Bài giảng Kế toán tài chính 2: Chương 2 - ThS. Trần Thị Tuyến Thanh

Chia sẻ: Binh Yên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:12

Thêm vào BST

Báo xấu

63
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng "Kế toán tài chính 2 - Chương 2: Bất động sản đầu tư" đã trình bày các quy định pháp lý có liên quan đến bất động sản đầu tư, các khái niệm và nguyên tắc cơ bản đầu tư bất động sản, ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán, nêu các chứng từ kế toán liên quan, trình bày thông tin trên BCTC. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Kế toán tài chính 2: Chương 2 - ThS. Trần Thị Tuyến Thanh

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán Mục tiêu Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: • Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản kế toán. • Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan • Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên BCTC liên quan đến BĐSĐT 1 2 Nội dung • VAS 01- Chuẩn mực chung Các quy định pháp lý có liên quan Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Nêu các chứng từ kế toán liên quan Trình bày thông tin trên BCTC • VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán • Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC 3 4 • Khái niệm và phân loại • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu • Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu • Khấu hao • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng. • Bán, thanh lý bất động sản đầu tư 5 • Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng •  do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ • Thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá Không phải để: Khái niệm và phân loại Mục đích Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Bất động sản đầu tư: • • • • • Các quy định pháp lý có liên quan • Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ • Sử dụng cho các mục đích quản lý; • Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. 6 1 Khái niệm và phân loại (tiếp) Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?  Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau  Bất động sản không bán được riêng rẽ  Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản  BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng Bất động sản Sử dụng cho sản xuất kinh doanh Bán trong kỳ kinh doanh TSCĐ chủ sở hữu sử dụng Cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá Hàng hóa bất động sản Bất động sản đầu tư 7 8 Ví dụ 1 Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên  Phải tách biệt khi ghi nhận: – Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và vô hình kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử – Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu tư ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp – Bán trong kỳ kinh doanh: BĐS Hàng hóa dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800 triệu đồng/căn. Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 10 9 Ví dụ 2 Bất động sản không bán được riêng rẽ • Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới • Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc tư. là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty cho thuê. Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 11 12 2 Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS Ví dụ 3 Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng Trường hợp doanh nghiệp cung cấp diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao các dịch vụ liên quan cho những người ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện sử dụng bất động sản do doanh được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu nghiệp sở hữu là một phần tương đối đồng/m 2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m 2/tháng. động sản đầu tư. 13 BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng 14 Ví dụ 4 Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây động sản: dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của • Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng. diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng. Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì? 15 Điều kiện ghi nhận 16 Xác định giá trị của BĐS đầu tư Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản • Mua BĐS phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: • Xây dựng BĐS – Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và – Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy. 17 18 3 Ví dụ 5 Mua bất động sản • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp khác – Giá mua: Giá mua trả ngay – Chi phí liên quan trực tiếp khác • Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan • Thuế trước bạ • Chi phí giao dịch liên quan khác • Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá 900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng. Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời. Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư. 19 20 Ví dụ 6 Xây dựng bất động sản Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500 triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5 năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng . • Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản trên 21 22 Ví dụ 7 Chi phí lãi vay • Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình thành bất động sản đầu tư. – Vốn hóa • Công ty CP ABC thực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như sau: – Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt. – Chi phí thuê thiết kế xây dựng: cty D thực hiện với giá trị hợp đồng là 220 triệu đồng, đã có thuế GTGT 20 triệu đồng. ABC đã thanh toán cho D 50% giá trị hợp đồng bằng chuyển khoản. • Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư – Chi phí tài chính 23 24 4 Ví dụ 7 (tiếp) Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá – Thuê cty C để quản lý dự án: giá trị hợp đồng là 3.300 triệu đồng, đã có thuế GTGT 10%. Do quản lý dự án không tốt nên công ty C bị phạt 200 triệu đồng, trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Cty C 16 lần bằng chuyển khoản. – Chi phí xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt theo quyết toán là 166.000 triệu đồng, trong đó đã có thuế GTGT 10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng chuyển khoản. • Công trình hoàn thành sau 17 tháng. Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và giá trị là bao nhiêu? 25 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); • Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; • Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư. 26 Ví dụ 8 • VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư” – Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa – Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: chi phí SXKD Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng. Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế toán. 27 Ví dụ 9 28 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng lên. Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư hay không? 29 • Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị: – Nguyên giá – Giá trị hao mòn – Gía trị còn lại 30 5