Phương pháp chi phí Phần 3

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

165
lượt xem 60
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Ví dụ đưa ra để tính toán trong phần 10 dựa trên các kỹ thuật phân tích ở phần 9 nhưng với mức độ phức tạp hơn

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp chi phí Phần 3

Ph n 10 Tóm t t Ví d ư c tính chi phí m t b t ng s n ph c t p Ví d ưa ra tính toán trong ph n 10 d a trên các k thu t ã phân tích ph n 9 nhưng v i m c ph c t p hơn. Tài s n c n th m nh giá n m trong vùng khí h u l nh, có m t t ng h m và m t ph n tâng h m này ư c hoàn thi n cùng ch t lư ng v i ph n nhà chính. M t nét c bi t c a ngôi nhà này là ph n hiên nhà. Hiên nhà không ư c tính vào ph n di n tích sinh ho t c a ngôi nhà nhưng nó l i ư c c ng vào ph n chi phí c a ngôi nhà. Hiên nhà trong ví d này g m r t nhi u b ph n và như v y vi c tính toán ph c t p hơn. Gi ng như trong ph n 9, s có m t Bi u m u Square Foot Appraisal Form ính kèm c ng c ph n ghi chép c a h c viên. Gi ng viên s hư ng d n cách i n chi phí vào Bi u m u cu i ph n này và s không có bài tr c nghi m nhanh. N u k t qu cu i cùng dòng 26 c a Bi u m u trong kho ng vài nghìn ô la M có nghĩa là anh/ch ã làm r t t t. M c tiêu Áp d ng vi c tính toán các chi phí b ph n công trình ư c tính chi phí nâng c p, s a ch a ngôi nhà. Hư ng d n u tiên, hãy tìm nh ng ngư i ng i g n xung quanh l p thành nhóm. Gi ng viên s ưa ra nh ng hư ng d n chung và nh ng hư ng d n c th trong quá trình nghiên c u ví d này. Chú ý: H s chi u cao c a tư ng ch áp d ng i v i vi c tính toán các h s chi phí cơ b n, không áp d ng tính toán i v i ph n c i t o ho c i u ch nh toàn b . H th ng ư ng ng nư c trong ví d này không gi ng v i trư ng h p ưa ra trong ph n trư c: Trong ph n 9, b t ng s n có ch t lư ng trung bình và có 8 ư ng ng nư c còn trong ph n 10 b t ng s n có ch t lư ng t t và có 11 ư ng ng nư c. Dư i ây gi i thi u m t s công th c có th ư c s d ng tính toán trong th m nh giá cơ b n. Anh/ch có th s d ng công th c tính di n tích hình thang tính di n tích khung c a s c a ngôi nhà trong ví d này. Khu v c c n tính Công th c ho c cách tính toán Chu vi Chu vi b ng t ng c a t t c các c nh. Chu vi ư ng tròn C = πd, trong ó π = 3.141593 và d = ư ng kính c a ư ng tròn Hình ch nh t Di n tích = chi u dài x Chi u r ng Hình tam giác áy x chi u cao Di n tích = ½ ( áy x chi u cao) ho c = Area 2 Hình thang Di n tích = ½ (T ng các áy) x Chi u cao
Ph n 10. Ví d v ư c tính chi phí c a m t b t ng s n có c u trúc ph c t p I. Yêu c u Ư c tính chi phí thay th c a m t ngôi nhà m t t ng ch t lư ng t t trong vùng th i ti t l nh. M t trư c c a ngôi nhà M t sau c a ngôi nhà II. Mô t b t ng s n Nhà chính: G m 2 phòng ng , 2 phòng t m. Phòng t m c a ch nhà thu c lo i sang tr ng v i 1 b n c u, whirlpool tub, vòi hoa sen, ch u r a m t. C hai phòng t m trong nhà u có qu t hút gió. Ngôi nhà có h th ng i u hòa nóng l nh ch y b ng gas. Nhà ph : T ng h m ư c chia ngăn và m t n a di n tích t ng h m ư c hoàn thi n cùng ch t lư ng v i ph n nhà chính. Nhà ph g m m t phòng t m, phòng gi t, bình nư c nóng dung tích 50 galông và m t ph n xây thô sau này d nh dùng làm nơi ch a rư u. Tư ng h m b ng bê tông dày 20 inch. Nguyên v t li u dùng lát sàn, thi t b ph tr : Kho ng 30% di n tích c a m t sàn chính làm b ng g c ng và 40% ư c tr i th m. Ph n còn l i m t n a lát g ch m t n a tr i t m nh a vinyl. H u hêt ph n di n tích m t sàn nhà ph ư c tr i th m ch tr phòng t m và phòng gi t tr i t m nh a vinyl. Các thi t b trong nhà g m b p n u, lò vi sóng lo i cao c p, máy r a bát ĩa, máy hút b i trung tâm và qu t kh mùi phía trên b p n u. H th ng sư i m b ng khí gas hi n i ư c b trí c nhà chính và nhà ph . B m t bên ngoài và chi u cao c a tư ng: Ngôi nhà ư c cách âm t t. Tư ng nhà chính cao 9 fít (ft.) và tư ng nhà ph cao 8 ft. B m t bên ngoài ngôi nhà ư c trát v a và mái nhà l p g . Hiên nhà, ga ra ô tô: Hiên nhà: tư ng cao 9 ft., sàn tr i th m, có mái vòm (hiên cao 15 ft. n u tính t i nh)
Ga ra ô tô: tr n cao 10 ft. và xây thô, không có lò sư i. M t ngoài c a gara và hiên nhà ư c trát v a gi ng ph n nhà chính và nhà ph và mái ư c l p b ng g . III. Phân tích chi phí A. Tâng h m: Ngôi nhà n m vùng khí h u l nh (c c l nh) và có m t t ng h m n m phía dư i toàn b ngôi nhà. 1. T ng h m nhìn chung không c n s a ch a trong i u ki n khí h u c c l nh do nó n m hoàn toàn ng m dư i m t t và ư c b o v ch ng l i sương giá. 2. Nét c bi t c a t ng h m là nó có l i thông ra bên ngoài c i m này ph i ư c c ng thêm chi phí trong quá trình i u ch nh. B.Ph n hoàn thi n c a t ng h m: Có hai lo i 1. Hoàn thi n t i thi u: ch ư c áp d ng khi t ng h m không ư c chia nh thành các phòng mà chì có m t kho ng di n tích r ng b ng tư ng á không trát v a, tr n và sàn b ng nh a d o t ng h p. Có b trí lò sư i, t không thư ng xuyên. 2. Hoàn thi n i v i t ng h m ư c chia thành nhi u ngăn: Ph n hoàn thi n có ch t lư ng tương ương v i ph n nhà chính nên có h s chi phí cao hơn. M i ngăn trong t ng h m u b trí h th ng sư i m và h th ng i n. H s c a ph n này b ng h s c a n n nhà. Ví d , n u m t sàn r ng 1.200 fít vuông, thì h s ph n hoàn thi n c a t ng h m nhi u ngăn s ư c ch n tương ng trong c t có di n tích 1.200 fít vuông ngay c khi t ng di n tích ph n hoàn thi n th c t c a t ng h m ch là 400 fít vuông. C. Hiên nhà: Hiên nhà ư c xây v i các c t ch ng. Nó g n gi ng v i vi c xây m t căn phòng không có lò sư i v i mái vòm phía trên có k t c u tr n b ng g . 14′ Vaulted Ceiling 8′ Joists Finished Floor Girder Support Glazing Kneewall Post Elevated 3-Season Porch on Supports Wood Deck Floor Structure Footing 1. Chi phí xây hiên nhà g m ba b ph n t o nên h s chi phí cho toàn b ngôi nhà: a. K t c u sàn: b ng bê tông ho c g , ư c gia c móng phía dư i. b. K t c u tư ng: có 3 lo i: vách ngăn, ph n l n là c a s ho c gi ng như ph n còn l i c a ngôi nhà có h th ng tư ng c trưng v i các c a s tr ng u nhiên. Do c a s là m t b ph n t n nhi u chi phí nên trong ph n tư ng vưông b ng kính s có h s chi phí cao hơn. Hiên không có tư ng, ch có c t ch ng g i là hiên m . c. K t c u mái: g m ph n nóc, tr n (trát v a ho c p g ). Có nhi u lo i hiên làm b ng vách ngăn không hoàn thi n ph n tr n.
2. Nh ng ph n c i t o ư c tính vào h s i u ch nh hiên nhà g m t m l p mái, t m ph sàn, và các c i m thi t k như tr n có mái vòm ho c chi u cao c a tư ng ư c nâng lên. 3. Tính toán i v i tr n có mái vòm: a. Trong ví d này, ngôi nhà ư c thi t k v i tr n có mái vòm. Chi u cao c a c t hiên là 9 ft. và t ng chi u cao c a hiên c ng c ph n nóc là 15 ft. Dư i ây là quá trình tính toán i u ch nh chi phí: - Xác nh chi u cao c a mái vòm. Thông thư ng n u chi u cao c a hiên chưa tính n vòm là 8 ft. và t ng chi u cao c a hiên t m t sàn cho t i nh là 14 ft. thì chi u cao c a mái vòm là 6 ft. - L y 6 ft. chia ôi ư c chi u cao i u ch nh là 3 ft. - Nhân chi u cao i u ch nh mái vòm v i + 3% cho m i fít i u ch nh chi u cao c a công trình làm b ng khung g + 4% v i m i fít i u ch nh chi u cao c a công trình b ng g b. Ví d : Chi u cao c a mái vòm là 6 ft. và chi u cao i u ch nh là 3ft. Khi ó ta có 3x3%=9%. Như v y ta có th áp d ng h s 1,09 trong vi c tính toán chi phí cơ b n c a di n tích có mái vòm. B n n n nhà 18 ? 6? 3? 3-Season 16? 3? Porch 3? 12 ? TwoCar - 24? OneStory Over - Garage 34 ? Full Basement 4? 24 ? Porch 5? 6? 10 ? 22 ? 30? Tính toán T ng h m Sq. Ft. Ga ra cho 2 xe ô tô Sq. Ft. N n nhà chính Sq. Ft. Hiên Sq. Ft. T ng di n tích sinh ho t Sq. Ft. L i vào hiên Sq. Ft.
Các h s chi phí Chi phí fít vuông Nhà m t tâng Ch t lư ng t t STUD FRAMED Khung b ng T ng di n G dán ho c nh a d o Ván p b ng V a V a Khung g tích g ép ho c b ng g (EIFS) kim lo i 1200 76.68 77.77 77.87 78.44 78.12 80.13 1400 74.58 75.62 75.72 76.26 75.96 77.87 1600 72.81 73.81 73.90 74.43 74.13 75.96 1800 71.28 72.25 72.34 72.84 72.56 74.31 1900 70.59 71.54 71.63 72.13 71.84 73.57 I U CH NH FÍT VUÔNG Ph n mái Năng lư ng: Th i ti t v a ph i (cơ s ) T m l p b ng g ...................... (Cơ s ) Th i ti t ôn hòa .................................. – $ .94 Ngói b ng t sét...................... $ 5.89 Th i ti t kh c nghi t .......................... + 1.48 Ngói b ng bê tông.................. + 2.66 C n cách ly c bi t ........................... + 3.44 Kim lo i ................................... + .64 N n nhà: Th i ti t v a ph i (cơ s ) Wood shake.............................. + .21 Th i ti t ôn hòa .................................. – $ 1.85 T m l p ch t li u t ng h p Th i ti t kh c nghi t .......................... + 3.39 Built-up, small rock – 1.26 Sư n i, d c v a ph i ...................... + 1.69 Composition roll ...................... – 2.33 Sư n i, d c ng ............................ + 5.08 C ng thêm i v i khu v c có ng t (Z) /Bão (gió): Khung: (Z2) + $1.15, (Z3–4/Wind) + $2.01 Công trình b ng g : (Z2) + $.81, (Z3–4/Wind) + $1.68 T NG H M Chưa hoàn thi n 400 800 1200 1600 2000 2400 Tư ng bê tông 6" 21.90 17.45 15.41 14.37 13.94 13.36 8" 23.23 18.41 16.18 15.05 14.58 13.92 Tư ng bê tông 8" 21.22 16.96 15.01 14.02 13.61 13.08 12" 23.64 18.71 16.42 15.25 14.78 14.09 Hoàn thi n t i thi u 7.23 6.78 6.57 6.47 6.42 6.35 Hoàn thi n nhi u ngăn 29.12 27.03 26.17 25.73 25.52 25.23 L i vào bên ngoài: $1,175 – $1,825 Qu t kh mùi và chuông báo ng c ng thêm $310. Ga ra ô tô Chi phí/fít vuông Ch t lư ng t t STUD FRAMED G dán Khung g T ng Ván l p Hoàn Lo i ho c g ho c nh a V a Khung g di n tích b ng g thi n ép d o 400 24.54 25.03 24.94 25.23 25.13 5.01 Li n 600 22.24 22.63 22.56 22.80 22.71 4.57 The above cost rates are adapted from the Marshall & Swift Residential Cost Handbook © 2003. Used with permission.
C IT O Chi phí/fít vuông Ch t lư ng t t I U CH NH FÍT VUÔNG L p sàn bên dư i L p sàn cách ly G ................................................ (cơ s ) Th i ti t ôn hòa........................... – $ .70 Bê tông ........................................ – $ 2.95 Th i ti t v a ph i........................ + .87 Nh a ư ng ( i v i nhà xe) – 1.69 Th i ti t kh c nghi t ................... + 1.17 H th ng làm nóng/l nh L p v a bên trong:...................... + 4.05 Khí nén ....................................... (base) Oil-fired ................................... + $ .63 Ch t li u ph sàn: i n, t a nhi t............................. – .46 Ch t li u t ng h p ....................... + 4.91 Baseboard or panel..................... – .39 Th m ........................................... + 3.89 Nư c nóng, baseboard ................ + 1.44 G ch men .................................... + 11.74 T a nhi t .................................... + 1.96 G ............................................. + 9.37 i u hòa không khí nóng, lanh ... + 1.77 G c ng.................................... + 10.70 ng nư c nóng ........................... + 2.23 G ván...................................... + 12.21 H th ng sư i ng m................. + 3.77 á mài......................................... + 11.40 Evaporative cooling w/ducts....... + 2.02 Nh a Vinyl.................................. + 4.35 H th ng trao i khí .................. + .97 I U CH NH T NG TH ng nư c: 11 ư ng ng c nh + d (cơ s ) Thi t b ph tr : phòng ng nư c c nh ............. + ho c – $1,300 T ng h p + $4,450 ng nư c d phòng.......... + ho c – 410 Máy r a bát ĩa.......................... + 760 Qu t hút gió ho c bình nư c nóng + 205 Lò sư i: Thùng rác..................................... + 270 Nhà 1 tâng + 1 lò sư i….. $ 3,350 – 4,100 N p y và qu t........................... + 370 Nhà 2 tâng + 1 lò sư i...... 4,100 – 5,025 Lò ................................................ + 1,125 Nhà 3 tâng + 1 lò sư i...... 4,850 – 5,925 Lò, lò vi sóng............................... + 2,050 Nhà 1 tâng + 2 lò sư i...... 4,800 – 5,875 B p n u và lò............................... + 1,025 Nhà 2 tâng + 2 lò sư i...... 5,425 – 6,650 Nóc b p ....................................... + 675 Nhà 3 tâng + 2 lò sư i...... 8,100 – 9,900 H th ng an ninh không dây........ + 1,975 Gas, thông gió tr c ti p .... 1,725 – 2,125 H th ng hút b i .......................... + 1,800 Chú ý: Whirlpool tub c ng thêm $4,750 I U CH NH HIÊN K T C U SÀN: TƯ NG VÂY QUANH: Tư ng Fít B cg Vách Tư ng á thô Sàn g ho c Mái Tr n vuông ho c thô ngăn c kính 25 5.96 15.47 27.07 18.80 60.39 41.77 14.49 5.04 50 5.47 13.48 24.65 12.53 40.26 27.85 13.00 4.31 75 5.33 12.75 20.88 10.44 33.55 23.21 12.64 3.97 100 5.19 12.03 17.12 9.40 30.19 20.89 12.27 3.83 150 5.11 11.41 15.45 7.31 23.48 16.24 11.90 3.65 200 5.03 10.78 13.78 6.27 20.13 13.92 11.53 3.56 300 4.88 9.54 10.43 5.22 16.77 11.60 10.78 3.46 The above cost rates are adapted from the Marshall & Swift Residential Cost Handbook © 2003. Used with permission. B NG T NG K T WORKSHEET NOTES H s cao c a tr n i v i ph n nhà chính Chi u cao c a tr n m t ngôi nhà có ch t lư ng t t thư ng ư c tính là 8 ft. Khi chi u cao c a tư ng tăng thêm 1 fit., c n ph i c ng thêm 3%. Trong ví d ưa ra ph n 10, tr n nhà chính cao 9ft. Do ó 3% ư c s d ng t o ra h s 1,03 trong B ng Square Foot Appraisal Form.
Tính toán di n tích ch t li u ph m t sàn S d ng b ng dư i ây phân lo i và tính toán: Di n tích ph m t sàn Di n tích % H s chi phí S ti n Th m 0.40 G c ng 0.30 G ch men 0.15 T m nh a d o 0.15 T ng 100% T ng s ư ng ng nư c ư ng ng nư c ư c c ng ho c tr vào i u ch nh toàn b . H s chi phí ch t lư ng t t bao g m 11 ư ng ng nư c m c c nh và m t ư ng ng nư c m c d phòng. M i phòng t m có 3 ư ng ng nư c và vòi hoa sen có 2 ư ng ng nư c. Ch u r a bát, ch u gi t và bình nư c nóng m i th có m t ư ng ng nư c. B n Vòi Ch u B n Sàn Toilet W. H. T ng t m hoa sen r a bát c u Nhà ph Nhà chính T ng s ư ng ng nư c (tr whirlpool tub) Whirlpool tub ư c tách ra tính riêng dòng 13 trong B ng Square Foot Appraisal Form do nó có m t ư ng ng nư c d phòng s d ng cho vi c xây h m ch a rư u. Square Foot Appraisal Form Di n H s chi u X tích X Chi phí fít H s S lư ng Chi phí Chi phí m r ng cao c a tư ng vuông sàn 1. c tính chi phí cơ b n c a ngôi nhà 1.03 i u ch nh t ng th 2. Mái 3. Năng lư ng: Ôn hòa V a ph i Kh c nghi t Cách ly c bi t 4. Móng: Ôn hòa V a ph i Kiên c Extreme Sư n i: Ph ng V a ph i D c ng 5. ng t: Không 1 2 3 4 Gió: Không Có 6. L p sàn phía dư i 7. L p sàn cách ly: ôn hòa v a ph i Kh c nghi t 8. L p ph m t sàn 9. L p v a bên trong Th m ph ngoài hiên 10. i u hòa nóng l nh 11. H th ng ư ng ng nư c: Cơ s 12. ư ng ng nư c d phòng: Cơ s
13. C a s mái nhà 1 Whirlpool tub 1 4,750 4,750 14. Lò sư i 15. Thi t b ph tr 16. T ng chi phí i u ch nh (T dòng 1 n dòng 15) 17. T ng h m 1.00 T ng h m có nhi u ngăn và hoàn thi n m t 1.00 ph n 18. Hiên nhà C ng vào c a hiên 19. Ban công 20. C u thang bên ngoài 21. T ng i u ch nh (T dòng 16 n dòng 20) 22. Nhà xe 1.06 23. T ng i u ch nh (T dòng 21 n dòng 22) 24. S nhân: CCM 1.08 x Local 1.10 25. i u ch nh khác 26. T ng c ng (Dòng 23 x Dòng 24 + Dòng 25) TÓM T T M c tiêu Áp d ng phương pháp tính toán các chi phí b ph n ư c tính chi phí c i t i b t ng s n. Tìm c thêm The Appraisal of Real Estate, 12th ed., Chapter 10, p. 226, Chapters 14 and 15, pp. 349−381 Appraising Residential Properties, 3rd ed., Chapters 12 and 13, pp. 245−270 Có th tìm thêm tài li u t i trang web www.marshallswift.com.