Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nghiên cứu hiện trạng công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất ở trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Ngọc Tuyết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau Đại học của trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo PGS. TS. Hồ Kiệt, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./. Huế, ngày 25 tháng 6 năm 2015 Học viên thực hiện Nguyễn Thị Ngọc Tuyết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. v DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................vi DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ vii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài ...................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................... 2 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 2 4.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................... 2 4.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................. 2 Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ...................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 3 1.1.1. Các khái niệm về đất đai ....................................................................................... 3 1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng ..................................................................... 6 1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở ................................................................. 10 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 11 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới ....................................... 11 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ................................................................. 13 1.2.3. Một số nghiên cứu có liên quan .......................................................................... 20 Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 29 2.3.2. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu .............................. 29 2.3.3. Phương pháp biểu đồ và hình ảnh ....................................................................... 30 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 31 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................... 33 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội .................................. 42 3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Ninh năm 2013 ....................... 44 3.3. Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ........................................ 47 3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ..................................... 47 3.3.2. Công tác định giá đất ở ........................................................................................ 66 3.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất ở trong những năm qua tại huyện Quảng Ninh ............................................................................................................................... 71 3.4.1. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai .......................................................................... 71 3.4.2. Kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất ở................................. 72 3.4.3.Đổi mới công nghệ thông tin trong quản lý nhà nước về đất ở ........................... 74 3.4.4. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong việc quản lý và sử dụng đất ở ..................................................................................................................................... 74 3.5. Các giải pháp tăng cường công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh .............. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 80 1. Kết luận...................................................................................................................... 80 2. Kiến nghị ................................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT CHỮ CÁI VIẾT TẮT CÓ NGHĨA LÀ 1 BĐS Bất động sản 2 CNTB Chủ nghĩa tư bản 3 CNH Công nghiệp hóa 4 GPMB Giải phóng mặt bằng 5 HĐH Hiện đại hóa 6 QSDĐ Quyền sử dụng đất 7 TTCN Tiểu thủ công nghiệp 8 THCS Trung học cơ sở 9 THPT Trung học phổ thông 10 UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội của huyện 2009 - 2013 .......... 34 Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013 ..................... 34 Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu về sản xuất nông nghiệp 2009 - 2013 .................................. 36 Bảng 3.4: Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2013 huyện Quảng Ninh .............. 38 Bảng 3.5. Thành phần dân cư đô thị và nông thôn tại huyện Quảng Ninh .................. 39 giai đoạn 2009 – 2013 ................................................................................................... 39 Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Ninh - Năm 2013 .............................. 44 Bảng 3.7. Diện tích tự nhiên, đất ở của các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Quảng Ninh năm 2013 ................................................................................................... 50 Bảng 3.8. Số lượng, diện tích các bản đồ Địa chính huyện Quảng Ninh ...................... 51 Bảng 3.9. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013 ................................................................................................................... 53 Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đất của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013 ......... 53 Bảng 3.11. Quỹ đất ở thu hồi phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội ............. 54 huyện từ năm 2009 - 2013 ............................................................................................. 54 Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 31/12/2013 ..................................................................... 56 Bảng 3.13. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2013 với năm 2010 .. 57 Bảng 3.14. Kết quả thu ngân sách đất ở giai đoạn 2009 – 2013 ................................... 60 Bảng 3.15: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh trong thời gian 2009 - 2013............................................................ 64 Bảng 3.16. Kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất ở ............................ 65 Bảng 3.17. Giá đất ở tại thị trấn Quán Hàu ................................................................... 67 Bảng 3.18. Giá đất ở tại nông thôn ................................................................................ 68 Bảng 3.19. Thống kê số giao dịch QSDĐ tại các nhóm điều tra................................... 69 Bảng 3.20. Đánh giá thực trạng công tác QLNN về đất đai ở huyện Quảng Ninh ....... 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2013 ................................. 35 Hình 3.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực điều tra ....................... 70 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là cơ sở xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, tiết kiệm và bền vững. Trong thời đại ngày nay, khi quy mô dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển sản xuất của con người đã gây sức ép không nhỏ đối với quá trình sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng, nhu cầu về mọi mặt của cuộc sống con người ngày càng tăng lên, trong khi đó đặc điểm hạn chế về đất ở ngày càng thể hiện rõ nét. Điều đó đòi hỏi công tác quản lý đất ở phải mang tính khoa học cao, nhằm sắp xếp và bố trí dân cư một cách hợp lý, từng bước đưa công tác quản lý đất đi vào ổn định theo khuôn khổ của Pháp Luật. Đối với nước ta là một nước “đất chật người đông”, mật độ dân số cao tác động nhiều đến mọi mặt của đời sống, sinh hoạt của nhân dân, việc sử dụng đất ở tại các tỉnh, thành phố hiện nay ngày càng trở nên bức xúc, đặc biệt là các thành phố lớn, các tỉnh ven biển Miền Trung trong đó có tỉnh Quảng Bình. Việc bố trí, sắp xếp các thửa đất còn nhiều bất hợp lý giữa các khu vực, nguồn gốc thửa đất phức tạp gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý. Mặt khác, công tác quản lý đất ở còn lỏng lẻo, không kiểm soát kịp thời các biến động do còn thiếu cơ sở thông tin chính xác. Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản quy định nhiều nhưng chưa kịp thời điều chỉnh với thay đổi của thực tiễn và chồng chéo, việc thực thi các quy định không nghiêm. Với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay, đất đai thể hiện vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội. Ở tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Quảng Ninh nói riêng thì quá trình đô thị hoá đã diễn ra rất rõ rệt, cùng với các chính sách phát triển kinh tế xã hội và những tác động trực tiếp của người sử dụng đất đã làm cho tình hình quản lý đất đai, đặc biệt là đất ở càng phải chặt chẽ hơn. Ở huyện Quảng Ninh qua thực tế cho thấy công tác quản lý đất đai còn nhiều tồn động, yếu kém. Vì vậy công tác đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ngày nay càng trở nên rất quan trọng và hết sức cần thiết nhằm nắm bắt được tình hình quản lý đất ở. Từ đó đề xuất những biện pháp chính sách nhằm đưa công tác quản lý đất ở trở nên hợp lý và hiệu quả hơn. Đồng thời là cơ sở bước đầu cho công tác quy hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn nói riêng, cũng như phục vụ cho các chiến lược phát triển kinh tế xã hội lâu dài. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Xuất phát từ cơ sở thực tiễn đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”. 2. Mục đích của đề tài Nghiên cứu hiện trạng công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất ở trên địa bàn nghiên cứu. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các quy định và chính sách hợp lý về quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung về công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, từ đó lựa chọn phương pháp quản lý đất phù hợp. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Quỹ đất ở và tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 9/2014 đến tháng 6/2015. Đề tài nghiên cứu công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 đến 2013. - Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Quảng Ninh, trong đó chọn các xã Võ Ninh, Gia Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu để điều tra nghiên cứu và đánh giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Các khái niệm về đất đai a. Khái niệm về đất Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ. Theo quan điểm của C. Mac: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [1]. "Đất đai" về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông, suối, hồ, đầm lầy,...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (đường sá, nhà cửa, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,...)". Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, theo chiều nằm ngang - trên mặt đất - giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như trong cuộc sống. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất [25]. Các nhiệm vụ và nội dung sử dụng đất đai: - Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian sử dụng đất. - Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng hình thành cơ cấu kinh tế sử dụng đất. - Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh tế sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách kinh tế, tập trung. Đất đai có các tính chất đặc biệt như sau: - Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. - Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số lượng, chế tạo tùy theo nhu cầu của xã hội. - Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hóa,... Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn. - Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không thể làm được, còn các tư liệu sản xuất khác tùy thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu quả hơn. - Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng, nghĩa là khi sử dụng không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ mọi nơi, di chuyển tùy theo sự cần thiết. - Tính vĩnh cửu: Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu. Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị hư hỏng ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất cũng như hiệu quả sử dụng. Khả năng tăng tính sản xuất của đất tùy thuộc vào phương thức sử dụng, là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có được. Trong quá trình sử dụng đất, con người là nhân tố chi phối chủ yếu, ngoài ra, việc sử dụng đất còn chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố sau: - Nhân tố điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian cần chú ý việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản dưới lòng đất. Trong nhóm nhân tố này thì điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất. - Nhân tố kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của nền kinh tế hàng hóa, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 thương nghiệp,... Mặc dù nhóm nhân tố này xếp sau nhân tố nhân tố điều kiện tự nhiên nhưng thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất đai. Thật vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng như thế nào phụ thuộc vào sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có, tính khả thi về kỹ thuật và mức độ đáp ứng của chúng, quyết định bởi nhu cầu của thị trường. - Nhân tố không gian: Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến đất đai như điều kiện không gian đề hoạt động. Không gian bao gồm cả vị trí và mặt bằng. Không gian là một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất. Vị trí và không gian của đất đai không bị mất đi hay tăng thêm trong quá trình sử dụng dẫn đến hạn chế khả năng mở rộng không gian sử dụng đất và chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai. Vậy đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người. Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. b. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát, quản lý và sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế. Điều 1, Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước là thống nhất về đường lối, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, thể hiện cụ thể ở Luật Đất đai, những văn bản dưới luật phải được triển khai đồng bộ và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai nhằm cung cấp các hồ sơ, tài liệu số liệu liên quan đến đất đai trong cả nước, giúp cho Chính phủ và các ngành, các địa phương có kế hoạch sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Tóm lại, thực chất của quản lý đất đai là quản lý con người sử dụng đất: mỗi loại đất ở mỗi vùng khác nhau được nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các chủ sử dụng với mục đích được luật pháp quy định, do đó việc quản lý đất đai được thực hiện nhằm giúp người sử dụng đất phát huy hiệu quả của việc sử dụng đất và đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Quản lý nhà nước về đất đai được xây dựng trên nền tảng học thuyết Mác-Lê nin: “Đất là đối tượng lao động và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được”. 1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm được hiện trạng đất đai đang được sử dụng vào mục đích khác nhau như thế nào, số lượng, cơ cấu của mỗi loại trong tổng số là bao nhiêu, cũng như biến động của các loại đất này ra sao. Theo Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 quy định đất đai được phân thành 5 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [22]. Để khắc phục những hạn chế trong cách phân loại đất theo Luật Đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 do sự chồng chéo phân loại đất vừa theo mục đích sử dụng, vừa theo địa bàn, Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định phân loại đất thành 3 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Việc xác định loại đất trên thực địa được căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc tính pháp lý về quyền sử dụng đất. - Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Nhóm đất nông nghiệp được phân làm các phân nhóm: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Các phân nhóm lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau. - Nhóm đất phi nông nghiệp là đất đang được sử dụng không thuộc nhóm đất nông nghiệp. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác. Các phân nhóm trên được chia thành nhiều loại đất khác nhau. - Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng; bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây [23]. Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại 3 nhóm như sau: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và nhóm đất nông nghiệp khác. - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[ 24]. Khái niệm về đất ở Tại điều 143 và điều 144 của Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở như sau: * Đất ở tại nông thôn 1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyêt. 2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. 3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn. 4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất phi nông nghiệp [24]. * Đất ở tại đô thị 1. Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. 3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở. 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. 5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị [24]. 1.1.3. Vai trò của đất ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng đầy đủ thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động chính trị. Vấn đề thiếu chỗ ở kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh gây ra ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước. Trong những năm đổi mới, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, người dân đã có những nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở và đất ở do đó cũng tăng lên. Có nhiều yếu tố làm tăng nhu cầu về đất ở nhưng tập trung có 4 yếu tố cơ bản [21]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Yếu tố quan trọng nhất là sự gia tăng về kinh tế. Sau thời gian đổi mới, thu nhập của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… tăng lên, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu không chỉ là ăn, mặc mà còn cả ở. Đối với các đối tượng dân cư có thu nhập tăng lên tại các khu vực thành thị, việc gia tăng nhu cầu về đất ở là rất lớn. Đây là một sự gia tăng đúng xu hướng. Tuy nhiên, việc tăng nhu cầu đất ở trong những năm vừa qua rõ ràng có nguyên nhân từ việc tăng thu nhập từ dân cư. Yếu tố thứ hai, đó là sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi Luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các khu đô thị lớn. Nhu cầu đầu tư về nhà ở và đất ở tại các tỉnh này tăng lên. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các thành phố này. Nhu cầu về đất ở của các đối tượng này lại cao hơn khả năng đáp ứng của các địa phương này. Việc tạo ra các chỗ ở cho đối tượng này được đặt ra đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất. Yếu tố thứ ba tác động mạnh mẽ đến nhu cầu về đất ở, đó là sự gia tăng phát triển công nghiệp hóa (CNH) - hiện đại hóa (HĐH) tại địa bàn các tỉnh, thành phố. Hàng loạt nhà máy, công trường, đường sá được xây dựng, đưa vào sử dụng đã tạo ra đồng thời hai tác động. Thứ nhất, làm tăng nhu cầu đất ở qua các lượng tài chính đầu tư vào công trình. Thứ hai, cũng như tác động của luồng tiền nước ngoài, các khoản tài chính phát sinh từ các quá trình này cũng tạo ra những nhu cầu thực tế về đất ở của các đối tượng như chủ đầu tư, người làm công ăn lương có liên quan đến các luồng tiền này. Yếu tố thứ tư, đó là sự hấp dẫn của đô thị là rất lớn trong giai đoạn vừa qua, đặc biệt đối với các thành phố đã nêu trên. Ngoài 4 yếu tố trên, một yếu tố nữa cũng ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu về đất ở, đó là công tác giải phóng mặt bằng để triển khai các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội. Đất ở là điều kiện vật chất cho mọi sản xuất, sinh hoạt đều cần tới. Hoạt động sử dụng đất ở của con người đã trở thành nội dung chủ yếu nhất của hoạt động kinh tế - xã hội của nhân loại. Nó chính là môi trường phát triển của con người cả về nhân cách, hình thể. Vấn đề đất ở này nó liên quan trực tiếp đến hoạt động sống của con người vì nó gắn bó chặt chẽ với cả cuộc đời đối với tâm lý con người. Đồng thời đất ở tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế - xã hội của con người và còn quyết định yếu tố phát triển của mỗi cá nhân con người và hộ gia đình trong xã hội [21]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội của đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả. - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai. - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. - Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý đất, Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những hành vi phạm pháp về đất đai. Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, đất đai phải được quản lý từ Trung ương đến địa phương và đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất nhằm sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch. Quản lý Nhà nước về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp, đồng thời làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai. Để thống nhất về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước từ Trung ương đến cơ sở thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc bỏ hoang, bỏ hóa làm cho đất xấu đi. Việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm xóa bỏ tình trạng phân chia đất đai cho nhiều ngành quản lý để tập trung quyền lực thống nhất vào hội đồng Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc và bản đồ trong phạm vi cả nước; quản lý nhà nước các dịch vụ công cộng và thực hiện đại diện chủ sở hữu phần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp có vốn Nhà nước các lĩnh vực trên theo quy định của Pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc và bản đồ trên địa bàn tỉnh theo quy định của Pháp luật. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân huyện quản lý nhà nước về lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường. Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Uỷ ban nhân dân huyện, chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường. Từ khi có luật đất đai 1993 ra đời, công tác quản lý nhà nước về đất đai ở huyện Quảng Ninh đã từng bước đi vào nề nếp. Hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ của ngành, của tỉnh đề ra. 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới 1.2.1.1. Tình hình quản lý đất ở Thụy Điển Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau. Các hoạt động cụ thể về quản lý đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hoá. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký…[11]. 1.2.1.2. Tình hình quản lý đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Mọi đơn vị, cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể. Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc. Đất đai ở Trung Quốc được phân thành 3 loại: - Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các công trình thuỷ lợi và đất mặt nước nuôi trồng. - Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và đất ở tại nông thôn, đất dùng cho mục đích công cộng, đất dùng cho khu công nghiệp, công nghệ, khoáng sản và đất dùng cho công trình quốc phòng. - Đất chưa sử dụng là đất không thuộc hai loại đất trên [11]. 1.2.1.3. Tình hình quản lý đất ở Pháp Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai. Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng và có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được. Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng… Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân. Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán và người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13 Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Toà án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi. Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phảo nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí địa phương chi trả. Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển [11]. 1.2.1.4. Tình hình quản lý đất ở Australia Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có được cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng từ rất sớm. Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị. Đây là điều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, được xếp vào loại hàng đầu của thế giới, vì pháp luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng được hàng chục luật khác của đất nước. Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia là đất thuộc sở hữu Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân. Australia công nhận nhà nước và tư nhân có quyền sở hữu đất đai và bất động sản trên mặt đất. Phạm vi sở hữu đất đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở lên, nhưng thông thường Nhà nước có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khoáng sản quý như vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ… Luật đất đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở, kể cả việc tích lũy đất đai. Tuy nhiên, luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu do gắn liền với Nhà nước phải thực hiện bồi thường thỏa đáng [11]. 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 1.2.2.1. Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 Khi con người xuất hiện thì đã có đất đai, đó chính là nơi để con người ở và tiến hành các hoạt động phục vụ cho sự tồn tại của mình. Dưới góc độ chính trị pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ gắn liền với chủ quyền quốc gia. Điều này cho thấy Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma