Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:70

Thêm vào BST

Báo xấu

11
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn trình bày các nội dung về lý luận về trách nhiệm và pháp luật bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư; Thực trạng quy định về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư theo pháp luật Việt Nam hiện nay; Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 MSSV: Người HDKH: TS. NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2021
i
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta ngày một phát triển mức độ độ thị hóa ngày càng sâu rộng sự gia tăng vượt bậc về dân cư tại thành thị bùng nỗ do ở đây tập trung nền kinh tế dịch vụ an sinh xã hội và nhu cầu công việc cao thu hút được cư dân mọi miền và nhiều nơi đến sinh sống, diện tích đô thi không tăng theo tỉ lệ thuận với dân cư nên nhu cầu về nhà ở các đô thi ngày càng cao đặc biệt là những thành phố lớn có nên kinh tế , văn minh và công nghiệp dịch vụ phát triển như Tp. HCM, Thủ đô Hà Nội, hay Tp. Đà Nẵng, Cần Thơ…, để đáp ứng cho nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người dân thì căn hộ chung cư ra đời đây là một giải pháp hay , lựa chọn tối ưu bởi lẽ đáp ứng được nhu cầu số đông người dân, khả năng tài chính thấp để có nơi an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích thiết thực của loại hình chung cư mang lại thì vẫn còn những tồn động và thiếu sót, chưa chặt chẽ trong những khâu kiểm tra quản lý chất lượng sản phẩm là công trình xây dựng từ hạ tầng đến cơ sở và những trang thiết bị khác nói chung là căn hộ và Nhà chung cư chưa đảm bảo thực sự ổn định tốt nên gây mất an toàn và thiệt thòi cho người mua Nhà chung cư phát sinh trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư về Nhà chung cư. Có lúc lên đến mức phải tranh chấp gay gắt, dù Luật về Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005, Luật Bảo vể quyền lợi người tiêu dùng 2011, Nghị định 46/2015/NĐ-CP, Luật Xây dựng năm 2014 cũng đã quy định bảo hành nhà ở công trình xây dựng, sản phẩm mà bên bán bán cho bên mua, hoặc trách nhiệm của bên bán đối với bên mua trách nhiệm bảo hành hàng hóa của bên bán…, nhưng tất cả những văn bản pháp luật nêu trên chưa sâu sát cội nguồn gốc rễ của vấn đề bảo hành và chưa định nghĩa rạch ròi bảo hành là gì và không phải cư dân nào cũng hiểu sâu sắc về trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư về Nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Và có sự chế tài cho trách nhiệm bảo hành hay không và chế tài đến 1
đâu. Chính vì thế tác giả chọn đề tài “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay” để nghiên cứu và khẳng định đề tài này mang tính cấp thiết bởi lẽ: Thứ nhất, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu vô cùng cần thiết mức độ đô thị hóa ngày càng cao cư dân tập trung tại các thành phố lớn ngày một đông trong khi đó quỷ đất lại hạn hẹp không tăng, sự tiện dụng và tính khả thi về tài chính cho đại đa số người dân để có nơi an cư lạc nghiệp đó là nhu cầu tất yếu do đó việc phát triển loại hình Nhà chung cư, nhà ở cao tầng, nhà ở nhiều căn hộ là xu hướng không thể thiếu, sự thay đổi về quản lý về chính sách và quy hoạch đất đai, chính sách về nhà ở, chính sách về tập trung phát triển văn hóa giáo dục kinh tế tại những thành thị lớn các tác động lên các mối quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư có sự thay đổi và có nhiều phát sinh nên cần có sự cập nhật thay đổi những quy định cụ thể và thiết thực của pháp luật nhằm điều chỉnh những mối quan hệ xã hội nêu trên. Thứ hai, do những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động quản lý việc bảo hành nhà ở chung cư. Pháp luật thời gian qua đã có những điều chỉnh nhất định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà ở chung cư, trong đó vấn đề bảo hành Nhà chung cư được quy định ngày càng cụ thể hơn, đảm bảo thực thi các chính sách quản lý, phát triển về bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và bên sở hữu là người sử dụng Nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật cho thấy, hiện nay pháp luật điều chỉnh quan hệ này đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định của pháp luật trong điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư liên quan đến bảo hành đã không còn phù hợp, không còn khả thi và không phản ánh đúng thực tiễn áp dụng khi mục đích việc bảo hành nhằm thực hiện phần sở hữu chung của Nhà chung cư khi quá trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống 2
cấp theo thời gian nhưng trên thực tế việc bảo hành bao gồm cả bên trong và bên ngoài bảo hành kết cấu hạ tầng, kết cấu xây dựng an toàn sử dụng, bảo hành thiết bị chứ không thể nêu lên bảo hành chung chung. Chính vì vậy, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà mà bản chất là người tiêu dùng, về lâu dài khiến ảnh hưởng đối với sự phát triển chung về giao dịch thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và tầm quan trọng của hoạt động này trong nền kinh tế; nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua chung cư, pháp luật quy định hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư với khách hàng trước khi triển khai áp dụng thì nội dung điều khoản trong hợp đồng phải tuân theo mẫu và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, liên quan nội dung bảo hành, dù về mặt pháp luật, hợp đồng là sự tự do thoả thuận giữa các bên nhưng trên thực tế, nội dung điều khoản tại hợp đồng mua bán Nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán là Chủ đầu tư. Theo đó, liên quan phần bảo hành pháp luật hiện hành cũng ghi nhận rất chung chung về nội dung bảo hành và không định nghĩa bảo hành, cơ chế quản lý…, hầu như chưa rõ ràng, không chi tiết, về lâu dài gây gây ra nhiều hệ luỵ, bất lợi cho người mua Nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho các chủ thể trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế; (ii) Quyền, nghĩa vụ các bên trong việc bảo hành Nhà chung cư, hay cơ chế quản lý, giám sát việc quản lý, hạng mục nội dung và công việc bảo hành, tổ chức có trách nhiệm hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, điều này dẫn đến trên thực tế khó áp dụng, khó chế tài, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội trong việc quản lý việc bảo hành Nhà chung cư đối với cá nhân, tổ chức còn mang tính lý thuyết nên thực tế các mâu thuẫn tranh chấp trong hoạt động quản 3
lý, và trách nhiệm bảo hành giữa tổ chức, cá nhân liên quan tại các dự án Nhà chung cư ngày càng phổ biến, cần phải được khắc phục kịp thời, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng trong hoạt động, quản lý trách nhiệm bảo hành đảm bảo quyền, nghĩa vụ các chủ thể liên quan. Thứ ba, nhu cầu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam. Cần nghiên cứu, tìm ra những ưu điểm trong các lý thuyết, triết lý về chính sách phát triển, mô hình quản lý việc bảo hành chung cư của một số quốc gia trên thế giới, từ đó rút kinh nghiệm cho Việt Nam đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của cá nhân, tổ chức với lợi ích của Nhà nước là điều cần thiết. Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam. Thứ tư, công tác quản lý Nhà nước trong hoạt động quản lý về công việc bảo hành và trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư hiện nay thể hiện nhiều bất cập, đến từ các quy định của pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật cần phải được tháo gỡ, giải quyết nhằm tạo cơ chế rõ ràng cho các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách cụ thể và hiệu quả. Tác giả cho rằng, việc nghiên cứu về lý luận và thực tiễn pháp luật liên quan trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư trong quan hệ mua bán nhà ở chung cư là rất cấp thiết, vì thế tác giả lựa chọn “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay” làm Đề tài Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. Để làm rõ, nội dung Luận văn này, tác giả chủ yếu phân tích quyền, nghĩa vụ giữa Chủ đầu tư với người mua nhà liên quan đến trách nhiệm bảo hành được các bên ghi nhận tại hợp đồng mua bán Nhà chung cư và quy định pháp luật xoay quanh trách nhiệm bảo hành, cụ thể là việc bảo hành gồm những hạng mục nào và trách nhiệm đến đâu bảo hành 4
chung và bảo hành riêng, cưỡng chế và chế tài có được áp dụng cho Chủ đầu tư khi không thực hiện tốt hoặc vi phạm hoặc không thực hiên nghĩa vụ bảo hành của mình về chất lượng bảo hành thời gian bảo hành thời hạn bảo hành, và việc quản lý công tác bảo hành và trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật hiện hành. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là quy định pháp luật hiện hành về trách nhiệm bảo hành chung cư của chủ đầu tư trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng… 2.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Đề tài không nghiên cứu trường hợp mua, bán nhà ở chung cư có sẵn; Đề tài không nghiên cứu các quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau (quan hệ thứ cấp). - Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về mua bán Nhà chung cư trên toàn lãnh thổ Việt Nam, trong đó chú ý đánh giá thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, bởi đây là hai thành phố lớn của Việt Nam, với những nhu cầu sử dụng Nhà chung cư và hoạt động bảo hành Nhà chung cư diễn ra sôi động nhất; - Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành (còn hiệu lực tính đến thời điểm Đề tài được cho phép bảo vệ). 5
3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu chung Mục tiêu nghiên cứu chung của Luận văn là để đưa ra đề xuất hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư 3.2. Mục tiêu cụ thể - Luận văn nghiên cứu, làm rõ những cơ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến hoạt động bảo hành và quản lý hoạt động bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư. - Đánh giá một cách khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở nói chung, về việc quản lý bảo hành và bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư nói riêng. Qua đó chỉ ra một số hạn chế, vướng mắc bất cập trong quy định của pháp luật và nguyên nhân dẫn đến thực trạng pháp luật đó; - Xác định những định hướng trong hoàn thiện chính sách pháp luật về hoạt động trong việc quản lý bảo hành và trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư của chủ đầu tư, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp pháp lý cụ thể; - Đề xuất những giải pháp pháp lý và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong việc quản lý bảo hành và bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư. 4. Phương pháp nghiên cứu 4.1. Phương pháp luận: Để luận giải những vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu, thực hiện những mục tiêu đặt ra, tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin; quan điểm đường lối của Đảng 6
đề ra về chính sách phát triển nhà ở quản lý quỹ đất cho nhà ở chung cư phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước ta hiện nay. 4.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích khái niệm trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 1, phân tích quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 2. Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 1 và để tổng hợp, chỉ ra những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 2. 5. Tổng quan tình nghiên cứu Sau đây tác giả trình bày một số công trình khoa học có liên quan đến Đề tài đã được công bố như sau: - Lương Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu Nhà chung cư”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, 2011. Nội dung Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở chung cư, thực tiễn các quy định của pháp luật, từ đó chỉ ra những hạn chế và đề xuất những giải pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu Nhà chung cư. Tuy nhiên, Luận văn chỉ dừng lại ở việc phân tích các quy định của pháp luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư mà không đề cập đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư, các khía cạnh về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong quan hệ mua bán nhà ở chung cư không được phân tích sâu hơn trong Luận văn. - Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu đối với Nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03/2013, tr.45-54; 7
Nội dung bài viết đề cập đến vấn đề pháp lý liên quan đến quan hệ sở hữu nhà ở chung cư, các quyền tối thiểu người mua chung cư phải được đảm bảo, khẳng định pháp luật về nhà ở chung cư và kinh doanh nhà ở cung cư có nhiều bất cập và phải được nghiên cứu, làm rõ để có những điều chỉnh phù hợp cho từng giai đoạn phát triển đất nước. Ngoài ra, thông qua việc nghiên cứu pháp luật một số quốc gia trên thế giới, bài viết cũng nêu lên một số bài học kinh nghiệm có giá trị tham khảo trong hoàn thiện pháp luật về nhà ở chung cư tại Việt Nam; Nhìn chung, khung pháp lý cho hoạt động bảo hành nhà chung vẫn còn nhiều bất cập, không ngừng phát sinh mới, thay đổi, với Đề tài: “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, sẽ là một công trình khoa học pháp lý nghiên toàn diện về mặt lý luận và thực tiễn với tinh thần kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học trước và tập trung giải quyết mối quan hệ phức tạp trong việc bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư và khách hàng sẽ góp phần hoàn thiện hơn pháp luật hơn. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư của Chủ đầu tư, từ đó làm cơ sở lý luận, khoa học cho việc đánh giá thực trạng pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư Nhà chung cư một cách tốt nhất đảm bảo quyền và lợi ích hài hòa của bên mua và bên bán Nhà chung cư tốt hơn. 8
6.2 Giá trị thực tiễn - Đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên cao học, các nhà hoạch định chính sách; những giải pháp được nêu ra trong đề tài có giá trị tham khảo, xem xét đề xuất xây dựng pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư về việc bảo hành nhà ở chung cư trong tương lai gần; - Đề tài có thể được chỉnh lý, xuất bản dưới dạng sách chuyên khảo.v.v. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần Lời mở đầu, Mục lục, Danh mục Tài liệu tham khảo, Luận văn được bố cục thành 03 chương: Chương 1. Lý luận về trách nhiệm và pháp luật bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư Chương 2. Thực trạng quy định về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư theo pháp luật Việt Nam hiện nay. Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư. 9
Chương 1 LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 1.1. Lý luận về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư : Nhà chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung1. Theo Từ điển Wikipedia, Nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của Nhà chung cư. Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư 1 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 10
hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những Nhà chung cư cải tạo cũ kỹ2. Đến năm 2005, từ đó Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về Nhà chung cư, trước đó Nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhà chung cư”3. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội khái niệm Nhà chung cư được Luật Nhà ở 2014quy định cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”4. Tác giả về cơ bản đồng ý với cách khái niệm về Nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, chúng ta đều hiểu rằng nhà ở chung cư cũng là một sản phẩm thương mại do chủ đầu tư là bên bán là thương nhân thương mại đáp ứng một số quy định của pháp luật để đầu tư xây dựng dự án là chung cư và cư dân là bên mua nhiều cư dân gọi chung là khách hàng, khi bên bán bán sản phẩm cho bên mua trong quá trình sử dụng một thời gian nhất định nào đấy thì được 2 Theo Encyclopedia Britanica, 2006 3 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005 4 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 11
bảo hành nếu sản phẩm bị khuyết tật hoặc lỗi hoặc hư hỏng thì phải được thay thế sửa chữa hoặc đổi mới do chủ đầu tư hay còn được hiểu là bên bán chịu trách nhiệm. Bảo hành được hiểu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”5, và định nghĩa trong Từ điển Tiếng Việt, có thể hiểu là việc bên sản xuất hoặc bên người bán sản phẩm cam kết sẽ sửa chữa miễn phí hoặc thay thế miễn phí linh kiện, phần công trình sản phẩm nếu có những hỏng hóc, những phần lỗi trong sản phẩm (nếu có) trong một khoảng thời gian nhất định, gọi là thời gian bảo hành. Ở đây có thể phân biệt bảo hành với bảo trì là việc bảo dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng. Theo Điều 126 Luật Xây dựng 2014, “Bảo trì công trình xây dựng: 1. Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau: a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình (...); 2. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình; 3. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt”. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bảo 5 Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015 12
trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở. Nhà chung cư suy cho cùng cũng là nhà ở là một sản phẩm được xây dựng tạo nên từ sức lao động của con người và nhiều nguyên vật liệu kết cấu tạo thành nên trong quá trình hình thành trong một thời gian dài. Nó là sản phẩm được nhà đầu tư tài chính và đất đai để tạo dựng nên nhằm mục đích bán khi bán cho người chủ sở hữu căn hộ đây là sản phẩm nhà ở và được gắn liền với đất nên chịu sự điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, chính vì vậy, người bán là chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư cho cư dân theo luật định và theo thỏa thuận giao dich trong hợp đồng mua bán Nhà chung cư. Chung cư được xếp vào loại hình công trình xây dựng nhà ở, do đó, các quy định liên quan đến bảo hành Nhà chung cư cũng phần lớn thể hiện trong Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, so với nhà ở riêng lẻ, nội dung bảo hành Nhà chung cư có vài điểm khác biệt bởi kết cấu xây dựng đặc trưng. Nội dung bảo hành Nhà chung cư thể hiện chi tiết, đầy đủ các điều kiện, phạm vi thực hiện đối với trường hợp cần khắc phục, sửa chữa căn hộ. Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Trong Luật Nhà ở 2014 cũng sử dụng cụm từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở tuy không có giải thích từ ngữ thế nào là chủ đầu tư xây dựng nhà ở nhưng suy ra từ khái niệm chủ đầu tư theo Luật Xây dựng, có thể hiểu chủ đầu tư xây dụng Nhà chung cư (gọi tắt là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động 13
đầu tư xây dựng Nhà chung cư.Liên quan đến bảo hành và quản lý vận hành Nhà chung cư có đến năm chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị Nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng Nhà chung cư. Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với Nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị Nhà chung cư. Ban quản trị Nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã. Thành phần ban quản trị Nhà chung cư sẽ bao gồm có đại diện của các chủ sở hữu Nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư hoặc cũng có thể bao gồm cả người sử dụng Nhà chung cư. Trong đó thành viên của ban quản trị Nhà chung cư sẽ được bầu hoặc bãi nhiễm bởi các chủ sỡ hữu, thông qua hội nghị Nhà chung cư theo đúng quy chế quản lý thuộc Bộ xây dựng ban hành. Một trong những quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị Nhà chung cư là “Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của Nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành Nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện”6. Như vậy, có thể thấy ban quản trị Nhà chung cư không có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư mà chỉ có trách nhiệm liên quan đến bảo trì Nhà chung cư. Từ những lập luận trên, tác giả đưa ra khái niệm: Bảo hành Nhà chung cư là hoạt động của chủ đầu tư xây dựng Nhà chung cư về việc sửa chữa khắc phục, thay thế tất cả những lỗi, hư hỏng cho toàn bộ căn hộ cho chủ sở hữu nhà và toàn bộ những hạng mục sử dụng cho căn hộ cư dân. 6 Điểm d Khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 14
Ta có thể thấy trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư có những đặc điểm sau: Thứ nhất, trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư là hoạt động thường xuyên, kịp thời tùy vào tính chất nghiêm trọng và tầm ảnh hưởng của hạng mục cần bảo hành đối với đời sống, hoạt động và an toàn cho người sử dụng để có cách thức phương tiện biện pháp thực hiện trách nhiệm bảo hành khác nhau. Trong thời gian của chủ đầu tư cam kết thực hiện việc khắc phục sửa chữa trong một thời gian nhất định đối với cư dân người sở hữu căn hộ. Thứ hai, trách nhiệm bảo hành không những là chỉ chịu trách nhiệm trong công việc thực hiện bảo hành mà chủ đầu tư còn có trách nhiệm chi trả cho tất cả chi phí bảo hành chi phí nhân công lẫn vật tư vật liệu phục vụ cho việc bảo hành hoặc vật tư vật liệu cần thay thế, ngay cả những chi phí rủi ro do việc hư hại hỏng hóc của hạng mục bảo hành ảnh hưởng đến tài sản tính mạng của người tiêu dùng là cư dân hoặc căn hộ của cư dân. Thứ ba, chủ đầu tư còn phải chịu trách nhiệm về thời hạn bảo hành theo luật định và có thời gian cụ thể theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo từng đối tượng bảo hành cụ thể mà Chủ đầu tư cần phải có thời gian thực hiện trách nhiệm bảo hành của mình một cách nhanh nhất và thuận tiện nhất đúng theo tinh thần của luật định bên cạnh đó việc xác nhận chất lượng bảo hành thể hiện trên biên bản nghiệm thu đánh giá ghi nhận việc bảo hành, trong quá trình sử dụng mang tính an toàn ổn định lâu dài phản ánh chất lượng việc bảo hành. 1.2. Lý luận pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư: Pháp luật về bảo hành Nhà chung cư là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh những mối quan hệ xảy ra có liên quan đến hoạt động bảo hành Nhà chung cư. Dựa trên đặc thù của quan hệ xã hội 15
nêu trên, người viết luận văn phân các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động bảo hành Nhà chung cư như sau: Thứ nhất, quy định pháp luật về chủ thể thực hiện việc bảo hành và chủ thể được bảo hành Nhà chung cư: Tác giả cho rằng, pháp luật quy về chủ thể bảo hành và chủ thể được bảo hành là cần thiết, bởi đối tượng hàng hoá khá đặc biệt, có giá trị cao, các chủ thể kinh doanh có lợi nhuận cao nhưng bù lại, đồng vốn luân chuyển cần thiết cho hoạt động xây dựng dự án Nhà chung cư là rất lớn. Xuất phát từ hoạt động bảo hành trong quan hệ về mua bán nhà, Chủ đầu tư đóng vai trò là nhà đầu tư xây dưng đầu tư dự án theo luật định, khi đầu tư xây dựng dự án chủ đầu tư phải đáp ứng và tuân theo Luật Xây dựng phải tổ chức quản lý dự án phải có chuyên môn nghiệp vụ kỹ thuật về lĩnh vực xây dựng nhằm tạo ra chất lượng sản phẩm là công trình xây dựng đạt đúng theo TCVN an toàn về công trình xây dựng nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm sau khi nghiệm thu bàn giao và Chủ đầu tư tiến hành bán và bàn giao nhà cho cư dân qua hoạt đồng mua bán trên phát sinh trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư đối với Nhà chung cư bàn giao rồi và ngay cả chưa bàn giao chưa sử dụng. Nhà thầu, đơn vị tổ chức cá nhân cung cấp thiết bị chịu trách nhiệm với Chủ đầu tư về bảo hành sản phẩm của mình. Qua phân tích trên chúng ta có thể thấy rằng chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư là bên bán là Chủ đầu tư, là đơn vị tổ chức thi công xây dựng, nhà cung cấp thiết bị, đơn vị thi công hạng mục hoàn thiện bảo hành theo thời gian nhất định đối với Nhà chung cư để bán hoặc cho thuê mua hoặc cho thuê, chủ thể được bảo hành là bên mua Nhà chung cư bên thuê mua hoặc bên thuê. 16
Chủ thể bảo hành có thể là một chủ thể có thể là một nhóm chủ thể cùng thực hiện một công việc bảo hành cho một chủ thể được bảo hành hoặc một nhóm chủ thể được bảo hành việc chủ thể nào thực hiện trách nhiệm bảo hành có thể do luật định cũng có thể do thỏa thuận của các chủ thể với nhau. Thứ hai, quy định pháp luật về phạm vi, đối tượng được bảo hành: Để hình thành dự án chung cư cần rất nhiều yếu tố pháp lý khác nhau để được hiện thực hóa dự án bên cạnh khung pháp lý thì vật tư thiết bị nhân công máy móc mới tạo nên sản phẩm chung cư. Tuy nhiên được xây dựng để tạo nên căn hộ để ở nên cần phải đảm bảo những không gian và trang thiết bị như sau: (i) Không gian sinh hoạt chung bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng khu nhà để xe, khu vui chơi sinh hoạt giải trí, khu mua bán thương mại, khu công viên, hệ thống thoát nước cấp nước đấy là những đối tượng chung mà pháp luật bắt buộc chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm đạt yêu cầu về chất lượng trong thời gian nhất định theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về nhà ở, theo pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản, nghị định quy đinh quản lý chất lượng công trình xây dựng trong việc bảo hành bảo trì công trình xây dựng. (ii) Đối với diện tích sử dụng riêng là căn hộ sở hữu của từng tư nhân bao gồm phần kết cấu tường sàn dầm hệ thống cấp thoát nước, ốp lát nền, hệ thống chống thấm tường sàn. (iii) Hệ thống thiết bị cả không gian sử dụng chung lẫn sử dụng riêng được bảo hành theo quy định của nhà sản xuất đơn vị cung ứng. Vậy đối tượng bảo hành được hiểu là phần xây dựng và phần thiết bị, phần hoàn thiện của Nhà chung cư của căn hộ chung cư. Mỗi đối tượng mang mỗi đặc tính khác nhau mà sự thỏa thuận và luật định về chính sách bảo hành cho chúng cũng khác nhau, có đối tượng cần phải có trình độ chuyên môn kỹ 17