Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường:Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sông Cầu (giai đoạn 2011- 2016)

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:118

Thêm vào BST

Báo xấu

25
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng việc cấp giấy chứng nhận và tiếp cận các quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm đưa ra những kiến nghị, đề xuất giúp địa phương hoàn thiện và thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường:Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sông Cầu (giai đoạn 2011- 2016)

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Ngô Thanh Dũng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ĐKĐĐ, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Ngô Thanh Dũng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Qua nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sông Cầu (giai đoạn 2011- 2016)” cho thấy thị xã Sông Cầu là thị xã trẻ hội tụ khá nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, nền kinh tế của thị xã đang trên đà phát triển, đặc biệt trong những năm gần đây. Dẫn đến nhu cầu kéo công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sông Cầu cũng không ngừng tăng lên. Tính từ năm 2011 đến năm 2016, UBND thị xã đã tiếp nhận 31.913 hồ sơ, đã giải quyết 30.535 hồ sơ chiếm 96% số hồ sơ đã tiếp nhận. Xu hướng là năm sau có số lượng hồ sơ giải quyết cao hơn trước. Trong giai đoạn 2011-2016, tổng số giấy cấp mới là 5.601 giấy/ 6.062 hồ sơ, đạt được tỉ lệ là 96%. Và cao nhất trong giai đoạn này là năm 2014 cấp được 1.201 giấy/1.225 hồ sơ tiếp nhận chiếm tỷ lệ cao nhất trong giai đoạn này là 98% là do những thay đổi trong luật đất đai 2013 cùng với đó tình hình giao dịch đăng ký biến động tương đối lớn, hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho là 12.141 giấy với diện tích 373,6 ha; hồ sơ cấp đổi, cấp lại là 2.630 giấy với diện tích 448,1 ha, hồ sơ chuyển mục đích là 1.572 giấy với diện tích 13,15 ha, nguyên nhân của sự gia tăng này một phần cùng với quá trình đô thị hoá và đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, theo đó số lượng người từ nơi khác đến thị xã Sông Cầu. Thực tế cho thấy quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn chồng chéo trong việc thực thi các văn bản pháp luật, thậm chí chồng chéo giữa các cơ quan chức năng thực hiện. Bên cạnh đó, còn do trình độ chuyên môn, năng lực còn hạn chế của các cán bộ tham gia vào dẫn đến sự yếu kém trong công tác quản lý và cấp GCNQSDĐ cho người dân. Ngoài ra cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn. Trên cơ sở các kết quả đạt được thì một số giải pháp được đề xuất nhằm tăng cường công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................................ ii TÓM TẮT ...................................................................................................................................... iii MỤC LỤC ..................................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................... vii DANH MỤC BẢNG .................................................................................................................. viii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .............................................................................................. ix MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................ 1 1. Đặt vấn đề ................................................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu......................................................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ......................................................... 3 1.1.2. Một số khái niệm liên quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ ............................................... 8 1.1.3. Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ .............................................................................. 15 1.1.4. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .. 17 1.1.5. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ......................................................... 17 1.1.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................... 18 1.1.7. Trình tự thủ tục cấp giấy CNQSD đất ............................................................................. 19 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 24 1.2.1. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của một số nước trên thế giới .................................... 24 1.2.2. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của cả nước .................................................................. 26 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.2.3. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của tỉnh Phú Yên ......................................................... 31 1.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan ........................................................................ 32 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................................... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................................ 34 2.1.2. Phạm vị nghiên cứu ........................................................................................................... 34 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................................ 34 2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................... 34 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ................................................................ 34 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................................ 35 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu ........................................................... 35 2.3.4. Phương pháp so sánh ......................................................................................................... 35 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNơ ............................................. 36 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu ................................. 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................................. 36 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................................................... 40 3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại thị xã Sông Cầu ..................................... 46 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................................... 46 3.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất....................................................................... 49 3.2.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ........................ 56 3.3. Đánh giá việc cấp giấy chứng nhận của các hộ gia đình cá nhân .................................... 63 3.3.1. Cơ sở pháp lý để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận và tiếp cận các quyền sử dụng đất ................................................................................................................................................... 63 3.3.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu qua các giai đoạn................ 65 3.3.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thị xã Sông Cầu từ 01/01/2011 đến 31/12/2016 ......... 72 3.3.4. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ của các hộ gia đình cá nhân .......... 76 3.3.5. Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSDĐ ................................................................. 81 3.4. Đánh giá về tình hình tiếp cận các quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Cầu..................... 82 3.4.1. Về phía người sử dụng đất ................................................................................................ 82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4.2. Về phía công tác quản lý việc sử dụng đất ...................................................................... 84 3.4.3. Chính sách pháp luật.......................................................................................................... 85 3.4.4. Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kinh phí .................................................................... 85 3.4.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................................................... 85 3.4.6. Hệ thống thông tin đất đai còn nhiều hạn chế cơ bản .................................................... 86 3.4.7. Tổ chức bộ máy quản lý .................................................................................................... 86 3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc tiếp cận các quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Cầu 88 3.5.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ..................................................... 88 3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 88 3.5.3. Giải pháp về chính sách .................................................................................................... 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 90 1. Kết luận ..................................................................................................................................... 90 2. Kiến nghị ................................................................................................................................... 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................................... 92 PHỤ LỤC...................................................................................................................................... 95 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CSDL Cơ sở dữ liệu CMĐ Chuyển mục đích ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp DT Diện tích ĐKĐĐ Đăng ký đất đai HSĐC Hồ sơ địa chính GPMB Giải phóng mặt bằng GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân UNECE Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp Quốc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu năm 2016 ............................................................................................................................................... 46 Bảng 3.2. Biến động đất đai qua năm 6 năm (2011 - 2016) .................................................... 50 Bảng 3.3. Diện tích đất theo đơn vị hành chính cấp xã, phường năm 2016 ........................... 58 Bảng 3.4. Tình hình giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo của thị xã Sông Cầu ..................... 61 giai đoạn 2011 -2016.................................................................................................................... 61 Bảng 3.5. Kết quả diện tích cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân một số loại đất cơ bản đến 31-12-2016 .................................................................................................................................... 77 Bảng 3.6. Tỉ lệ cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của một số loại đất đến 31/12/2016 ...... 78 Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN của thị xã Sông Cầu giai đoạn 2011 – 2016 ............................. 80 Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016....................................................................................................... 72 Bảng 3.9. Tình hình đăng ký biến động trên địa bàn thị xã 2011-2016.................................. 73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Sông Cầu ....................................................................................... 36 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị xã Sông Cầu 2016 ........................................... 48 Hình 3.3. Sơ đồ Quy trình cấp GCNQSDĐ theo cơ chế “một cửa” ....................................... 67 Hình 3.4. Kết quả diện tích cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của một số loại đất cơ bản đến 31-12-2016............................................................................................................................. 78 Hình 3.5. Diện tích cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đến 31/12/2016................................ 79 Hình 3.6. Tỉ lệ các công việc của người dân khi đến trung tâm một cửa ............................... 82 Hình 3.7. Tỉ lệ hiểu biết về các thủ tục của người dân khi đến trung tâm một cửa ............... 83 Hình 3.8. Đánh giá của người dân về việc thực hiện các thủ tục đất đai ................................ 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn và có vị trí cố định trong không gian. Vì vậy, đất đai cần phải được quản lý, sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Quá trình đô thị hoá làm cho mật độ dân cư ngày càng gia tăng, các công trình công cộng, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu thương mại dịch vụ,… được xây dựng ngày càng nhiều. Đây là một trong những vấn đề cần quan tâm không chỉ với nước ta, mà còn với các nước đã và đang phát triển trên thế giới. Để công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào ổn định thì mỗi quốc gia đều phải xây dựng cho mình chương trình, kế hoạch, chiến lược phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của đất nước mình. Đặc biệt là đối với nước ta, một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ và để đảm bảo tính thống nhất trong trong công tác quản lý đối với đất đai thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một trong những nhiệm vụ quan trọng, góp phần hoàn thiện tính pháp lý của hồ sơ địa chính để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình một cách thuận lợi nhất, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình trong thời gian dài. Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai cũng tăng cao, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai xảy ra nhiều. Nguyên nhân chính là do người sử dụng đất không đi kê khai, đăng ký để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định bắt buộc đối với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng nhận để thực hiện các quyền về đất đai của mình. Nhưng trên thực tế một số bộ phậnngười sử dụng đất không thực hiện vì tư tưởng cho rằng đất đai, tài sản của mình thì không ai có quyền lấy đi được, tư tưởng này làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của toàn xã hội. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, để làm sáng tỏ thêm một số nội dung liên quan đến người sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhằm đưa ra một số nhận định và giải pháp cụ thể góp phần thúc đẩy công tác này ngày một hoàn thiện hơn, tạo một nền kinh tế ổn định, giảm thiểu đến mức thấp nhất các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn của thị xã Sông Cầu trong thời gian đến, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sông Cầu giai đoạn 2011-2016”. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng việc cấp giấy chứng nhận và tiếp cận các quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm đưa ra những kiến nghị, đề xuất giúp địa phương hoàn thiện và thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng việc cấp giấy chứng nhận và tiếp cận các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận và việc tiếp cận các QSDĐ tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Kết quả nguyên cứu của đề tài nhằm hệ thống hóa công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là bước đầu tiên quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói chung. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến các giao dịch QSDĐ kịp thời, chính xác, đầy đủ phục vụ quản lý tốt về đất đai tại địa phương. - Công khai, minh bạch việc cấp giấy chứng nhận và tiếp cận các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, các giao dịch không chính thống góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng những cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. 1.1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [Quốc Hội (1993), Luật Đất đai 1993]. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [Nguyễn Đình Bồng (2006)]. 1.1.1.3. Quyền sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 cách khác là QSDĐ của người sử dụng [Quốc Hội (1993), Luật Đất đai 1993]. Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [Quốc Hội (1993), Luật Đất đai 1993]. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [Đinh Dũng Sỹ (2003)]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [Đinh Dũng Sỹ (2003)]. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền; - Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), (2006)]. - Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), (2006)]. - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), (2006)]. - Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), (2006)]. - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), (2006)]. 1.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Chế định quyền và nghĩa vụ của của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật Đất đai năm 2013. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta (Quốc Hội, Luật Đất đai 2013). 1.1.2. Một số khái niệm liên quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ 1.1.2.1. Đăng ký đất đai Theo báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: Đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế [Land Administration in the UNECE region, 2005]. ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất [Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004]. ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng. b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký. c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký. d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất. d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký. đ) Chuyển mục đích sử dụng đất. e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất. g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. 7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc Hội, Luật Đất đai 2013). Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống HSĐC ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSD cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Còn đăng ký biến động được thực hiện cho những trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ có nhu cầu thay đổi nội dung của HSĐC đã thiết lập. ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc sử dụng công cụ ĐKĐĐ để quản lý. Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất việc quản lý. Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. Vì vậy ĐKĐĐ với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. ĐKĐĐ là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, nắm rõ tình hình sử dụng, từ đó thực hiện điều chỉnh hợp lý. 1.1.2.2. Giấy CNQSD đất Giấy CNQSD đất là một chứng thư pháp lý quan trọng, xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước - chủ đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Theo Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Quốc Hội, Luật Đất đai 2013). Khoản 1 Điều 97 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Quốc Hội, Luật Đất đai 2013). 1.1.2.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp GCNQSDĐ là việc Nhà nước thực hiện trao quyền cho người sử dụng đất bằng chứng thư pháp lý. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma