LUẬN VĂN: Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: Nguyen Hai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:82

Thêm vào BST

Báo xấu

97
lượt xem 28
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người. Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: LUẬN VĂN: Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng

LUẬN VĂN: Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người. Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà còn phát sinh nhiều vấn đề khác về môi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái định cư, khu công nghiệp mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác hiệu quả thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích khác nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng, văn hoá xã hội, nếu muốn thực hiện phải đền bù giải toả... Việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là hệ thống các giải pháp kinh tế, pháp lý trong quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân đúng mục tiêu và phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Huyện Hoà Vang có tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt về đời sống kinh tế-xã hội và bảo vệ môi trường. Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn và đô thị hoá diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư, công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh những vấn đề phức tạp nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp. Mặt khác, đất đai manh mún việc hình thành những vùng sản xuất tập trung, chuyên môn hoá gặp khó khăn trở ngại, huỷ hoại đất ngày càng phổ biến, tâm lý sử dụng đất của người
dân chưa thực sự ổn định, hạn mức đất giao không phù hợp, xu h ướng đầu cơ đất gia tăng, người dân ở vùng núi thiếu đất sản xuất, trong khi đó Ban quản lý rừng được giao diện tích lớn nhưng sử dụng kém hiệu quả, các chủ đầu tư được giao đất sử dụng không hết, không kịp thời điều chỉnh quy hoạch dẫn tới quy hoạch "treo”, dự án “treo”. Sau khi Luật Đất đai được ban hành vào năm 2003, thì cũng đã ra một số Nghị định như: Nghị định 181/2003/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và một số các Nghị định khác của Chính phủ, các Quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính liên quan đến đất đai nhưng vẫn còn những bất cập trong thực tế. Do đó, nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên, đề ra một số giải pháp kinh tế, pháp lý đồng bộ và phù hợp với địa phương để quản lý quỹ đất trên địa bàn một cách có hiệu quả, vấn đề “Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành kinh tế chính trị. 2. Tình hình nghiên cứu luận văn Vấn đề giao quyền sử dụng đất đai được chú trọng cùng với Luật Đất đai năm 1987 và thúc đẩy nhanh hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi vào năm 1993 đã trở thành tâm điểm của cải cách kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là mới quan trọng nhất hướng đến việc hoàn thành quá trình cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được triển khai trên địa bàn huyện Hoà Vang nên phần lớn đất đai trên địa bàn chưa được sử dụng, bảo vệ hợp lý, hiệu quả kinh tế chưa cao, công tác quản lý nhà nước còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, vấn đề nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống trên tất cả các mặt kinh tế - xã hội - quốc phòng - an ninh trong tiến trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích Đề xuất những quan điểm, hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội và pháp lý trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng, quản lý đất, phân bổ hợp lý quỹ đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho các mục đích phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, tạo ra những điều kiện cần thiết để tổ chức sử dụng đất có hiệu quả cao, tránh sự chồng chéo gây lãng phí quỹ đất, tránh được sự tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, môi trường sống, kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội và gây điểm nóng về chính trị ở địa phương.
3.2. Nhiệm vụ Tìm hiểu thực trạng về thực thi quyền sử dụng đất, thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch phân bổ sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà Vang, chỉ rõ những kết quả đạt được và những hạn chế gây ra những áp lực lớn đối với đất đai, đồng thời chỉ rõ những tiềm năng đất đai, nhằm quản lý và phân bổ quỹ đất đai vào các mục đích sử một cách có hiệu quả nhất. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử đất ở huyện Hòa Vang giai đoạn 2000 đến nay. - Luận văn chú trọng, đề cập đến vấn đề thực thi quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện. 5. Phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, luận văn chú trọng sử dụng các phương pháp truyền thống của kinh tế chính trị như: - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học. - Phương pháp kết hợp Logíc với lịch sử. Ngoài ra, để minh họa và làm rõ thực tiễn luận văn còn sử dụng phương pháp mô hình hóa, thống kê, phân tích... 6. Ý nghĩa thực tiễn - Đánh giá lại hiện trạng quyền sử dụng đất theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Tạo điều kiện khai thác, sử dụng quỹ đất hiện có một cách có hiệu quả, góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn giai đoạn thời gian đến. - Tổ chức quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. - Hình thành hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội, trong quản lý sử dụng đất đai. - Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, dài hạn và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Quốc phòng - An ninh ở địa phương.
7. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương, 7 tiết.
Chương 1 Lý LUËN VÒ thùc thi QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ VAI TRß CñA Nã TRONG PH¸T TRIÓN KINH TÕ X· HéI 1.1. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI §Êt lµ s¶n phÈm tån t¹i tù nhiªn, cã tr-íc con ng-êi vµ kh«ng do con ng-êi t¹o ra nh-ng lao ®éng con ng-êi cã thÓ c¶i t¹o, n©ng cao gi¸ trÞ cña ®Êt vµ ®Êt ®ai lµ ®èi t-îng lao ®éng l©u dµi cña con ng-êi. Lµ m«i tr-êng sèng c¬ b¶n cña hÇu hÕt c¸c sinh vËt sèng trªn tr¸i ®Êt, trong ®ã cã con ng-êi, ®iÒu ®ã kh¼ng ®Þnh ®Êt lµ tµi nguyªn quý gi¸ nhÊt cña loµi ng-êi nãi chung vµ ®Æc biÖt quan träng ®èi víi n«ng nghiÖp vµ n«ng th«n - C.M¸c ®· viÕt: “ ®Êt lµ t- liÖu s¶n xuÊt c¬ b¶n, phæ biÕn vµ quý b¸u nhÊt cña s¶n xuÊt n«ng nghiÖp” [34, tr.532], ®Êt lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ thiÕu ®-îc cña sù tån t¹i vµ t¸i sinh cña hµng lo¹t thÕ hÖ loµi ng-êi kÕ tiÕp nhau. §Êt ®ai lµ ®iÒu kiÖn hÕt søc cÇn thiÕt cho s¶n xuÊt, nh-ng tù nã kh«ng thÓ t¹o ra cña c¶i vËt chÊt cho x· héi mµ cÇn cã nh÷ng ®iÒu kiÖn kh¸c, trong ®ã cã ®iÒu kiÖn quan träng bËc nhÊt lµ lao ®éng cña con ng-êi. §Êt ®ai cïng víi lao ®éng cña con ng-êi lµ hai yÕu tè c¬ b¶n vµ quan träng nhÊt t¹o ra cña c¶i vËt chÊt ®Ó con ng-êi vµ x· héi loµi ng-êi tån t¹i, ph¸t triÓn, ®iÒu nµy ®· ®-îc C.M¸c dÉn lêi cña W.Petty “ Lao ®éng lµ cha, cßn ®Êt lµ mÑ cña cña c¶i vËt chÊt”. NÕu nh- c¸c t- liÖu s¶n xuÊt kh¸c cã thÓ tự do di chuyÓn tõ n¬i nµy ®Õn n¬i kh¸c th× ®Êt ®ai l¹i cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di chuyÓn theo ý cña con ng-êi; cßn xÐt vÒ mÆt diÖn tÝch th× ®Êt ®ai lµ h÷u h¹n - trªn ph¹m vi toµn cÇu, ®Êt ®ai bÞ khèng chÕ bëi bÒ mÆt tr¸i ®Êt, ë mçi quèc gia nã bÞ giíi h¹n ë biªn giíi cña mçi quèc gia, ®èi víi tØnh, huyÖn, x· th× diÖn tÝch bÞ giíi h¹n trong khu«n khæ ®Þa giíi hµnh chÝnh cña tõng ®Þa ph-¬ng. Sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña mçi d©n téc phô thuéc rÊt nhiÒu vµo ®Êt ®ai mµ d©n téc ®ã sinh sèng. §ã lµ ®ång b»ng, rõng nói, hÖ sinh th¸i, nguån n-íc vµ tµi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lîi vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa... Toµn bé s¶n phÈm phôc vô nhu cÇu thiÕt yÕu cña con ng-êi ®Òu trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp liªn quan ®Õn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt nhÊt ®Þnh. §Êt ®ai lµ tµi nguyªn cña d©n téc, cña tæ quèc - nã v« cïng quý gi¸,
kh«ng chØ lµ di s¶n thiªng liªng cña c¶ d©n téc mµ cßn lµ biÓu t-îng cô thÓ cña quèc gia tr-êng tån cïng d©n téc, lµ c¬ së vËt chÊt cña lßng yªu n-íc vµ t×nh lµng nghÜa xãm. Trong lÞch sö dùng n-íc vµ gi÷ n-íc ë n-íc ta, mçi tÊc ®Êt tõ biªn c-¬ng cho ®Õn h¶i ®¶o ®Òu thÊm ®-îm må h«i, x-¬ng m¸u cña «ng cha, cña biÕt bao thÕ hÖ ng-êi ViÖt nam t¹o lËp vµ gi÷ g×n. Lµ mét quèc gia n«ng nghiÖp, víi nÒn v¨n minh lóa n-íc truyÒn thèng nªn ®Êt ®ai nãi chung, ruéng ®Êt nãi riªng lµ nguån tµi nguyªn quèc gia quý gi¸, lµ t- liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ nguån néi lùc to lín cho ph¸t triÓn, lµ ®Þa bµn ph©n bæ d©n c-, lµ mÆt b»ng x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ - v¨n hãa, chÝnh trÞ, an ninh - quèc phßng, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr-êng sèng... do ®ã nã cã vai trß v« cïng quan träng trªn mäi ph-¬ng diÖn kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi... H¬n 500 n¨m tr-íc, Bé luËt ®Çu tiªn cña n-íc ViÖt Nam ®éc lËp ®· quy ®Þnh r»ng “ Nh÷ng ng-êi b¸n ®Êt ®ai ë bê câi cho ng-êi n-íc ngoµi th× téc bÞ chÐm” [48, tr.57]; Phan Huy Chó còng ®· tõng cho r»ng: “ Cña b¸u mét n-íc kh«ng g× quÝ b»ng ®Êt ®ai, nh©n d©n vµ cña c¶i ®Òu do ®Êy mµ sinh ra ”. Tuy nhiªn, víi nh÷ng ®Æc tr-ng riªng cã mµ viÖc sö dông ®Êt ®ai kh«ng thÓ lµ v« h¹n, do ®ã, ®Ó tho¶ m·n ngµy cµng tèt h¬n nhu cÇu sö dông ®Êt kh«ng ngõng t¨ng lªn th× viÖc sö dông ®Êt mét c¸ch hîp lý vµ tiÕt kiÖm, TTQSD§ mét c¸ch hiÖu qu¶ lµ mét trong nh÷ng gi¶i ph¸p quan träng ®Ó sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶, ®¶m b¶o ph¸t triÓn bÒn v÷ng lµ yªu cÇu cÊp b¸ch vµ quan träng. Ngay sau khi giµnh ®-îc chÝnh quyÒn, ®Ó thùc hiÖn chñ tr-¬ng “ Ng-êi cµy cã ruéng” §¶ng vµ Nhµ n-íc ta ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai nh»m môc ®Ých phôc vô lîi Ých cña ®«ng ®¶o quÇn chóng nh©n d©n lao ®éng. Tuy nhiªn trong tõng giai ®o¹n lÞch sö, chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cã nh÷ng thay ®æi nhÊt ®Þnh. Do ®ã, viÖc kh«ng ngõng hoµn thiÖn chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai lµ vÊn ®Ò quan träng lu«n ®-îc §¶ng vµ Nhµ n-íc ta quan t©m. LÞch sö qu¶n lý nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai ®· chøng minh ®iÒu ®ã. KÓ tõ sau C¸ch m¹ng th¸ng T¸m 1945 thµnh c«ng ®Õn tr-íc §æi míi (1986), chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt vÒ ruéng ®Êt nãi riªng, ®Êt ®ai nãi chung ®· cã nh÷ng b-íc ph¸t triÓn kh¸ ®a d¹ng, phong phó, ph¶n ¸nh kh¸ râ nÐt t×nh h×nh c¸ch m¹ng qua tõng giai ®o¹n lÞch sö. Cã thÓ chia chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt vÒ ruéng ®Êt trong kho¶ng thêi gian nµy thµnh 3 giai ®o¹n: Giai ®o¹n 1945 - 1954 lµ giai ®o¹n tõng b-íc xo¸ bá chÕ ®é chiÕm h÷u ruéng ®Êt cña giai cÊp ®Þa chñ, thùc hiÖn chÕ ®é chiÕm h÷u ruéng ®Êt cho n«ng d©n, gi¶i phãng
søc s¶n xuÊt ë n«ng th«n, båi d-ìng lùc l-îng nh©n d©n ®Ó ®Èy m¹nh cuéc kh¸ng chiÕn chèng thùc d©n Ph¸p ®Õn th¾ng lîi. Giai ®o¹n 1954 - 1975, miÒn B¾c hoµn toµn gi¶i phãng, miÒn Nam tiÕp tôc cuéc c¸ch m¹ng d©n téc d©n chñ, §¶ng vµ Nhµ n-íc x¸c ®Þnh 3 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai: së h÷u nhµ n-íc, së h÷u tËp thÓ vµ së h÷u t- nh©n, trong ®ã vÊn ®Ò së h÷u tËp thÓ g¾n liÒn víi hîp t¸c hãa n«ng nghiÖp ®-îc ph¸t huy m¹nh mÏ. Giai ®o¹n 1975 - 1985, ®Êt n-íc hoµn toµn gi¶i phãng, c¶ n-íc thèng nhÊt x©y dùng m« h×nh tËp ®oµn s¶n xuÊt vµ tiÕp tôc thùc hiÖn hîp t¸c ho¸. Mçi mét giai ®o¹n lÞch sö ®· qua cho thÊy sù ph¸t triÓn quan ®iÓm, chñ tr-¬ng cña §¶ng vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n-íc phï hîp víi ®Æc ®iÓm, bèi c¶nh kinh tÕ - chÝnh trÞ - x· héi cña tõng giai ®o¹n cô thÓ. Cïng víi tiÕn tr×nh ®ã, nÕu nh- tõ n¨m 1945 ®Õn 1980 ë n-íc ta tån t¹i 3 lo ¹i h×nh së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai lµ së h÷u nhµ n-íc, së h÷u tËp thÓ vµ së h÷u t- nh©n, th× tõ n¨m 1980 chØ cßn mét lo¹i h×nh duy nhÊt lµ së h÷u toµn d©n. Cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ th× vÊn ®Ò ®Êt ®ai ngµy cµng ®-îc §¶ng vµ Nhµ n-íc hÕt søc coi träng, trong ®ã ngµy cµng ®Æc biÖt nhÊn m¹nh vai trß cña Nhµ n-íc trong viÖc thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai vµ thèng nhÊt q u¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai - quan ®iÓm nµy lu«n ®-îc qu¸n triÖt trong c¸c v¨n b¶n quan träng cña §¶ng vµ Nhµ n-íc, ch¼ng h¹n nh-: HiÕn ph¸p n¨m 1992 cña n-íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam cã §iÒu 17 quy ®Þnh: “§Êt ®ai, vïng nói, s«ng hå, nguån n-íc, t µi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lùc ë vïng biÓn thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi, phÇn vèn vµ tµi s¶n do nhµ n-íc ®Çu t- vµo xÝ nghiÖp, c«ng tr×nh thuéc c¸c ngµnh vµ lÜnh vùc kinh tÕ, v¨n ho¸ - x· héi, khoa häc kü thuËt, ngo¹i giao, quèc phßng, an ninh cïng c¸c t µi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh lµ cña nhµ n-íc ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n”. B¸o c¸o chÝnh trÞ cña Ban chÊp hµnh trung -¬ng khãa VII t¹i §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø VIII cña §¶ng kh¼ng ®Þnh: §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, kh«ng t- nh©n hãa, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt. Thùc hiÖn ®óng LuËt ®Êt ®ai, bæ sung hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai. Trong viÖc giao QSD§ hay cho thuª ®Êt ph¶i x¸c ®Þnh ®óng gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶; duy tr× vµ ph¸t triÓn
quü ®Êt, b¶o ®¶m lîi Ých cña toµn d©n. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt vµ nh÷ng tiªu cùc yÕu kÐm trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt [23, tr.99]. NghÞ quyÕt Héi nghÞ TW §¶ng CSVN lÇn thø 7 ( khãa IX) vÒ tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch ph¸p luËt vµ ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n-íc nªu râ: §Êt ®ai lµ l·nh thæ quèc gia; lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t- liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt; lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr-êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bæ c¸c khu d©n c-, x©y dùng c¸c c¬ së v¨n hãa x· héi, an ninh vµ quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ, nh©n d©n ta ®· tèn bao nhiªu c«ng søc x-¬ng m¸u míi t¹o lËp b¶o vÖ ®-îc ®Êt ®ai nh- ngµy nay [2, tr.164]; r»ng, ChÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng hiÖn nay phôc vô môc tiªu “ §éc lËp d©n téc g¾n liÒn víi chñ nghÜa x· héi, d©n giµu n-íc m¹nh x· héi c«ng b»ng d©n chñ v¨n minh” [2, tr.165]. ThÓ chÕ hãa quan ®iÓm cña HiÕn ph¸p 1992, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 - §iÒu 5 ghi: “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ n-íc ®¹i diÖn chñ së h÷u”; §iÒu 6 nªu râ: “Nhµ n-íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai”; §iÒu 7 kh¼ng ®Þnh: “Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai vµ thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai” [44]. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n - nghÜa lµ, quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai lµ quyÒn së h÷u duy nhÊt vµ tuyÖt ®è i; r»ng, chÕ ®é së h÷u t- nh©n hoÆc bÊt kú mét chÕ ®é së h÷u nµo kh¸c ®Òu kh«ng ®-îc thõa nhËn. TÝnh tuyÖt ®èi vµ duy nhÊt cña së h÷u toµn d©n thÓ hiÖn ë chç nã bao trïm tÊt c¶ mäi ®Êt ®ai cña quèc gia cïng víi nh÷ng quan hÖ ph¸i sinh tõ ®Êt ®ai, bÊt kú ®Ê t ®ã ®ang cã hay kh«ng cã ng-êi sö dông. ViÖc sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc, céng ®ång d©n c-, hé gia ®×nh c¸ nh©n ph¶i ®¶m b¶o ®óng quy ho¹ch, ®óng môc ®Ých sö dông ®Êt, tiÕt kiÖm, hiÖu qu¶ vµ b¶o vÖ m«i tr-êng, ®¶m b¶o c©n b»ng sinh th¸i. §©y lµ nguyªn t¾c ph¸p lý xuyªn suèt trong qu¸ tr×nh qu¶n lý, sö dông ®Êt, ph¶n ¸nh ®Æc tr-ng cña quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai. TÝnh chÊt, ®Æc ®iÓm cña së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai lµm nÒn t¶ng cho chÕ ®é së h÷u vÒ ®Êt ®ai trªn hai ph-¬ng diÖn chñ yÕu sau : - §Êt ®ai lµ l·nh thæ quèc gia, lµ tµi nguyªn v« gi¸ kh«ng thÓ thay thÕ ®-îc cña quèc gia. §ã còng lµ kÕt qu¶ cña qu¸ tr×nh chinh phôc, chÕ ngù tù nhiªn, chèng giÆc ngo¹i x©m cña d©n téc ViÖt Nam tõ thÕ hÖ nµy sang thÕ hÖ kh¸c. Do ®ã, Nhµ n-íc vµ mäi tæ chøc, c«ng d©n ph¶i cã tr¸ch nhiÖm b¶o vÖ g×n gi÷ nguån tµi nguyªn quèc gia nµy.
- §Êt ®ai lµ t- liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, liªn quan ®Õn kÕt qu¶ ®Çu t- lao ®éng, vèn, c«ng søc c¶i t¹o cña tõng ng-êi lao ®éng cô thÓ - v× vËy, nã ph¶i hÕt søc cô thÓ, x¸c ®Þnh vµ g¾n víi c¸c lîi Ých thiÕt thùc. C¸c yÕu tè ®ßi hái viÖc x¸c lËp chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai ph¶i ®¶m b¶o cho Nhµ n-íc can thiÖp vµo quan hÖ ®Êt ®ai víi t- c¸ch lµ ng-êi ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ qu¶n lý tèi cao, ph¶i ®¶m b¶o thèng nhÊt hµi hßa gi÷a c¸c quyÒn n¨ng, vai trß tèi cao cña Nhµ n-íc víi c¸c quyÒn cô thÓ cña chñ thÓ sö dông ®Êt. ChÝnh v× vËy, khi ®Þnh chÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai ph¶i h-íng tíi c¸c yªu cÇu, nguyªn t¾c sau ®©y: - LuËt ph¸p hãa vai trß cña Nhµ n-íc víi t- c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ ng-êi thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai. - X¸c ®Þnh râ vai trß cña tæ chøc, céng ®ång d©n c-, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n víi t- c¸ch lµ chñ thÓ sö dông cô thÓ - x¸c ®Þnh. - ThiÕt lËp mèi quan hÖ cô thÓ, hµi hßa gi÷a Nhµ n-íc vµ chñ thÓ sö dông ®Êt trong nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng ®Þnh h-íng x· héi chñ nghÜa. Qu¸n triÖt tinh thÇn ®ã, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· kÕ thõa, ph¸t triÓn c¸c quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 1993, ®¸nh dÊu mét b-íc tiÕn quan träng trong viÖc x©y dùng, hoµn thiÖn thÓ chÕ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, quy ®Þnh cô thÓ râ rµng quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm cña Nhµ n-íc ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai vµ thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai, chÕ ®é qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai, quyÒn vµ nghÜa vô cña ng-êi sö dông ®Êt. Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai th«ng qua quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ®Þnh vµ h¹n møc giao ®Êt, thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao - cho thuª - thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt, ®iÒu tiÕt nguån lîi tõ ®Êt ®ai... §Êt ®ai kh«ng thuéc quyÒn së h÷u cña tæ chøc c¸ nh©n nµo, Nhµ nøíc sÏ trao QSD§ cho tæ chøc, c¸ nh©n, sö dông ®Êt th«ng qua c¸c h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt c«ng nhËn quyÒn sö ®Êt ®èi víi ng-êi sö dông ®Êt æn ®Þnh. Nhµ n-íc më réng tèi ®a quyÒn cña ng-êi sö dông ®Êt nh-: QuyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, b¶o l·nh vµ gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®©t. NÕu ë LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 quy ®Þnh chØ cã hé gia ®×nh, c¸ nh©n míi cã 5 quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai, th× ë LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ng-êi sö dông ®Êt ®Õn 9 quyÒn, vµ cho phÐp c¸c tæ chøc kinh tÕ ®-îc Nhµ n-íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt mµ tiÒn sö
dông ®Êt ®· tr¶ kh«ng cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch Nhµ n-íc còng ®-îc thùc hiÖn c¸c quyÒn nh- hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n. §©y lµ quan ®iÓm míi cña §¶ng vµ Nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai. Trong giai ®o¹n më cöa héi nhËp hiÖn nay, vÊn ®Ò ®Êt ®ai lµ yÕu tè vËt chÊt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ. B¸o c¸o chÝnh trÞ cña BCHTW kho¸ IX t¹i §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc lÇn thø X ®· nªu: Ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n, bao gåm thÞ tr-êng QSD§ vµ bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi ®Êt,...b¶o ®¶m QSD§ chuyÓn thµnh hµng ho¸ mét c¸ch thuËn lîi lµm cho ®Êt ®ai thËt sù trë thµnh nguån vèn ph¸t triÓn, thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n trong n-íc cã søc m¹nh c¹nh tranh so víi thÞ tr-êng khu vùc, cã søc hÊp dÉn c¸c nhµ ®Çu t-. Thùc hiÖn c«ng khai, minh b¹ch vµ t¨ng c-êng tÝnh ph¸p lý, kû luËt, kû c-¬ng trong qu¶n lý ®Êt ®ai. Nhµ n-íc ®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt b»ng quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ th«ng qua chÝnh s¸ch vÒ thuÕ cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai. Nhµ n-íc qu¶n lý ®Êt thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n võa lµ nhµ ®Çu t- bÊt ®éng s¶n lín nhÊt. Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n [25, tr.81]. 1.2. VÊn ®Ò thùc thi quyÒn sö dông ®Êt 1.2.1. Kh¸i niÖm quyÒn së h÷u ®Êt ®ai Theo tõ ®iÓn b¸ch khoa ViÖt Nam “QuyÒn së h÷u lµ quyÒn chiÕm gi÷, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t víi tµi s¶n cña m×nh” [27, tr.639]. Theo ®Þnh nghÜa nµy, quyÒn së h÷u ph¶i bao gåm c¶ chiÕm gi÷, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t ®èi víi tµi s¶n. §Êt ®ai lµ tµi s¶n - t- liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt. V× vËy, khi nghiªn cøu c¸c h×nh th¸i së h÷u kh¸c nhau vÒ ®Êt ®ai cña x· héi loµi ng-êi cho thÊy së h÷u ®Êt ®ai thÓ hiÖn trªn hai mÆt: së h÷u vÒ mÆt ph¸p lý vµ së h÷u vÒ mÆt kinh tÕ. QuyÒn së h÷u vÒ mÆt ph¸p lý cña chñ së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai bao gåm c¸c quyÒn c¬ b¶n: QuyÒn chiÕm h÷u, quyÒn ®Þnh ®o¹t vµ quyÒn sö dông. QuyÒn chiÕm h÷u ®Êt ®ai: lµ hµnh vi ®éc chiÕm ®Êt ®ai ban ®Çu cña con ng-êi víi tù nhiªn ®Ó cã ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt nh»m t¹o ra nh÷ng s¶n phÈm ®¸p øng nhu cÇu tån t¹i. QuyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai: lµ quyÒn chñ së h÷u ®Êt ®ai giao toµn bé c¸c quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai cho chñ thÓ kh¸c hoÆc tõ bá c¸c quyÒn Êy. Chñ së h÷u ®Êt ®ai cã quyÒn ®Þnh ®o¹t “sè phËn” cña ®Êt ®ai b»ng c¸ch b¸n, ®æi, tÆng, cho thuª... Tù hä thùc hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai th«ng qua c¸c quan hÖ nãi trªn, víi h×nh thøc hîp ®ång b»ng v¨n b¶n hoÆc miÖng.
QuyÒn sö dông ®Êt ®ai: Do môc ®Ých cña ®Ò tµi, luËn v¨n xin ®-îc ®i s©u ph©n tÝch néi dung nµy trong môc 1.2.2. 1.2.2. Kh¸i niÖm quyÒn sö dông ®Êt Theo tõ ®iÓn kinh tÕ, QSD§ lµ ph-¬ng thøc quy ®Þnh, ®iÒu kiÖn, h×nh thøc sö dông ®Êt ®ai cña tõng c¸ nh©n, cña tËp thÓ hoÆc cña nhµ n-íc. ChÕ ®é sö dông ®Êt ®ai lµ do quan hÖ s¶n xuÊt chiÕm ®Þa vÞ thèng trÞ trong x· héi quyÕt ®Þnh [27, tr.513]. LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh Nhµ n-íc quy ®Þnh quyÒn chiÕm h÷u, cßn QSD§ trùc tiÕp thuéc vÒ hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ, tæ chøc sö dông ®Êt hîp ph¸p vµ ®-îc phÐp. Theo Bé LuËt D©n sù n¨m 2005, QSD§ lµ quyÒn khai th¸c c«ng dông, h-ëng hoa lîi, lîi tøc tµi s¶n. ë ViÖt Nam, Nhµ n-íc chØ lµ ®¹i diÖn cho chñ thÓ së h÷u ®Êt lµ toµn d©n, chØ sö dông quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai b»ng c¸c h×nh thøc nh-: quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, sö dông ®Êt, quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n sö dông, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt, thu tiÒn sö dông, tiÒn thuª thuÕ sö dông ®Êt ... Theo Lª Xu©n B¸ - QSD§ lµ bé phËn cÊu thµnh cña quyÒn sö h÷u ®Êt th«ng qua viÖc ®éc quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt, Nhµ n-íc trao quyÒn cho ng-êi sö dông ®Êt nh÷ng quyÒn vµ nghÜa vô nhÊt ®Þnh trong ®ã cã sù ph©n biÖt theo lo¹i ®Êt, theo ®èi t-îng sö dông ®Êt, theo h×nh thøc cho thuª hoÆc giao ®Êt [1, tr.83]... Sù kh¸c biÖt t-¬ng ®èi gi÷a quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ QuyÒn sö dông ®Êt cña chñ së h÷u quy ®Þnh viÖc dïng ®Êt ®ai ®ã vµo môc ®Ých g×, ®Ó s¶n xuÊt hay cho thuª. Song ®©u ®ã vÉn ch-a thÓ hiÖn së h÷u vÒ mÆt kinh tÕ. Nã chØ së h÷u vÒ mÆt kinh tÕ chõng nµo trõ quyÒn së h÷u ®ã, chñ së h÷u ®Êt ®ai cã thu nhËp. Ch¼ng h¹n, trong tr-êng hîp chñ së h÷u ®Êt ®ai lµ Nhµ n-íc th× ®Þa t« chªnh lÖch gép vµo thuÕ, cßn trong tr-êng hîp t- h÷u ®Êt ®ai th× chñ së h÷u chØ thu ®Þa t«, kh«ng thu thuÕ. NÕu quyÒn së h÷u vÒ mÆt kinh tÕ kh«ng thùc hiÖn ®-îc th× quyÒn sö dông vÉn tån t¹i. Do ®ã, ph¹m trï quyÒn sö dông ®Êt ®ai kh¸c víi ph¹m trï së h÷u ®Êt vÒ kinh tÕ. ChÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai bao hµm nhiÒu quyÒn tµi s¶n ®èi víi ®Êt ®ai (quyÒn chiÕm h÷u ®Êt ®ai, quyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai vµ quyÒn sö dông ®Êt ®ai, cïng c¬ chÕ
thùc hiÖn c¸c quyÒn ®ã. QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai vµ quyÒn sö dông ®Êt lµ hai ph¹m trï kinh tÕ rÊt quan träng. Hai quyÒn nµy võa thèng nhÊt võa cã xu h-íng ph©n cùc, chóng cã thÓ thèng nhÊt víi nhau trong mét chñ thÓ; l¹i còng cã thÓ t¸ch ra nhiÒu chñ thÓ kh¸c nhau. Kinh tÕ - x· héi cµng ph¸t triÓn th× sù ph©n cùc vµ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a hai nhãm quyÒn nãi trªn l¹i cµng m¹nh mÏ. Ngµy nay, quan hÖ së h÷u ®Êt ®ai ph¸t triÓn c¬ së kinh tÕ - x· héi hiÖn ®¹i. MÆt ph¸p lý vµ mÆt kinh tÕ cña quan hÖ së h÷u nµy kh«ng cßn bã hÑp trong tõng quèc gia mµ ®· t¸c ®éng ®Õn kinh tÕ toµn cÇu. Mçi ®éng th¸i cña nã ®Òu t¸c ®éng ®Õn mäi ngµnh, mäi lÜnh vùc cña ®êi sèng kinh tÕ - x· héi. Tuy mçi n-íc cã sù kh¸c biÖt vÒ së h÷u ®Êt ®ai nh-ng viÖc thùc hiÖn lîi Ých kinh tÕ tõ quyÒn sö dông ®Êt ®Òu cã nh÷ng ®Æc ®iÓm chung c¬ b¶n vµ xuyªn suèt. Nh- vËy, QSD§ xÐt vÒ mÆt kinh tÕ th× kh«ng chØ dõng l¹i ë viÖc x¸c nhËn c¸c hµnh vi, thao t¸c, ho¹t ®éng... mµ chñ yÕu l¹i ph¶i nhÊn m¹nh c¸c quan hÖ kinh tÕ liªn quan, thËm chÝ nã ph¶i lµ tæng hîp c¸c quan hÖ kinh tÕ ®Æc tr-ng, vµ trong ®ã l¹i chøa ®ùng trong ®ã rÊt nhiÒu mèi quan hÖ, nhiÒu quyÒn cô thÓ kh¸c nhau - ch¼ng h¹n nh-: quyÒn khai th¸c ®Êt - bÞ qui ®Þnh bëi ph¹m vi, giíi h¹n vµ cè ®Þnh trong kh«ng gian vÒ diÖn tÝch, nã tån t¹i v« h¹n vÒ thêi gian vµ kh¶ n¨ng sinh lîi l©u dµi... So víi c¸c t- liÖu s¶n xuÊt kh¸c, ®Êt cã -u thÕ ®Æc biÖt, nh- C¸c M¸c ®· viÕt “ T- b¶n cè ®Þnh bá vµo m¸y mãc, kh«ng v× ®-îc sö dông tèt h¬n lªn, tr¸i l¹i nã hao mßn ®i, tr¸i l¹i, nÕu ®-îc xö lÝ mét c¸ch thÝch ®¸ng th× ®Êt ®ai sÏ tèt m·i lªn. ¦u thÕ cña ®Êt lµ nh÷ng kho¶n ®Çu t- liªn tiÕp ®Ó ®em l¹i lîi nhuËn mµ kh«ng lµm thiÖt ®Õn nh÷ng kho¶ng ®Çu t- liªn tiÕp Êy [34, tr.484]. 1.2.3. Quan niÖm vÒ thùc thi quyÒn sö dông ®Êt Theo tõ ®iÓn tiÕng ViÖt, thùc thi cã nghÜa lµ thùc hiÖn vµ thi hµnh mét nhiÖm vô cô thÓ nhÊt ®Þnh, ®èi víi mét ®èi t-îng cô thÓ nhÊt ®Þnh, nh»m h-íng tíi môc tiªu x¸c ®Þnh. Víi nghÜa thùc hiÖn, thùc thi tr-íc hÕt bÞ qui ®Þnh bëi nh÷ng thuéc tÝnh tù nhiªn vèn cã hay nh÷ng tÝnh qui ®Þnh b¶n chÊt cña chÝnh ®èi t-îng ®ã, v× vËy nã lµ kh¸ch quan; ®èi t-îng cña thùc hiÖn ph¶i ®· hoÆc ®ang tån t¹i trªn thùc tÕ. Víi nghÜa lµ thi hµnh th× nã tr-íc hÕt mang tÝnh bÞ ®éng - thõa hµnh mét mÖnh lÖnh hay nhiÖm vô nµo ®ã do chñ thÓ kh¸c yªu cÇu theo qui ho¹ch, ch-¬ng tr×nh hay kÕ ho¹ch ®· v¹ch s½n, hiÖn thùc ho¸ c¸c quyÕt ®Þnh, c¸c nghÞ quyÕt... v× vËy nã cßn bao hµm c¶ nghÜa t¹o dùng c¸i míi, c¸i t-¬ng lai.
Víi c¸ch tiÕp cËn ®ã, TTQSD§ kh«ng chØ bao gåm ho¹t ®éng cña c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt nh»m khai th¸c c¸c n¨ng lùc cña ®Êt ®Ó tho¶ m·n nh÷ng lîi Ých cña hä, mµ nã cßn ph¶i bao gåm c¶ nh÷ng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai dùa trªn luËt vµ c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, nh÷ng quy ®Þnh sö dông ®Êt mét c¸ch cã hiÖu qu¶ nh»m b¶o vÖ, ph¸t huy nguån tµi nguyªn cña ®Êt n-íc, ®¶m b¶o thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai... Vµ mäi ho¹t ®éng qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ph¶i tu©n thñ theo quy ®Þnh chung cña ph¸p luËt. Trªn thùc tÕ, TTQSD§ ®-îc cô thÓ ho¸ ë viÖc thùc thi c¸c quyÒn cô thÓ nh- - quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§, quyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng QSD§, quyÒn ®-îc båi th-êng khi Nhµ n-íc thu håi ®Êt [44, tr.120]. Vµ do ®ã, nhiÖm vô TTQSD§ ®-îc ¸p cho c¸c chñ thÓ c¬ b¶n nh-: Nhµ n-íc c¸c cÊp cïng víi c¸c c¬ quan chøc n¨ng t-¬ng øng cña nã; c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. 1.2.3.1. Qu¸ tr×nh nhËn thøc vÒ sù thùc thi quyÒn sö dông ®Êt Trong lÞch sö dùng n-íc vµ gi÷ n-íc ë ViÖt Nam, ®Êt ®ai nãi chung, ruéng ®Êt nãi riªng cã vai trß v« cïng quan träng trªn mäi ph-¬ng diÖn kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi. §©y lµ nguån tµi nguyªn quèc gia quý gi¸, lµ t- liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ nguån néi lùc to lín cho ph¸t triÓn... MÆt kh¸c, trong thÓ chÕ míi hiÖn nay - do ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n nªn nhËn thøc vÒ QSD§ kh«ng chØ lµ c¬ së cho viÖc hoµn thiÖn chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, mµ cßn lµ c¬ së cho viÖc TTQSD§ mét c¸ch hiÖu qu¶, vµ do ®ã nã lu«n lµ vÊn ®Ò quan träng ®-îc §¶ng vµ Nhµ n-íc ta quan t©m. Tuy nhiªn, ®©y còng lµ vÊn ®Ò hÕt søc phøc t¹p vµ nh¹y c¶m. LÞch sö qu¶n lý nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai cña Nhµ n-íc Céng hoµ X· héi chñ nghÜa ViÖt nam kÓ tõ sau C¸ch m ¹ng th¸ng T¸m 1945 thµnh c«ng ®Õn nay trªn c¶ ph-¬ng diÖn chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt, ®èi víi c¶ ruéng ®Êt nãi riªng, ®Êt ®ai nãi chung ®· cã nh÷ng b-íc ph¸t triÓn kh¸ ®a d¹ng, phong phó, ph¶n ¸nh kh¸ râ nÐt t×nh h×nh c¸ch m¹ng qua tõng giai ®o¹n lÞch sö. Cã thÓ chia qu¸ tr×nh nhËn thøc vÒ TTQSD§ trong kho¶ng thêi gian nµy thµnh 4 giai ®o¹n sau: - Giai ®o¹n 1945 - 1954, lµ giai ®o¹n tõng b-íc xo¸ bá chÕ ®é chiÕm h÷u ruéng ®Êt cña giai cÊp ®Þa chñ, thùc hiÖn chÕ ®é chiÕm h÷u ruéng ®Êt cho n«ng d©n, gi¶i phãng søc s¶n xuÊt ë n«ng th«n, båi d-ìng lùc l-îng nh©n d©n ®Ó ®Èy m¹nh cuéc kh¸ng chiÕn chèng thùc d©n Ph¸p ®Õn th¾ng lîi. V× vËy, nhËn thøc vÒ TTQSD§ d-êng nh- ch-a
®-îc ®Ò cËp ®Õn, mµ chØ chñ yÕu quan t©m t©m nhiÒu ®Õn viÖc thùc hiÖn khÈu hiÖu “ng-êi cµy cã ruéng” - nghÜa lµ vÊn ®Ò së h÷u ®-îc nhÊn m¹nh, cßn vÊn ®Ò sö dông chñ yÕu vÉn mang tÝnh chÊt truyÒn thèng - Giai ®o¹n 1954 - 1975, miÒn B¾c hoµn toµn gi¶i phãng, miÒn Nam tiÕp tôc cuéc c¸ch m¹ng d©n téc d©n chñ, §¶ng vµ Nhµ n-íc x¸c ®Þnh 3 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai: së h÷u Nhµ n-íc, së h÷u tËp thÓ vµ së h÷u t- nh©n, trong ®ã vÊn ®Ò së h÷u tËp thÓ g¾n liÒn víi hîp t¸c hãa n«ng nghiÖp ®-îc ph¸t huy m¹nh mÏ. NhËn thøc vÒ QSD§ ë thêi kú nµy g¾n liÒn víi quan ®iÓm, m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung - mµ ®iÓn h×nh lµ m« h×nh hîp t¸c x·, n«ng - l©m tr-êng quèc doanh vµ c¸c xÝ nghiÖp c«ng nghiÖp quèc doanh; phï hîp víi nÒn kinh tÕ thêi chiÕn... MÆc dï vËy, giai ®o¹n nµy còng ®· xíi x¸o lªn vÊn ®Ò sö dông ®Êt - ch¼ng h¹n nh- nh÷ng chñ tr-¬ng x©y dùng c¸nh ®ång 5 tÊn, mµ ®iÓn h×nh lµ viÖc chuyÓn ®æi m« h×nh hîp t¸c x· tõ bËc thÊp lªn bËc cao ®· lµm thay ®æi c¨n b¶n ph-¬ng thøc sö dông ®Êt. - Giai ®o¹n 1975 - 1980, ®Êt n-íc hoµn toµn gi¶i phãng, c¶ n-íc thèng nhÊt, cïng víi viÖc s¾p xÕp, tæ chøc m« h×nh s¶n xuÊt míi ë miÒn Nam th× do sím ph¸t hiÖn ra nh÷ng bÊt cËp cña m« h×nh s¶n xuÊt hiÖn hµnh ë miÒn B¾c mµ nhiÒu t×m kiÕm, thö nghiÖm míi ®-îc triÓn khai... Tuy vËy, mét m« h×nh míi cho viÖc TTQSD§ hiÖu qu¶ vÉn ch-a ®-îc x¸c lËp. - Giai ®o¹n tõ 1981 ®Õn nay - trªn ph-¬ng diÖn TTQSD§ cã thÓ nãi ®©y lµ thêi kú cã nhiÒu biÕn ®æi lín, cã nhiÒu b-íc ngoÆt quan träng. §Çu tiªn ph¶i kÓ ®Õn ®ét ph¸ trong n«ng nghiÖp khi kho¸n s¶n phÈm ®Õn nhãm vµ ng-êi lao ®éng ®-îc triÓn khai n¨m 1981 vµ NghÞ quyÕt 10 cña BCT vÒ ®æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ n«ng nghiÖp, më ®Çu LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 vµ ®Õn LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 lµ mèc quan träng nhÊt h-íng ®Õn viÖc hoµn thµnh x¸c lËp quyÒn sö dông. Mçi mét giai ®o¹n lÞch sö ®· qua cho thÊy sù ph¸t triÓn quan ®iÓm, chñ tr-¬ng cña §¶ng vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n-íc phï hîp víi ®Æc ®iÓm, bèi c¶nh kinh tÕ - chÝnh trÞ - x· héi cña tõng giai ®o¹n cô thÓ. 1.2.3.2. Ph©n biÖt mÆt ph¸p lý vµ mÆt kinh tÕ cña thùc thi quyÒn sö dông ®Êt Khi bµn ®Õn mÆt ph¸p lý cña TTQSD§ - lµ chØ ®Ò cËp ®Õn h×nh thøc ph¸p lý cña TTQSD§ trªn c¬ së nh÷ng bé luËt, nh÷ng chÕ tµi ph¸p lý, nh÷ng qui ®Þnh cã tÝnh ph¸p qui. QuyÒn së h÷u vÒ mÆt ph¸p lý cña chñ së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai gåm c¸c quyÒn c¬
b¶n: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn ®Þnh ®o¹t vµ quyÒn srö dông. C¸c quyÒn nµy cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi nhau, chiÕm h÷u ®Êt ®ai lµ ®iÒu kiÖn khëi ®Çu cña chñ së h÷u ®Êt ®ai, së h÷u ®Êt ®ai lµ h×nh thøc x· héi cña sù chiÕm h÷u ®ã, lµ quan hÖ gi÷a ng-êi víi ng-êi trong viÖc chiÕm h÷u ®Êt ®ai ®Ó sö dông hîp ph¸p. C.M¸c kh¼ng ®Þnh: “QuyÒn lùc vÒ mÆt ph¸p lý cña nh÷ng ng-êi ®ã cho phÐp hä ®-îc sö dông vµ l¹m dông nh÷ng phÇn tr¸i ®¾t, cßn ch-a gi¶i quyÕt ®-îc viÖc g× hÕt. ViÖc sö dông quyÒn lùc ®ã hoµn toµn phô thuéc vµo nh÷ng ®iÒu kiÖn kinh tÕ ®éc lËp víi ý chÝ cña hä” [34, tr.243]. Cßn khi bµn ®Õn mÆt kinh tÕ cña viÖc TTQSD§ th× l¹i ph¶i nhÊn m¹nh nh÷ng ho¹t ®éng, nh÷ng qu¸ tr×nh, nh÷ng hµnh vi hay nh÷ng quan hÖ kinh tÕ cã liªn quan dï trùc tiÕp hay gi¸n tiÕp. QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ rÊt quan träng bëi v× quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña chñ së h÷u kh«ng cã ý nghÜa g× nÕu nh- quyÒn së h÷u ®ã kh«ng mang l¹i cho hä kho¶n thu nhËp nµo. Theo M¸c, quyÒn së h÷u ®Êt ®ai ®· nhËn ®-îc c¸i h×nh th¸i thuÇn tóy kinh tÕ cña nã. Lîi Ých kinh tÕ l©u dµi míi lµ vÊn ®Ò chñ së h÷u ®Êt ®ai quan t©m. §ã lµ phÇn thu cña ng-êi chñ do ®éc quyÒn së h÷u ®Êt ®ai mang l¹i. VËy, quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt ph¸p lý lµ c¸c quyÒn c¬ b¶n cña chñ së h÷u ®èi víi diÖn tÝch ®Êt x¸c ®Þnh vµ ®· ®-îc x· héi thõa nhËn vµ ®-îc luËt hãa, cßn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ vµ thu nhËp cña chñ së h÷u tõ diÖn tÝch ®Êt ®ai x¸c ®Þnh hîp ph¸p Êy. QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt ph¸p lý lµ c¨n cø ®¶m b¶o cho chñ së h÷u ®Êi ®ai thùc hiÖn ®-îc quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ. 1.2.2. Néi dung vµ vai trß cña thùc thi quyÒn sö dông ®Êt trong ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi Theo ph©n tÝch trªn, néi dung vµ vai trß cña viÖc TTQSD§ ®-îc thÓ hiÖn ë vµ bÞ qui ®Þnh bëi ho¹t ®éng cña c¸c chñ thÓ cã liªn quan, mµ trong ®ã quan träng nhÊt vµ ®iÓn h×nh nhÊt thuéc vÒ Nhµ n-íc vµ c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. 1.2.2.1. Qu¶n lý nhµ níc ®èi víi ®Êt ®ai vµ qu¶n lý ®Êt ®ai (Theo LuËt ®Êt ®ai 2003) a. XÐt vÒ mÆt ®Æc ®iÓm, c¸c ®Þnh chÕ cña Nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai vµ qu¶n lý ®©t ®ai theo LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 cã ®iÓm ®¸ng chó ý - ®ã lµ sù t¸ch b¹ch râ rµng gi÷a quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai cña Nhµ n-íc víi qu¶n lý nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai, x¸c ®Þnh ph-¬ng thøc thùc hiÖn, ®Þnh râ quyÒn h¹n, tr¸ch nhiÖm cña tõng c¬ quan Nhµ n-íc trong viÖc thùc hiÖn c¸c néi dung nµy, cô thÓ lµ:
* §èi víi viÖc thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· x¸c ®Þnh râ néi dông quyÒn ®Þnh ®o¹t - mét biÓu hiÖn ®iÓn h×nh cña quyÒn së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai cña Nhµ n-íc víi nh÷ng néi dung cô thÓ sau [40, tr.13]: + QuyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua th«ng qua quyÕt ®Þnh, quy ®Þnh sö dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. + Quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n giao ®Êt. + QuyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt. + §Þnh gi¸ ®Êt. Bªn c¹nh ®ã, Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn ®iÒu tiÕt c¸c nguån lîi tõ ®Êt ®ai th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai bao gåm: + Thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt. + Thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. + §iÒu tiÕt phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm tõ ®Êt mµ kh«ng do ®Çu t- cña ng-êi sö dông ®Êt mang l¹i. Mét khÝa c¹nh kh¸c thÓ hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai cña Nhµ n-íc - ®ã lµ viÖc Nhµ n-íc trao QSD§ cho tæ chøc, céng ®ång d©n c-, c¬ së t«n gi¸o, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, c«ng nhËn QSD§ ®èi víi ng-êi ®ang sö dông æn ®Þnh; vµ quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cña ng-êi sö dông ®Êt. * VÒ qu¶n lý nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 kh¼ng ®Þnh viÖc Nhµ n-íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ tæ chøc thùc hiÖn viÖc sö dông ®Êt ®ai trªn c¬ së: + X¸c ®Þnh ®Þa giíi hµnh chÝnh, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa giíi hµnh chÝnh, lËp b¶n ®å hµnh chÝnh. + Kh¶o s¸t, ®o ®¹c, ®¸nh gi¸, ph©n h¹n ®Êt, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông vµ b¶n ®å quy ho¹ch sö dông ®Êt. + Qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. + Qu¶n lý viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt. + Thèng kª, kiÓm kª ®Êt ®ai.
+ Qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai. + Qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng QSD§ trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. + Thanh tra, kiÓm tra viÖc chÊp hµnh c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ xö lý vi ph¹m vÒ ®Êt ®ai. + Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ ®Êt ®ai, gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. + Qu¶n lý dÞch vô c«ng vÒ ®Êt ®ai. * VÒ ph-¬ng thøc Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn cña chñ thÓ ®¹i diÖn chñ së h÷u ®Êt ®ai - ®iÒu 7, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· quy ®Þnh cô thÓ nh- sau [44]: + Quèc héi ban hµnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, quyÕt ®Þnh quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®©t ®ai cña c¶ n-íc, thùc hiÖn quyÒn gi¸m s¸t tèi cao ®èi víi viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai trong ph¹m vi c¶ n-íc. + ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai cña tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung -¬ng vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, thèng nhÊt qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai trong ph¹m vi c¶ n-íc. + Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr-êng chÞu tr¸ch nhiÖm tr-íc ChÝnh phñ trong viÖc qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai. + Héi ®ång nh©n d©n c¸c cÊp thùc hiÖn quyÒn gi¸m s¸t viÖc thi hµnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai t¹i ®Þa ph-¬ng. + UBND c¸c cÊp thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së h÷u vÒ ®Êt ®ai vµ qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai t¹i ®Þa ph-¬ng theo thÈm quyÒn. b. XÐt vÒ néi dung cô thÓ - LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh quyÒn cña Nhµ n-íc tËp trung ë c¸c ph-¬ng diÖn sau [44, tr.14]: - LËp, qu¶n lý hå s¬ ®Þa giíi hµnh chÝnh vµ c¸c lo¹i b¶n ®å vÒ ®Êt ®ai. - Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. - Giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých QSD§. - Thu håi ®Êt. - Tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. - Tæ chøc c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai.
- Thanh tra, gi¶i quyÕt tranh chÊp, khiÕu n¹i, tè c¸o vµ xö lý vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. §©y chÝnh lµ nh÷ng vÊn ®Ò quan träng vµ ®-îc LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP ngµy 29/10/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt §Êt ®ai quy ®Þnh cô thÓ vµ chi tiÕt chÆt chÏ vÒ c¨n cø néi dung, thÈm quyÒn vµ tr×nh tù, thñ tôc thùc hiÖn. Cã thÓ nãi chÕ ®Þnh quyÒn cña Nhµ n-íc vµ qu¶n lý Nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai còng chÝnh lµ néi dung thÓ hiÖn nh÷ng ®iÓm míi quan träng nhÊt cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 so víi LuËt §Êt ®ai tr-íc ®©y. Tãm l¹i, chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai lµ yÕu tè mang tÝnh nÒn t¶ng, x¸c lËp ph-¬ng thøc vµ néi dung ®Ó TTQSD§. 1.2.2.2. ViÖc thùc thi quyÒn sö dông ®Êt cña chñ thÓ sö dông ®Êt LuËt §Êt ®ai 2003 x¸c ®Þnh chñ thÓ sö dông ®Êt lµ ngêi sö dông ®Êt - gåm [44, tr.16-17]: 1. C¸c tæ chøc trong n-íc bao gåm c¬ quan Nhµ n-íc, tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ- x· héi, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi-nghÒ nghiÖp, tæ chøc x· héi, tæ chøc x· héi nghÒ nghiÖp, tæ chøc kinh tÕ, tæ chøc kinh tÕ - x· héi, tæ chøc sù nghiÖp c«ng, d¬n vÞ vò trang nh©n d©n vµ c¸c tæ chøc kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ ®-îc Nhµ n-íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt hoÆc c«ng nhËn QSD§, tæ chøc kinh tÕ nhËn chuyÓn QSD§. 2. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong n-íc ®-îc nhµ n-íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt hoÆc c«ng nhËn QSD§, nhËn QSD§. 3. Céng ®ång d©n c- gåm céng ®ång ng-êi ViÖt Nam sinh sèng trªn cïng mét ®Þa bµn. 4. C¬ së t«n gi¸o gåm: chïa, nhµ thê, th¸nh thÊt, th¸nh ®-êng, tu viÖn, tr-êng ®µo t¹o riªng cña t«n gi¸o, trô së cña tæ chøc t« n gi¸o vµ c¸c c¬ së kh¸c cña t«n gi¸o ®-îc Nhµ n-íc c«ng nhËn quyÒn sö dông hoÆc giao ®Êt; 5. Tæ chøc n-íc ngoµi cã chøc n¨ng ngo¹i giao gåm c¬ quan ®¹i diÖn ngo¹i giao, c¬ quan l·nh sù, c¬ quan ®¹i diÖn kh¸c cña n-íc ngoµi, ®¹i diÖn cña tæ chøc thuéc liªn hiÖp Quèc, c¬ quan tæ chøc liªn ChÝnh phñ, c¬ quan ®¹i diÖn cña tæ chøc liªn ChÝnh phñ ®-îc Nhµ n-íc ViÖt Nam cho thuª ®Êt; 6. Ng-êi ViÖt Nam ®Þnh c- ë n-íc ngoµi vÒ ®Çu t-, ho¹t ®éng v¨n hãa, khoa häc th-êng xuyªn vÒ sèng æn ®Þnh t¹i ViÖt Nam ®-îc Nhµ n-íc ViÖt Nam giao ®Êt, cho thuª
®Êt, tæ chøc c¸ nh©n n-íc ngoµi ®Çu t- vµo ViÖt Nam theo LuËt ®Çu t- ®-îc Nhµ n-íc ViÖt Nam cho thuª ®Êt, ®-îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi QSD§ ë; 7. Tæ chøc c¸ nh©n n-íc ngoµi ®Çu t- vµo ViÖt Nam theo ph¸p luËt vÒ ®Çu t- ®-îc Nhµ n-íc ViÖt Nam cho thuª ®Êt. Ngêi sö dông ®Êt, theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, cã c¸c quyÒn sau [44, tr.120]: 1. §-îc cÊp giÊy chøng nhËn QSD§. 2. H-ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t- trªn ®Êt. 3. H-ëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh cña Nhµ n-íc vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt n«ng nghiÖp. 4. §-îc Nhµ n-íc h-íng dÉn vµ gióp ®ì trong viÖc c¶i t¹o, båi bæ ®Êt n«ng nghiÖp. 5. §-îc Nhµ n-íc b¶o hé khi bÞ ng-êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn QSD§ hîp ph¸p cña m×nh. 6. KhiÕu n¹i, tè c¸o, khëi kiÖn vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m QSD§ hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Ngêi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn c¸c nghÜa vô chung sau ®©y: 1. Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi thöa ®Êt, ®óng quy ®Þnh vÒ sö dông ®é s©u trong lßng ®Êt vµ chiÒu cao trªn kh«ng, b¶o vÖ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng trong lßng ®Êt vµ tu©n theo quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt. 2. §¨ng ký QSD§, lµm ®Çy ®ñ thñ tôc khi chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho, thÕ chÊp, b·o l·nh, gãp vèn b»ng QSD§ theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. 3. Thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh theo quy ®Þnh cñ ph¸p luËt; 4. Thùc thi c¸c biÖn ph¸p b¶o vÖ ®Êt. 5. Tu©n theo c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr-êng, kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých hîp ph¸p cña ng-êi sö dông ®Êt cã liªn quan. 6. Tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ viÖc t×m thÊy vËt trong lßng ®Êt. 7. Giao l¹i ®Êt khi nhµ n-íc cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt hoÆc khi hÕt thêi h¹n sö dông ®Êt. §ã lµ c¸c quyÒn vµ nghÜa vô chung cña ng-êi sö dông ®Êt. Bªn c¹nh ®ã, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· x¸c ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô ®Æc thï, ch¼ng h¹n nh- ®èi víi quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho ng-êi sö dông ®Êt;