Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

395
lượt xem 38
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn nghiên cứu; đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ Hà Lan Hƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, Năm 2013
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ Hà Lan Hƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. Thái Thị Quỳnh Như Hà Nội, Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Hà Lan Hương
LỜI CẢM ƠN : TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trườ . Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Bộ môn Địa Chính, khoa Địa Lý đã chỉ dẫn, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích trong quá trình hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các cán bộ trên Phòng Tài nguyên Môi trường Quận Đống Đa đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu cho luận văn. Các anh chị em đồng nghiệp công tác tại UBND các phường đã giúp đỡ tôi trong quá trình làm luận văn Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã thường xuyên động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn này. Hà Nội, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Hà Lan Hương
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................ LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................................................... DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................................................. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ ......................................................................................................... MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................ 1 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI............ 5 1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. ......................................................................... 5 1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực ............................................................................................. 8 1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. ........................................................... 9 1.1.2.1. Nguyên tắc: ........................................................................................................................... 9 1.1.2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................................ 9 1.1.3. Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. ................................ 14 1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất...............................................................................15 1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. .....................................................................................................15 1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. ................................................................................................16 1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................................18 1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất. .................................................................................................................................19 1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai ............................................................19 1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực. .......................................................................................................................................................... 19 1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng đât thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. .................................................................................................. 21 1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động sản .......................22 1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất. .........................................................................................................................................................23 1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch ............................................................. 23 1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc ..................... 24 . .....................................................................................................................................28 1.4.1. Thực trạng tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................28 1.4.1.1 Về công chứng ..................................................................................................................... 28 1.4.1.2. Về chứng thực ...................................................................................................................... 31 1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................32 1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ................................ 32 1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước .................... 34 CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI................................. 36 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. .....................................................................................................................................................................36 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa. .....................................................................36
2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. ...............................................................37 2.1.2.1. Sử dụng đất đai .................................................................................................................... 37 2.1.2.2. Quản lý đất đai. ................................................................................................................... 38 2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................................46 2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. ...........................................................................................51 2.3.1Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân ...................................51 2.3.2 Những mặt tồn tại ........................................................................................................................52 2.3.2 Nguyên nhân ................................................................................................................................59 CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI ..................................................... 60 3.1 Về cơ chế chính sách. ...........................................................................................................................60 3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. .....................................................................................61 3.3 Một số giải pháp khác. ..........................................................................................................................62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................................. 73 ......................................................................................................................................................... 75
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CBCNVC CMND Chứng minh nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSĐ Quyền sử dụng đất QSHNO Quyền sở hữu nhà ở TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPCC Văn phòng công chứng
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn quận Đống Đa Bảng 2.3: Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận Đống Đa Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại các văn phòng công chứng Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
MỞ ĐẦU Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân. Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất. Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn cho việc quản lý các biến động về đất đai, tồn tại những kẽ hở dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, cụ thể như sau: 1
1. Hiện nay, theo quy định cơ quan công chứng thực hiện chứng thực cả về nội dung và hình thức. Để công chứng về nội dung, do không quản lý hồ sơ địa chính nên cơ quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận tính pháp lý của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Việc làm này dẫn đến việc mất nhiều thời gian cho cả người dân và cơ quan đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất là công chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã làm); hơn nữa, khi làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch thì mới chỉnh lý biến động được. Thực tế một số nơi, tổ chức công chứng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu công chứng nộp để thực hiện công chứng, cách làm này đã dẫn đến một số trường hợp công chứng sai do giả mạo giấy tờ không phát hiện được. 2. Mục đích của việc công chứng là giúp cho bên nhận chuyển quyền hoặc nhận thế chấp kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp, nhất là trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền và bên chuyển quyền đã hiểu rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của bên chuyển quyền là hợp pháp thì người nhận quyền sở hữu tài sản đó có thể không cần việc kiểm tra, chứng thực của cơ quan công chứng. 3. Pháp luật về nhà ở (Điều 64 của Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được công chứng. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn đến Nhà nước không quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được thay đổi, đồng thời gây thất thoát ngân sách do không thu được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất 4. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài 2
liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức công chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu. - Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai. - Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện hành, bảo đảm thực hiện quản lý biến động đất đai được chặt chẽ, hạn chế các vi phạm pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế các tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ các hoạt động công chứng, chứng thực. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn nghiên cứu. - Đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai. 3
Phƣơng pháp nghiên cứu. - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tư liệu về hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. - Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác công chứng, chứng thực về giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đăng ký đất. 4
CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành trong môi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là điều kiện phát triển của thiết chế công chứng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công chứng nước ta cũng bộc lộ những hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên đề công chứng, chứng thực) . Cụ thể như sau: - Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật còn có sự lẫn lộn giữa hoạt động công chứng của Phòng công chứng với hoạt động chứng thực của cơ quan hành chính công quyền. - Hai là, về mô hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức theo mô hình công chứng nhà nước: Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, do nhà nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phòng công chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp. Mô hình này chỉ còn tồn tại ở những nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan, Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mô hình công chứng Latine. Đặc điểm của hệ công chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách nhà nước, văn phòng công chứng là những “thực thể dân sự”, không phải là những “thực thể hành chính”. - Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Nghị định 75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị 5
chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo quy định tại Nghị định này hoặc bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được công chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên trên thực tế, quy định này của Nghị định 75/2000/NĐ-CP chưa được các cơ quan, tổ chức và cá nhân nhận thức đúng đắn và đầy đủ. Mặt khác, quy định nói trên chỉ ở cấp nghị định nền thường bị các văn bản quy phạm pháp luật khác có hiệu lực pháp lý cao hơn bỏ qua, do đó nhiều trường hợp gây thiệt hại cho các bên trong hợp đồng, giao dịch. Vì vậy, việc hoàn thiện thể chế về công chứng thông qua việc ban hành Luật công chứng, một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao, điều chỉ cách toàn diệnvà đồng bộ lĩnh vực công chứ nhu cầu cần thiết. Ngày 29/11/2006, tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật công chứng. Luật công chứng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2007. Điểm mới của Luật công chứng so với các nghị định trước đây của Chính phủ chỉ quy định các vấn đề về công chứng, không quy định các vấn đề về chứng thực. Bởi công chứng và chứng thực là 2 loại hoạt động khác nhau về tính chất của hành vi cũng như đối tượng. - Công chứng là hoạt động mang tính chất dịch vụ công. Đối tượng của hoạt động công chứng là các hợp đồng, giao dịch dân về dân sự, kinh tế, thương mại - Trong khi đó, hoạt động chứng thực là hành vi mang tính chất hành chính của các cơ quan hành chính công quyền. Đối tượng của hoạt động chứng thực là các giấy tờ, tài liệu. Việc tách biệt công chứng và chứng thực như vậy vừa là đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính (không lẫn lộn chức năng của cơ quan hành chính công quyền với chức năng của tổ chức sự nghiệp, dịch vụ); đồng thời cũng là điều kiện để chuyển tổ chức công chứng sang chế độ dịch vụ công. 6
Sau khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng, tách hoạt động công chứng với chứng thực thì Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. Từ đó đến nay, trên cơ sở Nghị định 79, công tác quản lý và thực hiện chứng thực ở nước ta đã từng bước đi vào nề nếp. Với mạng lưới cơ quan chứng thực gồm trên 700 Phòng Tư pháp (thuộc UBND cấp huyện), hơn 11 nghìn UBND cấp xã và gần 200 Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, đã thực sự giải tỏa được tình trạng ách tắc trong công tác chứng thực so với thời kỳ trước đây, đáp ứng nhu cầu chứng thực ngày càng cao của người dân ở trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, sau 5 năm thực thi Nghị định 79, công tác chứng thực cũng bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập như quy định pháp luật về hoạt động chứng thực phân tán trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật ở nhiều cấp độ và tản mát ở nhiều lĩnh vực khác nhau; việc phân định thẩm quyền chứng thực giữa UBND cấp huyện với UBND cấp xã chưa thật sự hợp lý; nhiều cơ quan, tổ chức chưa thực hiện nghiêm túc quy định về tiếp nhận bản sao không cần chứng thực; chưa có quy định để quản lý đội ngũ người dịch tổ chức hành nghề dịch thuật; đội ngũ cán bộ làm công tác chứng thực chưa được bố trí, đào tạo đầy đủ, ổn định. Đại diện Vụ Hành chính tư pháp – đơn vị được giao chủ trì soạn thảo Dự án Luật Chứng thực – đã nêu dự kiến một số định hướng xây dựng Luật này. Cụ thể, về khái niệm chứng thực, sẽ làm rõ và so sánh với các khái niệm chứng thực, chứng nhận và công chứng. Về phạm vi, đang đề xuất 2 phương án là ngoài các hành vi chứng thực theo pháp luật hiện hành thì cần đưa một số việc mà cơ quan nhà nước vẫn thực hiện “xác nhận” theo yêu cầu của người dân như xác nhận hồ sơ vay vốn, sơ yếu lý lịch, lời khai sự kiện, kê khai thu nhập, có mặt tại nơi cư trú... vào đối tượng điều chỉnh của Luật Chứng thực; nghiên cứu mối quan hệ giữa pháp luật về chứng thực và pháp luật chứng thực chữ ký số, chứng thực lưu trữ. Phương án 2 là quy định cụ thể những hành vi được coi là chứng thực, những trường hợp nào cần chứng thực, những hành vi không được Luật quy định thì không được gọi là chứng thực và trình tự, thủ tục của từng loại việc. Ngoài ra, Luật cũng sẽ quy định về mô 7
hình quản lý và thẩm quyền thực hiện chứng thực, về người thực hiện chứng thực ở UBND cấp xã, về các trường hợp chứng thực không hợp lệ… 1.1.1. Khái niệm công chứng, chứng thực * Điều 2 của Luật công chứng định nghĩa công chứng như sau: Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Như vậy, trong định nghĩa nêu trên về công chứng cần lưu ý các điểm sau đây: Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên. Điều này phân biệt với chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính công quyền. Hai là, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác nhận. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô cùng quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện, tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được công chứng viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau (ví dụ: sự tự nguyện của các bên khi ký kết hợp đồng) và do đó, nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được. Ba là, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác nhận. Đây là điểm khác biệt giữa trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ Latine) và trường phái công chứng hình thức (công chứng hệ Anglosason). Trong công chứng hệ Latine thì các hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được công chứng viên xác nhận, những hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng. Đặc điểm này của công chứng hệ Latine quy định chức năng phòng ngừa các tranh chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng. * Chứng thực được hiểu là: Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc 8
chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực. Như vậy, công chứng là hành vi của công chứng viên, còn chứng thực là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phòng Tư pháp, Chủ tịch, Phó chủ tịch UBND, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài (Điều 5 Nghị định 79/2007/NĐ-CP). 1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. 1.1.2.1. Nguyên tắc: Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 75/200/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì nguyên tắc của việc thực hiện công chứng, chứng thực như sau: - Việc công chứng, chứng thực phải tuân theo các quy định của pháp luật công chứng, chứng thực và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Khi thực hiện công chứng, chứng thực, người thực hiện công chứng, chứng thực phải khách quan, trung thực và phải chịu trách nhiệm về việc công chứng, chứng thực của mình; trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng, chứng thực hoặc nội dung công chứng, chứng thực là trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì không được thực hiện công chứng, chứng thực. Người thực hiện công chứng, chứng thực phải giữ bí mật về nội dung công chứng, chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc công chứng, chứng thực, trừ một số trường hợp quy định của Chính phủ. 1.1.2.2. Yêu cầu: * Yêu cầu công chứng, chứng thực đúng thẩm quyền cho phép a) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực ở trong nước bao gồm: Phòng Công chứng; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong đó, UBND xã, phường, thị trấn có quyền: - Chứng thực di chúc. - Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản. - Chứng thực văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 9
- Chứng thực văn bản nhận tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Chứng thực ủy quyền: + Chứng thực văn bản (hợp đồng) ủy quyền về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở) mà bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước. + Chứng thực Giấy ủy quyền nộp hồ sơ và nhận thay Giấy chứng nhận của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Chứng thực văn bản ủy quyền thực hiện việc khiếu nại. - Chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản (không phải là nhà ở) mà bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước: + Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở). + Hợp đồng mua bán tài sản tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở). + Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở); hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở). + Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở). + Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở). +. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở). + Hợp đồng, giao dịch khác theo quy định pháp luật. 10
b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng ở ngoài nước là Cơ quan đại diệnNgoại giao, Cơ quan Lãnh sự của Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (sau đây gọi là Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài). * Người thực hiện công chứng, chứng thực Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm: Công chứng viên của Phòng Công chứng; Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã giao thực hiện việc chứng thực theo quy định Tại Ủy ban nhân dân, người thực hiện chứng thực là Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn được giao thực hiện việc chứng thực. Khi chứng thực, người thực hiện chứng thực phải đảm bảo một số nguyên tắc cơ bản sau: - Thực hiện việc chứng thực theo đúng thẩm quyền. - Từ chối chứng thực trong các trường hợp sau: + Biết hoặc phải biết yêu cầu chứng thực hoặc nội dung chứng thực là trái pháp luật, đạo đức xã hội. + Việc chứng thực liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc những người thân thích (vợ, chồng; cha, mẹ đẻ; cha, mẹ vợ hoặc cha, mẹ chồng; cha, mẹ nuôi; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà nội; ông, bà ngoại; anh chị em ruột, anh chị em vợ hoặc chồng; anh chị em nuôi; cháu là con của con trai, con gái, con nuôi). + Việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của cơ quan mình. + Có văn bản yêu cầu tạm dừng việc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + Việc liên quan đến yêu cầu chứng thực đang có tranh chấp. + Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầu chứng thực. Nếu việc chứng thực không thuộc thẩm quyền của cơ quan mình thì hướng dẫn họ đến cơ quan khác có thẩm quyền. - Yêu cầu người chứng thực xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thực hiện chứng thực. Tiếp nhận, kiểm tra các giấy tờ do người yêu cầu chứng thực xuất trình. 11
- Cung cấp phiếu hẹn khi hồ sơ đầy đủ (đối với trường hợp không giải quyết hồ sơ trong ngày). Hướng dẫn cho người yêu cầu chứng thực về thủ tục, thành phần hồ sơ và ghi phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ. - Giải thích rõ ràng, khách quan, chính xác cho người có yêu cầu chứng thực các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến văn bản, giấy tờ yêu cầu chứng thực. - Phải thật sự trung thực, khách quan, chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc chứng thực. - Giữ bí mật về nội dung chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc chứng thực, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản. - Đề nghị cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin cần thiết cho việc thực hiện chứng thực; yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn khi thấy cần thiết. - Lập biên bản tạm giữ giấy tờ, văn bản có dấu hiệu giả mạo; Ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền xử phạt theo quy định tại Nghị định 76/2006/NĐ-CP ngày 02 tháng 08 năm 2006 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp. : . - Người yêu cầu chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam, nước ngoài: + Nếu là cá nhân, thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật. + Nếu là tổ chức, thì người yêu cầu chứng thực phải là người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó. - Người yêu cầu chứng thực có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực thực hiện yêu cầu chứng thực hợp pháp của mình; trong trường hợp bị từ chối, thì có quyền khiếu nại theo quy định. 12