Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Chia sẻ: Cảnh Phương Thanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:82

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng" làm rõ cơ sở lý luận và những thực trạng trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động, giao dịch cho vay với khách hàng trên các khía cạnh bản chất pháp lý và phương thức định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THANH TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM 2 TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THANH TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8 38 01 07 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VIÊN THẾ GIANG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng” là công trình nghiên cứu riêng biệt, độc lập của riêng tôi trong thời gian qua dưới sự hướng dẫn của TS. Viên Thế Giang. Toàn bộ nội dung, kết quả nghiên cứu là do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách khách quan, trung thực. Các tài liệu hỗ trợ trong quá trình phác thảo, xây dựng cơ sở lý luận đều được trích dẫn đầy đủ và ghi nguồn gốc rõ ràng theo đúng quy định. Kết quả của luận văn này chưa từng được triển khai và công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu có sự không trung thực về thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 08 năm 2023 Ngƣời thực hiện luận văn Nguyễn Thanh Tùng
ii LỜI CẢM ƠN Đề tài này là sự đúc kết giữa lý luận và thực tế, giữa vốn kiến thức và khoa học mà tôi tiếp thu được trong những năm tháng học tập và rèn luyện tại trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh. Nhờ sự giúp đỡ quý báu của các Quý Thầy, Cô và bè bạn, các anh chị đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ tận tình của Thầy TS. Viên Thế Giang, tôi đã hoàn thành luận văn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”. Hoàn thành đề tài này, cho phép tôi được tỏ lời cảm ơn tới toàn thể các Thầy, các Cô khoa Luật kinh tế, những người đã trực tiếp giảng dạy, giúp tôi lĩnh hội được nhiều kiến thức chuyên ngành hay và bổ ích. Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời tri ân đến Thầy Viên Thế Giang đã tận tình hướng dẫn, hỗ trợ tôi trong từng giai đoạn nghiên cứu để hoàn thiện tốt nội dung đề tài. Bên cạnh đó, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, và bạn bè đã luôn chia sẻ động viên, đóng góp ý kiến và tiếp thêm nguồn động lực cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn này. Tuy nhiên, với thời lượng và vốn kiến thức eo hẹp nên bải luận văn không tránh khỏi sai sót, và rất mong nhận được sự thông cảm, đóng góp ý kiến của Quý Thầy, Cô để luận văn được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cám ơn! Học viên Nguyễn Thanh Tùng
iii TÓM TẮT 1. Tiêu đề Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. 2. Tóm tắt Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng những kinh nghiệm hiện đang công tác tại Agribank kết hợp với văn bản pháp luật, văn bản dưới luật, các tài liệu nội bộ, và các tài liệu sưu tầm của các ngân hàng khác để làm rõ vấn đề trong thực thi pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong quan hệ cho vay của TCTD với khách hàng. Hiện nay, việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ thế chấp trong cho vay còn nhiều bất cập từ quy định của pháp luật, quy trình thực hiện của TCTD đến việc tuân thủ quy định của các bên trong mối quan hệ vay và cho vay, do đó cấp thiết phải có một nghiên cứu chuyên sâu để giải quyết nhằm: thứ nhất, đưa ra các quy định của pháp luật, những quy định nội bộ TCTD về định giá TSBĐ là QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực thi pháp luật về định giá trong công tác xác định giá trị TSBD là QSDĐ tại các TCTD, chỉ ra những bất cập, khó khăn không chỉ riêng trong công tác thực thi mà còn chỉ các thiếu sót, chưa rõ ràng của pháp luật hiện hành về định giá. Để đào sâu vấn đề, luận văn sử dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phân tích tình huống và hệ thống hóa lại nội dung. Qua nghiên cứu, đề tài không những chỉ ra được những khó khăn, bất cập trong những quy định của luật hiện hành và quy trình tác nghiệp hiện tại và còn từ đó, đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục để hoàn thiện hơn pháp luật về định giá BĐS nói chung và QSDĐ thế chấp nói riêng, góp phần làm cho việc thực thi được hiệu quả và đồng bộ. Bài nghiên cứu này là tài liệu chuyên khảo phục vụ việc tham khảo cho công tác giảng dạy học tập, và cho công tác tác nghiệp tại các ngân hàng thương mại nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung. 3. Từ khóa Định giá QSDĐ thế chấp, cho vay có TSBĐ là QSDĐ, thực thi pháp luật định giá QSDĐ.
iv ABSTRACT 1. Titile Enforce the law on valuation of collateral as land use rights in lending activities of credit institutions to customers. 2. Abstract In this research, the author uses the current experience working at Agribank in combination with legal documents, sub-law documents, internal documents, and collected documents of other credit institutions to do the work. It is clear that the problem in law enforcement on valuing collateral is land use right in the lending relationship of credit institutions with customers. Currently, the enforcement of the law on valuation of mortgaged land use rights in lending has many shortcomings from the provisions of the law, the implementation process of credit institutions to the compliance with regulations of the parties in the loan and lending relationship. Therefore, it is urgent to have an in-depth study to solve it. First, it provides the legal provisions, the internal regulations of credit institutions on the valuation of collateral assets as land use rights, and secondly presents the current situation of law enforcement. The law on valuation in the valuation of physical assets as land use rights at credit institutions, points out the inadequacies and difficulties not only in the implementation work but also the shortcomings and ambiguities of the current law on pricing. To deepen the problem, the thesis uses flexibly and combines many methods such as comparison method, sentiment analysis and content systematization. Through the research, the topic does not point out the difficulties and inadequacies in the current legal regulations and operational processes and from there, propose solutions to serve the improvement of the law. on real estate valuation in general and mortgaged land use rights in particular, contributing to effective and synchronous implementation. This is a specialized research and reference material for academic teaching authors and for authors working at credit institutions. 3. Keywords Valuation of land use rights as collateral, loans with collateral as land use rights, law enforcement on land use right valuation.
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT CHỮ VIẾT TẮT CHÚ THÍCH 1 BĐS Bất động sản 2 BLDS 2015 Bộ luật dân sự năm 2015 3 HĐNH Hoạt động ngân hàng 4 NHNN Ngân hàng Nhà nước 5 NHTM Ngân hàng thương mại 6 QSDĐ Quyền sử dụng đất 7 TCTD Tổ chức tín dụng 8 TSBĐ Tài sản bảo đảm 9 UBND Ủy ban nhân dân Vietnam Asset Management Company (Công ty 10 VAMC Quản lý tài sản Việt Nam)
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................... iii ABSTRACT ..............................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT ................................................ v MỤC LỤC ................................................................................................................vi MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG ........................................................................................................ 9 1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng .............................................. 9 1.1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .... 9 1.1.2. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất..............................................13 1.2. Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng .....................................................................................................19 1.2.1. Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...........................19 1.2.2. Cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................22 CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG ......................................................................................................28 2.1. Quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................28 2.1.1. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai ...............28 2.1.2. Định giá tài sản bảo đảm trong Bộ luật Dân sự .............................................31
vii 2.1.3. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................................................32 2.2. Thực tiễn thi hành quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng .....................................................................34 2.2.1. Cụ thể hoá quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng.....................................................34 2.2.2. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng ...........................................................................................................41 CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY...................................................54 3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam..............................................................................54 3.1.1. Bảo đảm tính khả thi của pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng............................................54 3.1.2. Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực thi/thi hành pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................................57 3.2. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ..................................................................................................................................59 3.2.1. Hoàn thiện quy định về giá đất làm cơ sở cho các thoả thuận định giá đất khi nhận tài sản bảo đảm ................................................................................................59 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất ....................................................................................................................61 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất song song với định giá quyền sử dụng đất ................................................................................61
viii 3.3. Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng..........................................................................................................62 3.3.1. Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất giữa tổ chức tín dụng và khách hàng ..................................................................62 3.3.2. Nâng cao ý thức pháp luật, sự thận trọng của người thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng ..........................................................................................................................64 KẾT LUẬN .............................................................................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong quan hệ cho vay, cấp tín dụng là công việc thường xuyên của các TCTD, thể hiện quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt giữa TCTD và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Định giá tài sản không chỉ có ý nghĩa đối với TCTD mà còn cả với khách hàng, từ đó góp phần bảo đảm tính an toàn, minh bạch cho hoạt động cấp tín dụng. Theo số liệu năm 2019 của 19 ngân hàng có tỷ trọng nhận TSBĐ là bất động sản (BĐS) lớn, thì giá trị BĐS thế chấp đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng là 6,3 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trung bình là 62,5% tổng giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Việc này cho thấy công tác định giá TSBĐ là BĐS mà tiêu biểu là QSDĐ, chiếm vai trò vô cùng thiết yếu và quan trọng trong hệ thống các TCTD. Điều 306, BLDS 2015 chỉ rõ khi định giá tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm được xác định ưu tiên trên nguyên tắc thỏa thuận, ngoài đảm bảo tính khách quan thì còn phải phù hợp với giá trị thị trường. Luật Đất đai 2013 dành một mục để nói về giá đất trong đó Điều 112 Luật này cũng chỉ rõ việc xác định giá đất cũng phải phù hợp với giá trị thị trường. Thực tế cho thấy, hiện nay, việc thực thi pháp luật trong định giá QSDĐ để cấp tín dụng tại các TCTD vẫn còn nhiều bất cập, chưa tuân thủ theo các quy định của pháp luật về định giá. Một số TCTD định giá QSDĐ căn cứ trên khung giá đất đã được nội bộ lập sẵn, hay việc định giá hoàn toàn dựa trên chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá độc lập, hay việc định giá được nhân viên tín dụng trực tiếp thẩm định căn cứ trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố và giá trị khảo sát thị trường. Mỗi TCTD đều có cách thức định giá khác nhau chung quy lại nhằm mục đích xác định đúng nhất giá trị thực của TSBĐ tuy nhiên việc định giá vẫn mang tính chủ quan, còn nhiều lỗ hổng trong khâu định giá dẫn đến gây mất quyền lợi cho khách hàng, gây rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm cho các TCTD. Nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro trong cấp tín dụng và bảo đảm tính an toàn khi xử lý tài sản, hơn hết đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho khách hàng khi thế chấp tài sản, việc nghiên cứu thực thi pháp luật về định giá TSBĐ, trong phạm vi TSBĐ là QSDĐ
2 của TCTD trong giao dịch cho vay với khách hàng đóng vai trò hết sức ý nghĩa. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục đích nghiên cứu của bài luận là làm rõ cơ sở lý luận và những thực trạng trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động, giao dịch cho vay với khách hàng trên các khía cạnh: - Bản chất pháp lý và phương thức định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng. - Quy định pháp luật hiện hành trong định giá sản bảo đảm là QSDĐ. - Thực trạng thi hành pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng với khách hàng. 2.2. Mục tiêu cụ thể Nhiệm vụ chính của luận văn tập trung nghiên cứu: Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong định giá quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và khách hàng trong hoạt động cho vay. Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng. Thứ ba, đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Bản chất pháp lý của định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng là gì?
3 - Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa TCTD và khách hàng như thế nào? - Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó khăn vướng mắc gì cần phải tháo gỡ? - Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay? 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là: - Hệ thống lý thuyết liên quan đến pháp luật định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng, liên quan đến quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của TCTD và khách hàng. - Quy định luật Việt Nam về định giá đất đai trên phương diện đất đai là tài sản bảo đảm cho khoản vay giữa ngân hàng, khách hàng. - Chủ trương, đường lối về phát triển tín dụng và bất động sản trong mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam (bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, Luật giá) về thực thi pháp luật về định giá QSDĐ trong hoạt động cho vay theo pháp luật Việt Nam từ năm 2013 đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn là sự tổng hòa các phương pháp nghiên cứu dưới đây: - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu những nội dung liên quan của đề tài. Luận văn vận dụng phương pháp phân tích đi đôi với tổng hợp trong việc xem xét quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện cơ sở luật định về định giá tài
4 sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. - Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng phương thức so sánh trong triển khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai, các quy định nội bộ của các TCTD trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thông qua thế chấp QSDĐ. - Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận dụng để xây dựng các luận điểm khoa học cần làm rõ trong luận văn. - Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc xảy ra trong quá trình thực thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng. 6. Nội dung nghiên cứu Các nội dung cần nghiên cứu để đạt mục tiêu của đề tài: - Bản chất pháp lý của định giá QSDĐ trong giao dịch thế chấp để bảo đảm khoản vay. - Quy định pháp luật và thực thi pháp luật trong định giá đất đai gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng. - Những kiến nghị, đóng góp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cấp tín dụng trong bối cảnh hiện nay. 7. Đóng góp của đề tài 7.1. Về khoa học Luận văn triển khai làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về định giá đất đai trong hoạt động cho vay giữa ngân hàng và khách hàng. 7.2. Về thực tiễn Luận văn chỉ ra một số hạn chế, bất cập trong quy định, cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá trị đất đai để cho vay, cấp tín dụng. Đồng thời luận văn kỳ vọng sẽ là tài liệu tham khảo để giảng dạy, nghiên cứu, cũng như áp dụng vào thực tiễn để phục vụ hoạt động định giá đất đai trong cho vay của TCTD.
5 8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Các nghiên cứu về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ được các nhà khoa học tiếp cận từ rất sớm. Nội dung cốt lõi làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn, những bất cập chồng chéo trong các quy định của luật. Tiêu biểu là những xu hướng nghiên cứu sau đây: Một là, các nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc thế chấp QSDĐ để bảo đảm cấp tín dụng tại NHTM. Có thể kể đến các bài viết, nghiên cứu sau đây: - Sách: "Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam" của TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000; - Sách: "QSDĐ trong thị trường bất động sản ở Việt Nam" của tập thể tác giả do Ths Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội năm 2004; - Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Luận án tiến sỹ luật học: "Thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành", Học viện Khoa học Xã hội; - Nguyễn Xuân Bang (2017), Luận án tiến sỹ luật học: "Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam", Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; - Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thế chấp QSDĐ", http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208733, truy cập ngày 02/06/2021; - Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), "Bất cập từ thế chấp nhà, đất", https://thoibaonganhang.vn/bat-cap-tu-the-chap-nha-dat-34864.html, truy cập ngày 02/06/2021. Hai là, các nghiên cứu liên quan đến đảm bảo tiền vay thông qua tài sản của bên thứ ba nhằm làm rõ các điều kiện, cơ sở pháp lý, vướng mắc và khó khăn phát sinh trong việc các TCTD nhận tài sản bên thứ ba làm tài sản thế chấp, đảm bảo. Các nghiên cứu có liên quan kể đến là: - Bùi Đức Giang (2020), "Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng", http://tapchinganhang.gov.vn/bao- dam-khoan-vay-bang-tai-san-cua-ben-thu-ba-tu-quy-dinh-phap-luat-den-thuc-tien- ap-dung.htm, truy cập ngày 02/06/2021;
6 - Bùi Đức Giang (2020), "Khuôn khổ pháp lý chung về bảo lãnh nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm", http://tapchinganhang.gov.vn/khuon-kho-phap-ly- chung-ve-bao-lanh-nhin-tu-thuc - tien-cap-tin-dung-co-bao-dam.htm, truy cập ngày 02/06/2021; - Đoàn Thái Sơn (2012), "Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba", Tạp chí Ngân hàng số 12/2012. Ba là, các nghiên cứu về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Các bài viết, nghiên cứu này chỉ rõ những bất cập, và hướng hoàn thiện pháp luật trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Điển hình là các nghiên cứu sau: - Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp QSDĐ", Tạp chí Nhà nước pháp luật số 12/2008; - Luận án tiến sĩ: "Thực hiện pháp luật về đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" của Hồ Quang Huy, Học viện khoa học xã hội, năm 2015; - Đề tài khoa học cấp trường: "Hoàn thiện những chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm" của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài, năm 2014; - Bài viết: "Những điểm mới về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm" của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, số chuyên đề "Triển khai thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, năm 2016; - Văn Hường (2020), "Sự cần thiết để hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm", http://vkscantho.vn/vkscantho/index.php/news/VKSND-TP-Can- Tho/Su-can-thiet-de-hoanthien-quy-dinh-phap-luat-ve-giao-dich-bao-dam-3779, truy cập ngày 03/06/2021; - Nguyễn Quang Hiền (2018), Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giao-di%25cc%25a3ch-ba%25cc%2589o- da%25cc%2589-trong-ho%25%cc%25a3p-dong%-tin-du25cc%25a3ng-phan-3, truy cập ngày 03/06/2021. Nhận xét chung:
7 Qua tìm hiểu và tiếp cận các nghiên cứu về pháp luật liên quan đến QSDĐ, thế chấp QSDĐ, giao dịch đảm bảo, các nghiên cứu về bảo đảm khoản cấp tín dụng bằng QSDĐ, tôi nhận thấy các nghiên cứu này nêu khá đủ và rõ các vấn đề liên quan đến khía cạnh bảo đảm an toàn trong hệ thống NHTM bằng việc thế chấp QSDĐ. Nội dung các nghiên cứu nêu trên tập trung vào các nội dung như xây dựng khái niệm và luận giải những vấn đề liên quan đến bất động sản, bất động sản thế chấp, thế chấp bất động sản, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật dựa trên chủ thuyết khoa học. Ngoài ra, các nghiên cứu cũng đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện pháp luật bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng. Tuy vậy, những nghiên cứu này chưa tập trung tìm hiểu pháp luật về quy trình quy trình định giá tài sản bảo đảm, quy trình xử lý tài sản thế chấp, để từ đó có giải pháp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hơn nữa, các vấn đề về pháp luật trong thế chấp QSDĐ chưa mang tính thực tiễn cao, chưa trọng tâm phân tích kết hợp hài hòa giữa thực tiễn sinh động và lý luận phức tạp cũng như chưa đi sâu phân tích sự giao thoa giữa luật chung và luật chuyên ngành về thế chấp QSDD… Mặc dù vậy, các nghiên cứu nêu trên là những tài liệu quý báu cho tác giả luận án trong việc tiếp thu, chọn lọc và phát triển nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận của nghiên cứu về xác định giá trị tài sản bảo đảm là QSDĐ trong hoạt động cho vay của TCTD. Các nội dung của các nghiên cứu đã nêu vẫn còn nhiều thiếu khuyết như: Một là, chưa có nghiên cứu tổng thể, mang tính hệ thống về đảm bảo tiền vay bằng QSDĐ của TCTD và khách hàng; chưa có những nét đặc thù, đặc trưng của quan hệ đảm đảm tiền vay bằng QSDĐ; chưa có nghiên cứu thực tiễn trong thi hành luật pháp về định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong bối cảnh đấ đai là tài sản có giá trị lớn, cần được thẩm định giá một cách thận trọng. Hai là, xét ở góc độ cụ thể, các đề tài nghiên cứu nêu trên đã giải quyết được một vài vấn đề cụ thể như quản lý và quản trị rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay, giải quyết nợ xấu, hạn chế rủi ro, mối quan hệ giữa an toàn hoạt động ngân hàng trong tổng thể an toàn và an ninh tài chính nói chung. Tuy vậy, còn nhiều vấn đề mà các tác giả đề cập vẫn cần được phân tích, làm rõ trên quan điểm
8 khoa học pháp lý như: bản chất pháp luật về QSDĐ, về thế chấp đảm bảo tiền vay bằng QSDĐ, về đảm bảo rủi ro trong việc thế chấp QSDĐ thông qua công tác định giá; Như vậy, luận văn này là đề tài nghiên cứu riêng biệt về định giá đất đai phục vụ giao dịch cấp tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, không trùng lặp các công trình đã từng công bố trước đó. Những công trình, nghiên cứu liên quan và những phân tích, quan điểm của các nhà nghiên cứu nêu trên là nền tảng và là cơ sở quan trọng để tác giả đưa ra những quan điểm, giải pháp thiết thực nhằm phát triển đề tài luận án cũng như việc thi hành luật pháp về Định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong cho vay của TCTD với khách hàng trên thực tế. 9. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, và danh mục tài liệu tham khảo thì bài luận có kết cấu 3 chương với những nội dung nghiên cứu như sau: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Chƣơng 2: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay.
9 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 1.1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Quyền sử dụng đất Trong khoa học pháp lý, QSDĐ hệ quả từ việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là "một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai"1, là một tài sản và cũng là hàng hoá trên thị trường BĐS và gắn liền với người sử dụng đất và đến nay, nội hàm khái niệm QSDĐ vẫn còn những tranh luận2. Nguyễn Thị Thuỳ Trang (2016) khái quát ba quan niệm phổ biến về QSDĐ, bao gồm: "i) QSDĐ là một trong những nội dung của quyền sở hữu; ii) QSDĐ là vật quyền; iii) QSDĐ là tài sản, đồng thời phân tích ưu và nhược điểm của từng quan niệm về QSDĐ ở cả khía cạnh lý luận pháp luật cũng như luật thực định Việt Nam". Tác giả Uông Chu Lưu (2014) giải thích "QSDĐ trên thực tế đã trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối so với quyền sở hữu hay có thể gọi là một quyền sở hữu hạn chế, nhưng trong các quy định pháp luật vẫn chưa làm rõ được bản chất của loại quyền này". Về bản chất, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt được “tách rời” một cách tương đối độc lập khỏi quyền sở hữu đất đai của Nhà nước để có thể đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường. Cho nên, QSDĐ khi đã được trao cho người sử dụng đất sẽ trở thành “quyền sở hữu thực tế” cần được phải bảo hộ3. Nguyễn Thành Luân (2018) cho rằng quan niệm 1 Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, ISSN: 9366-7535, tr.8-23. 2 Nguyễn Thành Luân, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay- dung-phat-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam, [truy cập ngày 02/03/2021]. 3 Lưu Quốc Thái, Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai theo hiến pháp 1992 và các vấn đề đặt ra, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 17(249), tháng 9/2013, tr.9-19.
10 “QSDĐ là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân” hoặc “quan niệm QSDĐ là một loại quyền tài sản đơn thuần” sẽ không cho phép làm rõ lên mối quan hệ giữa QSDĐ với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể người QSDĐ từ đó đề xuất nên coi QSDĐ là một vật quyền hạn chế là do QSDĐ là quyền phái sinh, phụ thuộc và không vĩnh viễn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai". Lưu Quốc Thái (2013) cho rằng, "nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai là chưa đủ, bởi lẽ, QSDĐ còn bao hàm cả việc người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ (gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn) của mình như là những giao dịch về tài sản". Theo Nguyễn Ngọc Điện (2023), việc xác định nội dung của QSDĐ "tùy thuộc vào chính sách của Nhà nước có liên quan đến sở hữu tư nhân, kinh tế thị trường và khai thác đất. Không giống như người có quyền sở hữu đất ở các nước, người có QSDĐ trong luật Việt Nam chỉ có được những quyền năng đối với đất được Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu đất, trao cho tùy theo đặc điểm của từng loại đất. Điều này dẫn đến hệ quả lâu nay, người soạn thảo Luật Đất đai thực hiện việc xác định nội dung QSDĐ theo chủ trương người sử dụng đất chỉ có quyền làm những gì pháp luật cho phép". Trong Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987, QSDĐ không có giá trị tài sản và không thể được chuyển nhượng. Theo thời gian, người làm luật dần dần trao cho người sử dụng đất các quyền cho phép khai thác giá trị kinh tế của đất, bao gồm quyền chuyển nhượng QSDĐ. Được coi là một tài sản từ khi có Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ được định dạng theo Luật Đất đai và người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền được Luật Đất đai thừa nhận. Chính vì cách làm đó mới có câu chuyện xôn xao kéo dài nhiều năm liên quan đến cái gọi là quyền bảo lãnh bằng QSDĐ, một quyền đặc biệt do Luật Đất đai năm 2003 tạo ra và không tương thích với bất kỳ chế định nào trong Bộ luật Dân sự. Người dân gặp nhiều rắc rối, khó khăn, thậm chí thiệt hại oan uổng khi xác lập, thực hiện các