Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là phân tích, đánh giá ra những nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư vào thị trường BÐS tại Bến Tre, từ đó đề ra những giải pháp phù hợp để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào thị trường BÐS, nhằm giảm thiểu được rủi ro trong kinh doanh BĐS, quản trị và kiểm soát tốt được thị trường BĐS.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THỊ THANH HUYỀN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THỊ THANH HUYỀN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẾN TRE Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN VĂN SĨ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, Luận văn thạc sĩ Kinh tế với đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập và nghiêm túc. Các thông tin sử dụng trong luận văn đáng tin cậy và trung thực. Đoàn Thị Thanh Huyền
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 U 1. Vấn đề nghiên cứu ..............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................1 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................2 5. Bố cục của luận văn............................................................................................2 CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................3 1.1 Đầu tư kinh doanh BÐS .....................................................................................3 1.1.1 Khái niệm.........................................................................................................3 1.1.2 Đặc điểm...........................................................................................................3 1.1.3 Những nhân tố tác động đến đầu tư BÐS .....................................................4 1.2 Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường BÐS ở Mỹ .................................5 1.3 Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan ......................................................7 1.4 Tóm tắt các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS ............................................9 1.4.1 Mô hình lý thuyết - Mô hình PEST trong nghiên cứu môi trường vĩ mô..9 1.4.2 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS. 10 1.5 Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .......................................11 1.5.1 Các giả thuyết nghiên cứu ............................................................................11 1.5.2 Mô hình nghiên cứu ......................................................................................11 Kết luận chương 1 ....................................................................................................13 CHƯƠNG 2 – THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU...........................................................14 U 2.1 Phương pháp nghiên cứu.................................................................................14 2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ ...........................................................................................14 2.1.2 Nghiên cứu chính thức..................................................................................14 2.1.2.1 Xác định mẫu nghiên cứu ........................................................................15 2.1.2.2 Quy trình nghiên cứu ...............................................................................15 2.2 Phương pháp phân tích dữ liệu.......................................................................15 2.2.1 Thu thập dữ liệu:...........................................................................................15 2.2.2 Các phương pháp phân tích sử dụng trong đề tài nghiên cứu .................16 2.2.2.1 Kiểm định Cronbach’s Alpha đối với các thang đo lý thuyết ..............16 2.2.2.2 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá ...........................................16 2.2.2.3 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính bội .....................................17 2.3 Trình bày thang đo...........................................................................................17 2.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS (biến độc lập)............................17 2.3.2 Nhân tố về quyết định đầu tư BÐS (biến phụ thuộc).................................20 Kết luận chương 2 ....................................................................................................21
CHƯƠNG 3 – PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................22 U 3.1 Thực trạng thị trường BÐS tại Bến Tre trong thời gian qua.......................22 3.1.1 Thị trường quyền sử dụng đất:....................................................................23 3.1.2 Thị trường nhà ở ...........................................................................................23 3.1.2.1 Thị trường nhà ở tư nhân ........................................................................23 3.1.2.2 Thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ..............................................23 3.1.2.3 Thị trường nhà ở theo dự án ...................................................................24 3.1.3 Thị trường BÐS khu công nghiệp................................................................24 3.1.4 Thị trường trung tâm thương mại...............................................................25 3.1.5 Thị trường khách sạn, du lịch......................................................................26 3.1.6 Thuận lợi, khó khăn trong việc thu hút đầu tư BĐS .................................26 3.2 Phân tích kết quả nghiên cứu ..........................................................................30 3.2.1 Thống kê sơ bộ các biến của 5 thành phần.................................................30 3.2.1.1 Các yếu tố chính trị pháp lý ....................................................................30 3.2.1.2 Các yếu tố của nền kinh tế.......................................................................30 3.2.1.3 Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS .......................................31 3.2.1.4 Các yếu tố văn hóa, xã hội .......................................................................31 3.2.1.5 Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS .................................................................32 3.2.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................32 3.2.2.1 Kết quả thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS..................32 3.2.2.2 Kết quả thang đo nhân tố quyết định đầu tư BÐS................................34 3.2.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA ...............................................................34 3.2.3.1 Phân tích nhân tố đối với thang đo ảnh hưởng đến đầu tư BÐS .........34 3.2.3.2 Phân tích nhân tố đối với thang đo quyết định đầu tư BÐS.................36 3.2.4 Phân tích mô hình hồi quy ...........................................................................36 3.2.4.1 Xây dựng ma trận tương quan giữa biến độc lập và biến hồi quy ......36 3.2.4.2 Xác lập mô hình hồi quy..........................................................................38 Kết luận chương 3 ....................................................................................................44 CHƯƠNG 4 – MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT.................................................45 4.1 Định hướng thu hút đầu tư BÐS trên địa bàn tỉnh Bến Tre ........................45 4.2 Các giải pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư BÐS tại tỉnh Bến Tre ...................45 4.2.1 Đối với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản .....................................45 4.2.2 Nhóm giải pháp về các yếu tố của nền kinh tế ...........................................46 4.2.3 Nhóm giải pháp về các yếu tố thị trường liên quan đến đầu tư BÐS ......47 4.2.4 Nhóm giải pháp về các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS ......................................49 4.2.5 Nhóm giải pháp về các yếu tố văn hóa, chính trị, xã hội...........................50 4.3 Các giải pháp hỗ trợ.........................................................................................51 4.3.1 Hoàn thiện cơ chế chính sách ......................................................................51 4.3.2 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về đất đai, BĐS..........54 4.3.3 Đào tạo nguồn nhân lực ...............................................................................54 Kết luận chương 4....................................................................................................56 KẾT LUẬN ..............................................................................................................58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60 DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC ..............................................................................63
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. BĐS: Bất động sản 2. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phân tích nhân tố khám phá) 3. KCN: Khu công nghiệp 4. NĐT: Nhà đầu tư 5. UBND: Ủy ban Nhân dân
DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 12 Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 15 Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu hoàn chỉnh ............................................................... 43
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê kết quả dữ liệu thu thập ...........................................................16 Bảng 2.2: Thang đo Các yếu tố chính trị pháp lý ....................................................17 Bảng 2.3: Thang đo Các yếu tố của nền kinh tế ......................................................18 Bảng 2.4: Thang đo Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS ........................18 Bảng 2.5: Thang đo Các yếu tố văn hóa, xã hội ......................................................19 Bảng 2.6: Thang đo Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS ................................................19 Bảng 2.7: Thang đo Quyết định đầu tư BÐS ..........................................................20 Bảng 3.1: Bảng giá đất nền một số dự án vào tháng 12/2012 .................................24 Bảng 3.2: Kết quả thống kê nhân tố Các yếu tố chính trị pháp lý ..........................30 Bảng 3.3: Kết quả thống kê nhân tố Các yếu tố của nền kinh tế ............................31 Bảng 3.4: Kết quả thống kê nhân tố Các thị trường liên quan thị trường BÐS.......31 Bảng 3.5: Kết quả thống kê nhân tố Các yếu tố văn hóa, xã hội .............................31 Bảng 3.6: Kết quả thống kê nhân tố Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS .......................32 Bảng 3.7: Bảng kiểm định Cronbach’s Alpha của các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS tại tỉnh Bến Tre ...........................................................................................32 Bảng 3.8: Bảng kiểm định Cronbach’s Alpha của nhân tố quyết định đầu tư BÐS tại tỉnh Bến Tre ........................................................................................................34 Bảng 3.9: Kết quả EFA của các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS tại Bến Tre ..34 Bảng 3.10: KMO and Bartlett's Test của nhân tố quyết định ..................................36 Bảng 3.11: Ma trận hệ số Pearson giữa các khái niệm nghiên cứu .........................37 Bảng 3.12: Kết quả phân tích hồi quy......................................................................38
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Vấn đề nghiên cứu Bất động sản (BĐS) là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu của cải của các quốc gia. Thị trường BÐS là một trong các thị trường thu hút nguồn vốn lớn và có ảnh hưởng quan trọng đối với nền kinh tế và đời sống xã hội. Sự ra đời của Luật đất đai 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và hệ thống văn bản pháp quy liên quan trong thời gian qua đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và thuận lợi cho thị trường BÐS Việt Nam phát triển. Chính thị trường này đã bước đầu biến BÐS trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong bối cảnh đó, thị trường BÐS tại các địa phương đã từng bước được hình thành và phát triển. Thị trường bất động sản tỉnh Bến Tre tuy nhỏ bé nhưng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh với vai trò huy động vốn thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào tăng thu ngân sách của tỉnh và ổn định đời sống xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, thị trường BÐS tỉnh Bến Tre còn bộc lộ một số hạn chế cần sớm có các giải pháp thỏa đáng khắc phục. Giá trị BÐS chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, các nhà đầu tư BÐS gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh BÐS phát triển, chưa thật sự thu hút đầu tư vào thị trường BÐS. Việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS có ý nghĩa quan trọng trong phát triển thị trường BÐS tại Bến Tre, giúp các nhà quản lý hoàn thiện công tác thu hút đầu tư vào thị trường BÐS Bến Tre cũng như giúp các nhà đầu tư có một tầm nhìn sâu sắc hơn trên tổng thể tác động từ các yếu tố của nền kinh tế, chuyên nghiệp hơn trong chiến lược kinh doanh để đạt được lợi nhuận kỳ vọng của mình, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển ngày càng bền vững. 2. Mục tiêu nghiên cứu
2 Phân tích, đánh giá ra những nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư vào thị trường BÐS tại Bến Tre, từ đó đề ra những giải pháp phù hợp để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào thị trường BÐS, nhằm giảm thiểu được rủi ro trong kinh doanh BĐS, quản trị và kiểm soát tốt được thị trường BĐS. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào thị trường BĐS tại tỉnh Bến Tre. - Phạm vi nghiên cứu: thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Bến Tre trong thời gian qua và định hướng phát triển trong thời gian tới. 4. Phương pháp nghiên cứu Tác giả kết hợp chặt chẽ các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc và bổ sung các kết quả nghiên cứu từ trước để phân tích, so sánh sự tác động của các nhân tố. Các nguồn số liệu dùng trong phân tích được thu thập thông qua các cuộc điều tra, khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của cơ quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Ngoài ra, còn dùng phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng nhân tố. 5. Bố cục của luận văn Kết cấu của đề tài bao gồm phần mở đầu và 04 chương - Phần mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu - Chương 1: Cơ sở lý luận - Chương 2: Thiết kế nghiên cứu - Chương 3: Phân tích kết quả nghiên cứu - Chương 4: Kết luận và giải pháp
3 CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Đầu tư kinh doanh BÐS 1.1.1 Khái niệm Đầu tư kinh doanh BÐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BÐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời. 1.1.2 Đặc điểm - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của BÐS là có giá trị lớn, vì vậy NĐT cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao. - Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy NĐT phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy NĐT phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. - Những thành quả đầu tư BÐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư BÐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. NĐT cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư. 1 1 Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Những vấn đề cơ bản của đầu tư kinh doanh bất động sản. .[Ngày truy cập: 10 tháng 5 năm 2013].
4 1.1.3 Những nhân tố tác động đến đầu tư BÐS Đầu tư BÐS chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…với những đặc điểm sau: - Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách có tác động trực tiếp: + Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của Nhà nước. + Chính sách cho phép Việt kiều mua BÐS tại Việt Nam. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. + Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được giao đất, thuê đất. + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu về BĐS, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, … - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị của BĐS. Nếu khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy, … Việc xác định các yếu tố tác động đến thu hút đầu tư vào thị trường BÐS là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở xác định hiệu quả đầu tư vào BÐS để NĐT đi đến quyết định cuối cùng có đầu tư vào thị trường BÐS hay không?
5 1.2 Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường BÐS ở Mỹ Thị trường BÐS ở Mỹ ngày nay rất phát triển nhờ vào những chính sách thúc đẩy thị trường. Trong đó, hai chính sách đóng vai trò quan trọng nhằm kích thích thị trường phát triển là chính sách về thuế, chính sách tín dụng để đầu tư và phát triển thị trường BÐS và chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp. - Thuế chuyển nhượng BÐS: Khi mua bán BÐS, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở. Còn người mua nhà, từ đó trở đi, đóng thuế BÐS dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. - Thuế BÐS: ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế BÐS cho địa phương, đó cũng là khỏan tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa, … Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng giá thị trường. Việc định giá BÐS do một hội đồng tư vấn mà các thành viên của hội đồng này được các văn phòng mua bán BÐS cử đại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết định giá tính thuế. Thuế BÐS nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại. Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất công, người dân có thể khiếu nại với chính quyền quận hạt địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hoãn nộp thuế BÐS nếu thấy số tiền phải đóng thuế là một gánh nặng không kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn. Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người chủ nhà hoãn đóng thuế BÐS, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế BÐS lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. - Thuế thu nhập từ việc bán BÐS: Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chính có lãi, thì được hưởng 500.000 USD tiền lãi không tính thuế thu nhập, trong khi người độc thân chỉ hưởng được một nửa, tức 250.000 USD, đó là mức ấn định. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ đóng thuế
6 5%. Tuy nhiên để được hưởng mức ưu đãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà này ít nhất là hai, trừ những trường hợp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do thay đổi chỗ làm, … Ngoài thuế BÐS, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới địa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà. - Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường BÐS ở Mỹ: Việc vay tiền để mua BÐS ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua có thu nhập gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ tiền trả trước 20% giá trị BÐS. Bên cạnh đó, điểm số tín nhiệm tín dụng cao sẽ được ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không đòi bất kỳ điều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp BÐS được tiến hành rất đơn giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chính quyền thành phố. Bên cạnh đó, nhờ vào các công cụ tài chính rất đa dạng ở Mỹ mà khá nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường BÐS. - Chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp: Một trong những nỗ lực trước tiên ở Mỹ phải kể đến là chính sách hỗ trợ thuế cho các công ty BÐS mỗi khi họ phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp. Với phần thuế được giảm, các công ty bất động sản ở Mỹ có thể cung cấp những sản phẩm BÐS với giá thấp hơn giá thị trường, giúp nhiều tầng lớp dân cư có thể sở hữu nhà trong khả năng tài chính của họ. Chính sách hỗ trợ này đã phát huy được hiệu quả rất lớn trong việc khuyến khích các công ty bất động sản đầu tư vào lĩnh vực nhà cho người có thu nhập thấp. Chính sách này đã thu hút được 7 tỷ USD vốn đầu tư mỗi năm, tạo ra hơn 70.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp. Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North Carolina, Pennsylvania, Virginia còn sử dụng trợ cấp TANF để hỗ trợ các tầng lớp ân cư có thu nhập thấp. Trợ cấp TANF có thể sử dụng để hỗ trợ việc thuê hoặc mua nhà. Các bang có thể xác định mức trợ cấp TANF theo nhiều cách khác nhau, có thể dựa trên loại bất động sản nào có thể trợ cấp, đối tượng nào được nhận trợ cấp. Dù
7 hỗ trợ dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng tất cả đều có điểm chung là tất cả hỗ trợ đều nâng cao khả năng sở hữu nhà của các tầng lớp dân cư. Nhờ đó, thị trường nhà cho người có thu nhập thấp ở Mỹ sôi động hơn, đồng thời kích thích nhiều hơn các dự án đầu tư xây nhà cho người có thu nhập thấp. 2 1.3 Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan - Guerts và Jaffe (1996) trong công trình nghiên cứu về “Rủi ro và đầu tư BÐS: Quan điểm quốc tế” đã đưa ra khung thể chế bao gồm 4 nhóm nhân tố được phân loại như sau: Các biến đánh giá rủi ro (rủi ro chính trị, rủi ro kinh tế, rủi ro tín dụng, rủi ro tài chính và chỉ số xếp hạng BERI); Các biến về quyền sở hữu (sự an toàn, sự chiếm đoạt, hối lộ và tham nhũng, hoạt động đầu tư và đổi mới trong kinh doanh, quyền sở hữu trí tuệ); Những nhân tố văn hóa xã hội (tuổi thọ trung bình, nạn mù chữ, chất lượng cuộc sống, sở hữu nhà); Các biến đầu tư nước ngoài (mức độ kiểm soát, chế độ ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài). Đóng góp của nghiên cứu này về mặt lý thuyết đã giới thiệu một danh mục các rủi ro mà nhà đầu tư cần nắm bắt để từ đó thực hiện những chính sách, hoạt động kinh doanh, đầu tư phù hợp. - Lee (2001) cũng đã đưa ra các nhân tố rủi ro mà nhà đầu tư khi đầu tư BÐS nước ngoài cần phải quan tâm bao gồm: rủi ro đầu tư (biến động về lợi nhuận), rủi ro tiền tệ (biến động tỷ giá hối đoái), rủi ro chính trị (rào cản về vốn, thuế, chiếm đoạt đất đai và kiểm soát ngoại hối) và rủi ro về thể chế (thị trường ở giai đoạn trưởng thành, quy mô, tính thanh khoản, các quy định và thông tin thị trường). - Hoskin và cộng sự (2004) đã xác định có ba nhân tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến lợi nhuận BÐS mà các NĐT cần quan tâm trong chiến lược kinh doanh là: Tổng sản phẩm nội địa (GDP), Thất nghiệp và Lạm phát. - Lee (2005) trong nghiên cứu “Đánh giá tiềm năng đầu tư của thị trường BÐS quốc tế” đã đưa ra một số các nhân tố mà nhà đầu tư cần xem xét khi đánh giá tiềm năng đầu tư của một quốc gia như: Tốc độ tăng trưởng GDP, Rủi ro quốc gia (rủi ro về chính trị, rủi ro kinh tế, rủi ro thị trường BÐS, rủi ro pháp lý, rủi ro tiền tệ,...), 2 Trần Thị Thanh Như, 2010. Thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ. Đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh
8 Tính minh bạch của thị trường BÐS và Những rủi ro đặc trưng của thị trường BÐS. Các nhân tố này được kết hợp thành chỉ số tiềm năng BÐS (REP index) dựa vào trọng số trung bình số điểm của 04 nhân tố. Nhà đầu tư có thể sử dụng chỉ số REP trong 2 lĩnh vực: xây dựng danh mục đầu tư BÐS và phân loại các quốc gia thành thị trường chiến lược để đầu tư. - Falkenbach (2009) khi nghiên cứu về “Sự lựa chọn thị trường cho đầu tư BÐS quốc tế” cũng đã chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng đến sự thu hút của thị trường đầu tư bao gồm: Lợi nhuận mong đợi, Tốc độ phát triển kinh tế của khu vực, Sự an toàn quyền sở hữu tài sản, Các dịch vụ trong thị trường BÐS, Hệ thống thuế, Khả năng thanh toán của thị trường BÐS, Quy mô thị trường, Thông tin thị trường, Khả năng đầu tư gián tiếp, Khả năng đa dạng hóa lợi nhuận, Mối tương quan của thị trường BÐS với các thị trường mục tiêu, Đầu tư nước ngoài. Kết quả nghiên cứu của Han (1996) được trích dẫn trong bài nghiên cứu của Falkenbach (2009) đã xác định rằng Những cơ hội đầu tư BÐS, Thuộc tính nhân khẩu học và Cấu trúc thị trường là những tiêu chuẩn chọn lựa quan trọng trọng quyết định đầu tư. - Lieser và Groh (2011) đã đưa ra mô hình nhằm xác định mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến đầu tư BÐS. Mô hình đưa ra biến phụ thuộc là Đầu tư BÐS thương mại thông qua các nhóm biến độc lập là Hoạt động kinh tế (quy mô nền kinh tế, GDP theo đầu người, tăng trưởng GDP, lực lượng lao động, lạm phát, sự đổi mới và công nghệ), Cơ hội đầu tư (ước lượng nhu cầu BÐS, mức độ đô thị hóa, dân số đô thị, chất lượng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của khu vực dịch vụ), Năng lực và kinh nghiệm của thị trường vốn (tính lưu động của thị trường chứng khoán, hoạt động của thị trường IPO, hoạt động thị trường M&A, thị trường tín dụng, cơ hội sử dụng vốn tư nhân, thị trường REIT), Khung pháp lý và sự bảo hộ nhà đầu tư (sự bảo hộ nhà đầu tư, sự đảm bảo quyền sở hữu, năng lực thực thi pháp luật, chất lượng quản lý), Thủ tục hành chính và những giới hạn quy định (thuế, giấy phép xây dựng, đăng ký tài sản, kinh doanh, quản lý ngoại hối), Môi trường văn hóa xã hội và chính trị (sự phát triển con người, tội phạm, hối lộ và tham nhũng,
9 hệ thống chính trị ổn định). Kết quả nghiên cứu cho các nhóm biến độc lập tương quan thuận với biến phụ thuộc. Cũng trong bài nghiên cứu của Lieser và Groh (2011) có trích dẫn kết quả nghiên cứu của Chin và cộng sự (2006) khi nghiên cứu về những nhân tố quan trọng thu hút đầu tư trong và ngoài nước tại thị trường Châu Á, kết quả cho thấy các nhân tố Cấu trúc kinh tế vững mạnh, Nền kinh tế ổn định và bền vững, Những hạn chế và quy định về đầu tư nước ngoài, Hệ thống chính trị ổn định và Quy định pháp lý là những nhân tố quan trọng nhất tác động đến sự thu hút thị trường đầu tư. Tiếp theo là các nhân tố khác Chính sách thuế, Khuôn khổ pháp lý, Thị trường tài chính mở cửa, Sự chuyển đổi và ổn định của tiền tệ, Tính minh bạch của hệ thống luật pháp, Cơ sở hạ tầng, Thị trường minh bạch, Trình độ nghiệp vụ, Sự can thiệp của chính phủ, Mức độ tham nhũng và Hình thức đô thị. Yếu tố ít quan trọng nhất là các yếu tố về văn hóa. 1.4 Tóm tắt các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS 1.4.1 Mô hình lý thuyết - Mô hình PEST trong nghiên cứu môi trường vĩ mô. Để tiến hành đánh giá sự tác động của các yếu tố trong nền kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đầu tư BĐS, tác giả sẽ dựa vào mô hình lý thuyết là mô hình PEST. Các yếu tố đó là: - Political (Thể chế - Luật pháp) - Economics (kinh tế) - Sociocultural (Văn hoá – Xã hội) - Technological (Công nghệ) Đây là 04 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh tế. Các yếu tố này là yếu tố bên ngoài của doanh nghiệp và ngành. Các doanh nghiệp dựa trên các tác động sẽ đưa ra những chính sách, hoạt động đầu tư và kinh doanh phù hợp. o Các yếu tố Thể chế - Luật pháp: Đây là yếu tố có tầm ảnh hưởng tới tất cả các ngành kinh doanh trên một lãnh thổ, có khả năng uy hiếp đến khả năng tồn tại và phát triển của bất cứ ngành nào. Khi kinh doanh trên một đơn vị hành chính, các doanh nghiệp sẽ phải bắt buộc tuân theo các yếu tố thể chế luật pháp tại khu vực đó.
10 o Các yếu tố về kinh tế: Các doanh nghiệp cần chú ý đến các yếu tố kinh tế cả trong ngắn hạn, dài hạn và sự can thiệp của chính phủ tới nền kinh tế. Thông thường các doanh nghiệp sẽ dựa trên yếu tố kinh tế để quyết định đầu tư vào các ngành, các khu vực. o Các yếu tố về văn hoá xã hội: Mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ đều có những giá trị văn hoá và các yếu tố xã hội đặc trưng. Những yếu tố này là đặc điểm của người tiêu dùng tại các khu vực đó. Những giá trị văn hoá là những giá trị làm nên xã hội, có thể vun đắp cho xã hội đó tồn tại và phát triển. o Yếu tố công nghệ: Cả thế giới đang trong cuộc cách mạng của công nghệ, với hàng loạt công nghệ mới được ra đời và tích hợp vào trong sản phẩm. 3 1.4.2 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS. Qua phân tích mô hình lý thuyết PEST và tổng lược các nghiên cứu đã đề cập, các kết quả - một cách riêng lẻ - cho thấy rằng có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS, tựu trung lại có thể rút ra 3 nhân tố quan trọng, thể hiện rõ nét bao gồm: thể chế - luật pháp (political), kinh tế (economics) và văn hóa xã hội (cultural). Ngoài ra khi nghiên cứu cơ sở lý thuyết về đầu tư kinh doanh BÐS, mặc dù không hình thành một công trình nghiên cứu hoàn chỉnh, nhưng một số chuyên gia trong lĩnh vực BÐS cũng đã đề cập đến một số nhân tố khác cũng có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, tác giả sau khi đánh giá đã đưa vào thêm 2 nhân tố đó là nhân tố thị trường (markets) và nhân tố cơ hội đầu tư (opportunity). Các nhân tố được tóm tắt như sau: - Các yếu tố chính trị pháp lý: chính sách quản lý đất đai, chính sách tài chính, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư BĐS, các chính sách thuế đối với BĐS, chính sách quy hoạch và phát triển hạ tầng, thị trường minh bạch. Sự thay đổi về đường lối chính sách pháp luật của nhà nước và chính quyền sở tại có những tác động quan trọng đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Thị trường BĐS luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, 3 Phạm Thị Phương Loan, 2011. Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ. Đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh.
11 chính sách pháp luật của Nhà nước. Do vậy, hệ thống chính sách pháp luật có ảnh hưởng quan trọng đến việc thu hút đầu tư BÐS. - Các yếu tố của nền kinh tế: tăng trưởng GDP, cơ cấu kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, sức mua người tiêu dùng, lạm phát. Nhóm các yếu tố của nền kinh tế có liên quan đến giá cả và hiệu quả đầu tư BÐS. Các yếu tố này đóng một vai trò rất quan trọng trong việc quyết định đầu tư của các nhà đầu tư. - Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS: thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường vàng, thị trường ngoại hối, thị trường hàng hóa dịch vụ và thị trường lao động. Những yếu tố này liên quan đến nguồn vốn cho đầu tư BÐS, giá cả BÐS và lợi nhuận của các nhà đầu tư, vì vậy đây cũng là một trong những nhóm nhân tố tác động đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư. - Các yếu tố văn hóa, xã hội: dân số; môi trường văn hóa, xã hội; vấn đề an ninh, phong tục tập quán của người dân trong vùng. Các yếu tố này sẽ tác động đến cung cầu và giá cả hàng hóa BÐS, do vậy sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư tại từng địa phương. - Các yếu tố cơ hội đầu tư: nhu cầu BÐS, mức độ đô thị hóa, chất lượng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của khu vực dịch vụ. 1.5 Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu 1.5.1 Các giả thuyết nghiên cứu H1: Các yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS. H2: Các yếu tố chung của nền kinh tế ảnh hưởng quyết định đầu tư BÐS. H3: Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS có tác động đến nguồn vốn cho đầu tư BÐS và giá cả hàng hóa BÐS. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS. H4: Quyết định đầu tư BÐS còn phụ thuộc vào các yếu tố văn hóa, xã hội tại từng địa phương. H5: Các yếu tố cơ hội sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS. 1.5.2 Mô hình nghiên cứu
12 Các yếu tố chính trị H1 pháp lý Các yếu tố của nền kinh H2 tế Các thị trường liên quan H3 thị trường BÐS Quyết định đầu tư BÐS Các yếu tố văn hóa, xã H4 hội Yếu tố cơ hội đầu tư H5 BÐS Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất (Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)