Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 – 2013

Chia sẻ: Thi Thi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

134
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung bài viết nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thị trấn Vụ Bản là cơ sở quan trọng cho việc định giá và quản lý đất đai tại địa phương. Từ kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất thực tế của thị trường chênh lệch lớn so với giá đất của Nhà nước quy định từ 1,75 – 2,5 lần tại các vị trí tuyến phố khác nhau, bên cạnh đó vị trí và điều kiện sinh lợi là một trong các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 – 2013

Đoàn Quang Duy và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 109(09): 83 - 88 NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN VỤ BẢN, HUYỆN LẠC SƠN, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 – 2013 Đoàn Quang Duy1*, Bùi Thị Bích2, Hoàng Văn Hùng2 1 Khoa Quốc tế - ĐH Thái Nguyên 2 Trường Đại học Nông Lâm - ĐH Thái Nguyên TÓM TẮT Thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình là địa phương có nhịp độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 5%/năm với mũi nhọn là công nghiệp và dịch vụ, trong 3 năm trở lại đây cở sở hạ tầng của thị trấn không ngừng được cải thiện, tốc độ đô thị hóa nhanh. Điều này đã tạo động lực cho thị trường bất động sản trong đó có thị trường đất đai phát triển. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thị trấn Vụ Bản là cơ sở quan trọng cho việc định giá và quản lý đất đai tại địa phương. Từ kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất thực tế của thị trường chênh lệch lớn so với giá đất của Nhà nước quy định từ 1,75 – 2,5 lần tại các vị trí tuyến phố khác nhau, bên cạnh đó vị trí và điều kiện sinh lợi là một trong các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh hưởng của các yếu tố khác chiếm 3,08%. Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Trong khi đó cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất. Từ khóa: Giá đất, yếu tố ảnh hưởng, quyền sử dụng đất, giá biến động, thị trấn Vụ Bản. MỞ ĐẦU* Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, quỹ đất của mỗi địa phương lại có giới hạn, nhu cầu sử dụng đất không gắn với thực tiễn này đã gây ảnh hưởng tới giá trị và giá bán của thửa đất[7]. Bên cạnh giá đất do Nhà nước quy định, giá đất còn chịu tác động của nhiều yếu tố như: thị trường bất động sản toàn quốc, các văn bản pháp quy của địa phương v.v.[1]. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất không sát với thực tế. Giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn cho công tác quản lý đất đai[2]. Xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng v.v. tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển [3]. * Thị trấn Vụ Bản là địa bàn trung tâm huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình là đầu mối giao thương của 28 xã trong huyện và các địa phương khác[4]. Do đó, đây là địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhất của huyện. Bên cạnh đó tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường; giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn[5]. Đánh giá thực trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Vụ Bản là hết sức có ý nghĩa nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở và quản lý đất đai khu vực nghiên cứu. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Nội dung nghiên cứu Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2012; Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản giai đoạn 2012 – 2013; Tel: 0913.550.077; Email: doanquangduytn@gmail.com 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Đoàn Quang Duy và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thị trấn Vụ Bản. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu - Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế xã hội trong năm 2012 của thị trấn Vụ Bản. - Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2012 của Sở Tài nguyên và Mội trường tỉnh Hòa Bình. - Giá đất theo quy định của Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh Hòa Bình qua các năm 2012, 2013. - Số liệu phỏng vấn, tìm hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Vụ Bản bằng phiếu điều tra (Tổng số phiếu điều tra 90 phiếu). - Tham khảo ý kiến của Địa chính thị trấn Vụ Bản và cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Phương pháp phân tích, đánh giá số liệu - Phân tích sự biến động của giá Nhà nước quy định đất trên thị trường. So sánh giá thị trường với giá nhà nước quy định. - Xác định và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương. - Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và đề xuất giải pháp khắc phục. 109(09): 83 - 88 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN Đánh giá sự biến động giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2012 Giá đất do Nhà nước quy định năm 2012 và năm 2013 đã gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá Nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều[6]. Trong thực tế, giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất v.v. Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá Nhà nước quy định. Số liệu bảng 1 thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng tại VT1 của từng loại đường phố. Qua bảng 1 cho ta thấy giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường ở một số tuyến đường chính ở thị trấn Vụ Bản có sự chênh lệch cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình là 2,13 lần. Dọc tuyến đường QL 12B, đoạn qua phố Thống Nhất và từ QL 12B vào đến hai cổng chính chợ Vụ Bản giá cả có sự chênh lệch cao nhất là 2,5 lần. Nguyên nhân đây là đoạn đường phát triển nhất thị trấn Vụ Bản, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng của các công ty, có khả năng sinh lợi rất cao. Bảng 1. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường ở Vụ Bản năm 2012 (1000 đồng/m2) Loại đường phố (VT1) Giá nhà nước Giá thị trường I II III IV V VI 1800 1500 1200 800 600 400 4500 3600 1800 1600 1100 700 Tỷ lệ chênh lệch giá 2.5 2.4 2.33 2.0 1.83 1.75 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn) 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Đoàn Quang Duy và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Năm 2012, thị trấn Vụ Bản là địa phương có nhịp độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 5%/năm với mũi nhọn là công nghiệp và dịch vụ. Với sự phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng thì giá đất Nhà nước quy định đã không theo kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự chênh lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ. Trong quá trình mua bán đất sẽ có một bộ phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất gần sát mốc giá Nhà nước để giảm được khoản thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó làm thất thoát nguồn thu ngân sách của Nhà nước. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Vụ Bản giai đoạn 2012 – 2013 Nghiên cứu tiến hành điều tra phỏng vấn: tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu, phỏng vấn cán bộ địa chính thị trấn Vụ Bản, một số cán bộ VPDKQSDĐ huyện Lạc Sơn và phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất 109(09): 83 - 88 cả các khu phố của thị trấn. Cụ thể: Hữu Nghị (14 phiếu), Dân Chủ (13 phiếu), Thống Nhất (13 phiếu), Độc Lập (12 phiếu), Quang Vinh (12 phiếu), Tân Sơn 12 phiếu), Tân Giang (12 phiếu), Phố Nghĩa (12 phiếu). Từ đó tìm ra những yếu tố điển hình ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu. Dân số Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Dân số thị trấn Vụ Bản năm 2012 là 4.793 người với tổng diện tích là 238,51 ha. Mật độ dân số thị trấn Vụ Bản 1.998 người/km2, được xếp vào loại cao nhất so với các xã trong huyện. Dân số của thị trấn Vụ Bản qua các năm tăng về số lượng, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn nhất; nhu cầu đối với đất tăng. Vì thế giá đất không ngừng tăng lên, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của Vụ Bản qua các năm. Bảng 2. Dân số Thị trấn Vụ Bản qua các năm 2009 - 2012 Năm Dân số (người) Thu nhập (triệu đồng/năm) 2009 4.793 2,3 2010 4.796 2,5 2011 4.799 2,8 2012 4.802 3 Vị trí Vụ Bản trải dài trên tuyến QL 12B thuận lợi cho giao thông, tập trung nhiều trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, các cơ sơ kinh doanh. Với điều kiện thuận lợi như thế thì việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh doanh luôn được ưu tiên hàng đầu. Ví dụ như phố Thống Nhất là phố trung tâm nên vị trí luôn được đánh giá cao nhất trong việc thương lượng giá đất. Theo điều tra thì tại đây tập trung nhiều thành phần kinh tế như thương mại, dịch vụ v.v. nên yếu tố vị trí sẽ là tạo nên giá trị của thửa đất. Bảng 3. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất trên loại đường phố I (1000 đ/m2) Vị trí 1 2 3 4 Giá thị trường qua các năm Giá quy định qua các năm [5,6] Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) Giá thị trường/ Giá quy định (lần) 2012 2013 2,5 2,7 2,61 2,71 2,87 2,82 2,86 3,0 2012 4500 3400 2300 1600 2013 5400 3800 2400 1800 2012 1800 1300 800 560 2013 2000 1400 850 600 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn) 85 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Đoàn Quang Duy và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Nhóm đường phố loại I Bảng 3 cho thấy giá đất nhóm I có xu hướng tăng. Nếu năm 2012 giá đất thực tế tại đường QL 12B đoạn qua phố Thống Nhất là 4,5 triệu đồng/m2 thì đến năm 2013 giá đất tại vị trí này đã lên đến 5,4 triệu đồng/m2, tức là giá đất tăng gấp 1,2 lần so với thời điểm năm 2012. Nguyên nhân làm cho giá đất ở đoạn đường này tăng do đây là vị trí tập trung nhiều nhất các trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí và các hoạt động sinh hoạt của người dân trong thị xã. Đó là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán kinh doanh hàng hóa và dịch vụ. Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố loại I diễn ra chủ yếu tại các VT2, VT3 còn VT1 là rất ít. Tại các VT1, BĐS được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở. Điều kiện sinh lợi M ứ c đ ộ ả n h h ư ở n g (% ) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 38.46 33.33 23.08 21.43 16.67 8.33 16.67 8.33 Dân Chủ Hữu Nghị Thống Độc Lập Quang Tân Sơn Tân Nhất Vinh Giang Phố Nghĩa Hình 1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở các phố của thị trấn Vụ Bản Đối với Vụ Bản thì đa phần các cở sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên trục đường giao thông chính là tuyến quốc lộ 12B đoạn qua phố Thống Nhất đến ranh giới với xã Liên Vũ là nơi có điều kiện sinh lợi khá tốt. Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này khá 109(09): 83 - 88 cao nhưng người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với một chính sách quy hoạch, đầu tư khu trung tâm thị trấn trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ còn cao hơn nữa. Qua điều tra tâm lý người dân chúng tôi thu được kết quả thể hiện qua hình 1. Cở sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng xã hội Vụ Bản là thị trấn trung tâm huyện Lạc Sơn, có 1 bệnh viện trung tâm huyện, 2 trạm y tế phường, 3 trường cấp 2, 1 trường cấp 3, 1 trường đào tạo nghề và chỉ 1 công viên giải trí cho trẻ em nên nói chung là cơ sở hạ tầng thấp chưa đáp ứng được nhu cầu người dân, do vậy yếu tố này cũng khá quan trọng quyết định đến giá đất. Như phố Tân Giang là một phố thuộc vùng nông nghiệp cơ sở hạn tầng (CSHT) còn thấp nên sự đầu tư vào còn hạn chế, những yếu tố xã hội khác chưa được khai thác một cách tốt nhất. Nếu được đầu tư nhiều hơn nữa thì phố Tân Giang rất có tiềm năng phát triển và giá đất sẽ theo đó mà tăng lên, đó cũng là mong muốn của người dân. Khác với Tân Giang, phố Quang Vinh là phố còn mới do tách từ phố Thống Nhất giao thông không thuận lợi, nhưng hiện tại CSHT đang được đầu tư vì giao thông đã được nối liền, trường học được xây dựng; cơ sở sinh hoạt giải trí mọc lên, doanh nghiệp đầu tư vào khá nhiều đã đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với trước đây. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Tương tự trong lĩnh vực đất đai, để mức giá tăng cao thì nơi đó CSHT kỹ thuật phải được đảm bảo như điện, đường v.v. phố Hữu Nghị là phố trung tâm của huyện CSHT kỹ thuật đã hoàn chỉnh từ lâu nên hiện tại yếu tố này không ảnh hưởng nhiều như những phố khác mà ảnh hưởng chủ yếu của nó là vị trí và điều kiện sinh lợi. Tùy theo CSHT của từng phố mà tâm lý của người dân đánh giá mức ảnh hưởng của giá đất khác nhau (hình 2). 86 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Đoàn Quang Duy và Đtg 33.33 30 25 24.82 25 25 25 19.83 19.25 20 20 14.29 15 10 109(09): 83 - 88 30 M ứ c đ ộ ả n h h ư ở n g (% ) 35 M ứ c ả n h h ư ở n g (% ) Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 15.38 16.67 16.67 15 18.13 12.99 10 7.96 5 4.98 5 0 0 Dân số Dân Chủ Hữu Nghị Thống Độc Lập Quang Tân Sơn Tân Nhất Vinh Giang Phố Nghĩa Hình 2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở các phố của thị trấn Vụ Bản Hình thể lô đất Yếu tố hình thể lô đất có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 70-90m² có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông, nhiều góc cạch thường sẽ bán với giá thấp hơn [2]. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Vụ Bản Vụ Bản là một trong những thị trấn có nền kinh tế đang có sự chuyển dịch kinh tế mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa khá nhanh, CSHT càng được hoàn thiện. Giá đất ở Vụ Bản có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trong huyện cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Vụ Bản. Khi mua bán đất với nhau người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của những thửa đất này cao hay thấp tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà người mua hoặc người bán quan tâm khi mua bán đất. Qua kết quả điều tra cho thấy khi mua bán đất người dân chú ý nhiều nhất đến khả năng sinh lợi và vị trí của thửa đất ngoài ra họ cũng chú ý đến một số yếu tố khác như CSHT, quy hoạch v.v. Vị trí Điều kiện sinh lợi Cơ sở hạ tầng Hình thể lô Yếu tố khác đất Hình 3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác đến giá đất ở các phố của thị trấn Vụ Bản KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đối với giá đất trên thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thoả thuận giữa người mua và người bán nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần. Đồng thời kết quả khảo sát cho thấy giá thị trường luôn cao hơn giá Nhà nước quy định từ 1,75 đến 2,5 lần. Qua điều tra, khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thì nhận thấy yếu tố vị trí và kiện sinh lợi là điều quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh của các yếu tố khác chiếm 3,08%. Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất. Các khu vực trung tâm của thị trấn có CSHT phát triển hơn, điều kiện kinh tế xã hội tốt hơn thì có giá đất cao hơn và ngược lại. Kiến nghị Cần thường xuyên theo dõi diễn biến về giá thị trường của bất động sản nhà đất trên địa bàn thị trấn Vụ Bản để có biện pháp quản lý giá đất cũng như thị trường nhà đất hợp lý. Các nghiên cứu sau cần xem xét việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất trên cơ sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất. 87 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn