Luận văn Thạc sỹ Thương mại: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng - Phạm Tiến Thành

Chia sẻ: Lala Lala | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

435
lượt xem 145
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Luận văn Thạc sỹ Thương mại: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng" nhằm nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư, hiệu quả đầu tư của dự án kinh doanh bất động sản và nghiên cứu thực tế hiệu quả đầu tư của các dự án và đánh giá hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sỹ Thương mại: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng - Phạm Tiến Thành

mi I t f BỘ GIÁO DỤC V À Đ À O TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI T H Ư Ơ N G PHẠM TIÊN THÀNH CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU Tư CÁC Dự ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỤNG SÔNG HỔNG Chuyên ngành : Thương mại M ã sô : 603410 LUẬN VĂN THẠC sĩ T H Ư Ơ N G MẠI THƯ VIỀN NGOAI s ' 0 0 6u . ị NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: ị r£009 TS. Nguy n Thị Việt Hoa HÀ NỘI - 2009
MỤC LỤC: Danh mục các t ừ viết tắt: Danh mục bảng biểu: L ờ i mở đầu: CHƯƠNG 1: Cơ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU Tư, DỰÁN ĐẨU Tư VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CấA Dự ÁN ĐẦU Tư 4 1. C ơ sở lý luận chung về đầu tư, d ự án đầu tư và đầu tư k i n h doanh Bất động sản 4 1.1. C ơ sở lý luận về đầu tư. 4 1.1.1. Định nghĩa về đẩu tư 4 1.1.2. Mục đích của đầu tư 4 1.2 C ơ sở lý luận về d ự án đầu tư 5 1.2.1 Định nghĩa về dự án đầu tư 5 1.2.2 Nội dung của dự án đầu tư 5 1.3 Đ ầ u tư kinh doanh Bất động sản 7 1.3.1 Định nghĩa hoạt động kinh doanh bất động sản 7 1.3.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 9 2. Hiệu quả đầu tư của các d ự án kinh doanh Bất động sản... 13 2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư 13 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản 14 2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản: 14 2.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản: 16 2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài: 16 3. Đánh giá hiệu quả đầu tư của các d ự án đầu tư. 17 3.1 Tính tổng mức đầu tư của d ự án: 17 3.1.1 Chi phí xây dựng 18 3.1.2 Chi phí thiết bị 18 3.1.3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái kinh doanh 18 3.1.4 Chi phí quản lý dự án: lg 3.1.5Chiphítư vấn đầu tư xây dựng: 18
3.1.6 Chi phí khác: 1 8 3.1.7 Chi phí dự phòng: 1 8 3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án 18 3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 18 3.3.1 Phân tích chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV) 18 3.3.2 Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 20 3.3.3 Phân tích chỉ tiêu thời gian hoàn vốn có tính đến hệ số chiết khá' 21 3.3.4 Phân tích chỉ số doanh lợi 22 3.3.5 Phân tích độ nhạy về tài chính 22 CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU Tư CÁC Dự ÁN KINH DOANH BẤT ĐỰNG SẢN TẠI CÔNG TY c ổ PHÂN XẢY DỰNG SÔNG HỔNG 2.1 Giới thiệu Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng 25 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 25 2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần xây dựng Sóng Hồng 27 2.1.3 Lĩnh vực hoạt động của Công ty 30 2 2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây . dựng Sông Hồng 30 2.2.1 Tổng quan thị trường Bất động sản Việt Nam và tiềm năng thị trường trong những năm tói 31 2.2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản của Việt nam trong 2007- 2008 31 2.2.1.2 Tiềm năng của thị trường Bất động sản của Việt nam trong những năm tới: 36 2.2.2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng 40 2.3 Phân tích hiệu quả đầu tư tại dự án xây dựng Chợ Hàng Da của Công ty 44 2.3.1 Giới thiệu chung về dự án Chợ Hàng Da 44 2.3.2 Xác định quy m ô và nguồn v n đầu tư của dự án 45 2.3.2. Ì Xác định quy m ô vốn đầu tư xây dựng công trình 45
2.3.2.2 Phân tích nguồn vốn đầu tư và tiến độ thực hiện của dự án 48 2.3.3 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án 49 2.3.3.1 Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ cho việc nghiên cứu hiệu quả đầu tư của dự án 49 2.3.3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án 50 2.3.3.3 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh trong thòi gian vận hành của dự án 52 2.3.3.4 Đánh giá hiệu quả đẩu tư của dự án 55 A. Chạ tiêu thu nhập thuần NPV 55 B. Chạ tiêu thòi gian thu hồi vốn có tính đến hệ sốchiếtkh 55 c. Phân tích chạ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 55 D. Phân tích chạ số doanh lợi 56 E. Phân tích độ nhạy về tài chính 56 2.3 Nhận xét chung về hiệu quả đầu tư dự án chợ Hàng Da 56 CHƯƠNG 3 ĐỀXUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CHO CÁC Dự ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY. 3.1. Chiên lược hoạt động động kinh doanh của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng giai đoạn 2009 - 2015 57 3.1.1. Mục tiêu của chiến lược: 57 3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty 59 3.2. C Á C GIẢI P H Á P C H Ủ Y Ế U N Â N G C A O H I Ệ U Q U Ả Đ Ầ U T Ư B Ấ T Đ NG SẢN C Ủ A C Ô N G TY C Ỏ PHẢN X Â Y D Ư N G SÔNG HÒNG. 63 3.2.1. Các nhóm giải pháp chiến lược 63 3.2.2. N h ó m giải pháp theo các giai đoạn thực hiện dự án 66 3.2.3 N h ó m giải pháp có tính chất quản trị 73 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Incomex Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng BĐS Bất động sản; WTO Tổ chức thương mại Thế giới; UBND Uy ban nhân dân; ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông; HĐQT Hội đồng quản trị; UBCKNN Uy ban chứng khoán Nhà nước; CNĐKKD Chứng nhận đăng ký kinh doanh; NĐ-CP Nghị định Chính phủ; TTTM Trung tâm thương mại; CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; IRR Tỷ suất hoàn vốn nội bộ; NPV Thu nhập thuần; ISO Tổ chức tiêu chu n Quốc tế;
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Cơ cấu vốn cổ phần của Công ty 29 Bảng 2.2: Chi phí đầu tư xây dựng công trình 45 Bảng 2.3: Nhu cầu vốn lưu động 46 Bảng 2.4: Bảng tính doanh thu trong thời gian vận hành 51 Bảng 2.5: Bảng tính chi phí trả lương trong thời gian vận hành 53
-1 - MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Thủ đó Hà Nội là một trong những nơi tập trung dân cư cao nhất trong cả nước, hàng năm có thêm hàng ngàn người dân từ các vùng miền khác chuyển đến sinh sống và làm việc ở thủ đô. Do đó, hơn bất cứ thành phố nào trong cả nước, Hà Nội là Thành phố có nhu cầu cao nhất vẻ nhà ở và văn phòng cho thuê cần đưồc thoa mãn. Trong những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã không ngừng triển khai chủ trương phát triển nhà theo dự án để đảm bảo vừa đáp ứng đưồc nhu cầu về nhà ở của người dân thủ đô, của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước và vừa bảo tồn đưồc nét kiến trúcriêngvốn có của mình. Sự kiện Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài đến nghiên cứu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam và sự có mặt ngày càng nhiều của các doanh nghiệp nước ngoài đến làm ăn ở Việt Nam cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng vọt. Nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện nay doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào toa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các doanh nghiệp, trẻ, nhỏ, mới thành lập càng có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng. Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng là thành viên liên kết của Tổng Công ty cổ phần xây lắp Dầu khí Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực trong việc làm chủ đầu tư các dự án tại Hà nội cũng như các dự án khác trên toàn quốc. Mặc dù Công ty đã đạt đưồc một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh Bất động sản như: Đầu tư xây dựng xong Toa nhà hỗn hồp cao tầng Biển Bắc, Dự án cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư cao tầng B4, B14 K i m Liên nhưng đó vẫn còn là con số khiêm tốn so với các Tổng Công ty khác. Vì vậy song song với việc định hướng phát triển thị trường trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoa, kiểm điểm, đánh giá lại quá trình thực hiện các dự án, tìm ra những thiếu sót những vấn đề bất cập có thể giải quyết đưồc, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Công ty. Chính vì những lý do trên
-2- tác giả đã chọn để t i "Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án à kinh doanh Bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Hiện nay các đề tài nghiên cứu liên quan đến các dự án Bất động sản vẫn còn tương đẩi ít, cụ thể hiện nay có một sẩ đề tài sau: - Đ ề tài: Những giải pháp nâng cao hiệu quả đẩu tư trong hoạt động Kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần kinh doanh Bất động sản H à Nội trong điều kiện Việt Nam hội nhập kinh tế thế giới, bảo vệ ngày 20 tháng 6 năm 2008 của Thạc sĩ Phạm Thu Thúy - Trường Đ ạ i học Xây dựng Hà Nội. - Đ ề tài: Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng sẩ 4 bảo vệ ngày 02 tháng 5 năm 2003 của Sinh viên Trần Văn Đồng - Trường Đại học Kinh tế Quẩc dân. Tôi xin cam kết đề tài nghiên cứu của mình không trùng lặp với các đề tài đã được nghiên cứu trước đây. 3. M ụ c đích nghiên cứu: - Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự ấn đầu tư, hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản. - Nghiên cứu thực tế hiệu quả đầu tư của các dự án và đánh giá hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty. 4. N h i ệ m vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án kinh doanh Bất động sản. - Phân tích hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng. - Đ ề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án. 5. Đôi tượng và p h ạ m vi nghiên cứu: - Đ ẩ i tượng nghiên cứu của đề tài là các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự ấn.
-3- - Phạm vi nghiên cứu: + Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư và hiệu quả đầu tư của dự án. + Do điều kiện thời gian và giới hạn của luận văn thạc sĩ nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu phân tích phần hiệu quả tài chính của một dự án cụ thể đó là dự án đầu tư xây dựng chợ Hàng Da trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp nhẩm nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án của Công ty. 6. Phương pháp nghiên cứu Đ ể thực hiện được mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết - Phương pháp tra cứu tài liệu, nghiên cứu văn bản 7. Kết cấu của luận văn: Ngoài phẩn mở đầu, kết luận, phụ lục và các tài liệu tham khảo thì nội dung chính của luận văn được chia làm 03 chương. - Chương Ì: Cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án. - Chương 2: Đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng. - Chương 3: Đ ề xuất các giải pháp nhẩm nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án Kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng.
-4- C H Ư Ơ N G 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ Đ Â U Tư, Dự Á N ĐẦU T ư V À Đ Á N H GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU T ư CỦA Dự ÁN. 1. Cơ sở lý luận chung về đầu tu, dự án đầu tư và đầu tư kinh doanh Bất động sản 1.1. Cơ sở lý luận vẽ đầu tư 1.1.1. Định nghĩa vế đầu tư: Theo Luật đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội nước Cộng hoa X ã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2005 thì Đầu tư được hiểu như sau: "Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan".!? J Theo Giáo trình Đầu tư nước ngoài của Trưụng Đ ạ i học Ngoại Thương thì: "Đầu tư là việc sử dụng vốn vào một hoạt động nhất định nhằm thu lợi nhuận và/hoặc lợi ích kinh tế xã hội". Theo Giáo trình Kinh tế đầu tư của Trưụng Đ ạ i học Kinh tế Quốc dân do Nhà Xuất bản thống kê năm 2004 thì: "Đầu t u theo nghĩa rộng, nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngưụi đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ".|3-3 1.1.2. Mục đích của đầu tư Mục đích chủ yếu của đầu tư đối với các doanh nghiệp là sinh lợi có nghĩa là mang lại lợi nhuận để cho doanh nghiệp để tiếp tục duy trì hoạt động và phát triển hoặc mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. Khả năng sinh lợi là điều kiện tiên quyết để đầu tư, ngưụi ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh lợi. Đ ể tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi đã bỏ vốn đầu tư phát triển phải tiến hành một cách có hệ thống, có phương pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước.
-5- 1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư 1.2.1 Định nghĩa về dự án đầu tư Theo Luật đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội nước Cộng hoa X ã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2005 thì dự án đầu tư được hiểu: "Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thữi gian xác định"|jf J Theo Tài liệu nghiệp vụ định giá xây dựng của Viện Kinh tế Xây dựng - B ộ Xây dựng năm 2008 thì: "Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhăm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trinh hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thữi hạn nhất định"[f 3 Theo Giáo trình đầu tư và quản lý dự án của trưững Đ ạ i học H U B M thì: "Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu xác định trong tương lai lâu dài". 1.2.2 Nội dung của dụ án đầu tư xây dựng: Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì nội dung của dự án đầu tư xây dựng gồm 2 phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơ SỞ:[J ] Nội dung phần thuyết minh dự án bao gồm: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trưững, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điểu kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. - M ô tả về quy m ô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. - Các giải pháp thực hiện bao gồm:
-6- a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiổn, tiến độ thực hiổn và hình thức quản lý dự án. - Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. - Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiổu quả kinh tế, hiổu quả xã hội của dự án. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm: - Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiổn được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiổn để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh vàcác bản vẽ. - Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bàyriênghoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế vói các nội dung chủ yếu sau: - T ó m tắt nhiổm vụ thiết kế; giới thiổu tóm tắt mối liên hổ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liổu về điều kiổn tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. - Thuyết minh công nghổ: giới thiổu tóm tắt phương án công nghổ và sơ đồ công nghổ; danh mục thiết bị công nghổ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. - Thuyết minh xây dựng: •S Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiổu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toa độ xây dựng; hổ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diổn tích sử dụng đất, diổn tích xây dựng, diổn tích cây xanh, mật độ xây dựng, hổ số sử dụng đất, cao độ san nền vàcác nội dung cẩn thiết khác.
-7- s Đ ố i vói công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có; s Đ ố i với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hịp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoa, xã hội tại khu vực xây dựng; s Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phẩn mềm sử dụng trong thiết kế; •S Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường; •S Dự tính khối lưịng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình. - Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: s Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu; •/ Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lưịng chủ yếu, các mốc giới, toa độ và cao độ xây dựng; •/ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ. - Đ ố i với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuy theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đưịc tổng mức đầu tư và tính toán đưịc hiệu quả đầu tư của dự án. - Số lưịng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở đưịc lập tối thiểu là 09 bộ. 1.3 Đầu tư kinh doanh Bất động sản 1.3.1. Định nghĩa hoạt động kỉnh doanh Bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội
-8- nước Cộng hoa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì kinh doanh Bất động sản được hiểu như sau:[V] Hoạt động kinh doanh Bất động sản bao gồm kinh doanh Bất động sản và kinh doanh dịch vụ Bất động sản. a) Kinh doanh Bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua Bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhựm mục đích sinh lợi. Phạm v i của hoạt động kinh doanh Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau: - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. - Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. - Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại, - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trẽn đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. b) Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Phạm vi của kinh doanh dịch vụ Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau: - Dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ định giá bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản; - Dịch vụ đấu giá bất động sản; - Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
-9- - Dịch vụ quản lý bất động sàn. 1.3.2 Đặc điểm hoạt dộng kinh doanh bất động sẩn 1.3.2.1 Đặc điểm hàng hoa bất động sản Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: - Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả nâng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguừn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). VỊ trí của hàng hóa bất động sản bao gừm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoa - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. - Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể từn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản đác biêt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác
-10- - Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. - Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác động của môi trường tự nhiên và môi trưởng xã hội. Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản có thợ bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tâng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến. Ì .3.2.2 Đặc điểm về thị trường bất động sản Cùng với sự phát triợn của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triợn. Thi trường bất động sản có những đặc điợm cơ bản sau: - Thị trưởng bất động sẩn không phải là thị trường giao dịch bản thân bất dộng sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái m à họ có thợ sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bã các quy luật kinh tế hàng hoa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo m ô hình
-li - chung của thị trường hàng hoa với 3 yếu tố xác định cơ bản: chất lượng, số lượng và giá cả. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị t í r. N ó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung m à trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, m à ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cữu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy m ô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy m ô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoa, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. - Thị trưởng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tốpháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. - Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cẩu bất động sản. M ọ i hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cữu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cữu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất
-12- động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ tớc pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hem nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn. - Giao dịch trên thị trường bất dộng sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của cấc chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn í nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có t kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp cấc đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoa mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiêm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. M ộ t phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn. Đồng thòi, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: láu bền,
-13- không thể di dời,... nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thục tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Sụ sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sụ gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sụ phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. - Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế thị trưởng. Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp là các hoạt động liên quan đến giao dịch như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến giao dịch bất động sản m à còn bao gồm cả các lĩnh vục liên quan đến tạo lập bất động sản. - Thị trường bất động sản có tính rủi ro cao. Thị trường bất động sản bị chi phối bởi chính sách của nhà nước, tình hình cung cầu về bất động sản và sụ phát triển của nền kinh tế. 2. Hiệu quả đầu tư của các dự án kỉnh doanh Bất động sản 2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thòi kỳ nhất định. Hiệu quả đầu tư của dụ án bao gồm hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội. Trong giói hạn của bài luận văn này, tác giả chỉ tập trung đề cập đến phần hiệu quả tài chính của dụ án. Hiệu quả tài chính của dụ án là sụ so sánh giữa tổng nguồn thu của dụ án so với tổng chi phí bỏ ra ban đầu của dụ án trong một thời gian nhất định.