Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

332
lượt xem 79
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài của đề tài nhằm đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐINH THỊ NGỌC VĨNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐINH THỊ NGỌC VĨNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ
Hà Nội 2014
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Đinh Thị Ngọc Vĩnh
LỜI CẢM ƠN Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành tới toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, những người đã dạy dỗ, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường. Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Thái Thị Quỳnh Như người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp làm việc, nghiên cứu cho tôi và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý các khu chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy đã tạo điều kiện cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè những người đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu và viết báo cáo này. Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hoàn thành luận văn. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 12 tháng 12 năm 2014 Học viên Đinh Thị Ngọc Vĩnh
MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... 9 DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................ 10 DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. ......................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài. ................................................................................... 3 3. Nhiệm vụ nghiên cứu: ............................................................................... 3 4. Phạm vi nghiên cứu. .................................................................................. 4 5. Phương pháp nghiên cứu. ......................................................................... 4 6. Cấu trúc luận văn ...................................................................................... 5 CHƯƠNG 1 ......................................................................................................... 6 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................................................................................ 6 1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................................. 6 1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................ 6 1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............... 7 1.2 Tổng quan về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ .............................................................................. 12 1.2.1. Thời kỳ trước năm 1945 ............................................................... 12 1.2.2. Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 1975) ............. 13 1.2.3. Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ............................................................................... 14
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 21 1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 21 1.3.2. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 24 1.3.3. Vai trò và ý nghĩa của việc cấp GCN quyền sử dụng đất .......... 25 1.3.3.1. Vai trò ........................................................................................... 25 1.3.3.2. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 27 1.3.3.3. Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận 27 ...... 1.3.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ........................................... 27 1.3.5. Vai trò của các cấp chính quyền đối với công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận .............................. 28 1.4. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam .................... 30 1.4.1. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận của cả nước ............ 30 1.4.2. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 33 1.4.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp GCN 36 ................................................................................................................... 1.4.3.1. Thuận lợi ..................................................................................... 36 1.4.3.2. Khó khăn ...................................................................................... 37 1.5. Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ............................................................................ 38 1.5.1. Khái niệm về tái định cư ............................................................... 38 1.5.2. Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ............................................... 40 CHƯƠNG 2 ....................................................................................................... 43
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................. 43 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ............................................. 43 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ....................................................... 43 2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ............................................................. 45 2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình cấp GCN trên địa bàn quận Cầu Giấy ...................................................................................................... 48 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy .................................... 48 2.2.2. Tình hình cấp GCN trên địa bàn quận Cầu Giấy ....................... 51 2.2.3. Các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy. ....................... 52 2.3. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy. ................................ 56 2.3.1. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư là hộ gia đình, cá nhân .......................................... 56 2.3.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân thuộc diện tái định cư giải phóng mặt bẳng trên địa bàn Thành phố Hà Nội ........... 58 2.3.3. Hồ sơ đăng ký cấp GCN đối với các hộ dân tái định cư nằm trên các Quận, Huyện khác nhau thuộc Thành phố Hà Nội .............. 61 2.3.4. Kết quả công tác cấp GCN đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ....................................................... 66 2.3.4.1. Kết quả công tác cấp GCN đối với khu tái định cư ................. 66 2.3.4.2. Kết quả điều tra thực trạng cấp GCN khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy ........................................................................................ 71 2.3.4.3. Phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận 77
2.4. Đánh giá chung quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy ............................................................. 78 2.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 78 2.4.2. Tồn tại và khó khăn ....................................................................... 79 CHƯƠNG 3 ....................................................................................................... 83 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................ 83 3.1. Những vấn đề bất cập trong công tác cấp GCN tại quận Cầu Giấy ............................................................................................................... 83 3.2. Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đối với khu tái định cư ................................................................................ 84 3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................... 84 3.2.2. Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............. 85 3.2.3. Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ .......................................... 86 3.2.4 Giải pháp riêng cho nhà tái định cư ............................................. 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 87 Kết luận ............................................................................................................ 87 Kiến nghị ...................................................................................................... 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 90
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BQLDA Ban quản lý dự án CMT Chứng minh thư nhân dân DN Doanh nghiệp GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GKS Giấy khai sinh HKTT Hộ khẩu thường trú QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBTT Văn bản thỏa thuận XNTTHN Xác nhận tình trạng hôn nhân LDĐ Luật đất đai
DANH MỤC HÌNH ẢNH
DANH MỤC BẢNG DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................9 DANH MỤC HÌNH ẢNH.....................................................................................10 DANH MỤC BẢNG................................................................................................1 MỞ ĐẦU..................................................................................................................1 CHƯƠNG 1.............................................................................................................6 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................................................................................................................... 6 CHƯƠNG 2...........................................................................................................43 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI......................................................43 CHƯƠNG 3...........................................................................................................83 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................87 Kết luận................................................................................................................87 TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................90
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác ở trên trái đất. Đối với đời sống, đất đai là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa và tiến hành các hoạt động văn hóa, là nơi phân bố các khu dân cư… Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt và lâu dài. Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế xã hội là một quá trình tất yếu, tác động lớn đến người bị thu hồi đất. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các mục đích như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng… sang mục đích sử dụng đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 20012010 đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp...; dự báo trong 10 năm tới (20112020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn ha. Chính vì vậy tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như làm đường, phát triển đô thị. Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có 1
tính cưỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [11]. Hiện nay, nhu cầu nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nôi tăng mạnh trong đó nhu cầu nhiều nhất là quận Hoàng Mai, cần 1.500 căn hộ cho các Dự án Công viên Yên Sở, đường vành đai 2,5, đường Lĩnh Nam Tam Trinh, đường Minh Khai Yên Duyên Vĩnh Tuy, Dự án thoát nước, tiếp đến là quận Đống Đa cần 1.200 căn hộ cho Dự án đường vành đai I (Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu), Dự án hồ Linh Quang, đường vành đai II (Ngã Tư Sở Ngã Tư Vọng), Dự án xây dựng đường Trần Phú Kim Mã cần 170 căn hộ tái định cư và nhiều dự án khác trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân để họ sớm ổn định tại nơi ở mới cần được quan tâm hơn nữa. Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, công tác cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư của cả nước nói chung và của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, bất cập. Mặc dù là một quận nội thành và đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên mà nguyên nhân chủ yếu là do dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau nên dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, mặt khác các quy định về thủ tục hành chính khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận 2
còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, sự phân cấp không thích hợp với yêu cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cấp các ngành còn thiếu cụ thể, đôi chỗ còn chồng chéo gây mất thời gian khi thực hiện. Trong khi đó, Nhà nước chưa có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại một cách đúng đắn và cần thiết. Để có các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp Giấy chứng nhận ổn định cuộc sống cho các hộ dân tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu của đề tài. Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự và quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 3
Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 4. Phạm vi nghiên cứu. Phạm vi khu vực: Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu 5,03 ha Dịch V ọng, phường Dịch Vọng, qu ận C ầu Giấy; Khu Trung Hòa Nhân Chính, Phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu Tây Nam Đại Học Thương Mại, phường Mai Dịch, quận Cầu Gi ấy; khu 127 Nguyễn Phong Sắc, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; khu 4F Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ( gọi chung là Giấy chứng nhận). 5. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu: thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban có liên quan: phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu Giấy; Công ty TNHHMTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội; thu thập các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận của Trung ương (Chính phủ, các Bộ ngành) và của thành phố Hà Nội. Phương pháp điều tra: phỏng vấn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu giấy, cán bộ trực tiếp 4
thụ lý hồ sơ của Xí nghiệp quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị trực thuộc Công ty TNHHMTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội, các hộ gia đình tại các tòa nhà tái định cư để phục vụ cho việc đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân tái định cư hiện nay. Phương pháp thống kê, tổng hợp: từ số liệu điều tra và thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp để có căn cứ cho phần đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân tái định cư trên địa bàn quận. Phân tích, so sánh các số liệu điều tra: Phân tích số liệu đã tổng hợp, từ đó đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Hệ thống hóa và chuẩn hóa các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu thống về tình hình sử dụng và quản lý đất đai. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về vấn đề câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đối với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Kết luận và kiến nghị 5
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất đó, nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại điều 46 luật đất đai 2003 [20], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 46 luật đất đai năm 2003 [20], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập hệ thống thông tin đất đai. Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì việc đăng ký quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy 6
nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất mà Nhà nước ta thực hiện từ xưa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp. Tuy nhiên với xu hướng phát triển như ngày nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn nhiều khó khăn đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất. 1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão... Về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả. Theo điều 181 bộ Luật dân sự 2005, Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác 7