Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Những yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của dân cư sinh sống tại chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:110

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Kết hợp với việc thống kê, thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để tổng hợp, đưa ra nhận định chung trong việc xác định những giải pháp trong công tác quản lý tại các chung cƣ một cách thích hợp cho các bên liên quan, nhất là BQL, đề ra một số giải pháp nâng cao tăng mức độ hài lòng của dân cư sinh sống tại chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Những yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của dân cư sinh sống tại chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM ----------------------------------- NGUYỄN NGỌC HƢƠNG NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ HÀI LÕNG CỦA DÂN CƢ SINH SỐNG TẠI CHUNG CƢ TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Mã số ngành: 60580208 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM ----------------------------------- NGUYỄN NGỌC HƢƠNG NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ HÀI LÕNG CỦA DÂN CƢ SINH SỐNG TẠI CHUNG CƢ TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Mã số ngành: 60580208 CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỐNG TP.HCM, tháng 4 năm 2015
CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỐNG Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM ngày 10 tháng 4 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 TS. Lƣơng Đức Long Chủ tịch 2 TS. Trịnh Thùy Anh Phản biện 1 3 TS. Trần Quang Phú Phản biện 2 4 TS. Nguyễn Quốc Định Ủy viên 5 TS. Chu Việt Cƣờng Ủy viên, Thƣ ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã đƣợc sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV TS. Lƣơng Đức Long
TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày 15 tháng 3 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ và tên: NGUYỄN NGỌC HƢƠNG Giới tính: Nam Ngày tháng năm sinh: 28/01/1979 Nơi sinh: Quảng Ngãi Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp. MSHV: 1341870009 I-Tên đề tài: Những yếu tố ảnh hƣởng đến sự hài lòng của dân cƣ sinh sống tại chung cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh II-Nhiệm vụ và nội dung: Đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu các yếu tố và mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đó đến sự hài lòng của dân cƣ sinh sống tại chung cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/9/2014. IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/3/2015. V- Cán bộ hƣớng dẫn: PGS.TS NGUYỄN THỐNG CÁN BỘ HỨỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)
Trang i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn NGUYỄN NGỌC HƢƠNG
Trang ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận đƣợc rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân, cơ quan, đơn vị để có thể hoàn thành Luận văn. Trƣớc hết tác giả xin gửi lời cám ơn đến quý Thầy/Cô đã tham gia tận tình giảng dạy các môn học trong suốt quá trình học của Lớp 13SXD11. Tác giả cũng xin gửi lời cám ơn đến tập thể cán bộ, nhân viên và Thầy cô tại Phòng Quản lý khoa học và đào tạo sau đại học và Khoa Xây dựng của Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM đã tận tình giúp đỡ, hƣớng dẫn thủ tục trong suốt quá trình học để giúp các học viên hoàn thành khóa học. Xin gửi lời cám ơn đến tập thể Ban Quản trị các Chung cƣ; các nhà đầu tƣ dự án Chung cƣ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các hộ dân sinh sống tại các Chung cƣ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Xây dựng đã tham gia cho ý kiến và thực hiện khảo sát để giúp tác giả có đƣợc các thông tin và dữ liệu cần thiết để hoàn thành Luận văn. Và sau cùng, xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Thống, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tác giả hoàn thành Luận văn. NGUYỄN NGỌC HƢƠNG
Trang iii TÓM TẮT Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Kinh tế ngày càng phát triển kèm theo đó là mức sống của ngƣời dân tăng cao, với dân số ngày càng tăng về số lƣợng dẫn đến nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân cũng tăng lên. Tuy nhiên với sự phát triển nhanh chóng của thị trƣờng bất động sản thành phố thì cũng có nhiều tồn tại do sản phẩm nhà chung cƣ mang lại nhƣ tình trạng chất lƣợng hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo, chƣa có quy định chung trong quản lý nhà chung cƣ dẫn đến nhiều mâu thuẫn giữa các bên… Từ đó, gây ra rất nhiều hệ lụy, ảnh hƣởng không tốt đến cuộc sống ngƣời dân, tình hình an ninh trật tự tại các chung cƣ trong thời gian qua. Với mục tiêu khảo sát đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đó đến sự hài lòng của dân cƣ sinh sống tại các chung cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để đề ra một số giải pháp nâng cao tăng mức độ hài lòng của họ trong thời gian tới tác giả đã tiến hành nghiên cứu dựa trên mô hình 7 yếu tố tác động bao gồm quản lý vận hành, sở hữu chung riêng, sử dụng quỹ bảo trì, thái độ phục vụ của BQL, môi trƣờng sống, các khoản chi phí định kỳ và cơ sở hạ tầng. Tác giả sử dụng thang đo Likert 5 mức độ và 32 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc để khảo sát. Tác giả tiến hành khảo định lƣợng với n = 350 mẫu. Kết quả thu về đƣợc 313 phiếu hợp lệ và đầy đủ các thông tin để phân tích, chiếm tỷ lệ 89.4%. Tác giả sàn lọc và nhập dữ liệu vào phần mềm SPSS để phân tích kết quả khảo sát. Kết quả cuối cùng thể hiện bằng phƣơng trình hồi quy với 5 nhóm có ảnh hƣởng của các yếu tố đó đến sự hài lòng của dân cƣ sinh sống tại các chung cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Phƣơng trình hồi quy nhƣ sau: Sự hài lòng (Y) = 3.769 + 0.390xF1+0.620xF2+0.422xF3+0.099xF4+0.315xF5 Từ kết quả trên tác giả đã đề ra một số giải pháp nâng cao sự hài lòng tại cơ quan tƣơng ứng với các biến trong từng nhóm.
Trang iv Thứ nhất, cải thiện môi trƣờng sống và nâng cao năng lực của BQL. Nhóm F1 gồm các biến thuộc nhóm sử dụng quỹ bảo trì, thái độ BQL và nhóm biến môi trƣờng sống chính vì thế giải pháp là BQL phải thực hiện quản lý quỹ bảo trì đúng quy định, luôn sử dụng quỹ bảo trì một cách hợp lý, đúng mục đích và không mâu thuẫn trong sử dụng quỹ. Tiến hành cải thiện môi trƣờng sống luôn đƣợc đảm bảo. BQT cần phối hợp với các lực lƣợng an ninh trong khu vực thƣờng xuyên kiểm tra để đảm bảo tình hình an ninh trong chung cƣ. BQL phải có thái độ tôn trọng cƣ dân nhƣ khách hàng bởi cƣ dân là mục đích và nguồn lực tạo nên BQL. Thứ hai, rõ ràng sỡ hữu chung và nâng cao thái độ phục vụ BQL. Nhóm F2 gồm 5 biến thuộc nhóm Thái độ phục vụ BQL (TDB2, TDB3, TDB4) và nhóm biến Sở hữu chung riêng (SHC1, SHC2). Chính vì thế tác giả sẽ đề ra kiến nghị là các thành viên BQT phải nâng cao thái độ tôn trọng ngƣời dân và khách của họ. Các phần sở hữu chung riêng phải đƣợc phân định rất rõ ràng. Thứ ba, tạo ra môi trƣờng sống tốt cho sự phát triển. Nhóm F3 gồm 4 biến thuộc nhóm Môi trƣờng sống (MTS3, MTS4, MTS5, MTS6). Các giải pháp đia ra là môi tạo trƣờng sống tốt cho sự phát triển. Thứ tư, giảm thiểu các khoản chi phí định kỳ. Nhóm F4 gồm hai biến thuộc yếu tố Các khoản chi phí định kỳ. Giải pháp là các khoản chi phí định kỳ cần phải giảm thiểu, chỉ thu những khoản cơ bản để phục vụ lợi ích chung cho các cƣ dân nhƣ tiền rác, tiền điện chiếu sáng, tiền bảo vệ… ít thây đổi và để ngƣời dân thực hiện hợp đồng trực tiếp với nhà cung cấp để giảm giá thành cũng nhƣ chủ động hơn trong thu chi. Thứ năm, thực hiện quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nhóm F5 bao gồm các biến thuộc nhóm Quản lý vận hành (QLV2, QLV3, QLV4). Giải pháp đề ra là cần thực hiện các bƣớc theo trình tự của việc lập và điều hành của BQL đảm bảo việc hoạt động của BQL là phục vụ ngƣời dân tại chung cƣ. Cuối cùng tác giả đƣa ra đánh giá về những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất hƣớng nghiên cứu tiếp theo để phát triển luận văn.
Trang v ABSTRACT Ho Chi Minh City a leading role in the economy of Vietnam. Economy grows with the living standard of the people increased, with the population increasing in number led to the housing needs of people also increased. However, with the rapid development of real estate market, the city also has many products exist due to condominium status as bring quality technical infrastructure is not guaranteed, no general rules of governance condominium management led to many conflicts between the parties ... From there, causing a lot of consequences, negative impact on the lives of people, the security situation in order to condominiums in recent years. With the aim of the survey measuring the impact of these factors to the satisfaction of residents living in the apartment in the city of Ho Chi Minh City to set out a number of measures to improve the increased level of satisfaction their hearts in time to the authors conducted a study based on model 7 factors affecting include operational management, common ownership own, using funds to maintain, service attitude of the Management Board, Environmental life, recurring expenses and infrastructure. The author uses Likert scale level 5 and 32 independent variables and one dependent variable to the survey. The authors conducted a quantitative model with n = 350. The results of 313 valid votes and sufficient information for analysis, accounting for 89.4% rate. Author screening and enter the data into SPSS software to analyze the survey results. The end result is shown by the regression equation with 5 groups of influential factors to the satisfaction of residents living in the apartment in the city of Ho Chi Minh. The regression equation is as follows: Satisfaction (Y) = 3.769 + 0.390xF1 + 0.620xF2 + 0.422xF3 + 0.099xF4 + 0.315xF5
Trang vi From the above results the authors have proposed a number of measures to improve satisfaction at work corresponds to the variables in each group. First, improve the environment and enhance the capacity of the Management Board. F1 group consisting of group variables using maintenance funds, and group attitudes MB habitat variables therefore the solution is to implement MB maintenance fund management regulations, maintenance funds are used properly reasons, purposes and does not contradict the use of funds. Proceed to improve the living environment is guaranteed. Leaders need to coordinate with the security forces in the area regularly checked to ensure the security situation in the apartment. MB respectful attitude to residents as customers by residents is the purpose and resources to make up the MB. Second, clear ownership and improve overall service attitude MB. F2 group consisting of 5 variables of group service attitude MB (TDB2, TDB3, TDB4) Common ownership and group variables separately (SHC1, SHC2). Therefore, the author will set out proposals that members BQT to enhance respect for people's attitudes and their guests. The common ownership must be assigned its own very clear. Third, create a good environment for development. F3 Group 4 heading habitat variables (MTS3, MTS4, MTS5, MTS6). The solution to the plate and make the living environment is good for growth. Fourth, reduce recurring costs. F4 consists of two variable factors recurring expenses. The solution is periodic costs should reduce by only the basic terms to serve the common interests of residents as junk money, money lighting, protection money ... little change and to people performance of contracts directly with suppliers to reduce costs and be more active in the income and expenditure. Fifth, the implementation of professional management and operation. F5 Group include variations of operating management team (QLV2, QLV3, QLV4). The solution proposed is to perform the steps in the order of the establishment and
Trang vii operation of the Management Board to ensure the operation of the Management Board is to serve the people in the apartment. Finally, the authors give an assessment of the limitations of the study and propose further research to develop the thesis.
Trang viii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii TÓM TẮT ........................................................................................................ iii ABSTRACT ....................................................... Error! Bookmark not defined. MỤC LỤC ...................................................................................................... viii DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... x DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... xi DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ......................................... xii CHƢƠNG 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................... 1 1.2.Vấn đề cần nghiên cứu .......................................................................................... 5 1.3 Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................. 6 1.4. Các mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 8 1.5. Phạm vi của nghiên cứu ....................................................................................... 8 1.6. Đóng góp dự kiến của nghiên cứu ....................................................................... 9 1.7. Hạn chế của đề tài .............................................................................................. 10 1.8. Bố cục của đề tài ................................................................................................ 10 CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ................ 11 2.1.1 Tìm hiểu về chung cƣ .......................................................................................11 2.1.1.1 Khái niệm về nhà chung cƣ ...........................................................................11 2.1.1.2 Cƣ dân sống tại chung cƣ ..............................................................................12 2.1.1.3 Khái niệm về ban quản lý chung cƣ ..............................................................13 2.1.2 Sản phẩm đƣợc cung cấp tại chung cƣ .............................................................14 2.1.3 Khái niệm sự hài lòng ......................................................................................15 2.2 Các lý thuyết nghiên cứu..................................................................................... 16 2.2.1. Thuyết nhu cầu của Abraham Maslow ...........................................................16 2.2.2.Mô hình 3 đặc tính của Kano ...........................................................................18 2.2.3 Mô hình ba mong đợi của Kano .......................................................................19 2.2.4 Một số mô hình về sự thỏa mãn khác ..............................................................20 2.2.5 Mô hình mối quan hệ giữa chất lƣợng sản phẩm, chất lƣợng dịch vụ, giá và sự thỏa mãn khách hàng ................................................................................................. 22 2.3 Xây dựng giả thuyết ............................................................................................ 24 2.3.1 Yếu tố quản lý vận hành...................................................................................24 2.3.2 Yếu tố sở hữu chung riêng ...............................................................................26 2.3.3 Yếu tố sử dụng quỹ bảo trì ...............................................................................27
Trang ix 2.3.4 Yếu tố thái độ phục vụ BQL ............................................................................29 2.3.5 Yếu tố môi trƣờng sống ...................................................................................30 2.3.6 Yếu tố các khoản chi phí định kỳ .....................................................................31 2.3.7 Yếu tố cơ sở hạ tầng .........................................................................................32 2.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất cho đề tài ............................................................... 36 CHƢƠNG III PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 40 3.1 Phân tích dữ liệu .................................................................................................. 40 3.1.1 Phân tích thống kê mô tả ..................................................................................40 3.2.2 Phân tích sâu dữ liệu ........................................................................................41 CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 43 4.1 Giới thiệu về TPHCM và tình hình phát triển nhà ở chung cƣ ........................... 43 4.1.1 Giới thiệu về TPHCM ......................................................................................43 4.1.1.1 Vị trí địa lý ....................................................................................................43 4.1.1.2 Tình hình kinh tế, xã hội ...............................................................................43 4.1.2 Tình hình phát triển nhà ở chung cƣ tại TPHCM ............................................ 44 4.2 Kết quả công tác thu thập dữ liệu........................................................................ 45 4.3 Thống kê mô tả mẫu ............................................................................................ 45 4.4. Thống kê mô tả các biến định lƣợng .................................................................. 52 4.5 Kiểm tra độ tin cậy Cronbach’s Alpha của dữ liệu ............................................. 54 4.6 Phân tích nhân tố PCA ........................................................................................ 56 4.7. Phân tích hồi quy và kiểm định giả thiết nghiên cứu ......................................... 59 4.8 Phân tích phƣơng sai Anova (Analysis of Variance) .......................................... 64 CHƢƠNG 5 THẢO LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 66 5.1 Thảo luận ............................................................................................................. 66 5.2 Khuyến nghị giải pháp nâng cao sự hài lòng của nhân viên tại các cơ quan ......67 5.2.1 Cải thiện môi trƣờng sống và nâng cao năng lực của BQL .............................67 5.2.2 Rõ ràng sỡ hữu chung và nâng cao thái độ phục vụ BQL ...............................69 5.2.3 Tạo ra môi trƣờng sống tốt cho sự phát triển ...................................................70 5.2.4 Giảm thiểu các khoản chi phí định kỳ..............................................................71 5.2.5 Thực hiện quản lý vận hành chuyên nghiệp.....................................................72 5.3. Hạn chế và đề xuất cho các nghiên cứu sau ....................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
Trang x DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT BQL : Ban quản lý BQT : Ban quản trị BXD : Bộ xây dựng CP : Chính phủ DN : Doanh nghiệp TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh
Trang xi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Mã hóa câu hỏi độc lập .............................................................................37 Bảng 3.2: Mã hóa câu hỏi phụ thuộc ........................................................................39 Bảng 4.1: Thống kê tổng quát thông tin đối tƣợng khảo sát .....................................46 Bảng 4.2: Giới tính của đối tƣợng khảo sát ..............................................................46 Bảng 4.3: Độ tuổi của đối tƣợng khảo sát .................................................................47 Bảng 4.4: Trình độ của đối tƣợng khảo sát ...............................................................48 Bảng 4.5: Thống kê về thời gian sống tại chung cƣ ..................................................50 Bảng 4.6: Thống kê về tình trạng hôn nhân của đối tƣợng khảo sát.........................50 Bảng 4.7: Thống kê về thu nhập bình quân hàng tháng ............................................51 Bảng 4.8: Kết quả thống kê mô tả các biến định lƣợng ............................................52 Bảng 4.9: Hệ số Cronbach's Alpha của thang đo ......................................................55 Bảng 4.10: Hệ số tƣơng quan biến - tổng của dữ liệu ...............................................55 Bảng 4.11: Bảng tóm tắt các hệ số trong phân tích nhân tố PCA .............................57 Bảng 4.12: Ma trận xoay cuối trong phân tích nhân tố PCA ....................................58 Bảng 4.13. Mô hình tóm tắt sử dụng phƣơng pháp Enter .........................................60 Bảng 4.14: Bảng kết quả hồi quy tuyến tính theo phƣơng pháp Enter .....................61 Bảng 4.15: Kết quả phân tích ANOVA. ...................................................................62 Bảng 4.19: Thống kê kiểm định ANOVA ................................................................65 Bảng 5.1: Các biến trong nhóm F1 ...........................................................................68 Bảng 5.2: Các biến trong nhóm F2 ...........................................................................70 Bảng 5.3: Các biến trong nhóm F3 ...........................................................................71 Bảng 5.4: Các biến trong nhóm F4 ...........................................................................71 Bảng 5.5: Các biến trong nhóm F5 ...........................................................................72
Trang xii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Hình 2.1: Tháp nhu cầu Maslow ...............................................................................17 Hình 2.1: Mô hình Kano, sự thỏa mãn khách hàng ..................................................18 Hình 2.2: Mô hình của Kano, 3 mong đợi ................................................................20 Hình 2.3: Mô hình Teboul, 1981 ...............................................................................21 Hình 2.4.: Mô hình thỏa mãn chức năng và quan hệ ................................................21 Hình 2.5: Mô hình nhân quả giữa sự cảm nhận chất lƣợng và hài lòng của khách hàng ...........................................................................................................................23 Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu của đề tài ..................................................................36 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của đề tài ................................................................35 Biểu đồ 4.1: Tỷ lệ thành phần giới tính ....................................................................47 Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ thành phần độ tuổi .......................................................................48 Biểu đồ 4.3: Tỷ lệ thành phần học vấn .....................................................................49 Biểu đồ 4.4: Thống kê về thời gian sống tại chung cƣ của đối tƣợng khảo sát ........50 Biểu đồ 4.5: Tỷ lệ thành phần chức vụ công tác .......................................................51 Biểu đồ 4.6: Tỷ lệ thu nhập bình quân hàng tháng ...................................................52 Biểu đồ 4.8: Biểu đồ phân tán phần dƣ và giá trị dự đoán của mô hình hồi quy tuyến tính .............................................................................................................................64
1 CHƢƠNG 1 MỞ ĐẦU 1.1. Giới thiệu chung Những năm gần đây, diện tích, quy mô nhà chung cƣ đƣợc chủ đầu tƣ xây dựng mới đều phát triển theo mô cao tầng, số lƣợng căn hộ lên đến con số hàng trăm hoặc hơn thế. Trong đó, theo Luật Nhà ở quy định kinh phí bảo trì sẽ thu từ khách hàng và phần diện tích căn hộ chủ đầu tƣ giữ lại 2%. Toàn bộ số tiền đó, chủ đầu tƣ tiến hành thu hồi rồi chuyển cho Ban quản trị (BQT) chung cƣ quản lý. Nhƣ vậy, theo quy định thì tổng mức thu phí bảo trì chung cƣ là hàng chục tỷ đồng thậm chí là hàng trăm tùy vào quy mô của chung cƣ. Thời gian gần đây, hầu hết các chung cƣ tại thành phố HCM thƣờng xảy ra tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành, sở hữu chung riêng, quỹ bảo trì tòa nhà, phí quản lý, phí giữ xe tại chung cƣ,…. Quy chung lại, bất đồng nhiều nhất vẫn liên quan đến quỹ bảo trì (QBT). Theo quy định thì QBT đƣợc thành lập từ 2% giá trị tổng các căn hộ đƣợc bán nên số tiền không hề nhỏ. Chính vì số tiền lớn nhƣ vậy nên rất cần những ngƣời có trách nhiệm, hiểu biết để vận hành QBT chung cƣ cho hợp lý. Khi triển khai xây dựng và hoàn thành dự án, để bảo vệ uy tín, đơn vị chủ đầu tƣ nào cũng muốn mang đến nhiều giá trị, chất lƣợng dịch vụ tốt cho ngƣời mua. Và đây cũng là lý do mà chủ đầu tƣ không muốn bàn giao số tiền 2% từ tổng giá trị các căn hộ để làm chi phí vận hành và bảo trì cho BQT. Theo quy định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế sử dụng nhà chung cƣ thì sau khi thành lập, BQT có trách nhiệm vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo quy chế tự quản. Điều 20 quy định này nêu rõ, chủ đầu tƣ có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cƣ tại ngân hàng thƣơng mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đƣa chung cƣ vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT đƣợc bầu ra. Còn BQT phải mở một tài
2 khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhƣng BQT là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tƣ cách pháp nhân, nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Chính điều này, BQT buộc phải xoay xở cách để nhận khoản tiền quỹ bảo trì bằng cách mở tài khoản cá nhân, với hình thức hai cá nhân là thành viên BQT (gồm trƣởng ban và một thành viên do BQT đề cƣ) sẽ đồng chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản của các thành viên BQT là phù hợp với Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng. Nhƣng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể thì không hề đƣợc nêu trong Quyết định 08/2008/QĐ-BXD. Mâu thuẫn giữa chủ đầu tƣ và BQT cũng xảy ra từ đây với nhiều bất cập trong giải pháp. Trƣớc thực trạng đó, dự thảo Luật nhà ở 2014 lần thứ 4 về phƣơng án quản lý kinh phí bảo trì tòa nhà chung cƣ có đƣa ra 2 phƣơng án. Thứ nhất: khoản kinh phí 2% giá trị căn hộ đƣợc gửi vào tài khoản riêng của ngân hàng thƣơng mại theo hình thức không kỳ hạn. Tài khoản này do BQT và DN quản lý vận hành nhà chung cƣ làm đồng chủ tài khoản để phục vụ công tác bảo trì theo quy định về quản lý nhà chung cƣ. Hàng năm đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải gửi thông báo cho ngƣời sử dụng nhà chung cƣ biết về số kinh phí này. Thứ hai: giao cơ quan quản lý nhà chƣng cƣ ở cấp tỉnh lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc trên địa bàn, để tiện quản lý khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho từng nhà trên địa bàn đó. Khi phát sinh công việc bảo trì, BQT nhà chung cƣ cùng đơn vị quản lý vận hành lập dự toán kinh phí cụ thể, gửi cơ quan quản lý nhà chung cƣ để xem xét, kiểm tra và phê duyệt. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị ngân hàng nơi mở tài khoản giải ngân kinh phí để thực hiện công việc bảo trì theo dự toán đƣợc duyệt. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Duy Thành – Giảng viên đào tạo môn Quản trị rủi ro tòa nhà chung cƣ trƣờng Doanh Chủ, chủ nhiệm câu lạc bộ quản lý tòa nhà cho biết: Tại khoản 2 điều 12 của quyết định 08/2008/QĐ-BXD có
3 nêu rõ trách nhiệm và quyền hạn của BQT nhà chung cƣ. Tuy nhiên, về chế tài xử lý trách nhiệm của BQT nếu làm sai lại không đƣợc thể hiện ở đây. Việc thành lập BQT do Hội nghị dân cƣ của chung cƣ đó bầu ra nhƣng vấn thiếu đi tính an toàn cao. Thực tế, những ngƣời đại diện đứng tên đồng tài khoản để quản lý phí bảo trì lại không có tài sản bảo đảm. Ðồng thời, giá trị căn hộ của ngƣời đó thƣờng thấp hơn rất nhiều so với số tiền bảo trì của khu chung cƣ. Do đó, trƣờng hợp cả hai thành viên BQT đứng tên đồng tài khoản bỏ trốn hoặc cấu kết với nhau rút toàn bộ số tiền đó để sử dụng vào việc riêng thì ai sẽ là ngƣời chịu trách nhiệm? Hoặc những thành viên quản lý tài khoản đi xuất cảnh nƣớc ngoài thì làm cách nào thu hồi đƣợc? Ngoài ra, BQT chung cƣ do Hội nghị chung cƣ bầu ra và theo quy định một năm tổ chức một lần. Từ điều này có thể thấy đƣợc nếu một thành viên đứng tên trong tài khoản của BQT chuyển đi nơi khác thì phải chờ đến phiên đại hội năm sau mới bầu ra ngƣời thay thế. Nhƣ vậy, trong khoảng thời gian đó, tính an toàn của tài khoản này sẽ tiếp tục bị giảm đi. Theo khoản 2 điều 38 nghị định 121/2013/NĐ-CP vừa ban hành có hiệu lực từ ngày 30/11/2013 phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng đối với ban quản lý không có chứng chỉ hành nghề “quản lý vận hành nhà chung cƣ”. Thế nhƣng, nghị định này không qui định bắt buộc các thành viên BQT phải học lớp “quản lý vận hành nhà chung cƣ”. Ông Nguyễn Thanh Hải, Trƣởng phòng Quản lý nhà và công sở – Sở Xây dựng đã nêu ra những xung đột hiện nay. Có 5 nhóm đối tƣợng chính là cƣ dân – BQT – Chủ đầu tƣ – Công ty quản lý vận hành – chính quyền địa phƣơng. Do vậy sắp tới, Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu ban hành thêm “qui chế hoạt động của BQT” nhằm giải tỏa những vƣớng mắc hiện nay. Đồng thời nhanh chóng ban hành chính thức “Qui chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn TPHCM”. Từ hiện trạng về quản lý QBT trong thời gian qua, Bộ xây dựng đã đề ra 2 phƣơng án nêu trên. Đối với phƣơng án thứ nhất thì rủi ro có thể xảy ra nếu BQT
4 “bắt tay” cùng đơn vị quản lý để sử dụng trái phép QBT bằng cách cố tình khai báo khống những hƣ hỏng trong nhà chung cƣ để cùng hƣởng lợi. Hoặc khi BQT muốn thay đổi đơn vị quản lý thì sẽ gặp khó khăn trong việc bàn giao. Đối với phƣơng án 2 thì có phần chặt chẻ hơn, tuy nhiên nếu hƣ hỏng cần sửa chữa gấp nhƣ: thang máy, máy phát điện vào những ngày cuối tuần thì sẽ không có kinh phí để thực hiện ngay đƣợc. Lúc này rủi ro kẹt thang máy, cúp điện, cháy nổ, gián đoạn trong hoạt động của chung cƣ… có thể xảy ra thì lại không chủ động giải quyết đƣợc. Đồng thời, tâm lý cƣ dân không muốn “tiền của dân lại để nhà nƣớc quản lý” và khi cần sử dụng phải thực hiện nhiều thủ tục theo qui định mới đƣợc giải ngân khoản chi phí sửa chữa. Mặc khác, gánh nặng quản lý QBT lại đổ dồn về Sở xây dựng, chỉ tính riêng tại thành phố, Sở phải quản lý cả ngàn tỷ đồng tiền QBT . Theo ý kiến của ông Nguyễn Duy Thành “để hạn chế rủi ro trong quản lý QBT, tốt nhất là đại diện BQT cùng đại diện chủ đầu tƣ đồng quản lý tài khoản để minh bạch khỏan chi phí này. Chủ đầu tƣ sẽ có trách nhiệm hơn trong việc gia tăng chất lƣợng dịch vụ để bảo vệ uy tín dự án mình đã tạo ra. Trƣờng hợp này chỉ hợp lý khi chủ đầu tƣ có diện tích sử dụng riêng tại chung cƣ. Nếu chủ đầu tƣ không còn diện tích sử dụng riêng thì nên áp dụng đồng chủ tài khoản với 1 Trƣởng BQT và 2 thành viên BQT”. Thực tế thời gian qua đã xảy ra sự cố trong QBT chung cƣ, nên thời gian gần đây, hàng chục chủ đầu tƣ chung cƣ tại TP Hồ Chí Minh không bàn giao số tiền phí bảo trì cho BQT mà đã làm đơn đề nghị Sở xây dựng, đơn vị trực tiếp quản lý và thực hiện Quyết định 08 của Bộ xây dựng hƣớng dẫn. Xem ra câu chuyện ai sẽ quản lý quỹ bảo trì chung cƣ vẫn là câu hỏi lớn chƣa có lời giải đáp thỏa đáng. Mới đây nhất, tại công văn số 9278/VP-ĐTMT gửi Sở xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố Lê Hoàng Quân, có nội dung: “Giao sở xây dựng khẩn trƣơng xây dựng hoàn thiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn Thành phố, trình Ủy ban nhân dân Thành phố trƣớc tháng 12/2013”. Công văn số 10871/SXD-QLN&CS Sở xây dựng đã gửi công văn đến một số tổ