pháp luật quy định như phải hoàn thiện xong việc xây dựng phần móng nhà... Tiếp đó, bên mua nhà ở được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở HTTTL cho tổ chức, cá nhân khác (bên thứ ba). Bên mua nhà ở HTTTL cuối cùng là người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở... 1.2. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong cuộc sống, để thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần bắt buộc các chủ thể trong xã hội phải tham gia, thực hiện nhiều giao dịch khác nhau nhưng đều được xác lập, giao kết dưới một hình thức pháp lý đó là hợp đồng. Hợp đồng đã trở thành một phần quan trọng không thể thiếu trong giao lưu dân sự, kinh doanh thương mại. Hợp đồng là thuật ngữ pháp lý được sử dụng để chỉ các giao dịch dân sự thông qua việc thỏa 10 Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam , Luận văn thạc sĩ , Trường ĐH Luật Tp. Hồ Chí Minh
thuận để chuyển giao các lợi ích giữa các cá nhân, tổ chức với nhau trong lĩnh vực luật tư11. BLDS 1995, 2005 và 2015 có quan điểm chung về hợp đồng, đó là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ mua bán nhà ở HTTTL, để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua thì cách thức cơ bản là giao kết hợp đồng. Giao kết HĐMB nhà ở HTTTL là một trong những hành vi pháp lý phổ biến của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL và là loại giao dịch pháp lý quan trọng được điều chỉnh bởi Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trưng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán. Yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán. Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.12 Ở Việt Nam, xét về mặt bản chất, HĐMB nhà ở HTTTL là một loại HĐMB tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của BLDS 2015. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 và các văn bản liên quan. BLDS 2015, Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 không 11 Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Chủ biên PGS. TS. Đỗ Văn Đại, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 123 12 https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai.