BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN THỊ THU NGUYỆT
PHÁT TRIỂN HỢP TÁC CÔNG TƢ ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. DƢƠNG THỊ BÌNH MINH
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận được sự tận tình giúp đỡ của gia đình, thầy cô, đồng nghiệp cùng rất
nhiều bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa Tài chính nhà nước, trường Đại
học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và kinh
nghiệm quí báu trong suốt thời gian em học tập và nghiên cứu tại trường.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Cô Giáo sư Tiến sĩ Dương Thị Bình Minh,
người đã trực tiếp tận tình và luôn động viên hướng dẫn em trong suốt quá trình thực
hiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn học viên lớp TCNN K17, những người đã
cùng tôi học tập và chia sẻ kinh nghiệm trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại
trường.
Cuối cùng, con xin chân thành cảm ơn đến ba mẹ và những người thân trong gia
đình, tất cả đã luôn hỗ trợ và giúp đỡ con mọi mặt trong suốt thời gian qua, mọi người
đã mang đến cho con nguồn động viên lớn lao, là chỗ dựa quan trọng để con có thể tập
trung hoàn thành chương trình học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Tp. Hồ Chí Minh , ngày 31 tháng 5 năm 2011
Người thực hiện luận văn
Nguyễn Thị Thu Nguyệt
Trang 2/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
MỤC LỤC
TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................................. 5
1.1.1. 1.1.2. 1.1.3.
1.2.
1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.2.5. 1.2.6.
1.3.1. thấp 1.3.2.
2.1.
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 6 1. Lý do chọn đề tài............................................................................................................. 6 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................... 6 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................... 7 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................ 7 4. 5. Tình hình nghiên cứu trong nước và quốc tế .................................................................. 7 6. Những điểm mới của luận văn ........................................................................................ 8 7. Kết cấu của luận văn ....................................................................................................... 8 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
2.2.
VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ .............................................................................................. 9 1.1. Khái quát về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp .............................................. 9 Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................................... 9 Cơ cấu và đặc điểm của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp................... 11 Đối tượng mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................... 11 Tổng quan về hợp tác công tư .................................................................................... 13 Khái niệm hợp tác công tư ................................................................................. 13 Lợi ích của hợp tác công tư ................................................................................ 14 Cấu trúc của hợp tác công tư ............................................................................. 15 Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tư ................................. 17 Các rào cản trong hợp tác công tư đối với phát triển cơ sở hạ tầng ................... 20 Phân chia rủi ro .................................................................................................. 21 1.3. Hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ........................... 22 Khung pháp lý cho hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập ............................................................................................................................ 22 Các hình thức hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 23 1.4. Quản lý các dự án hợp tác công tư trong thị trường nhà ở thu nhập thấp .................. 27 1.4.1. Chính phủ ................................................................................................................. 27 1.4.2. Chủ đầu tư dự án ...................................................................................................... 27 1.5. Kinh nghiệm một số nước về thực hiện các dự án hợp tác công tư ........................... 28 1.5.1 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia ........................................................... 28 1.5.2 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan ........................................................... 33 1.5.3 Rào cản đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp ở một số nước đang phát triển .... 35 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .......................................... 39 Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh ... 39 2.1.1 Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức .............................................. 39 2.1.2 Thực trạng nhà ở công nhân ..................................................................................... 41 Thực trạng môi trường pháp lý cho các dự án hợp tác công tư tại TP.HCM ............ 43
Trang 3/98 Luận văn thạc sĩ
Thực trạng hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại 2.3. TP.HCM ................................................................................................................................. 43 Dự án nhà ở thu nhập thấp ................................................................................. 43 Phân tích các hình thức hợp tác công tư và các loại hợp đồng hợp tác công tư 46 Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu
2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. nhập thấp tại Việt Nam ...................................................................................................... 55 2.4. Thực trạng quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 66 2.5. Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
.................................................................................................................................... 67 2.5.1. Ưu điểm ............................................................................................................. 67 Hạn chế .............................................................................................................. 68 2.5.2. Nguyên nhân ...................................................................................................... 68 2.5.3. CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
3.3.1. 3.3.2.
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 70 3.1. Định hướng phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM đến năm .................................................................................................................................... 70 2020. 3.2. Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tư và phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM ...................................................................................... 71 3.2.1 Chính sách đối với thị trường nhà ở thu nhập thấp ................................................ 71 3.2.2 Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tư ............................................... 72 3.3. Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam ...................................................................................................... 74 Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tư.......................................................... 74 Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư ......................................... 77 3.4. Các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.............................................................................. 82 PHẦN KẾT LUẬN........................................................................................................ 87 A. Kết luận: ........................................................................................................................ 87 B. Giới hạn của nghiên cứu ............................................................................................... 87 C. Hướng nghiên cứu thêm................................................................................................ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 89 PHỤ LỤC ....................................................................................................................... 94
Trang 4/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
TỪ VIẾT TẮT
Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
Xây dựng – kinh doanh - chuyển giao BOT
Thi ết kế - Xây dựng DB
Tổng sản phẩm quốc nội GDP
Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh HOF
Ngân hàng phát triển quốc tế IDB
Quỹ tiền tệ quốc tế IMF
Khu công nghiệp KCN
Khu chế xuất KCX
Người thu nhập thấp LIP
Bộ kế hoạch và đầu tư MPI
Cơ quan nhà ở quốc gia NHA
Hợp tác công tư PPP
Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế SIDA
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ SMEs
Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM
Ủy ban nhân dân UBND
Ngân hàng Phát triển Việt Nam VDB
Ngân hàng thế giới WB
Trang 5/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Quĩ nhà ở hiện nay không thiếu nhưng người nghèo lại không có chỗ hoặc phải ở
trong những căn hộ chật chội, thiếu tiện nghi. Hiện tượng đầu cơ bất động sản xảy ra
phổ biến trong khi đó nhà nước lại chưa có chính sách ngăn chặn. Mức sống của người
dân Việt Nam thuộc hàng thấp nhất thế giới trong khi giá đất (đặc biệt là các thành phố
lớn) lại thuộc hàng đắt đỏ.
Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được chính quyền nhà nước đặt
ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển.
Mặc dù chính phủ đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ
tướng Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên
thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô
vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh
nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu
hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải
quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình phát
triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, thành phố lớn để tìm ra
các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế
tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là đề xuất các giải pháp có thể để khuyến
khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM và các
thành phố lớn trên cả nước. Để đạt được mục tiêu chính này, các nội dung nghiên cứu
sau đây cần đạt được:
Trang 6/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Lý luận tổng quan về hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp và tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư.
Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại
TP.HCM dựa trên các tiêu chí đánh giá phát triển.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư áp dụng trong thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào dự án hợp tác công tư trong phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Dữ liệu được thu thập từ các tạp chí, đề tài nghiên cứu, bài báo trình bày tại hội
nghị, tài liệu pháp luật, phỏng vấn và dự án nghiên cứu.
Nghiên cứu được tiến hành tại TP.HCM trong khoảng thời gian 2006 – 2010 và
định hướng 2011 - 2020.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
1. Phương pháp định tính:
- Phân tích, tổng hợp.
2. Phương pháp định lượng:
- Phương pháp định lượng tập trung vào việc thu thập và phân tích các dữ liệu
số, thống kê và so sánh.
5. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc và quốc tế
5.1 Nghiên cứu trong nước:
- Ths. Phí Thị Thu Hương “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: một thị trường
cần thiết và đầy tiềm năng” trên tạp chí Kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội
Việt Nam tháng 9/2008.
- Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và
các khu công nghiệp tập trung TP.HCM” của Dương Thị Kiều Anh (2008).
Trang 7/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
- Luận văn thạc sĩ “Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện
Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai” của Phạm Xuân Diện (2008).
5.2 Nghiên cứu quốc tế:
- Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing
development in Can Tho, Viet Nam” của Trần Quan Ninh - du học sinh tại Thái Lan
(2008).
European Commission (2003). Guidelines for Successful Public – Private -
Partnerships.
International Monetary Fund (2004). Public-Private Partnerships. -
Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website:
http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm
6. Những điểm mới của luận văn
Mô hình hợp tác công tư là một giải pháp cho khoản vốn còn thiếu hụt -
giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có.
Theo đề xuất của Bộ Kế hoạch Đầu tư, mô hình hợp tác công tư sẽ được -
áp dụng thí điểm ở những lĩnh vực như: đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng
biển, hệ thống cung cấp nước sạch, v v. Bài nghiên cứu này đề xuất thêm lĩnh vực thị
trường nhà ở cho người thu nhập cần áp dụng mô hình hợp tác công tư.
7. Kết cấu của luận văn
Gồm 3 chương. Cụ thể:
Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công tư
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công
tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Trang 8/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ
1.1. Khái quát về thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Khái niệm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Nhà ở cho người thu nhập thấp (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) là nhà
ở được nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán
(trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa. Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp
được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây
dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn
cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc
điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo
đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công
khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp
được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm
cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã
hội của khu vực đô thị. (Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
24/4/2009).
Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong
những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ,
chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo:
thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được
sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương
với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các nước đang phát
triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là chi thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế
đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ
của chúng lên ngưỡng nghèo.
Trang 9/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tại Việt N am ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa trên
các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động -
Thương binh và Xã hội. Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng
cho từng khu vực và vùng miền khác nhau (Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức
chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định ở mức thu nhập bình quân dưới 12
triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới 10 triệu đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành). Những người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ
nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở
Việt Nam, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và
những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới
chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo
điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Những đối tượng thu nhập thấp
được đề cập trong luận văn không chỉ là những người nghèo theo chuẩn nghèo mà
còn bao gồm cả là những người tuy có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng không
đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở .
Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp
và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức, viên chức được hưởng
lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan,
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công
nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính
sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn...);...
Theo kết quả điều tra về nhà ở cho người có thu nhập thấp do Ngân hàng phát
triển Châu Á – ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành mới đây cho thấy,
khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập trên ngưỡng nghèo, gần với mức trung
bình, bao gồm chủ yếu là công nhân viên nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân,
người lao động, buôn bán nhỏ đô thị.
Trang 10/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương
giành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.
Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho
các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc
người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có
thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp
hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước.
1.1.3. Các chủ thể liên quan đến nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.3.1 Đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê- mua nhà ở thu nhập thấp
Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau
đây:
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các
cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội -
nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo
chế độ quy định);
- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự
do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà
ở theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã
được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường
bằng nhà ở, đất ở.
1.1.3.2 Các thành phần kinh tế (Nhà đầu tƣ)
Trang 11/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp
thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức
có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát triển.
Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ đầu tư kinh doanh
bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm
và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có
khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng
đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị
trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung
bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
1.1.3.3 Chính phủ
Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Chính phủ có vai trò rất quan
trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành
và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết
của Chính phủ. Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp
dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện
sự trợ giúp của Chính phủ về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông
qua các chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị
trường, khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người
thu nhập thấp là hạn chế. Do đó, không thể thiếu vai trò của Chính phủ với vai trò nhà
đầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo
điều kiện nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà
nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi. Vai
trò của Chính phủ đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt chủ yếu
sau:
Trang 12/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;
Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế... thống nhất quản lí bất
động sản theo pháp luật;
Cung cấp cơ sở hạ tầng;
Cung cấp dịch vụ công như tư vấn pháp luật, v.v..
1.1.3.4 Các tổ chức tài chính
Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm bảo
công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển nhà ở xã
hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu
nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các nhà đầu
tư vay vốn để xây dựng hoặc trực tiếp góp vốn vào các dự án đầu tư. Các tổ chức
tài chính có vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn và cung ứng vốn cho
các chương trình phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc kinh doanh của các ngân
hàng thương mại trong lĩnh vực nhà ở là bảo đảm lãi suất thực dương. Vì vậy, ngoài
các chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại tham gia
vào chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có những tổ chức tài chính nhà nước
hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận phục vụ cho các chương trình nhà ở xã hội
cho đối tượng có thu nhập thấp. Quỹ phát triển nhà ở của TP.HCM chính là một tổ
chức tài chính như vậy.
1.2. Tổng quan về hợp tác công tƣ
1.2.1. Khái niệm hợp tác công tƣ
Định nghĩa hợp tác công tư (PPP) theo Ngân hàng Thế giới (WB): PPP (Public -
Private Partnership) là một quan hệ đối tác giữa khu vực công và khu vực tư để thực
hiện một dự án hoặc một dịch vụ mà thường do khu vực công đảm nhiệm.
Trang 13/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Theo Cục Quản lý đấu thầu - Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Hợp tác công - tư là hình
thức nhà nước và khu vực tư nhân cùng thực hiện dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
kinh tế- xã hội, cung cấp dịch vụ công trên cơ sở hợp đồng phân chia rõ trách nhiệm, lợi
ích và rủi ro. Theo đó, một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ do khu vực tư nhân thực hiện
trên cơ sở đấu thầu cạnh tranh, đảm bảo các lợi ích cộng đồng, đáp ứng các tiêu chuẩn
về chất lượng công trình hoặc dịch vụ do Nhà nước quy định.
Trên thế giới, PPP là một khái niệm không mới và đã được áp dụng thành công
tại nhiều quốc gia. Nhiều dự án PPP đã được hoàn thành trên toàn thế giới bao gồm:
đường bộ, đường sắt, nhà tù, bệnh viện, thế hệ phân phối điện, sân vận động và vv.
Ở Việt Nam, thời gian gần đây thuật ngữ PPP cũng được nhắc đến rất nhiều.
Theo Trung tâm Hỗ trợ đấu thầu (MPI): Hình thức PPP đã được áp dụng ở Việt Nam
dưới nhiều hình thức: Xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT); Xây dựng - chuyển
giao - kinh doanh (BTO); Xây dựng - chuyển giao (BT) và đã đạt được kết quả nhất
định.
1.2.2. Lợi ích của hợp tác công tƣ
ADB (2007) xác định ba động lực cho chính phủ để thực hiện hợp tác công tư
trong phát triển hạ tầng là được huy động vốn tư nhân, tăng hiệu quả và các lĩnh vực cải
cách thông qua tài trợ về vai trò, ưu đãi và trách nhiệm. Nhiều lợi ích khi thực hiện PPP
như đã đề cập trong chính sách khu vực của Ủy ban châu Âu (EC) (2003) bao gồm:
Tăng tốc việc cung cấp cơ sở hạ tầng
Thực hiện nhanh hơn
Giảm chi phí toàn bộ quá trình dự án
Phân bổ rủi ro tốt hơn
Chất lượng dịch vụ tốt hơn
Trang 14/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
1.2.3. Cấu trúc của hợp tác công tƣ
Mục tiêu tổng thể của hợp tác công tư là cơ cấu các mối quan hệ giữa các bên,
do đó rủi ro được chịu bởi bên mà có thể kiểm soát chúng và giá trị gia tăng là đạt được
thông qua việc khai thác các kỹ năng và năng lực khu vực tư nhân (EC, 2003). Nhiều
cấu trúc hợp tác công tư chuyển từ tối thiểu đến tối đa việc tham gia của khu vực tư
nhân như trình bày trong hình 1.1.
Trang 15/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt
GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 1.1 Cấu trúc hợp tác công tƣ.
Nguồn: Ủy ban châu Âu (2003)
Trang 16/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB, 2008) phân loại các loại hợp đồng khác
nhau của PPP bao gồm: hợp đồng dịch vụ, hợp đồng quản lý, hợp đồng cho thuê, xây
dựng-vận hành-chuyển giao (BOT) và các sắp xếp tương tự, nhượng quyền và liên
doanh. Tùy vào mỗi PPP mà mức độ trách nhiệm và rủi ro của các nhà tư nhân thay đổi
cùng với sự khác biệt trong cấu trúc và hình thức hợp đồng.
1.2.4. Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tƣ
Từ cuộc điều tra của 500 câu hỏi được phân phối tại Anh, Li et al. (2005) khám
phá 18 yếu tố thành công chính cho dự án PPP. 18 yếu tố được chia thành 5 nhóm, cụ
thể là hiệu quả đạt được, khả năng thực hiện dự án, chính phủ bảo lãnh, điều kiện kinh
tế thuận lợi và thị trường tài chính có sẵn như là các Bảng 1.1 dưới đây.
Bảng 1.1 Các yếu tố thành công của dự án PPP
STT Yếu tố Tổng hợp các yếu tố
Hiệu quả đạt được
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Khả năng thực hiện dự án 11
12 13
14 Chính phủ bảo lãnh
Điều kiện kinh tế thuận lợi
15 16 17 18 Thị trường tài chính sẵn có Quá trình đạt được minh bạch Quá trình đạt được cạnh tranh Quản trị tốt Cơ quan tổ chức tốt và cam kết công khai Hỗ trợ xã hội Chia sẽ thẩm quyền giữa khu vực công và tư Đánh giá chi phí kỹ lưỡng và thực tế Đánh giá lợi ích kỹ lưỡng và thực tế Kỹ thuật dự án khả thi Chia sẽ và phân bổ rủi ro thích hợp Cam kết/ trách nhiệm của khu vực công/tư nhân Công ty tư nhân mạnh và tốt Khung pháp lý thuận lợi Chính phủ tham gia bằng cách cung cấp bảo lãnh Mục tiêu đa lợi nhuận Điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định Chính sách kinh tế . . . Thị trường tài chính sẵn có
Nguồn: Li et al (2005)
Trang 17/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Một nghiên cứu của Zhang (2005a) phát hiện ra 5 nhân tố thành công quan
trọng và 47 nhân tố phụ xem xét các yếu tố từ lý thuyết, kinh nghiệm của các dự án PPP
thành công ở các nước khác nhau, cuộc phỏng vấn với các chuyên gia trên toàn thế giới
và các học viên. Danh sách các yếu tố thành công chính và phụ của dự án - những yếu
tố được trình bày trong Bảng 1.2.
Bảng 1.2 Yếu tố thành công quan trọng trong PPP trong phát triển hạ tầng
Nhân tố thành công Yếu tố thành công quan trọng
(1) Hệ thống chính trị ổn định;
(2) Hệ thống kinh tế thuận lợi;
(3) Thị trường tài chính địa phương đầy đủ
(4) Dự đoán được nguy cơ trao đổi tiền tệ
(5) Khuôn khổ luật pháp hợp lý và dự đoán được
(6) Hỗ trợ của chính phủ Môi trường đầu tư thuận lợi (7) Hỗ trợ và sự hiểu biết của cộng đồng
(8) Dự án thì có lợi ích chung
(9) Dự đoán được kịch bản rủi ro
(10) Dự án thì rất thích hợp cho tư nhân
(11) Hứa hẹn lợi ích kinh tế
(1) Dự án cung cấp dịch vụ hoặc sản phẩm cho nhu cầu lâu dài
(2) Hạn chế cạnh tranh từ những dự án khác
(3) Dự án có đủ thuận lợi hấp dẫn nhà đầu tư Tính khả thi về kinh tế (4) Dòng tiền dài hạn hấp dẫn bên cho vay
(5) Sự sẵn có lâu dài của các nhà cung cấp cần thiết cho hoạt động bình thường của dự án.
(1) Vai trò hàng đầu của một doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp trọng điểm.
(2) Cấu trúc tổ chức dự án hiệu quả
(3) Nhóm dự án có khả năng và mạnh Nhượng quyền đáng tin cậy với các tập đoàn mạnh về kỹ thuật
Trang 18/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
(4) Quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền sở tại
(5) Kỹ năng quan hệ đối tác
(6) Nhiều kinh nghiệm trong quản lý dự án PPP quốc tế.
(7) Tham gia đa ngành
(8) Gi ải pháp kỹ thuật có tiếng
(9) Giải pháp kỹ thuật đổi mới Nhượng quyền đáng tin cậy với các tập đoàn mạnh về kỹ thuật (tiếp theo)
(10) Giải pháp kỹ thuật hiệu quả chi phí
(11) Tác động môi trường thấp
(12) Xem xét sức khỏe và an toàn cộng đồng
(1) Phân tích tài chính có tiếng
(2) Lịch trình rút vốn, thanh toán đầu tư. (3) Tiền tệ của các khoản vay và vốn chủ sở hữu bằng tiền ổn định
(4) Tỷ suất vốn chủ sở hữu/Nợ cao
(5) Nguồn và cấu trúc của các khoản nợ lớn
(6) Chi phí tài chính thấp Gói tài chính có tiếng
(7) Lãi suất tài chính thấp và ổn định
Phân bổ rủi ro hợp lý thông qua thỏa thuận các hợp đồng đáng tin cậy
(8) Vay nợ dài hạn giảm thiểu nguy cơ tái tài trợ (9) Có khả năng đối phó với biến động về lãi suất và tỷ giá hối đoái. (10) Mức thuế quan thích hợp và công thức điều chỉnh phù hợp. Phân bổ rủi ro hợp lý và đáng tin cậy vào trong: (1) Hợp đồng giảm giá (2) Hợp đồng cổ đông (3) Hợp đồng xây dựng và thiết kế (4) Hợp đồng vay (5) Hợp đồng bảo hiểm (6) Hợp đồng cung cấp (7) Hợp đồng hoạt động (8) Hợp đồng rút vốn (9) Thư bảo lãnh/ hỗ trợ/..
Nguồn: Zhang (2005a)
Trang 19/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
1.2.5. Các rào cản trong hợp tác công tƣ đối với phát triển cơ sở hạ tầng
Mahalingam (2009) điều tra PPP trong phát triển cơ sở hạ tầng ở Ấn Độ và tìm
ra ba bộ các rào cản bao gồm cả hàng rào ở cấp độ của môi trường thể chế, ở cấp độ của
tổ chức và ở mức độ dự án.
Hàng rào ở cấp độ của môi trường thể chế PPP - rào chắn với một số dự án do
thiếu pháp luật cho PPP. Thiếu khung pháp lý cho PPP, công ty tư nhân phải đối mặt
với mối đe dọa tước quyền sở hữu và miễn cưỡng đấu thầu cho dự án đó. Các rào cản
thể chế làm gia tăng trong chi phí giao dịch để lên kế hoạch, phê duyệt và điều hành các
dự án PPP.
Bảng 1.3 Rào cản trong phát triển cơ sở hạ tầng với dự án hợp tác công tƣ
STT Các rào cản chính
1 Rào cản về luật pháp, chính trị và xã hội
2 Điều kiện kinh tế và thương mại không thuận lợi
3 Khuôn khổ mua sắm công không hiệu quả
4 Thiếu kỹ thuật phân tích tài chính quan trọng
5 Những vấn đề liên quan đến khu vực công
6 Những vấn đề liên quan đến khu vực tư
Nguồn: Zhang (2005b)
Hàng rào ở cấp độ của tổ chức - Các rào cản ở cấp độ này bao gồm bên khu vực
công thiếu kiến thức trong cơ cấu tài chính và pháp lý về dự án PPP, các bên tư nhân
không có khả năng để thực hiện và quản lý dự án, thiếu sự hỗ trợ từ bộ máy chính trị,
và thiếu niềm tin giữa bên công và tư nhân.
Rào cản ở cấp các dự án, thiếu tính khả thi kinh tế của một số PPPs dẫn đến sự
tham gia của các bên tư nhân không quan tâm. Áp lực từ các nhà hoạt động xã hội phản
đối tái định cư thiếu công bằng, suy thoái môi trường và như vậy cũng dẫn đến khó
khăn trong việc thực hiện các dự án PPP. Trong trường hợp khác, người tiêu dùng dự
kiến của các dự án có thể chống lại sự tăng thuế quan mà kết quả thông qua tư nhân
hoá.
Trang 20/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
1.2.6. Phân chia rủi ro
Phân bổ rủi ro ở các dự án PPP về cơ bản khác nhau so với các dự án truyền
thống. Rủi ro trong dự án PPP có thể được phân thành ba loại, cụ thể là rủi ro lớn, rủi ro
trung bình và rủi ro thấp. Các cấp độ lớn tập trung vào những rủi ro ở cấp quốc gia hoặc
tình trạng công nghiệp và tự nhiên. Rủi to mức trung bình của PPP/ PFI bao gồm các sự
kiện rủi ro và hậu quả xảy ra trong phạm vi hệ thống của dự án. Các cấp độ vi mô được
tìm thấy trong các mối quan hệ giữa các bên liên quan được hình thành trong quá trình
thực hiện, do sự khác biệt vốn có giữa các khu vực công và tư nhân trong quản lý hợp
đồng. Để đạt được phân phối tối ưu có một số điểm quan trọng được thiết lập thành các
quy tắc để làm theo. Rủi ro chỉ nên được trao cho một bên:
• Hoàn toàn nhận thức được những rủi ro mà họ đang làm,
• Có khả năng lớn nhất về cả hai chuyên môn và thẩm quyền để quản lý rủi ro
hiệu quả, vì vậy bên này có thể tính phí bảo hiểm rủi ro thấp nhất,
• Có khả năng và nguồn lực để đối phó với những rủi ro xảy ra,
• Phải có những rủi ro cần thiết nếu muốn khống chế rủi ro và
• Được trao cơ hội để tính phí bảo hiểm thích hợp cho việc rủi ro.
Quá trình thực hiện quá trình phân bổ rủi ro được trình bày trong hình 1.2.
Trang 21/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 1.2 Quá trình phân bổ rủi ro.
Nguồn: Bing et al (2005)
1.3. Hợp tác công tƣ đối với thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.3.1. Khung pháp lý cho hợp tác công tƣ đối với thị trƣờng nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp
Chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp được Chính phủ đầu tư
với nhiều hình thức. Đối với hình thức hợp tác công tư là hình thức nhà nước gián tiếp
đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính phủ xúc tiến các chương trình
thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia. Nguồn vốn bao gồm: nhà đầu tư tư nhân sẽ đầu tư
một số vốn nhất định, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi và nguồn tiền tiết kiệm của
người mua nhà. Trong đó nguồn tiền tiết kiệm của người mua nhà là nguồn tài chính
chủ yếu cho các chương trình xây nhà. Nhà nước kiểm soát cả hệ thống ngân hàng
Trang 22/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thương mại lẫn việc phân bổ các nguồn vốn cho vay nội địa, việc sử dụng đất và quản
lý giá bán thông qua đó kiểm soát nhà đầu tư tư nhân cũng như thị trường nhà ở.
Nhà đầu tư sẽ được lựa chọn thông qua đấu thầu cạnh tranh quốc tế hoặc quốc
gia và trong trường hợp thời gian hạn chế hoặc nhà thầu chỉ có một, việc lựa chọn có
thể được thực hiện theo chủ đầu tư đề cử.
Chính phủ cũng quan tâm đến an ninh của đầu tư, quyền và nghĩa vụ của nhà
đầu tư, khuyến khích đầu tư và hỗ trợ của chính phủ để đầu tư. Ưu đãi đầu tư bao gồm
cả thuế thu nhập, thuế nhập khẩu, thuế chuyển giao công nghệ và lệ phí trong việc sử
dụng đất cho dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khu vực quan trọng và cần vốn
đầu tư cao.
1.3.2. Các hình thức hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp
Ba bên chính liên quan đến việc phát triển nhà ở thu nhập thấp theo đề án PPP là
bên chính phủ, bên tư nhân và người thu nhập thấp. Khu vực công cung cấp nhà ở với
lợi ích kinh tế về tạo việc làm, huy động vốn trong nước và xã hội tốt hơn (Kimunya et
al, 2005). Khu vực tư nhân tham gia vào mảng thị trường này để có được lợi ích tài
chính hay lợi nhuận. Người thu nhập thấp nhận được lợi ích xã hội.
1.3.2.1 Chính phủ hỗ trợ tƣ nhân tham gia
Chính phủ hỗ trợ cho tư nhân tham gia - Vì mức lợi nhuận thấp so với phân khúc
thị trường nhà ở khác, chính phủ thường cung cấp các ưu đãi để khuyến khích khu vực
tư nhân tham gia vào thị trường nhà ở thu nhập thấp. Các ưu đãi của chính phủ cũng là
một trong các công cụ để giảm chi phí dẫn đến việc giảm giá bán đơn vị nhà ở. Sự hỗ
trợ của chính phủ cho bên tư nhân như đất đai, trợ cấp cơ sở hạ tầng, thuế, thủ tục pháp
luật nhanh hơn, tài trợ, nới lỏng trong tiêu chuẩn xây dựng, không cần bảo lãnh. Các
loại hỗ trợ từ chính phủ được tóm tắt trong Bảng 1.5.
Trang 23/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 1.5 Các loại hỗ trợ từ chính phủ.
Các loại hỗ trợ từ chính phủ
Phí bảo hiểm đất thấp
Đất Miễn tiền thuê đất
Chính phủ giao đất đối với khu vực tư nhân
Trợ cấp cơ sở hạ tầng Hỗ trợ cơ sở hạ tầng cơ bản (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện và v v )
Giảm hoặc miễn thuế thu nhập
Thuế Giảm hoặc miễn thuế VAT
Miễn thuế nhập khẩu đối với máy móc sử dụng cho dự án
Dự án phê duyệt nhanh hơn, quá trình kiểm tra 1 cửa và lệ phí xử phạt, khắc dấu, thuế thấp hơn. Thủ tục pháp lý nhanh hơn
Hỗ trợ lãi suất
Tài chính Bảo lãnh các khoản vay dài hạn
Dịch vụ nợ thấp từ ngân hàng chính phủ
Nới lỏng tiêu chuẩn qui hoạch nhằm sử dụng đất hiệu quả (tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất)
Nới lỏng tiêu chuẩn xây dựng
Giảm tiêu chuẩn về cơ sở cộng đồng Giảm tiêu chuẩn về cơ sở hạ tầng nội bộ như đường, hệ thống thoát nước, trung tâm xử lý chất thải, bãi đậu xe và v v. Giảm kích thước phòng ngủ và nhà
Cấp vốn cho từng đơn vị nhà được xây bởi bên tư nhân Cấp vốn
Chính phủ sẽ sắp xếp và lựa chọn đối tượng Không cần bảo lãnh Dự án sẽ được chuyển giao cho chính phủ
1.3.2.2 Chính phủ áp đặt các nhà đầu tƣ tƣ nhân
Chính phủ áp đặt vào bên tư nhân - Chính phủ áp đặt những yêu cầu nhất định
cho các bên tư nhân để đảm bảo rằng chất lượng dịch vụ nhà ở được đáp ứng trong khi
giảm giá nhà ở. Trong một số thỏa thuận quan hệ đối tác, Chính phủ cũng áp đặt quy
Trang 24/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
tắc trên hệ thống bán hàng đối với nhà đầu tư tư nhân để đảm bảo rằng các đơn vị nhà ở
đạt mục tiêu người dân. Một số đòi hỏi về bên tư nhân là kiểm soát giá, kiểm soát mức
lợi nhuận và thiết kế tối thiểu và yêu cầu lập kế hoạch bán, hệ thống điều khiển, kiểm
soát. Bản tóm tắt của việc áp đặt chính phủ vào các đối tác tư nhân được trình bày trong
Bảng 1.6
Bảng 1.6 Áp đặt của Chính phủ
Áp đặt của Chính phủ
Áp đặt giá bán tối đa cho nhà ở thu nhập thấp Kiểm soát giá bán
Kiểm soát mức lợi nhuận Áp đặt lợi nhuật tối đa đối với nhà ở thu nhập thấp
Đưa ra tiêu chuẩn qui hoạch và thiết kế tối thiểu đối với nhà ở thu nhập thấp Tiêu chuẩn qui hoạch và thiết kế tối thiểu
Chính phủ thiết lập thời gian xây dựng tối đa để hoàn thành từng giai đoạn dự án. Thời gian xây dựng tối đa
Thiết lập qui trình bán mà bên tư nhân phải đảm bảo rằng nhà được bán cho đúng đối tượng LIP. Kiểm soát quá trình bán ra
Kiểm soát phát triển Dự án phải dành đất cho nhà ở thu nhập thấp khi diện tích đạt ngưỡng qui định.
1.3.2.3 Trợ cấp cho ngƣời thu nhập thấp
Trợ cấp cho người thu nhập thấp - Mục đích chính của phía cầu trợ cấp là cải
thiện sức mua của người thu nhập thấp, để làm cho có hiệu quả nhu cầu có nghĩa là
người thu nhập thấp có đủ khả năng để mua các đơn vị nhà ở. Chính phủ có thể hỗ trợ
người thu nhập thấp trong thời hạn bảo lãnh cho việc vay tiền từ ngân hàng, trợ cấp
khoản vay lãi suất, cung cấp các khoản vay từ ngân hàng chính phủ, hoặc trợ cấp nhà ở.
Một số cơ chế trợ cấp của chính phủ được minh họa trong Bảng 1.7
Trang 25/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 1.7 Các loại hỗ trợ từ chính phủ cho ngƣời thu nhập thấp
Hỗ trợ của Chính phủ cho ngƣời thu nhập thấp
Tài chính nhà ở Chính phủ cung cấp khoảng vay hỗ trợ cho người thu nhập thấp.
Chính phủ bảo lãnh với các ngân hàng thương mại đối với các khoản vay mua nhà của người thu nhập thấp. Bảo lãnh ngân hàng đối với vay nhà ở
Hỗ trợ lãi suất vay Chính phủ cung cấp mức lãi suất hỗ trợ khi có khoản vay từ ngân hàng thương mại.
Trợ cấp nhà ở Chính phủ hỗ trợ người thu nhập thấp với mức trợ cấp liên quan đến thu nhập hoặc chi trả trực tiếp cho chủ đầu tư.
1.3.2.4 Kiểm soát đối tƣợng mua
Kiểm soát đối tượng thu nhập thấp người dân phải đáp ứng tiêu chí nhất định để
có đủ điều kiện để mua nhà ở thu nhập thấp. Họ cũng làm theo hướng dẫn của chính
phủ sau khi mua nhà để đảm bảo rằng các nhà giao được tổ chức bởi hội đủ điều kiện
người thu nhập thấp. chính sách của chính phủ khác nhau để kiểm soát nhóm mục tiêu
được tóm tắt trong Bảng 1.8.
Bảng 1.8 Kiểm soát đối tƣợng mua nhà
Kiểm soát đối tƣợng mua
Chính phủ thiết lập các tiêu chí thu nhập tối đa cho LIP để trở thành người mua đủ điều kiện.
Yêu cầu về địa điểm
Chính phủ chọn tình hình nhà ở hoặc điều kiện sống của LIP để thiết lập tiêu chí lựa chọn người đủ điều kiện.
Chính phủ đưa ra qui định để đảm bảo nhà được bán cho LIP đủ điều kiện và tránh đầu cơ. Kiểm soát tình trạng sở hữu
1.3.2.5 Giai đoạn phân phối
Quan hệ giữa các nhà đầu tư tư nhân và người thu nhập thấp được thể hiện ở
giai đoạn bán nhà. Phương thức sở hữu phải được thiết kế một cách thích hợp làm cho
Trang 26/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thanh toán ở giá cả phải chăng đối với người thu nhập thấp và lợi nhuận cho bên tư
nhân. Phương thức sở hữu cho dự án nhà ở thu nhập thấp được tóm tắt trong Bảng 1.9.
Bảng 1.9 Phƣơng thức sở hữu nhà ở thu nhập thấp
Phƣơng thức sở hữu
Thanh toán một lần: đối với LIP mà tiền tiết kiệm của họ hoặc họ có thể vay ngân hàng để trả toàn bộ chi phí căn nhà. Có thể thanh toán dần trong quá trình xây dựng. Nhà cố định
Thanh toán từng đợt: LIP có thể trả dần cho nhà đầu tư trong 10- 20 năm. Khoản thanh toán đầu tiên khoảng 10-30% giá trị căn nhà.
Thuê mua: LIP có thể thuê nhà trong một thời gian cụ thể và có thể mua lại căn nhà đó vào cuối thời gian thuê.
Nhà thuê mƣớn
Cho thuê: LIP không đủ khả năng mua nhà hoặc họ không thích sống trong khu vực đó trong thời gian dài nên họ có thể thuê trong một khoảng thời gian nào đó.
1.4. Quản lý các dự án hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp
1.4.1. Chính phủ
Chính phủ giữ vai trò chủ đạo của chương trình phát triển thị trường nhà ở thu
nhập thấp. Thực hiện việc kiểm soát và quản lý các cơ quan thực hiện chương trình.
Trách nhiệm chính của Chính phủ là kiểm soát được tình trạng thực hiện dự án nhà ở
thu nhập thấp, quá trình phân phối nhà ở và chất lượng sống của người dân. Đồng thời,
Chính phủ cần biết được hiệu quả của chương trình phát triển nhà ở thu nhập thấp đối
với phát triển kinh tế của thành phố nói riêng và cả nước nói chung.
1.4.2. Chủ đầu tƣ dự án
Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án
có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuê hoặc ủy thác cho một doanh
nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc
quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp;
Hoạt động dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp được hưởng các chế độ
như đối với các hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.
Trang 27/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Ban quản trị nhà ở thu nhập thấp do Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở
thu nhập thấp (gồm: người mua, người thuê hoặc người thuê mua) bầu ra. Hội nghị các
chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp có thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm
nhà (sau đây gọi chung là khu nhà ở thu nhập thấp) và được tổ chức mỗi năm 01 lần;
trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số
các chủ sở hữu, chủ sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi có đề nghị của Ban quản trị
khu nhà ở thu nhập thấp, đồng thời có văn bản đề nghị của trên 30% chủ sở hữu, chủ sử
dụng khu nhà ở đó;
Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày khu nhà ở thu nhập thấp được bàn giao đưa
vào sử dụng và khu nhà ở đó đã có trên 50% số căn hộ có chủ sở hữu, chủ sử dụng đến
ở thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu
nhập thấp lần đầu;
1.5. Kinh nghiệm một số nƣớc về thực hiện các dự án hợp tác công tƣ
1.5.1 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia
1.5.1.1 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia
Chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia được thực hiện theo từng giai đoạn.
Vào thời kỳ thực dân (trước năm 1957), chính phủ đóng vai trò chính trong cung cấp
nhà ở cho khu vực công và tái định cư cho người dân trong quá trình cộng sản nổi dậy
với các chiến lược “Xây dựng khu nhà công”, “Xây nhà trong các khu định cư mới”,
“Thiết lập nhà ở trả chậm vào năm 1952”. Sang thời kỳ đầu độc lập (1957-1970), chính
phủ bắt đầu cam kết phát triển nhà ở chi phí thấp trong Kế hoạch Malaysia đầu tiên
(1966-1970). Trọng tâm chủ yếu trong thời kỳ này là nhà ở cho nhóm thu nhập thấp tại
khu vực đô thị đồng thời cải thiện cơ sở hạ tầng cơ bản. Tầm quan trọng của sự tham
gia của khu vực tư nhân trong việc tạo ra nhà ở thu nhập thấp được thực hiện trong Kế
hoạch Malaysia lần thứ hai (1971-1975). Kể từ những năm 1980 nhà ở công và nhà tư
nhân chi phí thấp được cung cấp thông qua chính sách kiểm soát phát triển trong đó yêu
cầu cung cấp 30% nhà ở chi phí thấp trong mỗi dự án dân cư. Kế hoạch Malaysia 7
Trang 28/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
(1996-2000) và Kế hoạch Malaysia 8 (2001-2005), chính phủ thực hiện chính sách để
cung cấp đầy đủ, phong nhà ở cho tất cả người dân Malaysia, đặc biệt là cho người
nghèo. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 9 (2006-2010), chính phủ khuyến khích tư
nhân tham gia đầu tư, nhà ở chi phí thấp cho những người có thu nhập thấp thông qua
các dự án nhà ở thu nhập hỗn hợp.
1.5.1.2 PPP trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia
Chính phủ hỗ trợ cho sự tham gia của tư nhân, Chính phủ hỗ trợ về đất, trợ cấp
cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý nhanh hơn, tài chính và nới lõng trong tiêu chuẩn quy
hoạch và xây dựng để thu hút sự tham gia của tư nhân nhiều hơn. Các loại ưu đãi của
chính phủ để thu hút các nhà đầu tư tư nhân được tóm tắt trong Bảng 8. Tuy nhiên, theo
khảo sát của Ong (2005), hầu hết các nhà đầu tư tư nhân không nhận được tất cả các ưu
đãi được hứa sẽ đưa ra bởi chính phủ. Các nhà đầu tư tư nhân có thể nhận được hỗ trợ
từ Công ty TNHH Nhà ở Quốc gia (SPNB). Đây là một công ty nhà nước thành lập vào
năm 1997. Vai trò hoạt động chính của công ty là tăng cường cung cấp nhà ở giá rẻ cho
thị trường. Công ty xác định mức độ phát triển đầu tư vào các chương trình nhà ở thu
nhập thấp (Azriyati, 2008) và hỗ trợ trong giới hạn nguồn tài chính, xây dựng và phân
phối nhà ở cho những người thu nhập thấp. Tư nhân đầu tư vào các dự án phát triển nhà
ở thu nhập thấp có thể nhận được khoản vay bắc cầu từ SPNB với lãi suất 2% mỗi năm.
Trang 29/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 1.11 Chính phủ hỗ trợ Nhà đầu tƣ tƣ nhân Ƣu đãi từ Chính phủ
Phí bảo hiểm đất thấp Đất
Trợ cấp cơ sở hạ tầng chéo Trợ cấp cơ sở hạ tầng
Thủ tục pháp lý nhanh hơn
Tài chính
Nới lỏng trong kế hoạch và tiêu chuẩn xây dựng
Kế hoạch được phê duyệt nhanh hơn bởi nhà nước và chính quyền địa phương Giảm giá bằng cách hỗ trợ tài chính Giảm kích thước phòng ngủ Giảm yêu cầu bãi đậu xe Giảm chiều rộng của đường và hệ thống thoát nước Nới lỏng yêu cầu về trung tâm xử lý chất thải (để xử lý nước thải và các mục đích tái chế) Giảm yêu cầu đối với các cơ sở cộng đồng Giảm yêu cầu về không gian mở Tăng mật độ dân cư
Tuy nhiên, hầu hết các ưu đãi này các nhà đầu tư tư nhân không nhận được đặc
biệt đối với trợ cấp cơ sở hạ tầng, pháp luật và thủ tục nhanh hơn. Nhiều nhà đầu tư vẫn
dành thời gian dài, chi phí giao dịch cao và tiền đút lót để có được phê duyệt dự án
(Ông, 2005). Tình trạng này ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của dự án. Hiện vẫn còn
thiếu một số ưu đãi như đất đai được đưa ra bởi chính phủ, bảo lãnh cho nhóm
Bumiputera. Miễn phí đất, phí bảo hiểm thấp hơn đất được xác định là các ưu đãi hấp
dẫn nhất cho các nhà đầu tư kể từ khi giá đất ở đô thị là rất cao.
Chính phủ áp đặt một số yêu cầu vào nhà đầu tư tư nhân như bán giá trần, tiêu
chuẩn thiết kế tối thiểu, kiểm soát đầu tư và quá trình bán. Giá bán mỗi đơn vị nhà ở
không vượt quá giá trần mà phụ thuộc vào vị trí và thu nhập hàng tháng của nhóm mục
tiêu như trình bày trong Bảng 1.12.
Trang 30/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 1.12 Giá bán trần cho đơn vị nhà ở thu nhập thấp
Địa điểm (giá đất/m2) Thu nhập hàng tháng của đối tƣợng LHP Giá 1 đơn vị nhà
Trung tâm thành phố và đô thị lớn (trên RM45) Đô thị và tiểu đô thị (RM15-RM44) RM 1,200 - RM1,500 RM 1,000 - RM1,350 RM 42 000 RM 35 000
Thị trấn nhỏ và ngoại thành (RM10-RM14) RM 850 - RM 1,200 RM 750 – RM 1,000 Nông thôn (dưới RM10) RM 30 000 RM 25 000
Nguồn: Idrus and Siong (2008)
Các đơn vị nhà ở phải đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, số phòng, kích
thước tối thiểu của căn phòng và như thể hiện trong Bảng 1.13. Nhiều nhà đầu tư tư
nhân phàn nàn rằng các thiết kế tối thiểu và tiêu chuẩn chất lượng quá cao so với giá
trần thấp làm cho dự án ít lợi nhuận (Ông, 2005).
Bảng 1.13 Tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu cho mỗi đơn vị nhà ở thu nhập thấp
YẾU TỐ
NHÀ LIÊN KẾ 48 - 60 m2 NHÀ CHUNG CƢ 45 – 56 m2 Không gian sàn
Phòng ngủ:
- Trung bình 3 3
- Diện tích trung
bình:
(i) Phòng thứ 1
(ii) Phòng thứ 2
(iii) Phòng thứ 3
Nhà bếp – diện tích 11,7 m2 9,9 m2 7,2 m2 4,5 m2 11,7 m2 9,9 m2 7,2 m2 4,5 m2
trung bình
Phòng khách và Cung cấp không gian kết hợp Cung cấp không gian kết hợp
phòng ăn chung hoặc riêng biệt với diện chung hoặc riêng biệt với diện
tích sẵn có theo bố trí nội bộ tích sẵn có theo bố trí nội bộ
Trang 31/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
YẾU TỐ NHÀ LIÊN KẾ NHÀ CHUNG CƢ
Phòng tắm và nhà
vệ sinh Bố trí riêng biệt với không gian tối thiểu 1,8 m2 /mỗi loại Bố trí riêng biệt với không gian tối thiểu 1,8 m2 /mỗi loại
Khu vực kho và Cung cấp đầy đủ, thoải mái Cung cấp đầy đủ, tiện nghi
hiên nhà cho dân cư cho dân cư
Khu vực sấy khô Theo hướng dẫn của các thiết Theo hướng dẫn của các thiết
bị giặt trong các nhà cao tầng. bị giặt trong các nhà cao tầng.
Nguồn: Idrus and Siong (2008)
Tư nhân đầu tư cũng phải tuân theo chính sách kiểm soát phát triển trong đó mỗi
dự án khu dân cư đạt đến kích thước ngưỡng phải cung cấp cho ít nhất 30% diện tích
của nó để phát triển nhà ở thu nhập thấp. Kích thước thay đổi từ một ngưỡng tùy thuộc
vào nhu cầu đất đai sẵn có. Tại Kuala Lumpur, kích thước ngưỡng là 5 mẫu Anh.
Trợ cấp cho người thu nhập thấp có thể vay tài chính nhà ở từ hai nguồn: (a) Bộ
Treasure cho công chức chính phủ, (b) Quỹ nhân viên đóng trươ c.
Đối tượng kiểm soát - Chính phủ đảm bảo đơn vị nhà ở thu nhập thấp tiếp cận
với những người hội đủ điều kiện theo tiêu chí thu nhập thiết lập tối đa. Thu nhập hàng
tháng tối đa là RM1.500. Tiêu chí này tạo ra vấn đề nhà ở phân bổ không đúng đối
tượng (Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia, 2001).
Đơn vị sở hữu hệ thống nhà ở được bán trên giá mô hình cơ bản với thanh toán
tiến độ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng như thể hiện trong Bảng 1.15. Những người dân
có thu nhập thấp phải trả 10% của giá bán như thanh toán trước khi ký hợp đồng mua
bán. Hầu hết người mua có thu nhập thấp phải đối mặt với khó khăn để thanh toán
thanh toán tại 10% giá nhà ở (Ông, 2005).
Trang 32/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 1.15 Thanh toán từng đợt Quá trình thanh toán
1. Thanh toán ngay khi ký hợp đồng mua bán 10%
2. Trong vòng 14 ngày sau khi người nhận được văn bản thông báo của
nhà cung cấp đã hoàn thành:
- Phần móng của tòa nhà 10%
- Khung bê tông cốt thép của tòa nhà 15%
- Cửa sổ và cửa ra vào được lắp đặt đúng vị trí trên tường 10%
- Tấm lợp, dây điện, ống nước (không có phụ kiện), đường ống khí
(nếu có), điện thoại nội bộ và cáp (nếu có). 10%
- Phần tô bên trong và bên ngoài tòa nhà. 10%
- Các con đường, cống và hệ thống thoát nước 15%
3. Chuyển giao quyền sở hữu nhà với cung cấp điện và nước sẵn có 15%
4. Ngay khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư, chủ nhà
phải thanh toán tiếp cho chủ đầu tư như sau:
(a) 2,5% trong thời hạn 6 tháng sau khi sở hữu 2,5%
(b) 2,5% trong thời hạn 12 tháng sau khi sở hữu 2,5%
1.5.2 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan
1.5.2.1 Tổng quan của chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan
Chính sách nhà ở tại Thái Lan có thể được chia thành 6 giai đoạn:
Tạo lập nhà (1948-1958) - Tại giai đoạn này, chương trình phúc lợi xã hội
được thực hiện tại Thái Lan. Ngân hàng nhà ở quốc gia (GHB), một trong những nhà
tài chính quan trọng, được thành lập năm 1953 như là một doanh nghiệp nhà nước. Vai
trò ban đầu là xây dựng nhà ở bán cho người thu nhập thấp. Sau đó, mục đích chính của
nó là cung cấp tài chính nhà ở cho các khu dân cư.
Thành phố đẹp (1960-1971) - Chiến lược làm đẹp thành phố tập trung vào
việc giải phóng mặt bằng suy sụp và xây dựng căn hộ cao cấp.
Trang 33/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Khu nhà ổ chuột (những năm 1970) – Vì thất bại trong việc cung cấp nhà
ở xã hội và hỗ trợ tài chính từ các cơ quan quốc tế, chính phủ thực hiện cải tiến khu nhà
ổ chuột đã nhận được hỗ trợ cộng đồng nhiều hơn và rẻ hơn.
Việc kích hoạt các chiến lược (những năm 1990) - Mục đích của chương
trình này là để khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp và dân số
đô thị cải thiện điều kiện sống của họ về cơ bản tự giúp đỡ.
Chương trình Baan Eua-Arthorn (những năm 2000) - Chương trình nhà ở
gần đây được thực hiện từ năm 2003 là chương trình Ban Eua-Arthorn nhằm xây dựng
một triệu đơn vị nhà ở đến năm 2007. Chương trình bao gồm hai phần: Baan UA
Arthorn - chương trình này được quản lý bởi cơ quan Nhà ở quốc gia (NHA). Các nhà
đầu tư được ưu đãi để phát triển dự án nhà ở thu nhập thấp và chuyển giao cho chính
phủ. Và Baan Mankong - chương trình được thực hiện bởi Viện Phát triển Tổ chức
Cộng đồng (CODI). Mục tiêu của nó là để cải thiện điều kiện nhà ở cho 300.000 gia
đình của 2.000 cộng đồng sinh sống tại 200 thành phố.
1.5.2.2 PPP trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan
Phần này thảo luận về phát triển nhà ở thu nhập thấp theo chương trình Baan
UA Arthorn (Bua) đó là chương trình nhà ở thu nhập thấp lớn nhất theo đề án PPP tại
Thái Lan vào thời điểm quan trọng. Thảo luận tập trung vào năm phần: ưu đãi của
chính phủ, chính sa ch từ chính phủ, trợ cấp cho người thu nhập thấp, kiểm soát nhóm
mục tiêu và giai đoạn phân phối.
Hỗ trợ chính phủ - Các khuyến khích chính được đưa ra bởi chính phủ là không
cần hợp đồng. Trách nhiệm của đơn vị bán nhà ở được chuyển giao cho cơ quan Nhà ở
quốc gia (NHA). Mỗi đơn vị nhà ở chuyển giao cho chính phủ ở mức giá cố định là
470.000 baht. Nguồn tài chính cho NHA lấy từ GHB và Ngân hàng tiết kiệm quốc gia
(GSB). NHA thực hiện thanh toán từng đợt cho nhà đầu tư tư nhân tùy thuộc vào tiến
độ xây dựng.
Trang 34/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Chính phủ áp đặt – Các nhà đầu tư tư nhân có trách nhiệm thu hồi đất, tài chính,
và xây dựng một số tiêu chí sau đây được thiết lập bởi chính phủ như: tiêu chuẩn quy
hoạch, tiêu chuẩn thiết kế, yêu cầu các tổ chức cộng đồng, yêu cầu xây dựng, cố định
giá chuyển nhượng, thời gian xây dựng, phân tích thị trường để đảm bảo có sẵn nhu cầu
(NHA, 2009b).
Trợ cấp cho người thu nhập thấp - những người thu nhập thấp mua nhà ở được
nhận khoản vay nhà ở từ GHB với thời hạn lên đến 30 năm và tỷ lệ vay đến 100% giá
nhà ở. Trong ba năm đầu tiên lãi suất là 4% và 5% trong 2 năm tiếp theo và sau đó tăng
lên. Vì vậy, các dịch vụ nợ được thanh toán từ 25-37 USD/ tháng. Chính phủ cũng cung
cấp vốn gián tiếp cho người thu nhập thấp.
Kiểm soát đối tượng mua - Ban đầu, đối tượng người thu nhập thấp là hộ gia
đình có thu nhập hàng tháng ít hơn 15.000 Baht, nhưng sau đó mức trần thu nhập hộ gia
đình được tăng lên đến 30.000 Baht và lên đến 40.000 Bath. Tuy nhiên, chương trình
này cũng có vấn đề trong nhóm mục tiêu (Yap và Wandeler, 2010). Những người ở
trong tiêu chuẩn được giao có thu nhập cao hơn trần. Chương trình làm mất lợi ích cho
người thu nhập thấp, nó mang lại lợi ích cho nhóm thu nhập cao.
Giai đoạn phân phối - Chính phủ sẽ mua các đơn vị nhà ở từ các nhà đầu tư và
bán cho người thu nhập thấp theo phương thức thuê mua.
1.5.3 Rào cản đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp ở một số nƣớc đang
phát triển
Rào cản khả năng tiếp cận đất - Tiếp cận đất đai là điều kiện chính để tăng
nguồn cung cấp nhà ở (Sengupta, 2006). Một số rào cản để tiếp cận đất với những nước
đang phát triển: thủ tục phức tạp và quan liêu để có được đất đai, tham nhũng khi giao
dịch với các cơ quan chính phủ, vấn đề tranh chấp khi giao dịch với chủ đất trong bồi
thường và đang chờ hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp, thông tin đất đai thiếu
hiệu quả và minh bạch, giá đất cao do đầu cơ đất và mất nhiều thời gian trong quá trình
Trang 35/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
đền bù với chủ đất, đất giao cho nhà đầu tư tư nhân trong khu vực ngoại ô và đất đai bị
phân mảnh.
Thiếu nguồn tài chính cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ - Nhà đầu tư nhỏ và vừa
thường là chìa khoá để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm thu nhập thấp (WB, 2007).
Hầu hết các nhà đầu tư lớn không quan tâm đến dự án nhà ở thu nhập thấp vì mức lợi
nhuận thấp của mảng thị trường này. Tuy nhiên, tiếp cận với nguồn tài chính chính thức
là một trở ngại cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).
Tiêu chuẩn xây dựng cao dẫn đến giá đơn vị nhà ở cao – Tiêu chuẩn xây dựng
cao áp dụng cho dự án nhà ở cho nhóm thu nhập thấp làm chi phí nhà không còn phù
hợp với người nghèo.
Thiếu phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản trên đất được giao cho bên tư nhân –Trong
một số thành phố ở Nigeria, cơ sở hạ tầng cơ bản và dịch vụ trên đất nghèo nàn trở
thành một vấn đề trong khu vực ngoại thành. Tóm lại, thiếu dịch vụ trên đất được cấp
từ chính phủ và hạ tầng cơ bản không có tạo ra các dự án nhà ở thu nhập thấp không
hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì chi phí ban đầu cao để phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản
trong khi thời gian giao dịch với thủ tục phức tạp từ các quy định của chính phủ.
Thiếu tài chính cho người nghèo mua nhà ở - Có hai vấn đề khó khăn làm cho
người nghèo không tiếp cận với nguồn vốn: Không thể tiếp cận vào các thị trường tài
chính chính thức, không thể có được những trợ cấp tín dụng.
Nhà ở thu nhập thấp không đạt được mục tiêu hưởng lợi - Nhà ở thu nhập thấp
không đến được đối tượng mục tiêu bởi vì: các đối tượng bán lại nhà ở của mình để
đem lại lợi ích vì khả năng chi trả nợ hoặc vị trí nhà ở ngoại thành. Quy định không rõ
ràng về định lượng đối tượng dẫn đến nhà ở có được bởi các nhóm thu nhập trung bình
hoặc cao.
Mức lợi nhuận thấp do kiểm soát của chính phủ - dự án nhà ở thương mại phải
sử dụng 5-10% của tổng số đơn vị để xây dựng nhà ở giá cả phải chăng với mức lợi
nhuận 3% cho những người thu nhập thấp. Mức lợi nhuận thấp làm cho các dự án nhà ở
thu nhập thấp không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Tương tự như điều kiện Việt Nam,
Trang 36/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
nhà ở thu nhập thấp chỉ nhận được 10% tổng chi phí xây dựng để bù đắp những rủi ro
của dự án.
1.5.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Một số bài học về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp từ kinh nghiệm của
một số quốc gia có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam như sau:
1) Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp để giải quyết cho các đối tượng chính sách theo hình thức bán trả dần
hoặc cho thuê như các nước Thái Lan, Malysia, Hàn Quốc,… Xây dựng nhà ở xã hội
thường do một tổ chức công của Chính Phủ đảm nhận và hoạt động như một nhà đầu tư
độc lập.
2) Thực hiện quỹ tiết kiệm nhà ở và đầu tư theo hình thức đa dạng hóa:
Nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng đa dạng, cho các đối tượng có thu
nhập khác nhau với nhiều mức giá khác nhau. Cơ quan xây dựng nhà ở được phép thu
hồi đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại một số đô thị ở Châu Á, Chính
quyền chuẩn bị sẵn các lô đất có các dịch vụ tối thiểu về giao thông, cấp điện, cấp nước,
thoát nước cho những hộ gia đình có thu nhập thấp để họ được xây dựng dần dần nhà ở
của mình.
Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở là loại hình tín dụng trung dài hạn của các doanh
nghiệp thay mặt cho người lao động, người lao động được chia sẻ lợi tức từ ngân quỹ
đó. Hội đồng quản lý quỹ bao gồm thành viên là chính quyền địa phương, chủ doanh
nghiệp và người lao động. Quỹ này cho phép nhà nước, chủ doanh nghiệp và cá nhân
cùng chung tay trong việc đầu tư vào xây dựng nhà ở. Quỹ này tồn tại dưới hình thức
tiền gửi ngân hàng trong những tài khoản tự nguyện đóng góp, được người lao động sử
dụng để mua nhà, xây hoặc sửa nhà, người làm thuê cũng có thể vay mượn để sử dụng
vào mục đích đó.
3) Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân tham gia xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
Trang 37/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Chính phủ thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở thu
nhập thấp. Nhà nước kiểm soát hệ thống các ngân hàng thương mại lẫn việc phân bổ
các nguồn vốn cho vay nội địa, việc sử dụng đất, hai là quản lý giá bán thông qua đó
kiểm soát các nhà đầu tư tư nhân cũng như thị trường nhà ở.
Chính phủ qui định về giá và kích thước nhà để thúc ép các nhà đầu tư xây dựng
nhà giá rẻ. Các nhà đầu tư được cấp phép sẽ có các quyền như phát hành trái phiếu
công ty được ưu tiên vay vốn nhà đất, mua các khu đất dự án của cơ quan nhà nước.
Chính phủ bắt buộc các ngân hàng thương mại dành ít nhất 15% nguồn vốn tín
dụng để cho vay mua nhà. Có nhiều chương trình cho vay vốn, mức vay lên đến 70%
giá trị căn nhà và thời hạn cho vay lên tới 30 năm.
Trang 38/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Thực trạng thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí
Minh
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu
nhập thấp đang sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 28,7%
hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Theo đánh giá
chung, có khoảng 15-20% hộ gia đình tại các khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về
chỗ ở. Tại các quận vùng ven thành phố như quận 4, quận 8, Bình Thạnh, Gò Vấp, hàng
chục nghìn căn nhà lụp xụp trong những khu nhà ổ chuột, nhiều năm qua vẫn chưa di
dời xong dù đã có quy hoạch. Tại những khu vực này, diện tích ở bình quân theo đầu người chưa tới 6 m2, trong khi tiêu chuẩn sống hiện nay của thành phố là 12 m2.
Trong các phần trình bày dưới đây, chúng tôi sẽ đi sâu vào phân tích thực trạng
nhà ở cho các đối tượng được thuê hoặc thuê mua theo luật nhà ở hiện hành là các cán
bộ công chức viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân khu công nghiệp của thành
phố.
2.1.1 Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức
Theo số liệu của Cục thống kê TP.HCM, năm 2008 thành phố có khoảng
403.951 người làm việc trong khu vực kinh tế nhà nước, bao gồm cả các cơ quan, đơn
vị, doanh nghiệp thuộc các ngành nghề kinh tế. Kết quả điều tra nhà ở cho người lao
động do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện cho thấy có tới 31% cán bộ,
công chức, viên chức chưa có nhà ở phải ở ghép; 4% phải thuê nhà tạm của tư nhân để
ở, 19% được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990;
14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng.
Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 31% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên
chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở.
Trang 39/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Con số này tương ứng với hơn 120 nghìn cán bộ viên chức hiện sống trong điều
kiện chật hẹp và không ổn định, điều kiện vệ sinh môi trường thấp kém. Khoảng 30%
số lượng cán bộ, công chức vào biên chế từ năm 1992 được phân phối nhà ở. Số người
này hầu hết có số năm làm việc khá lâu, đã về hưu và chiếm tỷ lệ rất nhỏ (5-6%) so với
tổng số cán bộ, công chức, viên chức hiện nay đang làm việc. quỹ nhà ở phân phối cho
cán bộ, công chức, viên chức được xây dựng từ những năm 1960-1970 của thế kỷ trước
đang ngày một xuống cấp nghiêm trọng, chưa được cải tạo xây dựng lại, đa số ở trong
tình trạng lún, nứt, thấm dột. thành phố hiện có 445 chung cư và cư xá được xây dựng
từ trước năm 1975 và trong thời kỳ bao cấp nhà ở. Các chung cư được ví như là “ổ
chuột trên cao” với hiện trạng phổ biến là bên ngoài hoen ố, bên trong ẩm mốc, chật
chội, thiếu ánh sáng. Do số người trong từng căn hộ tăng lên, do chật hẹp về diện tích ở,
thiếu thốn diện tích khu phụ, hầu hết các khu ở này đều xảy ra tình trạng cơi nới, lấn
chiếm diện tích sử dụng chung, sân vườn. . . để tăng thêm diện tích sinh hoạt. sự xuống
cấp cả về chất lượng công trình lẫn môi trường sống đang là vấn đề cần được quan tâm
giải quyết đối với các khu nhà ở này.
Đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tập trung vào các hộ gia đình trẻ ở khu vực đô
thị, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ. nhu cầu bức xúc như vậy nhưng khả năng tích
lũy để mua được nhà ở của những đối tượng này hầu như không có. Khi chưa thể cởi bỏ
Trang 40/98 gánh nặng cuộc sống cho người lao động, thì họ chưa thể toàn tâm toàn ý phục vụ cơ Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
quan, tổ chức của mình và tình trạng chảy máu chất xám là tất yếu. Quan tâm hơn nữa
đến điều kiện sống cho công chức, trước hết về nhà ở là yếu tố hết sức quan trọng để họ
có thể yên tâm về cuộc sống, cống hiến hết mình cho công việc.
2.1.2 Thực trạng nhà ở công nhân
Hiện nay, trên địa bàn thành phố HCM có 3 khu chế xuất và 12 khu công nghiệp
tập trung với tổng diện tích là 2.354ha. Hầu hết các khu này đều có tỷ lệ đất cho thuê từ
60% - 100% trên tổng diện tích đất cho thuê. Theo qui hoạch phát triển đến năm 2020,
thành phố sẽ có 23 khu chế xuất, khu công nghiệp (KCX-KCN) với tổng diện tích
khoảng 7.042ha.
Tính đến 6 tháng đầu năm 2010, các KCX-KCN đã thu hút được 1.131 dự án
đầu tư, trong đó có 463 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư là hơn
4.076 tỷ USD, sản phẩm xuất đi trên 50 quốc gia và vùng lãnh thổ đồng thời thu hút
255.203 lao động đến làm việc. Hiện nay, có khoảng 70% công nhân có nhu cầu thuê
nhà ở. Nhu cầu về nhà ở cho người lao động sẽ còn tiếp tục tăng cao do việc mở rộng
và thành lập mới các KCX-KCN. Tuy nhiên, việc phát triển các khu công nghiệp hiện
nay chưa gắn liền với việc phát triển nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống
người lao động. Các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và các doanh nghiệp cũng
chưa chú trọng tới việc xây dựng nhà ở cho công nhân thuê, chủ yếu do hiệu quả đầu tư
không cao. Cho đến nay, các khu nhà lưu trú công nhân xây dựng từ nguồn vốn ngân
sách hoặc từ doanh nghiệp mới chỉ giải quyết được nhà ở cho khoảng 5% số lao động,
vì vậy ở hầu hết các khu công nghiệp, người lao động có điều kiện sống rất khó khăn.
Công nhân thường phải thuê nhà trọ từ các hộ dân tự xây dựng lân cận khu công
nghiệp để cư trú với chất lượng thấp, không đảm bảo điều kiện vệ sinh và điều kiện
sống tối thiểu. Với mức thu nhập thấp, họ đều phải chọn giải pháp vài người chung
nhau thuê một phòng tại những dãy nhà trọ tư nhân xung quanh khu công nghiệp, khu
chế xuất. Khi các khu công nghiệp mọc lên trên địa bàn nào thì người dân nơi ấy thi
nhau xây nhà tạm cho công nhân thuê. Họ cải tạo khu vực chăn nuôi, các khu đất trống
trong vườn để xây phòng trọ cho thuê. Giá phòng trọ dao động 200-300 nghìn
Trang 41/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
đồng/người/tháng tùy theo vị trí và mức độ tiện nghi. Toàn thành phố có khoảng
135.260 chỗ lưu trú cho công nhân do các hộ gia đình cho thuê, tương đương với 270.000 – 337.500 m2 được xây dựng.
Việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê của các hộ gia đình đã đáp ứng
phần nào nhu cầu về nhà ở cho người lao động. Tuy nhiên, hầu hết những dãy nhà trọ
tư nhân đều được dựng lên một cách tạm bợ, không gian chật hẹp, ẩm thấp, điện nước
thường xuyên thiếu thốn. những nhà trọ công nhân thường được xây thành dãy, tường
gạch, lợp mái tôn và phi b rô xi măng, thậm chí cả bằng phên lá; hầu như không có khu
vệ sinh riêng, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường cấp điện không an toàn. Diện tích mỗi phòng chỉ rộng 12-15 m2 cho từ 3-5 công nhân trọ. Điều kiện sống khó
khăn, tạm bợ, không đảm bảo vệ sinh môi trường đã và đang ảnh hưởng lớn đến sức
khỏe của người lao động, đồng thời làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp.
Trong tháng 11/2008, Sở Xây dựng đã phối hợp với Liên đoàn lao động thành
phố, Sở Lao động Thương binh xã hội, Ban quản lý các KCX-KCN, Quỹ phát triển nhà
ở, Quỹ đầu tư phát triển đô thị, UBND các quận, huyện liên quan kiểm tra thực địa một
số nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố. Kết
quả kiểm tra 421 phòng trọ tại 14 điểm cho thấy có 78,5% không đảm bảo tiện nghi sử
dụng (không có quạt trần hay quạt treo tường), 71,4% không đảm bảo an toàn phòng
Trang 42/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
cháy chữa cháy, 71,5% không đảm bảo về quy hoạch và kiến trúc xây dựng, diện tích phòng bình quân là 3-4 m2/người, thậm chí có nơi dưới 3 m2/người.
2.2. Thực trạng môi trƣờng pháp lý cho các dự án hợp tác công tƣ tại TP.HCM
Chính phủ đã tạo điều kiện khá rõ cho thành phần kinh tế tư nhân tham gia đầu
tư về mặt pháp luật, cụ thể là Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp và Nghị định về BOT sửa
đổi.
Mới đây, Ngân hàng thế giới (WB) cùng với Bộ Kế hoạch và Đầu Tư (MPI) đã
phác thảo khuôn khổ PPP nhằm mục đích cải thiện và mở rộng phạm vi của quy chế
BOT hiện tại và quy chế BOT mới (Nghị định 108/2009/NĐ-CP) có hiệu lực từ ngày
15 tháng 01 năm 2010 và soạn thảo cho phù hợp với thực tế của Việt Nam.
Tuy nhiên, tồn tại một số lĩnh vực mà thực tế khác xa so với khung đề xuất.
Từ trước đến nay, xu hướng của Chính phủ là trao BOT cho các doanh nghiệp
quốc doanh (SOEs) trên cơ sở đàm phán, chứ không phải đấu thầu cạnh tranh. Các
SOEs này, trong nhiều trường hợp chưa thiết lập nghiên cứu khả thi cụ thể và đang nỗ
lực để huy động nguồn vốn cần thiết.
Trong nhiều trường hợp, các SOEs còn dựa hoàn toàn vào bảo lãnh của Chính
phủ để huy động vốn. Tuy nhiên, người ta tin rằng Chính phủ sẽ có biện pháp nhằm
giảm bớt hoặc hạn chế phạm vi bảo lãnh đối với các dự án BOT.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI) và Ngân hàng Thế giới (WB) đã trình bày về
khuôn khổ hợp tác công tư của Việt Nam trong hội nghị quốc tế về chương trình PPP
Việt Nam tại Hà Nội. Hiện tại, với sự rà soát của các cơ quan thực hiện, có khả năng
Thủ tướng Chính phủ sẽ phê chuẩn khuôn khổ PPP và các nghị định liên quan trong
cuối năm nay.
2.3. Thực trạng hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
tại TP.HCM
2.3.1. Dự án nhà ở thu nhập thấp
Trang 43/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tính từ khi Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 20/4/2009 của Thủ Tướng Chính
phủ được triển khai, đã hơn hai năm thành phố Hồ Chí Minh hầu như chưa có dự án
nhà ở thu nhập thấp nào được đầu tư từ công ty tư nhân hoàn tất và bàn giao cho người
thu nhập thấp. Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, trên địa bàn thành phố tính đến tháng
6/2011 đã có 33 doanh nghiệp tham gia chương trình đầu tư xây dựng nhà cho người
thu nhập thấp với quy mô hơn 14.000 căn hộ. Trong đó, UBND TP.HCM mới chấp
thuận chủ trương đầu tư xây dựng cho 6 chủ đầu tư với quy mô 22,4ha với gần 8.800
căn hộ phục vụ khoảng 31.650 người.
Bảng 2.1 Các dự án nhà ở thu nhập thấp đang triển khai ở TP.HCM
STT TÊN DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƢ QUI MÔ DỰ ÁN
Tổng công ty xây dựng số 1 1 672
2 1223
3 336
4 1500
5 1300
Khu dân cư Hạnh Phúc – xã Bình Hưng - huyện Bình Chánh Dự án xã Tân Nhựt - huyện Bình Chánh Chung cư Thạnh Lộc - Quận 12 Khu dân cư Vĩnh Lộc A - huyện Bình Chánh Khu dân cư Minh Thành - huyện Hóc Môn Nhà thu nhập thấp phường Hiệp Thành - Quận 12 6 2100 Tổng công ty Địa Ốc Sài Gòn Công ty CP ĐT Vạn Phúc Gia Công ty CP Địa Ốc An Nhân Công ty TNHH Long Thịnh Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh (HOF)
Dự án khu lưu trú công nhân và nhà ở thu nhập thấp xã Tân Nhựt - huyện Bình
Chánh do Tổng công ty địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư. Đây là một dự án lớn được cả thành phố quan tâm với diện tích đất toàn khu 49.977,7m2 , qui mô dân số dự kiến
4.986 người, tổng số căn hộ 1223 căn, tổng vốn đầu tư 792 tỷ đồng. Dự án bao gồm các
trường học cho trẻ sơ sinh, trường tiểu học và siêu thị nhỏ. Dự án được khởi công vào
ngày 19/9/2009 và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2012. Tổng số đơn vị nhà 1223
nhà ở chia làm bốn loại như mô tả trong bảng 2.2.
Trang 44/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 2.2 Phân loại nhà ở trong dự án nhà ở thu nhập thấp Tân Nhựt
Phân loại Số căn hộ Giá (triệu đồng) Diện tích
Diện tích căn hộ (m2) 45 ÷ 70 290 3.872 430 ÷ 670
1. Nhà ở thu nhập thấp 2. Nhà giá thấp cho gia đình công nhân
3. Nhà lưu trú công nhân
6.671 4.026 45 ÷ 70 430 ÷ 670 150.000đ/người/tháng Tổng cộng 690 243 1.223
Tổng mức đầu tư là 792.000.000.000 đồng. Nguồn tài chính được huy động từ 3
nguồn: vốn tự có, vốn vay ngân hàng và tiền tạm ứng từ khách hàng. Khoản vay từ
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam với lãi suất 12,5% trong 2
năm, chiếm 34% tổng chi phí dự án. Vốn tự có khoảng 51% và phần còn lại là thu tạm
ứng từ khách hàng khoảng 15%.
Công ty có được đất dự án chủ yếu là từ đất nông nghiệp giữa năm 2007 và
hoàn thành thu hồi đất vào cuối năm 2008. Dự án đã phê duyệt và cấp giấy phép từ
tháng 10 năm 2007 đến tháng 9 năm 2009. Kế hoạch xây dựng được minh họa trong
bảng 2.3.
Bảng 2.3 Kế hoạch xây dựng
Dự án được Chính phủ trợ cấp tiền lãi vay, cơ sở hạ tầng cơ bản bao gồm trường
mầm non, trường tiểu học và cho phép thay đổi đất nông nghiệp sang đất ở với nộp thuế
thấp hơn. Người thu nhập thấp có thể vay mượn từ ba ngân hàng: Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (AGRIBANK), Ngân hàng Công thương Việt
Nam (Vietinbank) và Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB).
Trang 45/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
2.3.2. Phân tích các hình thức hợp tác công tƣ
2.3.2.1 Chính phủ hỗ trợ tƣ nhân tham gia
Chính phủ khuyến khích sự tham gia của tư nhân thông qua cung các hình thức:
đất đai, ưu đãi thuế, trợ cấp tài chính, trợ cấp cơ sở hạ tầng, nới lõng trong tiêu chuẩn
xây dựng.
Trong thời hạn ưu đãi về thuế, bên tư nhân nhận được cả hai loại thuế giá trị gia
tăng (VAT) và thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Các nhà đầu tư tư nhân được miễn thuế
VAT. Thuế TNDN, họ nhận được miễn thuế trong bốn năm đầu tiên, được giảm 50%
trong năm năm tiếp theo và áp dụng thuế thu nhập 10% cho phần còn lại của vòng đời
dự án.
Đất đai là vấn đề quan trọng nhất đối với dự án nhà ở thu nhập thấp vì phần chi
phí cao trong tổng chi phí phát triển. Rất khó để tìm đất giá rẻ ở đô thị lớn như thành
phố Hồ Chí Minh. Nếu tư nhân phát triển chọn đất giá rẻ ở khu vực ngoại thành thì nhà
ở rất khó để bán cho người thu nhập thấp vì hệ thống giao thông chưa thuận tiện ở Việt
Nam dẫn đến khó khăn và mất nhiều thời gian trong di chuyển vào trung tâm thành phố.
Đối với các ưu đãi đất đai, chính phủ hứa sẽ cung cấp cho sử dụng đất miễn phí hoặc
tiền thuê đất miễn phí để phát triển. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư tư nhân không
nhận được những ưu đãi. Trong dự án Tân Nhựt, công ty có vốn đầu tư đã phải mua lại
đất từ tháng 6 năm 2007 đến tháng 12 năm 2009 và giá đất tăng gần 100 phần trăm.
Công ty được hỗ trợ từ chính phủ để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tương đương
với thuế thấp hơn 50% so với dự án khu dân cư bình thường.
Nguồn tài chính cho phát triển là một vấn đề khác của dự án nhà ở thu nhập
thấp. Ba nguồn tài chính cho đầu tư dự án nhà ở là vốn tự có, vốn vay và vốn tạm ứng
từ khách hàng. Về vốn vay: các công ty lớn thường đầu tư vào phân khúc thị trường cao
cấp với mức lợi nhuận cao trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs) đầu tư dự án
nhà ở thu nhập thấp. SMEs gặp khó khăn trong việc có được khoản vay dài hạn, trong
khi dự án nhà ở thu nhập thấp cần dài hạn thậm chí lên đến 20 năm theo yêu cầu của
Trang 46/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
chính phủ. Chính phủ cũng hứa hẹn sẽ cung cấp hỗ trợ tài chính như trợ cấp lãi suất,
bảo lãnh cho khoản vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, lãi suất trợ cấp có nghĩa là trừ 4% từ
mức lãi suất vay từ các ngân hàng thương mại. Nguồn thứ hai vốn ứng trước của khách
hàng là khá nhỏ vì hầu hết người mua là những người nghèo. Nguồn cuối của quỹ là
vốn chủ sở hữu do khả năng tài chính yếu của công ty cỡ nhỏ. Những khó khăn trong
nguồn tài chính cho các nhà đầu tư được minh họa trong hình 2.3. Trong dự án Tân
Nhựt, AGRIBANK cung cấp khoản vay 34% tổng mức đầu tư. Lãi suất tính là 12,6%
trong vòng 2 năm. Chính phủ trả lãi suất 4% hỗ trợ Công ty.
Đầu tư cơ sở hạ tầng tạo ra đầu tư trả trước cao và gánh nặng tài chính cho nhà
Hình 2.3 Nguồn tài chính cho dự án nhà ở thu nhập thấp
đầu tư tư nhân. Chính phủ hỗ trợ tư nhân về cơ sở hạ tầng như hệ thống điện, hệ thống
nước, hệ thống giao thông vận tải. Tuy nhiên, không có chính sách rõ ràng rằng chính
phủ hỗ trợ như thế nào trong hệ thống cơ sở hạ tầng. Hầu hết các nhà tư nhân không thể
nhận được loại hình khuyến khích này. Trong trường hợp dự án Tân Nhựt, chính phủ
Trang 47/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
trợ cấp trường mầm non, trường tiểu học và siêu thị nhỏ. Tổng mức đầu tư của các cơ
sở cộng đồng này được trích từ nộp thuế cho chính phủ. Việc quy hoạch, tiêu chuẩn
thiết kế thấp hơn dự án thương mại.
Để giảm chi phí nhà ở, chính phủ cho phép các nhà đầu tư giảm bớt quy hoạch
và tiêu chuẩn xây dựng. Dự án nhà ở thu nhập thấp có thể được tăng hệ số sử dụng đất
và mật độ xây dựng 1,5 lần so với bình thường nhằm sử dụng đất hiệu quả, kích thước
nhà ở có thể được giảm đến 45 mét vuông.
Tóm lại, hầu hết các ưu đãi hứa hẹn sẽ được cung cấp bởi chính phủ thì hầu như
nhà đầu tư tư nhân không thể nhận được. Các ưu đãi từ chính được tóm tắt trong Bảng
2.4.
Bảng 2.4 Chính sách hỗ trợ nhà đầu tƣ tƣ nhân
Chinh sách ƣu đãi của chính phủ
Ƣu đãi về đất Miễn tiền sử dụng đất Miễn tiền thuê đất
Ƣu đãi về thuế Không chịu thuế TNDN trong 4 năm đầu, giảm 50% cho 5 năm tiếp theo và thuế 10% cho thời gian còn lại của dự án.
Không chịu thuế GTGT
Hỗ trợ lãi suất Hỗ trợ tài chính Bảo đảm các khoản vay từ ngân hàng NN
Hỗ trợ cơ sở hạ tầng Hỗ trợ cơ sở hạ tầng cơ bản trong và ngoài: hệ thống điện, hệ thống nước, hệ thống giao thông vận tải
Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất 1,5 lần nhiều hơn bình thường dự án nhà ở Tiêu chuẩn xây dựng thoáng hơn
Trang 48/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
2.3.2.2 Chính phủ áp đặt các nhà đầu tƣ tƣ nhân
Chính phủ áp đặt những yêu cầu nhất định để tư nhân tham gia vào các dự án
nhà ở thu nhập thấp như kiểm soát mức lợi nhuận, tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, kiểm
soát quá trình phân phối và kiểm soát phát triển.
Giá bán được xác định dựa trên mức lợi nhuận tối đa là 10%. Cơ cấu chi phí
bằng cách sử dụng tính toán lợi nhuận không bao gồm tất cả các ưu đãi trong thời hạn
giảm thuế, trợ cấp tài chính, ưu đãi về đất đai và trợ cấp cơ sở hạ tầng được nhận từ
chính phủ. Chính sách kiểm soát biên lợi nhuận tối đa không thúc đẩy phát triển tư nhân
giảm chi phí từ dự án, chi phí đầu tư cao hơn dẫn đến lợi nhuận cao hơn và ngược lại.
Chính phủ qui định quá trình phân phối nhà ở để đảm bảo rằng các đơn vị nhà ở
được bán đúng đối tượng người thu nhập thấp. Quá trình phân phối dự án nhà ở thu
nhập thấp là khá phức tạp và tốn thời gian bởi vì nhà đầu tư phải trình các cơ quan
chính phủ để có được phê duyệt nhiều lần. Khi bắt đầu công trình xây dựng, nhà đầu tư
phải cung cấp thông tin dự án cho bộ phận xây dựng như tiến độ thi công, số lượng đơn
vị để bán, cho thuê và cho thuê mua, thời gian đăng ký. Sau đó, bộ phận xây dựng công
bố thông tin dự án trên trang web và tờ báo ít nhất một lần. Những người dân có thu
nhập thấp đăng ký dự án này được duyệt từ chính quyền địa phương về thu nhập hộ gia
đình, điều kiện nhà ở và cư dân thường trú. Sau đó, các nhà đầu tư sẽ xếp hạng dựa trên
các tiêu chí xếp hạng trong Bảng 2.5 và lựa chọn người mua đủ điều kiện. Tiếp đến, gửi
danh sách người mua đủ điều kiện để bộ phận xây dựng kiểm tra các đăng ký của người
thu nhập thấp chỉ đăng ký có một dự án và chưa nhận được trợ cấp nhà ở. Nếu phòng
xây dựng phê duyệt với danh sách, người mua đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán với
nhà đầu tư. Danh sách người mua sẽ được gửi đến bộ phận xây dựng và chính quyền
địa phương để ngăn ngừa bán lại. Quá trình phân phối mà nhà đầu tư phải tuân theo
được tóm tắt trong hình 2.4.
Trang 49/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 2.4 Quá trình phân phối nhà
Trang 50/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 2.5 Tiêu chuẩn sắp xếp và lựa chọn ngƣời thu nhập thấp
Tiêu chuẩn xếp hạng
Điểm số (Tối đa 100 điểm) 50
50 30
30
30
30
20
10
10
I. Khó khăn về nhà ở (Tối đa 50 điểm) 1 Không có nhà 2 Nhà nhỏ (dưới 5m2/người) II. Ngƣời thu nhập thấp (Tối đa 30 điểm) 1 Gia đình có ít nhất 1 thành viên làm trong cơ quan nhà nước 2 Gia đình có nhà, đất được thực hiện bởi chính phủ để nâng cấp mục đích và đã nhận được bồi thường trong thời hạn tài trợ nhưng chưa nhận được bồi thường trong thời hạn 3 Các thành viên trong gia đình là CBCNV phi chính phủ III. Tiêu chuẩn khác (Tối đa 10 điểm) 1 Gia đình có ít nhất 2 người là CBCNV NN 2 Gia đình có 1 người là CNCNV NN và ít nhất 1 người là 7 CNCNV phi chính phủ
4
3 Gia đình có hơn 2 người là CNCNV phi chính phủ IV. Tiêu chuẩn khác đƣợc thiết lập bởi chính quyền địa phƣơng (Tối đa 10 điểm) 10
Như trong chính sách kiểm soát đầu tư, từng dự án khu dân cư với diện tích hơn
10 ha sẽ trích 20% tổng diện tích đất cho phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kích thước
ngưỡng chưa xem xét đến địa điểm dự án thực hiện, giá đất và nhu cầu nhà ở. Các tiêu
chuẩn thiết kế tối thiểu cho đơn vị nhà ở chi phí thấp chỉ là kích thước của đơn vị nhà ở
phải được 30-70 mét vuông. Không có hướng dẫn và yêu cầu rõ ràng về quy hoạch và
thiết kế dự án nhà ở thu nhập thấp. Các dự án nhà ở thu nhập thấp chủ yếu áp dụng tiêu
chuẩn xây dựng của dự án nhà ở thương mại bình thường.
2.3.2.3 Trợ cấp cho ngƣời thu nhập thấp
Theo chính sách của chính phủ, người thu nhập thấp nhận trợ cấp tài chính nhà
ở khi mua nhà thu nhập thấp. Chính phủ hứa hẹn sẽ cung cấp cho vay đối với người thu
Trang 51/98 nhập thấp ít nhất 10 năm và lên đến 80% giá nhà ở trong trường hợp sử dụng thuê mua Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thanh toán. Trong điều kiện của hệ thống giá với thanh toán một lần, các ngân hàng nhà
nước hứa sẽ cho vay ít nhất 10 năm và lên đến 70% giá nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế
hầu hết trong số họ phải đối mặt với khó khăn trong việc vay mượn từ ngân hàng.
Trong trường hợp dự án Tân Nhựt, người thu nhập thấp có thể vay mượn từ ba ngân
hàng là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (AGRIBANK), Ngân hàng
Công thương Việt Nam (Vietinbank) và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
(BIDV), thời hạn cho vay chỉ tối đa 05 năm và 70% giá nhà ở. Phương thức tài trợ
trong dự án Tân Nhựt được minh họa trong hình 2.5.
Hình 2.5 Phƣơng thức thanh toán trong dự án Tân Nhựt
2.3.2.4 Kiểm soát đối tƣợng mua
Để đảm bảo rằng các đơn vị nhà ở được cấp cho đúng đối tượng, một số yêu cầu
được thiết lập: kiểm soát thu nhập hộ gia đình, kiểm soát tình trạng nhà ở và kiểm soát
tình trạng sở hữu. Thu nhập bình quân của gia đình thành viên được thấp hơn thu nhập
Trang 52/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
bình quân do chính quyền địa phương. Để có đủ điều kiện để đăng ký vào dự án nhà ở
thu nhập thấp, hộ gia đình phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau đây:
1. Hộ gia đình không sở hữu nhà. Hộ gia đình có nhà ở mà đã được thực hiện
bởi chính phủ trong quá trình thu hồi đất và đã nhận được bồi thường kinh phí nhưng
chưa được bồi thường nhà ở
2. Hộ gia đình sở hữu căn nhà nhỏ hoặc căn hộ, trong đó nhà ở bình quân đầu
người là dưới 5 mét vuông.
3. Gia đình không nhận được bất kỳ khoản trợ cấp nhà ở.
4. Phải được thường trú lâu dài hoặc tạm trú ở tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà
ở thu nhập thấp.
5. Phải có thu nhập trung bình thấp hơn thu nhập bình quân đầu người do chính
quyền địa phương qui định.
Sau khi phân bổ đơn vị nhà ở cho người thu nhập thấp, các đơn vị được phân bổ
không thể được bán trong vòng 10 năm hoặc phải đi thuê nhà không đủ điều kiện LIP.
Trong điều kiện LIP muốn bán căn nhà được phân bổ trong thời hạn 10 năm, họ chỉ có
thể bán cho chính phủ hoặc các nhà đầu tư. Chính sách này nhằm ngăn chặn nhà bị bán
lại cho những đối tượng khác.
Mặc dù mục tiêu kiểm soát quy định là rất nghiêm ngặt, nhu cầu rất cao trong
nhà ở giá thấp so với nguồn cung cấp thấp dẫn đến nhiều tiêu cực không minh bạch xảy
ra chủ yếu ở các khâu kiểm tra và phê duyệt bởi chính quyền địa phương, Sở Xây dựng
và lựa chọn xếp hạng từ nhà đầu tư tư nhân.
2.3.2.5 Giai đoạn phân phối
Trong chính sách của chính phủ, nhà đầu tư có thể bán cho người thu nhập thấp
ở bốn cách là thanh toán một lần, thanh toán tiến độ hoặc trả góp, thuê mua và thuê nhà.
Mỗi cách trong số các phương pháp này là cần thiết để làm theo một số tiêu chuẩn do
chính phủ. Đối với thanh toán một lần, mức lợi nhuận tối đa là 10%, nhưng tất cả các
ưu đãi trong thời hạn thuế, đất đai, trợ cấp lãi suất, và trợ cấp cơ sở hạ tầng không thể
Trang 53/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
được bao gồm trong cơ cấu chi phí. Việc thanh toán đầu tiên được thực hiện không quá
20% giá nhà ở và phần còn lại sẽ trả ít nhất là trong 10 năm. Nếu người thu nhập thấp
chọn thanh toán tiến độ, họ phải trả 20% giá nhà ở cho đợt thanh toán đầu tiên và phần
còn lại cũng được thanh toán trong ít nhất 10 năm. Phương thức thuê mua cũng giống
phương thức thanh toán tiến độ, Người thu nhập thấp sẽ phải trả chi phí thuê được tính
dựa trên mức lợi nhuận tối đa là 10% và thời gian tối thiểu để thu hồi chi phí là 20 năm.
Đối với nhà cho thuê, thanh toán hàng tháng được tính trên mức lợi nhuận tối đa là
10%, và thời gian thậm chí là 20 năm. Bốn loại phương thức trên được minh họa trong
hình 2.7.
Hình 2.6 Bốn phƣơng thức cung cấp nhà thu nhập thấp
Trang 54/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư tư nhân chọn thanh toán một lần hoặc phương
thức thanh toán tiến độ vì những phương pháp còn lại là thời gian rất dài để thu hồi chi
phí đầu tư. Trong trường hợp dự án Tân Nhựt, chỉ áp dụng thanh toán một lần và
phương thức thanh toán tiến độ. Các điều kiện cũng khác nhau từ chính sách của chính
phủ. Người thu nhập thấp chỉ có thể vay 70% giá nhà ở từ ngân hàng và phải trả 30%
cho các khoản thanh toán đầu tiên.
2.3.3. Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp tại TP.HCM
2.3.3.1 Khả năng chi trả, khả năng tiếp cận và sẵn có của ngƣời thu nhập
thấp
Khả năng chi trả - khả năng chi trả có thể đo được giữa giá nhà ở với thu nhập
và hội đủ điều kiện tiếp cận thu nhập. GDP bình quân đầu người của Việt Nam trong
năm 2009 là US $ 1,050 (IMF, 2009). Trong một số thành phố lớn, GDP bình quân đầu
người một số nơi cao hơn GDP bình quân đầu người của đất nước như Hồ Chí Minh
(US $ 2.800), Hà Nội (US $ 1,800). Theo nhà đầu tư, các nhà ở thu nhập thấp giá nhà ở
tối thiểu là từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Trong trường hợp dự án Tân
Nhựt, nhà ở giá thấp nhất là 430.000.000 đồng.
Nếu chúng ta theo phương thức thanh toán như quy định của chính phủ cho
người dân có thu nhập thấp, mức phải thanh toán hàng năm với giá tối thiểu và sử dụng
tiền vay mười năm và lãi suất 12% được trình bày trong bảng 2.6. Việc thanh toán hàng
năm sử dụng phương thức trả góp cho nhà ở giá 250.000.000 đồng là VND35,4 triệu.
Trong trường hợp gia đình có hai thành viên và mỗi người kiếm được thu nhập hàng
năm như thu nhập bình quân của thành phố Hồ Chí Minh (US $ 2.800), mỗi năm họ
kiếm được gần 70.000.000 đồng và tiết kiệm được hơn 50% thu nhập của họ để thanh
toán khoản vay nhà ở. Điều này là quá cao so với giá trị được đề nghị là 25% (Mengjie
et al, 2008). Các yếu tố ảnh hưởng đến kỳ hạn thanh toán là các khoản vay ngắn hạn và
thiếu tài chính nhà ở được trợ cấp. So với Thái Lan, người thu nhập thấp có thể nhận
Trang 55/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
được các khoản cho vay trong 30 năm. Tỷ lệ giá nhà ở thu nhập trong trường hợp này
cũng là 7,1 đó là chấp nhận được.
Bảng 2.6 Các khoản thanh toán hàng năm cho các phƣơng thức thanh toán
khác nhau và giá nhà ở tối thiểu
Lãi suất (%) Thời gian vay (năm) Phƣơng thức thanh toán
Giá trị vay (triệu đồng) 200 Thanh toán mỗi năm (triệu đồng) 35,40 12% 10
250 triệu đồng
12% 12% 175 240 5 10 48,55 42,48
300 triệu đồng
12% 12% 210 344 5 10 58,26 60,89
430 triệu đồng 12% 301 5 83,51 Thuê mua Thanh toán một lần Thuê mua Thanh toán một lần Thuê mua Thanh toán một lần
Việc thanh toán tạm ứng cũng là quá cao so với Thái Lan. Ở Việt Nam, người
thu nhập thấp trả ít nhất là 20% giá nhà ở trong khi người thu nhập thấp ở Thái Lan
không trả tiền khoản đầu tiên bởi vì họ có thể vay các khoản cho vay nhà ở lên đến
100% giá nhà ở. Các cuộc phỏng vấn với quản lý của dự án Tân Nhựt, phần lớn người
thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc thu xếp cho việc thanh toán khoản đầu tiên lên
đến 50% giá nhà ở.
Bên cạnh dịch vụ nợ cao và thanh toán tạm ứng cao, một yếu tố tác động ảnh
hưởng đến khả năng chi trả là giá nhà ở cao so với các nước khác. Giá nhà thu nhập
thấp trung bình ở một số thành phố lớn là cao như tại TP Hồ Chí Minh 6-7.000.000
đồng mỗi mét vuông (khoảng US $ 300 - US $ 350) (Thành phố Hồ Chí Minh Sở Xây
dựng, năm 2010). Trong dự án Tân Nhựt giá tối thiểu là 9.500.000 đồng (US $ 480).
Giá nhà ở này là quá cao so với Malaysia (US $ 130-290), Thái Lan (US $ 250-360).
Hình 2.7 chỉ ra rằng phần chi phí cao trong xây dựng, đất đai và cơ sở hạ tầng trong cấu
trúc chi phí của dự án Tân Nhựt. Giảm các chi phí này sẽ góp phần đáng kể trong chi
phí dự án.
Trang 56/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 2.7 Cấu trúc chi phí trong dự án Tân Nhựt
Tóm lại, người thu nhập thấp không đủ khả năng để mua các đơn vị nhà ở thu
nhập thấp do dịch vụ nợ cao, tiền tạm ứng cao và giá nhà ở cao.
Tình trạng sẵn có - Tình trạng sẵn có của hệ thống trợ cấp nhà ở liên quan đến
số lượng đơn vị nhà ở được trợ cấp, trợ cấp tài chính và phụ cấp khác sẵn sàng cho hộ
gia đình có thu nhập thấp. Sẵn có đề cập chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp
phải đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người thu nhập thấp. TP.HCM có 33 dự án
được đăng ký theo dự án nhà ở thu nhập thấp trong năm 2010. Tuy nhiên, chỉ có 6 dự
án chiếm khoảng 18 phần trăm tổng số dự án đăng ký sẽ và đang được thực hiện. Các
đơn vị tổng số nhà cung cấp được 8.800 đơn vị phục vụ khoảng 31.650 người. Cung
cấp này là rất thấp so với nhu cầu cao. Từ các số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê
(2009), có 194 khu công nghiệp với 2.500.000 người lao động, 3.000.000 sinh viên và
650.000 nhân viên có thu nhập thấp.
Sự sẵn có các khoản trợ cấp tài chính nhà ở cũng là tiêu chí quan trọng. Việt
Nam không có tổ chức tài chính riêng biệt, tổ chức tiết kiệm có hỗ trợ tài chính nhà ở
cho cư dân. Một số thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Đồng Nai và Hà Nội có
Quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp cung cấp khoản vay. Tuy nhiên, các quỹ nhà ở chủ
yếu là cho vay đối với công chức và số lượng người thu nhập thấp nhận được khoản trợ
cấp bị hạn chế. Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh (HOF) được thành lập vào năm 2004.
Các điều kiện vay là cho vay mười lăm năm, lãi suất 9,9%, vay lên đến 70% giá trị nhà
ở (và giá trị vay tối đa là 300.000.000 đồng). Tuy nhiên, từ năm 2004 đến tháng 12 năm
2009, chỉ có 307 hộ gia đình nhận được khoản vay nhà ở chủ yếu là các gia đình thuộc
gia đình chính sách. Hầu hết người thu nhập thấp được vay từ ngân hàng thương mại
với điều kiện khoản vay kém thuận lợi hơn những gì được giới thiệu trong chính sách
Trang 57/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
của chính phủ. Chính phủ bảo lãnh với ngân hàng thương mại để cung cấp các khoản
vay cho người thu nhập thấp với điều kiện thuận lợi như lãi suất trợ cấp từ chính phủ,
vay lên đến 80% giá nhà ở và thời hạn cho vay mười năm. Tuy nhiên, hầu hết người thu
nhập thấp không thể có được mức lãi suất bao cấp và giá trị cho vay tối đa là 70% giá
trị nhà ở.
Tiếp cận - đề cập đến khả năng tiếp cận mức độ tiện lợi và sự công bằng cho
người thu nhập thấp để tiếp cận được các hệ thống thông tin để nhận được ưu đãi. Đơn
giản là đánh giá thông qua hai yếu tố đó là mức độ thủ tục phức tạp để mua một đơn vị
nhà ở thu nhập thấp và khả năng tiếp cận các thông tin về trợ cấp nhà ở. Để nhận được
các đơn vị nhà ở thu nhập thấp, người thu nhập thấp phải được sự chấp thuận của Uỷ
ban nhân dân thành phố hay cấp tỉnh nơi có dự án. Quá trình phê duyệt nhằm đảm bảo
rằng người đăng ký trong tình trạng nghèo. Quá trình thứ hai là có được sự chấp thuận
của người sử dụng lao động để đảm bảo họ đang có trong nhóm có thu nhập thấp. Bước
thứ ba là nhận được sự chấp thuận của Sở xây dựng để đảm bảo rằng các người thu
nhập thấp không nhận được bất kỳ khoản trợ cấp nhà ở trước đây. Các bước cụ thể
được minh họa trong Bảng 2.7.
Trang 58/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 2.7 Thủ tục để mua nhà ở thu nhập thấp
Thủ tục để mua nhà ở thu nhập thấp
1 Phê duyệt từ Uỷ ban nhân dân Thành phố / tỉnh
- Nộp cho ủy ban nhân dân địa phương để kiểm tra tình hình nhà ở Không sở hữu bất kỳ nhà nào Sở hữu nhà nhỏ (ít hơn 5m2/người)
- Trình ủy ban nhân dân địa phương để kiểm tra xem người thu thập thấp là thường trú của tỉnh/ thành phố nơi có dự án
2 Xác nhận từ ngƣời sử dụng lao động
- Trình có sự chấp thuận về thu nhập hàng tháng của từng thành viên trong gia đình.
3 Phê duyệt từ bộ phận xây dựng
- Thông tin từ Bộ xây dựng phê duyệt để đảm bảo rằng họ không nhận được trợ cấp nhà ở
4 Phân bổ các đơn vị nhà ở thu nhập thấp
- Đăng ký và chờ đợi cho nhà đầu tư xếp hạng và lựa chọn đủ điều kiện người thu nhập thấp - Kiểm tra danh sách người thu nhập thấp từ Bộ xây dựng duyệt. - Ký hợp đồng với nhà đầu tư - Nhà đầu tư gửi danh sách của người mua để Bộ xây dựng và chính quyền địa phương ngăn ngừa bán lại nhà được phân bổ.
Thủ tục áp dụng là phức tạp và mất nhiều thời gian. Những người thu nhập thấp
phải chờ 30-45 ngày đối với sự chấp thuận từ Uỷ ban nhân dân thành phố hoặc tỉnh.
Bước thứ hai thường kéo dài 5-7 ngày. Phê duyệt từ Bộ xây dựng bình thường mất 10-
15 ngày. Thủ tục khá phức tạp và một số bước như bước đầu tiên và bước thứ ba phải
được kiểm tra bởi hai cơ quan. Mặc dù nó rất phức tạp, nhưng nó không đủ nghiêm
khắc để ngăn chặn phân phối ngoài mong muốn. Các cơ quan chưa thật sự minh bạch
trong xác minh và kiểm tra. Không có thông tin nào về người mua đủ điều kiện để cộng
đồng kiểm tra tiến trình.
Trang 59/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tài chính nhà ở như trong chính sách trợ cấp cũng không phải là dễ dàng để tiếp
cận. Chính phủ hứa hẹn sẽ đảm bảo với các ngân hàng thương mại để cho vay trợ cấp
cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, không có hướng dẫn chi tiết cho người thu nhập
thấp để có được khoản vay từ ngân hàng và các điều kiện vay vốn thực tế cũng là kém
thuận lợi hơn những gì được giới thiệu bởi chính phủ. Trong trường hợp dự án Tân
Nhựt, công ty làm việc với ba ngân hàng bao gồm cả AGRIBANK, VDB, VietinBank
và để thu xếp các khoản vay cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, các điều kiện vay vốn
thuận lợi nhất là cho vay 5 năm và 50% giá trị nhà ở.
Một yếu tố khác ảnh hưởng đến mức độ ảnh hưởng của khả năng tiếp cận là khả
năng có được thông tin. Hiện có 33 doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thu nhập
thấp và 6 dự án đang triển khai. Tuy nhiên, không có thông tin rộng rãi cho công chúng
biết dự án bao gồm các phương thức thanh toán, thông tin đơn vị nhà ở và đăng ký thời
gian và vv. Hầu hết các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam không thể tìm thấy tại
trang web của chính phủ, tờ báo địa phương hoặc các kênh truyền hình địa phương.
2.3.3.2 Khả năng sinh lời, khả năng tiếp cận và sẵn có để thu hút tƣ nhân
Biên độ lợi nhuận, lợi nhuận thấp của phân khúc thị trường thu nhập thấp là một
trong những rào cản đối với sự tham gia của tư nhân. Như trong quy định chính phủ,
phần lợi nhuận tối đa của dự án nhà ở thu nhập thấp là 10%. Hầu hết các ưu đãi như đất
đai, trợ cấp cơ sở hạ tầng, thuế và tài chính được đưa ra bởi chính phủ không được bao
gồm trong chi phí của dự án khi tính toán lợi nhuận tối đa. Vì vậy mục đích chính là để
giảm chi phí dự án. Đối với dự án cho thuê nhà ở thu nhập thấp, lợi nhuận tối đa cũng
10%, cho thuê thời gian tối thiểu là 20 năm. Nếu đơn vị nhà ở được thanh toán theo
phương thức thuê mua, lợi nhuận tối đa lợi nhuận cũng 10% và giai đoạn thanh toán tối
thiểu là 10 năm. Hình 2.8 chính sách hiện nay của chính phủ về dự án nhà ở thu nhập
thấp được tính toán giá bán, chi phí thuê và thuê mua thanh toán để đảm bảo mức lợi
nhuận tối đa là 10%. Trần mức lợi nhuận và thu hồi chi phí tối thiểu thời gian không
phải là hấp dẫn để phát triển tư nhân. Trong dự án Tân Nhựt, phần lợi nhuận dự kiến là
Trang 60/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
8,8%. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận cao vì công ty cũng nhận các khoản trợ cấp của các
công ty thành viên tham gia vào dự án này.
Hệ quả của trần mức lợi nhuận là nó không tạo động lực phát triển để giảm chi
phí vì dự án chi phí cao dẫn đến lợi nhuận cao và ngược lại. Chính sách này không
khuyến khích phát triển tư nhân đầu tư vào công nghệ xây dựng để giảm chi phí xây
dựng.
Ghi chú: I - Tổng chi phí
Hình 2.8 Giá bán và phí thuê nhà theo qui định trong chƣơng trình nhà ở thu
nhập thấp
Trang 61/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Tình trạng sẵn có ưu đãi - sẵn có đề cập đến mức độ ưu đãi mà chính phủ thực
sự cung cấp cho nhà đầu tư tư nhân. Sự sẵn có các ưu đãi có thể được đánh giá thông
qua sự hấp dẫn của các ưu đãi của chính phủ và khoảng cách giữa các ưu đãi của chính
phủ hứa hẹn và ưu đãi thực tế nhận được. Chính phủ khuyến khích giới thiệu nhiều cho
sự tham gia của tư nhân như mô tả trong Bảng 2.7. Tuy nhiên, các ưu đãi mà chính phủ
hứa hẹn sẽ cung cấp cho khu vực tư nhân là chưa đủ hấp dẫn cho sự tham gia của tư
nhân. Hơn nữa, các ưu đãi thực tế mà bên tư nhân nhận được ít hơn là trong chính sách
của chính phủ.
Thứ nhất, các ưu đãi trong chính sách của chính phủ không hấp dẫn là thiếu một
số ưu đãi quan trọng như thủ tục pháp luật nhanh hơn và không cần bảo lãnh.
Các nhà đầu tư phải chọn người mua đủ điều kiện và có nguy cơ chậm trễ trong
việc phân phối nhà ở. Mặc dù nhu cầu nhà ở thu nhập thấp cao, nhưng nhu cầu là không
hiệu quả vì người dân rất nghèo không có khả năng để mua nhà. Người mua phải hội đủ
điều kiện trong nhóm đối tượng và có khả năng nộp tiền tạm ứng và có thể trang trải
các khoản nợ. Quá trình lựa chọn cũng rườm rà làm cho sự chậm trễ trong việc bán đơn
vị nhà ở.
Thứ hai làm cho các ưu đãi không hấp dẫn là hầu hết các ưu đãi bao gồm đất
đai, thuế, cơ sở hạ tầng và trợ cấp tài chính không được trao cho nhà đầu tư. Trên thực
tế, họ là gián tiếp cho người thu nhập thấp bởi vì chúng được loại trừ trong chi phí dự
án khi tính toán lợi nhuận tối đa. Mục đích chính của các ưu đãi trong chính sách của
chính phủ là giảm chi phí nhà ở dẫn đến giá bán thấp của các đơn vị nhà ở.
Có một khoảng cách giữa quy định ưu đãi trong chính phủ và các ưu đãi thực tế
nhận được. Hầu hết các ưu đãi trong chính sách của chính phủ không thực sự nhận
được. Trong trường hợp của dự án nhà ở thu nhập thấp Tân Nhựt, sử dụng đất miễn phí
và tài trợ thuế giá trị gia tăng không được cung cấp như trình bày trong Bảng 2.8.
Trang 62/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Bảng 2.8 So sánh các ƣu đãi trong chính sách và thực tế nhận từ Chính phủ
Hỗ trợ trong chính sách của Chính phủ Thực tế nhận đƣợc
Ƣu đãi về đất Không Không
có Ƣu đãi thuế
Miễn tiền sử dụng đất Miễn tiền thuê đất Không chịu thuế TNDN trong 4 năm đầu, giảm 50% cho 5 năm tiếp theo và thuế 10% cho thời gian còn lại của dự án. Không chịu thuế GTGT Không
Hỗ trợ lãi suất có Chỉ trong năm 2009 và 2010
Hỗ trợ tài chính Không
có Hỗ trợ cơ sở hạ tầng Trường mầm non, trường tiểu học và siêu thị nhỏ
có Bảo đảm các khoản vay từ ngân hàng nhà nước Hỗ trợ cơ sở hạ tầng cơ bản trong và ngoài: hệ thống điện, hệ thống nước, hệ thống giao thông vận tải Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất 1,5 lần nhiều hơn bình thường dự án nhà ở
Tiêu chuẩn xây dựng thoáng
Khả năng tiếp cận chỉ tiêu ưu đãi - Điều này nói đến mức độ tiện lợi và dễ dàng
về thủ tục pháp luật cho phát triển tư nhân để có được ưu đãi. Khả năng tiếp cận các ưu
đãi có thể được đánh giá bằng phân tích phức tạp của pháp luật về thủ tục, tốn thời gian
và chi phí giao dịch để nhận được ưu đãi.
Thủ tục để có được phê duyệt dự án cho dự án Tân Nhựt thu nhập thấp Nhà ở
phải mất gần hai năm để có được phê duyệt dự án. Hầu hết các bước cần phải được
kiểm tra bởi hai cơ quan và một số người trong số họ phải qua ba hay bốn cơ quan để
có được phê duyệt. Theo tính toán của giám đốc dự án, bao gồm cả chi phí giao dịch và
theo bảng tiền cho tài khoản nhận được phê duyệt chi phí 0,05-0,08% tổng vốn đầu tư.
Do thời gian lâu hơn để có được phê duyệt, mức tăng dự án tổng chi phí gần 50% vì
tăng giá đất, giá vật liệu và lãi vay từ ngân hàng.
Trang 63/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Không có hướng dẫn giải thích pháp luật về thủ tục của chính phủ để nhà đầu tư
tư nhân nhận được từng loại ưu đãi. Một số ưu đãi trong đó có sẵn để khuyến khích như
giảm thuế, trợ cấp lãi suất, trợ cấp cơ sở hạ tầng và nới lõng trong tiêu chuẩn xây dựng
cũng khó khăn để có được.
2.3.3.3 Tính bền vững, hiệu quả và tính toàn diện của chƣơng trình chính
phủ
Tính toàn diện - tính toàn diện đề cập đến mức độ của chương trình nhà ở thu
nhập thấp bao gồm các loại hình khác nhau của người thu nhập thấp như người có việc
làm và thất nghiệp, các cư dân thường trú và tạm thời, cặp vợ chồng trẻ, người độc thân
và gia đình trẻ với trẻ em; và các loại nhà khác nhau như nhà ở cho thuê và nhà ở để
bán thanh toán theo thuê mua, một lần hoặc trả góp.
Để có đủ điều kiện đăng ký vào dự án nhà ở thu nhập thấp, người thu nhập thấp
phải được thường trú ở thành phố nơi có dự án. Vì vậy, chương trình không hỗ trợ công
nhân nhập cư hoặc cư trú tạm thời. Trong một số thành phố kinh tế tăng trưởng như Hồ
Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố công nghiệp như Bình Dương và Đồng Nai,
các cư dân tạm thời chiếm phần lớn dân số. Dân số của thành phố Hồ Chí Minh là
9.000.000 bao gồm cư dân thường trú và tạm thời. Tuy nhiên, có 1.900.000 người nhập
cư chiếm 22% tổng số dân cư (Thanh, 2006). Chủ yếu là những người di cư như sinh
viên, công nhân cho một phần công nghiệp. Hầu hết trong số họ là người nghèo và gặp
phải khó khăn trong nhà ở (Thanh, 2006). Tuy nhiên, chính sách chính phủ về chương
trình nhà ở thu nhập thấp không ưu tiên cho loại người thu nhập thấp. Trong dự án Tân
Nhựt, tất cả người mua đang thường trú tại huyện Bình Chánh, sống và làm việc tại địa
phương ít nhất 3 năm.
Chương trình này chỉ tập trung vào nhân viên chính phủ. Như trình bày trong
Bảng 2.4, chính sách ưu tiên cao hơn cho quan chức chính phủ khi lựa chọn người mua
đủ điều kiện. Trong trường hợp dự án Tân Nhựt, người mua chủ yếu là công nhân làm
việc cho khu công nghiệp của huyện, công nhân viên chức thuộc khu vực nhà nước như
Trang 64/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Uỷ ban nhân dân, vv. Một số người mua là nhân
viên trẻ từ trường tiểu học, trung học, trường trung học, đại học, bệnh viện và vv.
Người thất nghiệp có ưu tiên thấp hơn trong quá trình lựa chọn.
Có nhiều loại khác nhau của nhu cầu nhà ở phụ thuộc vào tình trạng hôn nhân
của họ. Các nhà đầu tư cho thấy rằng nhiều người độc thân và các cặp vợ chồng trẻ
không có con cái cần căn nhà nhỏ với diện tích 20-30 mét vuông. Tuy nhiên, chính phủ
tập hợp kích thước nhà ở tối thiểu là 30 mét vuông cho các dự án nhà ở thu nhập thấp.
Vì vậy, chương trình này không cung cấp được nhu cầu nhà ở.
Các chương trình của chính phủ cung cấp các loại nhu cầu khác nhau về phương
thức sở hữu như nhà ở cho thuê, nhà ở để bán theo thuê mua, trả góp, và thanh toán một
lần. Tuy nhiên, nhà đầu tư tư nhân không đầu tư vào nhà ở cho thuê và bán theo phương
thức thuê mua vì lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi chi phí dài lên đến 20 năm đối với
nhà cho thuê và 10 năm đối với nhà ở thuê mua.
Hiệu quả - Các chương trình của chính phủ có hiệu quả trong việc thu hút sự
tham gia của tư nhân và cải thiện điều kiện sống của người nghèo. Sự thành công của
chương trình có thể được đo bằng số lượng đơn vị nhà ở thu nhập thấp được sản xuất
mỗi năm. Số dự án hợp tác công tư được đăng ký và thực hiện.
Chương trình này không thành công trong việc thu hút sự tham gia của tư nhân
và cải thiện điều kiện sống của người nghèo đô thị. Chính phủ khích lệ khác nhau trong
từng giai đoạn về đất đai, thuế và các nguồn tài trợ từ năm 2001. Tuy nhiên, chương
trình đã không được thành công trong việc thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân và
giải quyết vấn đề nhà ở.
Một vấn đề khác liên quan đến hiệu quả của chương trình là phân phối nhà ở
cho đối tượng không mong muốn. Do quá trình lựa chọn và phân phối chưa thật sự
minh bạch, hầu hết các đơn vị nhà ở được bán cho nhóm thu nhập trung bình. Giá nhà ở
cũng quá khả năng chi trả cho nhóm có thu nhập thấp. Vì vậy, chủ yếu là nhóm thu
nhập cao và trung bình đăng ký mua nhà. Việc thiếu các hướng dẫn chi tiết trong việc
Trang 65/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
kiểm soát nhà sau khi bán dẫn đến nhà ở được bán lại hoặc cho thuê với các đối tượng
khác.
Tóm lại, các chương trình của chính phủ không thành công trong việc thu hút
các nhà phát triển tư nhân và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm thu nhập thấp.
Tính bền vững - Tính bền vững của chương trình chính phủ đề cập đến mức độ
bền vững tài chính để hỗ trợ các chương trình nhà ở thu nhập thấp.
Chi phí chính của chính phủ trong chương trình nhà ở thu nhập thấp là các ưu
đãi và trợ cấp mà cung cấp cho nhà đầu tư tư nhân và người thu nhập thấp. Chi phí thực
tế về trợ cấp mà chính phủ cung cấp không cao. Cho đến cuối năm 2009, có 263 dự án
sản xuất 205.380 đơn vị nhà ở được đăng ký như dự án nhà ở thu nhập thấp ở Việt
Nam. Tổng chi phí đầu tư là 72.710 tỷ đồng. Dự toán tài chính hỗ trợ từ chính phủ
khoảng 2.958 tỷ đồng là chiếm gần 1,5% GDP trong năm 2009 (Bộ Lao động-Thương
binh và Xã hội, 2010). Đây là một chi phí tài chính cao trong ngân sách chính phủ nếu
tất cả dự án này được thực hiện như chính sách của chính phủ về ưu đãi và trợ cấp cho
khu vực tư nhân và người thu nhập thấp. Tuy nhiên, chính phủ thực tế hỗ trợ cho các
nhà đầu tư tư nhân và người thu nhập thấp vẫn còn thấp. Vì vậy, ngân sách tài chính
cho chương trình này có thể không được đảm bảo trong thời gian dài.
2.4. Thực trạng quản lý các dự án công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Cơ chế quản lý được chia thành nhiều cấp:
Ủy ban nhân dân thành phố: quản lý toàn bộ quỹ nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố; quyết định các nội dung về quản lý sử dụng; giao nhiệm vụ
cho các sở ban ngành cấp dưới thực hiện các công việc còn lại trong công tác quản lý
và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.
Sở xây dựng: được Ủy ban nhân dân thành phố giao nhiệm vụ là cơ quan thường
trực, giúp Ủy ban nhân dân thành phố thực hiện công tác quản lý và sử dụng toàn bộ
quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố về
Trang 66/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
văn bản, chủ trương, chính sách phát triển; hướng dẫn các cơ quan đơn vị có liên quan;
kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý sử dụng;…
Ủy ban nhân dân các quận, huyện: được giao nhiệm vụ từ Ủy ban nhân dân
thành phố thực hiện công tác quản lý nhà nước, được quyền quyết định toàn bộ các nội
dung về công tác quản lý và sử dụng quỹ nhà ở xã hội; tiếp cận, kiểm tra hồ sơ do đơn
vị quản lý nhà ở chuyển đến.
Đơn vị quản lý trực tiếp: Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố và các đơn
vị quản lý khác do Ủy ban nhân dân các quận huyện chỉ định chịu trách nhiệm về toàn
bộ quá trình quản lý, bố trí, sử dụng và thu hồi dự án.
Cơ chế quản lý được qui định khá chi tiết và rõ ràng tuy nhiên chưa đạt được sự
phát triển đô thị một cách bền vững, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai và phát triển
đô thị đạt được mục tiêu xã hội vì chất lượng của cuộc sống con người.
2.5. Đánh giá hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
tại TP.HCM
2.5.1. Ƣu điểm
· Giải quyết được nhà ở cho một số đối tượng thu nhập thấp hưởng lương từ
ngân sách nhà nước. Thành phố đã thực hiện giao đất cho các đơn vị cơ quan để huy
động vốn trong cán bộ nhân viên tự xây dựng nhà ở cho đơn vị. Để đáp ứng nhu cầu
vốn của doanh nghiệp để phát triển nhà ở, nhiều hình thức huy động vốn được áp dụng
như huy động vốn góp từ ngân hàng, vốn tự có của Chủ đầu tư, vốn vay thương mại,
hoặc huy động vốn thông qua liên doanh liên kết.
· Bên cạnh tăng mức vốn đầu tư, thực hiện các chính sách ưu đãi cho các
nhà đầu tư xây dựng, đã có nhiều yêu cầu bắt buộc về tỷ lệ đất bắt buộc (từ 5% đến
20%) dành cho xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án kinh doanh nhà ở.
· Thành phố đã thành lập Quỹ phát triển nhà ở, một định chế tài chính
hướng trực tiếp đến việc phục vụ nhu cầu tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy
huy động còn chưa thật sự hiệu quả, nhưng bước đầu quỹ đã xúc tiến việc cho vay mua
Trang 67/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
nhà ở, thực hiện mua lại được dự án nhà ở cho công nhân thuê và đang triển khai một
số dự án nhà ở cho CNCNV.
Thành phố đã bước đầu chủ động trong việc tạo lập quỹ đất công để đầu tư ·
xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đã góp phần cải thiện môi ·
trường sống của những người sống trên và ven kênh rạch, trong các chung cư cũ, từ đó
góp phần ổn định chính trị, tạo được niềm tin của người dân vào chính quyền Thành
phố.
2.5.2. Hạn chế
· Chương trình nhà ở thiếu các cơ chế, chính sách đồng bộ để thực hiện,
nhất là về chính sách đất đai, khuyến khích đầu tư. Chương trình có các mục tiêu dài
hạn, nhưng thiếu phân kỳ thực hiện nên đã gây áp lực lớn về vốn dẫn đến việc thực hiện
không hiệu quả.
· Cơ chế ưu đãi gián tiếp thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm
tăng cung nhà ở cho người thu nhập thấp không đạt được những thành công như mong
đợi. Nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp giá còn quá cao, mua bán lòng vòng và
nhiều khi không thể đến tay người có thu nhập thấp. Bố trí nhà ở cho những người hội
đủ điều kiện. Thế nhưng cách sử dụng và phương châm kiểm soát không rõ ràng sau
khi bán hàng.
· Chưa thu hút được nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây nhà
cho người thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua là do chính phủ qui định biên độ lợi nhuận
trần. Ưu đãi thực tế thấp và trợ cấp thực tế được cung cấp cũng thấp.
· Về xây dựng nhà lưu trú cho công nhân quỹ đất không được quy hoạch
đầy đủ khi xây dựng các KCN-KCX.
2.5.3. Nguyên nhân
· Chính sách ưu đãi và hành lang pháp lý: nhiều chính sách ưu đãi cho nhà
đầu tư xây dựng nhưng thực tế nhà đầu tư khó hưởng được những ưu đãi này do thủ tục
giấy tờ quá rườm rà và khắt khe. Một số ưu đãi quan trọng như không cần bảo lãnh và
Trang 68/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thủ tục pháp lý nhanh hơn lại không được đề cập trong chính sách của chính phủ. Hơn
nữa, hầu hết các ưu đãi được cung cấp như thuế, tài chính và cơ sở hạ tầng không được
tính vào chi phí khi xác định mức lợi nhuận tối đa. Chính sách tạo điều kiện về hạ tầng
kỹ thuật cho doanh nghiệp triển khai dự án chung cư hầu như đã không thực hiện.
Nhiều dự án sau khi thỏa thuận được đất, nhưng không thuận lợi về giao thông để kết
nối với khu vực nên đã không triển khai, hoặc triển khai rất chậm. chưa có cơ chế chính
sách khuyến khích nước ngoài đầu tư nhà ở giá rẻ để bán hoặc cho thuê. Hầu hết các dự
án có tiến độ thực hiện quá chậm so với yêu cầu, phần lớn là do thủ tục pháp lý về đầu
tư, về vốn và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
· Về qui hoạch tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội: một trong những
nguyên nhân chính làm cho các dự án tiến triển chậm là do thiếu quỹ đất để xây dựng.
Giá đền bù đất của các dự án khá cao cùng với các thủ tục xin cấp đất, giải tỏa đất rất
phức tạp, khó khăn, kéo dài . . . làm cho nhiều chủ đầu tư các dự án xây dựng nản lòng,
bỏ cuộc.
· Thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản: mặc dù đã có những cải cách nhất định,
nhưng thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng ở nước ta vẫn còn nhiều phức tạp,
chồng chéo và mất nhiều thời gian của nhà đầu tư. Kết quả kiểm tra của Bộ Xây dựng
trên địa bàn TP.HCM cho thấy số lượng thủ tục của dự án nhà ở còn nhiều (khoảng 33
thủ tục/1 dự án), thời gian chuẩn bị còn quá dài (trung bình khoảng 3 năm/1 dự án);
trong đó vẫn còn một số thủ tục do địa phương tự đặt ra; một số thủ tục trong các văn
bản quy phạm pháp luật còn bất cập cần được xem xét cải tiến cho phù hợp thực tế.
· Về tổ chức và bộ máy thực hiện: Thiếu vốn và thiếu bộ máy thực hiện.
Hiện nay Sở Xây dựng thành phố đang là cơ quan chủ trì đề xuất thực hiện chương
trình phát triển nhà ở của sở khó có thể đảm trách tốt việc xúc tiến thực hiện các
chương trình. Vì vậy, việc thiếu một cơ quan chuyên trách về nhà ở xã hội cũng là
nguyên nhân gây ách tắc trong việc thực hiện các chương trình này.
· Biên độ lợi nhuận thấp và thu hồi chi phí dài hạn không hấp dẫn sự tham
gia của tư nhân. Trong khi các dự án nhà ở thương mại đem lại tỷ lệ sinh lời cao.
Trang 69/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở
TP.HCM đến năm 2020.
Tạo điều kiện để các hộ gia đình thuộc diện chính sách tại khu vực đô thị cải
thiện nhà ở:
- Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc khai thác
quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở xã hội.
- Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể nhằm phát triển và quản lý có hiệu quả quỹ
nhà ở xã hội.
- Xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở
phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
- Sắp xếp, kiện toàn mô hình tổ chức thực hiện nhiệm vụ đầu tư xây dựng, khai
thác, quản lý quỹ nhà ở xã hội.
Phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp:
- Tổ chức công tác điều tra, đánh giá và xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của
người lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, nhu cầu nhà ở của sinh viên
các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn để có cơ sở bố trí
quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
- Chú trọng việc quy hoạch xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu phát triển khu công
nghiệp; huy động các nguồn vốn từ các doanh nghiệp, sử dụng lao động kết hợp với
phần đóng góp của người lao động để đầu tư xây dựng nhà ở.
Trang 70/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể để khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp,
sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp thuê.
3.2. Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tƣ và phát triển thị
trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM
3.2.1 Chính sách đối với thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp
Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ ban hành thêm nhiều chính sách ưu đãi
khuyến khích. Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban
hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị khá rõ ràng với hỗ trợ đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây
dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội: tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, quy
hoạch phát triển nhà ở xã hội, thuế, đất, tiền sử dụng đất, nguồn vốn đầu tư, đối tượng
và điều kiện được thuê, thuê mua, … Tuy nhiên chính sách vẫn chưa thu hút được các
nhà đầu tư tư nhân.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi
phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính
các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối
thiểu là 20 năm. Mức trần lợi nhuận phải được tăng lên và linh hoạt tuỳ thuộc vào chi
phí đơn vị nhà ở. Chi phí đơn vị nhà ở thấp hơn thì lợi nhuận biên cao hơn lợi ích của
dự án. Qua các cuộc hội thảo, các chủ đầu tư đa phần đồng ý bán nhà cho thành phố để
giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp theo giá thị trường giảm một tỷ lệ phần trăm
nào đó, mang tính hỗ trợ thành phố, không đồng tình nhà nước kiểm tra chi phí tính giá
thành căn hộ rồi cộng thêm 10 – 15% lợi nhuận. Hơn nữa, thời gian thu hồi vốn quá dài
làm các nhà đầu tư khó khăn cho các dự án tiếp theo cũng như rủi ro trong việc thu
đúng và thu đủ. Cần có chính sách tài chính hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà để đảm
bảo khả năng thanh toán của họ.
Trang 71/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thu nhập thấp cần được nới lỏng hơn, cho phép nhà
ở có kích thước nhỏ khoảng 20 – 30 mét vuông nhằm đáp ứng nhu cầu của nhiều đối
tượng mua khác nhau như người độc thân, vợ chồng chưa có con, …. cũng như đáp ứng
khả năng tài chính của người mua. Bên cạnh đó các tiêu chuẩn về cơ sở cộng đồng cho
khu vực nhà ở thu nhập thấp nên hạ thấp so với dự án nhà ở thương mại.
3.2.2 Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tƣ
Mô hình hợp tác công tư (PPP) trong việc nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng
được coi là hướng đi đúng đắn của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng trong
giai đoạn hiện nay. Để mô hình này có thể thực sự hoàn thiện và đem lại lợi ích như
mong muốn rất cần có một chính sách, một khung pháp lý đủ rộng.
Trong suốt thời hạn của một dự án cơ sở hạ tầng, các nhà đầu tư tư nhân phải đối
mặt với nhiều rủi ro mà họ cần xem xét: rủi ro đấu thầu, rủi ro đàm phán, rủi ro xây
dựng, rủi ro hoạt động và rủi ro từ Chính phủ.
Nếu được thực hiện đúng đắn, khuôn khổ PPP có khả năng giảm bớt rủi ro, đặc
biệt trong các giai đoạn ban đầu, do khuôn khổ PPP quy định một quy trình lựa chọn
nghiêm túc đối với các dự án PPP dựa trên các tiêu chuẩn cơ bản và bằng việc thực hiện
một nghiên cứu tiền khả thi. Điều này sẽ giúp sàng lọc các dự án không phù hợp và chú
trọng hơn vào các dự án chất lượng cao hơn.
Khuôn khổ PPP cũng quy định việc chỉ định các cố vấn nhằm hỗ trợ Chính phủ
trong các thủ tục đấu thầu. Do các cố vấn quen thuộc với các rủi ro tiềm tàng và
phương pháp phân bổ hoặc giảm thiểu các rủi ro này, các cố vấn có thể hỗ trợ chuẩn bị
chi tiết các dự án, tránh được các thiếu sót có thể phát sinh. Đồng thời, các cố vấn
không chỉ hỗ trợ định hình các dự án có khả năng vay vốn mà còn đóng vai trò quan
trọng trong việc nâng cao năng lực của các đơn vị triển khai.
Ngoài ra, khuôn khổ PPP cũng quy định cách tính toán cơ chế cấp vốn, xác định
chính xác yêu cầu hỗ trợ từ Chính phủ và sự phụ thuộc của dự án vào Chính phủ, có thể
cần được Chính phủ bảo lãnh.
Trang 72/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Với việc chuẩn bị tốt hơn các dự án trước khi đưa các dự án ra thị trường, thời
gian đàm phán cũng như chi phí đấu thầu sẽ giảm đối với các nhà thầu tư nhân. Một ví
dụ trong trường hợp ngược lại là thủ tục đấu thầu dự án nhà máy điện Nghi Sơn đã bị trì
hoãn đáng kể trong suốt năm 2009. Các nhà đầu tư đã phải chứng tỏ sự kiên nhẫn của
mình. Tuy nhiên, nếu như dự án này được cho là chuẩn mực của việc đấu thầu rộng rãi
cho các dự án điện BOT tương lai, thì có thể tình trạng này sẽ lặp lại.
Các quy định cụ thể sẽ khiến các dự án cơ sở hạ tầng trở nên hấp dẫn hơn đối với
các nhà đầu tư tư nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Việc thu hút các nhà đầu
tư quốc tế là việc làm quan trọng. Đồng thời nâng cao tính cạnh tranh của các SOEs
nhằm tham gia các quy trình đấu thầu PPP minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường nhà đầu tư
trong nước và mang lại cho các nhà thầu quốc tế các đối tác tiềm năng.
Việc ban hành các quy định sẽ giúp cho các nhà đầu tư tư nhân tự tin hơn. Tuy
nhiên, việc thực hiện và nâng cao năng lực của các cơ quan thực hiện cũng quan trọng
không kém. Việc Chính phủ thực hiện nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
khiến các nhà đầu tư tư nhân tin tưởng rằng Chính phủ đã phân tích toàn diện các rủi ro
và mức độ rủi ro của các dự án. Bản thân nhiều dự án không có được hiệu quả hoặc sự
hấp dẫn của chính dự án đó. Thông qua việc xác định trước biên độ góp vốn đầu tư và
hiểu được về sự hỗ trợ hợp lý từ Chính phủ (trợ giá trước, thanh toán trước, đất đai,
v.v.), các dự án sẽ trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Mô hình đầu tư PPP không phải là giải pháp duy nhất và trước mắt, mà là một
giải pháp cho khoản vốn còn thiếu hụt giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có.
Thủ tục đấu thầu đối với một dự án PPP rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian hơn so
với thủ tục đấu thầu một hợp đồng thiết kế xây dựng (DB) truyền thống. Tuy nhiên, cần
phải nhìn nhận rằng các dự án PPP không chỉ xem xét việc thiết kế và xây dựng một dự
án cơ sở hạ tầng (tối đa từ 2 đến 3 năm), mà còn xem xét toàn bộ thời hạn của dự án
(20, 30 thậm chí 50 năm). PPP có thể không phải là một giải pháp duy nhất để VN có
thể giải quyết ngay lập tức đối với các dự án của VN. Các hợp đồng DB truyền thống
và các phương thức đấu thầu khác rõ ràng là có vai trò bổ sung đối với hoạt động đấu
Trang 73/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thầu của Chính phủ nói chung. Đồng thời, thời gian của quá trình đấu thầu cần được
cân nhắc cho phù hợp với thời hạn của dự án. Một năm là không dài so với 30 năm.
Nếu Chính phủ nỗ lực và các cơ quan thực hiện có thể vượt qua những khó khăn trong
việc áp dụng khuôn khổ PPP, việc xóa bỏ khoảng cách giữa nhu cầu đầu tư và nguồn
vốn hiện có có khả năng trở thành hiện thực cao hơn và nền kinh tế VN và người dân
VN sẽ được hưởng lợi ích này.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tƣ trong phát triển thị trƣờng nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM
3.3.1. Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tƣ
- Về mặt ƣu đãi
Với các ưu đãi trong chính sách của Chính phủ đang áp dụng. Các nhà đầu tư tư
nhân vẫn còn quá khó khăn để nhận được điều đó. Một trong những khó khăn lớn nhất
là vốn để đầu tư. Mặc dù, một số dự án nhà ở thu nhập thấp đã được phê duyệt thậm chí
có dự án đã thi công đến phần móng nhưng vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ
Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo chỉ định của Chính phủ với mức lãi suất thấp. Đây
là vấn đề cấp thiết cần giải quyết bắt nguồn từ Ngân sách Chính phủ.
Theo ủy thác của chính quyền trung ương, Ngân hàng Nhà nước có thể vay vốn
từ các tổ chức như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB),
Ngân hàng Phát triển quốc tế (IDB) và vv. Quỹ này có thể được sử dụng như một khoản
vay cấp dưới để phát triển nhà đầu tư tư nhân. Bên cạnh đó, Chính phủ thực hiện bảo
lãnh với ngân hàng thương mại cung cấp kinh phí cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện
dự án nhà ở thu nhập thấp với thủ tục nhanh hơn.
Ở Việt Nam, không có cơ quan chính phủ độc lập chịu trách nhiệm về tình hình
nhà ở được cải thiện của đất nước như Cơ quan nhà ở quốc gia (NHA) và Viện Phát
triển tổ chức cộng đồng (CODI) ở Thái Lan hoặc Tổng công ty Nhà ở Quốc gia (SPNB)
tại Malaysia. Các thủ tục pháp luật là phức tạp và tốn thời gian vì nó phải đối phó với
nhiều cơ quan. Thủ tục để có được phê duyệt dự án là phức tạp hơn dự án nhà ở bình
Trang 74/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thường vì nó phải tuân theo thủ tục của dự án khu dân cư bình thường và nó có liên
quan để phê duyệt quy hoạch và thiết kế thấp hơn tiêu chuẩn, khuyến khích của chính
phủ. Cần thiết lập một cơ quan chính phủ độc lập (ví dụ như cơ quan nhà ở quốc gia
hoặc cơ quan phát triển đô thị và nhà điều phối dự án) chịu trách nhiệm về thực hiện và
phát triển nhà ở thu nhập thấp. Nhà đầu tư tư nhân chỉ liên hệ với cơ quan một cửa (Cơ
quan nhà ở quốc gia cấp địa phương) về thủ tục để có được phê duyệt dự án, ưu đãi và
áp đặt khác của Chính phủ. Người thu nhập thấp cũng tiến hành đăng ký tại Cơ quan
nhà ở quốc gia (NHA).
NHA ở cấp địa phương sẽ thu xếp nhóm đối tượng được mua cho nhà đầu tư tư
nhân khi nhà đầu tư có dự án bắt đầu phân phối. Đồng thời, NHA sẽ mua các đơn vị
nhà ở tồn kho từ các nhà đầu tư sau thời gian một năm hoặc hai năm tính từ thời điểm
dự án nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành và có biên bản quyết toán nghiệm thu. Điều
này sẽ đảm bảo tính thanh khoản và nhu cầu thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu.
NHA địa phương và chính quyền nơi sở tại phải hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản và thực hiện đấu thầu cạnh tranh để chọn nhà đầu tư tư
nhân cho dự án nhà ở thu nhập thấp. Đây là yếu tố quan trọng mang tính quyết định vì
khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nhưng ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng thì dự án
cũng không được triển khai theo tiến độ và kế hoạch.
- Về kiểm soát đối tƣợng mua
NHA nên có trách nhiệm lựa chọn các nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà thu
nhập thấp dựa trên các tiêu chí xếp hạng, xếp hạng của tất cả mọi đối tượng đăng ký và
họ phải được thông báo trên phương tiện truyền thông công cộng như truyền hình, báo
địa phương và trang web của NHA để kiểm tra và phản hồi của cộng đồng nhằm ngăn
chặn phân phối không đúng đối tượng.
Các tiêu chí lựa chọn nên bao gồm cả người di dân áp dụng ở một số thành phố
tăng trưởng kinh tế như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ kể từ khi tỷ lệ chuyển
đổi cao.
Trang 75/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
NHA giúp người thu nhập thấp có tài chính thanh toán nhà ở bằng cách thành lập
Quỹ tiết kiệm nhà ở. Mục đích của nó là cung cấp hỗ trợ tài chính cho các thành viên
đóng góp. Tài chính đóng góp cho quỹ này đến từ hai nguồn: thứ nhất người lao động
sẽ trích một phần từ tiền lương mỗi tháng của mình theo tỷ lệ phần trăm Quỹ này qui
định. Đối với dự án nhà ở thương mại, một số chủ đầu tư đã áp dụng hình thức này để
nhận vốn góp từ người mua nhà trong tương lai. Mỗi tháng, người mua nhà sẽ góp 5
triệu đồng và đóng liên tục trong năm năm và họ sẽ nhận được một tín chỉ mua nhà tại
dự án cụ thể do nhà đầu tư cam kết. Hết thời hạn năm năm, tổng số tiền góp của người
mua được dùng thanh toán cho đợt đầu tiên, các đợt thanh toán tiếp theo do người mua
và chủ đầu tư thỏa thuận. Thứ hai, nếu được sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt chính sách,
chủ trương thì Quỹ tiết kiệm nhà ở còn thu từ chủ doanh nghiệp nơi mà người thu nhập
thấp làm việc. Khoản đóng của chủ doanh nghiệp giống như một khoản bảo biểm bắt
buộc với tỷ lệ phần trăm do chính sách qui định.
Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ được dùng cho các mục đích sau đây:
· Mua hoặc xây dựng một ngôi nhà mới - Thành viên có thể được rút với
tổng số tiền là 10% giá nhà ở. Tuy nhiên, tổng số tiền không vượt quá số dư
trong tài khoản của thành viên đã góp. Phần đóng góp còn lại và các đợt góp tiếp
theo dùng để thanh toán tiền mua nhà hoặc thuê mua theo tiến độ.
Giảm cho vay nhà ở - thành viên có thể rút tiền từ tài khoản của họ để ·
giảm bớt khoản vay để mua nhà ở.
Mua căn nhà thứ hai - Nếu căn nhà đầu tiên được tài trợ bởi Quỹ này đã ·
được bán, thành viên có thể rút từ tài khoản để mua một ngôi nhà thứ hai.
Giảm vay mượn nhà ở cho ngôi nhà thứ hai. ·
Từ thực trạng ở chương II cho thấy có rất nhiều người thu nhập thấp có đủ điều
kiện mua nhà nhưng gặp khó khăn tài chính để thanh toán ngay đợt đầu tiên. Quỹ tiết
kiệm là nguồn tài chính ổn định giúp người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà hoàn
toàn có khả năng thanh toán đợt đầu tiên. Mặt khác, nếu quỹ này thực hiện tốt nó còn
Trang 76/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
khích lệ tinh thần lao động của người thu nhập thấp vì bắt buộc họ phải tiết kiệm và
tương lai họ nhận được điều mà họ mong muốn.
- Về quá trình phân phối
Quá trình phân phối nhà ở thu nhập thấp phải được NHA kiểm tra trước danh
sách đối tượng đủ điều kiện mua nhà và tiến hành chuyển giao cho chủ đầu tư. Người
thu nhập thấp đã tham gia vào Quỹ tiết kiệm nhà ở nghĩa là lúc này họ đã có sẵn một
nguồn tài chính do mình tự tiết kiệm để sẵn sàng thanh toán tiền nhà. Điều này đảm bảo
khả năng chi trả của họ đồng thời đảm bảo thu hồi vốn kịp thời cho các nhà đầu tư.
Với thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà thu nhập thấp chỉ còn một cửa ở cơ
quan NHA địa phương sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Nhưng cần có chính sách luật
pháp thật sự nghiêm khắc đối với hoạt động của NHA địa phương để qui trình xét duyệt
được công khai và minh bạch và nhà thu nhập thấp được phân phối đúng đối tượng.
Cần có chính sách hướng dẫn rõ ràng cũng như xử phạt đối với cơ quan công
quyền thực hiện việc ngăn chặn bán lại và cho thuê lại nhà ở thu nhập thấp đã được
giao. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Người mua hoặc
thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ
đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải bảo đảm thời
gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua
với chủ đầu tư dự án. Trong thời gian chưa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên
mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nhu cầu chuyển nhượng, thì chỉ được
chuyển nhượng cho NHA địa phương. Giá chuyển nhượng nhà ở theo giá khi mua và
trừ đi khấu hao thời gian sử dụng để NHA bán cho những người nghèo khác. Cơ quan
công quyền, NHA địa phương và tổ chức cộng đồng nên được trách nhiệm quản lý việc
ngăn chặn bán lại.
3.3.2. Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tƣ
Trang 77/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
3.3.2.1 Cải thiện khả năng chi trả, khả năng tiếp cận và sẵn có của ngƣời
thu nhập thấp
Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực
lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người
này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển
công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở.
Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ hình thành nên các khu nhà ổ chuột, nơi
hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các
thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng.
Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các
khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ
được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu nhập ổn định phải là những giải
pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch hành động tổng thể nằm trong một chương
trình phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố và cả nước.
Dưới sự quản lý của cơ quan NHA việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở là điều
cần thiết và hiệu quả. Người thu nhập thấp tham gia đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở
từ tiền lương, tiền công hàng tháng của họ. Nếu được sự hỗ trợ trực tiếp của chủ doanh
nghiệp – nơi người thu nhập thấp làm việc và Chính phủ thì Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ tăng
nguồn tài chính cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, với các chính sách chỉ đạo từ
trung ương thì Ngân hàng nhà ở địa phương và ngân hàng chính sách địa phương sẽ
cung cấp các khoản vay ưu đãi nhà ở cho người thu nhập thấp. Với hai nguồn tài chính
trên sẽ đảm bảo được khả năng chi trả, thanh toán nhà ở cũng như khả năng sẵn có về
tài chính của người thu nhập thấp.
Về thông tin của dự án nhà ở thu nhập, ở mỗi địa phương khi có dự án nhà ở thu
nhập thấp phải thông báo rộng rãi trên phương tiện truyền thông công cộng như truyền
hình, báo địa phương, trang web của NHA và các cơ quan công quyền của địa phương.
Người thu nhập thấp sau khi nhận được thông tin sẽ đến NHA địa phương làm thủ tục
đăng ký và được NHA địa phương xếp hạng, lựa chọn theo tiêu chuẩn qui định. Từ đây
Trang 78/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp sẽ được tốt hơn. Khi địa
phương có từ hai dự án nhà ở thu nhập trở lên, người thu nhập thấp có quyền lựa chọn
dự án đăng ký.
Hoàn thiện các chính sách và ưu đãi như trên sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tư
nhân và nhất là các nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào dự án nhà ở cho
người thu nhập thấp. Từ đó, lượng cung nhà ở thu nhập thấp sẽ tăng lên đáng kể đáp
ứng lượng cầu của người thu nhập thấp. Tình trạng nhà ở thu nhập thấp sẵn có cho đối
tượng mua sẽ cải thiện rất nhiều tiêu cực từ thị trường như giá nhà hợp lý hơn, tình
trạng chen chúc hoặc tìm mọi cách để có được suất nhà.
Chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo có thu nhập thấp được làm chủ căn hộ
của mình sẽ làm thành phố hình thành những khu kinh tế mới khang trang sầm uất, thu
hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo được
nhiều công ăn việc làm mới. bản thân những người thu nhập thấp sống có kỷ cương kỷ
luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và biết cách biến những
mơ ước đó thành hiện thực.
3.3.2.2 Cải thiện khả năng sinh lời, khả năng tiếp cận và sẵn có để thu hút
tƣ nhân
Tuy là đầu tư nhà ở thu nhập thấp song đối với hoạt động doanh nghiệp, doanh
nghiệp vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cần thiết. Các doanh nghiệp cho biết họ sẵn sàng
đầu tư khi các chính sách được ban hành đồng bộ và phù hợp về lợi ích của các bên
tham gia. Chính vì thế, các chính sách cần được cụ thể hoá, giải quyết được những vấn
đề doanh nghiệp quan tâm như linh hoạt mức lợi nhuận tối đa, vay vốn với lãi suất thấp,
miễn thuế xây lắp, thuế giá trị gia tăng, miễn tiền sử dụng đất, từ đó góp phần giảm giá
thành xây dựng nhà ở, tạo ra giá bán hợp lý, giảm gánh nặng cho nhà đầu tư và đảm bảo
được mức lợi nhuận phù hợp cho các doanh nghiệp tham gia.
Hơn nữa, với nguồn tài chính được huy động từ ngân hàng nhà nước cấp địa
phương và ngân hàng thương mại thông qua bảo lãnh của chính quyền địa phương sẽ
Trang 79/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
cung cấp đủ vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Cải thiện được tính sẵn có về nguồn
tài chính
Chính phủ không nên có xu hướng căn cứ vào một số dự án đã triển khai để làm
chuẩn trong việc định giá nhà cũng có thể gây khó cho doanh nghiệp. Sau khi các phương tiện thông tin đại chúng công bố mức giá 150 triệu đồng/căn hộ 50 m2 đã khiến
một số cơ quan cho rằng nên lấy mức này làm chuẩn. Tuy nhiên, với mức giá trên chỉ
có thể xây dựng tại các tỉnh, thành phố thưa dân, đất rẻ, dễ giải phóng mặt bằng chứ
không thể thực hiện được tại các thành phố lớn là nơi đang có nhu cầu rất cao về nhà ở
cho người thu nhập thấp.
Vấn đề giải phóng mặt bằng dự án, Nhà nước làm quy hoạch và đầu tư hạ tầng
sau đó giao cho doanh nghiệp đầu tư hoặc giao thầu theo hình thức chìa khoá trao tay.
Trong từng khu nhà cần cho xây dựng nhiều loại nhà, cấp nhà để có nhiều lựa chọn cho
người mua và đáp ứng nhu cầu của người mua. Cùng với việc cải cách mạnh khâu thủ
tục hành chánh, nhà đầu tư chỉ liên hệ với một cơ quan duy nhất là NHA để thực hiện
dự án nhà ở thu nhập thấp. Khả năng tiếp cận dự án nhà ở thu nhập thấp đối với các nhà
đầu tư sẽ dễ dàng và nhanh chóng.
Được sự đảm bảo từ cơ quan NHA, NHA sẽ mua các đơn vị nhà ở tồn kho từ
các nhà đầu tư sau thời gian một năm hoặc hai năm tính từ thời điểm dự án nhà ở thu
nhập thấp đã hoàn thành và có biên bản quyết toán nghiệm thu. Từ đó đảm bảo tính
thanh khoản và nhu cầu thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu tư nhân.
Hiện tại, thì trường bất động sản đối với nhà ở thương mại đang phát triển với
nguồn cung khá rộng và nhiều loại hình khác nhau ở nhiều địa phương trên cả nước.
Với nguồn cung cũng đang được xem xét về thuế, chính sách, … để nhằm kìm hãm sự
phát triển ồ ạt vào thị trường.
3.3.2.3 Cải thiện tính bền vững, hiệu quả và tính toàn diện của chƣơng trình
chính phủ
Để phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp cần vai trò chủ
đạo của Nhà nước. Một mặt Nhà nước cần cho phép tự do hóa các hoạt động xây dựng
Trang 80/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
nhà ở thu nhập thấp; Phát triển mạnh thị trường tài chính liên quan đến xây dựng nhà ở
thu nhập thấp; đa dạng hóa các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ
chức kinh doanh và phát triển nhà ở thu nhập thấp. Khuyến khích các tập đoàn kinh
doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính
và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này, đồng thời phát triển mạnh thị
trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở.
Mặt khác, cần đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị
trường nhà ở thu nhập thấp, bao gồm từ hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng
tự do hoá và thị trường hoá phát triển quỹ nhà xã hội, phê duyệt và giám sát thực hiện
các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây
dựng đảm bảo an toàn và hài hòa cảnh quan đô thị, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm
khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà xã hội.
Đặc biệt, Chính phủ cần dành nhiều ưu đãi chính sách (nhất là về thủ tục và miễn giảm
tối đa thuế và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai và hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp), cũng như mạnh dạn sử dụng Ngân sách nhà nước trong gói kích cầu
của mình để thực hiện xây dựng các quy hoạch, tiến hành giải phóng mặt bằng và cung
ứng cơ sở hạ tầng cần thiết (điện, nước và các dịch vụ công khác), tạo cú hích và định
hướng các dòng đầu tư xã hội cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Với các khoản vay từ các tổ chức quốc tế như WB, ADB, IDB và vv sẽ giải
quyết phần lớn tài chính ngân sách chính phủ. Vì hầu hết tất cả các dự án đều khó khăn
trong việc giải ngân tài chính.
Quỹ tiết kiệm nhà ở là một định chế công tham gia vào thị trường nhà ở. Quỹ
này chủ yếu giải quyết các hỗ trợ tài chính để có nhà ở cho người thu nhập thấp nên
phải có một nguồn vốn đủ, ổn định để các hoạt động đầu tư của Quỹ được chủ động và
đạt được hiệu quả cao. Do đó kiến nghị Bộ Xây dựng và Bộ tài chính hướng dẫn cụ thể
cơ chế hoạt động của Quỹ cho phù hợp với chức năng nhiệm vụ như Luật nhà ở qui
định.
Trang 81/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Quỹ cần có nguồn tài chính ổn định nên đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố
chấp thuận cho tách riêng các khoản thu từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước để tạo
nguồn cung cấp vốn cho Quỹ đầu tư vào dự án nhà ở thu nhập thấp và cho vay mua
nhà.
Việc ủy quyền và trao quyền cho NHA và chính quyền địa phương đảm bảo dự
án được thực hiện nhanh hơn và thủ tục đơn giản hơn.
Thiết lập cơ quan độc lập về phát triển nhà ở thu nhập thấp đảm bảo chương
trình nhà ở thu nhập thấp được quan tâm và thực hiện đúng mức. Kiểm soát đối tượng
mua và quá trình phân phối tăng hiệu quả chương trình của Chính phủ đưa ra và giải
quyết vấn đề lớn về nhà ở cho người nghèo đô thị. Góp phần cải thiện cảnh quan môi
trường và an sinh xã hội của đô thị nói riêng và cả nước nói chung.
Sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tùy
thuộc vào khả năng phối hợp tổ chức của các cơ quan ban ngành để các chung cư, các
khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.
Các tiêu chuẩn này đòi hỏi một sự phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết
kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình, đến chọn đúng đối tượng người mua, định
giá, phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu phố, bảo đảm an ninh, giữ gìn vệ
sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên…
Một đề án như thế không chỉ mang tính cách xã hội mà còn mang đến lợi ích
kinh tế lâu dài cho khu vực xung quanh, tạo ra được những giá trị tăng lớn về đất đai,
môi trường kinh tế, thương mại. Khi đề án chứng minh được giá trị kinh tế của nó và
hiệu quả kinh tế chung thì tự nó sẽ hấp dẫn được các nguồn đầu tư lớn.
Giá trị kinh tế ở đây không chỉ là giá trị thị trường ở mức cung cầu khi công
trình mới hoàn tất vào thời điểm hiện tại mà còn là độ ổn định và khả năng tăng trưởng
của giá trị đó trong tương lai. Giá trị càng cao, càng bền vững thì khả năng thu hút đầu
tư càng lớn và giá tài trợ (lãi suất) của đề án sẽ càng thấp.
3.4. Các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án công tƣ trong thị trƣờng nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Trang 82/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Dựa trên phân tích về các yếu tố và mô hình hợp tác công tư trong thị trường nhà
ở thu nhập thấp tại TP.HCM. Rút thêm các bài học từ Thái Lan và Malaysia. Từ đó,
chúng ta cần xác định trách nhiệm của mỗi bên tham gia vào chương trình nhà ở thu
nhập thấp tại TP.HCM.
Các bên tham gia và trách nhiệm của mỗi bên bao gồm:
- Chính phủ: bên giữ vai trò nhạc trưởng của chương trình phát triển thị trường
nhà ở thu nhập thấp. Thực hiện việc kiểm soát và quản lý các cơ quan thực hiện chương
trình. Trách nhiệm chính của Chính phủ là bảo lãnh các khoản vay từ các cơ quan quốc
tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), Ngân hàng
Phát triển quốc tế (IDB), Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế (SIDA).
- Ngân hàng nhà nước: bên đảm bảo nguồn tài chính cho chương trình. Thực hiện
vay vốn từ các cơ quan quốc tế khi đã được Chính phủ bảo lãnh. Sau đó, ngân hàng nhà
nước chuyển khoản vốn xuống cho các ngân hàng cấp địa phương và các tổ chức tài
chính hỗ trợ.
- Chính quyền địa phương: Xác định vị trí đô thị cho dự án nhà ở thu nhập thấp và
hỗ trợ các nhà đầu tư giải phóng mặt bằng. Đồng thời, chính quyền địa phương có trách
nhiệm xác nhận đối tượng người thu có thu nhập thấp để cung cấp cho cơ quan quốc gia
cấp địa phương. Kiểm soát việc phân phối nhà sau khi bán.
- Cơ quan nhà ở quốc gia: đây là cơ quan chính phủ độc lập có nhiệm vụ hết sức
quan trọng là cải thiệm tình trạng nhà ở của quốc gia theo chủ trương của chính phủ. Cơ
quan nhà ở quốc gia phải xác định được nhu cầu nhà ở thu nhập thấp. Từ đó có chính
sách phát triển, đầu tư hợp lý. Sau khi có quỹ đất, cơ quan nhà ở quốc gia đầu tư vào cơ
sở hạ tầng và tổ chức đấu thầu cạnh tranh để lựa chọ nhà đầu tư tham gia. Cơ quan nhà
ở quốc gia cũng sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án như các thủ tục ưu
đãi và áp đặt các nhà đầu tư. Chọn lọc đối tượng mua nhà đủ điều kiện.
- Quỹ tiết kiệm nhà ở: phải tạo được sự quan tâm, tin tưởng đối với người thu
nhập thấp. Vận động người thu nhập thấp tham gia đóng góp tiết kiệm cho chính họ.
Cân đối các khoản tiền nhận được và cho người thu nhấp vay.
Trang 83/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
- Ngân hàng nhà: cung cấp các khoản vay trợ cấp nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Tổ chức công: Tham gia vào kiểm soát phân phối nhà ở sau khi bán để ngăn
chặn bán lại hoặc cho thuê nhà.
- Người thu nhập thấp: Đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở từ tiền lương, tiền công
hàng tháng của mình. Trả các khoản vay.
- Nhà đầu tư: Thiết kế, đấu thầu, xây dựng và bán nhà cho người thu nhập thấp.
Chương trình phát triển nhà ở thu nhập thấp được triển khai hiệu quả và đạt được
những giá trị kinh tế sâu sắc từ chủ trương của Chính phủ đòi hỏi các bên tham gia
trong chương trình này thực hiện một cách đồng bộ, gắn kết và nghiêm túc từ trung
ương cho đến địa phương.
Bảng 3.1 Trách nhiệm của mỗi bên tham gia trong dự án PPP chƣơng trình nhà ở thu nhập thấp.
Các bên tham gia Trách nhiệm
Chính phủ Bảo lãnh cho vay từ các cơ quan quốc tế như: ADB, WB, SIDA, IDB
Vay vốn từ các cơ quan quốc tế như: ADB, WB, SIDA, IDB.
Ngân hàng nhà nƣớc
Chính quyền địa phƣơng
Cơ quan nhà ở quốc gia
Quỹ tiết kiệm nhà ở
Ngân hàng nhà
Tổ chức công Chuyển quỹ từ ngân hàng nhà nước cho ngân hàng chính quyền địa phương, tài chính hỗ trợ cho cả Ngân hàng Nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở Xác định vị trí đô thị cho dự án nhà ở thu nhập thấp Kiểm soát việc phân phối nhà sau khi bán Xác định nhu cầu nhà ở thu nhập thấp Có được đất đai, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tổ chức đấu thầu cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư tư nhân Chọn người thu nhập thấp đủ điều kiện Thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án như phê duyệt, ưu đãi và áp đặt Cân đối các khoản tiền nhận từ các đơn vị thành viên và cho người thu nhập thấp vay. Cung cấp các khoản vay trợ cấp nhà ở đến người thu nhập thấp Tham gia vào kiểm soát phân phối nhà ở sau khi bán để ngăn chặn bán lại hoặc cho thuê nhà
Ngƣời thu nhập Đóng góp Quỹ tiết kiệm nhà ở từ tiền lương, tiền công hàng
Trang 84/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
thấp
Nhà đầu tƣ tháng của mình Trả các khoản vay Thiết kế, đấu thầu, xây dựng và bán nhà cho người thu nhập thấp
Từ trách nhiệm của mỗi bên trong mô hình hợp tác công tư phát triển dự án nhà
ở thu nhập thấp, các mô hình hợp tác công tư được đề nghị trong phát triển thị trường
nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM như sau:
Mô hình chia ra hai cấp độ: trung ương và địa phương. Ở trung ương gồm các cơ
quan đầu não chịu vai trò thực hiện cấp quốc gia sau đó phân phát đến cho các cơ quan
đại diện ở địa phương.
Ở cấp độ địa phương, mô hình hợp tác công tư thể hiện chi tiết và rõ ràng chức
năng, nhiệm vụ của mỗi cơ quan ban ngành địa phương và các bên tham gia thông qua
một qui trình thực hiện cụ thể. Trong mô hình này, ba bên trọng tâm nhất cho việc thực
hiện chương trình là: cơ quan NHA – đại diện cho tổ chức công, nhà đầu tư – đại diện
cho các doanh nghiệp ngoài quốc doanh và cuối cùng người thu nhập thấp – đối tượng
hưởng lợi trong chương trình.
Trang 85/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt
GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 3.1 Mô hình hợp tác công tƣ trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM
Trang 86/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
PHẦN KẾT LUẬN
A. Kết luận:
Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người. Người thu nhập thấp là
tầng lớp dễ bị tổn thương nhất khi thực hiện các chính sách kinh tế thị trường. Chất
lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã
hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của
một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội
của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp.
Đề tài này tìm kiếm bốn mục tiêu nghiên cứu để đưa ra các giải pháp có thể để
cải thiện mô hình hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở thu nhập thấp tại
TP.HCM.
Qua lý thuyết và thực tiễn, đề tài đã tìm được khung mô hình hợp tác công tư
trong phát triển nhà ở thu nhập thấp và các tiêu chuẩn đánh giá của chúng, điều tra các
hợp tác công tư đang thực hiện và đánh giá các mô hình hợp tác công tư đang áp dụng
trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM.
Dựa trên phân tích và đánh giá các mô hình hợp tác công tư hiện tại, bài nghiên
cứu đã khuyến nghị cải tiến các hình thức hợp tác công tư và đề xuất mô hình hợp tác
công tư trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM như trong hình 3.1.
B. Giới hạn của nghiên cứu
Do hạn chế về thời gian và ít dữ liệu về dự án nhà ở thu nhập thấp đã được thực
hiện ở TP.HCM. Vì vậy, các mô hình hợp tác công tư trong dự án nhà ở thu nhập tại
TP.HCM đang thực hiện và đánh giá các mô hình này có thể không được tổng quát cho
toàn bộ quốc gia.
Các tiêu chuẩn đánh giá cần được xác minh từ số lượng lớn các chuyên gia và
cần được chia thành các tiêu chí định lượng.
Trang 87/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
C. Hƣớng nghiên cứu thêm
Các tiêu đánh giá cần được phát triển thành công cụ đo lường định lượng thích
hợp để đánh giá các mô hình hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp.
Nghiên cứu nhiều mô hình hợp tác công tư trong thị trường nhà ở thu nhập thấp
tại Việt Nam để xác minh và tổng hợp kết quả của nghiên cứu.
Trang 88/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1) Sách và đề tài nghiên cứu:
- Điều tra về dân số và nhà ở quốc gia của Tổng cục thống kê (2009), lấy từ trang web:
http://www.gso.gov.vn/Modules/Doc_Download.aspx?DocID=10322
- Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing development in
Can Tho, Viet Nam” của Trần Quan Ninh - du học sinh tại Thái Lan (2008).
- Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các
khu công nghiệp tập trung TP.HCM” của Dương Thị Kiều Anh (2008).
2) Báo, tạp chí:
- Ths. Phí Thị Thu Hương “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: một thị trường cần thiết
và đầy tiềm năng” trên tạp chí Kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội Việt
Nam tháng 9/2008.
- Chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015 của Bộ Xây Dựng, được lấy từ trang
web:
http://www.baoxaydung.com.vn/Main.aspx?MNU=1159&Style=1&ChiTiet=17077
- Bài “Đầu tư hạ tầng và mô hình PPP”, báo VnEconomy số ra ngày 19/5/2010, được
lấy về từ trang web:
http://vneconomy.vn/20100519050720951P0C10/dau-tu-ha-tang-va-mo-hinh-ppp.htm
- Bài “Hoạt động PPP tại VN: chờ hành lang pháp lý”, báo Diễn đàn doanh nghiệp số ra
ngày 01/3/2010, được lấy về từ trang web:
http://dddn.com.vn/20100225110418945cat103/hoat-dong-ppp-tai-vn--cho-hanh-lang-
phap-ly.htm
- Bài “Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển PPP”, báo Kinh tế Việt Nam số ra ngày
10/3/2010, được lấy về từ trang web:
http://www.baomoi.com/Home/DoiNoi-DoiNgoai/www.ven.vn/Viet-Nam-co-nhieu-co-
hoi-phat-trien-PPP/3961540.epi
- Bài “Nhà ở cho người thu nhập thấp- trọng tâm kích cầu trong năm 2009”, Báo Bộ tài
chính số ra ngày 30/3/2009, được lấy về từ trang web:
Trang 89/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
http://www.mof.gov.vn/Default.aspx?tabid=612&ItemID=59324
- Bài “Nhà ở cho người thu nhập thấp: Chính sách vẫn chưa thông”, Báo diễn đàn
doanh nghiệp số ra ngày 27/5/2009, được lấy về từ trang web:
http://dddn.com.vn/20090526104858515cat113/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-chinh-
sach-van-chua-thong.htm
- Bài “Nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp: sau một năm triển khai thực
hiện”, báo Bộ lao động – thương binh và xã hội số ra ngày 03/2/2010, được lấy từ trang
web:
http://www.molisa.gov.vn/news/detail/tabid/75/newsid/50562/seo/Nha-o-xa-hoi-va-
nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-sau-mot-nam-trien-khai-thuc-hien/language/vi-
VN/Default.aspx
3) Các văn bản Nhà nƣớc:
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29/11/2005.
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29/11/2005.
- Quyết định số 16/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban
hành ngày 05/2/2007.
- Chỉ thị số 07/2007/CT-UBND của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban
hành ngày 19/3/2007.
- Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở do Thủ
tướng Chính phủ ban hành ngày 12/12/2008.
- Hướng dẫn số 707/HD-SXD-QLCLXD do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban
hành ngày 05/02/2009.
- Nghị quyết số 18/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/4/2009.
- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 24/4/2009.
- Thông tư 36/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 16/11/2009.
Trang 90/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
- Thông tư số 18/2009/TT-NHNN về quy định chi tiết việc cho vay của các Ngân hàng
thương mại đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị
do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành 14/8/2009.
- Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 của Chính Phủ về đầu tư theo hình thức
hợp đồng Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao –
Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao.
4) Tài liệu nƣớc ngoài:
Asian Development Bank (2008). Public private partnerships handbook. Mandaluyong
City, Asian Development Bank.
Bujang, A. A., Zarin, H. A., Agus, M. R. (2008). Conference on Innovating and
Sustaining Real Estate Market Dynamics, 28 – 30th April 2008, Kuala Lumpur,
Malaysia.
European Commission (2003). Guidelines for Successful Public – Private Partnerships.
European Commission
Government of Malaysia (1981). Fourth Malaysia Plan 1981-1985. Retrieved
December 2009, from Asian Development Bank website:
http://www.adb.org/Documents/Books/Country_Briefing_Papers/Women_in_M
alaysia/biblio.pdf.
Government of Malaysia (1986). Fifth Malaysia Plan 1986-1990. Retrieved December
2009, from Malaysia Economic Planning Unit website:
http://www.epu.gov.my/web/guest/fifth?style=styleGreen
Government of Malaysia (1991). Sixth Malaysia Plan 1991-1995. Retrieved December
2009, from Malaysia Economic Planning Unit website:
http://www.epu.gov.my/sixth
Government of Malaysia (1996). Seventh Malaysia Plan 1996-2000. Retrieved
December 2009, from Malaysia Economic Planning Unit website:
http://www.epu.gov.my/seventhmalaysiaplan
Trang 91/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Government of Malaysia (2001). Eight Malaysia Plan 2001-2005. Retrieved December
2009, from Malaysia Economic Planning Unit website:
http://www.epu.gov.my/eightmalaysiaplan
Government of Malaysia (2006). Ninth Malaysia Plan 2006-2010. Retrieved December
2009, from:
www.parlimen.gov.my/news/eng-ucapan_rmk9.pdf
Grimsey, D. & Lewis, K. K. (2004) Public private partnerships. Cheltman, UK
Grimsey, D., and Lewis, M. K. (2005). Public private partnership: the worldwide
revolution in infrastructure provision and project finance. Massachusetts,
Edward Elgar Publishing
International Monetary Fund (2004). Public-Private Partnerships. Downloaded July
2009, from Ministry of International Monetary Fund website:
http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm
United Nations Human Settlements Programme (2008a). Housing for all: the
challenges of affordability, accessibility and sustainability, the experience and
instruments from the developing and developed worlds. Narobi, UN-HABITAT.
United Nations Human Settlements Programme (2008b). Housing finance mechanism
in Thailand. Narobi, UN-HABITAT.
Zhang, X. (2005a). Critical Success Factors for Public–Private Partnerships in
Infrastructure Development. Journal of Construction Engineering and
Management. 131 (1), 3-14.
Zhang, X. (2005b). Paving the way for public–private partnerships in infrastructure
development. Journal of Construction Engineering and Management. 131 (1),
Bing, L., Akintoye, A., Edwards, P. L. & Hardcastle, C. (2005). The allocation of risk in
PPP/PFI construction projects in the UK. International Journal of Project Management,
23, 25-35.
71-80.
Boonyabancha, S. (2005). Baan Mankong: going to scale with “slum” and squatter
upgrading in Thailand. Environment & Urbanization. 17(1), 21-46.
Trang 92/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Li, B., Akintoye, A., Edwards, P. J., Hardcastle, C. (2005). Critical success factors for
PPP/PFI projects in the UK construction industry. Construction Management
and Economics. 23, 459–471.
Trang 93/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1
Cấu trúc các loại hợp đồng trong quan hệ hợp tác công tƣ
Hình 1 Cấu trúc của hợp đồng quản lý
Hình 2 Cấu trúc của hợp đồng cho thuê
Trang 94/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 3 Cấu trúc của hợp đồng nhƣợng quyền
Hình 4 Cấu trúc của hợp đồng BOT.
Trang 95/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Hình 5. Cấu trúc liên doanh điển hình.
Trang 96/98 Luận văn thạc sĩ
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
PHỤ LỤC 2
Bảng 1.4 Phân bổ rủi ro trong các dự án PPP
Phân bổ rủi ro thích
Phân loại các nhân tố rủi ro của dự án PPP/PFI
hợp
Chính trị và chính sách nhà nƣớc
Chính phủ không ổn định
Khu vực công
1
Tước quyền sỡ hữu hoặc quốc hữu hóa tài sản
Khu vực công
2
Quá trình ra quyết định công chậm
Khu vực công
3
Chống đối chính trị mạnh mẽ
Khu vực công
4
Nền kinh tế lớn
1
Thị trường tài chính nghèo
Duy nhất khu vực tư
2
Tỷ lệ lạm phát biến động
Chủ yếu khu vực tư
3
Tỷ lệ lãi suất biến động
Duy nhất khu vực tư
4
Các sự kiện kinh tế có ảnh hưởng
Chủ yếu khu vực tư
Luật pháp
Mức độ
1
Luật pháp thay đổi
Chia sẻ
rủi ro
2
Thay đổi về thuế
Chủ yếu khu vực tư
lớn
3
Thay đổi quản lý công nghiệp
Chủ yếu khu vực tư
Xã hội
1
Thiếu cung cấp thông tin của dịch vụ công
Chủ yếu khu vực tư
2 Mức độ phản đối công đến dự án
Phụ thuộc lớn vào dự án
Tự nhiên
1
Bất khả kháng
Chia sẻ
2
Các điều kiện địa lý
Duy nhất khu vực tư
3
Thời tiết
Duy nhất khu vực tư
4 Môi trường
Duy nhất khu vực tư
Lựa chọn dự án
Mức độ
1
Thu hồi đất
Khu vực công
rủi ro
2 Mức độ yêu cầu của dự án
Chủ yếu khu vực tư
trung
Tài chính dự án
bình
1
Tài chính sẵn có
Duy nhất khu vực tư
Trang 97/98 Luận văn thạc sĩ
Thu hút tài chính dự án cho các nhà đầu tư
Chủ yếu khu vực tư
2
Chi phí tài chính cao
Duy nhất khu vực tư
3
Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh
Rủi ro còn lại
Chủ yếu khu vực tư
1
Các rủi ro còn lại
Thiết kế
Giấy phép và phê duyệt dự án chậm trễ
Phụ thuộc lớn vào dự án
1
Thiết kế không hiệu quả
Duy nhất khu vực tư
2
Công nghệ kỹ thuật chưa được kiểm chứng
Duy nhất khu vực tư
3
Xây dựng
Duy nhất khu vực tư
Chi phí xây dựng vượt quá dự toán
1
Duy nhất khu vực tư
Thời gian xây dựng bị trì hoãn
2
Duy nhất khu vực tư
Sự sẵn có của lao động/ vật tư
3
Chủ yếu khu vực tư
Thay đổi thiết kế trễ
4
Duy nhất khu vực tư
Chất lượng tay nghề kém
5
Phụ thuộc lớn vào dự án
Nhiều sự thay đổi hợp đồng
6
Các nhà cung cấp hoặc các nhà thầu phụ vỡ nợ
Duy nhất khu vực tư
Hoạt động
Duy nhất khu vực tư
Chi phí hoạt động vượt mức
1
Duy nhất khu vực tư
Lợi nhuận hoạt động dưới mong đợi
2
Duy nhất khu vực tư
Sản phẩm hoạt động thấp
3
Duy nhất khu vực tư
Chi phí bảo trì cao hơn mong đợi
4
Duy nhất khu vực tư
Nhiều bảo trì thường xuyên hơn
5
Mối quan hệ
1
Rủi ro tổ chức và phối hợp
Duy nhất khu vực tư
2
Kinh nghiệm không đầy đủ trong PPP/PFI
Phụ thuộc lớn vào dự án
3
Phân phối không tương xứng về trách nhiệm và rủi ro Chia sẻ
Mức độ
4
Phân phối không tương xứng về thẩm quyền các bên
Chia sẻ
rủi ro
5
Cách làm việc khác nhau giữa các bên
Chủ yếu khu vực tư
thấp
6
Thiếu cam kết từ bên khác
Chia sẻ
Bên thứ ba
1
Trách nhiệm sai lầm cá nhân của bên thứ ba
Chủ yếu khu vực tư
2
Nhân viên khủng hoảng
Chủ yếu khu vực tư
Trang 98/98 Luận văn thạc sĩ
