Phương pháp chi phí Phần 1

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

Thêm vào BST

Báo xấu

191
lượt xem 66
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phương pháp chi phí là một quy trình qua đó ước lượng giá trị thị trường của một tài sản có giấy tờ pháp lý hợp pháp

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp chi phí Phần 1

Ph n 8 Tóm t t Gi i thi u v phương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao g m 8 bư c. Trong ph n 8, anh/ch s t p trung vào bư c 2, nhưng s b t u v i ph n t ng quan c a phương pháp trư c. Hai ví d minh h a phương pháp ư c ưa ra trong ph n 9 và 10, qua ó anh/ch s tìm hi u cách áp d ng m t s ki n th c trong ph n 8. Có nhi u thu t ng s c p trong ph n này, tuy s thu t ng it hơn so các chương trư c. M c ích khóa h c Trư c khi i vào ph n 8, hãy c nh ng m c ích sau ây: Phân bi t gi a chi phí tái t o và chi phí thay th kh u hao. Nh ng y u t cơ b n trong chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p. Ba phương pháp tính toán chi phí. Phân bi t các phương pháp tính toán chi phí. Phân bi t gi a lãi su t dành cho doanh nghi p và các kho n mang tính ch t khuy n khích khác. Hư ng d n Sau khi xem xét t ng quan v phương pháp chi phí, anh chi s i sâu hơn vào phương pháp. Các khái ni m cơ b n ư c c p trong ph n 8. Anh ch s hi u rõ hơn nh ng khái ni m này sau khi nghiên c u các n i dung ng d ng c th phương pháp vào các tài s n c th t i ph n 9 và 10. Trong phương pháp chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p, anh ch c n n m v ng các y u t chi phí. Gi ng viên s trình bày trên l p s khác bi t gi a 3 phương pháp chi phí. Th c t th m nh giá cho th y t m quan tr ng c a ph n này. 1
Ph n 8. Gi i thi u v phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là m t quy trình qua ó ư c lư ng giá tr th trư ng c a m t tài s n có gi y t pháp lý h p pháp. Quy trình này b t u khi ư c lư ng chi phí hi n hành xây d ng m t công trình ki n trúc hi n hành c ng v i lãi h p lý cho nhà th u xây d ng, sau ó kh u tr kh u hao công trình ki n trúc trên t, c ng v i giá t. I. Kh i u v i chi phí: A. B n lý do vì sao th m nh viên c n phân tích tìm ra các y u t chi phí h p lý. 1. ……………………………………………………………………………….. 2. ……………………………………………………………………………….. Chi phí thư ng ư c s d ng trong các phương pháp th m nh giá khác như là cơ s 3. phân tích ho c ư c s d ng trong……………………………………………… Tiêu chu n ngh nghi p yêu c u m t s phân tích chi phí thích áng, th hi n ki n th c c a th m nh viên và kh năng ng d ng c a phương pháp chi phí 4. i v i lo i hình tài s n. B. Kh năng ng d ng và nh ng h n ch c a phương pháp 1. Kh năng ng d ng c a phương pháp: h u ích trong vi c tìm ra m c giá ch d n c a tài s n và trong quy t nh m t công trình ki n trúc m i ã th hi n kh năng s d ng t t nh t và t i ưu c a nó hay chưa. 2. Kh năng ng d ng: h u ích trong vi c th m nh giá tài s n có th trư ng h n ch , tài s n không mua bán ph bi n trên th trư ng. 3. Kh năng ng d ng: h u ích trong th m nh giá tài s n trên t riêng r v i giá t. 4. Kh năng ng d ng: h u ích khi không áp d ng ư c phương pháp so sánh giá bán và so sánh ti n thuê. 5. H n ch : tin c y không cao khi áp d ng cho nh ng tài s n cũ ho c tài s n không th hi n kh năng s d ng cao nh t, t t nh t. C. Khái quát v 8 bư c quy trình áp d ng phương pháp chi phí. Bư c Quy trình 1 Ư c tính giá tr t như là t tr ng và s n sàng s d ng mang l i hi u qu cao nh t, t i ưu. 2 Ư c tính chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p. 3 Ư c tính lãi su t dành cho nhà u tư. 4 C ng k t qu bư c 2 và 3 tìm chi phí hieenj hành c a tài s n. 5 Ư c tính kh u hao theo 3 lo i: a. Hao mòn v t lý, b. L i th i ch c năng, c. L i th i ngo i vi. 6 Tr chi phí kh u hao kh i t ng chi phí hi n hành tìm ra chi phí hi n t i c a tài s n. 2
7 C ng giá tr ph tr vào k t qu t i bư c 6. 8 C ng giá tr t vào k t qu bư c 7 tìm ra giá tr ư c tính tài s n. Ví d v áp dung phương pháp chi phí trong th m nh giá tài s n dân cư giúp anh ch hi u v phương pháp này, chúng ta hãy th áp d ng phương pháp trong th m nh giá m t khu dân cư. Giá tr ư c tính c a di n tích t =$ 50,000 Chi phí ư c tính xây m i tòa nhà Di n tích tòa nhà 1,200 Sq. Ft. @ $ 73.50 =$ Sq. Ft. @ $ =$ Phư ơn g p h á p c hi p hí 2 Di n tích ph tr (phòng cháy, c u thang, b p…) =$ 4,600 Khu xe/gom rác 528 Sq. Ft. @ $ 25.00 =$ T ng Chi phí ư c tính xây m i tòa nhà =$ Tr i hao mòn v V t lý Ch c năng Ngo i vi =$ Giá tr công trình có tính nm c hao mòn =$ Giá tr c nh quan, ư ng d o quanh nhà… =$ 5,000 Giá tr tính theo phương pháp chi phí =$ Mô t tài s n c n th m nh giá: là tòa nhà mái d c, 2 t ng, ki u nông thôn, di n tích 1.200 fit vuông, có tu i i 15 năm. M t s l i ki n trúc trong tòa nhà không thích h p l m v i nhu c u làm nhà . Lưng c a tòa nhà quay ra ư ng cao t c, có m t lưu thông xe c cao. Nghiên c u th trư ng i v i lo i hình ki u nhà tương t cho th y như sau 1. M c hao mòn v t lý, tr giá ư c tính $16,000. 2. Thi t k n i th t không phù h p ch c năng nhà dân cư, ư c tính tr giá $5,000. 3. nh hư ng c a ti ng n và b i t ư ng cao t c, ư c tính tr giá $8,500. Hư ng d n: gi ng viên s hư ng d n các anh/ch v 8 bư c c a phương pháp chi phí áp d ng tìm ra giá tr c a tòa nhà này. Có th anh ch nghĩ r ng chúng ta ã b qua bư c 3 (tính lãi cho nhà th u xây d ng). Trong ví d này, chúng ta hãy gi thi t là lãi nhà th u xây d ng ã n m trong s ti n $73.50 (nghĩa là trong kho n $50,000 ã có lãi cho nhà th u khoán). D. M i quan h gi a phương pháp chi phí v i các nguyên lý kinh t và khái ni m th m nh giá 1. Nguyên lý s d ng tài s n t t nh t, t i ưu: tòa nhà hi n t i có giá tr tương ương v i t ng s ti n mà s có m t c a nó óng góp vào giá tr khu t ho c ch tòa nhà có th b ph t s ti n b ng s ti n tương ương v i chi phí b ra phá d di chuy n tòa nhà ( tr l i khu t tr ng). 2. Nguyên lý cung và c u: s thay i cung và c u gây ra s tăng và gi m chi phí và làm thay i cung i v i các lo i nhà khác trong vùng. Ngư c l i, thay i trong t ng s nhà c a xây thêm trong khu v c cũng tác ng t i giá tr c a tòa nhà c n th m nh giá. 3
3. Nguyên lý thay th : nguyên lý này xác quy t r ng không có khách hàng nào tr giá cho m t b t ng s n cao hơn chi phí b ra xây d ng m t b t ng s n có các công năng, tác d ng tương ương, h p pháp. 4. Nguyên lý cân b ng: nguyên lý này cho r ng m t s m t cân b ng có th là k t qu c a vi c xây d ng m t cân i gi a nhà và t . Quá chú tr ng n nhà ho c quá chú tr ng n t u làm gi m giá tr t ng th công trình. 5. Nguyên lý ngo i vi: nh ng y u t bên ngoài làm tăng, gi m giá u tác ng n c t và nhà. Nh ng i u ki n bên ngoài có th tác ng làm cho nh ng tòa nhà m i xây có giá tr l n hơn ho c nh hơn chi phí xây d ng. II. Các bư c cơ b n ư c tính chi phí. Bư c 1. Bư c u tiên là ư c tính giá tr c a t v i vi c coi như ó là t tr ng và s n sàng cho u tư xây d ng mang l i giá tr cao nh t cho công trình. Chúng ta hãy xem l i quy trình 6 bư c phân tích giá t ã h c t i ph n 2 c a ngày h c u tiên. Chúng tôi cũng s c p nhi u hơn n th m nh giá t trong ph n 13. Bư c 2. Ư c tính các chi phí trưc ti p và chi phí gián ti p c a công trình xây d ng trên t t i th i i m th m nh giá. Lưu ý th i i m th m nh giá có th không trùng v i th i i m xây d ng. A. Chi phí tái t o khác v i chi phí thay th 1. Chi phí c a công trình xây d ng có th là chi phí thay th ho c chi phí tái t o, tùy thu c vào m c ích th m nh giá. Sau ây chúng ta s phân bi t hai lo i chi phí này. a. Tái t o là m t phiên b n gi ng hoàn toàn v i tài s n hi n hành. b. Thay th là m t phiên b n tài s n có công năng, tác d ng tương ương v i tài s n hi n hành. 2. Các nh nghĩa Chi phí tái t o là chi phí ư c tính, theo giá v t tư, nhân công hi n hành t i th i i m th m nh giá xây d ng m t toàn nhà hoàn toàn tương t , ho c g n tương t v i tòa nhà c n th m nh giá, s d ng cùng lo i v t li u, thi t k ki n trúc, tiêu chu n xây d ng, tay ngh công nhân v i cùng i u ki n v tu i i công trình, hao mòn, các y u t ngo i vi tác ng làm tăng gi m giá ….như v i tòa nhà c n th m nh giá. Chi phí thay th là chi phí ư c tính theo giá v t tư, nhân công hi n hành t i th i i m th m nh giá xây d ng m t tòa nhà có công năng tác d ng tương t v i tòa nhà c n th m nh giá, s d ng v t li u hi n i, tiêu chu n thi t k , ki n trúc hi n hành. Tái t o Thay th Móng b ng á Tr n và tư ng bên trong b ng nh a Mái l p ngói up Sư i m b ng hơi nư c nóng K t c u tr c t, xà d m 4
a. Chi phí tái t o có th xem là Chi phí thay th trong trư ng h p khi Tòa nhà là m i xây ho c tương i m i. Thi t k và v t li u xây d ng không quá l c h u ho c quá tân ti n so v i nh ng tiêu chu n xây d ng hi n hành. b. Trong a s trư ng h p, th m nh viên s d ng chi phí thay th tìm ra m c giá c n th m nh c a công trình. B. Các y u t chi phí. 1. Các chi phí tr c ti p là nh ng kho n chi phí v t tư, lao ng tr c ti p, c ng xây d ng công trình. Các chi phí tr c ti p thư ng ư c coi là m t ph n trong h p ng xây d ng, bao g m: a. Nhân công s d ng trong công trình, b. V t tư, nguyên li u, máy thi t b , c. Gi y phép xây d ng, d. An toàn lao ng trong quá trình xây d ng; e. Hàng rào bao quanh công trư ng, nhà t m th i làm văn phòng công trư ng, f. Khu t p k t v t li u, g. L p t ư ng dây i n, các thi t b h tr h. Lãi, thư ng cho nhà th u xây d ng bao g m tư v n, giám sát, b o hi m cháy n , th t nghi p t xu t, b i thư ng thi t h i…. i. Kh ư c h p ng. 2. Nh ng chi phí gián ti p là nh ng chi phí m m là m t b ph n c n thi t nhưng không ph i ưa vào thành i u kho n trong h p ng, bao g m: a. Chi phí ki n trúc l p k ho ch, kh o sát hi n tr ng m t b ng t, kh o sát môi trư ng. b. Chi phí th m nh giá, tư v n, k toán, lu t pháp… c. Chi phí u tư trong quá trình xây d ng. N u công trình s d ng v n vay, có các chi phí d ch v , lãi su t ti n vay ….. d. Chi phí b o hi m và thu VAT trong quá trình xây d ng. e. Chi phí ki m tra n nh c a công trình trong th i gian th nghi m sau khi hoàn thành f. Chi phí qu ng cáo cho thuê, ti p th , bán tài s n… g. Chi phí qu n lý cho n hà th u xây d ng, h. Chi phí thay i tính pháp lý s h u c a tài s n Bư c 3. Th m nh viên ư c lư ng m t t l lãi dành cho nhà u tư (nhà th u xây d ng) d a vào nh ng b ng ch ng trên th trư ng. 3. Lãi dành cho nhà u tư (nhà th u) s li u rút ra t th trư ng i di n cho lãi su t mà nhà u tư (nhà th u) mong mu n có ư c qua m t d án xây d ng (có tính n h s r i ro) a. Nh ng s li u rút ra t th trư ng trong quá kh i di n cho lãi su t mà nhà u tư (nhà th u) mong mu n có ư c qua m t d án xây d ng (có tính n h s r i ro), do ó có th coi là m c lãi (ho c t l lãi) mong mu n i v i nhà u tư. Giá tr th trư ng B S − T ng chi phí xây d ng Lãi (l ) cho nhà u tư (nhà th u) 5
b. Lãi dành cho nhà u tư (nhà th u) có th o b ng t l % trên t ng chi phí tr c ti p c ng chi phí gián ti p, có th tính thêm giá tr c a t ho c không tính giá tr t, ho c có th tính b ng s ti n tuy t i n m trong giá tr toàn b công trình c. Cách tìm ra lãi cho nhà u tư là kh o sát th trư ng k t h p v i ph ng v n các nhà th u xây d ng ( ây là m t ch c a khóa h c th m nh nâng cao). 4. Thông thư ng lãi dành cho nhà u tư (nhà th u) không tính trên các chi phí tư v n liên quan. a. i v i công trình thương m i, th m nh viên rút ra t l lãi ho c m c lãi ph bi n căn c vào th trư ng sau ó c ng vào giá thành xây d ng. T l lãi thay i ph thu c vào lo i hình công trình và r i ro khi u tư vào lĩnh v c ó. b. i v i công trình nhà dân d ng, tìm ra t l lãi ho c m c lãi ph bi n là tương i khó ( ây là m t ch c a khóa h c th m nh nâng cao). C. Ngu n s li u chi phí, l y t : 1. Các h p ng xây d ng các công trình tương t . 2. Nhà th u xây d ng và các nhà ư c lư ng chi phí chuyên nghi p. 3. Các file d li u lưu gi c a b n thân th m nh viên. 4. D ch v tư v n ư c tính chi phí c a các hãng như Marshall & Swift/Boeckh (MS/B), R. S. Means, and F.W. Dodge. D. Phương pháp ư c tính chi phí 1. ………………………………………………….. a. Thông d ng nh t là phương pháp ư c tính chi phí. Nó ư c s d ng rút ra chi phí ư c tính, tính b ng ôla ( ng) trên m t ơn v di n tích ho c m t ơn v dung tích d a vào nh ng chi phí ã bi t c a các công trình ki n trúc tương t v i công trình c n th m nh giá v ch t lư ng, v thi t k , sau khi ã i u ch nh theo s khác bi t v i u ki n th trư ng, v trí công trình, c i m v t lý (ví d : chênh l ch di n tích…). b. Phương pháp này òi h i th m nh viên ti n hành so sánh gi a công trình c n th m nh giá v i công trình tương t , m i xây g n ây và ã bi t v các s li u chi phí c a công trình ó. c. N u bi t giá ghi trong h p ng thì con s này (chi phí theo ơn v ) thư ng bi u th dư i d ng chi phí cho m t mét vuông ho c cho m t mét kh i. N u hai tài s n khác nhau v th trư ng, v trí, di n tích thì ti n hành i u ch nh h p lý. d. N u không bi t giá ghi trong h p ng thì có th tìm ra chi phí xây d ng công trình m i b ng cách l y giá bán toàn b tòa nhà tr i giá tr t, tr i giá tr c nh quan xung quanh, môi trư ng, cơ s h t ng xung quanh; v i gi thi t cung c u trên th trư ng cân b ng và tài s n ư c s d ng t t nh t t i ưu. e. Tính toán chi phí th công (b ng tay) là ph d ng nh t i v i phương pháp này. 2. …………………………………………………… a. Theo phương pháp này, t ng chi phí xây d ng b ng t ng c a chi phí t ng b ph n c u t o nên tòa nhà (chi phí móng + chi phí tư ng + chi phí mái + chi phí h th ng c a+chi phí i n…). b. Chi phí t ng b ph n ã ư c tiêu chu n hóa, tính theo mét vuông sàn ho c mét dài tư ng xây v i cao nh t nh. 3. ………………………………………………………… 6
a. Theo phương pháp này ơn giá v t li u và lao ng nhân v i nh m c sau ó c ng l i tìm ra t ng chi phí xây d ng b. ây là phương pháp t ng quát c n nhi u th i gian v i các tính toán chi ti t. Nó òi h i ngư i tính toán chi phí ph i có nhi u kinh nghi m. E. Tương quan ch s giá Tương quan ch s giá không ph i là phương pháp ư c tính chi phí th c t như các phương pháp ã nêu trên, tuy nhiên ây có th coi là m t công c h u ích cho th m nh viên. 1. quy i chi phí l ch s ã bi t thành chi phí hiên hành, th m nh viên d a vào thay i v ch s giá do T ng c c Th ng kê công b ho c do các công ty tư v n như công tyMarshall & Swift/Boeckh cung c p Applying a Cost Index (e.g., using BLS data) Cost Index = 170.1 Cost Index = 185.2 TWO YEARS Original cost: Geodesic Dome Appraiser is seeking $200,000 current cost Calculations: 185.2 / 170.1 = 1.08877 $200,000 x 1.08877 = $217,754 Current Cost Applying a Comparative Cost Multiplier (e.g., using Marshall and Swift) Appraiser identifies the Comparative Cost multiplier for a calendar Multiplier = 1.089 date two years earlier TWO YEARS Original cost: Geodesic Dome Appraiser is seeking $200,000 current cost Calculations: $200,000 x 1.089 = $217,800 Current Cost 2. Tương quan ch s giá cho k t qu tương i úng n u các công trình xây d ng còn m i (th i gian chênh l ch không quá lâu). Phương pháp này cũng có th s d ng ki m tra chéo k t qu các phương pháp tính toán chi phí khác. Phương pháp này c bi t có ích khi ph i tính chi phí các ki u nhà có thi t k c áo, duy nh t. 3. Th m nh viên có th s d ng phương pháp này tìm ra chi phí xây d ng m t công trình trong l ch s d a trên ch s giá và chi phí xây d ng hi n hành, ã bi t. 4. M t s lưu ý khi s d ng phương pháp chênh l ch theo ch s giá. a. Không bi t ch c chăn v chính xác con s trong quá kh . b. Các chi phí trong quá kh có th không mang tính i di n cho th i kỳ ó. c. Phương pháp xây d ng trong quá kh có th l c h u so v i công ngh xây d ng hi n nay. III. o lư ng v m t ki n trúc Sau ây chúng ta ch c p n m t s n i dung chính c a o lư ng v m t ki n trúc. Nh ng n i dung sâu hơn ư c nêu trong ph n c thêm c a tài li u này. 7
A. o lư ng kí n trúc khu nhà dân cư 1. Di n tích sinh s ng t ng c ng (chung-GLA) là t ng di n tích c a không gian sinh s ng o theo chu vi bên ngoài c a công trình, không tính ph n t ng h m và gác mái. Phương pháp o như sau: 40′ a. i v i nhà dân c l p (xem hình bên), o di n tích sinh s ng chung qua các kích thư c chu vi bên ngoài công trình. 28′ Two-Story M t s th m nh viên o t rìa móng, m t s l i o t gi t gianh chi u Garage th ng xu ng. GLA = 2,240 S.F. B o m th ng nh t cách o (gi a các tài s n) là quan tr ng. N u ã áp d ng cách o theo gi t gianh ( i v i công trình th m nh giá) thì các công trình có th so sánh cũng ph i áp d ng cách o như v y. b. i v i các nhà dân m t ph , chung tư ng: o lư ng b t u t tim tư ng chung gi a hai nhà. c. i v i căn h ơn nguyên thu c khu chung cư cao t ng, di n tích sinh s ng d a vào o kích thư c bên trong c a ơn nguyên, th hi n không gian s ng c a ch h . Ví d v hai ngôi nhà “sinh ôi” 24′ One 34′ Story Garage Garage Twin Home Unit GLA = 816 S.F. Ví d v căn h chung cư In some areas 25′ condo units are Condominium Condo Unit 33′ measured to the GLA = 825 S.F. center of the perimeter walls Common Hallway 2. Các chi u tính theo mét ho c fit, di n tích sinh s ng chung tính theo mét vuông ho c fit vuông. 3. Chi u cao tr n nhà t i thi u có tác d ng làm rõ di n tích sinh s ng chung GLA. Chi u cao tr n nhà t i thi u kho ng 7 fit. 8
4. Di n tích sinh s ng chung không bao g m các ph n ph tr như t ng h m, gác mái… Kh o sát th trư ng ánh giá giá tr c a các công trình ph tr này. a. M t s công trình ph n n n móng, t ng h m có giá tr cao trên th trư ng nh t là khi nó t o nên phong cách ki n trúc t t cho công trình b. M t s công trình ph n n n móng, t ng h m l i không có giá tr , khi ó nó không ư c tính vào di n tích sinh s ng chung GLA. 3. Gác mái ho c gác xép có tác d ng làm rõ di n tích sinh s ng chung GLA, thư ng có chi u cao t i thi u 7 fit t i m cao nh t xu ng dư i 7′ 5′ 10′ B. Ngh nh thư ANSI Z765−2003 quy nh v o lư ng nhà dân (lo i nhà m t h gia ình sinh s ng) 1. Vi n o lư ng qu c gia Hoa kỳ ban hành m t s tiêu chu n v o lư ng di n tích nhà dân (lo i nhà m t h gia ình sinh s ng). Tiêu chu n u tiên ban hành vào năm 1996, trư c ó không có tiêu chu n o lư ng th ng nh t toàn qu c. 2. Phương pháp o lư ng theo Ngh nh thư ANSI Z765−2003 là ch t ch và tương t v i cách o mà các th m nh viên áp d ng C. i v i công trình thương m i và công nghi p T ng di n tích s d ng (GBA). Là t ng di n tích m t sàn c a tòa nhà, bao g m c ph n ph tr và ư c o theo chu vi bên ngoài tư ng. Di n tích s d ng chung c a cơ quan văn phòng o theo chu vi b m t bên ngoài công trình. Các di n tích t ng h m, móng, gác xép, sàn thi t b k thu t… cũng ư c tính n. Di n tích xe và ga ra xe ô tô không tính. T ng di n tích có th cho thuê (GLA). Là t ng di n tích m t sàn c a tòa nhà ư c thi t k xây d ng cho thuê bao g m c t ng h m và ban công, o theo không gian bên trong tòa nhà; di n tích cho thuê chung c a c a hàng tính theo di n tích ngư i thuê tr hàng tháng/năm. Di n tích có th thuê ròng/th c (NRA). Là di n tich căn c vào ó tính ra ti n thuê c a ngư i i thuê ph i tr . 1. Cũng tương t như i v i nhà dân cư, các công trình thương m i, công nghi p không có tiêu chu n chung toàn qu c th ng nh t v o lư ng, tuy nhiên cũng có m t s tiêu chu n do các h i ngh nghi p ban hành. 9
a. Tiêu chu n BOMA Standard (ANSI/BOMA Z65.1−1996) áp d ng i v i các tòa nhà văn phòng cho thuê. Khi áp d ng tiêu chu n cho các tòa nhà thương m i c n ph i có s th n tr ng h p lý. b. Tiêu chu n BOMA ưa ra khái ni m v di n tích có th s d ng và di n tích có th thuê i v i không gian văn phòng. 2. M t s hư ng d n o lư ng và tính toán di n tích mét vuông sàn i v i công trình không ph i là nhà dân cư a. Các khu nhà kho công nghi p o theo tư ng bao ngoài. i v i trư ng h p có nhi u ch cùng thuê chung m t khu kho, di n tích chung có th khác nhau, do ó th m nh viên c n xem k h p ng và kh o sát th c t hi n trư ng. b. Di n tích c a hàng bán l cũng o tương t trên. i v i trư ng h p có nhi u ch cùng thuê chung m t khu, di n tích chung có th ư c phân chia theo t l ph n trăm. 3. Th m nh viên c n kh o sát th c t hi n trư ng xem xét h p ng thuê di n tích trên th c t th c hi n ra sao và có phù h p v i thông l trên th trư ng hay không. 4. Th m nh viên ph i ch u khó, t m khi o lư ng th c t di n tích công trình cũng như bi t rõ k thu t o lư ng và áp d ng th ng nh t cách o khi th m nh công trình. T ng k t M c tiêu Sau khi h c xong ph n 8, anh ch s có kh năng: Phân bi t Chi phí thay th v i Chi phí tái t o. Nh n ra nh ng y u t cơ b n trong c chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p. Xác nh 03 phương pháp ư c tính chi phí. Phân bi t gi a các phương pháp ó. Phân bi t gi a lãi su t, các kho n khuy n khích i v i ch th u. Tìm c The Appraisal of Real Estate, 12th ed., Chapter 10, p. 226, Chapters 14 and 15, pp. 349−381 Appraising Residential Properties, 3rd ed., Chapters 12 and 13, pp. 245−270 Khái ni m c n n m Phương pháp so sánh ơn v Lãi cho nhà th u xây d ng Chi phí thay th Xu th ch s -chi phí Chi phí gián ti p Chi phí tái t o Chi phí tr c ti p Phương pháp kh o sát s Phương pháp ơn v lư ng 10
Tr c nghi m nhanh N i dung ph n tr c nghi m s giúp anh/ch ôn l i nh ng ki n th c ã h c trong ph n 8 b ng cách l a ch n câu h i úng nh t 1. Cô Chandra ang th m nh giá m t tài s n nhà dân cư. Ngôi nhà xây năm 1981 và ang tình tr ng trung bình. áp d ng phương pháp chi phí, Chandra thuê m t công ty tư v n cung c p các d li u v chi phí. Lo i chi phí nào cô s s d ng khi th m nh giá căn nhà nói trên: A. Ch nh ng chi phí tr c ti p mà thôi, B. Nh ng chi phí tr c ti p c ng v i lãi c a nhà th u xây d ng C. Chi phí tái t o D. Chi phí thay th 2. Phương pháp ư c tính chi phí xem xét t i t t c các lo i v t li u ã s d ng trong xây d ng và lo i h ng công nhân xây d ng ư c g i là: A. Phương pháp ơn v t i ch (Unit-in-place method) B. Phương pháp ơn v so sánh C. Phương pháp kh o sát s lư ng D. Phương pháp chi phí cô l p 3. Kho n nào sau ây không thu c lo i kh u hao tích lũy A. Hao mòn do tác ng bên ngoài B. Hao mòn hi n trư ng C. Hao mòn v t lý D. Hao mòn ch c năng 4. Lao ng và v t li u là thu c lo i chi phí: A. chi phí tr c ti p B. chi phí gián ti p C. chi phí thay th D. chi phí tái t o 5. M t ngư i mua s không tr giá m t b t ng s n cao hơn so v i chi phí mà anh ta b ra xây d ng nên m t b t ng s n có công năng, tác d ng tương ương, h p pháp. ó là n i dung c a nguyên lý: A. S d ng t t nh t và hi u qu nh t B. Thay th C. Cung c u D. Cân b ng 11