Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Đề xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- NGUYỄN ÁNH NGUYỆT NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- NGUYỄN ÁNH NGUYỆT NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hƣớng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ PGS.TS. Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2020
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu và học tập, với sự hƣớng dẫn của các thầy cô giáo trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội em đã nhận đƣợc rất nhiều sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong trƣờng đặc biệt là các thầy cô trong khoa Địa lý. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trƣờng nói chung và các thầy cô trong khoa địa lý nói riêng. Đặc biệt để hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực học hỏi không ngừng của bản thân, em còn nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ hết sức nhiệt tình của các thầy cô trong khoa Địa lý trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, cô giáo TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ – Tổng cục quản lý đất đai cùng các cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội – Chi nhánh Huyện Thanh Trì; sự động viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp. Luận văn sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận đƣợc sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để em vững bƣớc hơn trong chuyên môn sau này. Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, lãnh đạo và cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Huyện Thanh Trì, gia đình bạn bè luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt nhiều thành công. Em xin chân thành cảm ơn! Thanh Trì, ngày tháng năm 2019 HỌC VIÊN Nguyễn Ánh Nguyệt i
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................1 MỤC LỤC .................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................. iv DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................v DANG MỤC BẢNG ................................................................................................. vi MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................5 1.1. Cở sở lý luận ........................................................................................................5 1.1.1. Phân tích những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai ..................5 1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................10 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................29 1.2.1. Từ luật đất đai năm 2003 đến khi luật đất đai 2013 ........................................29 1.2.2. Từ luật Đất đai năm 2013 đến nay ..................................................................31 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................32 1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam .....................................................................32 1.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .........................................35 CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........38 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................................................38 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................38 2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................39 2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội .......48 2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................48 ii
2.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................55 2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Trì .....62 2.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì ................................................64 2.3.1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì năm 2017 ............................64 2.3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì ...........................................66 2.3.3. Đánh giá chung về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì ...........78 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................82 3.1. Giải pháp về cơ chế chính sách ..........................................................................82 3.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ ...............................................................................83 3.3. Giải pháp về công nghệ ......................................................................................83 3.4. Một số giải pháp khác ........................................................................................84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................86 I.Kết luận ...................................................................................................................86 II. Kiến nghị ..............................................................................................................87 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................88 iii
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CP Chính Phủ CT Chỉ thị CV Công văn ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định QĐ Quyết định TT Thông tƣ TW Trung ƣơng UBND Ủy ban nhân dân MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất iv
DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ...................................14 Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng .................................14 Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì .....................................................................38 Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2017 ..................................39 Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất nông nghiệp đã đƣợc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân theo từng xã, thị trấn của huyện Thanh Trì năm 2017 .......................68 v
DANG MỤC BẢNG Bảng 1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn cả nƣớc.......................................................................................................................... 33 Bảng 2.1. Kết quả đo đạc xác định theo đơn vị hành chính huyện Thanh Trì giai đoạn 2012 - 2017 .......................................................................................................50 Bảng 2.2: Biểu thống kê diện tích đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2017 90 Bảng 2.4: Biến động sử dụng đất năm 2017 so với năm 2013 .................................58 Bảng 2.5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp của huyện Thanh Trì năm 2017 ..................................................................................................67 Bảng 2.6: Tổng hợp kết quả đất sản xuất nông nghiệp đã đăng kí kê khai nhƣng chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn các xã của huyện Thanh Trì giai đoạn 2013 – 2017 ...............................................................................................................70 Bảng 2.7: Kết quả số hộ gia đình, cá nhân đƣợc cấp GCN đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì ...................................................................................................................72 Bảng 2.8: Thống kê số thửa đất đã cấp GCN đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì ..74 Bảng 2.9: Bảng thống kê diện tích đất ở đã cấp Giấy chứng nhận ...........................75 Bảng 2.10: Tổng hợp kết quả đất ở đã đăng kí kê khai nhƣng chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn từng xã, thị trấn của huyện Thanh Trì giai đoạn 2013 - 2017 ...........................................................................................................................77 vi
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Một trong những công cụ quan trọng của nhà nƣớc để quản lý đất đai một cách có hiệu quả chính là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN). Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho ngƣời sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Vì vậy, việc tiến hành cấp GCN là việc làm rất cần thiết và mang tính cấp bách trong giai đoạn hiện nay, giai đoạn mà đất nƣớc ta đã gia nhập WTO, nơi đòi hỏi sự rõ ràng tính mạch lạc về pháp lý đối với các quan hệ trong quan hệ dân sự cũng nhƣ trong quan hệ kinh tế. Và đất đai là một tài sản có giá trị cho nên nó có thể tham gia vào các quan hệ kinh tế xã hội, vì vậy để phải đảm bảo tính pháp lý cho các quan hệ kinh tế hay các quan hệ dân sự có liên quan tới đất đai thì công tác kê khai và đăng ký cấp giấy chứng nhận là vô cùng cần thiết để đảm bảo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch sau này. Trong những năm qua, công tác cấp GCN đã đƣợc đẩy mạnh và đạt đƣợc những kết quả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nƣớc ta đã ban hành rất nhiều các văn bản, Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn liên quan đến công tác cấp GCN. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Thanh Trì là một huyện thuộc thành phố Hà Nội, nằm ven phía Nam và Đông Nam Hà Nội, giáp các quận: Thanh Xuân (phía Tây Bắc), Hoàng Mai (phía Bắc), Hà Đông (phía Tây), huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang, tỉnh Hƣng Yên với Sông Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đông), huyện Thanh Oai và huyện Thƣờng Tín (phía Nam). Thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Thanh Trì có 15 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích đất tự nhiên là 6.349,1 ha. Huyện Thanh Trì là một huyện ngoại thành nên có nhiều vấn đề tồn tại cần giải quyết trong các thủ tục hành chính nói chung và công tác cấp GCN nói riêng. 1
Nhận thức đƣợc thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Nghiên cứu, đánh giá t nh h nh cấp giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội''. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. - Đề xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng hợp, nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên quan. - Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Điều tra, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. - Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu:  Phạm vi không gian: tại địa bàn Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội  Phạm vi thời gian: giai đoạn 2013-2017 2
5. Nội dung nghiên cứu - Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. - Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. - Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội - Đề xuất một số biện pháp cụ thể góp phần đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác với đất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập số liệu về các trƣờng hợp cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì bằng cách xin số liệu cụ thể của Văn Phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Trì. Đồng thời thu thập các tài liệu thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì nhƣ: điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, dân cƣ, nguồn lao động, thông tin về các quyết định của UBND Thành Phố Hà Nội đối với công tác cấp GCN. Tham khảo các công trình đã nghiên cứu liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Phương pháp thống kê tổng hợp: Sau khi có đƣợc các số liệu cấp GCN chúng ta tiến hành thống kê cụ thể từng theo từng trƣờng hợp biến động. Có rất nhiều tài liệu liên quan đến tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhƣng phải chọn lọc, xử lý sao cho phù hợp với nội dung nghiên cứu. - Phương pháp phân tích, so sánh: Thu thập các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc về GCN. Sau đó tiến hành phân nhóm các trƣờng hợp cấp GCN theo các bảng số liệu: cấp GCN theo diện tích, số GCN đã đƣợc cấp, cấp GCN theo số thửa, cấp GCN theo số hộ gia đình. 3
Sau đó, phân tích và đánh giá để làm rõ thực trạng các trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì từ đó đƣa ra những nhận xét đánh giá một cách khách quan nhất. 7. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài: - Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,... - Hƣớng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá hiện trạng sử dụng đất. b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển bền vững của chính phủ và địa phương - Luật Đất đai năm 2013; Luật Bảo vệ môi trƣờng. - Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phƣơng về hƣớng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trƣờng. - Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn từ năm 2013 – 2017. c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương - Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội từ năm 2013 đến năm 2017. - Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại địa phƣơng. - Tƣ liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa. 4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cở sở lý luận 1.1.1. Phân tích những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 1.1.1.1. Những vấn đề về đất đai: a. Khái niệm đất đai: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hinh, nƣớc mặt (hồ, sông, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả do hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa...)’’ (West Publíshing). [16] Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn đƣợc hiểu nhƣ là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp đƣợc định nghĩa là không gian bên trên, dƣới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nƣớc bao phủ. (Tommy Österberg, 2011)[17]. b. Vị trí và vai trò của đất đai: * Đối với đời sống của con người: Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con ngƣời nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con ngƣời, con ngƣời dựa vào nó để nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, không có đất đai thì không thể có sự sống. Các Mác đã viểt “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn”. Đất đai chính là địa bàn sống của con ngƣời. Nó là địa điểm xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của con ngƣời. * Đối với sự phát triển của xã hội: Đất đai có trƣớc lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội nhƣ là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Có thể nói đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất nhƣ Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành 5
sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghịêp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạo nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con ngƣời vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trƣờng hợp này đất đai còn đóng vai trò nhƣ là một công cụ sản xuất của con ngƣời. Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con ngƣời tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lƣợng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trƣởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con ngƣời đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò nhƣ một đối tƣợng lao động. Bởi vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế đƣợc. Đất đai vừa là đối tƣợng lao động vừa là công cụ lao động của con ngƣời. Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xƣởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng một vai trò khá quan trọng. Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài ngƣời. Vì vậy, trong sử dụng đất đai phải tiết kiệm và có hiệu quả. c. Phân loại đất đai Theo điều 10 Luật đất đai 2013, đất đai đƣợc phân loại thành 3 nhóm: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: + Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; + Đất trồng cây lâu năm; + Đất rừng sản xuất; + Đất rừng phòng hộ; 6
+ Đất rừng đặc dụng; + Đất nuôi trồng thủy sản; + Đất làm muối; + Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: + Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; + Đất xây dựng trụ sở cơ quan; + Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; + Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ thống đƣờng bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lƣợng; đất công trình bƣu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; + Đất cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng; + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng; + Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ 7
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của ngƣời sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; - Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng. 1.1.1.2. Những vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai: a. Nội dung: Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho ngƣời dân khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nƣớc luôn thống nhất quản lý. Điều này đƣợc thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Nội dung quản lý đất đai, đƣợc quy định rõ tại Điều 22, Luật đất đai 2013: - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất. - Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 8
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. b. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu đang là yêu cầu bức xúc và là một nhiệm vụ chiến lƣợc của toàn nghành địa chính. Từ đó, làm cơ sở triển khai thi hành Luật đất đai, đƣa các hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai thành nề nếp, thƣờng xuyên. Đối với nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp Luật đất đai. Đồng thời, nó còn cung cấp thông tin đầy đủ và làm cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ khi tranh chấp, xâm phạm; cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… Thông qua đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin địa chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do vậy để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất 9
lƣợng cao, đáp ứng đƣợc các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận trƣớc hết phải đòi hỏi thực hiện đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất; quản lý tài chính về đất đai, thanh tra sử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai… Ở nƣớc ta, Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là toàn bộ diện tích cá loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia. Vì vậy, Nhà nƣớc muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ diện tích đất đai thì trƣớc hết phải nắm bắt các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai. Các thông thông tin này bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng đất, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý…Các thông tin này phải đƣợc thể hịên chi tiết tới từng thửa đất. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện kê khai, đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung khác: Đo đạc lập bản đồ địa chính, Quy hoạch sử dụng đất…, Nhà nƣớc mới thực sự quản lý đƣợc tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. 1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Khái niệm: a. Đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Theo khoản 15, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”[8] 10
Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất - Đăng ký đất đai lần đầu : Đƣợc thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nƣớc , để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . - Đăng ký biến động: Đƣợc tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đai ban đầu cho những trƣờng hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi nhƣng nội dung thong tin của thửa đất và chủ sử dụng đất . b. Giấy chứng nhận: Theo quy định tại điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà và nhƣng tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”[8] Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tƣ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của ngƣời sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai ,xử lý vi phạm về đất đai. Mẫu giấy chứng nhận đƣợc quy định tại Điều 3 Thông tƣ 23 – 2014 BTNMT: - Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau: + Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; 11
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; + Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; + Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; + Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận; + Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. - Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ này. Điều 4. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận - Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm: + Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng; + Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; + Kiểm tra, hƣớng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa phƣơng. - Sở Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm: + Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phƣơng gửi về Tổng cục Quản lý đất đai trƣớc ngày 31 tháng 10 hàng năm; 12