Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá

Chia sẻ: Tran Minh Thuan | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:15

Thêm vào BST

Báo xấu

103
lượt xem 17
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thẩm định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Để tìm hiểu rõ hơn, mời các bạn cùng tham khảo và học tập tốt nhé!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá

Nguyªn t¾c vμ ph−¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ Nh©n lo¹i ®ang sèng trong ®iÒu kiÖn “nguån lùc cã giíi h¹n”. Kinh tÕ thÞ tr−êng lu«n h−íng tíi viÖc sö dông hiÖu qu¶ nhÊt c¸c nguån lùc s½n cã. ChÝnh ®iÒu nµy ®· thóc ®Èy sù ph©n c«ng lao ®éng trong nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, ®ång thêi còng lµ t¸c nh©n lín lµm cho ph©n c«ng lao ®éng ngµy cµng s©u s¾c h¬n, vµ mét trong nh÷ng kÕt qu¶ næi bËt cña qu¸ tr×nh nµy lµ sù xuÊt hiÖn hµng lo¹t nghÒ nghiÖp míi, trong ®ã cã nghÒ thÈm ®Þnh gi¸. ë ®©y chóng t«i muèn nãi ®Õn sù xuÊt hiÖn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ chø kh«ng ph¶i lµ c«ng viÖc thÈm ®Þnh gi¸; bëi, nÕu nãi ®Õn c«ng viÖc thÈm ®Þnh gi¸ cã lÏ ®· xuÊt hiÖn tõ rÊt l©u, nh−ng nãi ®Õn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ th× l¹i chØ míi b¾t ®Çu. Chóng ta th−êng quan niÖm r»ng: mét c«ng viÖc trë thµnh mét nghÒ nghiÖp khi ®¸p øng ®−îc c¸c ®iÒu kiÖn sau: thø nhÊt, c«ng viÖc ®ã ®−îc mäi ng−êi cÇn, nh−ng mäi ng−êi l¹i kh«ng thÓ tù lµm ®−îc hoÆc nÕu cã lµm ®−îc th× còng kh«ng hiÖu qu¶ hoÆc kh«ng cã ®ñ thêi gian ®Ó lµm vµ ng−êi ta s½n sµng tr¶ tiÒn cho nh÷ng ai cã thÓ lµm tèt c«ng viÖc ®ã; thø hai, c«ng viÖc ®ã ®ßi hái tÝnh chuyªn m«n cao, kh«ng cã chuyªn m«n th× kh«ng thÓ lµm tèt ®−îc vµ ng−êi ta chØ tr¶ tiÒn cho nh÷ng ng−êi ®· ®−îc x· héi thõa nhËn lµ cã n¨ng lùc vÒ mÆt chuyªn m«n (cã ph−¬ng ph¸p, bÝ quyÕt hoµn thµnh c«ng viÖc mét c¸ch nhanh nhÊt vµ tèt nhÊt)- n¨ng lùc chuyªn m«n lµ c¬ së cña viÖc h×nh thµnh tÝnh chuyªn nghiÖp; thø ba, cã sù xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc, trong ®ã tËp hîp nh÷ng ng−êi lµm c«ng viÖc ®ã, c¸c tæ chøc nµy võa mang tÝnh chÊt cña mét tæ chøc ngµnh nghÒ, võa mang tÝnh chÊt cña mét tæ chøc cã nghÜa vô vÒ mÆt ph¸p lý ®¶m b¶o uy tÝn hµnh nghÒ… Víi nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ còng thÕ, cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng th× nhu cÇu vÒ thÈm ®Þnh gi¸ (mua b¸n, cÇm cè, thÕ chÊp, ®Çu t−, b¶o hiÓm, tÝnh thuÕ…) còng ngµy mét t¨ng theo. Bªn c¹nh ®ã, chÝnh sù phøc t¹p trong ®èi t−îng thÈm ®Þnh gi¸, còng nh− gi¸ trÞ rÊt lín cña c¸c tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ ®· lµm cho ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ trë lªn hÕt søc khã kh¨n, muèn lµm tèt cÇn ph¶i ®−îc ®µo t¹o bµi b¶n (hiÖn nay ë hÇu hÕt c¸c n−íc vµ ngay c¶ ViÖt Nam, muèn hµnh nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÎ ThÈm ®Þnh viªn). Thªm vµo ®ã, ®Ó ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn cña ngµnh nghÒ, ®¶m b¶o uy tÝn ho¹t ®éng, còng nh− ®¶m b¶o sù thèng nhÊt t−¬ng ®èi trong ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸… ®· lµm xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc cña c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp: tÇm cì quèc tÕ (Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ- IVSC- thµnh lËp n¨m 1981), c¸c tæ chøc thÈm ®Þnh gi¸ khu vùc (Héi nh÷ng ng−êi ThÈm ®Þnh gi¸ Ch©u ©u- TEGOVA- thµnh lËp n¨m 1977, HiÖp héi nh÷ng ng−êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n−íc ASEAN- AVA- thµnh lËp n¨m 1981…). ë ViÖt Nam, ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ còng ®· cã nh÷ng b−íc ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh. N¨m 1997, chóng ta gia nhËp HiÖp héi nh÷ng ng−êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n−íc ASEAN; n¨m 1998 trë thµnh “thµnh viªn th«ng tÊn” cña Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ; ngµy
8/5/2002 Uû ban Th−êng vô Quèc héi th«ng qua Ph¸p lÖnh gi¸ trong ®ã dµnh Môc 3, gåm 6 ®iÒu quy ®Þnh cô thÓ ®èi víi ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸; ngµy 3/8/2005 ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 101/2005/N§-CP vÒ ThÈm ®Þnh gi¸; ngoµi ra Bé Tµi chÝnh còng ®· ban hµnh hµng lo¹t QuyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸: QuyÕt ®Þnh sè 21/2004/Q§- BTC, ngµy 24 th¸ng 02 n¨m 2004 vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ cÊp, sö dông vµ qu¶n lý ThÎ thÈm ®Þnh viªn vÒ gi¸; QuyÕt ®Þnh sè 24/2005/Q§-BTC, ngµy 18 th¸ng 4 n¨m 2005 vÒ viÖc ban hµnh 3 tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam (tiªu chuÈn 01, 03 vµ 04) vµ QuyÕt ®Þnh sè 77/2005/Q§-BTC, ngµy 01 th¸ng 11 n¨m 2005 vÒ viÖc ban hµnh 3 tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam ®ît 2 (tiªu chuÈn 02, 05 vµ 06). Thªm vµo ®ã, c¸c tæ chøc cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ còng liªn tôc ®−îc thµnh lËp vµ ®i vµo ho¹t ®éng (c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung −¬ng ®Òu cã trung t©m thÈm ®Þnh gi¸, ngoµi ra cßn v« sè c¸c doanh nghiÖp cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ ®−îc thµnh lËp míi)… Tõ ®ã cã thÓ thÊy, thÞ tr−êng thÈm ®Þnh gi¸ b−íc ®Çu cã nh÷ng chuyÓn biÕn theo h−íng tÝch cùc. I. Mét sè kh¸i niÖm c¬ b¶n 1. Tµi s¶n - Theo chuÈn mùc KÕ to¸n quèc tÕ: tµi s¶n lµ nguån lùc do doanh nghiÖp kiÓm so¸t, lµ kÕt qu¶ cña nh÷ng ho¹t ®éng trong qu¸ khø, mµ tõ ®ã mét sè lîi Ých kinh tÕ trong t−¬ng lai cã thÓ dù kiÕn tr−íc mét c¸ch hîp lý. - ChuÈn mùc kÕ to¸n ViÖt Nam sè 4 ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 149 ra ngµy 31/12/2001 cña Bé tr−ëng Bé Tµi ChÝnh: "Tµi s¶n: lµ mét nguån lùc: (a) Doanh nghiÖp kiÓm so¸t ®−îc; (b) Dù tÝnh ®em l¹i lîi Ých kinh tÕ trong t−¬ng lai cho doanh nghiÖp". - Theo nghÜa chung nhÊt: tµi s¶n lµ cña c¶i vËt chÊt hoÆc tinh thÇn cã gi¸ trÞ ®èi víi chñ së h÷u (ViÖn ng«n ng÷ häc, Tõ ®iÓn TiÕng ViÖt, NXB §µ n½ng, n¨m 2003, tr.884). Nh»m ®¸p øng c¸c yªu cÇu trong ®êi sèng kinh tÕ - x· héi nãi chung, trong qu¶n lý nãi riªng, ng−êi ta cã nhiÒu c¸ch ph©n biÖt c¸c lo¹i tµi s¶n: - Theo h×nh th¸i biÓu hiÖn: tµi s¶n h÷u h×nh vµ tµi s¶n v« h×nh. - Theo tÝnh chÊt së h÷u: tµi s¶n c«ng céng vµ tµi s¶n c¸ nh©n. - Theo kh¶ n¨ng trao ®æi: hµng hãa vµ phi hµng hãa. - Theo kh¶ n¨ng di dêi: ®éng s¶n vµ bÊt ®éng s¶n. - Theo ®Æc ®iÓm lu©n chuyÓn: tµi s¶n cè ®Þnh vµ tµi s¶n l−u ®éng 2. QuyÒn së h÷u
QuyÒn së h÷u, gåm: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t. - QuyÒn chiÕm h÷u: lµ quyÒn ®−îc n¾m gi÷, qu¶n lý tµi s¶n. - QuyÒn sö dông: lµ quyÒn khai th¸c nh÷ng c«ng dông h÷u Ých cña tµi s¶n, quyÒn ®−îc h−ëng nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i. - QuyÒn ®Þnh ®o¹t: lµ quyÒn ®−îc chuyÓn giao sù së h÷u, trao ®æi, biÕu, tÆng, cho, cho vay, ®Ó thõa kÕ... hoÆc kh«ng thùc hiÖn c¸c quyÒn ®ã. QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n lµ sù quy ®Þnh vÒ mÆt ph¸p lý, cho phÐp chñ thÓ khai th¸c nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i. QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n mµ cµng lín th× kh¶ n¨ng khai th¸c ®−îc nhiÒu lîi Ých tõ tµi s¶n cµng cao. V× vËy, khi thÈm ®Þnh gi¸, cÇn ph¶i xem xÐt ®Õn quyÒn cña chñ thÓ nãi chung, quyÒn së h÷u tµi s¶n nãi riªng hay nãi c¸ch kh¸c lµ xem xÐt ®Õn t×nh tr¹ng ph¸p lý cña tµi s¶n. 3. Gi¸ trÞ Gi¸ trÞ tµi s¶n biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh . Gi¸ trÞ cña hµng ho¸ dÞch vô ®−îc t¹o vµ duy tr× bëi mèi quan hÖ cña 4 yÕu tè g¾n liÒn víi nhau: tÝnh h÷u Ých; tÝnh khan hiÕm; cã nhu cÇu vµ tÝnh cã thÓ chuyÓn giao. ThiÕu mét trong 4 yÐu tè ®ã th× gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña mét hµng ho¸ ®ã kh«ng tån t¹i - TÝnh h÷u Ých cña tµi s¶n thÓ hiÖn ë gi¸ trÞ sö dông cña tµi s¶n, hµng ho¸ dÞch vô cã kh¶ n¨ng tho¶ m·n nhu cÇu cña con ng−êi. TÝnh h÷u Ých lµ mét trong nh÷ng ®Æc tÝnh, mét yÕu tè c¬ b¶n lµm cho tµi s¶n trë nªn cã gi¸ trÞ. NÕu mét tµi s¶n, hµng ho¸ chØ cã tÝnh h÷u Ých, nh−ng kh«ng cã tÝnh khan hiÕm vµ cã thÓ chuyÓn giao th× gi¸ trÞ trao ®æi còng kh«ng tån t¹i. §èi víi tõng lo¹i tµi s¶n tÝnh h÷u Ých cã sù kh¸c nhau. VÝ dô ®èi víi cïng mét lo¹i bÊt ®éng s¶n tÝnh h÷u Ých còng cã thÓ kh¸c nhau, cã thÓ lµm nhµ ë, v¨n phßng hoÆc cöa hµng. TÝnh h÷u Ých (gi¸ trÞ sö dông) cña tµi s¶n nã quyÕt ®Þnh ®Õn gi¸ trÞ cña tµi s¶n. - TÝnh khan hiÕm cña tµi s¶n, hµng ho¸ thÓ hiÖn ë kh¶ n¨ng cung øng kh«ng ®¸p øng ®Çy ®ñ nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n trªn thÞ tr−êng t¹i thêi ®iÓm hay mét thêi kú nµo ®ã. TÝnh khan hiÕm quyÕt ®Þnh tíi gi¸ trÞ cña tµi s¶n vµ cã tÝnh t−¬ng ®èi. Trªn thÞ tr−êng sù khan hiÕm cña tµi s¶n, hµng ho¸ sÏ cã gi¸ c¹nh tranh cao h¬n . - TÝnh cã nhu cÇu nghÜa lµ tµi s¶n ®ã cÇn thiÕt cho ®èi t−îng sö dông. §©y lµ mét kh¸i niÖm kinh tÕ chØ sù cÇn thiÕt, h÷u Ých nh−ng cã kh¶ n¨ng
tho· m·n nhu cÇu trong nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng, ®ã lµ nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n, hay cÇu cña thÞ tr−êng Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng cÇu lu«n tû lÖ thuËn víi gi¸ trÞ cña tµi s¶n, hµng ho¸ trong ®iÒu kiÖn nguån cung kh«ng thay ®æi. Nh− vËy gi¸ trÞ cña tµi s¶n, hµng ho¸ t¨ng khi nhu cÇu t¨ng vµ ng−îc l¹i - TÝnh cã thÓ chuyÓn giao lµ mét ®iÒu kiÖn quan träng trong mét nÒn kinh tÕ cã chñ së h÷u kh¸c nhau (cã nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ), lµ mét yªu cÇu cã tÝnh ph¸p lý. §©y lµ mét ®Æc tÝnh rÊt quan träng cña gi¸ trÞ ®èi víi tµi s¶n, ®Æc biÖt ®èi víi bÊt ®éng s¶n. Sù chuyÓn giao kh«ng cã nghÜa lµ sù di chuyÓn vÒ ®Þa ®iÓm, vÒ vËt chÊt mµ lµ sù chuyÓn giao vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông cña tµi s¶n. 4. ThÈm ®Þnh gi¸ - Theo tõ ®iÓn Oxford: "ThÈm ®Þnh gi¸ (valuation) lµ sù −íc tÝnh trÞ gi¸ b»ng tiÒn cña mét vËt, cña mét tµi s¶n", "lµ sù −íc tÝnh gi¸ trÞ hiÖn hµnh cña tµi s¶n trong kinh doanh". - Theo Gi¸o s− W.Seabrooke - ViÖn §¹i häc Portsmouth V−¬ng quèc Anh: "ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù −íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých ®· ®−îc x¸c ®Þnh râ". - Theo Fred Peter Marrone - Gi¸m ®èc Maketing cña AVO (HiÖp héi thÈm ®Þnh gi¸ Austraylia) tr×nh bµy trong líp båi d−ìng nghiÖp vô thÈm ®Þnh gi¸ t¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh ngµy 25/05/1999: “ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¹i mét thêi ®iÓm, cã tÝnh ®Õn b¶n chÊt cña bÊt ®éng s¶n vµ môc ®Ých cña thÈm ®Þnh gi¸. Do vËy, thÈm ®Þnh gi¸ lµ ¸p dông c¸c d÷ kiÖn thÞ tr−êng so s¸nh mµ b¹n thu thËp ®−îc vµ ph©n tÝch, sau ®ã so s¸nh víi tµi s¶n ®−îc thÈm ®Þnh gi¸ ®Ó h×nh thµnh gi¸ trÞ cña chóng”. Fred Peter Marrone còng cho r»ng: thÈm ®Þnh gi¸ th−êng ®−îc m« t¶ nh− mét "khoa häc kh«ng chÝnh x¸c". Nã ®−îc x¸c ®Þnh lµ mét khoa häc v× nã dùa vµo c«ng viÖc ph©n tÝch. Nã "kh«ng chÝnh x¸c" v× nã chØ ®−îc xem nh− mét ý kiÕn cho ®Õn khi giao dÞch x¶y ra, kh«ng ph¶i lµ mét thùc tÕ ®−îc chøng minh. - Theo Gi¸o s− Lim Lan Yuan - Gi¶ng viªn Tr−êng X©y dùng vµ bÊt ®éng s¶n - §¹i häc Quèc gia Singapore: “ThÈm ®Þnh gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ −íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc ®Ých cô thÓ, cña mét tµi s¶n cô thÓ, t¹i mét thêi ®iÓm, cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n, còng nh− xem xÐt tÊt c¶ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ tr−êng, bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t− lùa chän”. - Ph¸p lÖnh gi¸ cña ViÖt Nam c«ng bè ngµy 08/05/2002 ®Þnh nghÜa: "ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ tr−êng t¹i mét ®Þa ®iÓm, thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc th«ng lÖ Quèc tÕ".
MÆc dï cã thÓ cßn nhiÒu ®Þnh nghÜa kh¸c, song nh÷ng nÐt ®Æc tr−ng c¬ b¶n cña thÈm ®Þnh gi¸ cÇn ®−îc thõa nhËn, lµ: - ThÈm ®Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc −íc tÝnh. - ThÈm ®Þnh gi¸ lµ ho¹t ®éng ®ßi hái tÝnh chuyªn m«n. - Gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®−îc tÝnh b»ng tiÒn. - Tµi s¶n ®−îc ®Þnh gi¸ cã thÓ lµ bÊt kú tµi s¶n nµo, song chñ yÕu lµ B§S. - X¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ. - X¸c ®Þnh cho mét môc ®Ých nhÊt ®Þnh. - D÷ liÖu sö dông trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp liªn quan ®Õn thÞ tr−êng. §Ó kh¸i qu¸t mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ râ rµng nh÷ng ®Æc tr−ng nªu trªn, cÇn ph¶i cã mét kh¸i niÖm mang t×nh tæng qu¸t sau: "ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc −íc tÝnh b»ng tiÒn víi ®é tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh". 5. Gi¸ trÞ thÞ tr−êng Gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña mét tµi s¶n lµ møc gi¸ −íc tÝnh sÏ ®−îc mua b¸n trªn thÞ tr−êng vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸, gi÷a mét bªn lµ ng−êi mua s½n sµng mua vµ mét bªn lµ ng−êi b¸n s½n sµng b¸n, trong mét giao dÞch mua b¸n kh¸ch quan vµ ®éc lËp, trong ®iÒu kiÖn th−¬ng m¹i b×nh th−êng”. Néi dung trªn ®©y ®−îc hiÓu nh− sau: - “Gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña mét tµi s¶n lµ møc gi¸ −íc tÝnh sÏ ®−îc mua b¸n trªn thÞ tr−êng... ” lµ sè tiÒn −íc tÝnh ®Ó tµi s¶n cã thÓ ®−îc mua, b¸n trªn thÞ tr−êng trong ®iÒu kiÖn th−¬ng m¹i b×nh th−êng mµ sù mua b¸n ®ã tho¶ m·n nh÷ng ®iÒu kiÖn cña thÞ tr−êng t¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸. - " vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸..." lµ ngµy, th¸ng, n¨m cô thÓ khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸, ®−îc g¾n víi nh÷ng yÕu tè vÒ cung, cÇu, thÞ hiÕu vµ søc mua trªn thÞ tr−êng khi thùc hiÖn thÈm ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n. - "gi÷a mét bªn lµ ng−êi mua s½n sµng mua..." lµ ng−êi ®ang cã kh¶ n¨ng thanh to¸n vµ cã nhu cÇu mua tµi s¶n ®−îc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr−êng. - "vµ mét bªn lµ ng−êi b¸n s½n sµng b¸n..." lµ ng−êi b¸n ®ang cã quyÒn së h÷u tµi s¶n (trõ ®Êt), cã quyÒn sö dông ®Êt cã nhu cÇu muèn b¸n tµi s¶n víi møc gi¸ tèt nhÊt cã thÓ ®−îc trªn thÞ tr−êng. - “®iÒu kiÖn th−¬ng m¹i b×nh th−êng” lµ viÖc mua b¸n ®−îc tiÕn hµnh khi c¸c yÕu tè cung, cÇu, gi¸ c¶, søc mua kh«ng x¶y ra nh÷ng ®ét biÕn do chÞu t¸c ®éng cña thiªn tai, ®Þch
häa; nÒn kinh tÕ kh«ng bÞ suy tho¸i hoÆc ph¸t triÓn qu¸ nãng…; th«ng tin vÒ cung, cÇu, gi¸ c¶ tµi s¶n ®−îc thÓ hiÖn c«ng khai trªn thÞ tr−êng. Gi¸ trÞ thÞ tr−êng thÓ hiÖn møc gi¸ h×nh thµnh trªn thÞ tr−êng c«ng khai vµ c¹nh tranh. ThÞ tr−êng nµy cã thÓ lµ thÞ tr−êng trong n−íc hoÆc thÞ tr−êng quèc tÕ, cã thÓ bao gåm nhiÒu ng−êi mua, ng−êi b¸n hoÆc bao gåm mét sè l−îng h¹n chÕ ng−êi mua, ng−êi b¸n. Gi¸ trÞ thÞ tr−êng thÓ hiÖn møc gi¸ −íc tÝnh mµ trªn c¬ së ®ã, bªn b¸n vµ bªn mua tho¶ thuËn t¹i mét thêi ®iÓm sau khi c¶ hai bªn ®· kh¶o s¸t, c©n nh¾c ®Çy ®ñ c¸c c¬ héi vµ lùa chän tèt nhÊt cho m×nh tõ c¸c th«ng tin trªn thÞ tr−êng tr−íc khi ®−a ra quyÕt ®Þnh mua hoÆc quyÕt ®Þnh b¸n mét c¸ch hoµn toµn tù nguyÖn, kh«ng nhiÖt t×nh mua hoÆc nhiÖt t×nh b¸n qu¸ møc. 6. Gi¸ trÞ phi thÞ tr−êng Gi¸ trÞ phi thÞ tr−êng cña tµi s¶n lµ møc gi¸ −íc tÝnh ®−îc x¸c ®Þnh theo nh÷ng c¨n cø kh¸c víi gi¸ trÞ thÞ tr−êng hoÆc cã thÓ ®−îc mua b¸n, trao ®æi theo c¸c møc gi¸ kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr−êng nh−: gi¸ trÞ tµi s¶n ®ang trong qu¸ tr×nh sö dông, gi¸ trÞ ®Çu t−, gi¸ trÞ b¶o hiÓm, gi¸ trÞ ®Æc biÖt, gi¸ trÞ thanh lý, gi¸ trÞ tµi s¶n b¾t buéc ph¶i b¸n, gi¸ trÞ doanh nghiÖp, gi¸ trÞ tµi s¶n chuyªn dïng, gi¸ trÞ tµi s¶n cã thÞ tr−êng h¹n chÕ, gi¸ trÞ ®Ó tÝnh thuÕ... ViÖc ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n ®−îc c¨n cø chñ yÕu vµo c«ng dông kinh tÕ, kü thuËt hoÆc c¸c chøc n¨ng cña tµi s¶n h¬n lµ c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ®−îc mua b¸n trªn thÞ tr−êng cña tµi s¶n ®ã.
II. c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ 1. Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt ViÖc sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt cña tµi s¶n lµ ®¹t ®−îc møc h÷u dông tèi ®a trong nh÷ng hoµn c¶nh kinh tÕ - x· héi thùc tÕ phï hîp, cã thÓ cho phÐp vÒ mÆt kü thuËt, vÒ ph¸p lý, vÒ tµi chÝnh vµ ®em l¹i gi¸ trÞ lín nhÊt cho tµi s¶n. Tuy nhiªn, mét tµi s¶n ®ang sö dông thùc tÕ kh«ng nhÊt thiÕt ®· thÓ hiÖn kh¶ n¨ng sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt cña tµi s¶n ®ã. 2. Nguyªn t¾c thay thÕ Trong tr−êng hîp hai hay nhiÒu tµi s¶n cã thÓ thay thÕ lÉn nhau trong qu¸ tr×nh sö dông, th× gi¸ trÞ cña nh÷ng tµi s¶n ®ã ®−îc x¸c ®Þnh bëi sù t¸c ®éng lÉn nhau cña tµi s¶n nµy ®Õn tµi s¶n kh¸c. H×nh thµnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®−îc thÈm ®Þnh gi¸ th−êng cã liªn quan ®Õn gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n kh¸c cã thÓ thay thÕ . Khi hai tµi s¶n cã tÝnh h÷u Ých nh− nhau, tµi s¶n nµo chµo b¸n ë møc gi¸ thÊp nhÊt th× tµi s¶n ®ã sÏ b¸n ®−îc tr−íc. Giíi h¹n trªn cña gi¸ trÞ tµi s¶n cã xu h−íng ®−îc thiÕt lËp bëi chi phÝ mua mét tµi s¶n thay thÕ cÇn thiÕt t−¬ng ®−¬ng, víi ®iÒu kiÖn kh«ng cã sù chËm trÔ qu¸ møc lµm ¶nh h−ëng ®Õn sù thay thÕ. Mét ng−êi thËn träng sÏ kh«ng tr¶ gi¸ cao h¬n chi phÝ mua mét tµi s¶n thay thÕ trong cïng mét thÞ tr−êng vµ mét thêi ®iÓm. 3. Nguyªn t¾c dù tÝnh lîi Ých t−¬ng lai Gi¸ trÞ cña tµi s¶n cã thÓ ®−îc x¸c ®Þnh b»ng viÖc dù tÝnh kh¶ n¨ng sinh lîi trong t−¬ng lai. Gi¸ trÞ cña tµi s¶n còng chÞu ¶nh h−ëng bëi viÖc dù kiÕn thÞ phÇn cña nh÷ng ng−êi tham gia thÞ tr−êng vµ nh÷ng thay ®æi cã thÓ dù tÝnh tr−íc trong yÕu tè nµy còng ¶nh h−ëng ®Õn gi¸ trÞ. ViÖc −íc tÝnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n lu«n lu«n dùa trªn c¸c triÓn väng t−¬ng lai, lîi Ých dù kiÕn nhËn ®−îc tõ quyÒn sö dông tµi s¶n cña ng−êi mua. 4. Nguyªn t¾c cung - cÇu Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n ®−îc x¸c ®Þnh bëi mèi quan hÖ cung vµ cÇu vÒ tµi s¶n ®ã trªn thÞ tr−êng. Ng−îc l¹i, gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®ã còng t¸c ®éng ®Õn cung vµ cÇu vÒ tµi s¶n. Gi¸ trÞ cña tµi s¶n thay ®æi tû lÖ thuËn víi cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi cung vÒ tµi s¶n. Gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®−îc x¸c ®Þnh bëi mèi quan hÖ cung vµ cÇu, trong ®ã cã c¸c yÕu tè vÒ ®Æc ®iÓm vËt lý vµ ®Æc ®iÓm kinh tÕ - x· héi kh¸c biÖt víi nh÷ng thuéc tÝnh cña c¸c tµi s¶n
kh¸c. Sù ¶nh h−ëng cña nh÷ng ®Æc tÝnh phô thªm nµy ®−îc ph¶n ¸nh trong cung - cÇu vµ gi¸ trÞ tµi s¶n. 5. Nguyªn t¾c ®ãng gãp Møc ®é mµ mçi bé phËn cña tµi s¶n ®ãng gãp vµo tæng thu nhËp tõ toµn bé tµi s¶n cã t¸c ®éng ®Õn tæng gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®ã. Gi¸ trÞ cña mét t¸c nh©n s¶n xuÊt hay mét bé phËn cÊu thµnh tµi s¶n phô thuéc vµo sù v¾ng mÆt cña t¸c nh©n ®ã lµm gi¶m ®i bao nhiªu gi¸ trÞ cña toµn bé tµi s¶n, cã nghÜa lµ l−îng gi¸ trÞ mµ nã ®ãng gãp vµo gi¸ trÞ toµn bé lµ bao nhiªu. Nguyªn t¾c nµy lµ nguyªn t¾c c¬ b¶n trong viÖc xem xÐt tÝnh kh¶ thi cña viÖc ®Çu t− bæ sung vµo tµi s¶n khi thÈm ®Þnh viªn x¸c ®Þnh møc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt. 6. Nguyªn t¾c thay ®æi Gi¸ trÞ cña tµi s¶n thay ®æi theo sù thay ®æi cña nh÷ng yÕu tè h×nh thµnh nªn gi¸ trÞ cña nã. Gi¸ trÞ cña tµi s¶n còng ®−îc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh thay ®æi liªn tôc ph¶n ¸nh hµng lo¹t c¸c mèi quan hÖ nh©n qu¶ gi÷a c¸c yÕu tè ¶nh h−ëng ®Õn gi¸ trÞ. B¶n th©n c¸c yÕu tè ¶nh h−ëng ®Õn gi¸ trÞ lu«n lu«n thay ®æi. Do ®ã, trong thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n, thÈm ®Þnh viªn ph¶i n¾m ®−îc mèi quan hÖ nh©n qu¶ gi÷a c¸c nh©n tè ë tr¹ng th¸i ®éng, ph¶i ph©n tÝch qu¸ tr×nh thay ®æi nh»m x¸c ®Þnh møc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt. 7. Nguyªn t¾c c©n b»ng C¸c yÕu tè cÊu thµnh cña tµi s¶n cÇn ph¶i c©n b»ng ®Ó tµi s¶n ®¹t ®−îc kh¶ n¨ng sinh lêi tèi ®a hay møc h÷u dông cao nhÊt. Do ®ã, ®Ó −íc tÝnh møc sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt cña tµi s¶n, cÇn ph¶i ph©n tÝch xem liÖu ®· ®¹t tíi sù c©n b»ng nh− vËy hay kh«ng. Trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n, gi¸ b¸n ®Êt ë mét vÞ trÝ kh«ng chØ ra r»ng vÞ trÝ ®Êt kÕ cËn còng ph¶i cã cïng mét møc gi¸ trÞ nh− vËy. 8. Nguyªn t¾c thu nhËp t¨ng hoÆc gi¶m Tæng thu nhËp trªn kho¶n ®Çu t− t¨ng lªn sÏ t¨ng liªn tôc tíi mét ®iÓm nhÊt ®Þnh, sau ®ã mÆc dï ®Çu t− tiÕp tôc t¨ng nh−ng ®é lín cña thu nhËp t¨ng thªm sÏ gi¶m dÇn. Nguyªn t¾c nµy còng hoµn toµn ®óng ®èi víi ®Çu t− vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n. 9. Nguyªn t¾c ph©n phèi thu nhËp
Tæng thu nhËp sinh ra tõ sù kÕt hîp c¸c yÕu tè cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt (®Êt ®ai, vèn, lao ®éng, qu¶n lý) vµ cã thÓ ®−îc ph©n phèi cho tõng yÕu tè nµy. NÕu viÖc ph©n phèi ®−îc thùc hiÖn theo nguyªn t¾c t−¬ng øng th× phÇn tæng thu nhËp cßn l¹i sau khi ®· ph©n phèi cho vèn, lao ®éng vµ qu¶n lý sÏ thÓ hiÖn gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. 10. Nguyªn t¾c tu©n thñ Tµi s¶n cÇn ph¶i phï hîp víi m«i tr−êng cña nã nh»m ®¹t ®−îc møc sinh lêi tèi ®a hoÆc møc h÷u dông cao nhÊt. Do ®ã, thÈm ®Þnh viªn ph¶i ph©n tÝch xem liÖu tµi s¶n ®ã cã phï hîp víi m«i tr−êng hay kh«ng khi thÈm ®Þnh viªn x¸c ®Þnh møc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt. 11. Nguyªn t¾c c¹nh tranh Lîi nhuËn cao v−ît tréi sÏ thóc ®Èy c¹nh tranh, ng−îc l¹i, c¹nh tranh qu¸ møc cã thÓ lµm gi¶m lîi nhuËn vµ cuèi cïng cã thÓ kh«ng cßn lîi nhuËn. §èi víi tµi s¶n, mèi quan hÖ c¹nh tranh còng ®−îc quan s¸t gi÷a c¸c tµi s¶n víi nhau vµ gi÷a tµi s¶n nµy víi tµi s¶n kh¸c. Do ®ã, gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®−îc h×nh thµnh lµ kÕt qu¶ cña sù c¹nh tranh trªn thÞ tr−êng. III. C¸c ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ c¬ b¶n 1. Ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 1.1 C¬ së lý luËn - Dùa trªn gi¶ ®Þnh gi÷a gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña nh÷ng B§S t−¬ng tù ®· ®−îc giao dÞch víi gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã mèi liªn hÖ víi nhau. - Dùa chñ yÕu trªn trªn nguyªn t¾c thay thÕ vµ nguyªn t¾c ®ãng gãp. 1.2 C¸c tr−êng hîp ¸p dông - §Þnh gi¸ c¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh−: c¸c c¨n hé, c¸c chung c−, c¸c d·y nhµ ®−îc x©y dùng cïng mét kiÓu, c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt, c¸c ph©n x−ëng vµ c¸c nhµ kho trªn mét mÆt b»ng, c¸c nhãm v¨n phßng vµ c¸c nhãm cöa hiÖu, c¸c m¶nh ®Êt trèng... - Ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ ph−¬ng ph¸p chung trong ®Þnh gi¸ cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ thÕ chÊp, ®Þnh gi¸ ®Ó ®¸nh thuÕ, ®Þnh gi¸ cho viÖc mua vµ chuyÓn quyÒn së h÷u (hay sö dông) ®Êt ®ai... 1.3 C¸c b−íc tiÕn hµnh 1.3.1 §èi víi m¸y, thiÕt bÞ: B−íc 1:- T×m kiÕm th«ng tin vÒ m¸y, thiÕt bÞ cïng lo¹i, cã thÓ so s¸nh ®−îc víi m¸y, thiÕt bÞ cÇn thÈm ®Þnh gi¸. Trong b−íc nµy thÈm ®Þnh viªn ph¶i x¸c ®Þnh ®−îc:
- M¸y, thiÕt bÞ ®−îc sö dông ®Ó so s¸nh ph¶i cã cïng nguyªn lý ho¹t ®éng, ®Æc tÝnh cÊu t¹o. - M¸y, thiÕt bÞ so s¸nh ph¶i cã gi¸ mua, b¸n vµ c¸c chØ tiªu kinh tÕ- kü thuËt liªn quan c«ng khai trªn thÞ tr−êng. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ- kü thuËt chñ yÕu cña m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh cÇn x¸c ®Þnh: tªn h·ng s¶n xuÊt; kiÓu d¸ng, sª ri; thêi gian s¶n xuÊt, thêi gian ®−a vµo sö dông; h·ng quèc gia s¶n xuÊt; c«ng suÊt, tuæi thä kinh tÕ; møc ®é hao mßn… B−íc 2- KiÓm tra hiÖn tr¹ng B−íc 3- X¸c ®Þnh ®Æc tr−ng kinh tÕ kü thuËt c¬ b¶n nhÊt cña m¸y, thiÕt bÞ. B−íc 4- TÝnh to¸n t×m ra gi¸ m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸. 1.3.2 §èi víi bÊt ®éng s¶n: B−íc 1- T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng B§S ®−îc giao dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸: - §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt, c«ng tr×nh x©y dùng… - §Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt: kÝch th−íc, qui m« l« ®Êt; h×nh d¸ng; vÞ trÝ l« ®Êt; kh¶ n¨ng tiÕp cËn m«i tr−êng xung quanh. - C¸c c«ng tr×nh x©y dùng: lµ ng«i nhµ chÝnh vµ c¸c h¹ng môc x©y dùng kh¸c (gara, nhµ phô, ®−êng ®i, c¸c bøc t−êng x©y, hµng rµo, phong c¶nh, c©y xanh...). - Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy, th¸ng, n¨m giao dÞch. - C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ tr−êng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh, ph- −¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn ngêi b¸n tù nguyÖn vµ ng−êi mua tù nguyÖn. - Qui ho¹ch… B−íc 2. Lùa chän Ýt nhÊt 3 B§S t−¬ng tù ®Ó so s¸nh. ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n (bÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸) B−íc 3. Ph©n tÝch vµ ®iÒu chØnh: Ph©n tÝch: BÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸ vÒ c¸c mÆt nh− tÝnh ph¸p lý, kü thuËt, m«i tr−êng xung quanh, gi¸ b¸n vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr−- êng t¹i thêi ®iÓm b¸n. Ph©n tÝch thÞ tr−êng thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸: cung cÇu, ®éng th¸i ng−êi mua - b¸n, lùc l−îng tham gia thÞ tr−êng §iÒu chØnh: Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh b»ng c¸ch lÊy B§S thÈm ®Þnh gi¸ lµm chuÈn. Nh÷ng yÕu tè hiÖn diÖn ë B§S thÈm ®Þnh gi¸ mµ kh«ng hiÖn diÖn ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµ ng−îc l¹i. B−íc 4- −íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu 1.4 −u, nh−îc ®iÓm. - −u ®iÓm:
+ §©y lµ ph−¬ng ph¸p hÇu nh− kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt, v× nã kh«ng cÇn thiÕt ph¶i x©y dùng c¸c c«ng thøc hoÆc m« h×nh tÝnh to¸n, mµ dù vµo sù hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch thÞ tr−êng ®Ó thõa nhËn c¸c dÊu hiÖu vÒ gi¸ trÞ; + Cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó ®−îc kh¸ch hµng, còng nh− c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn; + Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. - Nh−îc ®iÓm: + Kh«ng cã th«ng tin thÞ tr−êng vÒ nh÷ng giao dÞch t−¬ng tù th× sÏ kh«ng sö dông ®−îc. + C¸c th«ng tin th−êng mang tÝnh chÊt lÞch sö 2. Ph−¬ng ph¸p thu nhËp 2.1 C¬ së lý luËn - Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t−¬ng lai: cho r»ng gi¸ thÞ tr−êng cña mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t−¬ng lai cã thÓ nhËn ®−îc tõ tµi s¶n ®ã. - Hoµn toµn cã thÓ x¸c ®Þnh ®−îc dßng lîi Ých t−¬ng lai mµ tµi s¶n t¹o ra. 2.2 C¸c tr−êng hîp ¸p dông - ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t− ®Ó lùa chän ph−¬ng ¸n ®Çu t−. - §Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n mµ cã thÓ dù tÝnh ®−îc thu nhËp rßng c¸c n¨m t−¬ng lai. 2.3 C¸c b−íc tiÕn hµnh B−íc 1: −íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña tµi s¶n. B−íc 2: −íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®−îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. B−íc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. B−íc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸. 2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng ph−¬ng ph¸p thu nhËp 2.4.1 §èi víi nh÷ng tµi s¶n mang l¹i thu nhËp vÜnh viÔn: ¸p dông c«ng thøc (1) hoÆc c«ng thøc (2): (1) A (2) V = A × YP V = Trong ®ã: i - V: gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp trong t−¬ng lai - A: thu nhËp rßng tõ B§S - i: tû lÖ vèn ho¸ (tû lÖ chiÕt khÊu, hoÆc chi phÝ c¬ héi cña vèn) - YP: (Year’s Purchase) lµ nghÞch ®¶o cña i vµ ®−îc gäi lµ sè nh©n, sè nh©n thÓ hiÖn gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña 1 ®ång vèn/n¨m.
2.4.1 §èi víi nh÷ng tµi s¶n mang l¹i thu nhËp cã thêi h¹n: a. Thu nhËp rßng thu ®−îc ®Òu nhau hµng n¨m: 1 − (1 + i ) − n T V = A + Trong ®ã: i (1 + i ) n - V: gi¸ trÞ cña tµi s¶n - A: thu nhËp rßng hµng n¨m - T: Gi¸ trÞ thanh lý n¨m n - n: sè n¨m ho¹t ®éng - i: tû lÖ l·i ®ßi hái b. Thu nhËp rßng thu ®−îc kh«ng ®Òu nhau hµng n¨m: C«ng thøc tæng qu¸t sau: n At T V =∑ + 1 (1 + i ) t (1 + i ) n Trong ®ã: - V: Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp rßng trong t−¬ng lai vµ còng b»ng gi¸ trÞ thÞ tr−êng hiÖn hµnh cña tµi s¶n. - At: Thu nhËp rßng trong t−¬ng lai ë n¨m thø t. - T: Gi¸ trÞ thanh lý n¨m n - i: Tû lÖ chiÕt khÊu, (tû lÖ vèn ho¸). - n: Thêi gian nhËn ®−îc thu nhËp 2.5 −u, nh−îc ®iÓm. - −u ®iÓm: + §¬n gi¶n trong ¸p dông; + Cã ®é chÝnh x¸c t−¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th−¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®−îc. - Nh−îc ®iÓm: + Trong ph©n tÝch c¸c th−¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt: tuæi thä, chÊt l−îng, thêi h¹n cho thuª, nh÷ng thay ®æi vÒ tiÒn cho thuª trong t−¬ng lai... + Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t−¬ng lai. + ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh. + Trong khi hiÖu qu¶ cña tµi s¶n trong qu¸ khø cã tÇm quan träng hµng ®Çu trong kªu gäi vèn ®Çu t−, th× sù quan t©m cña c¸c nhµ ®Çu t− l¹i tËp trung vµo lîi nhuËn rßng tiÒm tµng.
3. Ph−¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ 3.1 C¬ së lý luËn - Dùa trªn gi¶ ®Þnh r»ng gi¸ trÞ cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ cã thÓ ®−îc ®o b»ng chi phÝ lµm ra mét tµi s¶n t−¬ng tù vµ coi ®©y nh− lµ mét vËt thay thÕ. - Dùa chñ yÕu vµo nguyªn t¾c thay thÕ. 3.2 Tr−êng hîp ¸p dông - §Þnh gi¸ c¸c tµi s¶n kh«ng cã chøc n¨ng sinh lêi, c¸c tµi s¶n chuyªn dïng, ®¬n chiÕc; - §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm, thu thuÕ, ®Êu thÇu; - Th−êng ®−îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. 3.3 C¸c b−íc tiÕn hµnh B−íc 1- −íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸, coi nh− miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trèng vµ gi¶ sö r»ng sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. (®èi víi bÊt ®éng s¶n) B−íc 2- −íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i nh÷ng c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt (®èi víi bÊt ®éng s¶n). −íc tÝnh chi phÝ t¹o lËp vµ ®−a vµo sö dông mét m¸y, thiÕt bÞ míi, cïng lo¹i, cã tÝnh n¨ng kü thuËt t−¬ng tù (®èi víi m¸y, thiÕt bÞ). B−íc 3- −íc tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña tµi s¶n xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. B−íc 4- Trõ sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü khái chi phÝ thay thÕ, chªnh lÖch thu ®−îc lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tµi s¶n. B−íc 5- Céng gi¸ trÞ (B−íc 1) víi chi phÝ gi¶m gi¸ (B−íc 4), sÏ ®−îc gi¸ trÞ −íc tÝnh cña B§S cÇn ®Þnh gi¸. 3.4 −u, nh−îc ®iÓm. - −u ®iÓm: + Sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c tµi s¶n dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt; + Sö dông khi kh«ng cã c¸c b»ng chøng thÞ tr−êng ®Ó so s¸nh, thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t−¬ng lai mµ tµi s¶n mang l¹i. - Nh−îc ®iÓm: + Còng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. + Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ. Ph−¬ng ph¸p chi phÝ ph¶i sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tæng cña nhiÒu bé phËn ch−a ch¾c ®· b»ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé. + ViÖc −íc tÝnh gi¶m gi¸ tÝch luü mang tÝnh chñ quan nhiÒu h¬n kh¸ch quan. + Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt vµ ph¶i cã kinh nghiÖm.
4. Ph−¬ng ph¸p thÆng d− 4.1 C¬ së lý luËn Ph−¬ng ph¸p thÆng d− ®−îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c “®ãng gãp” vµ nguyªn t¾c “dù kiÕn dßng lîi Ých t−¬ng lai”, tøc lµ, gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S (gi¸ trÞ ch−a ®−îc ph¸t triÓn) chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ −íc tÝnh cña sù ph¸t triÓn trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. 4.2 Tr−êng hîp ¸p dông §èi t−îng lµ nh÷ng B§S cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn. C¸c B§S nµy cã thÓ lµ ®Êt trèng hay ®Êt cã c¸c kÕt cÊu x©y dùng lçi thêi ®ang tån t¹i cÇn ph¶i thay thÕ hay c¶i t¹o. 4.3 C¸c b−íc tiÕn hµnh B−íc 1: X¸c ®Þnh ph−¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ nhÊt cña B§S. B−íc 2: −íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn. B−íc 3: −íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn. B−íc 4: LÊy tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn trõ ®i tæng chi phÝ ph¸t triÓn ra gi¸ trÞ dµnh cho ®Êt. 4.4 −u, nh−îc ®iÓm. - −u ®iÓm: + §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. + ThÝch hîp ®Ó ®a ra møc gi¸ khi tham gia ®Êu gi¸. + T− vÊn vÒ chi phÝ x©y dùng tèi ®a vµ tiÒn b¸n (cho thuª) tèi thiÓu - Nh−îc ®iÓm: + Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. + Mäi −íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n còng nh− gi¸ trÞ cuèi cïng cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr−êng. + Ph−¬ng ph¸p nµy th−êng kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña ®ång tiÒn. 5. Ph−¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.1 C¬ së lý luËn - Ph−¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña tµi s¶n cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn cã thÓ thùc hiÖn ®−îc do ho¹t ®éng cña tµi s¶n ®ã mang l¹i: nÕu mét tµi s¶n mang l¹i lîi nhuËn cao, chøng tá tµi s¶n ®ã cã gi¸ trÞ h¬n so víi mét tµi s¶n kh«ng mang l¹i lîi nhuËn hoÆc lîi nhuËn thÊp. - Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t−¬ng lai:
5.2. C¸c tr−êng hîp ¸p dông Ph−¬ng ph¸p nµyg ¸p dông trong viÖc thÈm ®Þnh c¸c tµi s¶n mµ viÖc so s¸nh víi nh÷ng tµi s¶n gièng nhau hoÆc t−¬ng tù gÆp khã kh¨n do gi¸ trÞ chñ yÕu phô thuéc vµo kh¶ n¨ng sinh lêi cña tµi s¶n. 5.3 C¸c b−íc tiÕn hµnh Qu¸ tr×nh tiÕn hµnh ph−¬ng ph¸p nµy b¾t ®Çu b»ng viÖc −íc tÝnh tæng c¸c thu nhËp, sau ®ã trõ ®i nh÷ng chi phÝ liªn quan ®Õn viÖc t¹o ra thu nhËp ®ã, trõ tiÕp kho¶n thu håi vèn vµ l·i trªn vèn mµ ng−êi sö dông tµi s¶n nhËn ®−îc tõ ho¹t ®éng ®Çu t− vèn cña hä, vµ trõ tiÕp sè tiÒn th−ëng c«ng cho nhµ kinh doanh v× rñi ro vµ sù th¸o v¸t cña ng−êi ®ã. Sè d− cßn l¹i sÏ ®−îc chuyÓn ho¸ thµnh vèn theo mét tû lÖ vèn ho¸ rót ra ®−îc tõ ph©n tÝch c¸c tµi s¶n t−¬ng tù ho¹t ®éng trªn thÞ tr−êng ®Ó tÝnh ra gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña tµi s¶n. 5.4 −u, nh−îc ®iÓm. Ph−¬ng ph¸p lîi nhuËn chØ ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ ®èi víi nh÷ng tµi s¶n ho¹t ®éng t¹o ra lîi nhuËn. Muèn thùc hiÖn ph−¬ng ph¸p nµy hiÖu qu¶, nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc v÷ng vµng vÒ c¸c lo¹i h×nh kinh doanh. Lîi nhuËn −íc tÝnh cã thÓ kh«ng ph¶n ¸nh ®−îc møc ®é thu nhËp thùc cña tµi s¶n. Mét møc lîi nhuËn cao cã thÓ lµ kÕt qu¶ cña sù n¨ng ®éng, th¸o v¸t, ch¨m chØ cña ng−êi vËn hµnh tµi s¶n ®ã.