Bài giảng Kế toán tài chính 2: Chương 2 - Nguyễn Hoàng Phi Nam

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán<br /> <br /> Mục tiêu<br /> Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:<br /> • Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và<br /> phân biệt với các tài sản khác như bất động sản<br /> hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng<br /> • Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá<br /> bất động sản đầu tư<br /> • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên<br /> hệ thống tài khoản kế toán.<br /> • Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan<br /> • Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên<br /> BCTC liên quan đến BĐSĐT<br /> 2<br /> <br /> Nội dung<br /> •<br /> •<br /> •<br /> •<br /> •<br /> <br /> Các quy định pháp lý có liên quan<br /> • VAS 01- Chuẩn mực chung<br /> <br /> Các quy định pháp lý có liên quan<br /> Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản<br /> Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán<br /> Nêu các chứng từ kế toán liên quan<br /> Trình bày thông tin trên BCTC<br /> <br /> • VAS 05- Bất động sản đầu tư<br /> – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn<br /> thực hiện chuẩn mực kế toán<br /> • Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư<br /> 200/2014/TT-BTC<br /> <br /> 3<br /> <br /> 4<br /> <br /> 1<br /> <br /> Bất động sản đầu tư:<br /> <br /> • Khái niệm và phân loại<br /> • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị<br /> ban đầu<br /> • Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận<br /> ban đầu<br /> • Khấu hao<br /> • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.<br /> • Bán, thanh lý bất động sản đầu tư<br /> <br /> • Quyền sử dụng<br /> đất, nhà, hoặc<br /> một phần của nhà<br /> hoặc cả nhà và<br /> đất, cơ sở hạ<br /> tầng<br /> •  do người chủ<br /> sở hữu hoặc<br /> người đi thuê tài<br /> sản theo hợp<br /> đồng thuê tài<br /> chính nắm giữ<br /> <br /> • Thu lợi từ<br /> việc cho thuê<br /> hoặc chờ<br /> tăng giá<br /> <br /> Không phải để:<br /> <br /> Khái niệm và phân loại<br /> <br /> Mục đích<br /> <br /> Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản<br /> <br /> • Sử dụng trong<br /> sản xuất, cung<br /> cấp hàng hóa,<br /> dịch vụ<br /> • Sử dụng cho<br /> các mục đích<br /> quản lý;<br /> • Bán trong kỳ<br /> hoạt động kinh<br /> doanh thông<br /> thường.<br /> <br /> 5<br /> <br /> Khái niệm và phân loại (tiếp)<br /> <br /> Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?<br /> <br /> Bất động sản<br /> <br /> Sử dụng cho sản<br /> xuất kinh doanh<br /> <br /> TSCĐ chủ sở<br /> hữu sử dụng<br /> <br /> Bán trong kỳ kinh<br /> doanh<br /> <br /> Hàng hóa bất<br /> động sản<br /> <br /> 6<br /> <br /> Cho thuê hoạt động<br /> hoặc chờ tăng giá<br /> <br /> Bất động sản<br /> đầu tư<br /> <br /> 7<br /> <br />  Bất động sản được giữ với nhiều<br /> mục đích khác nhau<br />  Bất động sản không bán được<br /> riêng rẽ<br />  Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ<br /> liên quan cho những người sử dụng<br /> bất động sản<br />  BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty<br /> con thuê hoặc sử dụng<br /> <br /> 8<br /> <br /> 2<br /> <br /> Ví dụ 1<br /> <br /> Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau<br /> <br /> Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên<br /> <br />  Phải tách biệt khi ghi nhận:<br /> –<br /> <br /> Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và<br /> vô hình<br /> <br /> kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử<br /> <br /> –<br /> <br /> Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu<br /> tư<br /> <br /> ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp<br /> <br /> –<br /> <br /> Bán trong kỳ kinh doanh:<br /> BĐS<br /> <br /> Hàng hóa<br /> <br /> dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công<br /> <br /> khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800<br /> triệu đồng/căn.<br /> Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?<br /> <br /> 9<br /> <br /> 10<br /> <br /> Ví dụ 2<br /> <br /> Bất động sản không bán được riêng rẽ<br /> • Trường hợp bất động sản không bán được<br /> riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh<br /> hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới<br /> <br /> • Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn<br /> phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn<br /> <br /> 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu<br /> <br /> phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc<br /> <br /> tư.<br /> <br /> là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn<br /> phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty<br /> cho thuê.<br /> <br /> Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?<br /> 11<br /> <br /> 12<br /> <br /> 3<br /> <br /> Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những<br /> người sử dụng BĐS<br /> <br /> Ví dụ 3<br /> Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng<br /> <br /> Trường hợp doanh nghiệp cung cấp<br /> <br /> diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao<br /> <br /> các dịch vụ liên quan cho những người<br /> <br /> ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện<br /> <br /> sử dụng bất động sản do doanh<br /> <br /> được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu<br /> <br /> nghiệp sở hữu là một phần tương đối<br /> <br /> đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho<br /> <br /> nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh<br /> <br /> thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo<br /> <br /> nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất<br /> <br /> vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng.<br /> <br /> động sản đầu tư.<br /> 13<br /> <br /> BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng<br /> <br /> 14<br /> <br /> Ví dụ 4<br /> <br /> Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong<br /> <br /> Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc<br /> <br /> cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất<br /> <br /> tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây<br /> <br /> động sản:<br /> <br /> dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của<br /> <br /> • Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư<br /> <br /> công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ<br /> <br /> • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.<br /> <br /> diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc<br /> tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng.<br /> Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?<br /> 15<br /> <br /> 16<br /> <br /> 4<br /> <br /> Điều kiện ghi nhận<br /> <br /> Xác định giá trị của BĐS đầu tư<br /> <br /> Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản<br /> <br /> • Mua BĐS<br /> <br /> phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:<br /> <br /> • Xây dựng BĐS<br /> <br /> – Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương<br /> lai; và<br /> – Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được<br /> xác định một cách đáng tin cậy.<br /> <br /> 17<br /> <br /> 18<br /> <br /> Ví dụ 5<br /> <br /> Mua bất động sản<br /> • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan<br /> trực tiếp khác<br /> – Giá mua: Giá mua trả ngay<br /> – Chi phí liên quan trực tiếp khác<br /> • Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan<br /> • Thuế trước bạ<br /> • Chi phí giao dịch liên quan khác<br /> <br /> 19<br /> <br /> • Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá<br /> 900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,<br /> thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.<br /> Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng<br /> để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong<br /> khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn<br /> vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.<br /> Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động<br /> sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định<br /> nguyên giá của bất động sản đầu tư.<br /> 20<br /> <br /> 5<br /> <br />