Mối liên hệ Tài chính-Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam

Chia sẻ: Trần Thị Thủy Tiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

Thêm vào BST

Báo xấu

121
lượt xem 21
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình,

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Mối liên hệ Tài chính-Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam

Mối liên hệ Tài chính-Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng, .v.v…, Như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành .v.v… Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2) là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí nguồn vốn hàng trăm tỷ
USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển. Vẫn còn một chặng đường khá xa để chúng ta có thể có được nền tài chính BĐS đúng nghĩa, phụ thuộc vào việc cải cách hành chính và pháp luật về đất đai. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg về định hướng cho ngành tài chính BĐS đến năm 2020 đã thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ muốn nước ta có được nền tài chính BĐS phát triển đáp ứng được nhu cầu của nền kinh tế và nhu cầu của xã hội về nhà ở trong nền kinh tế thị trường. Việt Nam với quy mô dân số khoảng 80 triệu dân và có tốc độ phát triển kinh tế vào hàng cao nhất nhì trên thế giới, với GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua và trên 8% của 2 năm gần nhất. Việt Nam đang là một trong những tâm điểm thu hút đầu tư trên thế giới .Năm 2006, Việt Nam thu hút khoảng 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài, 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD. Không chỉ thu hút đầu tư bên ngoài, đầu tư trong nước cũng đang bùng nổ mà biểu
hiện của nó là sự phát triển vượt bậc của thị trường chứng khoán. Năm 2005 thị trường chứng khoán niêm yết có quy mô giao dịch khoảng 3000 ngàn tỷ đồng với 71 Công ty niêm yết thì đầu năm 2007 đã có đến 109 công ty niêm yết với quy mô giao dịch lên tới 96000 tỷ đồng. Việc mở rộng thị trường, gia nhập WTO và bùng nổ tích luỹ, đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến. Việt Nam bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp, nhường chỗ cho công nghiệp, dịch vụ phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở. Thống kê gần nhất cho thấy TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống, tương tự, con số này tại Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư, với quy mô dân số như vậy và theo thống kê gần nhất thì diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, nếu so với mức bình quân của khu vực là 15m2/người thì Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam còn có sức hấp dẫn trong hàng chục năm tới! DNNN không được góp vốn hoặc đầu tư vào tài chính, bất động sản Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2013/NĐ-CP, về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp (DN) và quản lý tài chính đối với DN do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ. Theo đó, nhấn mạnh các nguyên tắc đầu tư vốn vào DN. Đó là: Đầu tư vốn Nhà nước vào DN để tạo ra ngành, lĩnh vực cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích thiết yết cho xã hội; đảm bảo quốc phòng an ninh; thực hiện điều tiết nền kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô mang tính chiến lược cho từng giai đoạn.
Đầu tư vốn nhà nước vào DN phải đúng mục tiêu, có hiệu quả, phù hợp với từng dự án đầu tư và phải thực hiện công khai, minh bạch; Đầu tư phải thực hiện đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng trành dàn trải, lãng phí, thất thoát. Đầu tư vốn nhà nước vào DN phải làm gia tăng giá trị vốn nhà nước đầu tư tại DN. Về điều kiện đầu tư vốn nhà nước vào DN, Nghị định nêu rõ các trường hợp sau: (i) Dự án có tổng vốn đầu tư từ 35 nghìn tỷ đồng trở lên, trong đó vốn nhà nước từ 11 nghìn tỷ đồng trở lên; (ii) Dự án, công trình có ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường; công trình đầu tư đặc biệt quan trọng đối với quốc gia về quốc phòng, an ninh… Theo Nghị định, DN được quyền sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý của DN đã được đầu tư bằng nguồn vốn của DN để đầu tư ra ngoài DN. 5 hình thức đầu tư vốn ra ngoài DN gồm: Góp vốn, mua cổ phần để thành lập công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh không hình thành pháp nhân mới; Mua cổ phần hoặc góp vốn tại các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh đang hoạt động; Mua lại một DN khác để hình thành một pháp nhân mới; Mua công trái, trái phiếu để hưởng lãi; và các hình thức đầu tư khác ra ngoài DN theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Nghị định cũng nhấn mạnh: Việc đầu tư vốn ra ngoài DN phải đảm bảo nguyên tắc có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn đầu tư. Đồng thời, DN không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ những DN có ngành nghề kinh doanh chính là lĩnh vực bất động sản), không được góp vốn, mua cổ phần tại ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, Quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư chứng khoán hoặc công ty đầu tư chứng khoán, trừ những trường hợp đặc biệt theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
DN đã góp vốn, đầu tư vào các lĩnh vực quy định nêu trên không thuộc trường hợp được Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư phải có phương án cơ cấu lại và thực hiện thoái hết số vốn đã đầu tư theo quyết định của cấp có thẩm quyền. DN không được tham gia góp vốn mua cổ phần của các DN khác mà người quản lý, điều hành hoặc người sở hữu chính của DN này là vợ hoặc chồng, bố, mẹ, con, anh, chị em ruột của Chủ tịch và thành viên Hội đồng thành viên, Kiểm soát viên, Tổng giám đốc (Phó Tổng giám đốc), Giám đốc (Phó Giám đốc) và kế toán trưởng DN đó. Về chuyển nhượng các khoản đầu tư vốn ra ngoài DN, Nghị định nêu rõ, việc nhượng bán các khoản đầu tư vốn ra ngoài DN thực hiện theo quy định của Luật DN, Luật chứng khoán và các quy định hiện hành của pháp luật. Phương thức chuyển nhượng, tùy theo hình thức góp vốn, DN thực hiện chuyển nhượng các khoản đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật, điều lệ của DN có vốn góp và các cam kết tại các hợp đồng hợp tác kinh doanh của các bên. Đối với việc chuyển nhượng vốn của DN tại công ty TNHH một thành viên hoặc tại công ty TNHH từ 2 thành viên trở lên để trở thành công ty TNHH nhiều thành viên thực hiện theo quy định của Luật DN. Việc chuyển nhượng vốn phải phản ánh đầy đủ giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại DN, bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất giao theo quy định của pháp luật. Đối với chuyển nhượng các khoản đầu tư tại công ty cổ phần đã niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên sàn giao dịch UPCOM, thì DN được chủ động thực hiện theo các phương thức khớp lệnh, đấu giá, thỏa thuận hoặc chào bán cạnh tranh nhưng không được thấp hơn giá thị trường tại thời điểm bán. Đối với chuyển nhượng các khoản đầu tư tại công ty cổ phần chưa niêm yết, thì DN thực hiện đấu giá trên nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo toàn vốn. Trong
đó, trường hợp chuyển nhượng các khoản đầu tư có giá trị tính theo mệnh giá từ 10 tỷ đồng trở lên thì DN phải thực hiện đấu giá qua Sở giao dịch chứng khoán. Chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính có giá trị tính theo mệnh giá dưới 10 tỷ đồng thì DN được lựa chọn thuê tổ chức tài chính trung gian để bán đấu giá, hoặc tự tổ chức đấu giá tại DN, hoặc thực hiện đấu giá qua Sở giao dịch chứng khoán. DN phải có trách nhiệm bảo toàn và phát triển vốn chủ sở hữu, đã đầu tư tại DN. Mọi biện pháp về tăng, giảm vốn chủ sở hữu, DN phải báo cáo chủ sở hữu và cơ quan tài chính để theo dõi, giám sát. Định kỳ 6 tháng, hàng năm, DN phải đánh giá hiệu quả sử dụng vốn thông qua chỉ tiêu mức độ bảo toàn vốn theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Ngân hàng đón đầu thị trường bất động sản Tín dụng cho vay mua nhà trả góp, vay thế chấp nhà là lĩnh vực có tiềm năng phát triển mà các ngân hàng quan tâm Thị trường nhà đất ấm dần lên, nhiều người có nhu cầu thực về nhà ở, có tiền nhưng vẫn không dám mua bởi có những dự án tiền thì nhận nhưng tiến độ thì treo. Thực tế đã có rất nhiều dự án mà khách hàng dù đã ký hợp đồng nhưng do lo sợ chủ đầu tư không sử dụng tiền đúng mục đích nên cũng không đóng tiền đúng cam kết trong hợp đồng. Điều này lại làm cho chủ đầu tư thiếu vốn để hoàn thành đúng tiến độ. Do vậy, nhiều ngân hàng đã chủ động đưa ra các giải pháp linh hoạt. Hợp tác với chủ đầu tư Khi chính sách "tín dụng giá rẻ" chưa đến được với thị trường, các nhà đầu tư, ngân hàng và khách hàng đã có thể tự tìm đến nhau bằng "tiếng gọi" thị trường.
Bất động sản vẫn là kênh rót vốn quan trọng của ngân hàng thương mại. Ảnh: HỒNG THÚY Một số ngân hàng, trong đó có BIDV, Oceanbank… đưa ra gói sản phẩm tài trợ và quản lý dòng tiền trên cơ sở hợp tác với các chủ đầu tư các dự án bất động sản, khu căn hộ có uy tín. Oceanbank vừa đưa ra một gói sản phẩm lạ là "niềm tin". Đây là một gói tổng thể các dịch vụ tài chính cho một dự án bất động sản, trong đó quan trọng nhất là quản lý dòng tiền dự án do khách hàng nộp vào để mua nhà và chỉ giải ngân cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ xây dựng. Đồng thời, Oceanbank sẽ có các chuyên gia xây dựng trong và ngoài nước để thẩm định và đảm bảo chất lượng của công trình, của từng hạng mục xây dựng trước khi giải ngân tiếp. Ngoài ra, Oceanbank cũng tạo dựng "niềm tin" bằng cách cung cấp các khoản tín dụng cho cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà với lãi suất cực kỳ ưu đãi để mua căn hộ, mua sắm nội thất gia đình... Mức lãi suất cho vay mua nhà chỉ từ 5,91% - thấp nhất hiện nay. Lý giải cho việc đưa ra mức lãi suất thấp này, lãnh đạo Oceanbank cho
biết : "Điều chúng tôi mong muốn nhất là tạo dựng được sự tin tưởng của khách hàng trong thời điểm khó khăn này. Chúng tôi kỳ vọng giải pháp này sẽ góp phần phá băng thị trường nhà dự án dang dở, giải phóng lượng hàng tồn kho hàng chục ngàn căn hộ trên thị trường". Trong kế hoạch kinh doanh tín dụng cá nhân, Ngân hàng Á Châu (ACB) cũng đã xây dựng nhiều chương trình kinh doanh đặc thù như: "Chương trình tích lũy từ lương, dựng xây tổ ấm" với ưu đãi lãi suất giảm thêm 1%/năm so với trước. ACB còn tư vấn và cung cấp cho khách hàng sản phẩm, dịch vụ tài chính khác với lãi suất ưu đãi trong chương trình hỗ trợ an cư trọn gói. ACB cũng nhận thế chấp chính căn hộ mua trả góp nếu thuộc dự án ngân hàng liên kết với chủ đầu tư. Thời hạn vay dài và được ân hạn vốn đến 12 tháng. ACB tài trợ đến 85% giá trị nhà mua. HSBC cũng giảm đáng kể lãi suất các khoản vay dành cho cá nhân tại Việt Nam vay mua nhà để ở… HSBC áp dụng mức lãi suất ưu đãi đặc biệt giảm 2%/năm. Mức lãi suất dài hạn tốt nhất dành cho khách hàng vay thế chấp là 18,9%/năm. Riêng đối với khách hàng lần đầu vay thế chấp lãi suất 15,9%/năm. Đẩy mạnh cho vay sửa chữa nhà Bên cạnh việc đẩy mạnh tín dụng mua nhà, chương trình cho vay để sửa chữa nhà hiện cũng được hầu hết ngân hàng thực hiện nhằm tạo điều kiện cho các khách hàng cá nhân có nguồn thu nhập từ tiền lương, tiền công vay vốn để sửa chữa nhà trong khi chưa có điều kiện mua mới. Khách hàng có thể dùng chính ngôi nhà mua làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, đồng thời trả góp hằng tháng với số tiền cố định và lãi tính trên dư nợ thực tế giảm dần.
Thực tế từ nhiều ngân hàng cho thấy các khách hàng cá nhân vay tiền sửa chữa nhà cửa đều trả nợ theo tiến độ rất tốt, thậm chí nhanh hơn cả yêu cầu trong hợp đồng. Với hình thức cho vay này, nếu xảy ra những vấn đề ngoài mong muốn thì chính khách hàng là người chủ động giải quyết chứ không chờ đến ngân hàng giải quyết. Vì thế, rủi ro trong cho vay ở mức thấp. Chỉ thị 01 của Ngân hàng Nhà nước loại trừ tín dụng bất động sản tiêu dùng (mua, sửa chữa nhà…) khỏi nhóm tín dụng không khuyến khích, cộng với trần lãi suất huy động giảm 1%/năm là các điều kiện tốt để ngân hàng giảm lãi vay, đẩy mạnh vốn cho vay ở lĩnh vực nhà ở. Với việc linh hoạt áp dụng các sản phẩm phù hợp, các ngân hàng kỳ vọng tín dụng mua nhà sẽ được khơi thông hơn trong những tháng tới đây khi lãi suất cho vay - rào cản quan trọng của vay mua nhà trả góp - tiếp tục giảm dần theo trần lãi suất huy động của ngân hàng. Với tình hình kinh tế vĩ mô đã bắt đầu ổn định và tăng trưởng trở lại, hy vọng câu chuyện "niềm tin" của các ngân hàng với thị trường bất động sản, của người mua nhà với chủ đầu tư là một yếu tố thúc đẩy thị trường "ấm" trở lại.