Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích để nhận diện các tồn tại, các vướng mắc và khó khăn của tín dụng bất động sản đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có nhằm phát triển hơn nữa tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của tín dụng bất động sản trong nền kinh tế. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ------------------------- NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------- NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐOÀN ĐỈNH LAM TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện, với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2011 Nguyễn Thị Kim Hồng
MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................................................................4 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản..............................................................4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ................................... 4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ..............................4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................6 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................................... 6 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................. 8 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản .......................................................... 10 1.2 Tổng quan về tín dụng bất động sản ..........................................................11 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của tín dụng bất động sản ................................... 11 1.2.1.1 Khái niệm ................................................................................................11 1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản.......................................................12 1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản ............................................................... 13 1.2.3 Các rủi ro của tín dụng bất động sản .......................................................... 14 1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản .................. 17 1.2.5 Hiệu quả tín dụng bất động sản ................................................................... 21 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và các nước trong khu vực – bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ..............................................................................................22 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ............................................................. 22 1.3.1.1 Tiến trình cuộc khủng hoảng ..................................................................22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................23 1.3.1.3 Tác động và hậu quả cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ..26 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore .......................................................... 28 1.3.3 Tín dụng bất động sản tại Trung Quốc ....................................................... 29 1.3.4 Các bài học kinh nghiệm .............................................................................. 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ..........................................................32 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam .............................32 2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam ......................................................................... 32 2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ..................................... 33
2.1.2.1 Sự phát triển và những biến động của thị trường bất động sản.................33 2.1.2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam.................................41 2.1.2.3 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam ..............................42 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam .............................................45 2.2.1 Hành lang pháp lý đối với tín dụng bất động sản ở Việt Nam gần đây ... 45 2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay.. 48 2.2.2.1 Vay Ngân hàng ..........................................................................................48 2.2.2.2 Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư .......59 2.2.2.3 Phát hành trái phiếu công trình .................................................................62 2.2.3 Những mặt đạt được và tồn tại của tín dụng bất động sản tại Việt Nam và nguyên nhân........................................................................................................ 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ..............................................................................................................69 3.1 Nhu cầu bất động sản.......................................................................................69 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản .............................................75 3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam............................77 3.3.1 Các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản .......... 77 3.3.2 Các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam .................. 80 3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ......................................80 3.3.2.2 Phát triển thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................................83 3.3.2.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................85 3.3.2.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ........................................89 3.3.2.5 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.........92 3.3.2.6 Các giải pháp về phía Nhà nước ...............................................................93 KẾT LUẬN ..............................................................................................................95 TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu BĐS : Bất động sản BIDV : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam CBRE : Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) CTG : Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) DN : Doanh nghiệp EIB : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FED : Federal Reserve System (Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ) FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) FDIC : The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty bảo hiểm tiền gửi Liên Bang) FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) MB : Ngân hàng Quân Đội MSB : Ngân hàng Hàng hải Việt Nam NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà Nước OCB : Ngân hàng Phương Đông REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty đầu tư tín thác bất động sản) Sacomreal : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín STB : Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) TCB : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương VN (Techcombank) TCTD : Tổ chức tín dụng TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu TDBĐS : Tín dụng bất động sản
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán VBARD : Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn VN (Agribank) VCB : Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) VCBS : Công ty cổ phần chứng khoán ngân hàng Ngoại thương Việt Nam VN : Việt Nam XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa WTO : Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1: Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Hoa Kỳ .........................24 Hình 1.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 -2008 ....................25 Hình 1.3: Diễn biến thay đổi giá nhà thời kỳ bong bóng bất động sản nhà ở ...26 Hình 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP thực, Khu vực Châu Á (%)........................32 Hình 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng (% thay đổi theo năm) và Lãi suất 33 Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)..............................................................37 Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp ..............................37 Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ) ..............................................................................38 Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2004 -2011 ................39 Hình 2.7: Hệ số CAR của một số ngân hàng năm 2010 .......................................45 Hình 2.8: Lạm phát tại Việt Nam từ tháng 1/2008 đến 4/2011 ...........................49 Hình 2.9: Biến động lãi suất Ngân hàng................................................................50 Hình 2.10: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng thương mại (giai đoạn 2005 – 2009) ......................................................................50 Hình 2.11: Tăng trưởng tín dụng trong 2000-2010 ..............................................54 Hình 2.12: So sánh tỷ lệ cho vay/huy động, cho vay/tài sản, cho vay/GDP của một số nước năm 2010 ............................................................................................55 Hình 2.13: Tỷ lệ nợ xấu hệ thống Ngân hàng .......................................................56 Hình 2.14: Tỷ lệ nợ xấu một số Ngân hàng năm 2010 .........................................56 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa ......................................69 Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ..............................................................70 Hình 3.3: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ............................................................71 Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP. HCM theo phân hạng .............73 Hình 3.5: Khách và khách du lịch Quốc tế đến Việt Nam qua 10 năm gần đây (2000-2010) ...............................................................................................................74
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Giá đất nền một số Thành phố lớn trên Thế Giới ..............................40 Bảng 3.1: So sánh chỉ số P/E ngành bất động sản các nước trong khu vực ......75
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản, cùng với những điều kiện “dễ dãi” trong quá trình cấp phát tín dụng bất động sản đã tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính tại Mỹ, làm chao đảo thị trường tài chính Thế giới và tạo nguy cơ lớn cho sự phát triển kinh tế các nước. Qua đó cho thấy, vai trò và tầm ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Để đáp ứng được sự phát triển của thị trường bất động sản thì tiền vốn là bài toán trung tâm của thị trường này. Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng bất ổn. Trong bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Hiện nay dòng vốn vào thị trường BĐS chủ yếu từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, trong khi vốn huy động của khách hàng đang bị hạn chế về thời gian và lượng sản phẩm, vốn chủ sở hữu chỉ đáp ứng phần nhỏ…với lãi suất cao như hiện nay thì huy động vốn từ kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng gặp khó khăn, thị trường ảm đạm nên huy động từ khách hàng cũng gặp trở ngại, thị trường chứng khoán tuột dốc nên phát hành trái phiếu, cổ phiếu sẽ khó thành công…. Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng bị nghẽn mạch. Trong khi nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng nên đây là một vấn đế hết sức nóng bỏng và cấp thiết hiện nay. Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam trở thành một yêu cầu cấp thiết nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
2 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về BĐS, tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của tín dụng bất động sản tại Việt Nam. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của tín dụng bất động sản tại Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Tập trung nghiên cứu và phân tích để nhận diện các tồn tại, các vướng mắc và khó khăn của tín dụng bất động sản đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có nhằm phát triển hơn nữa tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của tín dụng bất động sản trong nền kinh tế. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các động thái trên thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 9/2011. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. 6. Những điểm mới của đề tài Đề tài “Phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam” mang ý nghĩa thực tiễn, giải quyết yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ (mà bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng bất động sản) giờ đây không chỉ dừng lại biên giới
3 nước Mỹ mà đã lan sang nền kinh tế toàn cầu, việc cần thiết là chủ động phân tích, đánh giá rút ra các bài học kinh nghiệm để phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực đối với nền kinh tế nước ta hiện nay. Hành lang pháp lý đối với tín dụng bất động sản Việt Nam hiện đã có nhiều thay đổi so với trước, thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản cũng chịu tác động mạnh từ chính sách và tình hình kinh tế hiện nay. Với việc cập nhật kịp thời, đánh giá tác động của chính sách đến tín dụng bất động sản, cùng với đó là những dự báo táo bạo về nhu cầu bất động sản cùng với chiến lược phát triển nhà ở 2011- 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tác giả đã đưa ra những giải pháp vừa có tính cấp thiết để khơi thông nguồn vốn trong tình trạng thị trường đang khó khăn hiện nay bên cạnh những giải pháp để phát triển tín dụng bất động sản về lâu dài. Các giải pháp đưa ra có thể áp dụng trong thực tiễn, tác giả cũng đã xem xét đến những điều kiện cần thiết để các giải pháp đem lại tính khả thi cao. 7. Kết cấu của luận văn - Phần mở đầu - Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản. - Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản tại Việt Nam. - Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam. - Kết luận
4 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản Bất động sản Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 81 Luật Dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Công hòa Liên bang Đức,…). Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Hàng hóa bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thõa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản - BĐS là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của BĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các BĐS nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - BĐS có tính khan hiếm vì diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của
5 dân số, do vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất đai có xu hướng giảm vì: + Tốc độ tăng dân số nhanh. + Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên. - BĐS có tính bền vững, đời sống kinh tế dài: đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội. - BĐS là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. - Khả năng co giãn của cung BĐS rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: + Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi; + Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn; + Hạn chế về mặt qui hoạch, đây là hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc
6 tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên. - BĐS có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặc khác, khi đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hóa đặc biệt, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì BĐS có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước. 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là
7 thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. - Nguồn cung trong thị trường bất động sản thay đổi chậm so với cầu biến động bất động sản: hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt không giống như những hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc tăng cung BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường một loại BĐS nào đó, như thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư dự án. - Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho
8 thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Các yếu tố liên quan đến hoạt động quản lý của Nhà Nước: - Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng: hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua bán cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà Nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho thị trường bất động sản phát triển. - Quy định và quy định sử dụng của Chính Phủ và chính quyền các cấp: trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến cảng,...Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê... Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. - Chính sách tài chính – tiền tệ của Nhà nước: các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà Nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động
9 sản tăng lên rõ rệt. Các yếu tố đặc thù của mỗi quốc gia: - Sự phát triển kinh tế: sự phát triển kinh tế của một quốc gia là yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng như đường xá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại…Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một số đất đang sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng cho mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,…Điều đó đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường. - Sự gia tăng dân số: sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu cầu về bất động sản. Điều này có thể nhận thấy ở những nét cơ bản sau: + Dân số tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở , đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. + Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn. - Tập quán, truyền thống và thị yếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh
10 hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho thị trường BĐS là một thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng của thị trường bất động sản: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư,…. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó. - Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. - Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch cả thị trường này thấp hơn các thị trường khác. - Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
11 này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... - Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường BĐS vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư. - Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư. 1.2 Tổng quan về tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm - Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cho vay (ngân hàng và các định chế tài chính khác, các doanh nghiệp khác,…) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong nền kinh tế), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên đi vay khi đến hạn thanh toán. - Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp,