Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:221

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khảo sát, đánh giá thực trạng Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ; phân tích, xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình; xem xét các yếu tố này dưới các góc nhìn khác nhau của các bên liên

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM --------------------------- LÊ MINH TUYÊN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Mã số ngành: 60580208 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM --------------------------- LÊ MINH TUYÊN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Mã số ngành: 60580208 Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh ngày 03 tháng 5 năm 2017. Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 PGS.TS. Phạm Hồng Luân Chủ tịch 2 TS. Trần Quang Phú Phản biện 1 3 TS. Nguyễn Quốc Định Phản biện 2 4 TS. Đinh Công Tịnh Ủy viên 5 TS. Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Phạm Hồng Luân
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ---------------- ---------------- TP. HCM, ngày … tháng… năm 2017 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÊ MINH TUYÊN Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 28/07/1978 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kỹ thuật XDCT Dân Dụng & Công Nghiệp MSHV: 1541870024 I. Tên đề tài: “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” II. Nhiệm vụ và nội dung: - Nghiên cứu tổng quan về những nhân tố gây chậm trễ Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. - Phân tích các nhân tố chính gây chậm trễ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng. - Đề xuất các phương pháp giảm ảnh hưởng những nhân tố chậm trễ. - Kết luận và kiến nghị áp dụng kết quả để đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng. III. Ngày giao nhiệm vụ: 26/9/2016 IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26/3/2017 V. Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công việc do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thầy PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG Các kết quả trong luận văn là đúng sự thật và chưa được công bố ở các nghiên cứu khác. Tôi xin chịu trách nhiệm về công việc thực hiện của mình. Tp. HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017 LÊ MINH TUYÊN
ii LỜI CẢM ƠN Xin cám ơn Thầy PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG đã hướng dẫn tôi thực hiện đề tài mà tôi mong muốn sẽ áp dụng thực tiễn trong công việc, Thầy là người đã tận tụy giúp tôi hệ thống hóa lại kiến thức về quản lý, định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Để hoàn thành đề cương luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ của tập thể và các cá nhân. Tôi xin tỏ lòng biết ơn đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó. Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Viện đào tạo Sau đại học, Khoa Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu khoa học tại đây. Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gian quy định với sự nỗ lực tối đa của bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót. Kính mong Quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn. Xin trân trọng cảm ơn. Tp. HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017 LÊ MINH TUYÊN
iii TÓM TẮT Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đã được thành phố Hồ Chí Minh triển khai thực hiện liên tục từ năm 1999 đến nay. Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc, dẫn đến kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không đạt được các chỉ tiêu đã đề ra. Đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” có trọng tâm là nghiên cứu các nhân tố gây ra chậm trễ tiến độ thực hiện. Nghiên cứu đã nhận dạng được 34 nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình. Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax, tác giả đã xác định được 21 nhân tố chính và chia thành 05 nhóm có tổng phương sai giải thích là 63,63%. Cuối cùng tác giả thực hiện phân tích khái quát ý nghĩa sự ảnh hưởng của các nhóm nhân tố đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh quá trình thực hiện chương trình này.
iv ABSTRACT The compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments has been implemented since 1999 by the Ho Chi Minh city coucil. However, many difficulites were found during the implementation. It leads to the bad results of three stages. The main focus of the thesis “Analyze the factors affect the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city” is to find main factors which have led to the delay of the implementation. The study identified 34 factors that affect the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city. According to the collection, analysis of survey data and application of principal component analysis (PCA) with Varimax rotation, the author has defined 21 factors and devided into 5 groups with total 63.63 percent of the variance is explained. Finally, the author analyzed the generalized meaning of some factors affecting the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city. Based on that, the solutions and proposals are recommended to accelerate the implementation of this program.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii ABSTRACT .............................................................................................................. iv MỤC LỤC ...................................................................................................................v DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .................................................................................. ix DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ..............................................................................x DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ ............................................................ xi CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU ...............................................................................................1 1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...........................................................................1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.................................................................................2 1.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................3 1.3.1 Xây dựng mô hình khảo sát ..........................................................................3 1.3.2 Thu thập thông tin khảo sát ...........................................................................3 1.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi .................................................................................3 1.3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi..................................................................4 1.3.5 Phân tích và xử lý số liệu ...............................................................................4 1.3.6 Kết luận ..........................................................................................................4 1.4. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................4 1.5. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng .................................................5 1.6. Đóng góp của đề tài..............................................................................................6 1.6.1 Về mặt học thuật ............................................................................................6 1.6.2 Về mặt thực tiễn .............................................................................................6 CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH ................................................7 2.1. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............7 2.1.1. Thời kỳ trước năm 1954 ................................................................................7 2.1.2 Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975 ......................................................................8 2.1.3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay ........................................................................9
vi 2.2 THỰC TRẠNG CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................11 2.2.1 Sự phân bố chung cư cũ trên địa bàn ...........................................................11 2.2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng ........................................................................13 2.3 CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................17 2.3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình....................................17 2.3.2 Tổ chức quản lý thực hiện chương trình ......................................................18 2.3.3 Kết quả thực hiện của chương trình .............................................................19 2.4 MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ ...........................20 2.4.1 Dự án Cô Giang, quận 1 ...............................................................................20 2.4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5 ..............................21 2.4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh. .................................22 2.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ...........................................................22 2.5.1 Trước năm 2015 ...........................................................................................22 2.5.2 Sau năm 2015 ...............................................................................................25 2.6 KINH NGHIỆM TỪ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ........................................29 2.6.1 Kinh nghiệm của Nhật Bản ..........................................................................29 2.6.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc .........................................................................30 2.7 TỔNG QUAN CÁC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ................................33 2.7.1 Tình hình nghiên cứu trong nước về chậm tiến độ ......................................33 2.7.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài về chậm trễ tiến độ ................................35 2.7.3 Tình hình nghiên cứu về chậm trễ tiến độ thực hiện các chung cư hư hỏng ...................................................................................................................36 CHƯƠNG III: ...........................................................................................................39 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................................39 3.1. Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi ..............................................................40 3.2. Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ....................................................................41 3.3. Nội dung bảng câu hỏi ...................................................................................42 3.3.1 Thang đo.......................................................................................................43
vii 3.3.2 Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi ..........................43 3.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ...................................................................47 3.3.4 Xây dựng bảng câu hỏi ................................................................................55 3.4 Thu thập dữ liệu ...............................................................................................56 3.4.1 Xác định kích thước mẫu .............................................................................56 3.4.2 Lựa chọn kỹ thuật lấy mẫu ...........................................................................57 3.4.3 Cách thức thu thập dữ liệu ..........................................................................59 3.5 Các phương pháp và công cụ nghiên cứu .....................................................59 3.5.1 Đánh giá thang đo ........................................................................................59 3.5.2 Phân tích nhân tố chính ............................................................................60 3.5.2.1 Giới thiệu...............................................................................................60 3.5.2.2 Phân tích nhân tố được sử dụng trong các trường hợp sau ...................61 3.5.2.3 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính .....62 3.5.2.4 Phân tích ma trận tương quan ...............................................................62 3.5.2.5 Mô hình nhân tố ....................................................................................63 3.5.2.6 Cách rút trích nhân tố ............................................................................63 3.5.2.7 Xoay các nhân tố ...................................................................................64 3.5.2.8 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích ...........................64 3.5.2.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings ..................................65 3.5.2.10 Trọng số nhân tố..................................................................................65 Kết luận Chương III ...........................................................................................67 CHƯƠNG IV: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU ..................................................68 4.1. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ Chương trình.........................69 4.1.1 Khảo sát thử nghiệm ................................................................................69 4.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức ...................................71 4.1.2.1 Chọn lọc dữ liệu ................................................................................71 4.1.2.2 Đặc điểm người trả lời ......................................................................72 4.1.2.3 Thống kê mô tả các biến định lượng .....................................................77 Các biến định lượng còn lại sẽ được mô tả tại Phụ lục 5 (24 biến) ..................87 4.1.2.4Kiểm định thang đo ................................................................................87 4.1.3 Trị trung bình và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng......................................90
viii 4.2. Phân tích thành phần chính ............................................................................94 4.2.1 Quá trình thực hiện phân tích nhân tố chính ............................................94 4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố.............................................97 4.2.3 Kết quả đặt tên nhân tố ..........................................................................103 4.3. Các nhận xét về kết quả phân tích nhân tố ...................................................104 4.3.1. Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước........................105 4.3.2. Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư ....................106 4.3.3. Công tác Quy hoạch – kiến trúc ................................................................106 4.3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời ...............................107 4.3.5. Thông tin của chung cư cũ ...................................................................107 Kết Luận Chương iv ................................................................................................109 CHƯƠNG V: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP & KẾT LUẬN .................................110 5.1. Các giải pháp ....................................................................................................110 5.1.1 Giải pháp 1: Kiểm soát quá trình lựa chọn nhà đầu tư và xử phạt khi vi phạm; tăng cường hiệu quả thực hiện Chương trình của các cơ quan nhà nước 110 5.1.2. Giải pháp 2: Thực hiện nghiêm túc công tác điều tra xã hội học và tham vấn cộng đồng cho người dân bị ảnh hưởng .......................................................111 5.1.3. Giải pháp 3: Áp dụng xuyên suốt và thống nhất việc phân nhóm chung cư lợi thế và không lợi thế vào gói đầu tư................................................................112 5.1.4. Giải pháp 4: Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời .............113 5.1.5. Giải pháp 5: Thông tin của chung cư cũ ..................................................114 5.2. Kết luận ........................................................................................................114 5.3. Đề nghị cho các nghiên cứu sâu hơn................................................................116 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................117
ix DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT Chương trình : Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh UBND : Ủy ban nhân dân BCH : Bảng câu hỏi
x DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá trị mean khả năng ảnh hưởng ..............69 Bảng 4.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach’s Anpha .....................71 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp người trả lời theo độ tuổi .................................................72 Bảng 4.4: Bảng tổng hợp người trả lời theo trình độ học vấn, chuyên môn .............73 Bảng 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo vai trò ..................................................74 Bảng 4.6: Bảng tổng hợp người trả lời theo thời gian tham gia vai trò ....................75 Bảng 4.7: Bảng tổng hợp người trả lời theo vị trí .....................................................76 Bảng 4.8: Thống kê tần suất các biến định lượng (10 biến đầu tiên) .......................77 Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha ...........................................................88 Bảng 4.10: Bảng tính hệ số tương quan biến tổng ...................................................88 Bảng 4.11: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng ...............................90 Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 1 .............................................95 Bảng 4.13: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities ................................................95 Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 ........................................................97 Bảng 4.15: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 ........................................................99 Bảng 4.16: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 2 ...........................................100 Bảng 4.17: Phương sai tích lũy ...............................................................................101 Bảng 4.18: Kết quả đặt tên 5 nhân tố chính ............................................................103
xi DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên từng quận theo thứ tự giảm dần .........................................................................................................12 Biểu đồ 2.2: So sánh số lượng chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ tự giảm dần ................................................................................................................12 Biểu đồ 2.3: Diện tích sàn chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ tự giảm dần ....................................................................................................................13 Hình 2.1 – 2.2 Chung cư Đỗ Văn Sửu, Quận 5 ........................................................15 Hình 2.3 – 2.4 Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5 ............................................15 Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi ...........................................................40 Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi .................................................................41 Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt Chương IV ......................................................................68 Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo độ tuổi ..........................................................73 Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo vai trò ...........................................................75 Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo thời gian tham gia vai trò .............................76 Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo vị trí ..............................................................77 Hình 4.7: Biểu đồ Scree Plot ...................................................................................102
1 CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và lan tỏa lớn của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay khoảng 13 triệu người. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao. Sự phát triển về kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân, đồng thời tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội do đầu tư xây dựng chưa theo kịp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Tồn tại trong điều kiện cơ sở hạ tầng hiện nay của thành phố Hồ Chí Minh là các công trình khu chung cư cũ, khu nhà tập thể, cư xá … được xây dựng từ trước năm 1975, trong đó có các chung cư đã bị hư hỏng nặng, xuống cấp nhưng vẫn phải gánh chịu áp lực về số lượng các hộ dân đang cư ngụ với mật độ cao, tình trạng cơi nới, thay đổi công năng sử dụng làm giảm khả năng chịu lực của vật liệu, kết cấu chung của công trình, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng, tài sản và môi trường sống của các hộ dân đang cư ngụ (vào năm 2000, lan can của chung cư 289 Trần Hưng Đạo đổ sập xuống làm 1 người chết và 1 người bị thương), đó là thách thức không nhỏ cho thành phố Hồ Chí Minh. Trước thực trạng trên, với mục tiêu chỉnh trang đô thị, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, từ năm 1999, Thành phố đã có chủ trương triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố nhằm đảm bảo tính mạng và tài sản của người dân (Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09 tháng 7 năm 1999 của Ủy ban nhân dân thành phố về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố [2]).
2 Gần đây nhất, Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X, nhiệm kỳ 2015 – 2020 cũng xác định nội dung “xây dựng mới các chung cư xuống cấp gắn với chỉnh trang đô thị” là một trong 7 chương trình đột phá về chỉnh trang và phát triển đô thị, cần triển khai thực hiện ngay. Thực tế, việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, dẫn đến kết quả thực hiện không đảm bảo theo yêu cầu thực tế của xã hội; điển hình có một số chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm, đã có quyết định tháo dỡ khẩn cấp hơn 5 năm, thậm chí gần 10 năm, nhưng đến nay vẫn chưa di dời hết để tháo dỡ như chung cư Cô Giang, quận 1 (còn 228/884 hộ), chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 (còn 10/530 hộ)...; Do đó, việc phân tích, đánh giá toàn diện về Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ là cần thiết, từ đó xác định các nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện và đề ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình, nhằm đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho cư dân, đồng thời góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị của thành phố. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Bằng cách nghiên cứu xác định các nguyên nhân chính (có xếp hạng từ cao đến thấp) làm cản trở, chậm trễ tiến độ để đề xuất giải pháp phù hợp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, phân tích cụ thể như sau: - Khảo sát, đánh giá thực trạng Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ. - Phân tích, xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình. Xem xét các yếu tố này dưới các góc nhìn khác nhau của các bên liên
3 quan như: Cơ quan quản lý nhà nước (các Sở - ngành, quận – huyện); chuyên gia xây dựng chính sách; người dân chịu ảnh hưởng trực tiếp và các nhà đầu tư. - Đề xuất phương án khắc phục vấn đề chậm trễ tiến độ trong Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ. 1.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Với mục tiêu của đề tài và qua nghiên cứu tài liệu về các dự án chậm tiến độ, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu sau: 1.3.1 Xây dựng mô hình khảo sát - Xác định thực trạng tình hình chậm tiến độ của Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ. - Xác định các nhân tố gây chậm trễ tiến độ thực hiện Chương trình. 1.3.2 Thu thập thông tin khảo sát Tìm hiểu, thu thập các thông tin có sẵn qua báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước; các bài tham luận của những chuyên gia trong lĩnh vực chỉnh trang đô thị; ý kiến của các nhà đầu tư đã và đang tham gia thực hiện đầu tư xây dựng mới thay thế chung cư cũ; ý kiến của các hộ dân trực tiếp bị ảnh hưởng qua đăng tải của các báo chí trong nước để xác định sơ bộ các nhân tố ảnh hưởng, làm cơ sở triển khai nghiên cứu khảo sát. 1.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi Được thực hiện qua hai bước Bước 1: Khảo sát thử nghiệm bằng cách gửi lấy ý kiến các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng các chung cư cũ. Bước 2: Kiểm tra bảng câu hỏi, xây dựng bảng câu hỏi chính thức.
4 1.3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi Thu thập dữ liệu về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố gây chậm trễ tiến độ Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 1.3.5 Phân tích và xử lý số liệu Các dữ liệu thu thập được xử lý và phân tích để xếp hạng và định ra các nhân tố ảnh hưởng từ cao đến thấp đối với việc chậm tiến độ Chương trình. 1.3.6 Kết luận Phân tích và đánh giá kết quả khảo sát, xác định các nhân tố chủ yếu gây chậm tiến độ Chương trình. Từ đó, người nghiên cứu đề xuất các biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện. 1.4. Phạm vi nghiên cứu Do thời gian nghiên cứu và khả năng thu thập số liệu có hạn, đồng thời cũng để tập trung vào vấn đề nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu như sau: - Không gian: các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 đã bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ cao cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp để đảm bảo an toàn cho người sử dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (tập trung tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh). - Thời gian : từ khi Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng bắt đầu thực hiện năm 1999 đến nay. - Đối tượng khảo sát : • Người dân trực tiếp bị ảnh hưởng; • Các chuyên gia xây dựng chính sách; • Các Sở - ngành, quận - huyện; • Các nhà đầu tư thực hiện xây dựng mới thay thế các chung cư cũ. Các chung cư cũ bị hư hỏng nặng có tỷ lệ sử dụng còn lại dưới 50% (khảo sát thực địa và xác định giá trị còn lại của công trình theo công thức được vận dụng
5 theo Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ) hoặc được kiểm định đánh giá công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể cấp C, D (theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 do Bộ Xây dựng biên soạn năm 2012) hoặc chung cư được kiểm định chất lượng thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm (theo quy định tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư). Lĩnh vực nghiên cứu là cơ chế triển khai thực hiện Chương trình của Nhà nước; các chính sách khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng và công tác xây dựng chính sách bồi thường, thuyết phục người dân di dời, bàn giao mặt bằng. Thời điểm thu thập dữ liệu dự kiến là 8 tuần, bắt đầu từ ngày 15/12/2016 đến ngày 27/2/2017 (đã trừ thời gian nghỉ tết). Nghiên cứu được thực hiện trong thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng 3/2017. Với dữ liệu thu thập là ý kiến đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng của các nhân viên công tác trong các Sở ngành, quận huyện trực tiếp tham gia làm Chương trình, các chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực chỉnh trang đô thị, các nhà đầu tư đang thực hiện cải tạo xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng và các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp phải thực hiện di dời. 1.5. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng - Điều tra, khảo sát, thu thập số liệu về các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng địa bàn quận, thu thập số liệu về kết quả thực hiện chương trình xây dựng lại thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn Thành phố qua các thời kỳ. - Điền giả (quan sát – chụp hình), ghi nhận hiện trạng thực tế của các chung cư cũ bị hư hỏng nặng. - Nghiên cứu các tài liệu và khảo sát điều tra thực tế để xác định các vấn đề ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.