Luận văn Thạc sĩ kinh tế: Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Á Châu để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của ngân hàng, đồng thời có thể giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ kinh tế: Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM  HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN NGỌC TRÂN NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM  NGUYỄN NGỌC TRÂN NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HỒNG HẢI TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012
LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan số liệu nêu trong luận văn này được thu thập từ nguồn thực tế, được công bố trên các báo cáo của cơ quan nhà nước, được đăng tải trên các tạp chí, báo chí, website hợp pháp. Những thông tin và nội dung nêu trong đề tài đều dựa trên thực tế và hoàn toàn đúng với nguồn trích dẫn. Tác giả đề tài: Nguyễn Ngọc Trân
MỤC LỤC  TRANG BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................... 4 1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ........... 4 1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................. 4 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................ 4 1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản ........................................................... 5 1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản ........................................ 8 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản ............................................................... 8 1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản .......................................................... 8 1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản .............................................................. 9 1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản ............................................................... 11
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản................ 18 1.3.1 Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng ............................................................. 18 1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng ....................................................... 22 1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc môi trường. .......................................................... 24 1.4 Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại việt Nam sau cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ........................................ 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................. 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ..................... 28 2.1 Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu .................................................... 28 2.1.1 Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu .................................. 28 2.1.2 Hoạt động huy động vốn ......................................................................... 30 2.1.3 Hoạt động tín dụng .................................................................................. 35 2.2 Thực trạng về tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu................................................................................................................. 41 2.2.1 Các điều kiện cơ bản của cho vay bất động sản ...................................... 41 2.2.2 Quy trình cho vay bất động sản .............................................................. 42 2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS ......................................................................... 43 2.3 Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu ............................................................................ 49 2.3.1 Những mặt đã đạt được ........................................................................... 49 2.3.2 Những mặt hạn chế ................................................................................. 53
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................ 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................... 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .............................................................................................................. 61 3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới ................................................................................ 61 3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015 ............................. 61 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay BĐS tại ACB trong thời gian tới .......... 63 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ACB ..................................................................................... 64 3.2.1 Về khâu tạo nguồn ................................................................................. 65 3.2.2 Về thu hút khách hàng............................................................................. 67 3.2.3 Về khâu cho vay BĐS ............................................................................. 68 3.3 Kiến nghị ................................................................................................... 76 3.3.1 Kiến nghị đối với NHNN ........................................................................ 76 3.3.2 Kiến nghị đối với chính phủ .................................................................... 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ............................................................................... 79 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT  ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ACBA Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài Sản ACB AREV Công ty Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu BĐS Bất động sản BCS & QLTD Ban chính sách và quản lý tín dụng CIC Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng CLMS Chương trình quản lý tín dụng cá nhân EXIMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam KHDN Khách hàng doanh nghiệp KHCN Khách hàng cá nhân NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại SACOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín SCB Standard Charterd TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành Phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TCTD Tổ chức tín dụng
TCBS Hệ thống quản trị ngân hàng TECHCOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU  Bảng 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn của ACB so với các ngân hàng khác qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.4: Tình hình phân loại dư nợ vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.5: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.6: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ vay của ACB. Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ bất động sản của ACB so với tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn ngành. Bảng 2.8 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với tổng dư nợ vay của các ngân hàng trong năm 2011. Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Bảng 2.10: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của các ngân hàng.
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ  Hình 2.1 : Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn của ACB so với các NH khác qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Hình 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012). Hình 2.4: Tình hình dư nợ cho vay BĐS và tổng dư nợ vay của các ngân hàng.
1 PHẦN MỞ ĐẦU  1. Lý do chọn đề tài: Hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản nên việc tăng hay giảm của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay của ngân hàng. Mặt khác, trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và chính sách pháp luật còn nhiều bất cập. Ngày 01/03/2011, NHNN đã ban hành chỉ thị 01 yêu cầu các ngân hàng tại Việt Nam đến 31/12/2011 phải đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản,…) so với tổng dư nợ về dưới 16%. Ngay lập tức, các ngân hàng thương mại thắt chặt hơn trong duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp đồng tín dụng bất động sản và gấp rút thu hồi các khoản nợ đọng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng bất động sản như hiện nay. Chính vì lẽ đó, việc nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng có liên quan. Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng TMCP Á Châu trong hiện tại và tương lai.
2 2. Mục tiêu nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Á Châu để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của ngân hàng, đồng thời có thể giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên cứu hiệu quả tín dụng trọng lĩnh vực bất động sản của ngân hàng TMCP Á Châu không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ giới hạn ở: - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Á Châu trong lĩnh vực bất động sản. - Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ năm 2008 đến tháng 06/2012. 4. Phương pháp nghiên cứu: Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính. 5. Kết cấu của luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương bao gồm: - Chương 1: Lý luận về bất động sản và hiệu quả cho vay bất động sản.
3 - Chương 2: Thực trạng hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu. - Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vự cho vay bất động sản tai ngân hàng TMCP Á Châu. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: Xác định vị trí cạnh tranh của ACB trong giai đoạn hiện nay, rút kinh nghiệm trong hoạt động thời gian qua, nghiên cứu vận dụng vào hoàn cảnh hiện tại, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại ACB trong thời gian tới.
4 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ BĐS VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BĐS 1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản: 1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm bất động sản rất rộng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản, quốc gia này cho là bất động sản nhưng lại có quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
5 - Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn,… Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản: 1.1.3.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
6 nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 1.1.3.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 1.1.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có hiệu quả và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
7 1.1.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động,... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế thì các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất chiếm một tỷ lệ đáng kể. 1.1.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
8 1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản: 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản: Khái niệm về cho vay bất động sản còn rất chung chung và khác nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư trong hoạt động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói cho vay bất động sản là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Hoạt động cho vay BĐS của các TCTD chủ yếu nhằm vào các mục tiêu chính sau: - Cho vay mục đích kinh doanh bất động sản, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại,… - Cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê. - Cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình. - Cho vay mục đích đầu cơ BĐS. Mục tiêu này nhằm cung ứng vốn cho khách hàng đầu cơ, hưởng chênh lệch giá. Mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình. 1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát triển trong mối quan hệ tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển
9 ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh và ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay bất động sản mang những đặc điểm cơ bản sau: - Mang tính kinh tế - xã hội cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. - Mang tính rủi ro cao: thị trường bất động sản vốn là thị trường có những biến động bất thường, khó dự đoán do có những đặc trưng riêng. Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là bất động sản mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn). Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay bất động sản thường được áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào. 1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản: Mặc dù hiện nay NHNN đang khống chế mức dư nợ cho vay bất động sản nhưng vẫn phải kể đến một số vai trò nhất định của hình thức cho vay này. 1.2.3.1 Đối với nền kinh tế - xã hội: Nguồn vốn tín dụng bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao hiệu quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội. Thông qua nguồn vốn tín dụng bất động sản cho các chương trình và dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân
10 hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, là nền tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời thị trường chứng khoán). Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì vậy các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng bất động sản, nâng tỷ trọng của dư nợ bất động sản cùng lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần vào quá trình tái tạo bất động sản. Tuy nhiên, nếu quá trình này không có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn. Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, xuất khẩu,… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu được đầu tư quá nhiều cho thị trường bất động sản và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát. Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho công việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. 1.2.3.2 Đối với các ngân hàng thương mại: Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản do đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp
11 dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay bất động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động, … 1.2.3.3 Đối với khách hàng: Việc nhận được các tín dụng bất động sản góp phần tăng năng lực tín dụng của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân,… tham gia vào thị trường bất động sản, bổ sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Khách hàng của các khoản vay kinh doanh bất động sản có cơ hội tái tạo bất động sản, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình. Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng bất động sản phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải mất tiền đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực canh tranh. Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có cơ hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng bất động sản tiêu dùng thông qua các dự án nhà có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp. 1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản: 1.2.4.1 Khái niệm: Hiệu quả của một khoản vay có thể được hiểu là hiệu quả kinh tế mà khoản vốn vay đó mang lại cho cả người đi vay (khách hàng) và người cho vay (NH). Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, hoạt động chủ yếu và thường xuyên nhất là nhận tiền gửi và cho vay, để đảm bảo sự tồn tại và phát