Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- NGUYỄN VĂN CƢỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- NGUYỄN VĂN CƢỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hƣớng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ PGS.TS. Phạm Quang Tuấn Hà Nội – 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu. Các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cƣờng i
LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. - Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa Lý Trƣờng Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Ủy ban nhân dân quận Lê Chân, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Lê Chân; các phòng ban, đơn vị của Quận; Ủy ban nhân dân các Phƣờng đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp; sự động viên, tạo điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình, ngƣời thân trong suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cƣờng ii
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 6 1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính . 6 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai ............................................................................. 6 1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................................ 10 1.1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính .......................................................................... 12 1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai........................................................................ 14 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ....... 14 1.2.2. Vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ........................................................................................................... 16 1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với cơ quan chuyên môn về đất đai và chính quyền địa phƣơng. ................................................................................ 18 1.2.4. Xu hƣớng phát triển của Văn phòng Đăng ký đất đai gắn với cải cách hành chính .......................................................................................................................... 19 1.3. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và Việt Nam .................................................. 20 1.3.1. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế .................................................................... 20 1.3.2. Thực trạng hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ....................... 22 1.4. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ở Hải Phòng ................................................................................................ 29 1.4.1. Về tổ chức bộ máy, nhân sự của VPĐKQSD đất ........................................... 29 1.4.2. Về cơ sở vật chất ............................................................................................. 31 1.4.3. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hải Phòng .............................. 33 CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI – CHI NHÁNH QUẬN LÊ CHÂN...................................................................................... 36 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Lê Chân ...................................... 36 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 36 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37 iii
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng .................................................................................................. 41 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân .............................................................. 41 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 1981 - 2003 .............. 43 2.2.3 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 2003 đến nay ............ 44 2.3. Giới thiệu về Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân .................. 47 2.3.1. Sơ lƣợc hình thành và phát triển của Văn phòng ............................................ 47 2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................................... 48 2.3.3. Cơ cấu tổ chức, bộ máy, nhân sự .................................................................... 49 2.3.4 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. ....................................................................................................... 51 2.4. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ...................................................... 56 2.4.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất. ........................................... 56 2.4.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Quận Lê Chân ................. 64 2.5. Khảo sát, đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................................................................... 72 2.5.1. Về mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 72 2.5.2. Về thời gian thực hiện ..................................................................................... 73 2.5.3. Về thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ .................................................. 74 2.5.4. Về các khoản lệ phí phải đóng ........................................................................ 76 2.6. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ................. 77 2.6.1. Kết quả đạt đƣợc ............................................................................................. 77 2.6.2. Những mặt tồn tại............................................................................................ 78 CHƢƠNG III. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ..................................................... 81 3.1. Định hƣớng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng ..................................... 81 3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công các đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................................................................ 83 iv
3.2.1. Về chính sách pháp luật .................................................................................. 83 3.2.2. Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............................................................... 83 3.2.3. Đầu tƣ cơ sở vật chất, áp dụng khoa học công nghệ ....................................... 85 3.2.4. Nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. .................................................................................... 86 3.2.5. Giải pháp về tài chính ..................................................................................... 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 92 v
DANH MỤC BẢNG Bảng 1. 1. Tình hình lập Văn phòng đăng ký đất đai các cấp...................................23 Bảng 1. 2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai đất của cả nƣớc...........24 Bảng 1. 3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất ..............................................28 Bảng 1. 4. Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai đất Hải Phòng ............30 Bảng 1. 5. Nhà làm việc và kho lƣu trữ của các Chi nhánh VPĐKĐĐ ....................31 Bảng 1. 6. Tình hình trang thiết bị của Văn phòng đăng ký đất đai .........................32 Bảng 2. 1. Một số chỉ tiêu kinh tế quận Lê Chân ......................................................37 Bảng 2. 2. Dân số, lao động trên địa bàn quận Lê Chân năm 2016 ..........................38 Bảng 2. 3. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân năm 2018 ....................................42 Bảng 2. 4. Tổng hợp trang thiết bị Văn phòng..........................................................51 Bảng 2. 5. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính quận Lê Chân ......................................52 Bảng 2. 6. Bảng tổng hợp hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................53 Bảng 2. 7.Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2015 đến tháng 31/12/2018. ...............................................................................................60 Bảng 2. 8. Phân loại theo đối tƣợng cấp Giấy chứng nhận. ......................................61 Bảng 2. 9. Tỉnh hình đăng ký biến động đất đai qua các năm ..................................64 Bảng 2. 10. Tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Lê Chân (Giai đoạn 2015 - tháng 31/12/2018) .................................................................................67 Bảng 2. 11. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận...........................................................71 Bảng 2. 12. Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................72 Bảng 2. 13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký ...................74 Bảng 2. 14. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hƣớng dẫn ...........................75 vi
DANH MỤC H NH Hình 1. 1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay ....................................................................................................18 Hình 1. 2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ..............................................34 Hình 2. 1. Sơ đồ hành chính quận Lê Chân ..............................................................37 Hình 2. 2. Cơ cấu đất đai quận Lê Chân năm 2018 ..................................................41 Hình 2. 3. Sơ đồ tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ...................................50 Hình 2. 4. Biểu đồ tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận Lê Chân .......................60 vii
DANH MỤC CHỮ VI T TẮT Ký hiệu Chú giải UBND Ủy ban nhân dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà GCN ở và tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ Quyền sử dụng đất VPĐK Văn phòng đăng ký đất đai STNMT Sở Tài nguyên và Môi trƣờng QLĐT Quản lý đô thị CCT Chi cục Thuế Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo cơ chế một Một cửa cửa QLNN Quản lý nhà nƣớc viii
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài “Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lƣợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nhƣ chiến lƣợc phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trƣờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con ngƣời, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con ngƣời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất”. “Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nƣớc, của công dân luôn đƣợc Nhà nƣớc ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã đƣợc thể hiện trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác”. “Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học”. “Quận Lê Chân là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, đƣợc đánh giá là quận có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ 1
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn đƣợc chính quyền quận Lê Chân quan tâm, chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua”. Tuy nhiên trên thực tế công tác này trên địa bàn vẫn chƣa đƣợc quản lý triệt để, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhƣợng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dƣới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký vẫn còn nhiều… “Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hải Phòng nói chung cũng nhƣ quận Lê Chân nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này”. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai, giải quyết đƣợc những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Lê Chân. 2. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu tổng thể cơ sở lý luận, chính sách pháp luật về đăng ký đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất theo Luật đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. 2
3. Đối tƣợng nghiên cứu Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. 4. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi không gian: Đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách pháp luật áp dụng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Thời gian từ năm 2015 đến 31/12/2018. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp thu thập tài liệu và dữ liệu Thu nhập tài liệu và chính sách liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trong các hồ sơ chuyển nhƣợng. Dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội về tình hình quản lý sử dụng đất cụ thể liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Phƣơng pháp thống kê: đƣợc sử dụng để thống kê dữ liệu về công tác thu thập dữ liệu hồ sơ cấp giấy chứng nhận, dữ liệu hỗ trợ về giá đất đƣợc tính, thống kê đánh giá tiến độ giải quyết công tác cấp giấy tại địa bàn nghiên cứu.Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong giai đoạn 2015 – 31/12/2018. 5.2. Phương pháp khảo sát thị trường đất Khảo sát thị trƣờng đất tại khu vực nghiên cứu thông qua các giao dịch bất động sản, thông tin quản lý đất đai của các cơ quan liên quan, và dữ liệu so sánh theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng. 5.3. Phương pháp điều tra xã hội học Đƣợc sử dụng để khảo sát, phóng vấn các hộ gia đình và cá nhân thuộc nhóm đối tƣợng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Dự kiến, cuộc điều tra bằng bảng câu hỏi với tổng số phiếu là 150 3
phiếu về loại hình đăng ký, đối tƣợng đăng ký trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. 5.4. Phương pháp so sánh Đƣợc sử dụng để so sánh các dữ liệu thu thập đƣợc, do đó sự tƣơng đồng, khác biệt trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh tài liệu về đăng ký đất đai ở các nƣớc trên thế giới và các quy định liên quan đến đăng ký đất đai ở Việt Nam nhằm nhận ra những mặt tích cực và hạn chế từ công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam. 5.5. Phương pháp phân tích, đánh giá chung Phân tích , đánh giá và làm rõ tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận đƣợc nhìn thấy khi thụ lý hồ sơ, từ đó đề xuất các giải pháp, hƣớng giải quyết cho hồ sơ cấp giấy. Dựa trên những số liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập đƣợc, thông qua quá trình tổng hợp, nghiên cứu tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng nhằm thể hiện một cách rõ nhất hệ thống đăng ký đất đai tại quận Lê Chân, những mặt tích cực và hạn chế. Qua đó, làm cơ sở cho việc đƣa ra những giải pháp phù hợp với việc phát triển công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại quận. 6. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. - Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. - Đánh giá thực trang công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013 7. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng. Chƣơng I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 4
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân. Chƣơng III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng. 5
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đất đai Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của loài ngƣời. Các nhà khoa học thổ nhƣỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dƣới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [27]. Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣờng giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995). Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!” Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, ngƣời ta phân đất đai thành: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣời. Theo Thông tƣ 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vƣờn ao gắn liền với 6
nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã đƣợc công nhận là đất ở. Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ, khu đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt [27]. 1.1.1.2. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của ngƣời sử dụng đất, các hồ sơ có liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở nƣớc ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013). Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký biến động đất đai. - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc ngƣời sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chƣa đƣợc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện trong phạm vi cả nƣớc. Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây: + Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; + Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chƣa đăng ký. - Đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ 7
sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng ký biến động đất ở. Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau: thửa đất ở đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký. Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: đƣợc thực hiên cho những trƣờng hợp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, số hiệu, địa chỉ thửa đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất. 1.1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai - Đối với nhà nƣớc: Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa 8
vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về ngƣời sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể đƣợc giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. + Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai. Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nƣớc nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ. Việc đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc quản lý đƣợc diện tích đất đai của từng địa phƣơng, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cƣ để dự báo nhu cầu sử dụng đất ở cho tƣơng lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân. + Đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn tài chính từ đất. Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là những nguồn thu lớn của ngân sách địa phƣơng. Nhƣng để giám sát, quản lý chặt chẽ nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng trƣờng hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này. + Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho ngƣời sử dụng đất [16]. - Đối với ngƣời sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở: + Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất, là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và 9
tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. + Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở. + Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, các loại thuế có liên quan,… - Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan: Các thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,… 1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam Trƣớc khi có Luật Đất đai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ trƣớng Chính phủ "Về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn. Luật Đất đai 1988 quy định:"Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc - Ủy ban nhân dân Thành phố, quận thuộc thành phố; xã, phƣờng, thị trấn và Ủy ban nhân dân phƣờng thuộc thành phố lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chƣa sử dụng vào sổ địa chính". "Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tƣ số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam". Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và phƣơng thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp. Luật Đất đai năm 1993 quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện 10