Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm 3 mục tiêu: Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh; đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh; đề xuất một số giải pháp làm căn cứ cho công tác định giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh

i LỜI CAM ĐOAN Luận văn này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trƣờng đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Phùng Thị Thu Hà
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, cơ quan, gia đình và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn đến: Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu; Tiến sĩ Hà Văn Dũng, Giảng viên Khoa Kinh tế quốc tế - Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp; Phòng Sau Đại học - Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã có kế hoạch quản lý đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho tôi đƣợc tham gia học tập và nghiên cứu; Tập thể cán bộ giảng viên Trƣờng Đại học Lâm nghiệp – CS2 đã gánh vác công việc chuyên môn và tạo điều kiện về thời gian cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu; Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những ngƣời thân thiết đã ủng hộ, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi hoàn tất thời gian học tập và nghiên cứu. TP. HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Phùng Thị Thu Hà
iii TÓM TẮT Trong kỹ thuật định giá bất động sản (BĐS) và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở, giá BĐS thƣờng đƣợc phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Với 245 quan sát, tác giả đã sử dụng mô hình Hedonic và xây dựng đƣợc hàm hồi quy giá BĐS phụ thuộc vào 5 biến cơ bản là diện tích đất, diện tích nhà, vị trí của BĐS, chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây) với hệ số xác định của mô hình R2  0,753 . Trong đó, diện tích nhà và vị trí của BĐS là hai biến có ảnh hƣởng lớn nhất đến giá BĐS. Kết quả ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng đƣợc những vấn đề lý thuyết quanh phƣơng pháp định giá BĐS ứng dụng mô hình Hedonic và đƣa ra những định hƣớng nghiên cứu tiếp theo. Từ khóa: Giá bất động sản, mô hình Hedonic, diện tích, khoảng cách.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ..................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................................ix CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ..................................................... 1 1.2. Lý do chọn đề tài ....................................................................................... 3 1.3. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 4 1.3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 4 1.3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 4 1.4. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 4 1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 5 1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................... 5 1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu.................................................... 6 1.8. Cấu trúc của đề tài ..................................................................................... 6 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7 2.1. Bất động sản nhà đất để ở ......................................................................... 8 2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở......................................................... 8 2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở ......................................................... 9 2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở ................................................ 11 2.2. Thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ....................................................... 13 2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở ..................................... 13
v 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở ................................ 14 2.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở .................................... 18 2.2.4. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở ................ 21 2.3. Định giá bất động sản.............................................................................. 26 2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản ............................................................. 26 2.3.2. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................. 28 2.4. Mô hình Hedonic .................................................................................... 31 2.4.1. Mô hình định giá Hedonic ....................................................................... 31 2.4.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ................................................................... 36 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 39 3.1. Quy trình nghiên cứu .............................................................................. 39 3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................... 40 3.2.1. Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp ............................................. 40 3.2.2. Phương pháp chuyên gia ......................................................................... 40 3.2.3. Phương pháp phỏng vấn sâu ................................................................... 40 3.2.4. Phương pháp định lượng ......................................................................... 41 3.2.5. Phương pháp phân tích dữ liệu ............................................................... 42 3.3. Mô hình nghiên cứu ................................................................................ 42 3.3.1. Cơ sở xây dựng mô hình .......................................................................... 42 3.3.2. Định nghĩa các biến ................................................................................. 44 3.3.3. Các giả thiết để áp dụng mô hình ............................................................ 47 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 48 4.1. Tổng hợp số liệu điều tra, thu thập thông tin thị trƣờng đất đai tại quận 6, TP. Hồ Chí Minh ........................................................................................ 48 4.2. Thống kê mô tả ....................................................................................... 50 4.2.1. Mô tả dữ liệu ............................................................................................ 50 4.2.2. Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 58
vi 4.3. Phân tích kết quả hồi quy ........................................................................ 59 4.4. Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ...................................... 63 4.4.1. Giả định về phân phối chuẩn của phần dư .............................................. 63 4.4.2. Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan giữa các phần dư) ...................................................................................................... 64 4.4.3. Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng tuyến).................................................................................................................. 65 4.4.4. Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 65 4.4.5. Giả định phương sai của sai số không đổi .............................................. 66 4.5. Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ........................................................ 67 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 70 5.1. Kết luận ................................................................................................... 70 5.1.1. Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 70 5.1.2. Những đóng góp của đề tài ...................................................................... 72 5.1.3. Những mặt hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ................................. 73 5.2. Một số kiến nghị ...................................................................................... 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 80 TIẾNG VIỆT .................................................................................................. 80 TIẾNG ANH .................................................................................................. 81 WEBSITE ...................................................................................................... 84 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 85
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT CHÚ THÍCH 1 BĐS Bất động sản 2 TP Thành phố 3 UBND Ủy ban nhân dân
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc .......................................... 42 Bảng 3. 2. Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu ................................. 44 Bảng 4. 1. Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại quận 6 ..................................... 48 Bảng 4. 2. Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất ..................... 49 Bảng 4. 3. Thống kê mô tả các biến trong mô hình ......................................... 50 Bảng 4. 4. Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến nghiên cứu ...................... 58 Bảng 4. 5. Kết quả hồi quy của mô hình 6 biến ............................................... 60 Bảng 4. 6. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KQ6 .............................. 60 Bảng 4. 7. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KTP .............................. 61 Bảng 4. 8. Kết quả hồi quy của 3 mô hình hồi quy .......................................... 62 Bảng 4. 9. Vị trí quan trọng của các yếu tố ...................................................... 68
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3. 1. Quy trình nghiên cứu của đề tài ....................................................... 39 Hình 4. 1. Biểu đồ mô tả biến PRICE và ln PRICE ......................................... 52 Hình 4. 2. Biểu đồ mô tả biến DAT ................................................................. 53 Hình 4. 3. Biểu đồ mô tả biến NHA ................................................................. 54 Hình 4. 4. Biểu đồ mô tả biến VT .................................................................... 55 Hình 4. 5. Biểu đồ mô tả biến LG .................................................................... 56 Hình 4. 6. Biểu đồ mô tả biến KTP .................................................................. 57 Hình 4. 7. Biểu đồ mô tả biến KQ6. ................................................................. 58 Hình 4. 8. Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dƣ ........................... 64 Hình 4. 9. Tóm tắt mô hình .............................................................................. 65 Hình 4. 10. Biểu đồ kiểm định giả định liên hệ tuyến tính .............................. 66 Hình 4. 11. Biểu đồ kiểm định phƣơng sai thay đổi ........................................ 67
1 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU Trong chương đầu tiên của đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý do hình thành đề tài nghiên cứu. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và kết hợp với cơ sở lý thuyết trước đây để phân tích và làm rõ lĩnh vực mà tác giả nghiên cứu. Nội dung của chương bao gồm 8 phần: (1) Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu, (2) Lý do chọn đề tài , (3) Mục tiêu nghiên cứu, (4) Câu hỏi nghiên cứu, (5) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (6)Phương pháp nghiên cứu, (7) Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, (8) Cấu trúc của đề tài nghiên cứu. 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế vì liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trƣờng BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động và các thị trƣờng khác. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng này chƣa có điều kiện phát triển. Nhƣng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đã từng bƣớc hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trƣờng BĐS cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trƣờng, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa của thị trƣờng. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp BĐS tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các nƣớc trên thế giới chứng tỏ những ảnh hƣởng rất lớn từ thị trƣờng BĐS đối với
2 nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trƣờng BĐS nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hƣởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu. Thị trƣờng nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của thị trƣờng BĐS. Những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trƣờng BĐS khác. Đối với nhiều hộ gia đình, nhà ở không chỉ là nơi sinh sống đơn thuần mà còn là một đại diện quan trọng trong danh mục đầu tƣ tài sản. Ở các nƣớc có nền công nghiệp phát triển thì nhà ở là một trong những thành phần quan trọng đóng góp vào sự giàu có, đồng thời cũng là một nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu và cơ hội tiết kiệm của hộ gia đình (Case et al., 2004). Đối với mỗi quốc gia, nhà đất là một tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng trên 40% trong tổng số của cải xã hội. Các hoạt động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì thế, giá nhà đất là mối quan tâm lớn cho các nhà phát triển BĐS, ngân hàng, các nhà hoạch định chính sách hay công chúng, cũng nhƣ các chủ nhà hiện tại và tiềm năng và việc định giá BĐS là cần thiết để cung cấp một thƣớc đo định lƣợng của lợi ích và trách nhiệm pháp lý tích lũy từ quyền sở hữu của BĐS. Hiện nay, phƣơng pháp định giá Hedonic đƣợc áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển, đặc biệt trong kỹ thuật định giá BĐS và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở. Trong khi đó, tại Việt Nam phƣơng pháp thƣờng đƣợc sử dụng trong định giá nhà ở là phƣơng pháp so sánh giá bán, tức là giá trị của căn nhà này dựa trên giá bán tƣơng tự của căn nhà khác có nhiều đặc điểm tƣơng đối giống nhau trong cùng thị trƣờng để ƣớc tính giá trị thực của nó. Nhận thức đƣợc tầm quan trọng trong việc xây dựng một mô hình định giá nhà ở để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá đƣợc thị trƣờng chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trƣờng nên tác giả chọn đề tài “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu.
3 1.2. Lý do chọn đề tài Hiện nay việc định giá BĐS tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính chất hành chính, vẫn còn mang nặng tính chủ quan áp đặt, cách thức tổ chức chủ yếu dựa trên kinh nghiệm… Giá cả thị trƣờng đất đai, nhà cửa và giá quy định chính thức thƣờng sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến những bất cập trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng nhƣ cản trở việc hình thành một thị trƣờng BĐS lành mạnh. Trên thế giới, các phƣơng pháp mới nhất để định giá BĐS thƣờng dựa vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của BĐS nhƣ vị trí, diện tích, số tầng nhà,… đƣợc sử dụng nhƣ các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc. Với một số giả thiết nhất định, các hàm hồi quy này là nền tảng của phƣơng pháp Hedonic PRICE Index. Mô hình này cho phép giảm mức độ chủ quan trong việc đánh giá giá trị căn nhà vì nó cho phép xác định giá hàng hóa theo thuộc tính của chúng. Theo Malpezzi (2002), trong quá trình phát triển, thị trƣờng nhà ở là một trong những ứng dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất, đồng thời nhu cầu của ngƣời tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật vậy, mỗi căn nhà gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lƣợng, có một vị trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau. Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng của ngƣời mua khác nhau, định giá căn hộ cũng khác nhau. Một căn nhà có cùng một nhóm đặc điểm đƣợc định giá khác nhau theo từng ngƣời mua. Việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn. Từ đó, phƣơng pháp Hedonic đƣợc sử dụng phổ biến vì nó ƣớc tính đƣợc giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn nhà. Là một trong hai đô thị loại đặc biệt của Việt Nam, nếu xét về quy mô dân số thì TP. Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, theo dữ liệu từ Tổng cục thống kê thì mật độ dân số ở TP. Hồ Chí Minh vào năm 2015 là 3.888 ngƣời/km2. Hơn nữa, TP. Hồ Chí Minh còn là trung tâm kinh tế, thƣơng mại, dịch vụ, khoa học công nghệ, văn hóa của cả nƣớc, chính vì thế số lƣợng nhập cƣ vào, ra là rất lớn nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, làm gia tăng nhanh
4 chóng nhu cầu về nhà ở. Giao dịch mua bán nhà đất ngày càng gia tăng chính vì thế bài toán giá cả trong lĩnh vực nhà ở càng là một trong những vấn đề cấp thiết đƣợc đặt ra đối với các cấp chính quyền nhà nƣớc. Mặc dù lĩnh vực này đã đƣợc nhiều nhà khoa học trên thế giới thực hiện nghiên cứu, trong đó viêc ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá BĐS nói chung và giá nhà ở nói riêng là rất phổ biến, tuy nhiên các nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở nói chung và giá nhà ở nói riêng tại quận 6, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn bị bỏ ngõ. Vì thế, tác giả thực hiện nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh” nhằm đƣa ra nhận định tổng quan về các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, nhân tố nào có tính chất quan trọng nhất. Từ đó, giúp ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS có thể ƣớc lƣợng giá BĐS một cách chính xác nhất, từ đó có thể đƣa ra các quyết định đầu tƣ đúng đắn. Bên cạnh đó, sẽ giúp cho những nhà quản lý có thể đƣa ra những chính sách điều hành phù hợp và hiệu quả. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu 1.3.1. Mục tiêu tổng quát Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc sử dụng mô hình hồi quy Hedonic. 1.3.2. Mục tiêu cụ thể Các mục tiêu cụ thể cần đặt ra trong nghiên cứu: (1) Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. (2) Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. (3) Đề xuất một số giải pháp làm căn cứ cho công tác định giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. 1.4. Câu hỏi nghiên cứu Từ những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài giải quyết đƣợc những câu hỏi nghiên cứu sau:
5 (1) Giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh chịu ảnh hƣởng bởi các nhân tố nào? (2) Trong các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thì nhân tố nào có tính chất quyết định, mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đó đến giá nhà ra sao? (3) Gợi ý những chính sách nào là cần thiết để hoàn thiện công tác định giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh? 1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Bài nghiên cứu thu thập dữ liệu bằng cách điều tra khảo sát các BĐS trên các tuyến đƣờng thuộc địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh có giao dịch mua bán thành công trong khoảng thời gian từ 01/2016 đến 06/2016 bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu BĐS thông qua bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1). Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá BĐS là đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá cho loại đất ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. 1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu đặt ra phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp sau:  Phƣơng pháp điều tra khảo sát đƣợc sử dụng khi tiến hành điều tra khảo sát các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS có giao dịch mua bán thành công trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thông qua bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1).  Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp đƣợc sử dụng để phân tích, tổng hợp các lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.  Phƣơng pháp thống kê, mô tả đƣợc sử dụng để thống kê, mô tả các dữ liệu thu thập đƣợc từ viêc khảo sát thực tế khoảng 245 quan sát có giao dịch mua bán thành công trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thành bảng dữ liệu thứ cấp.
6  Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng đƣợc sử dụng thông qua việc ứng dụng mô hình hồi quy Hedonic để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, tác giả đã xác định biến phụ thuộc và các biến độc lập của mô hình, tiến hành xây dựng hàm hồi quy các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh và sau đó thực hiện kiểm định các giả định của mô hình hồi quy tìm đƣợc. 1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu Thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, phần nào giúp ta hiểu đƣợc những nhân tố tác động đến giá BĐS, nhân tố nào là quan trọng nhất, từ đó giúp những ngƣời tham gia thị trƣờng có thể ƣớc lƣợng giá BĐS một cách đúng đắn bằng cách dựa vào các nhân tố nhƣ: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí BĐS, chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố,… Với các dữ liệu thu thập đƣợc, thực hiện chạy hồi quy mô hình Hedonic và kiểm định về sự phù hợp của mô hình hồi quy, tác giả đã xây dựng đƣợc hàm hồi quy, do đó mà những ngƣời tham gia thị trƣờng có thể ứng dụng hàm này để ƣớc tính giá các BĐS cụ thể dựa trên các yếu tố tác động đến giá BĐS đã đề cập trong mô hình. Dựa trên mô hình hồi quy, chúng ta có thể xây dựng giá gốc, làm cơ sở để xây dựng chỉ số giá. Trên thế giới, chỉ số giá Hedonic (Hedonic Price Index) đƣợc tính toán và áp dụng trong lĩnh vực kinh tế. Khi xây dựng chỉ số giá thông qua mô hình Hedonic sẽ giúp chúng ta quan sát thị trƣờng một cách dễ dàng hơn nhƣ chỉ số chứng khoán VN-Index, chỉ số giá tiêu dùng CPI và các chỉ số khác. Từ đó, nhà quản lý có thể đƣa ra những chính sách, biện pháp hợp lý khi thị trƣờng gặp bất ổn. 1.8. Cấu trúc của đề tài Chƣơng 1: Giới thiệu Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày lý do chọn đề tài; mục tiêu, phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài; phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài; kết cấu của đề tài.
7 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày cơ sở lý thuyết về BĐS, thị trƣờng BĐS, thẩm định giá trị BĐS và giới thiệu về mô hình Hedonic và các nghiên cứu có liên quan. Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày về khung nghiên cứu từ quy trình chọn mẫu, thu thập dữ liệu, định nghĩa các biến và giới thiệu về mô hình hồi quy Hedonic. Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày về kết quả nghiên cứu của mình và kiểm định các giả định của mô hình. Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày những đóng góp của đề tài, những mặt còn hạn chế và hƣớng phát triển của đề tài, cuối cùng là những kiến nghị của tác giả. KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 Nội dung của chƣơng này tập trung làm rõ lý do chọn đề tài. Qua khảo sát ý kiến chuyên gia về lĩnh vực BĐS và tình hình nhà đất hiện nay tại Quận 6, TP. Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở trên thị trƣờng là khá lớn. Chính vì thế, giá nhà là một trong những nhân tố đầu tiên, quan trọng và tiên quyết trong quyết định mua hoặc bán một căn nhà. Xuất phát từ thực tế đó mà mục tiêu của đề tài là xác định các nhân tố và mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố này đến giá nhà ở trên một phƣơng diện khoa học theo hƣớng điều tra và nghiên cứu cụ thể, thực tế. Việc xem xét sự tác động của các nhân tố này đến giá nhà ở sẽ là tƣ liệu tham khảo cho những nhà đầu tƣ cũng nhƣ những ngƣời có nhu cầu sử dụng thông tin liên quan đến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh. CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Ở chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trong chương 2 tác giả sẽ giới thiệu tổng quan lý thuyết về nhà ở và định giá nhà ở
8 cũng như lý thuyết về định giá nhà mà đề tài sử dụng là lý thuyết mô hình định giá Hedonic. Đồng thời tổng quan các nghiên cứu trước về các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở làm căn cứ để xây dựng mô hình nghiên cứu ở chương 3. 2.1. Bất động sản nhà đất để ở 2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở * Khái niệm bất động sản Cho đến nay hầu hết các nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Thuật ngữ “Bất động sản” đƣợc sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia và ở mỗi nƣớc đều có những quy định cụ thể đã đƣợc luật hóa. Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản (BĐS), nhƣng phần lớn đều thống nhất rằng BĐS là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng. Theo Hoàng Văn Cƣờng và cộng sự (2006): “Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”. Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dƣới dạng đất đai và công trình xây dựng”. Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”. Nhƣ vậy, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai nhƣ các công trình xây dựng, cây cối... Đối với nƣớc ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề nhƣ vậy, nên Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Điều 107).
9 * Khái niệm bất động sản nhà đất để ở BĐS nhà đất để ở là một loại hình của BĐS, có chức năng để ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. BĐS nhà đất để ở bao gồm: + Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; + Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở. Khái niệm trên phản ánh đƣợc thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng hạn nhƣ nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thƣơng nghiệp dƣới hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch trên thị trƣờng nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát đƣợc đầy đủ phạm vi các hàng hóa giao dịch trên thị trƣờng nhà đất có chức năng phục vụ để ở. 2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở Có nhiều tiêu thức để phân loại BĐS nhà đất để ở, song đa phần đều phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ. * Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, Anna Scherbina (2012) phân loại bất động sản nhà đất để ở nhƣ sau: Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm: + Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách. Các căn nhà đƣợc đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng và khai thác không gian từ mặt đất trở lên. + Nhà biệt thự: có sân vƣờn, hàng rào bao quanh; kết cấu chịu lực khung, sàn, tƣờng bằng bê tông cốt thép hoặc tƣờng gạch; bao che nhà và tƣờng ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện dùng, chất lƣợng tốt.
10 + Nhà vƣờn: là các nhà xây dựng đơn lẻ, hoặc song lập có vƣờn bao quanh. Mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm 50 - 60%. Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m. Đối với nhóm nhà ở chung cư, bao gồm: + Chung cƣ hạng sang: có vị trí rất đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ hoàn chỉnh, thiết kế sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý hoàn hảo. + Chung cƣ cao cấp: có vị trí tƣơng đối đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ tƣơng đối hoàn chỉnh, thiết kế khá sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý khá hoàn hảo. + Chung cƣ hạng trung: vị trí tƣơng đối thuận lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ tƣơng đối hoàn chỉnh, thiết kế ở mức trung bình, nội thất trung bình, dịch vụ quản lý tƣơng đối khá. + Chung cƣ bình dân: vị trí tƣơng đối xa trung tâm; hạ tầng kỹ thuật ở mức tối thiểu, thiết kế đơn giản, nội thất rẻ tiền, dịch vụ quản lý đạt yêu cầu. * Căn cứ vào thiết kế và độ bền, Bộ Xây dựng phân cấp nhà ở thành 4 cấp sau: + Nhà cấp 1 bảo đảm có phòng ngủ, phòng ăn, phòng tiếp khách. Bếp và nhà vệ sinh phải riêng biệt và cùng tầng với căn hộ. Vật liệu hoàn thiện phải là trát ốp lát, trang trí cao cấp. Khung cột, tƣờng chịu lực làm bằng vật liệu không cháy... Nhà cấp 1 có niên hạn sử dụng từ 100 năm trở lên. + Nhà cấp 2 có chất lƣợng sử dụng tƣơng đối cao. Các thiết bị và trang trí nội thất, điện nƣớc, vệ sinh kém hơn nhà cấp 1. Khung cột, tƣờng, sàn và mái che cũng bằng vật liệu không cháy. Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm trở lên. + Nhà cấp 3 có chất lƣợng sử dụng trung bình, từ chất lƣợng hoàn thiện (trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh. Khung cột, tƣờng, sàn và mái che của nhà cấp 3 làm bằng vật liệu khó cháy. Nhà cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm trở lên. + Nhà cấp 4 thƣờng chỉ có một, hai phòng, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh. Chất lƣợng hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp: trát vữa, quét vôi không ốp lát. Khung cột, tƣờng chịu lực sử dụng vật liệu khó cháy có giới hạn chịu
11 lửa đến 0,5 giờ. Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tôn. Nhà cấp 4 có niên hạn sử dụng dƣới 20 năm. * Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê chia nhà ở thành 4 loại nhƣ sau: + Nhà kiên cố: có cả ba bộ phận cột trụ, tƣờng và mái đều làm bằng vật liệu bền chắc. + Nhà bán kiên cố: có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc. + Nhà thiếu kiên cố: có một trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc. + Nhà đơn sơ: có cả ba bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc. 2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở * Tính cố định Tính cố định thể hiện ở chỗ BĐS không thể di dời đƣợc về mặt địa lý. Mỗi BĐS có một vị trí riêng biệt, gắn với một vùng, một địa phƣơng nhất định. Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh tế xã hội, tâm lý tập quán, thông qua đó định hình lợi ích và giá trị của BĐS. * Tính không đồng nhất Tính không đồng nhất còn gọi là tính cá biệt hóa cao. Điều này thể hiện trƣớc hết thông qua yếu tố vị trí, sau đó là hình thể, kích thƣớc của lô đất, đặc điểm vật chất của công trình xây dựng trên đất,…Tính không đồng nhất cho thấy ngƣời bán luôn luôn có một lợi thế độc quyền trong mặc cả. * Tính khan hiếm Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo đƣợc. Diện tích đất tự nhiên của mỗi vùng, mỗi quốc gia là có giới hạn, không mở rộng đƣợc. Mặt khác, để xây dựng công trình trên đất đòi hỏi phải đầu tƣ một số vốn lớn và mất khá nhiều thời gian. Do đó, trong ngắn hạn, cung BĐS là tƣơng đối cố định. Do có tính khan hiếm nên BĐS thƣờng trở thành đối tƣợng đƣợc đầu cơ và điều này khiến cho quan hệ cung cầu về BĐS thƣờng mất cân đối theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó, giá BĐS có xu hƣớng tăng lên trong dài hạn. * Tính bền vững theo thời gian