Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

45
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài thực hiện nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Đồng Hới, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên địa bàn thành phố trên cơ sở tổng hợp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, làm cơ sở khoa học và thực tiễn để đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa điểm nghiên cứu, đồng thời có thể áp dụng cho các địa phương có đặc điểm tương tự.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cám ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc. Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Vân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau Đại học của trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên môi trường Quảng Bình, Viện Quy hoạch xây dựng tỉnh Quảng Bình, Ủy ban nhân thành phố Đồng Hới, Phòng Tài nguyên - Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, phường thuộc thành phố Đồng Hới đã giúp đỡ tận tình, cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã góp ý giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài. Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Vân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................vi DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... vii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ........................................................................ viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài ......................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .....................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................3 1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu ........................................................................3 1.1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................................... 3 1.1.1.1 Khái quát về giá đất ............................................................................................. 3 1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ......................................................................4 1.1.2. Định giá đất ..........................................................................................................8 1.1.2.1. Khái niệm ..........................................................................................................8 1.1.2.2. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ....................................9 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................................10 1.1.3.1. Nhóm nhân tố thông thường .............................................................................10 1.1.3.2. Nhóm nhân tố khu vực .....................................................................................12 1.1.3.3. Nhóm nhân tố cá biệt ........................................................................................ 13 1.1.4. Các nguyên tắc định giá đất.................................................................................14 1.1.4.1 Nguyên tắc cơ bản ............................................................................................. 14 1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2013 ...............................................16 1.1.5. Các phương pháp định giá đất .............................................................................17 1.1.5.1. Phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP............................. 17 1.1.5.2. Áp dụng cụ thể các phương pháp định giá đất .................................................18 1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu: ..................................................................34 1.2.1. Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai ......................34 1.2.1.1. Trên thế giới .....................................................................................................34 1.2.1.2. Ở Việt Nam.......................................................................................................35 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 1.2.1.3. Tại Quảng Bình ................................................................................................ 36 1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .................................................................37 Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........39 2.1. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 39 2.2. Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 39 2.2.1. Đối tượng nghiên cứu: ......................................................................................... 39 2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 39 2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 39 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 40 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ...................................................40 2.4.1.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: .................................................................40 2.4.1.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp....................................................................40 2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: .................................................................41 2.4.3. Phương pháp ứng dụng GIS và bản đồ ................................................................ 41 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................42 3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới .................................................................................................42 3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu .............42 3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 42 3.1.1.2. Đặc điểm địa hình ............................................................................................. 43 3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết ..............................................................................43 3.1.1.4. Đặc điểm thủy văn, thủy triều .........................................................................44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................................ 44 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................44 3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ...................................................................................45 3.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ............................... 46 3.1.3. Tình hình quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu ..............................................49 3.1.3.1. Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................... 49 3.1.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Đồng Hới ......................................51 3.2. Kết quả điều tra giá đất ở trên thị trường thành phố Đồng Hới ............................. 53 3.2.1 Tổng hợp bảng số liệu từ kết quả điều tra số liệu giá đất thị trường trên các tuyến đường cơ bản và một số khu vực đặc thù. .....................................................................53 3.2.2. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm I (trên 13 triệu đồng/m2) ...................55 3.2.3. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm II (từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2) .......57 3.2.4. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm III (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) ........58 3.2.5. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm IV (từ 3 đến cận 7 triệu đồng/m2) .....60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.2.6. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm V (dưới 3 triệu đồng/m2) ..................62 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính về giá đất. ........................................................ 63 3.4. Xây dựng bản đồ không gian về giá đất trên địa bàn thành phố ............................ 66 3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn ................72 3.5.1. Giải pháp liên quan đến quản lý minh bạch thị trường đất đai ........................... 72 3.5.2. Giải pháp định giá đất ở phù hợp với biến động giá thị trường .......................... 72 3.5.3. Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất .............73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................74 1. Kết luận......................................................................................................................74 2. Kiến nghị ...................................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2013 ............................... 50 Bảng 3.2. Sự chênh lệch giá quy định VT1 các tuyến đường từ năm 2010 đến năm 2014 theo giá Nhà nước quy định. ................................................................................54 Bảng 3.3. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm I ....................................................... 56 Bảng 3.4. Giá đất tại các vị trí, đường nhóm II ............................................................. 57 Bảng 3.5. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm III ....................................................59 Bảng 3.6. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm IV ....................................................61 Bảng 3.7. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm V ......................................................62 Bảng 3.8. Điểm trọng số cho từng khu vực ...................................................................63 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...............................................................................6 Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ............................................................... 7 Hình 3.1. Ví trí địa lý vùng nghiên cứu ........................................................................42 Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013 ......................................51 Hình 3.3. Trọng số các yếu tố ảnh hưởng từng khu vực ...............................................64 Hình 3.4. Cơ sở dữ liệu thuộc tính về giá đất ở tại thành phố Đồng Hới ......................66 Hình 3.5. Chuyển đổi cơ sở dữ liệu không gian ............................................................ 67 Hình 3.6. Bản đồ đơn tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................68 Hình 3.7. Bản đồ giá đất ở Nhà nước thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.............70 Hình 3.8. Bản đồ giá đất ở thị trường thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.............71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNH - HĐH Công nghiệp hoá, hiện đại hoá ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thông tin địa lý NĐ Nghị định ONT Đất ở nông thôn ODT Đất ở đô thị QĐ Quyết định TS Trọng số UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội; là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của một quốc gia. Đất là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi Nhà nước phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Quảng Bình cùng tốc độ đô thị hoá ở thành phố Đồng Hới khá mạnh mẽ, do vậy biến động về đất đai rất lớn và giá trị đất đai thay đổi theo xu hướng tăng lên, đặc biệt thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi hơn. Tuy nhiên, thực tại công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở đây còn nhiều bất cập, chưa theo kịp diễn biến thay đổi của đất đai, việc xác định giá đất ở chưa sát với giá thị trường, chưa ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý giá đất... gây ra những khó khăn trong công tác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến thất thu nguồn ngân sách nhà nước và dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương. Trong lÜnh vùc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ m«i tr-êng, c«ng nghÖ hệ thống thông tin địa lý (GIS) cã ý nghÜa vµ t¸c dông to lín, cho phÐp tæ chøc, s¾p xÕp c¸c d÷ liÖu ®Þa lý thµnh mét c¬ së d÷ liÖu hoµn chØnh, thÝch hîp cho viÖc xö lý tù ®éng trªn m¸y tÝnh. Nã cã kh¶ n¨ng nhËp, l-u tr÷, cËp nhËt mét khèi l-îng th«ng tin lín, ®a d¹ng; xö lý vµ ph©n tÝch, ®-a c¸c th«ng tin vÒ mét hÖ quy chiÕu thèng nhÊt, cã kh¶ n¨ng chiÕt xuÊt th«ng tin, ph¸t hiÖn c¸c quy luËt vµ nh÷ng mèi t-¬ng t¸c gi÷a c¸c ®èi t-îng vµ hiÖn t-îng nghiªn cøu, nh»m kÞp thêi vµ nhanh chãng ®-a ra c¸c gi¶i ph¸p hoÆc quyÕt s¸ch cho c¸c vÊn ®Ò cô thÓ vÒ sö dông hîp lý tµi nguyªn vµ c¸c vÊn ®Ò thùc tiÔn kh¸c. Chính vì vậy, để quản lý, cập nhật, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đem lại hiệu quả đảm bảo cho công tác định giá đất sát với giá trị thực tế, góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đồng Hới, tôi đã ứng dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS) vào nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. Mục đích của đề tài Đề tài thực hiện nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Đồng Hới, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên địa bàn thành phố trên cơ sở tổng hợp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, làm cơ sở khoa học và thực tiễn để đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa điểm nghiên cứu, đồng thời có thể áp dụng cho các địa phương có đặc điểm tương tự. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về định giá đất bằng việc áp dụng phương pháp định giá đất và ứng dụng công nghệ GIS nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở hỗ trợ hoạt động quản lý sử dụng đất nói chung, hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đáp ứng nhu cầu của địa phương quản lý, cung cấp thông tin trên thị trường BĐS một cách khách quan, minh bạch và chính xác. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là một trong những cơ sở, nền tảng tin cậy cho công tác định giá đất. - Là dữ liệu tham khảo có giá trị và đáng tin cậy cho các nghiên cứu đặc thù về định giá đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1.1 Khái quát về giá đất Theo khoản 19, điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá đất là giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 20, Điều 3, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Giá đất được hình thành trong những trường hợp sau: - UBND cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định chi tiết tại điều 114, luật đất đai 2013: + Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 + Giá đất cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Giá đất hình thành do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ. 1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. a) Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. c) Quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1.1.2. Định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. [9] Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. [17] Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tốvề phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai. Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá. Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa. 1.1.2.2. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất a) Phạm vi định giá đất Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại một thời điểm xác định b) Mục tiêu định giá đất Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá thị trường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục vụ cho mục đích gì: - Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; - Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, - Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; - Dịch vụ tài chính trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất… c) Vai trò của định giá đất Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. d) Vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị đất và bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng. - Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; - Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; - Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; - Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau: (1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch. (2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. (3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất chịu chi phối của rất nhiều nhân tố phức tạp, vì vậy khi định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các nhân tố chủ yếu sau: 1.1.3.1. Nhóm nhân tố thông thường Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 a) Nhân tố hành chính. Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của nhà nước tác động đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: - Chế độ về đất: Gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất. - Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất. - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. - Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất. b) Nhân tố nhân khẩu. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá loại đất này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng. c) Nhân tố xã hội. - Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất. - Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hóa kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. d) Nhân tố quốc tế. Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. e) Nhân tố kinh tế. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu: - Tình trạng phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. - Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau. - Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất. - Ngoài ra các yếu tố như tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất. 1.1.3.2. Nhóm nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện KTXH của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma