Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Thanh Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:144

Thêm vào BST

Báo xấu

52
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM; đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM; đề xuất một số hàm ý quản trị để chủ đầu tư triển khai chiến lược kinh doanh và phát triển dự án hiệu quả.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ THẢO TRINH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành Phố Hồ Chí Minh – Năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ THẢO TRINH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (Hướng nghiên cứu) Mã ngành: 8340101 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. BẢO TRUNG Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019
LỜI CAM ĐOAN Kính thưa quý thầy cô và quý độc giả, Tôi tên Nguyễn Thị Thảo Trinh - học viên cao học Khóa 26 chuyên ngành Quản trị kinh doanh – hướng nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu khoa học độc lập do chính bản thân tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Bảo Trung. Tất cả các số liệu và kết quả của nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực và đảm bảo không có sự sao chép từ bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 05 năm 2019 Học viên Nguyễn Thị Thảo Trinh
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TÓM TẮT ABSTRACT CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.............................................................1 1.1 Lý do hình thành đề tài ..................................................................................1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................3 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3 1.5 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................3 1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................4 1.7 Cấu trúc nghiên cứu .......................................................................................5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................6 2.1 Các khái niệm trong nghiên cứu ....................................................................6 2.1.1 Khái niệm về căn hộ chung cư..................................................................... 6 2.1.2 Khái niệm về các đối tượng khách hàng ...................................................... 7 2.1.3 Quyết định mua hàng ................................................................................... 8 2.2 Các mô hình lý thuyết ....................................................................................9 2.2.1 Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action) ......... 9 2.2.2 Mô hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior) ........ 10 2.2.3 Mô hình hành vi tiêu dùng ......................................................................... 11 2.2.4 Quy trình ra động lực đầu tư hàng ............................................................. 12 2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu trước có liên quan ...........................16
2.3.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011) .................................................................................................... 16 2.3.2 Nghiên cứu của Ibrahim Mohammed Khrais (2016) ................................. 17 2.3.3 Nghiên cứu của nhóm tác giả Paul Anthony Mariadas, Hussin Abdullah, Norehan Abdullah (2019) ................................................................................... 18 2.3.4 Nghiên cứu của Saw Lip Sean và Tan Teck Hong (2014) ........................ 19 2.4 Các giả thuyết đưa ra và mô hình nghiên cứu đề xuất ................................19 2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu ......................................................................... 20 2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu ......................................................................... 22 2.4.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất ...................................................................... 27 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................29 3.1 Quy trình nghiên cứu ...................................................................................29 3.2 Nghiên cứu sơ bộ .........................................................................................31 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31 3.2.2 Thang đo .................................................................................................... 32 3.2.3 Kết quả nghiên cứu sơ bộ .......................................................................... 35 3.3 Mẫu ..............................................................................................................39 3.3.1 Đối tượng khảo sát ..................................................................................... 39 3.3.2 Kích thước mẫu .......................................................................................... 39 3.4 Phương pháp xử lý số liệu ...........................................................................40 3.4.1 Tóm tắt các bước xử lý số liệu ................................................................... 40 3.4.2 Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của thang đo .................................................. 41 3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA .............................................................. 42 3.4.4 Phân tích hồi quy ....................................................................................... 43 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................46 4.1 Thống kê mô tả ............................................................................................46
4.1.1 Nhóm giới tính ........................................................................................... 46 4.1.2 Nhóm độ tuổi ............................................................................................. 47 4.1.3 Nhóm tình trạng hôn nhân ......................................................................... 47 4.1.4 Nhóm trình độ học vấn .............................................................................. 48 4.1.5 Nhóm nghề nghiệp ..................................................................................... 48 4.1.6 Nhóm thu nhập........................................................................................... 49 4.2 Thống kê trung bình ....................................................................................49 4.3 Đánh giá sơ bộ thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha .....................51 4.3.1 Kiểm định độ tin cậy đối với các thang đo thành phần của biến các yếu tố ảnh hưởng ........................................................................................................... 51 4.3.2 Kiểm định độ tin cậy đối với thang đo động lực đầu tư căn hộ................. 53 4.4 Phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................................53 4.4.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo các nhân tố thành phần của biến các yếu tố ảnh hưởng .................................................................................. 53 4.4.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo các nhân tố của biến động lực đầu tư căn hộ ................................................................................................ 58 4.5 Phân tích hồi quy tuyến tính ........................................................................60 4.5.1 Phân tích tương quan Pearson.................................................................... 61 4.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính bội ................ 62 4.5.3 Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 62 4.5.4 Dò tìm phạm vi các giả định cần thiết ....................................................... 64 4.5.5 Phương trình hồi quy ................................................................................. 66 4.6 Kiểm định giá trị trung bình ........................................................................66 4.6.1 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm giới tính .................................................................................................................... 66
4.6.2 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm độ tuổi .................................................................................................................... 67 4.6.3 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm tình trạng hôn nhân. ................................................................................................... 68 4.6.4 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm trình độ học vấn................................................................................................................ 68 4.6.5 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm nghề nghiệp. ................................................................................................................ 71 4.6.6 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm thu nhập. ................................................................................................................... 72 4.7 Thảo luận kết quả nghiên cứu......................................................................74 Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ....................................................77 5.1 Kết luận ........................................................................................................77 5.1.1 Kết luận kết quả kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA ....................................................................................... 77 5.1.2 Kết luận kết quả hồi quy ............................................................................ 77 5.1.3 Kết luận kết quả kiểm định giá trị trung bình ............................................ 78 5.2 Hàm ý quản trị .............................................................................................78 5.2.1 Đối với yếu tố vị trí .................................................................................... 78 5.2.2 Đối với yếu tố tài chính ............................................................................. 79 5.2.3 Đối với yếu tố cấu trúc............................................................................... 79 5.2.4 Đối với yếu tố môi trường xung quanh...................................................... 79 5.3 Hạn chế của nghiên cứu và kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo.............80 5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu ............................................................................. 80 5.3.2 Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo ...................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI THANG ĐO NGUYÊN GỐC PHỤ LỤC 2: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG SƠ BỘ PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ THỐNG KÊ TRUNG BÌNH PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ EFA ĐỐI VỚI CÁC THANG ĐO NGHIÊN CỨU PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Cụm từ Nghĩa Tiếng Anh Nghĩa Tiếng Việt viết tắt BĐS Real Estate Bất động sản EFA Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân tố khám phá Hệ số kiểm định độ phù hợp mô hình KMO Kaiser - Meyer - Olkin trong EFA MLR Multiple Linear Regression Mô hình hồi quy bội PCA Principal Component Analsyis Phép phân tích thành phần chính SIG Significance of testing (p value) Mức ý nghĩa của phép kiểm định TPB Theory of Planned Behavior Mô hình thuyết hành vi dự định Tp. HCM Ho Chi Minh City Thành phố Hồ Chí Minh TRA Theory of Reasoned Action Mô hình thuyết hành động hợp lý TVE Total Variance Explained Tổng phương sai trích VIF Varicance Inflation Factor Độ phóng đại phương sai
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Thang đo gốc của các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư ................ 33 Bảng 3.2: Thang đo vị trí sau khi điều chỉnh ........................................................... 36 Bảng 3.3: Thang đo môi trường xung quanh sau khi điều chỉnh ............................. 37 Bảng 3.4: Thang đo cấu trúc sau khi điều chỉnh ...................................................... 37 Bảng 3.5: Thang đo tài chính sau khi điều chỉnh ..................................................... 38 Bảng 3.6: Thang đo động lực đầu tư căn hộ sau khi điều chỉnh .............................. 39 Bảng 4.1: Thống kê mô tả nhóm giới tính ............................................................... 46 Bảng 4.2: Thống kê mô tả nhóm độ tuổi.................................................................. 47 Bảng 4.3: Thống kê mô tả nhóm tình trạng hôn nhân.............................................. 47 Bảng 4.4: Thống kê mô tả nhóm trình độ học vấn ................................................... 48 Bảng 4.5: Thống kê mô tả nhóm nghề nghiệp ......................................................... 48 Bảng 4.6: Thống kê mô tả nhóm thu nhập ............................................................... 49 Bảng 4.7: Thống kê trung bình ................................................................................ 50 Bảng 4.8: Cronbach Alpha thang đo thành phần của biến yếu tố ảnh hưởng .......... 52 Bảng 4.9: Cronbach Alpha của thang đo động lực đầu tư căn hộ............................ 53 Bảng 4.10: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett (1)……………………………….54 Bảng 4.11: Kết quả ma trận xoay nhân tố (1) .......................................................... 55 Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett (2) ................................................ 56 Bảng 4.13: Kết quả giải thích tổng phương sai trích ............................................... 57 Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố (2) .......................................................... 58
Bảng 4.15: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett ..................................................... 59 Bảng 4.16: Kết quả giải thích tổng phương sai trích ............................................... 59 Bảng 4.17: Kết quả ma trận xoay nhân tố ................................................................ 60 Bảng 4.18: Tóm tắt kết quả phân tích Cronbach Alpha và EFA ............................. 60 Bảng 4.19: Ma trận tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng và động lực đầu tư ..... 61 Bảng 4.20: Đánh giá sự phù hợp của mô hình hồi quy ............................................ 62 Bảng 4.21: Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy ......................................... 62 Bảng 4.22: Hệ số hồi quy của mô hình nghiên cứu ................................................. 63 Bảng 4.23: Kết quả kiểm định T – test biến giới tính .............................................. 66 Bảng 4.24: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm tuổi ...................... 67 Bảng 4.25: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm tuổi ............................................... 67 Bảng 4.26: Kết quả kiểm định T – test biến tình trạng hôn nhân ............................ 68 Bảng 4.27: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm trình độ học vấn .. 69 Bảng 4.28: Kiểm định Welch giữa các nhóm trình độ học vấn ............................... 69 Bảng 4.29: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm trình độ học vấn ................. 70 Bảng 4.30: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm nghề nghiệp ........ 71 Bảng 4.31: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm nghề nghiệp ................................. 71 Bảng 4.32: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm thu nhập .............. 72 Bảng 4.33: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm thu nhập ....................................... 72 Bảng 4.34: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm thu nhập ............................. 74
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1: Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) ... .9 Hình 2.2: Mô hình thuyết hành vi dự định TRB (Theory of Planned Behavior) ..... 10 Hình 2.3: Mô hình hành vi tiêu dùng ....................................................................... 12 Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng ........................................................... 13 Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở Amman, Jordan ...................................................................................................................... 16 Hình 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại thành phố Irrbid ........................................................................................................ 17 Hình 2.7: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà lần đầu của người có thu nhập trung bình tại Selangor, Malaysia ................................................................... 18 Hình 2.8: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tại Malaysia ............................................................................... 19 Hình 2.9: Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................... 27 Hình 3.1: Quy trình các bước nghiên cứu ................................................................ 31 Hình 4.1: Biểu đồ Scatter ......................................................................................... 64 Hình 4.2: Biểu đồ Histogram ................................................................................... 65 Hình 4.3: Biểu đồ sự khác biệt về trình độ học vấn ................................................. 70 Hình 4.4: Biểu đồ sự khác biệt về thu nhập ............................................................. 73
TÓM TẮT Khách hàng đầu tư là lượng khách thường xuất hiện ở giai đoạn đầu khi dự án được triển khai mở bán trên thị trường. Họ được xem là nhân tố quan trọng quyết định sự thành bại trong khâu tiêu thụ sản phẩm nói riêng và kinh doanh nói chung của dự án đó. Cho nên việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” là hết sức cần thiết cho doanh nghiệp. Nghiên cứu cũng giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường có thêm thông tin tham khảo trước khi đưa ra lựa chọn đầu tư cho mình. Mục tiêu của nghiên cứu là xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó, đồng thời đưa ra hàm ý quản trị cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu được thực hiện qua các phương pháp phân tích nhân tố khám phá, phân tích hồi quy tuyến tính bội, Independent samples T- test và ANOVA. Kết quả cho thấy cả bốn yếu tố: vị trí, môi trường xung quanh, cấu trúc và tài chính đều ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. Trong đó, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất. Đồng thời kiểm định T – test và ANOVA cũng cho kết quả các nhóm khách hàng có trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng. Cuối cùng, dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đưa ra một số mặt còn hạn chế của nghiên cứu và những kiến nghị, đề xuất để các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nắm được các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng để có chiến lược phát triển kinh doanh hiệu quả.
ABSTRACT Investment customers are the number of customers that often appear in the early stages when the project is launched and sold on the market. They are considered as important factor determining the success or failure of the product consumption in particular and the business in general. Therefore, the implementation of the topic “Researching factors affecting the motivation of investing apartments of customers in Ho Chi Minh City” is very necessary for businesses. The study also helps new investors entering the market have more reference information before making their investment choices. The objective of the study is to determine the factors that influence the motivation of investing apartments of customers and the extent to which they are influenced, and to imply governance implications for business businesses real estate. The study was conducted through two methods: Exploratory factor analysis, Multiples linear regression model, Independent samples T- test and ANOVA. The results showed that all four factors: location, surrounding environment, structure and finance which affected the motivation of investing apartments of customers in HCM city. Of all the fators, the location was the most affecting factor. And it gave the result: the higher customers had their education and income, the higher motivation of investing apartments. Finally, based on the research results, the author offered some limitations of the research and recommendations for investors and real estate businesses to stay on top of its factors and influence level on the motivation of investing apartments of customers, which help them develop business strategies effectively.
1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do hình thành đề tài Đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Theo Goetzmann (1993), đầu tư sở hữu nhà ở được xem là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. “Bất động sản là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dự trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ” (Kullmann Siegel, 2003). Theo báo cáo tiêu điểm “Thị trường nhà ở Việt Nam: Tầm nhìn và triển vọng” do Savills công bố ngày 20/3/2019, ông Neil MacGregor cho biết: “Việt Nam được đánh giá là thị trường tiềm năng khi giá căn hộ tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhìn chung vẫn thấp hơn nhiều so với các thị trường đương tương trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế ở Tp. HCM cao hơn. Đồng thời các biện pháp hạ nhiệt đã khiến thuế nhà ở tại nhiều quốc gia trở nên cao hơn trong khi mức thuế này tại Việt Nam tương đối thấp nên càng hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhu cầu đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã tăng đáng kể từ khi chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực vào năm 2015”. Ông Neil MacGregor cũng cho rằng: “Với sự thiếu hụt rõ rệt trong dự án cao cấp tại các đô thị lớn, người mua có thể thấy được tiềm năng dài hạn. Trong khi đó, với khoản lợi nhuận cho thuê vượt quá 5%, đây là một kênh đầu tư hấp dẫn so với lợi nhuận sụt giảm ở những địa điểm khác trong khu vực”. Thay vì chỉ mua vàng dự trữ hay gửi tiết kiệm tại ngân hàng như trước kia, các nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào đầu tư căn hộ. Động lực đầu tư của họ xuất phát từ việc muốn đạt lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.
2 Đầu tư bất động sản được chứng minh là một trong những kênh lựa chọn đầu tư sinh lợi nhất. Nếu được trang bị kiến thức và công cụ phù hợp, bất động sản có thể là khoản đầu tư rủi ro thấp với thu nhập thụ động từ khiêm tốn đến cao. Nhìn chung trên thế giới có nhiều nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của khách hàng như nghiên cứu “Các thuộc tính ảnh hưởng đến quyết định người mua nhà: Một nghiên cứu định lượng về thị trường nhà ở Vũ Hán” của Zeng (2013), nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại thành phố Irrbid” của tác giả Khrais (2016) hay nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tại Malaysia” của Sean và Hong (2014). Tuy có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng nhưng việc áp dụng các mô hình lý thuyết này vào hoàn cảnh thị trường Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc gia có một đặc thù riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội và các công cụ, chính sách hỗ trợ riêng cho bất động sản. Số lượng các nghiên cứu về động lực đầu tư bất động sản của khách hàng tại thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung khá nhiều. Một số nghiên cứu có thể kể đến như nghiên cứu “Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Nguyễn Quang Thu (2013), nghiên cứu “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” của tác giả Nguyễn Thị Hải Yến (2015). Có thể thấy các nghiên cứu được thực hiện trong các bối cảnh khác nhau và khá ít nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của khách hàng được thực hiện tại Tp. HCM. Chính vì những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” cho hoạt động nghiên cứu. Việc thực hiện đề tài sẽ giúp cung cấp những hiểu biết hiếm hoi để hiểu những yếu tố nào đứng sau động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động sản Việt Nam, cụ thể là tại khu vực Tp. HCM. Việc ra quyết định mua bất động sản
3 nói chung và căn hộ nói riêng sẽ được hoàn thành khi khách hàng có sự hiểu biết nhiều hơn và kiến thức tốt hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ✓ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. ✓ Đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. ✓ Đề xuất một số hàm ý quản trị để chủ đầu tư triển khai chiến lược kinh doanh và phát triển dự án hiệu quả. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Việc thực hiện nghiên cứu nhằm mục đích trả lời cho ba câu hỏi: ✓ Khách hàng mua căn hộ tại Tp. HCM quan tâm đến những yếu tố nào? ✓ Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến động lực đầu tư căn hộ là như thế nào? ✓ Kết quả của nghiên cứu mang lại những hàm ý quản trị gì? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ✓ Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. ✓ Đối tượng khảo sát: Các khách hàng cá nhân đã đầu tư từ hai căn hộ trở lên ở những dự án khác nhau tại Tp. HCM trong khoảng thời gian từ tháng 3 năm 2016 đến tháng 3 năm 2019. ✓ Phạm vi nghiên cứu: Các dự án căn hộ đã triển khai trên địa bàn Tp. HCM. 1.5 Phương pháp nghiên cứu ✓ Phương pháp nghiên cứu định tính: Nghiên cứu định tính được sử dụng nhằm mục đích tham khảo, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm trong nghiên cứu. Tác giả nghiên cứu định tính bằng kỹ thuật thảo luận nhóm với 10 khách hàng có nhiều kinh nghiệm đầu tư trong bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng để điều chỉnh cách đo lường, các khái niệm cho phù hợp với thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và tại Tp. HCM nói riêng. Kết quả
4 cuối cùng của bước nghiên cứu định tính là điều chỉnh thang đo hoàn chỉnh và đưa ra bảng câu hỏi khảo sát chính thức. ✓ Phương pháp nghiên cứu định lượng: tác giả thực hiện việc khảo sát 300 khách hàng để thu thập dữ liệu phân tích từ bảng câu hỏi được thiết kế trước. Dữ liệu được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS 20. Thang đo được kiểm định sơ bộ bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy tuyến tính bội để làm rõ các mối quan hệ nêu ra trong giả thuyết nghiên cứu. Kiểm định khác biệt trung bình qua mô hình T-test và ANOVA. Trình bày kết quả nghiên cứu đã được phân tích từ dữ liệu SPSS, tiến hành viết báo cáo về quá trình thực hiện đề tài và đưa ra hàm ý quản trị, những mặt còn hạn chế của đề tài. 1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu Việc hoàn thành đề tài nghiên cứu sẽ đem lại một số ý nghĩa về lý thuyết cũng như thực tiễn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ✓ Đóng góp về mặt lý thuyết Thứ nhất, nghiên cứu giúp hệ thống hóa lý thuyết liên quan đến quyết định đầu tư của khách hàng, hiểu rõ khái niệm về căn hộ và các đối tượng khách hàng tham gia vào thị trường bất động sản. Thứ hai, phát triển và hiệu chỉnh các thang đo ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động sản Việt Nam. ✓ Đóng góp về mặt thực tiễn Kết quả nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa về mặt thực tiễn: Thứ nhất, dựa vào kết quả nghiên cứu, doanh nghiệp nắm bắt được các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, sau đó tập trung vào các yếu tố quan trọng để hoạch định, thiết kế và đưa ra chiến lược triển khai kinh doanh hiệu quả để thu hút sự quan tâm và quyết định xuống tiền mua của khách hàng.
5 Thứ hai, kết quả của nghiên cứu sẽ giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường có nền tảng, hiểu biết hơn từ kinh nghiệm của các khách hàng đi trước để sử dụng nguồn tiền một cách hiệu quả. Cuối cùng, các sàn môi giới và nhân viên kinh doanh sẽ nắm bắt được trọng tâm những vấn đề mà khách hàng quan tâm khi đầu tư để có cách tư vấn phù hợp và chốt cọc thành công. 1.7 Cấu trúc nghiên cứu Nghiên cứu gồm 5 chương Chương 1: Tổng quan nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị
6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Nội dung của chương 1 tác giả đã trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu trong bối cảnh hiện nay. Chương 2 tác giả sẽ giới thiệu các khái niệm nghiên cứu, các mô hình lý thuyết, các công trình nghiên cứu liên quan và mô hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. 2.1 Các khái niệm trong nghiên cứu 2.1.1 Khái niệm về căn hộ chung cư Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “Insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (Pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “Condominium” (được viết tắt là “condo”) là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (Condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức “quyền sở hữu” chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư “condominium”, họ có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (Undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium dùng để chỉ dự án chung cư (Project); còn từ “Apartment” hay “Unit” dùng để chỉ các căn hộ