Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế "Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh" có mục đích làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành đồng thời thông qua việc nghiên cứu tại địa bàn TP. HCM, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÔN THỊ KHUYÊN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
2 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÔN THỊ KHUYÊN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VIÊN THẾ GIANG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TP. Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 6 năm 2023 Học viên
ii LỜI CÁM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập và nghiên cứu; xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Quý Thầy, Cô Khoa Sau đại học, Khoa Luật kinh tế và các khoa, phòng ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, hoàn thành luận văn này. Tôi xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến TS. Viên Thế Giang - người đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
iii TÓM TẮT Tên đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Nội dung: Đất đai luôn là vấn đề quan trọng bậc nhất đối với mọi xã hội trong lịch sử của mọi quốc gia. Ngày nay, những vấn đề liên quan đến đất đai vẫn luôn là vấn đề mang tính thời sự. Ở Việt Nam, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong Luật Đất đai hiện hành vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề pháp lý cần phải được giải quyết. Thực hiện đề tài luận văn “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh”, học viên hướng đến mục tiêu hệ thống hóa các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở những quy định của pháp luật và lý luận khoa học pháp lý kết hợp với quan sát thực tiễn việc áp dụng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian qua tại TP. Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong từng chương, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễn dịch, quy nạp để làm rõ bản chất, sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Qua đó cho thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay đang tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tác giả cũng đã chỉ ra những vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Từ khóa: quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
iv ABSTRACT CERTIFICATE OF LAND USE RIGHTS AND LAND-ATTACHED ASSETS UNDER VIETNAMESE LAW THROUGH PRACTICE IN HO CHI MINH CITY Land has always been the most critical issue for every society in the history of every nation. Today, issues related to land remain topical. In VietNam, Certificate of land use rights is a legal certificate issued by a competent state authority to land users to ensure the legal rights and interests of land use rigahts holders and land-attached assets. However, regulations related to the certificate of land use rights and land- attached assets in the current Land Law (The Land Law 2013) still exist many legal issues that need to be addressed. Implementation of the dissertation topic “Certificate of land use rights and land- attached assets under Vietnamese law through practice in Ho Chi Minh City”, students aim to systematize the provisions of the law on certificate of land use rights and land- attached assets. Based on the provisions of the law and the legal scientific reasoning combined with practical observations the application of the provision on certificate of land use rights and land-attached assets in recent times in Ho Chi Minh City, thereby proposing a number of solutions to improve the efficiency of law enforcement on issuance of certificate of land use rights and land-attached assets. In each chapter, the author uses some research methods such as analysis, synthesis, comparison, statistics; deduction, induction to clarify the nature and necessity of issuing certificate of land use rights and land-attached assets. That suggests that certificate of land use rights and land-attached assets is one of the fundamental issues, especially the revision of the 2013 Land Law at the present time. Based on an analysis of the provisions of the law on certificate of land use rights and land-attached assets, the author also pointed out difficult issues, entangled in the law enforcement process of issuing certificate of land use rights and land-attached assets, thereby providing solutions to improve the effectiveness of law enforcement on certificate of land use rights and land-attached assets in Vietnam in general and Ho Chi Minh City in particular. Keywords: land use rights, certificate of land use rights
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN ...........................................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................................iii ABSTRACT ............................................................................................................................. iv MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................................... 3 3. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................................. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 4 5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 5 6. Đóng góp của đề tài ................................................................................................................ 5 7. Tổng quan về tình hình nghiên cứu ........................................................................................ 6 8. Kết cấu của luận văn ............................................................................................................. 12 NỘI DUNG ............................................................................................................................. 13 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 13 1.1. Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................. 13 1.1.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ................................ 13 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................... 16 1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................................................ 19 1.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất – công cụ quản lý nhà nước về đất đai ................................................................................................................... 19 1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – một quyền của người sử dụng đất cần được tôn trọng và bảo đảm ............................................................ 21 1.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất - hệ thống trình tự, thủ tục, giấy tờ pháp lý và bảo đảm thị trường bất động sản minh bạch .................... 23 1.3. Điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................................................... 25 1.3.1. Bản chất của điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...................................................................................... 25 1.3.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .............................................................................................................. 27 CHƯƠNG 2. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH . 30 2.1. Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................................... 30 2.1.1. Đối tượng và trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................................................... 31 2.1.2. Những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ............................................................................................................................................. 33
vi 2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp cụ thể ................................................................................................. 34 2.1.4. Một số hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...................................................................................... 43 2.2. Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh...................................................................................................... 49 2.2.1. Cụ thể hoá quy định của Luật Đất đai năm 2013 của chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................... 49 2.2.2. Bất cập, hạn chế trong thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 52 Kết luận Chương 2.................................................................................................................... 59 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................ 60 3.1. Sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .............................. 60 3.1.1. Khắc phục những bất cập, hạn chế trong thực tiễn triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ......... 60 3.1.2. Tạo thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng đất của người dân ............................. 63 3.1.3. Bảo đảm công khai, minh bạch thông tin giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn ....... 64 3.1.4. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đáp ứng giai đoạn chuyển đổi số và xây dựng chính phủ điện tử ....... 66 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ............................................. 67 3.2.1. Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người dân .............................................................. 67 3.2.2. Tăng cường tính minh bạch, công khai trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gắn với quản lý tập trung, thống nhất toàn bộ đất đai trên địa bàn thành phố ........................................................................................................................... 69 3.2.3. Xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyên nghiệp, trách nhiệm và có đạo đức ..................................................................................................................................... 70 Kết luận Chương 3.................................................................................................................... 74 KẾT LUẬN ............................................................................................................................. 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... i
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt 1 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2 CQNN Cơ quan nhà nước 3 UBND Ủy ban nhân dân 4 QSDĐ Quyền sử dụng đất 5 TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh 6 TN&MT Tài nguyên và môi trường 7 QLNN Quản lý nhà nước 8 QPPL Quy phạm pháp luật 9 LĐĐ Luật Đất đai 10 LATS Luận án Tiến sĩ 11 LVTS Luận văn Thạc sĩ
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước (CQNN) có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, GCNQSDĐ còn là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tăng cường quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Các quy định về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất vừa tạo cơ sở pháp lý xác lập địa vị làm chủ của người sử dụng đất đối với đất đai vừa góp phần đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) tham gia vào trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường thông qua các giao dịch về QSDĐ, từng bước hình thành thị trường bất động sản có tổ chức ở nước ta. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; giúp cho CQNN có thể kịp thời phát hiện những sai sót trong quá trình sử dụng đất, phát hiện được các hành vi vi phạm của các chủ thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng hoặc xâm phạm đến lợi ích của nhà nước; từ đó, làm căn cứ để xử lý vi phạm, giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất đai. Ngoài ra, công tác cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất còn giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên GCNQSDĐ thông qua việc cấp đổi GCNQSDĐ; qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất để có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất. Kết quả cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho cá nhân, hộ gia đình yên tâm sử dụng, đầu tư kinh doanh
2 trên mảnh đất của mình; bên cạnh đó còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thực sự đi vào cuộc sống. Công tác quản lý và sử dụng đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến đời sống của mọi tầng lớp nhân dân, vừa mang tính kinh tế - xã hội nhưng cũng là vấn đề pháp lý phức tạp. Chính vì vậy, trong những năm qua, pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã từng bước được hoàn thiện nhằm tạo ra hành lang pháp lý phù hợp bảo đảm lợi ích của người dân, lợi ích của nhà nước và là công cụ giúp nhà nước quản lý tốt hơn nguồn tài nguyên đất. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh (TP lớn nhất và có vai trò đặc biệt quan trọng với sự ổn định, phát triển đối của cả nước) nói riêng trong những năm qua ngoài những kết quả đạt được ở bước đầu thì cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cấp. Cụ thể như: Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của CQNN chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong quá trình cấp GCNQSDĐ; Trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan trong tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về quá trình sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, trong khi, sự phối hợp này chưa tốt dẫn đến tình trạng sai sót, phải trả hồ sơ giữa các cấp khiến việc giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của cá nhân, tổ chức có liên quan. Nhiều vấn đề bất cập nảy sinh chưa được giải quyết kịp thời như kinh phí phục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý biến động trên một đơn vị diện tích còn thấp lại được phân bổ theo kế hoạch hằng năm nên chưa đảm bảo để thực hiện; Số GCNQSDĐ đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình cá nhân còn nhiều, trong đó có nhiều nguyên nhân như: sai sót về số liệu, người sử dụng đất chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,..). Bên cạnh đó, còn
3 số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình chưa được giải quyết do nguồn gốc đất phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định. Đặc biệt là sự thay đổi các quy định pháp luật liên quan về điều kiện được công nhận đất ở giữa LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 cũng dẫn đến tình trạng phát sinh những bất cập và khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ. Từ những vấn đề vừa nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, tìm hiểu để làm rõ những bấp cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của kinh tế, xã hội đất nước là vấn đề cấp thiết và luôn mang tính thời sự. Chính vì vậy, học viên lựa chọn đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế của mình. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn có mục đích làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành đồng thời thông qua việc nghiên cứu tại địa bàn TP. HCM, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam trong thời gian tới. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện được mục đích nêu trên, luận văn đề ra nhiệm vụ - Làm rõ một số vấn đề lý luận về QSDĐ và GCNQSDĐ; cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất; điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ. - Phân tích thực trạng thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại TP. HCM qua đó rút ra được những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại TP. HCM. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. HCM.
4 3. Câu hỏi nghiên cứu Với đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” để giải quyết cần đặt ra các câu hỏi nghiên cứu như sau: Câu hỏi nghiên cứu số 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là gì? Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định như thế nào về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? Câu hỏi nghiên cứu số 2: Tình hình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra ở TP. HCM như thế nào? Câu hỏi nghiên cứu số 3: Cần phải có những giải pháp gì nhằm nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở TP. HCM nói riêng và ở Việt Nam nói chung? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu các Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất; Đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP. HCM; Nghiên cứu định hướng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay về cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và các văn bản của UBND TP. HCM về cấp GCNQSDĐ. Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về cấp GCNQSDĐ; qua việc tìm hiểu, đánh giá nội dung của Luật Đất đai năm 2013, hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật và các văn bản pháp luật có liên quan. Về không gian: Địa bàn TP Hồ Chí Minh. Về thời gian: Thời gian nghiên cứu từ năm 2013 cho đến nay, thời gian khảo sát số liệu tại Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 5 năm trở lại đây.
5 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là hệ thống những quan điểm của chủ nghĩa Mác- Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; Quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng, thực hiện pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong điều kiện đổi mới, xây dựng nhà nước pháp quyền và hội nhập quốc tế hiện nay, được thể hiện trong các Nghị quyết đại hội Đảng cũng như trong Hiến pháp và các văn bản luật của nhà nước trong quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai. Ngoài ra, để đảm bảo nội dung nghiên cứu cũng như tính khoa học, logic giữa các vấn đề, tác giả luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễn dịch, quy nạp… Cụ thể: Phương pháp phân tích, so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 1 của luận văn nhằm luận giải làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất; quá trình phân tích thực trạng quy định của pháp luật có sử dụng phương pháp so sánh để nhận diện quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đất đai về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Phương pháp phân tích, thống kê, phương pháp tổng hợp, được sử dụng chủ yếu ở chương 2 của luận văn nhằm phân tích, đánh giá, tổng hợp các số liệu, những biến động về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại TP. HCM; làm căn cứ khoa học cho việc đánh giá thực trạng về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng như quá trình thực thi pháp luật về đất đai tại địa bàn TP. HCM. Phương pháp phân tích, diễn dịch, quy nạp được sử dụng ở chương 3 và xuyên suốt các chương luận văn nhằm làm rõ những nội dung, yêu cầu, luận giải rõ các giải pháp đề ra nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. HCM. 6. Đóng góp của đề tài Về lý luận: Luận văn góp phần hệ thống hóa về mặt lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
6 Về thực tiễn: Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cấp quản lý ở TP Hồ Chí Minh cũng như việc nghiên cứu, giảng dạy, học tập những vấn đề liên quan ở các trường Đại học, Cao đẳng. 7. Tổng quan về tình hình nghiên cứu Pháp luật Việt Nam về đất đai nói chung và pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một lĩnh vực có tác động rộng lớn đến kinh tế, xã hội và đời sống của người dân. Vì vậy, đây luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm nghiên cứu, nhất là từ khi LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời. Về vấn đề này, đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố với nhiều phương diện tiếp cận khác nhau, tiêu biểu có thể kể đến các công trình sau: Một là, một số công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bẳng Quyền sử dụng đất”, LATS luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận án làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực trạng thực thi pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qua đó, đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Nguyễn Văn Hiến (2017), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, LATS luật học, Học viện khoa học xã hội. Luận án đã làm rõ khái niệm về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và xác định bản chất của chuyển nhượng QSDĐ, phân biệt sự khác nhau giữa tài sản là “QSDĐ” với các loại tài sản khác. Phân tích và làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ; qua đó nêu ra các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế ở nước ta hiện nay. Từ đó, phân tích và đánh giá tổng hợp các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng QSDĐ, rút ra những gợi mở cho việc định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong thời kỳ hội nhập và toàn cầu hóa.
7 Nguyễn Thành Luân (2020), “Quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, LATS luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận án tập trung phân tích, làm rõ bản chất của các khái niệm về sở hữu toàn dân về đất đai, QSDĐ, QSDĐ nông nghiệp. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến QSDĐ nông nghiệp và quá trình ra đời và phát triển của QSDĐ nông nghiệp ở Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành về QSDĐ nông nghiệp. Trên cơ sở đó phân tích làm rõ định hướng hoàn thiện quy định pháp luật và đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hiện hành về QSDĐ nông nghiệp. Trần Thị Thu Hà (2021), “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, LATS luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận án trình bày những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực thi tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đưa ra một số định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thân Văn Tài (2015), “Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc kiện đòi giấy này trên thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10 (20)/2015. Thân Văn Tài (2016), “Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2(334)/2016. Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016. Các bài viết trên đã đề cập đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giá trị pháp lý, vai trò, các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và qua phân tích, các bài viết đề xuất một số giải pháp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
8 Nguyễn Quang Tuyến (2016), “Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đất đai”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 01/2016. Bài viết phân tích, đánh giá những thiếu sót, hạn chế trong các quy định của LĐĐ năm 2013 về quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước và vấn đề tham gia giám sát của người dân đối với Nhà nước trong thực hiện quyền đại chủ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện. Hai là, một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lê Thị Quỳnh Trang (2016), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, LVTS luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tìm hiểu tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Vinh, Nghệ An và khái quát những nội dung cơ bản của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại thành phố Vinh, Nghệ An. Từ đó, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại thành phố Vinh, Nghệ An. Trương Thanh Thủy (2017), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, LVTS luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận văn trình bày lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những nội dung cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam. Trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Quảng Nam. Phạm Duy Đông (2017), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh”, LVTS luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận văn trình bày lý luận về pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,
9 hộ gia đình. Những nội dung cơ bản của pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Đánh giá thực trạng thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Phan Văn Tân (2018), “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”, LVTS khoa học, Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh, TP. HCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn. Ba là, một số công trình nghiên cứu về định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nguyễn Thanh Tùng (2018), “Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tại tỉnh Bắc Ninh”, Tạp chí Công thương. Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Trên cơ sở đó tìm ra nguyên nhân những bất cập còn tồn tại và đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế. Trần Thị Thu Hà (2020), “Những vấn đề pháp lý đặt ra về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí công thương. Bài viết tìm hiểu tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở TP.
10 Hồ Chí Minh, ghi nhận những thành quả đã đạt được cũng như nêu lên những bất cập, thiếu sót của công tác này. Đồng thời bài viết cũng nêu những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trần Thị Thu Hà (2021), “Hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Công thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 2, tháng 1 năm 2021. Bài viết trình bày thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn TP. HCM. Bài viết tập trung về việc tiếp tục hoàn thiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn TP. HCM. Nguyễn Thị Oanh (2022), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Công thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 16, tháng 6 năm 2022. Bài viết đưa ra cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông qua thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những hạn chế, bất cập. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật Đất đai về chứng nhận quyền sử dụng đất. Dương Phượng Ngân (2022), “Quản lý nhà nước đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh”, Tạp chí Quản lý Nhà nước. Bài viết trên cơ sở tìm hiểu các quy định liên quan đến cấp GCNQSDĐ. Đưa ra các định hướng hoàn thiện hoạt động cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất và đưa ra một số giải pháp cụ thể cho Quận Tân Phú, TP. HCM. Lê Ngọc Anh (2022), “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng – thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Công thương. Bài viết bàn về thực trạng và giải pháp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền
11 sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt đối với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng. Qua tổng quan các công trình nghiên cứu nêu trên, có thể thấy: Thứ nhất, các nghiên cứu đã làm rõ những vấn đề lý luận về QSDĐ và GCNQSDĐ, Cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt một số vấn đề về điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ. Thứ hai, các công trình nghiên cứu đã đề cập thực trạng thực thi pháp luật về về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, trong đó, trong một chừng mực nhất định cũng đã đề cập vấn đề này ở TP. HCM. Từ thực trạng này, các công trình nghiên cứu đi trước đã chỉ ra những mặt tích cực cũng như còn hạn chế, bất cập của vấn đề nói chung. Thứ ba, cũng qua tổng quan nghiên cứu, các tác giả đi trước đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam nói chung và ít nhiều ở TP. HCM nói riêng. Những vấn đề mà các công trình nghiên cứu nêu trên đã đặt ra và giải quyết là những gợi mở quý báu cho tác giả luận văn kế thừa và tiếp tục nghiên cứu để có những giải pháp thiết thực cho TP. HCM trong những vấn đề có liên quan. Như vậy, qua tổng quan tình hình nghiên cứu có thể thấy, nhìn chung các công trình trên đã ít nhiều đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, do mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề khác nhau mà các nghiên cứu hoặc chưa trực diện hoặc chưa thành một hệ thống với tư cách là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại TP Hồ Chí Minh để trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở TP Hồ Chí Minh. Do vậy, đề tài luận văn mà tác giả thực hiện