Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Quảng Ngãi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:125

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nắm được thực trạng về việc thực hiện các quyền chung và quyền giao dịch của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền đất tại thành phố Quảng Ngãi, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm giúp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tốt các quyền đó, nâng cao việc quả trong công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Quảng Ngãi

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ANH KIỆT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI DÂN TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2015 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cám ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Anh Kiệt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau Đại học. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Thầy PGS. TS Hồ Kiệt, người đã trực tiếp tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi, Ủy ban nhân thành phố Quảng Ngãi, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi - Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, phường thuộc thành phố Quảng Ngãi đã giúp đỡ tận tình, cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã góp ý giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài. TP. Quảng Ngãi, ngày ... tháng ... năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Anh Kiệt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU .........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ....................................................................................3 1.2.1. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................3 1.2.2. Yêu cầu ..................................................................................................................3 1.3. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................3 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................3 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................3 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................5 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .................................................5 2.1.1. Quyền sở hữu .........................................................................................................5 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .........................................................................5 2.1.3. Quyền sử dụng đất .................................................................................................7 2.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .............................................................10 2.2.1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất ..........................10 2.2.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ..................................................................................................................................12 2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................................12 2.3.1. Các nước phát triển ..............................................................................................12 2.3.2. Một số nước trong khu vực .................................................................................16 2.4. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................................................................20 2.4.1. Đất đai và vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống .................................20 2.4.2. Quá trình hình thành, phát triển các quy định về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam........................................................................................................................21 2.4.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam........................................................................................................................26 2.4.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .........................................29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv PHẦN 3. MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................................................................................32 3.1. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................32 3.2. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................32 3.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................32 3.4. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................32 3.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................33 3.5.1. Phương pháp luận ................................................................................................33 3.5.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể .........................................................................33 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Quảng Ngãi .............................34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................34 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................39 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ........................................42 4.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ........................44 4.2.1. Tình hình thực hiện Luật và các văn bản dưới Luật tại thành phố Quảng Ngãi .44 4.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ...............................................................................................................................47 4.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ...................................48 4.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ......................................51 4.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng Ngãi52 4.2.6. Tình hình khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ...52 4.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi .................................................55 4.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp....................................................................55 4.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................................56 4.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng ...............................................................................59 4.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2010 - 2014 ..................................................60 4.4.1. Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ...............................................................................................................................60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 4.4.2. Tình hình thực hiện các quyền giao dịch của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ...................................................................................................................68 4.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ...............................................................................................................................87 4.5.1. Những mặt làm được ...........................................................................................87 4.5.2. Những mặt còn hạn chế ......................................................................................88 4.6. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ....................................................................................................................90 4.6.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................................90 4.6.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......91 4.6.3. Giải pháp về chính sách ......................................................................................91 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................93 5.1. Kết luận...................................................................................................................93 5.2. Kiến nghị ................................................................................................................94 PHẦN 6. TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................96 PHẦN 7. PHỤ LỤC ......................................................................................................98 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải DT Diện tích GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LV Lĩnh vực QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TH Trường hợp UBND Uỷ ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Tổng hợp các nguồn thu từ đất, giai đoạn 2009 - 2014 ................................51 Bảng 4.2. Tình hình tiếp nhận đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong giai đoạn 2009 – 2014 ...................................................................................................................53 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm 2014 55 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm 2014 ...............................................................................................................................57 Bảng 4.5. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi năm 2014 ............59 Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2010 - 2014 ....61 Bảng 4.7. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã, phường điều tra ..65 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường ...................69 Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, phường .....72 Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường .........73 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường ......................78 Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường ....................80 Bảng 4.13. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ .............................................81 Bảng 4.14. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2010 - 2014 ............................................................................................................82 Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã, phường 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu ............................................................................. 34 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của thành phố Quảng Ngãi ........................... 37 Hình 4.3. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi……...………………...38 Hình 4.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2014 theo ngành nghề ............... 41 Hình 4.5. Diễn biến tỷ lệ các loại đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai so với tổng số đơn tiếp nhận trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2009 - 2014 ..................................... 54 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là nguồn tài nguyên hàng đầu đặc biệt cần thiết của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng,... Tuy nhiên, nguồn tài nguyên này chỉ có hạn nên mỗi nước có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi ban hành Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã từng bước cụ thể hóa Hiến pháp 1992, với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Quá trình “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ XI đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Đồng thời, tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2003 (nay là Điều 166 Luật Đất đai sửa đổi 2013) quy định những quyền chung mà chủ sử dụng đất hợp pháp được hưởng và Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (nay là Điều 167 Luật Đất đai sửa đổi 2013) cũng quy định cụ thể các quyền giao dịch của người sử dụng đất như: “Quyền chuyển đổi QSDĐ; quyền chuyển nhượng QSDĐ; quyền cho thuê QSDĐ; quyền cho thuê lại QSDĐ; quyền thừa kế QSDĐ; quyền tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ” [13], [14]. Tuy nhiên, đến nay quá trình thực hiện các QSDĐ của người dân ở một số địa phương vẫn còn nhiều bất cập, cần tập trung giải quyết như: - Ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định của các cá nhân, hộ gia đình còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng QSDĐ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 - Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ của Nhà nước cho nên còn nhiều vấn đề bất cập cần phải tập trung giải quyết. - Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng". Phải chăng, hiện nay cầu đó vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị trường? Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng vẫn còn rất rnhiều người dân không đi kê khai đăng ký hoặc đã được cấp GCNQSDĐ nhưng không nhận, mà vẫn có thể giao dịch ngầm trên thị trường. - Mặc dù Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, bảo đảm cho người dân có đất bị thu hồi được tái định cư tại nơi ở mới, có việc làm, thu nhập và đời sống của người dân bằng hoặc hơn nơi ở cũ, song công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện,... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng chậm trễ, gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình. - Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng. Quan hệ đất đai không chỉ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà còn là các quan hệ kinh tế - xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề về đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội nên các quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng đất. Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được phân tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS. TS Hồ Kiệt, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Quảng Ngãi”. 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích nghiên cứu Nắm được thực trạng về việc thực hiện các quyền chung và quyền giao dịch của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền đất tại thành phố Quảng Ngãi, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm giúp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tốt các quyền đó, nâng cao hiệc quả trong công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 1.2.2. Yêu cầu - Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ. - Số liệu điều tra phải khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ của người dân. - Nội dung các giải pháp phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn; góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần làm rõ những lý luận về QSDĐ trong điều kiện Việt Nam hiện nay. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cho những nhà quản lý, các cơ quan liên quan nhận thấy được thực trạng về việc thực hiện QSDĐ của người dân sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, từ đó có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhằm tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt các quyền đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Công khai, minh bạch việc thực hiện các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, các giao dịch không chính thống trong việc thực hiện QSDĐ, góp phần tăng thu nhân sách Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.1.1. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật" [3]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư,...). Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [6]. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng những cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [6]. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế và định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: Tiêu dùng hết, tiêu huỷ hoặc từ bỏ quyền sở hữu [6]. 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [16]. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [17]. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [9]. Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) và Luật Đất đai năm 2003 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [9], [13]. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4); “Quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13); “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [14]. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp quản lý đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [6]. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [6]. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [6]. 2.1.3. Quyền sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - Cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng [12]. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội… (gọi chung là PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [12]. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [17]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [17]. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 166, 167 Luật Đất đai 2013) [14]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, vì lợi ích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích đích sử dụng đất với loại đất thu hồi cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [6], [20]. - Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [6], [20]. - Tặng cho, thừa kế QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế và lệ phí. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [6], [20]. - Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [6], [20]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [6], [20]. 2.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Chế định quyền và nghĩa vụ của của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật Đất đai năm 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta [22]. 2.2.1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận QSSĐ đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển QSDĐ. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản QSDĐ của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như vậy, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, QSDĐ lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 2.2.1.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ được biểu hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau đây: - Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có QSDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế QSDĐ, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng QSDĐ) nên QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. - Thứ hai, mặc dù QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ đai là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau: + Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. + Hai là, không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Ví dụ: Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này. Hay Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê; Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma