Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:59

Thêm vào BST

Báo xấu

41
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm mục tiêu làm rõ các thất bại thị trường và thất bại nhà nước khi can thiệp vào thị trường làm cơ sở đề xuất một số khuyến nghị chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm NTNT ở Tp.HCM. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- NGUYỄN THỊ THU TRANG THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN THỊ THU TRANG THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60.31.14 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. VŨ THÀNH TỰ ANH TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã tạo điều kiện cho tôi được học tập và rèn luyện trong môi trường nghiên cứu tốt nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thầy Jonathan R. Pincus, Thầy Nguyễn Xuân Thành,…. Thầy Cô đã cung cấp cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn này. Đặc biệt cảm ơn Thầy Vũ Thành Tự Anh, người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và khuyến khích tôi thực hiện đề tài này. Tôi cũng xin cảm ơn Quý Thầy Cô Trường ĐH Kinh tế – Luật trực thuộc Đại học Quốc gia Tp. HCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình tham gia khóa học. Cuối cùng, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến gia đình của tôi, đặc biệt là con gái nhỏ của tôi đã cho tôi nhiều động lực học tập và phấn đấu. Tôi xin gửi đến bạn bè và đồng nghiệp của tôi, những người đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài những lời cám ơn chân thành nhất. Học viên Nguyễn Thị Thu Trang Khóa MPP1
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Tp.HCM, ngày………tháng………năm……… Tác giả Nguyễn Thị Thu Trang
i MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................................iii DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................................. iv U DANH MỤC BIỂU ĐỒ ....................................................................................................... v TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. vi U GIỚI THIỆU ........................................................................................................................ 1 U 1. Đặt vấn đề ................................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 2 4. Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu ................................................................. 2 5. Bố cục đề tài ............................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP. HỒ CHÍ MINH ............................................................... 4 CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP ............................................................................................... 8 2.1. Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp............................................ 8 2.2. Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp................... 9 CHƯƠNG 3 : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ ............................................................................................................................ 11 3.1. Nhu cầu nhà ở và ước tính nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ..................... 11 3.2. Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp ........................................... 12 3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua căn hộ..................................................................... 12 3.2.2. Khả năng chi trả của người thu nhập thấp ..................................................... 13 CHƯƠNG 4 : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP .................................................. 15 4.1. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả ............................................... 15
ii 4.1.1. Thị trường nhà ở ............................................................................................ 15 4.1.1.1. Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.................................................. 15 4.1.1.2. Tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực ............................................... 16 4.1.1.3. Thị trường nhà ở không đầy đủ ............................................................. 17 4.1.1.4. Sự phát triển mất cân đối ....................................................................... 18 4.1.2. Thị trường tín dụng thế chấp ......................................................................... 21 4.2. Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả .............................. 23 4.2.1. Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn............................................. 23 4.2.2. Qui định và chính sách điều tiết phía cung.................................................... 27 4.2.3. Qui định và chính sách điều tiết phía cầu ...................................................... 29 4.2.4. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp do tư nhân xây dựng ..................................................................................................... 31 4.2.5. Nhà nước chưa quản lý hiệu quả nhà thuê và chưa có cơ chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê ....................................................................................... 34 CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM.......................................... 35 5.1. Kết luận ................................................................................................................. 35 5.2. Một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ................ 35 5.2.1. Quan điểm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.................................... 35 5.2.2. Tăng khả năng tích lũy của người thu nhập thấp........................................... 36 5.2.3. Khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư..................................................... 39 5.2.4. Điều tiết thị trường đất đai............................................................................. 41 5.2.5. Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước ................................................................. 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................. 44 PHỤ LỤC............................................................................................................................ 45
iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BQ Bình quân CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam ĐTXD Đầu tư xây dựng DK Dự kiến ĐTXD Đầu tư xây dựng GĐ Giai đoạn HGĐ Hộ gia đình HOF Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund) HTNT Hộ thu nhập thấp NOXH Nhà ở xã hội NTNT Người thu nhập thấp PN Phòng ngủ TB Trung bình TNBQ Thu nhập bình quân TNTB Thu nhập trung bình TNTBT Thu nhập trung bình thấp TNTN Thu nhập thấp nhất TP Thành phố Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân USD Đô la Mỹ
iv DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 ........................................................... 11 Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015 ............................................. 11 Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010........................... 12 Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 .............................................................. 12 Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng ................................................. 14 Bảng 4-1: Tỉ suất di cư thuần năm 2009 ............................................................................. 19 Bảng 4-2: Mức độ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa ở Tp.HCM............................................ 19 Bảng 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM .......................................................... 20 Bảng 4-4: Giá đất một số khu đô thị mới ở các quận ngoại thành năm 2007..................... 21 Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà ở của Ngân hàng ACB ...................................... 22 Bảng 4-6: Số dự án và căn hộ được cấp phép và kết quả thực hiện.................................... 23 Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình quân mỗi căn hộ.................................................. 32 Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn và lãi suất của HOF .............................................. 32 Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay .......................................................... 42 Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà ................................................................................. 43
v DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở ............................................................. 5 Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà ................................................................ 5 Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà ở ........................................................................................ 6 Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 và dự báo năm 2011 .......... 18 Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007 ............................................................................................................................................. 25 Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010 ............................................................................................................................................. 25
vi TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Với diện tích chiếm 0,60% và dân số chiếm 8,30% cả nước, thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) được xem là đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước. Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút nhiều người dân nhập cư từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc; nhưng kết cấu hạ tầng không theo kịp với tăng trưởng dân số đã đặt ra nhiều thách thức về nhà ở, đặc biệt người thu nhập thấp là nhóm đối tượng có nhiều khó khăn về chỗ ở. Trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân tích khái quát về vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp và trong giới hạn về số liệu, nhóm người thu nhập thấp được đề cập đến trong đề tài sẽ bao gồm tất cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu đồng/tháng hay nhóm người thứ nhất (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) và nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhóm thu nhập trung bình thấp) trong phân chia 5 nhóm thu nhập, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở (nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng diện tích ở dưới 4 m2 sàn/người, hoặc nhà ở tạm, dột nát, hư hỏng,.... Với đặc điểm như trên, theo ước tính của tác giả, đến năm 2009 thành phố có ít nhất 97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số. Giả sử mức tăng dân số bình quân hàng năm là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là 9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Nhu cầu chỗ ở của nhóm người này hiện đang được đáp ứng bởi thị trường và nhà nước dưới hình thức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại không đủ khả năng chi trả cho các sản phẩm này. Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20% – 30% thu nhập hàng tháng, thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng. Đối với trường hợp mua nhà, người thu nhập thấp hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2.
vii Nguyên nhân của hiện trạng trên dưới góc độ phân tích của kinh tế học là tồn tại thất bại của thị trường trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời các giải pháp can thiệp vào thị trường của nhà nước cũng chưa hiệu quả. Thất bại thị trường bao gồm thất bại trên thị trường nhà ở và thất bại trên thị trường tín dụng. Trong đó, thị trường nhà ở không hiệu quả trên bốn vấn đề: (1) thị trường nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, (2) tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, (3) thị trường không đầy đủ, (4) sự phát triển mất cân đối do làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản. Vai trò của nhà nước trong việc điều tiết thị trường nhà ở là khắc phục thất bại thị trường do phân bổ nguồn lực không hiệu quả, đảm bảo công bằng cho người thu nhập thấp bằng các nhóm giải pháp như (1) định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, (2) qui định và chính sách điều tiết phía cung, (3) qui định và chính sách điều tiết phía cầu, (4) nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp do tư nhân đầu tư xây dựng, (5) quản lý thị trường nhà thuê nhưng chưa có chính sách khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê. Tuy nhiên, các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả, do đó chưa giải quyết được những vấn đề còn tồn tại trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Dựa vào phân tích thực trạng trên, một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng trong đề tài bao gồm: (1) tăng khả năng tích lũy của người thu nhập thấp bằng cách nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà thuê bằng giá trần trong ngắn hạn; cải thiện thu nhập để tăng tích lũy trong dài hạn; thành lập quỹ tiết kiệm để mua nhà ở; (2) khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư bằng cách giải quyết nhu cầu đất xây dựng; khuyến khích đầu tư xây dựng căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp; bãi bỏ qui định mức lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư; (4) điều tiết thị trường đất đai; (5) tăng cường quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho người thu nhập thấp bằng cách điều chỉnh phương thức cho vay theo hướng trực tiếp cung cấp khoản vay với mức lãi suất và thời hạn cho vay hợp lý hoặc bù lỗ lãi suất cho các ngân hàng thương mại khi cho người thu nhập thấp vay mua nhà ở; điều tiết giảm giá nhà hoặc trực tiếp trợ giá mua nhà ở cho người thu nhập thấp.
1 GIỚI THIỆU 1. Đặt vấn đề Với diện tích chiếm 0,63% và dân số chiếm 8,30% cả nước, Tp.HCM được xem là đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước. Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo giá thực ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng 11,80% so với năm 2009. Môi trường kinh tế, văn hóa, giáo dục thuận lợi ngày càng thu hút người dân từ các tỉnh thành vào sinh sống. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì dân số thành phố lên đến 7.421.340 người, trong đó, gần 1/5 dân số nhập cư từ các tỉnh khác. Kết cấu quá tải đã đặt ra nhiều vấn đề thách thức về nhà ở, nhiều không gian cây xanh đã bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa, nhiều công trình đô thị trở nên hỗn độn, thiếu thống nhất. Từ năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều qui định về nhà ở và cho thuê, đồng thời, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở nhưng cho đến nay, các khu nhà ở được xây dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao. Do đó, ngày càng có nhiều người thu nhập thấp (NTNT) không tiếp cận được với nguồn cung nhà ở như hiện nay. Theo ước tính đến năm 2009, ở thành phố có ít nhất 97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số. Giả sử mức tăng dân số bình quân hàng năm là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là 9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, nhóm NTNT lại không có khả năng chi trả cho các sản phẩm nhà ở trên thị trường. Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20 – 30% thu nhập hàng tháng, thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng. Đối với trường hợp mua nhà, người thu nhập thấp hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2. Vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết. Trong đó, nhóm NTNT là một lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố
2 nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rất nhiều NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở. Và đây cũng là vấn đề chính sách đang được được các nhà nghiên cứu khoa học, các nhà hoạch định chính sách quan tâm nhưng cho đến nay, hầu hết các nghiên cứu chỉ dừng lại ở mức khảo sát, đánh giá để nêu lên một bức tranh tổng thể về tình hình nhà ở, chưa có nhiều nghiên cứu mang tính lý luận khoa học giải thích nguyên nhân của vấn đề này theo hướng phân tích thất bại thị trường và thất bại nhà nước, nhất là cho địa bàn Tp.HCM, để làm cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách xây dựng mô hình giải quyết bài toán nhà ở của NTNT. Do đó, nhằm giải quyết vấn đề chính sách nhiều NTNT ở Tp.HCM chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và nhiều NTNT chưa sở hữu nhà ở, tác giả đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh” với câu hỏi chính sách được đặt ra là có tồn tại thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hay không và đó là những thất bại gì. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm mục tiêu làm rõ các thất bại thị trường và thất bại nhà nước khi can thiệp vào thị trường làm cơ sở đề xuất một số khuyến nghị chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm NTNT ở Tp.HCM. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu về vấn đề nhà ở của NTNT ở Tp.HCM trong giai đoạn 2000 – 2010. 4. Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp tổng hợp thông tin, số liệu thứ cấp để mô tả, minh họa cho các lập luận về vấn đề thất bại thị trường và thất bại nhà nước trong sửa chữa thất bại thị trường. Bên cạnh đó, thực hiện một số ước tính đơn giản để đánh giá nhu cầu và khả năng chi trả của NTNT cho nhà ở.
3 Số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn sau đây: - Tổng Cục Thống kê: các kết quả Khảo sát Mức sống Dân cư, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở. - Sở Xây dựng Tp.HCM: kết quả khảo sát tình hình nhà thuê ở Tp.HCM năm 2008. - Cục Thống kê Tp.HCM. - Một số website liên quan đến bất động sản. - Báo cáo trong hội thảo nhà ở và một số đề tài nghiên cứu liên quan đến nhà ở. - Nguồn thông tin của người trong cuộc: cơ quan nhà nước, công ty xây dựng và phát triển hạ tầng, ngân hàng thương mại, những người ở trọ, có nhu cầu mua nhà,… 5. Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài nghiên cứu được bao gồm 5 chương chính: Chương 1: Bối cảnh Tp.HCM: trình bày bối cảnh Tp.HCM là cơ sở phát sinh vấn đề và cũng là cơ sở thực hiện các giải pháp. Chương 2: Tổng quan về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp: trình bày quan điểm thế nào là NTNT và sự cần thiết phát triển nhà ở cho NTNT. Chương 3: Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và khả năng chi trả: ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT và khả năng chi trả của NTNT để chứng minh hiện trạng giá nhà cao hơn nhiều lần so với khả năng chi trả của NTNT. Chương 4: Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp: giải thích nguyên nhân vấn đề trên góc độ xác định và phân tích các dạng thất bại thị trường, và một số hạn chế của các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước. Chương 5: Kết luận và một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp: hình thành các quan điểm trên cơ sở đánh giá thất bại thị trường, thất bại nhà nước và đề xuất các khuyến nghị giải quyết vấn đề tồn tại.
4 CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP. HỒ CHÍ MINH Tp.HCM được biết đến là một đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước. Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo giá thực tế ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng 11,80% so với năm 2009; và thu nhập bình quân đầu người (TNBQĐN) đạt 2.800 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nước là 1.168 USD/năm 1 . Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút nhiều người dân từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, với số dân 7.421.340 người, trong đó, gần 1/5 là dân nhập cư; với tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là 3,53%. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa cũng ngày càng cao, tăng từ 1,95% năm 1989 lên đến 3,40% năm 2009. Đô thị hóa đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, gia tăng nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ nhưng quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã gây sức ép quá tải cho thành phố như sự quá tải về nhà ở, đất ở, sự xuống cấp nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, vấn đề nước sạch và vệ sinh môi trường, sự gia tăng các tệ nạn xã hội,…. Cùng với xu hướng chung của cả nước, UBND TP đã ban hành những qui định và chính sách ưu tiên về phát triển nhà ở cho NTNT được dựa trên Luật Nhà ở và Nghị định về nhà ở. Với nhiều nổ lực trong hơn 10 năm qua, Tp.HCM đã đạt được nhiều kết quả tích cực, góp phần cải thiện tình hình chỗ ở của người dân. Theo kết quả Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng cục Thống kê, đến năm 2009, tổng số hộ trên địa bàn Tp.HCM là 1.902.908 hộ, 2 trong đó, số hộ có nhà ở là 1.843.883 hộ (chiếm 97%); và số hộ chưa có nhà ở hoặc không xác định là 59.025 hộ (chiếm 3%). 1 Nguồn: Cục Thống kê Tp.HCM. 2 Theo định nghĩa trong Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng Cục Thống kê (2009, tr. 121), “...nhà ở là một loại công trình xây dựng được dùng để ở, gồm có 3 bộ phận: tường, mái, sàn,.... Tình trạng hộ không có nhà ở không quan tâm đến quyền sở hữu đối với nhà hoặc căn hộ đó....”, do đó, hộ không có nhà ở có thể được hiểu là hộ có chỗ ở không thỏa mãn một trong ba điều kiện cấu thành trên.
5 Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở Nguồn: Tổng Cục Thống kê 3 Trong đó, tỉ lệ hộ ở nhà kiên cố chiếm 19,44%, nhà bán kiên cố chiếm 77,89% và nhà tạm chiếm 2,66% 4 . Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà Nguồn: Tổng Cục Thống kê 5 3 Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009. 4 Cơ cấu nhà ở xem phụ lục 1. 5 Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.
6 Về tình hình sở hữu nhà ở, 81,20% hộ gia đình (HGĐ) đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng, 18,3% hộ ở nhà thuê của tư nhân hay thuê của nhà nước. Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà ở Nguồn: Tổng Cục Thống kê 6 Diện tích nhà ở bình quân một nhân khẩu cũng có nhiều thay đổi rõ rệt, đạt 24,30 m2/người, trong đó, diện tích ở bình quân trong nhà chung cư là 14,80 m2/người, nhà riêng lẽ là 24,70 m2/người. Bên cạnh những kết quả tích cực trên, cũng còn nhiều hạn chế. Cùng với mức tăng dân số và số HGĐ, số hộ có nhà ở đã tăng nhưng số hộ chưa có nhà ở lại tăng đáng kể, từ 0,06% vào năm 1999 đã lên đến 3% vào năm 2009. Chất lượng nhà ở cũng được cải thiện, tỉ lệ nhà ở kiên cố đã tăng 68,40% nhưng lại khá chậm so với Hà Nội (tăng đến 386,10%) (xem phụ lục 2). Tỉ lệ hộ ở nhà thuê cũng khá cao và cao hơn nhiều so với Hà Nội (9,40%) và mức bình quân chung của cả nước (6,50%). Diện tích nhà ở mặc dù được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều HGĐ, chủ yếu là HGĐ nhập cư, sống trong nhà ở chật hẹp. Tỉ lệ hộ có diện tích ở dưới 4 m2/người năm 1999 là 8,07% hộ, đã lên đến 30,7% hộ có diện tích ở dưới 7 m2/người vào năm 2009, trong đó, diện tích ở của người dân thường trú là hơn 20 m2/người và người dân di cư chỉ khoảng 8 m2/người, và có đến 1/3 dân di cư có diện tích ở 6 Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.
7 dưới 4 m2/người 7 . Điều này cho thấy, có sự phân phối không đồng đều về diện tích ở giữa các nhóm người trong xã hội, chủ yếu tập trung vào nhóm người thường trú, có thu nhập trên trung bình, đủ khả năng chi trả cho nhà ở riêng lẽ, và còn khá nhiều người dân sống trong nhà ở nhỏ hẹp, có diện tích ở dưới 4 m2/người. Bên cạnh đó, về tình hình nhà thuê, theo thống kê của Sở Xây dựng (2008), thành phố có trên 80% người dân trong độ tuổi từ 18 – 35 phải sống chung với gia đình, hơn 90% giới trẻ nhập cư phải ở trọ, trên 30% HGĐ có diện tích nhà ở dưới 36 m2. Các khu nhà cho thuê thường có giá cả cao hơn so với thu nhập bình quân (TNBQ) hàng tháng của người đi thuê với diện tích ở 3 – 4 m2/người, phần lớn lại là nhà cấp 3, cấp 4, trong đó có khoảng 70% nhà cho thuê không đảm bảo chất lượng như nằm trong khu qui hoạch giải tỏa, phòng ở không thông thoáng, thiếu ánh sáng, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, không đảm bảo kết cấu, sử dụng vật liệu rẽ tiền, không có điện, nước máy, điều kiện vệ sinh kém,…. Nơi ở không đảm bào tiêu chuẩn sống tối thiểu đã làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động, làm phát sinh thêm nhiều tệ nạn xã hội. Chính vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết. Trong đó, nhóm NTNT là một lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rất nhiều NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở. 7 Nguồn: Chương trình Phát triển Liên Hiệp quốc, “Hỗ trợ đánh giá sâu về tình trạng nghèo đô thị ở Hà Nội và Tp.HCM”.
8 CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 2.1. Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Ngoài lương thực thực phẩm, nhu cầu nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu của con người. Nhà ở sẽ là nơi cư trú bảo vệ con người trước tác động của thiên nhiên và yếu tố xã hội, là nơi tái tạo sức lao động của con người, và cũng là nơi giúp con người thỏa mãn các nhu cầu khác như vui chơi, giải trí, học hành,… Trong Điều 4 và Điều 23 Luật Nhà ở qui định rõ rằng mọi công dân đều có quyền có chỗ ở và phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp. Nếu chỗ ở không thích hợp và không an toàn sẽ làm tăng chi phí do việc thay đổi chỗ ở và do phát sinh các tệ nạn xã hội. Hơn nữa, tình trạng nhà ở của người dân ở một địa phương sẽ phản ánh tình trạng bất bình đẳng về thu nhập, trình độ phát triển kinh tế, bản chất của chế độ chính trị và khả năng quản lý của cấp chính quyền. Do đó, đáp ứng nhu cầu chỗ ở sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội, và nhà ở được xem là một hàng hóa khuyến dụng. Tuy nhiên, đây lại là hàng hóa đặc biệt có giá trị cao, không thể bán riêng lẽ mà được bán gắn liền với đất đai. Chính từ những đặc điểm trên cho thấy, dù là một quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng tồn tại một nhóm người không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, đó là nhóm NTNT trong xã hội. Nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thể là nơi ở để an cư lạc nghiệp khi nhập cư vào đô thị, nơi ở phù hợp khi thay đổi công tác, học tập, nơi ở khi tách khỏi bố mẹ, người thân, hoặc một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ,…. Giải quyết nhu cầu nhà ở của NTNT cần phải có vai trò của nhà nước, qui mô và chất lượng nhà ở sẽ là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và thể hiện trình độ quản lý xã hội của nhà nước. Trước năm 1985, nhà nước đã thực hiện bao cấp về nhà ở và nhà ở được phân phối mang tính phúc lợi xã hội dưới dạng nhà thuê, không có sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà khác nhau ở các vùng khác nhau và tiền thuê nhà chỉ chiếm một phần nhỏ trong thu nhập của người thuê. Sau năm 1985, cơ chế bao cấp được chuyển sang cơ chế thị trường theo hướng nhà nước tạo điều kiện để người dân có được chỗ ở thích hợp; và nhà ở được coi là hàng hóa, có giá cả vận động theo qui luật cung cầu, người tiêu dùng có quyền lựa chọn
9 loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, sở thích và khả năng chi trả của cá nhân. Khi đó, nhà nước càng có vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường nhà ở, trên cơ sở: Thứ nhất, theo qui định, đất đai là tài sản của quốc gia và sẽ gắn liền với qui hoạch chung của địa phương, do đó, cần phải có sự điều tiết của nhà nước về nhà ở và công tác qui hoạch phải đi trước một bước nhằm tạo cơ sở cho sự phát triển cân đối và bền vững của thị trường nhà ở. Thứ hai, cải thiện môi trường sống và ổn định chỗ ở giúp tái tạo sức lao động góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Hay nói cách khác, phát triển thị trường nhà ở, cụ thể là đáp ứng nhu cầu chỗ ở của NTNT, sẽ góp phần tạo ra ngoại tác tích cực cho xã hội. Thứ ba, mặc dù nhà ở là một hàng hóa thiết yếu nhưng thị trường nhà ở không phải là một thị trường đầy đủ, phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở nhưng lại không có khả năng chi trả hoặc khả năng chi trả thấp. Dù ở một nước phát triển, người mua cũng phải dùng toàn bộ thu nhập của gia đình trong khoảng ít nhất từ 4 đến 8 năm mới có thể mua được một căn nhà hoàn chỉnh. Do đó, thị trường nhà ở thường được kết hợp giữa lưu thông hàng hóa và phân phối phúc lợi nhằm đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Thứ tư, thị trường nhà ở là một thị trường không đầy đủ còn do tính hiệu quả trong đầu tư phát triển nhà ở. Đầu tư xây dựng nhà ở cho NTNT đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, có thể không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp. Do đó, nhà nước cần có vai trò tích cực trong việc nâng cao hiệu quả của thị trường bằng các cơ chế chính sách hỗ trợ phía cung (nhà đầu tư) và hỗ trợ phía cầu (NTNT). 2.2. Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp Thực tế, trong nhiều nghiên cứu, chương trình, chính sách của nhà nước, đã có nhiều quan niệm và nhiều cơ sở khác nhau để xác định thế nào là NTNT và nhà ở cho NTNT. Về đối tượng, theo qui định tại Điều 53 của Luật Nhà ở, “…cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng